일반임대사업자로 분양 받은 원룸에 대한 부가세 환급금 반환 문제

안녕하세요 서가세무회계 최혜경세무사입니다.오피스텔은 공부상 '업무시설' 로 되어있지만,세법상 '준주택'으로업무용 오피스텔로 쓰게 되면 → 일반건축물주거용 오피스텔로 쓰게 되면→ 주택 으로 보게 됩니다.이때 가장 중요한 것은형식 보다는 '실질' 인데요.실질적으로 오피스텔을사무실 용도로 썼거나,사무실 용도로 쓰는 사업자에게 임차한 경우,크게 문제되지 않을 수 있습니다.하지만 실질이 명확하지 않거나형식은 갖추었지만 실질이 주거용으로 사용한 경우에는세금 이슈가 생기고 큰 손실이 발생할 수 있습니다.주거용 오피스텔로 판단되는 경우, 세금폭탄?!주거용 오피스텔로 판단되는 경우,어떤 세무적 문제가 생기는걸까요?각 세목별로 확인해보도록 하겠습니다.양도세주택 + 오피스텔을 동시에 보유하시는 경우주택을 매도하신다면'1세대 1주택 비과세' 문제가 생길 수 있습니다.오피스텔이 업무용 오피스텔이라면주택의 1세대 1주택 비과세는 가능하지만,만약 주거용 오피스텔로 판단된다면2주택자로서 비과세가 아닌 중과 대상이 되게 됩니다.양도세는 워낙 세액이 크기 때문에 그 차이가 수억원이 될 수 있습니다.취득세오피스텔은 공부상 명확하게 업무시설로 나와있기 때문에취득할 때는 주택으로 보지 않습니다.그래서 4.6% 일반 건축물용 취득세를 납부하게 됩니다.그런데오피스텔을 보유할 때가문제입니다.오피스텔을 보유한 뒤 주택을 매수하고자 합니다.이때 새로 매수한 주택을 1세대 1주택으로 볼 것인가 (1-3%),2주택으로 보아 중과세율 (8%) 로 볼 것인가 에 대한이슈가 생길 수 있습니다.부가세오피스텔을 처음 분양 받으실 때 일반임대사업자로 사업자를 등록하면건물에 대한 부가세를 환급해준다 - 라는시행사의 말을 듣고크게 고민하지 않으시고사업자 등록 및 부가세를 환급받으신 분들이 정말 많으십니다.이 부분은 정말 조심해야 하는 것이오피스텔을 차후에 어떻게 활용하실 것인지에 대한목표와 계획을 분명히 하시고 환급을 진행하셔야 합니다.만약 추후 주거용 오피스텔로 사용하는 것이 발각되거나폐업을 하게 되는 경우 등 다양한 경우에 따라환급받은 돈을 가산세까지 얹어서 추징당할 수 있습니다.또한 임대사업자로 지속 보유시세금계산서 발행, 부가세 신고, 종합소득세 신고 등복잡한 세금 이슈가 생길 수 있다는 부분을 꼭 인지하고 진행하셔야 합니다.판례에서는 주거용 오피스텔을 어떻게 보는 것일까?오피스텔을 '주거용'으로 볼지 '업무용' 으로 볼지는판례에 따라 조금씩은 그 판단이 달라집니다.아무래도 사실관계의 이슈이기 때문에 종합적인 판단에 있어서승패가 갈리는 것으로 볼 수 있습니다.하지만 대부분의 판례가 '기각' 된 것을 알 수 있으며실질이 주거용 오피스텔에 가깝다면 대부분은 납세자가 지는 구조로 보입니다.우리가 주목해야 할 점은 판례에서 언급하는여러 증빙들에 대한 내용입니다.어떤 내용을 근거로 오피스텔이 주거용인지, 업무용인지를판단하는지 보도록 하겠습니다.오피스텔이 사실상 사용하는 용도당연히 1차적으로는 오피스텔의 실질 용도입니다.양도일 현재 주거용으로 사용하고 있는지양도일 현재 업무용으로 사용하고 있는지에 대한 싸움입니다.납세자는 당연히 '사업자' 가 전입신고 없이 사용을 했기에업무용이다 라고 주장하며과세관청은 형식을 갖추었다 하더라도임차인이 사용한 전반적인 형태를 볼 때 주거용으로 보인다 고 주장합니다.오피스텔의 내부 구조, 형태일반적으로 오피스텔은 화장실과 주방이 딸려 있습니다.