상속 토지의 증여 관련 문의

안녕하세요, 오회계사입니다.이번에 살펴볼 내용은 지난 포스팅에서 양도세 비과세가 되는 주택부수토지에 대해서 살펴보았는데, 재산세, 취득세와 종부세에서는 어떻게 다른지 유의할 점은 무엇인지에 대해 알아보겠습니다.세부적으로 살펴보면,취득세, 재산세의 주택은주택법상의 주거용 건축물과 부속토지를 의미함기존에 살펴본 바와 같이, 양도세의 경우 주택에 정착면적의 일정배율의 토지를 「주택부수토지」 라고 하며, 이 주택부수토지는 양도세를 비과세 합니다.취득세, 재산세를 다룬 지방세법의 경우에는 주택은 주택법상의 주거용 건축물과 부속토지를 의미합니다.지방세법제11조(부동산 취득의 세율)8. 제7호나목에도 불구하고 유상거래를 원인으로 주택[「주택법」 제2조제1호에 따른 주택으로서 「건축법」에 따른 건축물대장ㆍ사용승인서ㆍ임시사용승인서 또는 「부동산등기법」에 따른 등기부에 주택으로 기재 ~ 중략 ~ 주거용 건축물과 그 부속토지를 말한다.지방세법제104조(정의) 재산세에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.3. “주택”이란 「주택법」 제2조제1호에 따른 주택을 말한다. 이 경우 토지와 건축물의 범위에서 주택은 제외한다.주택법의 주택은 주거용 건축물(장기간 독립된 주거생활이 가능한 구조의 건축물)과 부속토지라고 정의하고 있습니다.주택법제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.1. “주택”이란 세대(世帶)의 구성원이 장기간 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 건축물의 전부 또는 일부 및 그 부속토지를 말하며, 단독주택과 공동주택으로 구분한다.결국, 「부속토지」라는 것은 주택법에 근거한 것으로 지방세법도 이와 동일한 정의를 사용하고 있습니다.양도세의 경우, 주택의 정의부터 지방세와 다릅니다. 공부상의 용도가 아닌 실제 주택으로 사용하면 모두 주택입니다. 그리고 부속토지라고 하지 않고 「부수토지」라는 용어를 사용하여 부수토지 중양도세가 비과세되는 일정배율 이내를 「주택부수토지」 용어를 사용하고 있습니다.취득세는 주택의부속토지만 보유한 경우에도, 주택수에 포함됩니다20.8.12 대책으로 현재는 아래와 같이 주택의 보유수와 취득할 주택의 조정/비조정 여부에 따라 2주택, 3주택 취득분부터 취득세가 중과됩니다.[주택 취득세 세율]문제는 기존에는 주택 부속토지만 소유한 경우에도, 취득세에 아무 영향이 없었는데 20.8.12 대책 이후 주택수에 따라 세율의 차이가 발생하여 부속토지가 중요하게 되었습니다. 즉, 1부속토지만을 보유한 상태에서, 조정지역에 1주택을 취득하면 2주택이니 취득세가 중과된다는 의미입니다.부속토지만 보유하고 있다면,본인은 무주택이라고 생각하기 쉬운데 지방세법 기준으로 이미 1주택자 입니다.지방세법제13조의2(법인의 주택 취득 등 중과)① 주택(제11조제1항제8호에 따른 주택을 말한다. 이 경우 주택의 공유지분이나부속토지만을 소유하거나 취득하는 경우에도 주택을 소유하거나 취득한 것으로 본다.이하 이 조 및 제13조의3에서 같다)을 유상거래를 원인으로 취득하는 경우로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 제11조제1항제8호에도 불구하고 다음 각 호에 따른 세율을 적용한다.