신규분양 아파트 중도금 납부 중 이직시 양도소득세 비과세 질문

일시적 2주택 양도소득세 비과세 해당 여부(반드시 1주택 보유 중에 신규주택을 취득해야 함)★ 일시적 2주택 양도세 비과세 요건1) 종전주택 취득일로부터 1년 이상 지난 후 신규주택 취득2) 신규주택 취득일로부터 3년 이내 종전주택 양도3) 종전주택은 1세대 1주택 비과세 요건(2년이상 보유, 취득당시 조정지역일 경우 2년이상 거주 또는 상생임대요건)을 충족할 것대법원-2024-두-55426귀속년도 : 2021심급 : 3심등록일자 : 2025.09.22.생산일자 : 2025.02.13.진행상태 : 완료요 지국내에 2주택을 소유한 1세대가 신규 주택을 취득함으로써 3주택이 되었다가 종전의 주택 중 1주택을 처분하여 2주택이 된 경우는 구 소득세법 제155조 제1항 제1호에 따른 양도소득세 비과세 대상에 해당하지 않음판결내용판결 내용은 붙임과 같습니다.상세내용사 건2024두55426 양도소득세경정거부처분취소원 고A피 고Z원 심 판 결부산고등법원 2024.8.30.선고 2024누20314 판결판 결 선 고2025. 2. 13.주 문상고를 모두 기각한다.상고비용은 원고들이 부담한다.이 유상고이유를 판단한다.1. 제1상고이유에 관한 판단 가. 구 소득세법(2021. 12. 8. 법률 제18578호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제89조 제1항 제3호는 ‘다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택과 주택부수토지의 양도로 발생하는 소득에 대해서는 양도소득세를 과세하지 아니한다’고 규정하면서, (가)목에서‘1세대가 1주택을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 요건을 충족하는 주택’을,(나)목에서’1세대가 1주택을 양도하기 전에 다른 주택을 대체취득하는 등으로 인하여 2주택 이상을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 주택‘을 각각 들고 있다.그 위임에 따라 구소득세법시행령(2022. 5. 31. 대통령령 제32654호로 개정되기 전의 것,이하 같다) 제154조 제1항 본문은 ’법 제89조 제1항 제3호 (가)목에서 “대통령령으로 정하는 요건”이란 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년 이상인 것을 말한다’고 규정하고 있고, 제11항은 ‘법 제89조 제1항 제3호 (나)목에서 “대통령령으로 정하는 주택”이란 제155조에 따른 1세대 1주택의 특례에 해당하여 이 조를 적용하는 주택을 말한다.’고 규정하고 있다. 그리고 구소득세법 시행령 제155조 제1항 제1호는 1세대 1주택의 특례에 관하여 ‘국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택을 양도하기 전에 신규 주택을 취득함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우, 종전의 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 신규 주택을 취득하고 신규 주택을 취득한 날부터 3년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우에는 1세대 1주택으로 보아 제154조 제1항을 적용한다‘고 규정하고 있다.위 각 규정의 문언 내용과 체계, 입법 취지 및 조세법률주의의 원칙상 과세요건이거나 비과세요건 또는 조세감면요건을 막론하고 조세법규의 해석은 특별한 사정이 없는 한 법문대로 해석할 것이고, 합리적 이유 없이 확장해석하거나 유추해석하는 것은 허용되지 아니하는 점(대법원 2010. 1. 14. 선고 2007두26544 판결 등 참조) 등을 종합하면, 구소득세법 시행령 제155조 제1항 제1호는 국내에 1주택을 소유한 1세대가 신규 주택을 취득함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우를 전제로 한 규정으로 보아야 한다. 따라서 국내에 2주택을 소유한 1세대가 신규 주택을 취득함으로써 3주택이 되었다가 종전의 주택 중 1주택을 처분하여 2주택이 된 경우는 구소득세법 제155조 제1항 제1호에 따른 양도소득세 비과세 대상에 해당하지 않는다. 나. 원심은, 부부인 원고들이 2015. 12. 7. 이 사건 ㉠주택을, 2017. 4. 20. 이 사건 ㉡주택을 각각 취득함으로써 2주택을 보유하다가 2019. 4. 19. 이 사건 ㉢주택을 취득하여 1세대 3주택이 된 사실, 2021. 1. 13. 이 사건 ㉠주택을 처분하여 다시 1세대 2주택이 되었고 그 후 2021. 11. 26. 