임대사업자 등록의 유불리 여부

1주택 주택임대사업자 미등록 가산세 적용 여부(공시가격 고시일 기준으로 판단)서면-2021-소득-8149 [소득세과-569]생산일자 : 2022.04.29.요 지부동산임대업에 있어서 사업개시일은 용역의 공급을 개시하는 날로 보는 것이고,기준시가 9억원 이하의 1주택을 소유한 주택임대사업자의 주택기준시가가 과세연도 중 주택가격 고시로 인해 9억원을 초과하게 된 경우 주택가격 고시일 이전 주택임대수입금액에 대하여는「소득세법」제81조의12 주택임대사업자 미등록 가산세를 적용하지 않는 것임회 신귀 질의의 경우, 부동산임대업에 있어서 사업개시일은 용역의 공급을 개시하는 날로 보는 것이고,기준시가 9억원 이하의 1주택을 소유한 주택임대사업자의 주택기준시가가 과세연도 중 주택가격 고시로 인해 9억원을 초과하게 된 경우 주택가격 고시일 이전 주택임대수입금액에 대하여는「소득세법」제81조의12 주택임대사업자 미등록 가산세를 적용하지 않는 것입니다.상세내용1. 사실관계○질의인은 1주택자로서 해당 주택(아파트, ’00년 공시가격 9억 이하)을 ’00.00.00.부터 월세로 임대를 주고 임대사업자등록 없이 본인은 타지에서 생활하고 있었으나 - ’00년 공시가격이 9억원을 초과하는 것으로 확인(’00.00.00.고시)되어 ’00.00.00. 주택임대사업자등록*을 함 * 주택임대사업자는 사업개시일로부터 20일 이내 사업자등록신청을 하지 않은 경우 사업개시일부터 등록신청일 직전일까지의 주택임대수입금액의 0.2%를 가산세로 납부하여야 함2. 질의내용○사업자등록을 하지 아니하고 기준시가 9억 이하의 1주택을 월세로 임대하는 자의 임대주택 기준시가가 임대 사업개시일 후, 공동주택공시가격 고시에 따라 9억원을 초과하게 된 경우, - 기준시가 고시 이전 기간 동안 임대수입금액에 대한 주택임대사업자 미등록 가산세 적용 여부와 사업개시일의 의미에 대하여 질의함★주요 경력- 약 73,000건 이상의 세금 상담 및 용역- 600건 이상의 경정청구를 통한 약 25억 이상 세금 환급- 세무사 플랫폼 '택슬리' 상담 및 후기 1위 (약 3,600건 이상 상담)- 전문가 플랫폼 '아하커넥츠(현재 개편중)' 상담 및 후기 1위 (약 500건 이상 상담)- 지식공유플랫폼 '아하 QnA' 세무/회계 1위 (약 67,000건 이상 답변 및 337만건 이상 공유)- 한국경제필진- 서울시 마을세무사- ㈜코스맥스 세무팀- ㈜현대중공업 세무기획팀- ㈜iMBC 재무회계팀- 세무법인 넥스트 등

[종합부동산세]’18.9.13. 부동산 대책발표 이후임대사업자 등록한 오피스텔의 합산배제 가능 여부(가능함)서면-2026-부동산-1771등록일자 : 2026.04.30.생산일자 : 2026.04.30.요지’18.9.13. 부동산 대책발표 이전 취득한 오피스텔 분양권을 대책발표 이후 임대사업자 등록한 경우 합산배제 적용이 가능함회신귀 질의의 사실관계와 같이 2018.9.13. 이전에 조정대상지역 내 오피스텔 분양권을 계약하고 2018.9.14. 이후에 임대사업자를 등록한 후 준공된 오피스텔을 임대 개시한 경우 합산배제 적용이 가능한 것입니다.상세내용1.사실관계-’17.8월 오피스텔 소재지 조정대상지역 지정-’18.6월 오피스텔 분양권 취득-’18.9월 주택시장 안정대책*발표 * (개인) ’18.9.14. 