종부세도 지방세와 동일하게주택 부속토지만을 보유한 경우에도, 1주택으로 봅니다종부세의 경우, 주택의 정의를 지방세법의 주택을 준용하고 있어 주택법상의 주거용 건축물과 부속토지를 의미함을 알 수 있습니다.따라서,주택 부속토지만 보유한 경우 종부세도 1주택으로 봅니다.종부세법제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 정의는 다음 각호와 같다.3. “주택”이라 함은 「지방세법」 제104조제3호에 의한 주택을 말한다. 다만, 같은 법 제13조제5항제1호에 따른 별장은 제외한다.문제는 종부세도 2021년부터는 주택수에 따라, 3주택 또는 조정지역 2주택인 경우에는 종부세 부담이 2배로 중과된다는 것입니다.즉, 비조정지역 1부속토지와 2주택을 보유하고 과세표준이 8억인 경우를 가정하면, 종부세 세율은 1.44%가 아닌 2.88%의 종부세율이 적용됩니다. 만약 1부속토지를 종부세 기준일인 6.1일 이전 처분해버렸다면 2.88%의 세율이 아닌 1.44%로 종부세는 절세가 되었을 것입니다.[종부세 세율]종부세는 예외적으로,1주택 보유자가 다른 주택의 부속토지만을 보유한 경우 1세대 1주택으로 봅니다종부세의 경우, 원칙적으로 부속토지도 1주택에 해당하나 1주택자의 부담을 완화하기 위해 2009년 예외규정을 신설하였습니다.예외적으로, 종부세는 1주택 보유자가 다른 주택의 부속토지를 소유한 경우에는 이를 1세대 1주택으로 본다는 것입니다.여기서 1세대 1주택으로 본다는 것은1세대 1주택에 적용되는 공시가격에서① 11억원을 공제해주고②연령공제와 장기보유공제도 적용을 해서 세부담을 완화해준다는 것입니다.단, 연령/장기보유공제시 부속토지로 안분되는 부분은 제외됩니다.종부세법제8조(과세표준)④ 제1항을 적용할 때 1주택(주택의 부속토지만을 소유한 경우는 제외한다)과 다른 주택의 부속토지(주택의 건물과 부속토지의 소유자가 다른 경우의 그 부속토지를 말한다)를 함께 소유하고 있는 경우에는 1세대 1주택자로 본다.정리하면,재산세/취득세/종부세의 주택의 주택 정의는 주택법상의 주택에 따르고, 주택법상 주거용 건축물과 부속토지로 정의하고 있습니다.주택은 타인이 소유하고, 부속토지만 보유한 경우가 핵심입니다.양도세의 경우 1주택에 부수된 일정배율의 토지는 주택부수토지로 1세대 1주택 비과세 됩니다. 그리고 주택수 계산에도 부수토지만 보유한 경우 주택수에 포함되지 않습니다.그러나, 양도세와 달리 재산세/취득세/종부세는 주택 부속토지만 소유한 경우도 주택을 소유한 것으로 보고 이에 따라 1주택과 다른 주택의 1부속토지를 보유한 경우 2주택자가 됩니다.예외적으로, 종부세는 1주택을 보유한 경우에만 다른 부속토지를 보유해도 1세대 1주택의 공제액과 세액공제를 적용받을 수 있게 완화되어 있습니다.일반적으로, 부속토지만 매매하는 경우는 흔치 않고 증여나 상속 과정에서 보유하게 되는 경우가 일반적인데 자칫 주택수만 늘리는 불상사가 생길 수 있으니 유의해야겠습니다.**부동산 세금과 관련된 보다 많은 정보는 아래 링크네이버 '오회계사의 지식창고'를 방문해주시면 됩니다.https://blog.naver.com/riverodwby부산 양도/증여/상속 회계사/세무사

