토지상속 양도소득세 문의합니다.

안녕하세요, 오회계사입니다.이번 다룰 내용은 흔히 상속세는 없더라도 신고를 하는게 좋다고 하는데, 왜 그런지 상속부동산 양도세와 소급감정관련 내용을 살펴보겠습니다.세부적으로 살펴보면,상속받은 자산의취득가액은 상속재산평가액입니다상속으로 취득한 자산의 취득가액은 상속재산평가액이 됩니다.예를 들어, 부친이 10년전에 1억에 매입한 토지가 부친 사망시 5억으로 올랐고 5억으로 상속세 신고를 하였다면 해당 토지를 7억에 처분하는 경우 양도차익은 6억(7억-1억)이 아닌 2억(7억-5억)으로 계산되어 양도세를 납부합니다.소득세법 시행령제163조(양도자산의 필요경비)⑨상속 또는 증여(법 제88조제1호 각 목 외의 부분 후단에 따른 부담부증여의 채무액에 해당하는 부분도 포함하되, 「상속세 및 증여세법」 제34조부터 제39조까지, 제39조의2, 제39조의3, 제40조, 제41조의2부터 제41조의5까지, 제42조, 제42조의2 및 제42조의3에 따른 증여는 제외한다)받은 자산에 대하여 법 제97조제1항제1호가목을 적용할 때에는 상속개시일 또는 증여일 현재 「상속세 및 증여세법」 제60조부터 제66조까지의 규정에 따라 평가한 가액(같은 법 제76조에 따라 세무서장등이 결정ㆍ경정한 가액이 있는 경우 그 결정ㆍ경정한 가액으로 한다)을 취득당시의 실지거래가액으로 본다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 각 호의 구분에 따라 계산한 금액으로 한다.1. 「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따라 1990년 8월 30일 개별공시지가가 고시되기 전에 상속 또는 증여받은 토지의 경우에는 상속개시일 또는 증여일 현재 「상속세 및 증여세법」 제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액과 제164조제4항의 규정에 의한 가액중 많은 금액2. 「상속세 및 증여세법」 제61조제1항제2호 내지 제4호의 규정에 의한 건물의 기준시가가 고시되기전에 상속 또는 증여받은 건물의 경우에는 상속개시일 또는 증여일 현재 「상속세 및 증여세법」 제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액과 제164조제5항 내지 제7항의 규정에 의한 가액중 많은 금액상속 부동산의 재산평가는사망일 전후 6개월의 매매,감정,수용,공매를 우선 적용합니다상속은 상속개시일(사망일), 증여는 증여일의 시가를 적용함이 원칙이나, 부동산은 사망일 전후 6개월간의 매매,감정,수용,공매가격이 있다면 이를 적용합니다.증여도 평가방식은 동일하나, 직전 6개월~후 3개월로 기간차이가 있습니다.해당 재산의 매매,감정,수용,경매가격 등이 없으면, 2순위인 유사매매사례가액이 적용되고 이도 없다면 보충적평가방법인 공시가격 등이 적용됩니다.상속세를신고하지 않아도,상속재산 평가방식을 적용하여 취득가액으로 인정됩니다만약, 상속세 낼 대상이 아니라서 상속세를 신고조차 하지 않았다면 향후에 그 토지나 주택을 처분할 때 어떤 가액이 적용될까요?신고 여부와 관계없이, 상속재산평가방식을 적용하게 됩니다. 즉, 신고 안해도 유사매매사례나 공시가격을 적용하여 취득가액으로 본다는 것입니다.양도, 서면인터넷방문상담4팀-2281 , 2007.07.25[ 제 목 ]상속주택의 양도시 취득가액 산정방법[ 요 지 ]상속자산의 양도가액에서 공제하는 실지취득가액은 상속개시일 전후 6개월이내의 기간중 매매사례가액 감정가액.기준시가순으로 적용하는 것이며 이는상속세 신고유무에 불구하고 적용하는 것임.