게다가 빌트인 냉장고, 세탁기, 에어컨, 쿡탑 등이기존 옵션으로 따라 붙습니다.이러한 형태 때문에 더욱 더 '주거용' 으로 보는 경향이 많습니다.판례 내용을 인용하겠습니다.이 사건 오피스텔은 샤워가 가능한 독립된 화장실이 딸려있는 원룸 형태의 구조로서빌트인냉장고, 드럼세탁기, 천정형에어컨, 옷장, 신발장, 책장, 인덕션 등이 기본으로 비치되어 있고 바닥난방을 할 수 있는 도시가스가 연결되어 있는 등 소유자나 제3자가 언제든 용도나 구조변경 없이 곧바로 주거용으로 사용할 수 있었던 것으로 보인다.정OO이 이 사건 오피스텔을 고OO에게 임차한 2019. 5. 6.자 전세계약서(갑 제8호증)에 의하더라도, 특약사항으로 ‘옵션 : 빌트인냉장고, 드럼세탁기, 천정형에어컨, 옷장, 신발장, 책상 등 기본 옵션이 있으며 사용 도중 파손 분실시 임차인이 원상복구한다’, ‘임차인은 전입신고를 하지 않으며 전세권설정과 해지는 임차인과 임대인이 반씩 비용을 부담한다‘, ’애완동물 사육금지‘ 등의 내용이 포함되어 있다. 이는 일단 위 전세계약이 당사자 간 어느 정도의 협의와 교섭을 거쳐 체결되었음을 보여주고, 더 나아가 앞서 본 바와 같이 고OO이 이 사건 오피스텔을 주거 용도로 사용할 수 있음을 정OO이 계약 체결 당시 전혀 몰랐다거나 도저히 예상하지 못하였다고는 볼 수 없음을 뒷받침한다.서울행정법원-2023-구단-68039 (2024.09.05.)사실상 오피스텔은 분양 시점부터사무실 보다는 '원룸' 혹은 '투룸' 인 주거용 형태로 만들어집니다.이 부분이 판례에서 지속적으로 과세근거로 언급하는 부분이며납세자가 이긴 판례 중 다음과 같은 '구조변경' 에 대한 내용이 있습니다.배우자는 쟁점오피스텔을 업무용으로 임대하기 위하여 구조를 변경하여 취득당시침실 등 방 3개 중 2개를 헐어 사무용 공간을 확장하였다. 그 이후 배우자는 쟁점오피스텔을 개인이 아닌 법인에게 “업무용”으로 명시하여 임대해 왔다.위 <사진4> ㈜BBB의 쟁점오피스텔 사용평면도에 의하면 청구인 주장과 같이 배우자가 쟁점오피스텔을 업무용으로 임차하기 위하여 침실 사이의 벽 등을 철거한 사실이 확인되는 점조심-2021-전-6949 (2022.11.07.)구조나 내용물을 적극적으로 '사무실' 처럼 변경했는지 여부도과세관청과 다툼이 생기는 경우 중요한 근거 자료가 될 수 있습니다. 공과금 (전기세, 수도세), 쟁점 오피스텔 입주세대 기록카드이 공간이 사실상 주거지라는 부분은공과금에서도 확인할 수 있습니다.먹고, 자고, 생활하는 공간에서는 전기세 및 수도세가 많이 나가지만사무실로 사용하는 공간은 숙식이 배제되기 때문에해당 공과금이 현저히 적은 수치를 보이는데요.이러한 공과금 발생현황은 관리사무소를 통해 쉽게과세관청과 납세자 모두 증빙으로 파악할 수 있습니다.또한 오피스텔의 입주세대 기록카드 등을 확인하기도 하는데요.전입신고가 아닌, 오피스텔 관리사무소에서는실제 거주하고 있는 자가 누구인지, 임차인에 대한 정보를 가지고 있습니다.양도부동산 양도 당시를 전후로 한 쟁점오피스텔의 공과금 등 발생현황은 매우 적다는 사실이 확인되었다. 이의신청 당시 OOO국세청 심리담당자가 쟁점오피스텔 관리사무소에 문의한 결과, 관리사무소 직원은 공실인 오피스텔은 매월 전기사용량이 45∼50kwh인데, 쟁점오피스텔은 월평균 85kwh로 거의 공실과 가까운 것으로 보이고,통상 주거용으로 사용하는 오피스텔은 월 수도사용량이 19톤 정도인데, 쟁점오피스텔은 월 평균 1톤∼2톤으로 거의 공실에 가깝다고 답한 것으로 확인되었다.