자금조달게획서는 출처를 알 수 없는 현금, 특수관계인과의 차입 등 증여로 추정할 수 있는 자산이 있는지 파악하고 해당 자산에 대해 증여(상속)세 등을 추징하기 위하여 주택구입자들에게 자금조달계획서를 제출하도록 하는 것이라 볼 수 있습니다.​안녕하세요 검단신도시 김현우 세무사입니다.비규제지역 6억원 이상 주택인 경우와 규제지역의 주택을 매매하는경우, 토지의 매입 등에는 자금조달계획서를 제출해야만 합니다.자금조달계획서가 생소하여 많은 분들이 저를 비롯한 많은 세무사들에게 물어보고 계십니다.세무사는 자금조달계획서를 직접 작성하거나 대리하지 않지만 이와 관련된 세금(증여세, 양도세 등)에 대한 판단을 합니다. 따라서 작성방법을 직접 물으시기 보다는 증여로 볼 위험이 있는지 없는지에 대한 판단을 물으시고 작성방법은 공무원 및 분양사무실에 물어보는 것이 더 정확할 것입니다.하지만 세무사는 고객의 세금문제뿐 아니라 자산형성 등에 대하여 검토해드릴 필요가 있다고 생각하기에 자금조달계획서 작성에 대해 고객분들에게 설명을 해야될 부분도 존재하다고 판단하여 포스팅합니다.자금조달계획서는 주택을 구입할 경우 자금을 어떻게 마련했는지를 판단하기 위한 자료로, 크게 예금, 대출(차입), 증여(상속)신고자산별로 판단합니다. 이 3가지 금액을 합쳐 주택 구입에 대한 자금조달이 가능한지 여부를 판단하고 세금을 추징해야 되는지 등을 판단하기 위하여 주택(토지)구입자가 자금조달계획서를 제출하도록 하고 있습니다.​ 자금조달내역에 대해 제출하도록 하는 근본적 원인은 주택구입자금 중 미신고된 증여, 상속액이 있는지 파악하기 위함입니다. 앞서 설명한 예금, 금융권 대출 등은 은행에서 확인이 가능하나 출처를 알 수 없는 현금, 특수관계인과의 차입 등 증여로 추정할 수 있는 자산이 있는지 파악하고 해당 자산에 대해 증여(상속)세 등을 추징하기 위하여 주택구입자들에게 자금조달계획서를 제출하도록 하는 것이라 볼 수 있습니다.​자금조달계획서는 현재 보유하고 있는 자금에 대한 내용, 미제출 사유서 등을 작성하여 제출하셔야 하는데 자금조달내역은 크게 자기자본, 타인자본으로 나누어지며 각각의 기재항목 및 증빙자료 예시는 아래와 같습니다.주로 고객분들이 질문하는 사항으로는 현재 조달 내역이 주택을 구매하는데 상관이 없는지, 현재 없는 대금(주택 매각으로 자금조달, 차후 증여예정 등)증빙자료를 어떻게 작성해야 하는지 문의하십니다.​자금 조달계획서에 적힌 내용이 주택 값을 상회 한다면 주택 구매에는 별다른 이상이 없고 출처 불분명한 자금, 차입금 등에 대해 증여세를 부과할 것입니다. 해당 부분에 대해서는 세무대리인과 상의하시기 바랍니다.​현재시점에 확실치 않은 대금에 대한 증빙(아직 매각하지 않은 주택으로 자금마련, 차후 증여 받은 계획 등)은 '미제출 사유서'를 작성하여 제출하시면 됩니다.​자금조달계획서 작성은 증빙자료만 잘 갖춘다면 그렇게 어려운 일이 아닙니다. 증빙자료를 어떻게 갖춰야 하는지 해당 사안이 증여세 등 세금과 관련된 문제로 번질 수 있는지 등은 세무대리인이나 공무원 등에게 문의하시기 바랍니다.​저희 사무실에서는 작성 상담 등을 진행하고 있으니 언제든지 상담요청 주시기 바랍니다.