[ 회 신 ]자산의 양도차익을 실지거래가액에 의하여 산정함에 있어서 상속을 원인으로 취득한 부동산의 취득가액은 상속세 신고여부와 관계없이 상속개시일 현재 「상속세 및 증여세법」 제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액(시가를 말하는 것임)을 취득당시의 실지거래가액으로 보는 것이며 , 이 경우 “시가”란 불특정 다수인 사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우 통상 성립된다고 인정되는 가액을 말하는 것으로서, 같은법 시행령 제49조 제1항 각호에서 예시하는 가액〔평가기준일 전후 6월 이내의 기간중 매매ㆍ감정(소급감정 제외)ㆍ수용ㆍ경매 또는 공매가액〕은 당해 상속재산의 시가범위에 포함되는 것이며 시가를 산정하기 어려운 경우에는 같은법 제61조 제1항의 규정에 의하여 평가하는 것입니다.소급감정은 국세청은 인정하지 않고 있습니다만약, 상속받을 당시는 감정평가를 받지 않았는데 나중에 처분할려고 보니 공시가격이 취득가액으로 적용되어 양도세가 많이 나와 그제서야 소급감정을 받으면 어떨까 생각하시는 경우가 있습니다.하지만, 국세청은 평가기간이 경과된 소급감정은 적용되지 않고 유사매매사례가액이 없다면 공시가격을 상속토지나 주택의 취득가액으로 본다는 것입니다.○ 재산01254-3725, 1986.12.18귀 질의의 내용과 같이 특정지역에 해당하는 상속재산을 상속개시 당시의 시가가 확인되지 아니하므로 국세청 기준시가로 평가하여 자진 신고하였고, 또한 소관 세무서장이 이를 채택하여 결정한 경우 이는 현행 상속세법상 적법한 것으로서 당해 토지에 대하여 추후 상속개시일을 전후한 소급감정가액이 있다 할지라도 이를 적용하지 않는 것임.상증, 재삼01254-2177 , 1992.08.24[ 제 목 ]상속세를 결정고지한 후소급 감정한 경우 감정가액의 시가 적용여부[ 요 지 ]시가를 산정하기 어려운 상속재산을 보충적 평가방법에 의해 적법하게 평가하여 상속세를 결정고지한 후 소급 감정한 경우 그 감정가액은 시가로 적용할 수 없는 것임[ 회 신 ]시기를 산정하기 어려운 상속재산을 보충적 평가방법에 의해 적법하게 평가하여 상속세를 결정고지한 후 당해 상속재산을 소급 감정한 경우 그 감정가액은 당해 재산의 시가로 적용할 수 없는 것입니다.예외적으로, 법원 소송을 통해 소급감정이 인정되는 경우가 가끔 있으나 유사매매사례로 볼 수 있는 것이 감정가액과 유사한 수준 등 매우 특수한 경우에만 인정될 수 있다고 보입니다.정리하면,토지나 주택을 상속받은 경우, 상속세 납부 대상이 아니라고 신고하지 않거나 공시가격을 적용하여 대충 신고하시면 안됩니다.나중에 그 상속 부동산을 팔 때, 공시가격이 취득가액으로 되어 양도세 폭탄이 될 수 있습니다. 감정평가를 받거나 유사매매를 적용하여 상속세 신고를 하는 것이 향후 양도세 절세 방법입니다.그리고 과세당국은 소급감정을 인정하지 않으므로,뒤늦게서야 양도세를 줄이기 위해 소급감정을 받는 것도 실익이 없습니다.정말 아무 생각안하고 단순히 공시가격으로 상속신고를 하거나 신고를 안했다가 나중에 부동산 팔때 후회하시는 경우가 많으시니 특히 주의해야 합니다.**부동산 세금과 관련된 보다 많은 정보는 아래 링크네이버 '오회계사의 지식창고'를 방문해주시면 됩니다.https://blog.naver.com/riverodwby상속세신고/상속세상담/부산세무사/부동산세금

안녕하세요, 오회계사입니다.이번에 살펴볼 내용은 지난 포스팅에서 양도세 비과세가 되는 주택부수토지에 대해서 살펴보았는데, 재산세, 취득세와 종부세에서는 어떻게 다른지 유의할 점은 무엇인지에 대해 알아보겠습니다.세부적으로 살펴보면,취득세, 재산세의 주택은주택법상의 주거용 건축물과 부속토지를 의미함기존에 살펴본 바와 같이, 양도세의 경우 주택에 정착면적의 일정배율의 토지를 「주택부수토지」 라고 하며, 이 주택부수토지는 양도세를 비과세 합니다.취득세, 재산세를 다룬 지방세법의 경우에는 주택은 주택법상의 주거용 건축물과 부속토지를 의미합니다.지방세법제11조(부동산 취득의 세율)8. 