조심-2021-전-6949 (2022.11.07.)임차인의 전입신고 및 임차인의 소득 형태임차인이 전입신고를 하지 않으면문제 없다고 생각하시는 경우가 많습니다.그러나 최근 판례를 보면 전입신고가 전혀 되어있지 않은오피스텔에 대해서도 주택으로 본 사례가 많습니다.전입신고를 하지 말라는 계약서상 특약을 걸어논 것은단지 주거용 오피스텔을 피하고자 하는 세제 회피 형태로 보이며,라고 명시되어있는 판례가 있습니다.또한 전입신고를 안했다면 2차적으로,임차인이 근로소득자인지 사업소득자인지 여부를 확인합니다.임차인이 사업소득자 라 한다면그 사업이 '실질' 사업인지 무늬만 '사업'인지를 확인하며사업의 실질적 장소가 해당 오피스텔이 맞는지집중적으로 파악하게 됩니다.(ex. 오피스텔 내부 사진, 임차인 확인서, 사업자 상호 및 명패 확인)해당 판례는 전입신고가 되어있지는 않았지만임차인의 실제 전입신고가 되어있는 고향집의 주소지와임차인이 실제 근무하고 있는 근무처의 주소지가 너무 다르며,오히려 회사 근처에 해당 오피스텔이 있다는 것을 근거로합리적인 유추로 이 오피스텔을 주거용으로 사용하고 있다는 증빙으로 내세운 바 있습니다.고OO이 이 사건 오피스텔을 임차한 기간(2019. 5. 31.부터 2021. 5. 30.까지) 동안 주민등록주소지는 아래와 같다. 고OO은 2019. 3. 28. 서울 관악구 봉천동에 전입하였고, 그 후 이 사건 오피스텔에 관하여 전세계약을 체결한 때(2019. 5. 6.)로부터 얼마 되지 않은 시점인 2019. 6. 3. 상주시 사벌면에 전입한 것으로 나타난다.위와 같이 상주시 사벌면에 주민등록을 두었던 기간 내지 이 사건 오피스텔의 임대차기간 동안 고OO은 아래와 같이 서울 강남구 삼성동 소재 회사에 재직하였음이 원천징수영수증에 의해 확인된다. 반면 고OO이 해당 기간 동안 근로소득 외에 사업소득 등 다른 유형의 소득을 얻었다는 점은 확인되지 않는다.서울행정법원-2023-구단-68039 (2024.09.05.)세금계산서 발행 및 부가세 신고일반임대사업자로 사업자 등록이 되어 있는건'업무용' 오피스텔을 임대차하고 있다는 강력한 증빙이 되는데요.사업자를 등록했음에도형식 보다는 실질이 더 중요할 수 있습니다.임차인에게 매번 세금계산서를 발행했는지또한세금계산서를 발행하였다 하더라도'사업자'인 임차인에게 사업자번호로 발행했는지'개인'인 임차인에게 주민번호로 발행했는지에 따라그 판단이 달라질 수 있습니다.재산세상 주택 및 건축물, 사업자등록증위의 내용을 쭉 보신다면전입신고가 안되어있고,사업자등록을 낸 상태이며,부가세 신고를 정상적으로 하고,재산세법상 건축물로 부과되더라도이 모든 형태를 갖추었더라도실질이 '주거용' 오피스텔이라면과세관청과 다툼이 생길 여지가 있다는 것을 알 수 있습니다.형식 보다는 실질이 매우 중요합니다.오늘은 오피스텔을 어떠한 근거로 판단하는지알아보았는데요.오피스텔에 대한 예규해석이나 판례가 굉장히 많습니다.오피스텔의 주택 여부에 따라양도세와 같은 경우는 수억원이 달려있기 때문에납세자도, 과세관청도, 매우 적극적으로 다툴 수밖에 없는 문제입니다.특히나 오피스텔을 보유하시면서 양도세 비과세를신고하시는 경우에는, 깊은 주의가 필요합니다.이런 부분은 국세청이 됐든, 세무사가 됐든다양한 세무 상담 이후 진행하시기를 권해드립니다.궁금한 내용 있으시다면언제든 아래 링크로 편안하게 '세금 문의' 진행해주세요.친절하고, 꼼꼼하게, 함께 고민해드리겠습니다.긴 글 읽어주셔서 감사합니다.서가세무회계 최혜경 세무사 드림.