이후 1주택 이상 보유 세대 조정대상지역 내 신규 취득 장기일반매입임대 합산배제 제외-’18.9월 구청 임대사업자 등록-’20.8월 임대 개시2.질의내용-’18.9.13. 부동산 대책발표 이전 취득한 오피스텔 분양권을 대책발표 이후 임대사업자 등록한 경우 합산배제 가능 여부3. 관련법령□종합부동산세법시행령제3조【합산배제 임대주택】①법 제8조제2항제1호에서 대통령령으로 정하는 주택 이란 ｢공공주택 특별법｣ 제4조에 따른 공공주택사업자(이하 공공주택사업자 라 한다) 또는｢민간임대주택에 관한 특별법｣ 제2조제7호에 따른 임대사업자(이하 임대사업자 라 한다)로서 과세기준일 현재 ｢소득세법｣ 제168조 또는｢법인세법｣ 제111조에 따른 주택임대업 사업자등록(이하 이 조에서 사업자등록 이라 한다)을 한 자가 과세기준일 현재 임대(제1호부터 제3호까지, 제5호부터 제8호까지의 주택을 임대한 경우를 말한다)하거나 소유(제4호 또는 제9호의 주택을 소유한 경우를 말한다)하고 있는 다음 각 호의 주택(이하 합산배제 임대주택 이라 한다)을 말한다. 이 경우 과세기준일 현재 임대를 개시한 자가 법 제8조제3항에 따른 주택의 보유현황 신고기간 종료일까지 임대사업자로서 사업자등록을 하는 경우에는 해당 연도 과세기준일 현재 임대사업자로서 사업자등록을 한 것으로 본다.8.매입임대주택 중 장기일반민간임대주택등으로서 가목1)부터 3)까지의 요건을 모두 갖춘 주택. 다만, 나목1)부터 4)까지에 해당하는 주택의 경우는 제외한다.가.적용요건1)다음의 구분에 따른 공시가격이 그 구분에 따른 금액 이하일 것가)30호 미만의 주택을 임대하는 경우:해당 주택의 임대를 개시한 날 또는 최초로 제9항에 따른 합산배제신고를 한 연도의 과세기준일을 기준으로 하여 다음의 구분에 따른 금액(1)해당 주택의 소재지가 수도권인 경우: 6억원(2)해당 주택의 소재지가 수도권 밖의 지역인 경우: 3억원가)30호 이상의 주택을 임대하는 경우: 30호 이상의 주택의 임대를 개시한 날(30호 이상의 주택의 임대를 개시한 날 이후 임대를 개시한 주택의 경우에는 그 주택의 임대를 개시한 날) 또는 최초로 제9항에 따른 합산배제신고를 한 연도의 과세기준일을 기준으로 하여 다음의 구분에 따른 금액(1)해당 주택의 소재지가 수도권인 경우:9억원(2)해당 주택의 소재지가 수도권 밖의 지역인 경우:6억원2)10년 이상 계속하여 임대하는 것일 것. 이 경우 임대기간을 계산할 때｢민간임대주택에 관한 특별법｣ 5조제3항에 따라 같은 법 제2조제6호의 단기민간임대주택을 장기일반민간임대주택등으로 변경 신고한 경우에는 제7항제1호에도 불구하고 같은 법 시행령 제34조제1항제3호에 따른 시점부터 그 기간을 계산한다.3)임대료등의 증가율이 100분의 5를 초과하지 않을 것. 이 경우 임대료등 증액 청구는 임대차계약의 체결 또는 약정한 임대료등의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못하고, 임대사업자가 임대료등의 증액을 청구하면서 임대보증금과 월임대료를 상호 간에 전환하는 경우에는｢민간임대주택에 관한 특별법｣제44조제4항에 따라 정한 기준을 준용한다.나.