제7호나목에도 불구하고 유상거래를 원인으로 주택[「주택법」 제2조제1호에 따른 주택으로서 「건축법」에 따른 건축물대장ㆍ사용승인서ㆍ임시사용승인서 또는 「부동산등기법」에 따른 등기부에 주택으로 기재 ~ 중략 ~ 주거용 건축물과 그 부속토지를 말한다.지방세법제104조(정의) 재산세에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.3. “주택”이란 「주택법」 제2조제1호에 따른 주택을 말한다. 이 경우 토지와 건축물의 범위에서 주택은 제외한다.주택법의 주택은 주거용 건축물(장기간 독립된 주거생활이 가능한 구조의 건축물)과 부속토지라고 정의하고 있습니다.주택법제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.1. “주택”이란 세대(世帶)의 구성원이 장기간 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 건축물의 전부 또는 일부 및 그 부속토지를 말하며, 단독주택과 공동주택으로 구분한다.결국, 「부속토지」라는 것은 주택법에 근거한 것으로 지방세법도 이와 동일한 정의를 사용하고 있습니다.양도세의 경우, 주택의 정의부터 지방세와 다릅니다. 공부상의 용도가 아닌 실제 주택으로 사용하면 모두 주택입니다. 그리고 부속토지라고 하지 않고 「부수토지」라는 용어를 사용하여 부수토지 중양도세가 비과세되는 일정배율 이내를 「주택부수토지」 용어를 사용하고 있습니다.취득세는 주택의부속토지만 보유한 경우에도, 주택수에 포함됩니다20.8.12 대책으로 현재는 아래와 같이 주택의 보유수와 취득할 주택의 조정/비조정 여부에 따라 2주택, 3주택 취득분부터 취득세가 중과됩니다.[주택 취득세 세율]문제는 기존에는 주택 부속토지만 소유한 경우에도, 취득세에 아무 영향이 없었는데 20.8.12 대책 이후 주택수에 따라 세율의 차이가 발생하여 부속토지가 중요하게 되었습니다. 즉, 1부속토지만을 보유한 상태에서, 조정지역에 1주택을 취득하면 2주택이니 취득세가 중과된다는 의미입니다.부속토지만 보유하고 있다면,본인은 무주택이라고 생각하기 쉬운데 지방세법 기준으로 이미 1주택자 입니다.지방세법제13조의2(법인의 주택 취득 등 중과)① 주택(제11조제1항제8호에 따른 주택을 말한다. 이 경우 주택의 공유지분이나부속토지만을 소유하거나 취득하는 경우에도 주택을 소유하거나 취득한 것으로 본다.이하 이 조 및 제13조의3에서 같다)을 유상거래를 원인으로 취득하는 경우로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 제11조제1항제8호에도 불구하고 다음 각 호에 따른 세율을 적용한다.종부세도 지방세와 동일하게주택 부속토지만을 보유한 경우에도, 1주택으로 봅니다종부세의 경우, 주택의 정의를 지방세법의 주택을 준용하고 있어 주택법상의 주거용 건축물과 부속토지를 의미함을 알 수 있습니다.따라서,주택 부속토지만 보유한 경우 종부세도 1주택으로 봅니다.종부세법제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 정의는 다음 각호와 같다.3. “주택”이라 함은 「지방세법」 제104조제3호에 의한 주택을 말한다. 다만, 같은 법 제13조제5항제1호에 따른 별장은 제외한다.문제는 종부세도 2021년부터는 주택수에 따라, 3주택 또는 조정지역 2주택인 경우에는 종부세 부담이 2배로 중과된다는 것입니다.즉, 비조정지역 1부속토지와 2주택을 보유하고 과세표준이 8억인 경우를 가정하면, 종부세 세율은 1.44%가 아닌 2.88%의 종부세율이 적용됩니다. 만약 1부속토지를 종부세 기준일인 6.1일 이전 처분해버렸다면 2.88%의 세율이 아닌 1.44%로 종부세는 절세가 되었을 것입니다.