이 사건 ㉡주택을 양도한 사실을 인정하였다. 그런 다음 원심은, 원고들과 같이 국내에 2주택을 소유한 1세대가 신규 주택을 취득함으로써 3주택이 되었다가 종전의 주택 중 1주택을 처분하여 2주택이 된 경우에는 구소득세법 시행령 제155조 제1항 제1호를 적용할 수 없다는 이유로, 이 사건 ㉡주택의 양도에 대하여 원고들에게 양도소득세를 부과한 이 사건 각 처분이 적법하다고 판단하였다. 원심판결 이유를 앞에서 살펴본 규정과 법리 및 기록에 비추어 살펴보면, 이러한 원심의 판단은 정당하고, 거기에 상고이유 주장과 같이 구소득세법 시행령 제155조 제1항 제1호의 적용 범위에 관한 법리를 오해하여 판결에 영향을 미친 잘못이 없다.2. 제2상고이유에 관한 판단 원심은, 설령 원고의 주장에 따라 이 사건 ㉡주택의 양도에 대하여 구소득세법 시행령 제155조 제1항 제1호를 적용 또는 유추적용할 수 있다고 보더라도, 주택의 보유기간 기산일과 관련된 원고의 신뢰보호원칙 위배 주장을 받아들일 수 없다고 판단하였다. 제1상고이유 관련 원심 판단이 정당한 이상, 이러한 원심의 판단은 가정적 판단에 불과하여 거기에 법리오해 등의 잘못이 있는지 여부는 판결 결과에 영향을 미치지 않으므로, 이 부분 상고이유 주장은 그 자체로 받아들일 수 없다.3. 결론그러므로 상고를 모두 기각하고 상고비용은 패소자들이 부담하도록 하여, 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.★주요 경력- 105,000건 이상의 세금 상담 및 용역- 600건 이상의 경정청구를 통한 약 25억 이상 세금 환급- 세무사 플랫폼 '택슬리' 상담 및 후기 1위 (약 3,900건 이상 상담)- 전문가 플랫폼 '아하커넥츠' 상담 및 후기 1위 (약 500건 이상 상담)- 지식공유플랫폼 '아하' 세무/회계 1위 (98,000건 이상 답변 및 337만건 이상 공유)- KB금융 콘텐츠 필진- 한국경제필진- 서울시 마을세무사- ㈜코스맥스 세무팀- ㈜현대중공업 세무기획팀- ㈜iMBC 재무회계팀- 세무법인 넥스트

재개발 사업에서 종종 발생하는 ‘1주택이 1+1 방식으로 2개의 조합원입주권으로 전환되는 경우’는 양도소득세 계산 시 취득가액 산정이 핵심 쟁점이 됩니다.특히 입주권을 중간에 승계취득(프리미엄 포함 매입)한 경우, 신축주택 완공 후 실제 주택을 양도하면어떤 기준으로 취득가액을 나누어야 하는지정확한 판단이 필요합니다.이번 글에서는 사전답변(유권해석) 취지를 기반으로전문가 시각에서 실무형 정리로 구성했습니다.1. 사실관계 요약2014.9 : 甲, A주택 취득2015.12 : 관리처분계획인가 고시2016년 : 1주택이 1+1 구조로 변경되어 조합원입주권 B, C 발생2016.10 : 乙이 甲으로부터 B, C 입주권을 프리미엄 포함 360백만원에 승계취득이후 乙이 분양금(계약금·중도금·잔금) 333백만원 추가 납부2019.11 : 신축주택 B, C 취득2023.12 : C주택 양도핵심 문제는 다음과 같습니다.“입주권 취득비 + 분양금 총액을 B·C 두 주택에 어떻게 배부할 것인가?”2. 관련 법령 핵심소득세법 제97조와 제100조는취득가액은실지거래가액을 원칙으로 하고,두 개 이상의 자산을 함께 취득한 경우가액 비례 안분을 명시합니다.즉,각 신축주택의 ‘분양가액 비율’에 따라 전체 취득비용을 안분해야 함.이 원칙은입주권을 승계취득한 경우에도 동일하게 적용됩니다.3. 국세청 사전답변 취지사전답변의 결론은 명확합니다.입주권 취득비 + 승계 후 불입한 분양금 총액을 각 신축주택의 ‘분양가 비례’로 안분하여 취득가액으로 본다.즉,조합원입주권 매입 시 지급한프리미엄을 포함한 승계대금,이후 납부한계약금·중도금·잔금모두 포함하여총 취득원가를 구성합니다.그리고B주택 분양가 / (B+C 분양가 합)C주택 분양가 / (B+C 분양가 합)위 비율로 각각 나누면 됩니다.4. 실무상 주의사항①분양가 비례 안분은 필수입주권별로 실제 부담금이 다르더라도,국세청은 ‘분양가 기준 안분’을 원칙으로 봅니다.②프리미엄 포함 여부입주권 승계 시 지급한프리미엄 전체를 취득가액에 포함합니다.일부 납세자가 “프리미엄을 특정 주택에 귀속해야 한다”고 주장하나 인정되지 않습니다.③개별별도 설계비, 옵션비해당 주택에 직접 귀속되는 비용은 해당 주택 취득가액에 직접 가산 가능합니다.다만조합 공통비용은 안분 필수입니다.④1+1 단기양도·다주택 중과 여부입주권 형태 변화에 따라보유기간 계산,주택 수 계산이 달라질 수 있으므로 사전에 별도 검토 필요합니다.5. 결론입주권 승계취득 후 완공된 신축주택을 양도하는 경우, 취득가액 계산은 ‘분양가액 비례 안분’이 원칙입니다.프리미엄 포함 승계금 + 조합분양금 전액을 합산하여 분양가 비율로 나누면 됩니다.이는 사전답변뿐 아니라 소득세법·대통령령 체계에도 정확히 부합합니다.