들어가며,안녕하세요, 오회계사입니다.이번에 다룰 내용은 오피스텔을 분양받고 일반임대사업자 등록하여 환급받은 후에 부가세를 추징당한 심판례를 살펴보겠습니다.세부적으로 살펴보면,상가나 오피스텔을 분양받은 경우,일반임대사업자로 등록하면 부가세를 환급받습니다상가나 오피스텔을 분양받은 경우에 분양가액 중 면세인 토지분을 제외한 건물분에 대해서는 부가가치세를 납부해야 합니다.단, 과세사업자인 일반임대사업자로 등록을 하면 해당 부가세를 공제받을 수 있지만 주택임대사업자는 면세이기 때문에 공제를 받을 수 없습니다.물론, 분양받은 본인이 주거용으로 사용해도 부가세를 돌려받지 못합니다.일반적으로 분양을 받고 부가세 공제를 위해 일반임대사업자로 사업자등록을 하고 환급 및 조기환급을 받는 경우가 많습니다.중요한 것은 환급받고나서 실제 임대를 주택으로 임대하거나 본인이 주택으로 사용하는 경우에는 종전에 환급받은 부가세를 납부해야하고 가산세가 발생하게 됩니다.기준-2016-법령해석기본-0264 [법령해석과-3634] , 2016.11.11오피스텔을 분양받은 납세자가 임대사업 개시 전에과세사업자인 일반임대사업자로 사업자등록을 하고 부가가치세를 환급받았으나, 오피스텔 준공 후 과세사업에 사용하지 아니하고면세사업자인 주택임대사업자로 전환한 경우에는 당초부터 면세사업자로 보아부당하게 환급받은 부가가치세에 대하여 「국세기본법」 제 47조의3 및 같은 법 제47조의4 규정에 의한초과환급신고가산세 및 환급불성실가산세를 부과하는 것임일반임대를 10년이내에 주택임대로 변경하게 되면, 면세전용에 해당하여 부가세를 납부해야합니다분양받은 후 일반임대사업자로 임대를 하다가, 새로운 임차인은 주거용으로 사용한다고 하면 이는 주택임대사업자가 된 것이고 부가세 간주공급에 해당하는면세전용으로 보아 기존에 공제받은 부가세를 일부 납부해야 합니다.공급가액 산식『 공급가액 =해당 재화의 취득가액 x (1- 5/100 x 경과된 과세기간의 수)』예를 들어, 당초 오피스텔 건물 취득가액이 2억이고 2천만원을 공제받았다면완공 후에 4 과세 기간이 경과된 경우, 2억*(1- 5%*4) = 1.6억으로 1.6억의 10%인 1천 6백만원을 납부하게 됩니다.따라서, 만약 20 과세기간 (10년)이 경과된 경우라면 공급가액이 0원이 되기 때문에 주택임대로 전환해도 납부할 부가세는 없습니다.부가가치세법 시행령 제66조 【감가상각자산 자가공급 등의 공급가액 계산】③과세사업에 제공한 감가상각자산을 면세사업에 일부 사용하는 경우에는 다음 각 호의 계산식에 따라 계산한 금액을 공급가액으로 하되, 그 면세사업에 의한 면세공급가액이 총공급가액 중 5퍼센트 미만인 경우에는 공급가액이 없는 것으로 본다. 이 경우 경과된 과세기간의 수에 관하여는 제2항 후단을 준용한다1.건물 또는 구축물공급가액 =해당 재화의 취득가액 x (1- 5/100 x 경과된 과세기간의 수)x 면세사업에 일부 사용한 날이 속하는 과세기간의 면세공급가액 / 면세사업에 일부 사용한 날이 속하는 과세기간의 총공급가액오피스텔 부가세환급금 세무조사으로 적출된 사례입니다오피스텔을 일단 환급받고, 나중에 의도적이던 본의 아니던 주택임대로 사용하는 경우는 종종 발생하기 때문에 세무서에서도 중점 점검하는 부분입니다.사례는① 오피스텔을 분양받고 부가세를 환급받음② 2년뒤 세무서에서 부가세 환급 점검을 함③ 임차인이사업을 한 이력등이 확인되지 않고④주거 가능한 시설이 설치된 점등을 들어⑤ 업무용이 아닌 주거용으로 임대한 것으로 보아 세액추징하였고, 이에 불복하였습니다.부가, 조심-2017-중-3409 , 2018.02.02 , 기각[ 제 목 ]주거용으로 임대한 쟁점오피스텔의 매입세액은 불공제하는 것이 타당함[ 요 지 ]쟁점오피스텔은 취사시설 및 욕실 등이 구비되어 있어 상시주거용으로 사용이 가능한 점, 쟁점오피스텔 임차인들이 쟁점오피스텔을 주거용으로 사용하였다는 확인서를 제출한 점,쟁점오피스텔이 업무용으로 사용되었다는 청구주장을 뒷받침할 객관적인 증빙이 부족해 보이는 점 등에 비추어 볼 때 이 건 처분은 달리 잘못 없음오피스텔의 구조 및 임차인의사업이력이 없고, 거주용사용확인서를 제출한 점으로 추징은 정당함조세심판원은 과세관청의 추징은 정당하다고 판단하였습니다.