[종부세 세율]종부세는 예외적으로,1주택 보유자가 다른 주택의 부속토지만을 보유한 경우 1세대 1주택으로 봅니다종부세의 경우, 원칙적으로 부속토지도 1주택에 해당하나 1주택자의 부담을 완화하기 위해 2009년 예외규정을 신설하였습니다.예외적으로, 종부세는 1주택 보유자가 다른 주택의 부속토지를 소유한 경우에는 이를 1세대 1주택으로 본다는 것입니다.여기서 1세대 1주택으로 본다는 것은1세대 1주택에 적용되는 공시가격에서① 11억원을 공제해주고②연령공제와 장기보유공제도 적용을 해서 세부담을 완화해준다는 것입니다.단, 연령/장기보유공제시 부속토지로 안분되는 부분은 제외됩니다.종부세법제8조(과세표준)④ 제1항을 적용할 때 1주택(주택의 부속토지만을 소유한 경우는 제외한다)과 다른 주택의 부속토지(주택의 건물과 부속토지의 소유자가 다른 경우의 그 부속토지를 말한다)를 함께 소유하고 있는 경우에는 1세대 1주택자로 본다.정리하면,재산세/취득세/종부세의 주택의 주택 정의는 주택법상의 주택에 따르고, 주택법상 주거용 건축물과 부속토지로 정의하고 있습니다.주택은 타인이 소유하고, 부속토지만 보유한 경우가 핵심입니다.양도세의 경우 1주택에 부수된 일정배율의 토지는 주택부수토지로 1세대 1주택 비과세 됩니다. 그리고 주택수 계산에도 부수토지만 보유한 경우 주택수에 포함되지 않습니다.그러나, 양도세와 달리 재산세/취득세/종부세는 주택 부속토지만 소유한 경우도 주택을 소유한 것으로 보고 이에 따라 1주택과 다른 주택의 1부속토지를 보유한 경우 2주택자가 됩니다.예외적으로, 종부세는 1주택을 보유한 경우에만 다른 부속토지를 보유해도 1세대 1주택의 공제액과 세액공제를 적용받을 수 있게 완화되어 있습니다.일반적으로, 부속토지만 매매하는 경우는 흔치 않고 증여나 상속 과정에서 보유하게 되는 경우가 일반적인데 자칫 주택수만 늘리는 불상사가 생길 수 있으니 유의해야겠습니다.**부동산 세금과 관련된 보다 많은 정보는 아래 링크네이버 '오회계사의 지식창고'를 방문해주시면 됩니다.https://blog.naver.com/riverodwby부산 양도/증여/상속 회계사/세무사

들어가며,안녕하세요, 오회계사입니다.이번에 살펴볼 내용은 비사업용토지에 대한 내용으로, 그 중에서 농지(전,답,과수원 등)를 위주로 다루겠습니다.세부적으로 살펴보면,비사업용토지의 양도세율은 기본세율+10%중과되나, 장특공은 적용됩니다비사업용토지에 해당하면, 양도세 기본세율에 10%를 가산하게됩니다. 단, 보유기간에 따라 최대 30%가 적용되는 장기보유특별공제는 적용을 해줍니다.일반적으로 중과세율 적용시, 장특공에 배제되는 경우가 많지만 비사업용토지는 해줍니다.작년 초 LH사태로, 중과세율을 20%올리고 장특공을 배제하겠다는 발표를 했다가 연말에 슬그머니 없던일로 한 적이 있습니다.(아래 포스팅 참고)https://blog.naver.com/riverodw/222586143598[세법개정 - 비사업용 토지] 세율 인상, 장특공, 주말농장 (by 부산 양도/증여/상속 세무사)들어가며, 안녕하세요, 오회계사입니다. 이번에 살펴볼 내용은 올해 3월에 발생한 LH 투기사태로 정부에...blog.naver.com사업용여부는도시지역 밖 or 녹지에 소재하는 농지를재촌자경한 기간이 일정 비율 이상일때농지가 사업용토지인지 여부는, 사업용으로 사용한 기간이 다음 중 하나에 해당할 때입니다.① 양도일 직전5년 중 3년이상을 직접 사업에 사용한 경우② 양도일 직전3년 중 2년이상을 직접 사업에 사용한 경우③ 보유기간 중60% 이상을 직접 사업에 사용한 경우비사업용으로 보는 경우는 재촌자경을 하지 않거나, 도시지역에 속한 경우인데 도시지역이라도 녹지는 예외입니다.따라서,도시지역 중 주거,상업,공업지역에 있는 기간은 비사업용 기간이고 도시지역 밖이나 녹지지역이라도재촌자경을 하지 않은 기간은 비사업용 기간에 해당합니다.예를 들면,도시지역내 주거지역의 농지인데 이를 재촌자경한다고 해서 사업용 기간으로 인정되지 않는다는 것입니다.