제외되는 주택1)1세대가 국내에 1주택 이상을 보유한 상태에서 세대원이 새로 취득(제7항제2호 또는 제7호에 따라 임대기간이 합산되는 경우의 취득은 제외한다)한 조정대상지역(｢주택법｣ 제63조의2제1항제1호에 따른 조정대상지역을 말한다. 이하 같다)에 있는 ｢민간임대주택에 관한 특별법｣ 제2조제5호에 따른 장기일반민간임대주택[조정대상지역의 공고가 있은 날 이전에 주택(주택을 취득할 수 있는 권리를 포함한다)을 취득하거나 취득하기 위하여 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증빙서류에 의하여 확인되는 경우는 제외한다]2)법인 또는 법인으로 보는 단체가 조정대상지역의 공고가 있은 날(이미 공고된 조정대상지역의 경우 2020년 6월 17일을 말한다)이 지난 후에 사업자등록등을 신청(임대할 주택을 추가하기 위한 등록사항의 변경신고를 포함하며, 제7항제7호에 따라 임대기간이 합산되는 경우는 멸실된 주택에 대한 신청을 말한다)한 조정대상지역에 있는｢민간임대주택에 관한 특별법｣ 제2조제5호에 따른 장기일반민간임대주택3)2020년 7월 11일 이후 종전의｢민간임대주택에 관한 특별법｣제5조제1항에 따라 등록 신청한 같은 법 제2조제5호에 따른 장기일반민간임대주택 중 아파트를 임대하는 민간매입임대주택4)종전의｢민간임대주택에 관한 특별법｣ 제2조제6호에 따른 단기민간임대주택으로서 2020년 7월 11일 이후 같은 법 제5조제3항에 따라 같은 법 제2조제4호에 따른 공공지원민간임대주택 또는 같은 조 제5호에 따른 장기일반민간임대주택으로 변경신고한 주택◆ 부 칙 <대통령령 제29243호, 2018.10.23.>제2조(합산배제 임대주택에 관한 적용례) ① 제3조제1항제8호의 개정규정은 이 영 시행 이후 납세의무가 성립하는 분부터 적용한다.② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 제3조제1항제8호의 개정규정 및 이 조 제1항에도 불구하고 종전의 규정에 따른다.1. 2018년 9월 13일 이전에 주택(주택을 취득할 수 있는 권리를 포함한다. 이하 이 항에서 같다)을 취득한 경우2. 2018년 9월 13일 이전에 주택을 취득하기 위하여 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증빙서류에 의하여 확인되는 경우4. 관련 해석사례□기획재정부 재산세제과-956, 2024.8.19.귀 질의와 같이 ’18.9.13. 이전에 조정대상지역 내 오피스텔 분양권을 계약하고 ’18.9.14. 이후에 오피스텔 완공 및 주택임대 개시한 경우 해당 오피스텔에 대해 합산배제 적용이 가능한 것입니다.□기준-2025-법규재산-0125, 2026.4.8.귀 기준자문 신청의 사실관계와 같이 2018.9.13. 이전에 조정대상지역 내 오피스텔 분양권을 계약하고 2018.9.14. 이후에 임대주택으로 등록한 후 준공된 오피스텔의 경우 합산배제 적용이 가능한 것입니다도움이 되셨길 바랍니다. 감사합니다.좋은 하루 보내세요!★전화상담 및 방문상담은 직접02-6403-9250으로 전화를 주시거나cta_moonyh@naver.com으로 연락을 주시면 됩니다!★주요 경력- 121,000건 이상의 세금 상담 및 용역- 600건 이상의 경정청구를 통한 약 25억 이상 세금 환급- 세무사 플랫폼 '택슬리' 상담 및 후기 1위 (약 4,000건 이상 상담)- 전문가 플랫폼 '아하커넥츠' 상담 및 후기 1위 (약 500건 이상 상담)- 지식공유플랫폼 '아하' 세무/회계 1위 (117,000건 이상 답변 및 337만건 이상 공유)- KB금융 콘텐츠 필진- 한국경제필진- 서울시 마을세무사- ㈜코스맥스 세무팀- ㈜현대중공업 세무기획팀- ㈜iMBC 재무회계팀- 세무법인 넥스트