근거로,① 취사시설과 욕실등이 구비되어 상시거주가능함② 임차인은근로소득자로 직장이 인근에 있음③ 임차인의사업자등록등사업이력이 없음④ 임차인들이 주거용으로 사용하였다는 확인서를 제출함이에 따라, 면세전용에 따른 부가세를 추징함은 정당하다는 것입니다.3. 심리 및 판단쟁점오피스텔은취사시설 및 욕실 등이 구비되어 있어상시주거용으로 사용이 가능한 구조로 되어 있는 점, 근로소득자인 쟁점오피스텔의 임차인 박OOO 및 김OOO의 직장이 쟁점오피스텔 인근에 위치한 점, 쟁점오피스텔의임차인들은 쟁점오피스텔을 사업장으로 하여사업자등록을 한 사실이 없고, 임차기간이 단기이며, 쟁점오피스텔을주거용으로 사용하였다는 확인서를 제출한 점, 쟁점오피스텔이업무용으로 사용되었다는 청구주장을 뒷받침할 객관적인 증빙이 부족해 보이는 점 등에 비추어 볼 때,청구인이 쟁점오피스텔의 매입세액을 공제받은 후 주거용으로 임대한 것으로 보아 면세전용에 따른 부가가치세를 과세한 처분청의 이 건 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.정리하면,오피스텔을 분양받은 경우, 당장 부가세를 환급받을 수 있다하여 일반임대사업자로 등록하고 환급받은 후 실제 임대는 거주용으로 하는 경우가 있습니다.이러한 경우에 대해 세무서는 정기적으로 점검을 하고 있고 이러한 조사과정에 적발이 되면 당초의 환급액에 가산세도 추징당하게 되니 주의해야 합니다.by 임대사업자/부동산세무사/부산세무사

안녕하세요 서가세무회계 최혜경세무사입니다 : )이전에 한참 인기를 끌었던,생활형 숙박시설 (생숙, 레지던스) .만약 '생활형 숙박시설' 을 가지고 계신 분이주택을 하나 취득하면 어떻게 될까요?<주택> 이면 주택이던지<상가> 면 상가던지 성격이 드러나면미리 대비도 할 수 있고 명확한 내용이라 크게 문제가 안되는데준주거용 오피스텔이라던지, 생활형 숙박시설 등이어떻게 보느냐에 따라 달라질 수 있는 여지가 있는 부동산은꼭 사전에 정확히 세법적으로 체크를 하셔야 합니다.오늘은 생활형 숙박시설이 세금상 어떻게 취급되는지핵심만 정확하게 정리해드리겠습니다!AI 활용생활형 숙박시설 이란?생활형 숙박시설이란법적으로는 숙박시설(호텔) 입니다.호텔식 서비스가 제공되는 오피스텔의 형태로취사가 가능한 숙박시설입니다.건축법상 '숙박시설'에 해당하며,주택법의 적용을 받지 않습니다.주거용 임대는 원칙적으로 불법입니다.따라서 실거주 목적이나 전입신고시 이행강제금 부과 대상이 될 수 있으며주택임대사업자 가 아닌 일반임대사업자를 내셔야 합니다.일반적인 경우 -<생활형숙박시설> 자체를 취득, 보유, 양도할 때세금이 어떻게 산정되는지 알아보도록 하겠습니다.취득세일반세율 4.6%주택 수 관계 없음부가가치세사업자 등록시 매입세액 환급 가능주거용 사용시 반환 이슈양도소득세(원칙)일반 건축물 양도1세대 1주택 비과세 (X)다주택자 중과 (X)(실질) 주거용 사용시주택 수에 포함될 수 있음실거주용이나 주택 임대용으로 사용이 안되는 것이 원칙이니세법에서도 원칙적으로주택이 아닌 일반건축물,부가세가 과세되는 숙박시설로 보게 됩니다.이 경우 양도세나 종부세, 취득세 등에서주택 수로 잡혀서 문제가 되지 않습니다.다만, 국세의 가장 큰 틀은 <실질과세> 입니다.아래 각각의 예규를 통해실질적인 사용에 따라 국세청에서 생활형 숙박시설을어떻게 바라보는지 확인해보도록 하겠습니다.생활형 숙박시설 관련 국세청 예규 해석서면 2017-부가-2910 (2018.9.30)생활형 숙박시설을 주거용으로 임대시 부가세 면제 여부실제 상시 주거용 주택으로 사용하는 경우, 해당 임대용역은 그 건물면적에 관계없이「부가가치세법」제26조제1항제12호에 따라부가가치세가 면제되며 해당 건물의 신축공사비 관련 매입세액은 매출세액에서 공제하지 아니하는 것임생활형 숙박시설은 숙박업으로'과세사업자' 에 해당합니다.그렇기에 처음 숙박시설을 분양 / 매매하셨을 때부가세도 환급받을 수 있는 것입니다.하지만 실질과세원칙에 따라생활형 숙박시설을 주거용으로 임대시'주택'으로 보아 과세가 아닌 면세로 보겠다는 취지입니다.