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아파트 교환매매(등가교환) 양도소득세

아파트 교환 매매 시 취득세, 양도소득세 문의드립니다. 단지내 동일한 층의 아파트를 서로 차액 계산없이(각자의 전세금까지 동일함) 동일한 가격에 교환거래 하려고 합니다. 1. 위 경우, 취득세는 공시지가로 계산이 되는지요. 2. 양도소득세의 경우, 요즘 실거래가가 급매와 일반거래가의 차이가 커 임의로 정하기 어려울 시 감정평가액으로 하면 되는지 궁금합니다. 양도소득세 신고시 서류 제출하는지요. 3. 향후 교환거래한 주택을 매도할 시 양도소득세는 공시지가 기준으로 발생하는지 감정평가액기준으로 발생하는지 궁금합니다.
3개의 전문가 답변
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답변
안녕하세요? 세무회계 문 문용현 세무사 입니다. 질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다. 1. 취득세는 취득한 주택의 공시가격을 기준으로 납부합니다. 따라서 교환으로 취득한 신규주택의 공시가격 x 유상취득세율(1%~12%)이 적용되는 것입니다. 2. 양도소득세는 기본적으로 실거래가를 인정합니다. 감정평가액액은 시가에 상당하는 가액일 것이므로 감정가액을 실거래가로 하여 양도한다면 사실상 문제될 것은 없어보입니다. 다만, 두 아파트의 감정가액이 차이가 날 경우, 감정가액이 적은 분이 상대방에게 현금을 별도로 지불을 하셔야 문제가 되지 않습니다. 3. 양도소득세는 실제 양도가액에서 실제 취득가액을 차감한 양도차익을 기준으로 과세가 됩니다. 실제 취득가액이란 본인이 해당 부동산을 취득하기 위하여 발생한 매입가액 및 부대비용을 말합니다. 따라서 교환으로 취득한 주택의 실제 취득가액은 교환당시 상대방에게 지급한 본인의 주택의 가격(감정가액 등) 및 현금이 취득가액이 되는 것입니다. 도움이 되셨길 바랍니다. 감사합니다.
안녕하세요? 당신의 자산 코디네이터 이상웅 세무사 입니다. 질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다. 1. 교환의 경우 취득세 과세표준 산정방법이 명확하게 명시되어 있지 않습니다. 현재 실무에서 내부지침에 따라 부과되고 있으며, 공시가격을 기준으로 하지만 공시가격의 차이가 있는 경우 현재 불리하게 적용되고 있습니다. 해당 부분에 대해서는 상담을 통하여 관련 판례를 통한 자세한 내용 안내드리고 있습니다. 2. 교환의 경우 양도세 기준이 되는 양도가액은 교환계약서에 표기된 실지거래가액을 기준으로 하며, 정산차액이 있는 경우에는 수수한 금전 가액을 가감해야 합니다. 만약 감정평가를 받아 감정평가액을 근거로 교환가액을 산정하는 경우에는 해당 감정평가액이 양도세 기준이 될 수 있습니다. 해당 감정평가서는 양도소득세 신고시 첨부서류로 함께 제출해야 합니다. 3. 교환으로 취득한 부동산의 취득가액은 교환계약서의 실지거래가액에 따릅니다. 만약, 실지거래가액으로 인정할 수 없거나 확인할 수 없다면 매매사례가액, 감정가, 환산취득가, 기준시가를 순차적으로 적용합니다. 상담을 통하여 내용에 따른 교환거래 쟁점사항과 방법에 대해서 자세하게 안내드리고 있습니다.
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안녕하세요? 김현우세무회계 김현우 세무사 입니다. 질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다. 교환 매매는 쌍방의 가액이 어느정도로 형성되어 있는지에 따라 변수가 매우 많습니다. 1. 취득세는 증여, 무상취득으로 보는 경우만 공시지가가 가능하며 이 또한 공시지가가 가능한지 판단해봐야할 문제입니다. 쌍방 실가로의 양도라면 절대로 공시지가로 취득세를 계산할 수 없습니다. 2. 감정평가액으로 하면 상관없으나 시가와 감평가액의 금액차이가 클 경우 국세청의 감정평가 심의에 의해 해당 가액이 변경될 수 있습니다. 감정과 관련된 서류는 제출하면 됩니다. 3. 신고가액으로 결정됩니다.(위 사례에서는 감정평가가액입니다.) 교환거래는 매우 어렵고 난해합니다. 잘 활용하면 절세에 많은 도움이 되지만 잘못 활용하면 엄청난 가산세를 부담할 수도 있습니다. 이 정도의 문의를 통한 자진신고로 해결하지 마시고 반드시 세무대리인의 도움을 받으시기 바랍니다. 세무사의 신고대행은 보험의 느낌입니다. 간단한 비과세 혹은 양도세도 혹시나 잘못될 위험이 있기 때문에 세무대리인의 도움을 받는 것(세무대리인에게 책임 소재 전가)이 좋은데 교환처럼 어려운 것은 고민해볼 필요도 없습니다. 제가 아니라도 괜찮으니 반드시 세무대리인의 도움을 받으시기 바랍니다. 감사합니다.
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*질문답변 게시판을 통한 답변은 질문에 기재된 내용만을 참고하여 현행 세법을 기준으로 제공되는 간단한 답변으로 세무대리 업무가 아닙니다.
택슬리 및 답변을 한 전문가에게 법적 책임이 없음을 알려드립니다. 실제 업무를 진행하실 때, 반드시 개별 전문가와 상세 내역을 검토 후에
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