상속과 관련된 문제를 전문적으로 해결해드리는 안성인 세무사 입니다.대부분 갑자기 상속이 발생했다면 무엇부터 해야하는지 혼란스러울 수밖에 없습니다.이 글을 읽고 계신다면 상속과 관련하여 도움이 필요하신 분일 것이라고 생각이 드는데요.장례식 이외에 행정철자 및 세금절세를 위해 여러가지 해야하는 일들이 있습니다.그래서 오늘은상속이 발생했을 때 장례식 이외에 무엇을 해야하는지에 대해서 말씀드리려고 합니다.중요한 사항들을 알기 쉽게 설명해드릴테니 잘 읽어보시기 바랍니다.글을 읽어보신 후 제 도움이 필요하신 경우에는 언제든지 아래의 방법으로 연락주시기 바랍니다.1. 기본개념기본개념을 아셔야 아래의 내용을 이해하시는데 도움이 됩니다.피상속인: 사망한 사람상속인: 피상속인으로부터 재산을 상속받는 사람상속개시일: 사망일 (상속세 신고기한의 기준이 되는 날, 상속재산을 취득한 날)법정상속지분: 법으로 정해놓은 상속지분 (배우자1.5: 자녀 1)2. 행정절차 및 절세를 위해 해야할 일1) 사망신고가족등이 돌아가신 경우1개월 이내에 사망신고를 해야 합니다.■ 위치: 주민센터■ 필요자료: 사망진단서, 가족관계증명서(주민센터에서 발급)2) 안심상속 원스톱 서비스 (사망신고할 때 함께 신청가능 또는 정부24 홈페이지)피상속인의 재산 및 채무현황에 대한 조회를 해야 상속을 할지 아니면 상속포기를 할 지 결정을 내릴 수 있습니다.또한 상속세신고를 위해 재산파악을 해야하는 것이므로 반드시 필요한 절차 입니다.다만, 공공기관 및 금융기관 등을 거치지 않고 체결한 채권, 채무 관계에 대해서는 알 수 없는 점 참고하시기 바랍니다.▼아래의 링크 또는 가까운 주민센터에서 신청이 가능합니다.■ 확인가능한 재산국세(체납, 고지세액)금융거래(은행잔고, 대출, 보험, 주식 등)국민연금(가입여부)지방세(체납, 고지세액)자동차(소유정보)토지(소유내역) 등 총 19종■ 신청가능한 자1순위 상속인, 2순위 상속인 또는 형제자매, 대습상속인 등■ 대리신청가능대리인 신분증, 상속인 위임장, 상속인 본인서명사실확인서(또는 인감증명서)■ 조회 결과▷ 금융거래, 국세, 국민연금 (20일 이내)휴대폰으로 문자확인 후 금융감독원 홈페이지 또는 금융협회, 홈텍스, 국민연금공단 홈페이지에서 신청인이 각각 조회결과 확인 필요. (금융거래는 금융실명법으로 인해 우편으로 받을 수 없음)▷ 토지, 지방세, 자동차 (7일 이내)신청서에 선택한 방법에 따라 확인( 방문, 우편, 문자 중 선택가능)3) 금융거래 확인을 위해 각각의 은행 방문안심상속서비스에서 받은 금융거래내역(은행계좌내역)은 상속개시일 당시의 잔액만 기재되어 있습니다.그러나상속세 신고를 위해서는상속개시일 이전 10년치의 거래내역이 필요합니다. (이유: 사전에 증여를 통하여 상속재산을 감소시켰는지 여부 확인)■ 장소:이 경우 불편하지만 각각의 은행을 방문하여야 합니다.■ 필요자료신분증, 가족관계증명서, 사망진단서■ 요청해야 할 자료상속개시일 이전 10년치 거래내역 (가급적이면 excel 형태가 좋습니다. 그러나 보안상의 이유로 제공하지 않는 경우가 많습니다)4) 상속개시전 재산 처분내역 확인 (추정상속재산으로 간주 될 수 있는 자산이 있는지 확인)과세당국은상속세를 감소시키기 위해 의도적으로 자산을 누락시키는 행위를 방지하기 위해 여러 규정을 두고 있습니다.상속이 일어날 것을 미리 인지하고 재산을 처분하거나 부채를 일으켜서 상속재산을 줄이는 방법도 그 중에 하나 입니다.