제104조의3(비사업용 토지의 범위)① 제104조제1항제8호에서 “비사업용 토지”란 해당토지를소유하는 기간 중 대통령령으로 정하는 기간 동안다음각 호의 어느 하나에 해당하는 토지를 말한다.1.농지로서 다음각 목의 어느 하나에 해당하는 것가. 대통령령으로 정하는 바에 따라 소유자가농지 소재지에거주하지 아니하거나 자기가 경작하지 아니하는농지.다만, 「농지법」이나 그 밖의 법률에 따라 소유할 수 있는 농지로서 대통령령으로 정하는 경우는 제외한다.나. 특별시ㆍ광역시(광역시에 있는 군은 제외)ㆍ특별자치시(특별자치시에 있는 읍ㆍ면지역은 제외)ㆍ특별자치도(읍ㆍ면지역은 제외) 및 시지역(도농 복합형태인 시의 읍ㆍ면지역은 제외) 중 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따른도시지역(대통령령으로 정하는 지역은 제외한다. 이하 이 호에서 같다)에 있는 농지. 다만, 대통령령으로 정하는 바에 따라 소유자가 농지 소재지에 거주하며스스로 경작하던 농지로서 특별시ㆍ광역시ㆍ특별자치시ㆍ특별자치도 및 시지역의 도시지역에 편입된 날부터 대통령령으로 정하는 기간이 지나지 아니한 농지는 제외한다.재촌 자경이 의미하는 것은 아래 농지 양도세 감면 부분을 참고하시길 바랍니다.https://blog.naver.com/riverodw/222440771285[양도세 - 농지 양도세 감면] 8년 자경 농지 양도세, 농지 매매/상속/증여 (by 부산오회계사/부산세무사)들어가며, 안녕하세요, 오회계사입니다. 이번에 다룰 주제는 주택이 아닌 농지에 대한 양도세를 감면받을 ...blog.naver.com1년 이상 재촌자경한 농지가도시지역 편입된 경우, 3년간 비사업용 토지로 보지 않습니다종전에 재촌자경을 하던농지가 도시지역에 편입되는 경우, 1년 이상 재촌ㆍ자경하거나 사업용 의제 농지의 경우에 한하여편입일로부터 3년간 비사업용 토지를 제외합니다.편입일로부터 3년간은 사업용으로 본다는 것이고,3년이내에 양도를 해야 사업용으로 본다는 것이 아닙니다.(감면의 경우, 3년이내 양도해야 적용)3년이 초과된 경우는, 기간 기준에 따라 사업용여부를 판단하는 것입니다.양도, 서면-2015-부동산-22441, 2015.03.06[ 제 목 ]도시개발구역 및주거지역에 편입된 농지의 경우 비사업용 토지 판정[ 요 지 ]도시개발구역으로 지정되었으나 건축물 건축 등 개발행위를 제한하는 내용이 없이 주거지역 편입일부터소급하여 1년 이상 재촌하면서 자경한 농지인 경우에는주거지역에 편입된 날부터 3년이 되는 날까지의 기간을 비사업용 토지에서 제외하는 것임「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따른 도시지역 여부, 주거, 상업, 공업, 녹지 구분은 아래 토지이음 사이트로 조회하면됩니다.https://www.eum.go.kr/web/am/amMain.jsp토지이음이음지도, 용어사전, 질의회신사례, 규제법령집, 주민의견청취 공람, 도시계획통계 제공www.eum.go.kr농지를 상속받은 경우,5년안에 양도시에 중과되지 않습니다부모님이 돌아가셔서 농지를 상속받은 경우에는 어떻게 되는지 알아보면,결론적으로, 상속개시일로부터 5년이내에 양도하는 경우에는 중과대상이 아닙니다.우선,도시지역 중 주거,상업,공업 지역 내의 농지는 5년 이내에 양도하는 경우에 비사업용토지로 보지 않습니다.소득세법 시행령제168조의14(부득이한 사유가 있어 비사업용 토지로 보지 않는 토지의 판정기준 등)③ 법 제104조의3제2항에 따라 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지는비사업용 토지로 보지 않는다.4.법 제104조의3제1항제1호 나목에 해당하는 농지로서다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 농지가. 