청약은 지역별로 세세한 조건이 다르기 때문에 해당 지역관련 청약 기관에 문의하시는 것이 가장 정확합니다. 청약은 주택공급에 관한 규칙에 따르기 때문에 세법과는 무관하나 문의하시는 분들이 많아 정리하여 포스팅해봅니다.​주택을 가짐으로써 청약의 유, 불리를 물으시는 질문이 많아 관련 사안을 포스팅해보려 합니다.주택 청약이란 청약관련 예금을 통하여 일정한 요건을 갖춘 자에게 동시분양되는 아파트에 청약할 수 있는 자격을 주는 것을 뜻합니다.​입주자 선정방식은 추첨제와 가점제가 있으며 추첨제는 추첨을 통하여 입주자를 선정하며, 가점제와 추첨제가 동시에 이루어질 경우에는 가점제로 우선 선발 후 남는 비율을 추첨제로 선정합니다. 따라서 신혼부부에게 추첨제를 30% 배정하겠다는 것은 가점제로만 주택을 공급한다면 신혼부부, 청년 등이 중장년층에 비해 청약통장, 무주택 기간의 점수에 불리함을 가져갈 수 밖에 없기 때문에 젊은 층에게 청약을 통한 주택마련의 기회를 주기위한 정부의 정책인 것입니다.​가점제는 1)가주구의 나이, 2) 청약통장 가입기간, 3) 무주택기간, 4)부양가족 수 등에 따라 각각 점수를 매긴 뒤(만점 84점) 총점이 높은 순으로 주택을 분양하는 제도입니다.​1) 가주구의 나이미성년자는 기존에 납입이 완료된 청약통장을 보유하고 있더라도 2년(24개월)만 가입기간으로 인정됩니다. 나이가 많고 적음이 유리하다는 것은 아니지만 미성년자 등의 청약통장 보유기간에 제한을 두고 있습니다.​2) 무주택 기간무주택 기간은 만 30세가 된 때를 기점으로(30세 이전에 혼인신고를 한 경우에는 최초혼인신고일을 기점으로 산정) 산정합니다. 만약 청약 신청인이 30세 이전 주택을 보유하고 있다가 30세 이후 주택을 매도했을 경우에는 주택 매도일을 기준으로 무주택 기간을 산정합니다. 또한, 오피스텔은 주택법상 주택에 해당이 되지 않으므로 청약자의 오피스텔이 여러채 있는 경우라도 무주택자로 취급합니다.3) 부양가족 수입주자 모집공고일 기준으로 주민등록등본에 기재된 배우자와 직계존비속(존속의 경우 무주택자, 최근 3년 이상 동일 주민등록 등재)의 수입니다. 청약자 본인은 부양가족에서 제외되며 세대의 세대주여야 합니다.4) 주택청약통장 가입기간주택청약통장 가입일에서 입주자 모집공고일의 기간을 의미합니다. 위에서 언급하였듯이 만 19세 이전의 가입기간은 24개월을 초과하더라도 24개월로 간주합니다.위 4가지 사항을 조합하여 합계 점수로 판단하게 됩니다.​청약은 지역별로 세세한 조건이 다르기 때문에 해당 지역관련 청약 기관에 문의하시는 것이 가장 정확합니다. 청약은 주택공급에 관한 규칙에 따르기 때문에 세법과는 무관하나 문의하시는 분들이 많아 정리하여 포스팅해봅니다.​주택의 보유 및 매각과 함께 청약에 대한 유불리를 따져보기 위해서는 세무대리인과의 상담이 필요합니다. 언제든지 관련 사항을 문의해주시기 바랍니다.