1. [주택 + 주택]​신규 주택을 취득하는 방법은 크게 보아 2가지가 있습니다. ①[완공되어 있던 주택을 상대방에게 매수]하는 방법입니다. ②[신축될 주택을 분양 받아 취득]하는 방법입니다. 이것은 다시 [청약에 당첨된 경우]와 [분양권을 전매받는 경우]로 나뉩니다.​이때 ①의 경우 신규 주택의 취득일은 원칙적으로 대금청산일과 소유권이전등기일 중 빠른 날이 됩니다. ②의 경우 신규 주택의 취득일은 대금청산일과 사용승인일(임시사용승인, 사실상의 사용일) 중 빠른 날이 됩니다.​종전 주택을 취득한지 1년이 지나 신규 주택을 취득했다면, 종전 주택이 일시적 2주택 상태가 됩니다. 이때 신규 주택 취득일로부터 일정 기간(1년 ~ 3년) 내에 종전 주택을 파는 경우에는 1주택인 것으로 보고 비과세 요건을 검토합니다. [소득세법 시행령 제155조 제1항]의 내용입니다. 2021년 이전까지 ①, ②의 경우 모두 [소득세법 시행령 제155조 제1항]에 따라 일시적 2주택 비과세 특례를 적용할 수 있습니다.​소득세법 제98조(양도 또는 취득의 시기)자산의 양도차익을 계산할 때 그 취득시기 및 양도시기는 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우 등 대통령령으로 정하는 경우를 제외하고는 해당 자산의 대금을 청산한 날로 한다. (생략)​소득세법 시행령 제162조(양도 또는 취득의 시기)①법 제98조 전단에서 “대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우 등 대통령령으로 정하는 경우”란 다음 각 호의 경우를 말한다.1. 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부 등에 기재된 등기ㆍ등록접수일 또는 명의개서일2. 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기(등록 및 명의의 개서를 포함한다)를 한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부등에 기재된 등기접수일4. 자기가 건설한 건축물에 있어서는 「건축법」 제22조제2항에 따른 사용승인서 교부일. 다만, 사용승인서 교부일 전에 사실상 사용하거나 같은 조 제3항제2호에 따른 임시사용승인을 받은 경우에는 그 사실상의 사용일 또는 임시사용승인을 받은 날 중 빠른 날로 하고 건축허가를 받지 아니하고 건축하는 건축물에 있어서는 그 사실상의 사용일로 한다.8. 완성 또는 확정되지 아니한 자산을 양도 또는 취득한 경우로서 해당 자산의 대금을 청산한 날까지 그 목적물이 완성 또는 확정되지 아니한 경우에는 그 목적물이 완성 또는 확정된 날. 이 경우 건설 중인 건물의 완성된 날에 관하여는 제4호를 준용한다.​소득세법 시행령 제155조(1세대1주택의 특례)①국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택(이하 이 항에서 “종전의 주택”이라 한다)을 양도하기 전에 다른 주택(이하 이 조에서 “신규 주택”이라 한다)을 취득(생략)함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우 종전의 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 신규 주택을 취득하고 다음 각 호에 따라 종전의 주택을 양도하는 경우(생략)에는 이를 1세대1주택으로 보아 제154조제1항을 적용한다. (생략)1. 신규 주택을 취득한 날부터 3년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우2. 종전의 주택이 조정대상지역에 있는 상태에서 조정대상지역에 있는 신규 주택을 취득[조정대상지역의 공고가 있은 날 이전에 신규 주택(신규 주택을 취득할 수 있는 권리를 포함한다. 이하 이 항에서 같다)을 취득하거나 신규 주택을 취득하기 위해 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증명서류에 의해 확인되는 경우는 제외한다]하는 경우에는 다음 각 목의 요건을 모두 충족한 경우. (생략)가. 신규 주택의 취득일로부터 1년 이내에 그 주택으로 세대전원이 이사(생략)하고 「주민등록법」 제16조에 따라 전입신고를 마친 경우나. 