그래서 상속세법상상속 개시일 전 1년 이내에2억 원이 넘는 재산을 처분 또는 부채를 발생시키거나,상속 개시일 전 2년 이내에5억 원이 넘는 재산을 처분 또는 부채를 발생시킨 경우에는그 처분/발생 내역을 소명해야 합니다.즉 재산을 처분했다면 처분하여 받은 대가가 통장에 모두 있는지를 확인해야 합니다.부채를 발생시켰다면(대출을 받았다면), 대출금액이 통장에 있는지를 확인해야 합니다.이에 대해 80%이상 증명하지 못한다면 이는 상속재산을 의도적으로 줄이려는 행위로 보아상속재산으로 추청하고 신고서에 포함시켜서 신고해야 합니다.5) 상속전문 세무사의 도움을 받아 신고기한내에 상속세 신고가족의 누군가가 돌아가신다는 것은 일생을 살면서 자주 겪는 일이 아니기에무엇이 필요한지, 어떤 결정을 내려야하는 지 확신이 들지 않을 수 있습니다.위에 말씀드린 것처럼 상속이 개시되면 장례식 이외에 신경써야 할 것이 많습니다.게다가 상속세는 고인이 소유한 모든 재산에 대해 한번에 과세가 되는 것이기 때문에그 금액이 거액인 경우가 대부분입니다.이를 합법적인 선에서 최대한 줄이기 위해서는 상속세를 전문으로 하고 경험이 많은 세무전문가가 필요한 것입니다.3. 실력있고 경험 많은 상속전문세무사가 도와드리겠습니다.오늘은 상속이 발생한 경우 장례식 이외에 해야하는 일에 대해서 말씀드렸는데요.저는 매년 200건이 넘는 재산세(상속, 증여, 양도)에 대한 상담 및 신고를 진행하고 있습니다.합법적인 테두리 안에서실질적으로 도움이 되는 방법을 안내해드리고 있으며,제 도움을 받은 고객분들이 만족스러운 소개로 오시는 분들이 상당 수를 차지하고 있습니다.상속세와 관련하여 제 도움이 필요하시다면 언제든지 편하게 연락을 주시기 바랍니다.고객분의 재산을 지키는 세무대리인이 되도록 하겠습니다.읽어주셔서 감사합니다.사진 삭제링크▶ 카톡으로 바로 문의하기대표사진 삭제▶ 전화 또는 이메일로 문의하기▼ 찾아오시는 길노우만세무회계서울특별시 강남구 논현로 570 5층

안녕하세요 김혜지 세무사입니다​일전에 제가 포스팅했던 증여(무상취득) 관련지방세입 입법예고안인데요.​[2021년무상취득과표개정안] 시가표준->시가인정액?안녕하세요 김혜지 세무사입니다. 행안부가 금일 2021.8.11. 「2021년 지방세입 관계 5개 법률 개정안」 을...m.blog.naver.com​이번에 한국경제 김소현 기자님께서 좋은 기회를 주셔관련 기사 인터뷰에 응하게 되었습니다.​필요하신 분에게 도움이 되었음 합니다.​ 주택 상속·증여 세부담 커진다…실거래가 기준 취득세 내야양도소득세 중과로 차라리 자녀에게 증여하겠다는 다주택자가 늘고 있다. 주택 증여를 계획하고 있다면 서두르는 것이 좋다. 2023년부터 상속·증여에 따른 주택 취득세 부과 기준이 바뀌면서 취득세 부담이 수천만원 늘어날naver.me​​​다주택자 분들과 상담을 하다보면 항상 비슷한 문의를 받는데요.​이번 포스팅은 인터뷰 기사와 관련된 상담들을 회고하며 글을 써보았습니다.​(일단 부동산 관련 세법을 계속 신설, 개정작업을 반복하다보니 당연히 누더기법일 수밖에 없습니다.국세청에 관련 질의하여도 몇 개월이상이 소요되니 보수적으로 상담을 할 수밖에 없는 상황이구요.세무사들도 따라가지 못하는 법안을 만들어놓았으니 비전문가분들은 더 힘들거라 생각합니다. 서론이 길었네요..)​​ 지금팔면 양도세가 얼마나 나오나요? 그렇게 많이 나오나요? 그럼 양도하지 않고 쭉 가지고 가면 보유세는 어떻게 나와요? 내담자분들이 첫번째로 궁금해 하시는 것은 지금 양도하면 양도세가 얼마나 되는지입니다.​​그럼 저는 양도세를 계산하여 알려드립니다. 