해당 예규 때문에생활형 숙박시설도 오피스텔과 같이'실질' 사용 용도가 중요하다는 것을 알 수 있습니다.서면-2021-법규재산-5635 (2022.03.02.)비과세 및 중과세율 판정 시 ‘21.1.1. 이후 취득한 생활형 숙박시설 분양권의 주택 수 포함여부｢건축법 시행령｣ 별표1 제15호가목에 따른 생활숙박시설을 공급받는 자로 선정된 지위는｢소득세법｣ 제88조제10호에 따른 분양권에 해당하지 아니하는 것임생활형 숙박시설을 분양권으로 가지고 있는 경우일반 주택 분양권 및 조합원입주권과 같이계약일을 기점으로 주택 수에 포함되는지질의하는 예규입니다.회신 내용을 보면, 생활형숙박시설의 분양권은소득세법 88조 10호, 즉 주택법에 따른 분양권으로 보지 않기 때문에주택 수에 포함되지 않는다고 합니다.생활형 숙박시설이 문제가 되는 것은실질 사용에 따른 이슈이기 때문에분양권이나 취득세를 낼 때 용도를 판단하는 것은형식상 원칙적인 용도를 기준으로 보게 됩니다.따라서 분양권이 주택 수에 들어가지 않는다는예규도 이 일환으로 참고해주시면 됩니다.취득세 또한 주택에 대한 취득세를 내는 것이 아닌일반 건축물에 대한 4.6% (중과 X) 취득세를 납부하게 됩니다.조심-2018-서-3892 (2019.01.23.)숙박업의 사업장으로이용되고 있는 쟁점부동산을 사실상 주택으로 보아 1세대 1주택 비과세를 배제하여 양도소득세를 부과한 처분의 당부쟁점부동산은 청구인의배우자가 숙박업(여관업이나 생활형 숙박시설)을 영위하여 온 사실이 구체적으로 확인되는 점, 심리일 현재에도 정상적인 숙박업 영업을 하고 있음이 인터넷 검색으로 확인되는 점 등에 비추어 볼 때, 청구인의 남편이 쟁점부동산을 숙박업의 사업장으로 이용하고 있다고 봄이 타당하므로 이 건 처분에는 잘못이 있는 것으로 판단됨생활형 숙박시설이 가장 큰 문제가 되는 부분은기존 주택에 대한 양도시 1세대 1주택 비과세에문제가 생기는 경우입니다.생활형 숙박시설을 실제 어떤 목적으로 운영하였는지에 따라주택 수 포함 여부가 달라지게 되며,불특정다수가 일시적으로 숙박할 목적인 경우 비주거용 건물특정 임차인이 상시거주할 목적으로 임차한 경우 주택으로 판단될 수 있습니다.위의 조심 사례는 일반적인 생활형 숙박시설 보다는 숙박업에 가까운 상황이나,청구인이 해당 건물을 '주택' 이 아닌 '숙박업' 으로 적용받기 위해여러 자료를 제출하고 그에 따른 실질을 인정해주었습니다.장기투숙객이 있었고, 이에 따른 전입신고도 되어 있었으나일반적인 임대차계약과 달리 임대차기간에 관한 약정이 없으며이용자들이 별도의 관리비를 부담하지 않고,장기거주를 목적으로 하는 경우 전입자가 있는 것 자체로 주택으로 볼 수 없다는 취지로서 '숙박업'을 영위한 것이 보다 실질에 더 가깝다고 판단하였습니다.숙박업이냐, 주거용이냐의 문제는전입신고 하나의 여부로만 결정되는 것이 아니라일관적인 실질과 이를 뒷받침해줄 수 있는 구체적인 증빙이가장 중요할 것으로 보입니다.생활형 숙박시설을 보유하고 계시다면 -생활형 숙박시설을 보유하고 계시다면,'숙박업' 관련 사업자등록증을 보유하여일반 과세사업자로 부가세 신고를 성실히 진행하며관련 숙박 비용 및 임대차계약에 대해세무대리인과 의논하여 진행하시는 것이 좋습니다.특히나 해당 건물이 있는 상태에서새로운 주택을 취득하시거나기존 주택을 양도하시는 경우에는실질 자료를 더욱더 갖춰놓고과세관청의 질의에 대응할 수 있도록사전적으로 세팅 후 진행하시는 것을 추천드립니다.전입신고 여부, 실제 거주 여부,임대 형태, 관리 운영 방식,부가세 신고 내역 등 종합적으로 판단해서안전하게 진행하시길 추천드립니다.명확히 세법을 들여다보면,막연히 공포스럽게 느껴졌던 것 보다실제 부담은 덜 할 수도 있습니다.반대로 전혀 문제로 생각하지 않고 간과했던 부분이큰 부담으로 되는 경우도 많죠.그래서 세무사라는 직업이 있다고 저는 생각합니다.궁금하신 점 있으시면 언제든 연락주세요.간단한 세법 내용은 무료 상담 가능하며구체적인 유료 상담이 필요한 경우 사전에 안내드립니다.긴 글 읽어주셔서 감사합니다.편안한 한 주 되시길 바랍니다.서가세무회계 최혜경 세무사 드림.