신규 주택의 취득일부터 1년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우​​2. [주택 + 분양권]​그런데 2021년부터는 소득세법에 분양권이라는 개념이 들어왔습니다. 분양권이란 주택을 공급받을 수 있는 지위를 의미하며, 여기에는 일반적인 아파트 분양은 물론 재개발/재건축 구역의 일반분양 물건, 지역주택조합의 조합원 지위도 포함됩니다.​그래서 주택을 보유한 상태에서 2021년 이후에 취득한 분양권이 있으면 더 이상 1세대 1주택 상태가 아니게 됩니다. 또한 조정대상지역 내 주택을 양도하는 때에 2021년 이후 취득한 분양권이 있는 경우에는 주택 수에 가산되어 다주택자 중과세의 부담을 주게 됩니다.​한편, [주택 + 주택]일 때에 일시적 2주택 비과세 특례가 있는 것처럼, [주택 + 분양권]일 때에도 일시적으로 1주택으로 봐주는 특례(소득세법 시행령 제156조의3 제1항, 제2항)를 신설하였습니다. 기존에 조합원입주권에 적용되던 것을 그대로 벤치마킹하였습니다. 종전 주택을 취득한지 1년 이상이 지나 분양권을 취득하고, 분양권 취득부터 일정 요건을 갖춰 종전 주택을 파는 경우에 1주택으로 보아 비과세 요건을 적용합니다. 이때 분양권의 취득일이란, 최초 당첨의 경우 청약당첨일을 의미하고, 분양권을 매입한 경우 대금청산일입니다.​소득세법 제88조(정의)이 장에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다. 10. “분양권”이란 「주택법」 등 대통령령으로 정하는 법률에 따른 주택에 대한 공급계약을 통하여 주택을 공급받는 자로 선정된 지위(해당 지위를 매매 또는 증여 등의 방법으로 취득한 것을 포함한다)를 말한다.​소득세법 시행령 제152조의4(분양권의 범위)법 제88조제10호에서 “「주택법」 등 대통령령으로 정하는 법률”이란 다음 각 호의 법률을 말한다.1. 「건축물의 분양에 관한 법률」2. 「공공주택 특별법」3. 「도시개발법」4. 「도시 및 주거환경정비법」5. 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」6. 「산업입지 및 개발에 관한 법률」7. 「주택법」8. 「택지개발촉진법」​소득세법 시행령 제156조의3(주택과 분양권을 소유한 경우 1세대 1주택의 특례)① 법 제89조제2항 단서에서 “대통령령으로 정하는 경우”란 1세대가 주택과 분양권을 보유하다가 그 주택을 양도하는 경우로서 제2항부터 제8항까지의 규정에 해당하는 경우를 말한다.② 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택(이하 이 항에서 “종전주택”이라 한다)을 양도하기 전에 분양권을 취득함으로써 일시적으로 1주택과 1분양권을 소유하게 된 경우 종전주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후에 분양권을 취득하고 그 분양권을 취득한 날부터 3년 이내에 종전주택을 양도하는 경우(3년 이내에 양도하지 못하는 경우로서 기획재정부령으로 정하는 사유에 해당하는 경우를 포함한다)에는 이를 1세대 1주택으로 보아 제154조제1항을 적용한다. 이 경우 같은 항 제1호, 제2호가목 및 제3호에 해당하는 경우에는 종전주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 분양권을 취득하는 요건을 적용하지 않는다.③ 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택을 양도하기 전에 분양권을 취득함으로써 일시적으로 1주택과 1분양권을 소유하게 된 경우로서 분양권을 취득한 날부터 3년이 지나 종전주택을 양도하는 경우이고, 다음 각 호의 요건을 모두 갖춘 때에는 이를 1세대 1주택으로 보아 제154조제1항을 적용한다.1. 분양권에 따라 취득하는 주택이 완성된 후 2년 이내에 그 주택으로 세대전원이 이사(기획재정부령으로 정하는 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양 그 밖의 부득이한 사유로 세대의 구성원 중 일부가 이사하지 못하는 경우를 포함한다)하여 1년 이상 계속하여 거주할 것2. 분양권에 따라 취득하는 주택이 완성되기 전 또는 완성된 후 2년 이내에 종전의 주택을 양도할 것​기획재정부재산-85(2022.01.14)[질의] 입주자 모집공고에 따른 청약이 당첨되어 분양계약한 경우 「소득세법」 제88조제10호에 따른 분양권의 취득시기(제1안) 청약당첨일 (제2안) 분양계약일[회신] 제1안이 타당합니다.