기타 절세컨설팅[주택임대사업자 종합소득세신고] 주택임대사업자는 종소세신고 어떻게 해야할까요 : V유형 이상웅 세무사・방금 전URL 복사 통계본문 기타 기능안녕하세요세무컨설팅 세로움입니다.오늘은 세법개정으로연 2,000만원 이하인 주택임대사업자도 종합소득세 신고의무가 생김에 따라2020년 이후 새로 개편된 종합소득세 신고유형, V 유형 에 대해서 알아보겠습니다.납세자유형대상장부작성의무추계신고시 경비율사업자S성실신고대상자복식부기의무자기준경비율A외부조정대상자B자기조정대상자C추계신고했던 복식부기의무자D간편장부대상자간편장부대상자E다른 소득이 있는 단순경비율 대상자단순경비율F사업소득만 있고 납부할 세금이 있는 자G사업소득만 있고 납부할 세금이 없는 자I성실신고사전안내자복식/간편기준/단순V주택임대소득분리과세 대상자해당없음(분리과세선택가능)종교인Q납부할 세금이 있는 종교인해당없음R납부할 세금이 없는 종교인비사업자T금융, 연금, 근로, 기타소득이 있는 비사업자 V 유형 도F,G 유형과 마찬가지로 국세청에서 모두채움신고 를 보내주는 유형으로 간단하게 신고할 수 있는 유형입니다.이 유형은 모두채움신고서를 보내주는 F,G 유형과 다른 주의사항이 있습니다.참고) F,G 유형설명https://blog.naver.com/highyes_tax/2230869581875월 종합소득세 유형별 안내(1편) : D유형, E유형, F유형, G유형안녕하세요 세무컨설팅세로움입니다. “아, 종합소득세 이제 신고할때가 됐구나!ㅠㅠ” 생각나는 순간은 언...blog.naver.comV 유형은,과세대상 주택임대수입금액이 2,000만원이하인 사업자로 분리과세와 종합과세를선택할 수 있는 유형입니다.분리과세: 주택임대소득따로분리과세(14%단일세율) + 다른소득따로종합과세(종합소득세 6%~45%누진세율)종합과세: 주택임대소득+다른소득합쳐종합과세 (종합소득세 6%~45%누진세율)이렇게 V유형은 두가지 중 한가지를 선택할 수 있기때문에 납세자분들은둘중 어떤 방법을 쓰는 게 더 유리한지 비교하여 신고하시는 것이 좋겠습니다.대체로 다른소득이 있는 분들은 분리과세를 선택하는 것이 유리하지만, 정확한 유불리의 비교는 납세자의 상황에 따라 다르기 때문에 끝까지 계산해봐야만 알 수 있습니다.일단 올해는 V유형 받았는데.. 내년에도 같은 유형 받을까?과세대상 주택임대수입금액이 2,000만원이 넘으면 V유형아닌 다른 유형을 받게 됩니다.이때부터는 무조건 종합과세되기 때문에추계신고하거나 장부작성을 해야하고경비처리에 신경을 쓰셔야합니다.과세대상주택임대수입, 어떻게 계산할까?과세대상 주택임대소득은부부합산 주택수에 따라계산방법이 다릅니다.부부합산보유주택수과세대상 주택임대수입금액1주택주택기준시가 9억이하 : 비과세(과세대상수입금액 없음)주택기준시가 9억초과 : 월세액2주택월세액3주택이상(*1)월세액+간주임대료(*2)*1 간주임대료 계산 여부를 판단하기 위한 주택에는 전용면적 40㎡이하 & 기준시가2억이하인 주택은 제외함*2 간주임대료= (보증금 -3억) 적수 *60%*정기예금이자율*(1/365)-보증금에서 발생한 금융수입임대수입이 늘어서 내년부터는 다른 유형 받을 텐데, 미리 준비할 점 없을까?경비를 현명하게 , 잘 처리할 것!다른 유형으로 넘어가게되면 무조건 종합과세됨에 따라 주택임대소득에 대해추계신고 또는 장부를 작성하여 신고해야합니다.