종중이 소유한 농지(2005년 12월 31일 이전에 취득한 것에 한한다)나.상속에 의하여 취득한 농지로서 그상속개시일부터 5년 이내에 양도하는 토지또한,상속으로 취득한 농지는 상속개시일로부터 3년간은 사업용으로 사용한 기간으로 봅니다. 따라서, 5년 이내 양도하면 직전 5년 중 3년을 사업용으로 사용한 것이므로 기간기간을 충족하여 중과되지 않습니다.소득세법 시행령제168조의8(농지의 범위 등)③ 법 제104조의3제1항제1호가목 단서에서 “「농지법」이나 그 밖의 법률에 따라 소유할 수 있는 농지로서 대통령령으로 정하는 경우”란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 농지의 경우를 말한다.2. 「농지법」 제6조제2항제4호에 따라상속에 의하여 취득한 농지로서 그 상속개시일부터 3년이 경과하지 아니한 토지8년 이상 재촌자경 농지를 상속 or 증여하는 경우, 비사업용토지로 보지 않습니다만약, 직계존속이나 배우자가이미 8년 이상의 재촌자경을 한 농지를 상속받거나 증여를 받은 경우에는 비사업용 토지로 보지 않습니다.단, 양도할 당시에 도시지역 내(녹지,개발제한구역 제외)에 있다면 해당 규정이 적용되지 않으니 유의해야 합니다.소득세법 시행령제168조의14(부득이한 사유가 있어 비사업용 토지로 보지 않는 토지의 판정기준 등)③ 법 제104조의3제2항에 따라 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지는 비사업용 토지로 보지 않는다.1의2.직계존속 또는 배우자가 8년 이상기획재정부령으로 정하는 토지소재지에 거주하면서 직접 경작한 농지ㆍ임야 및 목장용지로서이를 해당직계존속 또는 해당 배우자로부터상속ㆍ증여받은 토지. 다만,양도 당시「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따른도시지역(녹지지역 및 개발제한구역은 제외한다) 안의 토지는 제외한다.정리하면,비사업용토지는 양도세가 기본세율+10%로 중과되는데, 이를 피하기 위해 사업용토지로 볼려면 어떠한 요건을 충족해야하는지 살펴보았습니다.도시지역 밖 or 도시지역 내 녹지지역에 있는 토지를 재촌자경하는 경우 사업용으로 사용한 것으로 보는데, 보유 기간 동안 계속 재촌자경하지 않아도 해당 사업용 사용 기간이 보유기간의 일정 비율을 초과하면 사업용으로 봅니다.도시지역에 편입된 경우, 상속을 받는 경우에는 어떻게 사업용을 판단하는지도 정리하였습니다.재촌자경한 농지에 대한 세액 감면 규정도 같이 참고하시기를 바랍니다.https://blog.naver.com/riverodw/222440771285[양도세 - 농지 양도세 감면] 8년 자경 농지 양도세, 농지 매매/상속/증여 (by 부산오회계사/부산세무사)들어가며, 안녕하세요, 오회계사입니다. 이번에 다룰 주제는 주택이 아닌 농지에 대한 양도세를 감면받을 ...blog.naver.comby 양도세신고/상속세무사/부산세무사

안녕하세요, 오회계사입니다.오늘 다룰 내용은 임야를 양도하는 경우 비사업용 토지 여부에 대한 것입니다.세부적으로 살펴보면,사업용 토지기간을 충족해야 양도세가 중과되지 않습니다비사업용토지의 경우, 10% 세율을 가산하는 중과세율을 적용하고 있습니다. 단, 장기보유특별공제는 적용이 됩니다.임야가 사업용토지인지 여부는, 사업용으로 사용한 기간이 다음 중 하나에 해당할 때입니다.①양도일 직전5년 중 3년이상을 직접 사업에 사용한 경우②양도일 직전3년 중 2년이상을 직접 사업에 사용한 경우③보유기간 중60%이상을 직접 사업에 사용한 경우사업용인지 여부는① 공익상 필요하거나 산림 보호육성을 위한 임야②재촌임야③ 거주 또는 사업과 직접 관련된 임야가 이에 해당합니다.