​​3. 궁금증​그러면 이런 궁금증이 생깁니다. 2021년 이후, 종전 주택을 취득하다가, 신규 주택을 분양받거나 신규 주택을 분양받을 수 있는 분양권을 취득한 경우,① [주택 + 주택]으로 본 뒤, 신규 주택을 취득하고 있는 과정으로 보고, 신규 주택의 취득일을 기준으로 삼아 종전 주택을 기한 내에 양도해야 할까? (소득세법 시행령 제155조 제1항)② [주택 + 분양권]으로 보고 분양권의 취득일을 기준으로 삼아 종전 주택을 양도해야 할까? (소득세법 시행령 제156조의3 제1항, 제2항)​이것은 주택 매도전략에 큰 차이를 가져옵니다.​①이라고 한다면, 일단 건설 중인 신규 주택이 완성되기 전까지 느긋하게 종전 주택을 보유해도 되고, 신규 주택 분양계약 및 계약금 납입일에 따라 [1년 내 종전주택 처분 및 신규주택 전입 ~ 3년 내 종전주택 처분]하여야 합니다. 그래서 어떨 때는 건설까지 기다렸다가 최대 3년의 기간이 주어지면서 종전 주택의 시세 차익을 넉넉하게 누리는 시나리오도 가능합니다. 만약 종전 주택을 1년 이내 팔고 신규 주택에 전입한다 하더라도(조정대상지역) 전입 이후 몇 년 이상 거주하라는 말은 없습니다.​②이라고 한다면, 신규 주택이 건설되는 것이 중요한 것이 아니라, 분양권 취득일이 중요합니다. 건설이 됐든지 안 됐든지 분양권 취득일부터 3년이 카운트됩니다. 만약 분양권 취득일부터 3년 안에 팔 수 없다면, 신규 주택 건설이 되기를 기다릴 수 있는데, 신규 주택 건설부터 2년 안에 종전 주택을 팔아야 하고, 신규 주택에 1년 이상 계속하여 거주하여야 합니다.​무엇이 더 낫다고 할 수는 없지만, 전략이 달라지기 때문에 조심해야 합니다. 현재로서 무엇이 우선이다라는 명확한 내용은 없지만, 분양권이 세법 체계로 들어온 이상 분양권의 일시적 2주택을 우선하여 판단해야 할 것으로 생각됩니다.​​4. 지역주택조합원 지위​이 와중에 재미난 해석이 등장했습니다. 지역주택조합의 조합원 지위에 관한 판정입니다. 해석에 따르면, 지역주택조합의 지위는 사업계획승인일을 기하여 [소득세법 시행령 제155조 제1항 제2호]에 따른 [신규주택을 취득할 수 있는 권리]라고 합니다.​이 질문은 왜 했을까요? [소득세법 시행령 제155조 제1항 제2호]에 따른 신규주택을 취득할 수 있는 권리가 나오는 부분을 잘 살펴보면, 조정대상지역 공고일 전에 신규주택을 취득할 수 있는 권리를 취득하면, 종전 주택 처분 유예기간이 1년이 아닌 3년으로 늘어나는데, 그것을 노리고 질문을 한 것입니다. 해석에서는 조정대상지역 지정 전에 지역주택조합의 사업계획승인이 났다면, 넉넉하게 기한을 부여하고자 한 것입니다.​기획재정부재산-40(2022.01.07)[제목] 지역주택조합의 조합원 지위가 「소득세법 시행령」 제155조제1항제2호의 ‘신규주택을 취득할 수 있는 권리’인지 여부[요약] 「주택법」제2조제11호가목에 따른 지역주택조합의 조합원의 지위는 같은 법 제15조에 따른 사업계획승인일 이후에 한하여 「소득세법 시행령」제155조제1항제2호에 따른 신규주택을 취득할 수 있는 권리임[회신] 「주택법」 제2조제11호가목에 따른 지역주택조합의 조합원의 지위는 같은 법 제15조에 따른 사업계획승인일 이후에 한하여 「소득세법 시행령」제155조제1항제2호에 따른 신규주택을 취득할 수 있는 권리에 해당하는 것입니다.​그런데, 여기에 대해서 이상한 부분이 있습니다. 지역주택조합의 조합원의 지위는 [소득세법 시행령 제155조 제1항 제2호]에 따른 신규주택을 취득할 수 있는 권리라고 했지, 분양권이라고는 안 했습니다. 그러면 지역주택조합의 조합원 지위는 분양권이 아닌걸까요? 그건 아무래도 분양권이 맞는 것 같습니다. 분양권은 주택을 공급받는 자로 선정된 지위를 말하는데, 지역주택조합의 조합원이라면 주택법에 따라 주택을 공급받을 수 있습니다.​그러면 종전주택을 보유한 자가 있는데, 지역주택조합의 조합원으로서 그 조합이 사업계획승인에 돌입했고, 이후 조정대상지역으로 지정되면, ​① 그는 신규주택을 취득할 수 있는 권리를 취득한 것이 될까요? 그래서 [소득세법 시행령 제155조 제1항] 따라 종전주택 매도 전략을 세워야 할까요?② 그는 분양권을 취득한 걸까요? 그래서 [소득세법 시행령 제156조의3 제1항, 제2항]에 따라 종전주택 매도 전략을 세워야 할까요?​이것이 아직 풀리지 않은 숙제라고 하겠습니다.