안녕하세요, 오회계사입니다.이번에 다룰 내용은 오피스텔이나 상가를 분양받거나 매입하는 경우, 부가세 환급에 대한 내용입니다.세부적으로 살펴보면,오피스텔/상가의 공급시에 건물은 과세이고,토지는 면세입니다오피스텔이나 상가를 분양받거나 매매하는 경우, 건물은 부가가치세 과세이나 토지의 공급은 부가가치세 면세로 정하고 있기 때문에 부가세가 면세됩니다.따라서, 오피스텔이나 상가를 공급하는 경우에는 건물분과 토지분을 안분하여 건물분에 대한 세금계산서를 발행하게 됩니다.부가, 부가22601-522 , 1991.04.27[ 제 목 ]건설업자 상가분양 시 토지 분 면세여부와 안분계산방법[ 요 지 ]토지와 건물 등을 함께 공급하는 경우 부가가치세 면제되는 토지 가액은 실지거래가액으로 하지만, 토지가액과 건물 등 가액의 구분이 불분명한 경우에는 공급계약일 현재의 지방세법에 의한 과세시가표준액에 비례하여 안분 계산하는 것임과세 사업에 사용하는지면세 사업에 사용하는지에 따라, 부가세 환급 여부가 달라집니다오피스텔이나 상가를 분양받거나 매입시에 발생한 건물분에 대한 부가가치세는 과세사업에 사용하는 경우에는 환급을 받을 수 있습니다.매입한 오피스텔, 상가를 임대하는 일반 임대사업자이거나 본인의 과세 사업에 사용하는 경우에는, 과세 사업 관련 매입세액이므로 부가세를 환급 받을 수 있습니다.그러나, 오피스텔을 매입하여 주택으로 임대할 계획으로 주택임대사업자를 낸 경우에는 주택임대는 면세이므로 부가세를 환급 받을 수 없습니다.만약, 그 상가나 오피스텔을 본인이 운영하는 면세사업(의료업, 학원업 등)에 사용하는 경우에는 면세사업용 고정자산 매입이므로 부가세 환급대상이 아닙니다.과세 사업 → 면세 사업 or 면세 사업 → 과세 사업으로변경시, 부가세를 납부 or 환급받을수 있습니다과세사업에 사용하기로 하고,부가세를 공제받았는데 이후에 면세사업으로 변경하는 경우(예, 일반임대사업자 → 주택임대사업자로 변경 또는 과세사업을 면세사업으로 변경)이를 '면세 전용'이라고 하여, 당초 공제받은 매입세액을 납부해야 합니다. (10년 이내)오피스텔 이나 상가의 경우, 부동산이므로 당초 공제받은 금액 전부가 아니라 면세 전용되는 시점의 가액 해당분 만큼을 납부해야 합니다.공급가액 산식『 공급가액 =해당 재화의 취득가액 x (1- 5/100 x 경과된 과세기간의 수)』예를 들어, 당초 오피스텔 건물 취득가액이 2억이고 2천만원을 공제받았다면완공 후에 4 과세 기간이 경과된 경우, 2억*(1- 5%*4) = 1.6억으로 1.6억의 10%인 1천 6백만원을 납부하게 됩니다.단순히, 일반임대(과세)를 주택임대(면세)로 변경하는 경우 외에도 상가를 임대목적으로 취득하여 전액 공제받은 후에 그 건물을 본인의 병원(면세)으로 사용하는 경우에도 마찬가지로부가세를 납부해야 합니다.반대로, 면세사업에 사용하다가 과세사업으로 변경하는 경우에는 공제를 받을 수 있습니다.과세기간 종료일로부터 20일 이내사업자등록 신청을 한 경우 공제가 됩니다사업자등록은 사업개시일 20일 이내에 해야합니다.하지만, 사업자등록을 1기(1.1-6.30)와 2기(7.1-12.31)로부터 20일 이내인 7.20일과 1.20일 이내에 하는 경우에는 해당 과세기간의 매입세액은 공제가 가능합니다.만약, 그 다음 과세기간에 등록을 하는 경우에는 이전 과세기간의 매입세액은 공제받지 못합니다.부가가치세법 제39조(공제하지 아니하는 매입세액)① 제38조에도 불구하고 다음 각 호의 매입세액은 매출세액에서 공제하지 아니한다8. 제8조에 따른 사업자등록을 신청하기 전의 매입세액. 다만,공급시기가 속하는 과세기간이 끝난 후 20일 이내에 등록을 신청한 경우등록신청일부터 공급시기가 속하는 과세기간 기산일(제5조제1항에 따른 과세기간의 기산일을 말한다)까지 역산한 기간 내의 것은 제외한다정리하면,이상 오피스텔이나 상가를 매입하거나 분양받은 경우에, 발생하는 부가가치세와 이를 공제받을 수 있는지 여부에 대해 살펴보았습니다.10년 이내에 당초 과세사업으로 공제를 받고 추후에 면세사업으로 변경하면, 부가세를 납부해야 하고 당초 면세사업으로 공제를 못받고 추후에 과세사업에 사용하는 경우에는 공제를 받을 수가 있으니 유의해야 합니다.오피스텔의 경우, 일반임대냐 주택임대냐에 따라 과세 면세가 달라지므로 자주 발생하는 이슈입니다.**부동산 세금과 관련된 보다 많은 정보는 아래 링크네이버 '오회계사의 지식창고'를 방문해주시면 됩니다.https://blog.naver.com/riverodwBy부가세신고대행/부가세세무사/부동산세무사