특히 올해 과세대상주택임대수입이 크게 늘 것(7,500만원이상)으로 예측되는 분은경비처리에 더욱 신경을 쓰셔야합니다.V유형일때 경비에 신경쓰지 않아도 세금이 얼마 안나왔던 좋은 기억을 가지고,같은 방식으로 신고하려고 하게 된다면예상치 못한 금액의 세금을 납부하게될 상황에 처할 수 있습니다.주택임대사업자의 필요경비 항목은 다음과 같습니다.V유형을 받았더라도 올해 수입금액이 큰 사업자분들은 아래 경비를 잘 챙기시기바랍니다.1. 재산세2. 종합부동산세3. 주택관리 인건비4. 중개수수료5. 주택관련 보험료6. 수도광열비7. 감가상각비8. 통신비9. 이자비용10. 수리비11. 이외 기부금 등주의해야하는 경비?감가상각비는 이후 주택을 팔게될 경우양도소득세에 영향을 미치므로 경비처리하기 전에 신중한 검토가 필요함종합부동산세는 모든 과세대상 부동산을 합산하여 고지하므로,안분하여해당 주택임대사업장에 관련된 금액만경비처리해야함이상으로 종소세 신고유형 V유형에 대해서 알아봤습니다.종합소득세 안내문을 받는 5월이 작년 소득에 대한 신고를 마무리하는 시기와 동시에내년을 대비하는 시기였으면 좋겠습니다.주택임대사업은 매입 매출 구조가 단순하고, 부가가치세신고의무가 없고, 규모가 작다면 신고도 간단히 끝나는 업종입니다.그렇지만 자세히 들여다보면주택수 또는 과세대상 주택임대소득금액 파악, 간주임대료의 금융소득공제, 경비처리, 각종 보유세, 건강보험료, 향후 양도세에 대한 대비까지신경써서 공부하셔야할게 꽤나 많은 업종입니다. 혹시 지금단계에서 놓치고 있는 것들이 있는 지 확인해보시기 바랍니다.포스팅 내용에 대해 궁금하신 점이 있으면 전화 / 카톡 / 방문 상담 예약 주시기 바랍니다. 세로움 종합소득세 신고대리 신청 방법** 세무컨설팅 세로움은세무사가 직접 자료요청부터 최종신고까지 납세자와 함께하고 있습니다. 세무사와의 충분한 소통을 약속드립니다.** 신고 진행 중에 자료요청이 많을 수 있습니다. 1년 동안의 소득을 합산한 최종신고이니 만큼, 안전한 절세에 정성을 다하기 위함이니 혜량으로 협조 부탁드립니다.[ 관련 포스팅]https://blog.naver.com/highyes_tax/223084862485[세로움 종소세 안내] 2023년 종합소득세 신고가 시작됩니다. 종합소득세 절세와 신고대리 안내안녕하세요 세무컨설팅세로움입니다. 2023년 종합소득세 신고시기 (2023.5.1~2023.5.31)가 다가...blog.naver.comhttps://blog.naver.com/highyes_tax/2230869581875월 종합소득세 유형별 안내(1편) : D유형, E유형, F유형, G유형안녕하세요 세무컨설팅세로움입니다. “아, 종합소득세 이제 신고할때가 됐구나!ㅠㅠ” 생각나는 순간은 언...blog.naver.com