안녕하세요서가세무회계 최혜경 세무사입니다.재개발, 재건축 양도세가 복잡한 이유는과세 대상이 <주택> 에서 <입주권> 권리로완전히 달라지기 때문입니다.주택에 해당하는 세법을 그대로 적용할 수 없어다양한 특례 조항이 나오고,혹은 주택과 다르게 세법이 적용되기도 합니다.이 복잡한 재개발, 재건축 양도 관련내용을 간단하게 종합해서 정리해보도록 하겠습니다.큰 개요를 안다면,아래 조항 중 필요한 내용이 있을 때더욱 더 구체적으로 살펴보실 수 있습니다.<조합원 입주권 관련 양도세 규정>Ⅰ조합원 입주권 양도시 비과세 특례소득법 89조 1항 4호신규 주택 취득으로 인한 조합원입주권 비과세 특례소득법 89조 1항 4호Ⅱ대체주택 양도시 비과세 특례소득령 156조의 2 5항Ⅲ조합원 입주권 승계 취득 후 종전주택 양도 - 대체취득 목적소득령 156조의 2 3항조합원 입주권 승계 취득 후 종전주택 양도 - 실수요 목적소득령 156조의 2 4항Ⅳ청산금 수령에 따른 양도세Ⅴ재건축 된 신축 주택 양도시 양도소득세Ⅰ. 조합원입주권 양도시 비과세 특례조합원입주권은 주택이 아니기에1세대 1주택 비과세가 안된다고 생각할 수 있습니다.이런 문제를 해결하기 위해세법상 조합원입주권 1개만 있는 경우비과세를 해주겠다는 의미입니다.이 조항에서 중요한건'관리처분계획인가일' 현재 이미 2년 보유 및 거주를해야 하는 것입니다.요건원조합원의 조합원입주권일 것(승계조합원 X)관리처분계획인가일 현재 비과세 요건 충족 (2년 보유 등)양도일 현재 주택 및 다른 조합원입주권을 보유하지 않을 것Ⅰ. 신규 주택 취득으로 인한 조합원입주권 비과세 특례1세대 2주택 비과세도 적용이 될 수 있을까요?관리처분계획인가일 이후조합원입주권을 양도하기 전에신규주택을 취득하고,신규주택 취득일로부터3년 이내 조합원입주권을 양도하면비과세를 적용받을 수 있습니다.세법상 일시적 2주택 비과세와일맥상통한다고 볼 수 있습니다.요건원조합원의 조합원입주권일 것(승계조합원 X)관리처분계획인가일 현재 비과세 요건 충족 (2년 보유 등)관리처분계획인가일 이후 신규주택을 취득할 것신규주택 취득일부터 3년 이내 조합원입주권을 양도할 것양도일 현재 조합원입주권 1개, 주택 1개를 보유하고 있을 것Ⅱ. 대체주택 양도시 비과세 특례재개발, 재건축을 한다면자연스레 이주하고 거주해야 할 '대체주택'을 구해야 합니다.대체주택을 취득하여 1년 이상 거주하고신축주택이 완공되기 전, 완공된 후 3년 이내대체주택을 양도한다면보유 및 거주요건을 충족하지 않았더라도비과세를 적용합니다.요건원조합원의 조합원입주권일 것(승계조합원 X)대체주택 취득일 현재 1주택을 소유하고 있을 것사업시행계획인가일 이후부터 주택완공일 이전까지 대체주택을 취득하여 1년 이상 거주할 것신축주택이 완공되기 전 or 완공된 후 3년 이내 대체주택을 양도할 것신축주택 완공 후 3년 이내 세대전원이 이사하여 1년 이상 계속하여 거주할 것Ⅲ. 조합원입주권 승계취득 후 종전주택 양도시 비과세 특례만약 원조합원이 아닌조합원입주권을 승계취득한 경우종전주택을 팔게 되면 어떻게 될까요?위의 모든 조항은 원조합원만 해당되지만이 조항은 승계취득원들이 종전주택을 양도할 때요긴히 쓸 수 있는 조항에 해당합니다.<대체취득 목적>요건종전주택 취득일부터 1년 이상이 지난 후 입주권을 승계취득할 것조합원입주권 취득일부터 3년 이내 종전주택을 양도할 것양도일 현재 종전주택은 2년 이상 보유(거주) 요건을 충족할 것만약 입주권을 취득했는데,승계취득일로부터 3년이 지나도입주권이 신축 주택으로 전환되지 않는 경우에는종전주택을 3년 이내 양도하고 싶어도양도하지 못하는 문제가 생길 수 있습니다.