06-06

아파트 교환매매 거래가액 기준 및 양도세 질문

시세 40억 아파트와 30억 아파트를 타인(가족X)과 현금 10억+교환하는 매매를 진행하려고 합니다. 이때 절세를 위해 사용가능한 거래가액 기준(감평가, KB시세, 공시가격 등)은 무엇이며, 이때 양도세와 취득세는 어떤 기준으로 산정되나요?
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안녕하세요? 세무컨설팅 세로움 이상웅 세무사 입니다. 질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다. 가족간 매매 및 교환거래를 전문으로 하고 있습니다. https://www.hankyung.com/thepen/moneyist/article/202207199647Q https://www.hankyung.com/economy/article/202206214596Q https://blog.naver.com/highyes_tax/222817350284 [답변] 1. 교환시 거래가액은 세법상 시가인 감정평가액 또는 유사매매사례가액 등의 금액으로 사용가능하며 이외에 말씀하신 KB시세가 합리적인 기준이 될 수 있다면 사용 가능합니다. 만약 사실관계에 따라 세무서에서 추징의 근거로 삼을만한 가격이 없다면 공시가격으로도 가능한 케이스들이 있습니다. 다만, KB시세 또는 공시가격 등의 금액을 사용하기 위해서는 추징가능성에 대한 면밀한 검토가 필요합니다. 따라서 물건의 상황에 따라 세액적으로 가장 유리한 가격 산정이 중요합니다. 2. 교환거래시 취득세 기준금액은 교환계약서에 기재한 교환가액입니다. 만약 각 물건의 교환가액이 다른 경우에는 둘 중 큰 금액을 기준으로 매매로인한 취득세율이 적용 됩니다. 다만, 교환거래에 대한 취득세(지방세법)가 현재 미비한 부분이 있으며 관련 판례 등에 따라 교환가액 중 작은금액으로 취득세를 환급받을 수 있는 경정청구 절차를 함께 도와드리고 있습니다. 3. 교환시 정산차액(교환가액의 차이 10억원)을 모두 지급할 수도 있지만, 일부만 지급하더라도 교환이 가능할 수 있습니다. 이부분은 상호 협의 하셔서 유리한 부분으로 이끌어 가시면 좋을 것 같습니다. 교환거래는 물건과 물건을 서로 맞바꾼다는 거래의 특성상 부동산거래조사의 대상이 될 위험성이 있으며, 해당 거래는 교환과 매매가 함께 진행되어야 하는 내용으로 보다 복잡한 컨설팅에 해당하므로 사실관계 및 교환거래 내용에 따라 수수료는 크게 달라집니다. 교환하는 물건의 가액 설정과 거래내용의 설정뿐만 아니라, 부동산에 담보된 채무가 있다면 채무의 승계 여부 및 세법상 적절성과 인정 여부, 교환 후 양도소득세까지 모두 검토해야 합니다. 따라서 복잡한 계약 과정에 대하여 사후에 예상되는 리스크를 사전에 방지할 수 있는 세무사, 감정평가사 등 전문가들과 함께 충분한 검토가 필요합니다. 가족간 교환거래에 대해서 안전하게 진행해드리고 있으며, 등기부터 신고까지 모든 절차를 함께 진행해드리고 있습니다. 상담을 통하여 최적 절세방안으로 도와드릴 것을 약속드립니다. 감사합니다.
안녕하세요? 세무법인 송촌 김명선 세무사 입니다. 질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다. 양도세와 취득세 둘다 아래의 시가를 기준으로 산정됩니다. 시가로 적용되는 것은 기준일 전후 3개월안에 당해물건의 매매사례가액이나 감정가액이 있는 경우 그 가액을 적용합니다. 감정가액이 없는 경우 비슷한 물건이 매매된 경우 적용되는 유사매매사례가액을 적용합니다. 유사매매사례가액도 없는 경우에 공시가격을 적용합니다.
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