부동산 임대사업과 관련된 세법은 매우 복잡합니다. 특히,임대사업자로 등록한 주택과 일반주택을 함께 보유한 경우, 어떤 주택을 먼저 팔고, 어떤 주택을 얼마간 보유·거주해야 비과세를 받을 수 있는지가 핵심 쟁점이죠.오늘은 실제 유사한 구조를 가진 사례를 바탕으로, “임대등록을 말소한 뒤 2년 이상 거주하면 1세대1주택 비과세가 가능한가?”에 대해 살펴보겠습니다.1️⃣사실관계 요약구분내용A주택2018.4 오피스텔 분양권 취득 → 2018.12 임대사업자 등록(8년) → 2019.3 취득 → 2021.5 임대개시(주택으로 사용)B주택2018.5 오피스텔 분양권 취득 → 2020.5 취득 및 임대개시 → 2021.6 임대등록(10년) → 추후 임대말소 후 거주 예정C주택2020.3 취득 → 2023.1 양도 (2년 미거주로 과세)정리하자면, 납세자는 장기임대주택 2채(A, B)와 일반주택 1채(C)를 보유하고 있었고, C주택을 거주하지 않은 채 양도하여 과세를 받았습니다.이후B주택의 임대등록을 말소하고 2년 이상 거주한 뒤 양도할 경우 비과세를 받을 수 있는지가 쟁점입니다.2️⃣쟁점: 임대주택 말소 후 거주하면 비과세가 될까?핵심은 「소득세법 시행령」 제155조 제20항입니다.이 규정은 흔히 말하는 ‘거주주택 + 장기임대주택 특례’로 불리는 조항으로, 아래 요건을 충족하면 1세대 1주택 비과세로 인정받을 수 있습니다.“1세대가 장기임대주택과 거주주택을 함께 보유하고 있을 때, 각 주택이 각각의 요건(임대요건·거주요건)을 충족하면 거주주택 양도 시 1세대 1주택으로 보아 비과세 적용 가능”다만, 여기서 문제는임대사업자가 임대의무기간을 채우지 못하고 등록을 말소한 경우인데요.일반적으로는 의무기간 미이행 시 각종 세제혜택이 취소되지만, 이번 사안처럼 “임대 말소 후 실제로 2년 이상 거주”했다면 이야기가 달라집니다.3️⃣회신 요지: 비과세 가능과세당국의 회신은 명확합니다.“장기임대주택(A·B)과 일반주택(C)을 보유한 1세대가 일반주택을 과세로 양도한 후,임대의무기간을 충족하지 못한 B주택의 임대등록을 말소하고 2년 이상 거주하여 거주주택으로 전환한 경우, ‘거주주택 및 장기임대주택’ 요건을 갖추면 비과세 특례 적용 가능.”즉,① B주택이 「민간임대주택에 관한 특별법」 제5조에 따라 임대등록된 장기임대주택이고,② 임대등록을 말소한 후③ 실제로2년 이상 본인 거주하여④ 「소득세법 시행령」 제155조제20항제1호의 ‘거주주택’ 요건을 충족한다면양도 시 1세대 1주택 비과세를 인정한다는 것입니다.4️⃣실무상 유의할 점임대사업자등록과 사업자등록(세무서 등록)두 가지 모두 되어 있어야 합니다.말소 시점과 양도 시점 사이의 거주기간이2년 이상이어야 하며, 그 기간 동안 세대 전원이 실제 거주해야 합니다.임대료 증액률 5% 초과, 임대기간 5년 미만 등의 사유로 요건 불충족 시 비과세 적용 불가합니다.실제 양도 전말소신청, 거주이전신고, 임대차계약 종료서류등을 꼼꼼히 보관해야 합니다.5️⃣결론: 임대 말소 후 거주, 충분히 전략이 된다정리하면, 장기임대주택으로 등록한 오피스텔이라 하더라도 임대의무기간 중 자진말소 후 2년 이상 실거주하면 1세대1주택 비과세 요건을 충족할 수 있습니다.다만 이 규정은임대등록 시기·임대유형·가격기준등 세부 요건이 까다롭기 때문에 반드시 사전에 전문가 검토가 필요합니다.임대주택을 여러 채 보유 중인 분들이라면, 양도 순서와 시점, 거주계획을 종합적으로 설계해야 수천만원의 양도세를 절감할 수 있습니다.임대등록, 거주전환, 양도까지는 단순한 절차처럼 보이지만 하나라도 요건이 어긋나면 ‘비과세’에서 ‘중과세’로 뒤바뀌는 위험한 구조입니다.따라서임대사업자 말소 전·후 자금흐름, 거주사실, 보유주택 수등을 사전에 철저히 분석해야 합니다.