분양권도 이런 유사한 비과세 특례가 있는데요.3년이 지난 후 종전주택을 양도하는 경우에는아래의 요건을 갖추면 비과세가 가능합니다.<실수요 목적>요건종전주택 취득일부터 1년 이상이 지난 후 입주권을 승계취득할 것신축주택이 완공되기 전 또는 완공된 후 3년 이내 종전주택을 양도할 것신축주택 완공 후 3년 이내 세대전원이 이사하여 1년 이상 계속하여 거주할 것양도일 현재 종전주택은 2년 이상 보유(거주) 요건을 충족할 것Ⅳ. 현금청산 및 청산금 수령에 따른 양도세재개발, 재건축 사업에서 청산금을 수령하는 경우는 2가지입니다.현금 청산사업에 참여하지 않고 조합에 주택을 이전해서 (매각)청산금을 수령하는 경우권리가액 > 분양가액사업에 참여하지만, 종전주택의 권리가액이새로 설정된 분양가액보다 커서청산금을 수령하는 경우위 경우 모두 '대가'를 수령한 경우이기에양도세를 납부해야 합니다.1) 현금 청산원조합원인 경우, 일반적으로 주택을 양도한 것으로 봅니다.따라서양도일 현재 (잔금청산일과 등기접수일 중 빠른 날)비과세 요건을 충족했다면 비과세입니다.(일시적 1세대 2주택 포함)반면 다주택자로서 양도소득세 중과대상에해당하면 양도소득세가 중과될 수 있습니다.2) 권리가액 > 분양가액청산금을 수령하면종전주택을 분할 양도한 것으로 보아양도소득세를 신고납부해야 합니다.중요한 것은 이때의 양도시기는잔금청산일과 등기접수일 중 빠른 날이 아니라청산금 가액이 최종 확정되는<소유권 이전고시일 다음 날> 이 됩니다.청산금을 수령한 자가양도일 현재 재건축된 1주택만을 소유하고 있고재건축 전 관리처분계획인가일 현재1세대 1주택 비과세 요건을 충족했다면비과세가 가능합니다.재개발, 재건축 청산금에 대한 양도소득세 감면 조항도 있습니다.<공익사업용 토지 등에 대한 양도소득세 감면> 에 해당하는 경우양도소득세를 10% 감면받을 수 있습니다.Ⅴ. 재건축 된 신축 주택 양도시 양도소득세마지막으로재건축된 신축 주택을 양도하는 경우양도소득세 계산에 대한 이슈가 있을 수 있습니다.일반적인 주택도, 입주권도 아닌주택 → 입주권→ 주택이 된 상황이라양도세법상 차익을 각각 나누어양도세를 계산하라고 방법을 제시해주었습니다.따라서 일반적인 주택 양도세처럼 계산하면 안되고차익을 나눠 장기보유특별공제 등을 별도로 적용해야 합니다.1단계 안분관리처분계획인가 전 양도차익관리처분계획인가 후 양도차익2단계 안분종전주택 양도차익종전주택 양도차익분담금 양도차익장기보유특별공제종전주택 취득일 - 신축주택 양도일사용승인일 이후 거주기간1단계. 관리처분계획인가 전, 후 양도차익을 계산해서 나누고2단계. 관리처분계획인가 후 양도차익 중 종전주택과 분담금 양도차익을 나눠야 합니다.각각 장기보유특별공제를 별도로 적용하기 위해 차익을 나누는 것입니다.듣기만 해도 굉장히 복잡하지만,상황별로 너무나 다르고,분담금을 납부한 경우와청산금을 수령한 경우를 나누고보유기간 등을 분석하고, 차익을 나누는 등실제로 계산은 더더욱 복잡해집니다.오늘은 크게 재개발, 재건축조합원입주권 관련한양도소득세 상 다양한 규정을정리해보았습니다.너무나 어렵고 복잡해보이긴 하지만이렇게 큰 틀로 정리가 되시면내가 어떤 형태의 입주권을 보유하고 있고나는 어떤 특례를 사용할 수 있겠구나,하고 짐작하시는데 도움이 되었으면 좋겠습니다.어려운게 당연하니내용 보시고, 궁금하신 점 있으면언제든지 연락주시고상담 신청해주시면 꼼꼼하고 자세히설명 드리도록 하겠습니다.제가 세무사로서 느끼는 가장 큰 보람은누군가에게 새로운 길과 방법을 안내하는 순간입니다.관련해서 문의 사항 있으시면언제든 아래 링크로 연락주세요.긴 글 읽어주셔서 감사합니다.편안한 한 주 되시길 바랍니다.서가세무회계 최혜경 세무사 드림.