소득세법제104조의3(비사업용 토지의 범위) ① 제104조제1항제8호에서 비사업용 토지 란 해당 토지를 소유하는 기간 중 대통령령으로 정하는 기간 동안 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지를 말한다.2. 임야. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 것은 제외한다.가. 「산림자원의 조성 및 관리에 관한 법률」에 따라 지정된 산림유전자원보호림, 보안림(保安林), 채종림(採種林), 시험림(試驗林), 그 밖에 공익을 위하여 필요하거나 산림의 보호ㆍ육성을 위하여 필요한 임야로서 대통령령으로 정하는 것나. 대통령령으로 정하는 바에 따라 임야소재지에 거주하는 자가 소유한 임야다. 토지의 소유자, 소재지, 이용 상황, 보유기간 및 면적 등을 고려하여 거주 또는 사업과 직접 관련이 있다고 인정할 만한 상당한 이유가 있는 임야로서 대통령령으로 정하는 것일반적으로는 재촌임야 여부로 사업용이냐 비사업용이나로 결정되는 경우가 많습니다.임야는재촌 여부만 충족하면 됩니다농지의 경우, 재촌과 자경요건을 충족해야 하나임야의 경우는 재촌 요건만 충족하면 사업용 기간으로 봅니다.재촌은다음 중 하나에 해당하는 지역에 거주해야 합니다.①임야가 소재한 시②임야가 소재한 시와연접한 시군구③임야와직선거리 30킬로미터 이내소득세법 시행령 제168조의9(임야의 범위 등)②법 제104조의3제1항제2호나목에서 “임야소재지에 거주하는 자가 소유한 임야”라 함은 임야의 소재지와 동일한 시(「제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법」 제10조제2항에 따라 설치된 행정시를 포함한다. 이하 이 조에서 같다)ㆍ군ㆍ구(자치구인 구를 말한다. 이하 이 조에서 같다), 그와 연접한 시ㆍ군ㆍ구 또는 임야로부터 직선거리 30킬로미터 이내에 있는 지역에 주민등록이 되어 있고 사실상 거주하는 자가 소유하는 임야를 말한다.따라서, 임야의 경우 실제로 재촌을 하였는지 여부가 세무조사 등의 중점 항목입니다. 물론, 주민등록만 되어 있고 해당지역에 위장전입이 된 것이 적발되는 경우에는 비사업용으로 판정됩니다.상속받은 임야는 상속개시일(사망일)로부터5년이내 양도시중과되지 않습니다임야를 투자목적으로 사는 경우도 있겠지만, 일반적으로는 시골의 임야를 부모님이 돌아가셔서 상속을 받아 취득하는 경우가 많습니다.시행령에는 상속받은 임야의 경우, 상속개시일로부터 3년간은 사업용으로 봅니다.따라서,상속개시일로부터 5년이내 양도하면 양도일 직전 5년간 3년을 사업용으로 사용한 것이므로 중과세율이 적용되지 않습니다.소득세법 시행령 제168조의9(임야의 범위 등)③법 제104조의3제1항제2호다목에서 “대통령령으로 정하는 것”이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것을 말한다.1. 「임업 및 산촌 진흥촉진에 관한 법률」에 따른 임업후계자가 산림용 종자, 산림용 묘목, 버섯, 분재, 야생화, 산나물 그 밖의 임산물의 생산에 사용하는 임야2. 「산림자원의 조성 및 관리에 관한 법률」에 따른 종ㆍ묘생산업자가 산림용 종자 또는 산림용 묘목의 생산에 사용하는 임야3. 「산림문화ㆍ휴양에 관한 법률」에 따른 자연휴양림을 조성 또는 관리ㆍ운영하는 사업에 사용되는 임야4. 「수목원ㆍ정원의 조성 및 진흥에 관한 법률」에 따른 수목원을 조성 또는 관리ㆍ운영하는 사업에 사용되는 임야5. 산림계가 그 고유목적에 직접 사용하는 임야6. 「지방세특례제한법」 제22조ㆍ제41조ㆍ제50조 및 제89조에 따른 사회복지법인등, 학교등, 종교ㆍ제사 단체 및 정당이 그 사업에 직접 사용하는 임야7.상속받은 임야로서 상속개시일부터 3년이 경과하지 아니한 임야8. 종중이 소유한 임야(2005년 12월 31일 이전에 취득한 것에 한한다)9. 