교환매매 매매사례가액 문의드립니다.

증여받은 아파트에 매매사례가액과 감정가액이 모두 있는 경우에는 증여재산을 어떻게 평가할까요?매매사례가액은 비슷한 아파트의 가액입니다.이와 달리 감정가액은 바로 그 아파트의 가액입니다.그래서 해당 아파트의 감정가액이 있다면, 유사 아파트의 매매사례가액보다 우선하여 적용할 수 있습니다.https://m.blog.naver.com/sangsangcpa/223101129899

안녕하세요. 반포세무회계 김영훈 세무사입니다.이번 시간에는 증여시 유사매매사례가액에 대해서 알아보도록 하겠습니다.재산의 평가상속세 및 증여세법 제60조, 상속세 및 증여세법 시행령 제49조상속 또는 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(평가기준일) 현재의 시가에 따릅니다. 만일 시가로 보는 가액이 2 이상인 경우 평가기준일 전후로 가까운 날의 가액을 시가로 적용합니다.​시가란 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액을 말하며, 평가기준일 전후 6개월(증여재산은 전 6개월 후 3개월)이내에 평가대상 재산에 대한 매매가액이 있거나 둘 이상의 감정가액의 평균액이 있거나 또는 수용가격·경매·공매가액이 있는 경우에는 이를 시가에 포함시킵니다.​평가기간에 해당하지 않는 기간으로서 평가기준일 전 2년 이내의 또는 평가기간이 경과한 후부터 법정결정기한(상속세는 신고기한 다음날부터 9개월, 증여세는 신고기한의 다음날부터 6개월)까지의 기간 중에 매매등이 있는 경우에도 가격변동의 특별한 사정이 없다면 평가심의위원회의 심의를 거쳐 해당 매매등의 가액을 시가에 포함시킵니다.​유사매매사례가액평가대상 재산과 면적·위치·용도·종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 매매가액등(유사매매사례가액)이 있는 경우에도 시가에 포함됩니다. 유사매매사례가액을 법정신고기한 이내에 신고한 경우에는 신고일까지의 유사매매사례가액만 시가로 적용하며 매매가액 등의 시가가 있는 경우에는 유사매매사례가액을 적용하지 않습니다.​유사매매사례가액의 기준을 상증세법 시행규칙에서 다음과 같이 규정하고 있습니다.​※ 해당하는 주택이 둘 이상인 경우에는 평가대상 주택과 공동주택가격 차이가 가장 작은 주택이 되어야 합니다.​ⓑ 공동주택이 아닌 경우평가대상 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산 유사매매사례가액 실무적용유사매매사례가액에 대한 정보는 국세청 홈택스에서 상속·증여재산 평가하기에 접속하여 확인할 수 있습니다. 또한, 국토교통부 아파트 실거래가 공개시스템 또는 서울지역은 서울부동산정보광장을 통하여 확인이 가능합니다.​국토교통부 실거래가 공개시스템에 나와있는 매매가액은 매매계약체결일로부터 30일 이내에 신고된 금액을 기준으로 하기 때문에 당시에는 나와있지 않던 가액이 이후 확인될 수 있습니다. 또한 해당 매매사례가액은 기준시가에 대한 정보를 제공하지 않습니다. 국세청 홈택스 매매사례가액은 기준시가 정보 및 평가대상 재산과 가장 유사한 매매사례가액에 대한 정보를 순위별로 제공하고 있어 국토부 실거래가 공개시스템에 비하여 상당히 정확합니다. 다만, 국세청 홈택스의 매매사례가액은 실제 계약체결일보다 평균 2~3개월이 더 늦기 때문에 평가기준일과 가까운 날의 가액을 찾기가 힘듭니다.​이 때문에 유사매매사례가액을 적용하여 신고하였다가 평가기준일과 가장 가까운 날의 가액(신고일 전)이 공시되는 경우 수정신고해야 하는 불편함이 있습니다. 그래서 국토부 실거래가 공개시스템에 나와있는 매매사례가액을 적용하여 신고를 하였다면 이후 신고일 전 매매계약이 체결된 재산이 있었는지 수시로 확인해야 합니다. 만일 해당 주택의 매매사례가액이 너무나 많고 그 가격차이가 심한 경우에는 감정평가를 받아 신고하는 것이 낫습니다. 감정평가액은 유사매매사례가액보다 우선하기 때문에 법적으로 문제가 되지 않기 때문입니다.​이상으로 이번 블로그 글을 마치겠습니다.감사합니다.​