금액을 들으시면 너무 놀라시는데요.. 안타깝지만 어쩔 수 없습니다. ​​그 이유가 현행 양도세 중과세규정 때문인데요. 양도차익이 3억원만 넘어가더라도 기본세율 40%가 적용에 20%나 30%가 중과되어버려 60%,70%가 세금으로 계산됩니다. 즉, 양도차익이 3억원이 넘게 났다. 그럼 절반을 넘는 금액이 세금이라는 뜻이죠.​​그럼 만약에 팔지 않고 쭉 가져가게 되면 보유세는 어떻게 되는지 물어보십니다.금액을 들으시곤 2차 놀람이 이어집니다.​ 그 이유가 현재 공시지가가 말도 안되게 상승했을 뿐더러 종부세에서 조정대상지역 2주택이상자는 중과세율 2배를 적용하기 때문인데요.​​​ 그렇다면 결국 양도세 중과를 받지 않으면서 종합부동산세 중과세율 등 세부담을 나누는 방법으로는자녀 또는 배우자에게 증여하거나 공동명의로 하는 것이 가장 합리적일 수 있습니다. 라고 설명합니다.​​​ 그럼 증여하면 세금은 어떻게 되나요? ​증여세와 취득세를 고려하셔야 한다고 말씀드립니다.​​ 증여세는 실가기준이나 취득세는 아직까지 공시가 기준으로실가의 대략 70%정도로 계산된다고 생각하시면 됩니다.​다만 취득세도 2023년부터 실가기준으로 변경한다는 입법예고안이 나온 상황이니 증여를 생각하신다면 개정되기 전에 하는 것이 좋겠습니다. ​​단지 증여세와 취득세만 보시면 세금 차이가 얼마 안난다고 생각할 수 있습니다.그 이유가 증여취득세가 조정대상지역 내 3억원이상 주택의 경우 12.4% / 13.4% 로 부과되기 때문인데요.​​저는 추가로 증여받고 증여받은 자가 양도하게 된다면 양도차익이 증여재산가액만큼 줄어들어 양도세가 그만큼 줄어듭니다. 라고 설명합니다.​증여를 많이 하는 이유 중 하나가증여받은 재산가액으로 인해 취득가액이 올라가게 되고그만큼 양도차익이 줄어들기 때문입니다.​그럼 당연히 양도차익이 줄어서 세금부담이 작아질 수 있겠죠.(다만, 이월과세와 부계부 규정을 지켜야 합니다.)​​​오늘은 상담을 회고하는 식으로 포스팅을 하였는데요,​사안에 따라 다르겠으나 양도보다는 증여 가 확실히 유리할 수 있습니다.​자녀나 배우자에게 100% 증여가 아니더라도 지분율 증여도 있으니 여러 방안으로 고려하여 상담받고 결정하는 것이 세금을 줄이는 현명한 선택이라 하겠습니다.

몇 년 전 SNS상에 ‘수저론’에 대해 이슈가 된 적이 있었다. 이슈가 된 해당 수저론의 기준에 따르면 ‘금수저’는 자산 20억원 이상 또는 가구 연 수입 2억원, ‘은수저’는 자산 10억원 또는 가구 연 수입 8000만원, 자산 5억원 또는 가구 연 수입 5500만원은 ‘동수저’에 각각 해당한다.KB국민은행 리브부동산에서 발표한 ‘월간 주택가격동향’에 따르면 작년 12월 기준 서울 아파트 중위가격은 12억 5000만원으로 10억원을 훨씬 넘어서는 수준이다. 이 말은 곧 서울에 아파트를 소유하고 있는 사람 중 절반 이상이 ‘수저론’에 따를 때 ‘은수저’에 해당한다는 것이다.부동산 가격이 올라 10억원의 상속공제는 상속세를 면하거나 줄이기에 어림없는 금액이 되었다. [사진 pxhere]대한민국의 사망률은 몇 년 전이나 지금이나 크게 달라지지 않았다. 그러나 최근 상속세 관련 문의는 부쩍 많아진 것을 체감할 수 있는데, 그만큼 상속세에 대한 관심이 높아졌다는 것을 알 수 있다. 이에 대한 가장 주요한 원인을 하나 꼽자면, 단연 부동산 가격의 폭등이다.부동산 가격 상승과 상속세상속세 과세표준은 상속재산가액에서 상속공제 등을 차감하여 계산한다. 많은 사람이 상속공제는 기본적으로 10억원이라고 알고 있다. 