그 밖에 토지의 소유자, 소재지, 이용상황, 소유기간 및 면적 등을 고려하여 거주 또는 사업과 직접 관련이 있는 임야로서 기획재정부령으로 정하는 임야정리하면,임야의 경우, 재촌 요건만 충족을 해도 사업용으로 사용한 기간으로 봅니다.양도일 직전5년 중 3년 이상 등의 재촌 기간 요건을 충족하면 비사업용에 해당하지 않고 중과세율이 적용되지 않습니다.재촌은 해당 시군구, 연접한 시군구, 직선거리 30킬로미터이내면 인정이 됩니다.그리고 상속받은 임야는 5년이내 양도하면, 사업용으로 보아 중과세율이 적용되지 않습니다.**부동산 세금과 관련된 보다 많은 정보는 아래 링크네이버 '오회계사의 지식창고'를 방문해주시면 됩니다.https://blog.naver.com/riverodw

강남, 교대, 서초 세무사노우만 세무회계의 안성인 세무사 입니다. 의뢰하실 내용이 있으신 경우에는 자료를 구비하셔서 직접상담을 받으시는 것을 권해드립니다.​비사업용 토지의 양도소득세율 및 장기보유특별공제​2016년 1월 1일 이후 양도붙부터는 지정지역 관계없이 기본세율에 10%를 가산하고 2017년 1월1일 이후 부터는 장기보유특별공제를 적용하였습니다. ​2018년 1월1일 이후 양도분부터는 지정지역에 소재한 비사업용 토지는 중과세율 (기본세율 +10%p) 에 10%를 더 가산하도록 구분하였습니다. (2020년 3월기준 고시된 지정지역은 아직 없음)​다만, 비사업용 토지를 2년 (1년) 미만 단기 보유하고 양도한 경우에는 40%(50%)의 단일세율과 비사업용 토지 세율(기본세율+10%p)을 비교하여 산출세액이 큰 것을 적용합니다. ​​비사업용 토지의 판단비사업용토지란 토지를 소유하는 기간 중 아래의 1) 기간 기준 동안 2)대상토지 기준에 해당하는 토지를 말합니다. ​​1) 기간 기준​소유기간 중 일정기간 비사업용으로 사용되는 토지를 말합니다. ​다만, 다음의 요건 중 하나를 충족하는 경우에는 비사업용 토지가 아닙니다.​▶ 소유기간이 5년 이상인 경우① 양도일 직전 3년 중 2년 이상을 사업용으로 사용한 토지② 양도일 직전 5년 중 3년 이상을 사업용으로 사용한 토지③ 소유기간 중 60% 이상을 사업용으로 사용한 토지​▶소유기간이 3년 이상 5년 미만인 경우 ① 양도일 직전 3년 중 2년 이상을 사업용으로 사용한 토지② 양도일 직전 소유기간 중 3년 이상을 사업용으로 사용한 토지③ 소유기간 중 60% 이상을 사업용으로 사용한 토지​▶소유기간이 3년 미만인 경우① 양도일 직전 소유기간 중 2년 이상을 사업용으로 사용한 토지② 소유기간 중 60% 이상을 사업용으로 사용한 토지​▶소유기간이 2년 미만인 경우① 소유기간 중 60% 이상을 사업용으로 사용한 토지​2) 대상토지 기준​다음 중 하나에 해당되는 토지​▶ 농지- 재촌, 자경하지 아니하는 농지- 녹지지역과 개발제한구역을 제외한 도시지역 (광역시의 군, 시의 읍,면지역 제외)에 있는 농지. 다만, 농지법이나 그 밖의 법률에 의해 소유 가능한 농지는 제외​▶ 임야(아래는 제외)- 공익을 위하여 필요하거나 산림의 보호, 육성을 위하여 필요한 임야- 임야 소재지에 주민등록이 되어 있고 거주하는 자가 소유한 임야- 거주 또는 사업과 직접 관련이 있다고 인정할 만한 상당한 이유가 있는 것으로 법령에서 열거한 임야​▶ 목장용지- 축산업을 경영하는 자의 소유로서 기준면적을 초과하거나 도시지역(녹지지역, 개발제한 구역 제외)에 있는 토지- 축산업을 경영하지 아니하는 자가 소유하는 토지​▶그 밖의 토지재산세 종합합산과세대상 토지로 건축물이 없는 나대지, 잡종지등의 토지​▶ 주택 부속토지주택 정착 면적의 5배 (도시지역 밖은 10배)를 초과하는 토지​▶ 별장 부속토지 (아래는 제외)- 지방자치법 제3조 제3항 및 제4항에 따른 읍, 면에 소재- 건물의 연면적이 150㎡ 이내이고 부속토지의 면적이 660㎡ 이내 - 건물과 부속토지의 기준시가 2억 원 이하- 수도권지역, 도시지역, 지정지역, 토지거래허가 구역을 제외한 지역에 소재