부가가치세 신고 시즌이 되면오피스텔을 분양받고 부가세 환급을 받은 분들의 문의가 특히 많아집니다.수천만 원을 환급받으면 기분이 좋을 수밖에 없습니다.하지만 상담을 하다 보면그 환급 때문에 오히려 세금을 다시 내게 되는 상황도 적지 않게 보게 됩니다.이유는 간단합니다.부가세 환급은 세금 혜택이 아니라, 과세사업을 전제로 한 선(先)정산이기 때문입니다.오피스텔 부가세 환급은 어떤 의미일까?오피스텔 분양 시 부가세를 환급받을 수 있는 이유는해당 오피스텔을과세사업에 사용할 것이라는 전제가 있기 때문입니다.예를 들면사무실 임대업무용 사용과세 대상 임대사업이처럼 부가세가 과세되는 형태로 계속 사용한다는 전제 아래 분양 단계에서 부가세를 먼저 돌려주는 구조입니다.문제가 되는 순간은 ‘주택 임대’로 바뀔 때입니다실무에서 가장 많이 보는 흐름은 다음과 같습니다.오피스텔 분양→ 분양가에 포함된 부가세 환급이후 사무실 임대가 잘되지 않음→ 전입 가능한 주택 임대로 전환이 시점에서해당 오피스텔은 더 이상 과세사업에 사용되지 않게 됩니다.주택 임대는 부가가치세 면세 사업이기 때문입니다.결국,환급을 받았던 전제가 깨지게 되고이미 돌려받은 부가세가 문제가 되는 구조로 바뀌게 됩니다.주택 임대로 전환했는데 신고를 안 해서 가산세가 나온 사례오피스텔을 분양받아과세 임대(사무실 임대)를 전제로 사업자등록을 하고 분양 당시 부가세를 환급받은 사례입니다.이후 사무실 임대가 잘 되지 않아전입이 가능한 주택 임대(면세사업)로 전환하면서실제로는 과세사업을 중단했지만,사업자등록 정정이나 면세 전용 신고를 하지 않고그대로 두고 월세를 받기 시작했습니다.이 경우 납세자 입장에서는“어차피 부가세를 더 받은 것도 아니고,주택 임대는 부가세가 없으니까 문제없겠지”라고 생각하기 쉽습니다.하지만 세무서 입장에서는이미 과세사업이 종료되었음에도면세 전용 사실을 신고하지 않은 상태로 부가세 환급분을 유지하고 있는 상황으로 보게 됩니다.그 결과로과소신고 가산세납부지연 가산세가 함께 발생하는 사례가 실제로 존재합니다.즉,“주택 임대로 바꿨다”는 사실 자체는 문제되지 않지만,그 사실을 신고하지 않고 환급 상태를 유지한 기간에 대해 가산세가 붙는 구조입니다.매각이나 폐업도 같은 논리로 문제가 될 수 있습니다주택 임대 전환뿐만 아니라매각이나 폐업 역시 같은 구조의 문제를 만듭니다.예를 들어오피스텔을 분양받아 부가세 환급을 받은 후과세사업을 중단하거나사업자등록을 말소하거나오피스텔을 매각하는 경우이 역시 더 이상 과세사업이 유지되지 않게 되면서환급받았던 부가세를 그대로 유지할 근거가 사라지게 됩니다.그래서매각 시점이나 폐업 시점에환급받았던 부가세를 다시 납부해야 하는 상황이 발생할 수 있습니다.“환급 = 끝”이라고 생각하면 가장 위험합니다부가세 환급은소득세처럼 ‘내 돈을 돌려받는 개념’이 아닙니다.사업 구조가 유지된다는 전제 아래잠시 먼저 정산해 준 세금에 가깝습니다.따라서,주택 임대로 전환하거나매각을 하거나폐업을 하게 되면환급받았던 부가세가언제든 다시 문제가 될 수 있다는 점을반드시 염두에 두셔야 합니다.부가세 환급 자체가 잘못된 것은 아닙니다.다만 환급 이후 오피스텔을 어떻게 사용할 것인지,그리고 매각·폐업 가능성까지 함께 고려하지 않으면환급이 오히려 부담으로 돌아올 수 있습니다.이미 환급을 받은 상태이거나주택 임대, 매각, 폐업을 고민 중이라면결정 전에 세무사와 함께 구조를 한 번 점검해 보시는 것이 안전합니다.⬇️???? 010-7667-8698✉️hwchoi1990@gmail.com상담 내용 바로 작성하기⬆️