안녕하세요 머털도사 절세도사 김주성 세무사입니다 ^^이번에는 제가 네이버 엑스퍼트 하면서 많이들 질문하셨던 1+1 조합원입주권 양도세에 대해서 설명드리겠습니다.1+1 조합원 입주권 신청 조건은????? 아래의 경우에는 1+1 조합원입주권을 받을 수 있습니다.①종전부동산 감정가격이 1+1 조합원 분양가액 합계액보다 크거나 같은 경우②종전부동산 전용면적이 1+1 조합원 전용면적 합계액보다 크거나 같은 경우1+1 조합원 입주권의 주의사항은????? 다음과 같은 제한 사항이 있습니다①공급받는 2개의 주택 중에 1개의 주택은 전용면적이 60제곱미터이하 짜리를 받아야 합니다.②60제곱미터 이하로 공급받은 주택은 소유권 이전고시일 다음날부터 3년 동안 전매(양도·증여) 제한됩니다.단, 상속은 가능합니다.③조합원입주권 상태에서는 별도 분리하여 양도할 수 없고 2개를 일괄해서 양도해야 합니다.1+1 조합원 입주권 비과세 사례는?◆case1. 1+1 조합원 입주권으로 전환된 후 해당 조합원 입주권을 양도한 경우➡️ 관리처분인가일 현재 비과세 요건을 충족한 주택이 1개의 조합원입주권으로 전환되고, 양도 시점에 1세대 1주택이면서 조합원입주권을 양도 시 비과세가 가능하나1+1 조합원입주권으로 전환 시에는 2개를 일괄 양도해야 하므로 납세자가 선택해서 1개는 비과세 받을 수 있고, 나머지 한 개는 과세해야 합니다.◆case2. 일시적 2주택 비과세 성립 상태에서 신규주택이 1+1 조합원입주권으로 전환된 경우➡️ 일시적 2주택 비과세 성립 상태에서 종전 주택을 양도 시 비과세가 가능하나,만약 신규주택이 1+1 조합원입주권으로 전환되고 나서 종전 주택을 양도하게 되면 일시적 3주택이 되어서 비과세 받을 수 없습니다.◆case3. 종전 주택 취득 후 1년 이상 지난 후 1+1 조합원입주권 승계취득 후 종전 주택 양도한 경우➡️종전 주택을 취득 후 1년 이상 지난 후 조합원 입주권을 승계취득하고, 조합원 입주권 승계취득한 날로부터 3년 이내에 종전 주택을 양도 시 비과세 가능하나,신규 취득한 조합원입주권이 1+1조합원 입주권이라면 3주택이므로 종전 주택 양도 시 비과세가 안됩니다[조심 -2022-중-6104,2022.11.02]◆case4. 1+1 조합원입주권 승계취득 후 3년이 지난 후 종전 주택 양도한 경우➡️ 다음의 요건을 충족 후 종전 주택 양도 시 비과세가 가능합니다 [소세령 156의2 4 항]① 종전 주택 취득일로부터 1년 이상이 지난 후에 조합원입주권을 승계취득할 것(2022.02.14이전에 취득한 조합원입주권은 1년 이내 취득해도 가능합니다)② 조합원 입주권 취득일로부터 3년이 지난 후에 종전 주택을 양도할 것③ 신축주택이 완공되기 전 또는 완공된 후 3년 이내에 종전 주택을 양도할 것④ 신축주택 완공 후 3년 이내에 해당 주택으로 세대 전원이 이사하여 1년 이상 계속하여 거주할 것⑤ 종전 주택 양도일 현재 2년 이상 보유 및 취득 당시 조정 대상 지역이면 2년 이상 거주 요건 충족할 것그러나 승계 조합원입주권을 1+1로 2개 취득했다면 3주택이므로 종전 주택 양도 시에도 비과세가 안됩니다[서면-2020-법령해석재산-3447,2021.05.21]◆case5. 종전 주택이 1+1 조합원입주권 전환 후 대체주택을 취득한 경우➡️ 다음의 요건을 충족 후 종전 주택 양도 시 비과세가 가능합니다 [소세령 156의 2 5항]① 종전 주택이 조합원입주권으로 전환되는 온 조합원의 조합원입주권일 것(승계조합원입주권의 안됨)② 대체주택 취득일 현재 1주택을 소유하고 있을 것③사업시행계획인가 일 이후부터 주택 완공일 이전까지 대체주택을 취득하여 1년 이상 거주할 것④신축주택 완공되기 전 또는 완공된 후 3년 이내 대체주택을 양도할 것⑤ 신축주택 완공 후 3년 이내에 해당 주택으로 세대 전원이 이사하여 1년 이상 계속하여 거주할 것그러나 종전 주택이 조합원입주권으로 전환되었을 때, 온 조합원 입주권을 1+1로 2개 취득했다면 3주택이므로 대체 채 주택 양도 시에도 비과세가 안됩니다[서면-2018-법령해석 재산-3798,2019.09.03]]이상입니다!양도세 관련 문의는 아래 네이버 엑스퍼트를 통해서 문의해 주시면 친절히 상담해 드리겠습니다https://naver.me/xqf2QCoi양도세 상속세 증여세 상담 : 네이버 엑스퍼트엑스퍼트: 양도세, 상속세,증여세, 취득세 ,종합부동산세, 재산세, 법인세, 종합소득세,부가가치세등에 대해서 문의해주시면 신속,정확하게 친절히 설명해드리겠습니다.naver.mehttps://open.kakao.com/o/gL55goKd자연세무회계 컨설팅 양도/상속/ 증여 상담방자연세무회계컨설팅 김주성세무사 양도/상속/증여 상담방open.kakao.com