이는 일괄공제 5억원과 상속인 중 배우자가 있을 경우 배우자 상속공제의 최소금액인 5억원을 합산한 금액이다.불과 수년 전까지만 하더라도 피상속인이 서울에 아파트 한 채와 소정의 재산을 남기고 사망하더라도 상속세 납부 금액이 발생하지 않거나 발생하더라도 크게 발생하지 않았다. 이는 상속공제의 효과로 해당 상속재산가액이 상속공제의 문턱을 넘어서지 못했기 때문이다. 그러나 이제 10억원의 상속공제는 상속세를 면하거나 줄이기에 어림도 없는 금액이 되었다.고작 집 한 채 물려받았는데 상속세?한번은 상담을 받던 어떤 납세자가 ‘공시가격 10억원 안 넘는 아파트 한 채 상속받았는데 상속세 안 나오죠’라고 질문을 한 적이 있었다. 부동산을 증여받거나 상속받은 경우 취득세를 납부하게 되는데, 증여 또는 상속으로 인한 취득은 실제거래가액이 없으므로, 취득세 과세표준을 일반적으로 시가표준액(기준시가)으로 하다 보니 상속재산가액도 그렇게 평가하는 것으로 생각하는 것 같다.상속재산가액은 시가로 평가하는 것이 원칙이다. 여기서 시가에는 유사매매사례가액을 포함하는데, 피상속인이 부동산을 오래 보유하고 있다가 상속할 때 해당 부동산이 아파트라면 유사매매사례가액이 있을 가능성이 매우 높다. 서울의 고가 아파트 1채만 물려받더라도 억 단위의 상속세는 우습게 발생하는 이유가 여기에 있다.사전증여재산의 기습부동산 가격의 급등으로 생각지도 못했던 상속세가 발생하는 것에 대해서는 납세자 입장에서 어떻게든 이해하고 넘어간다고 해도, 상속세 신고 또는 상속세 세무조사에서 넘어야 할 큰 산이 존재하는데, 그것은 바로 사전증여재산이다.사전증여재산은 피상속인의 사망 전 10년간 상속인에게 증여한 자산을 말하는데, 상속재산가액에 해당 재산가액도 합산이 되어 상속세가 부과된다. 따라서 사전증여재산의 규모가 얼마인지에 따라 상속세 납부세액이 완전히 달라진다.피상속인의 사망신고가 이루어지면, 사망 직전 10년간의 금융거래내역이 국세청에 통보가 되고 국세청은 이에 대해 조사를 하게 된다. 이 과정에서 과거에 신고하지 않은 사전증여재산이 발견되면 상속재산가액에 포함되는 것은 물론이고 무신고에 대한 가산세까지 발생한다.상속은 갑작스럽게 개시되는 경우가 많고 상속세에 대한 대비가 이루어지지 않는다면, 잠자고 있던 사전증여재산의 기습으로 감당하기 힘든 거액의 상속세가 발생하고 피상속인이 평생 일구어 놓은 상속재산이 한순간에 공중분해 될 수 있다.대비전략 및 절세전략상속세에 대한 대비는 피상속인이 생전에 미리 해두는 것이 바람직하다. 피상속인의 재산 현황을 가장 잘 아는 것은 본인이고 피상속인이 살아 있음에도 상속인들이 피상속인의 사망을 전제로 계획을 세우는 것은 불편한 상황이 될 수 있기 때문이다.상속세를 대비할 때는 절세만이 아닌 상속인들 간의 화목을 유지할 수 있는 측면을 고려하는 것이 무엇보다 중요하다. 따라서 이를 고려하여 미리 증여하거나 유언장을 작성하는 것도 좋은 방법이다.증여할 때는 10년 단위마다 증여재산공제를 활용하여 증여세 부담을 없애거나 낮추어 자녀들에게 자금원천을 만들어 주는 방법을 많이 사용한다. 이렇게 마련한 목돈으로 자녀는 해외주식 등을 매수하여 장기적인 시세 차익을 통해 더 큰 목돈을 만들어 추후 성년이 되었을 때 다양한 방법으로 활용할 수 있다. 또한 주식의 경우 가치가 낮아진 시점을 이용하여 증여하고 부동산의 경우에는 잠재적 가치가 높은 것부터 증여하는 것도 좋은 절세 방법이다. 그 밖에 손자녀에게 곧바로 증여하는 것도 절세 방법으로 많이 알려져 있다.