안녕하세요 서가세무회계 최혜경세무사입니다.오늘은 박풍우세무사님의 상속증여 교육을 다녀왔습니다.교육 장소가 효창동이어서 오랜만에 혜화, 동대문 근방 길을 걸었는데봄이어서, 날이 좋아서, 좋아하는 세무사님을 만나서, 일을 안해서(?),이래저래 참 좋았습니다.신고기간이 아닌 달에는 교육 일정이 많아서자주 나가는 편인데, 오늘은 종일 교육이어서언제 복습을 해야 하는지 - 일은 또 언제 할지 -주말동안 차근 차근 정리해봐야겠습니다.오늘은상증세에서도 너무 중요한'시가'의 개념에 대해 정리해보려고 하는데요.상속세 및 증여세법에서는 시행령 한 챕터 전체가 시가로이루어져 있을 만큼, 시가가 너무너무 중요한 개념입니다.양도세나 취득세는 '양도가액' 이나 '취득가액' 을 계약으로 정할 수 있고,법인세나 소득세도 소득이 일어난 '매출액' 이나 '소득금액' 이 명확히 나오는데상속세 및 증여세는[무상 취득]을 전제로 하기 때문에무상 취득에 따른 상속재산가액 / 증여재산가액을어떤 금액으로 정할 수 있을지가 가장 중요합니다.해당 가액이 결정되면 자동적으로 세액이 결정되게 됩니다.이에 따라납세자는 시가를 낮게 하고자 하는 노력을 하고과세관청은 시가의 적정 여부를 검사하는 과정이 반복됩니다.상속세 및 증여세법상 시가,특히 부동산의 시가 규정은 다음과 같습니다.상증법상 시가의 의미상증법상 시가란,불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에통상적으로 성립된다고 인정되는 가액을 의미합니다.이때 시가는수용가격, 공매가격, 감정가격 등 시가로 인정되는 것을 포함합니다.위의 시가의 개념에서 중요한 부분은① 불특정 다수에서 자유롭게 거래 ->제3자와의 정상적인 거래에 의하여 형성되고② 통상적으로 성립 ->객관적으로 보아 그 매매가액이 일반적이고 정상적인 교환가치의 특성을 가져야 합니다.특수관계인 간에 무상 취득을 전제로 하더라도그때 취득한 가액을 '시가'에 준하는 정상적인 교환가액으로 보고자 하는 것이죠.부동산의 평가 규정시가는매매, 감정, 수용, 경매, 공매가 있는 경우그 가액을 의미합니다.해당 재산에 대한 매매가액ex. 상속 기한 내에 즉시 자산을 매도하는 경우2.감정가액10억 이상의 재산은 둘 이상의 감정평가가액10억 미만의 재산은 하나의 감정평가가액3.수용, 경매, 공매가액수용시 보상가액, 경매가액, 공매가액4,유사매매사례가액해당 재산과 면적, 위치, 용도, 종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산의 매매가액평가대상 주택과 동일한 공동주택 단지에 있을 것평가대상 주택과 주거전용면적이 5% 이내일 것평가대상 주택과 공동주택가격 차이가 5% 이내일 것부동산의 평가 기간일반적인 부동산의 평가 기간은 다음과 같습니다.상속 : 상속개시일전6개월후6개월증여 : 증여개시일전6개월후3개월위 기간 이내에매매 거래 계약의 경우'매매계약일'기준입니다.감정가액의 경우'가격산정기준일 + 감정가액평가서 작성일'이모두 평가 기간 이내여야 합니다.수용보상, 경매, 공매가액의 경우에도이 모든 가액이 결정된 날이평가기간 이내여야 합니다.그럼 저 기간을 조금 지나면 어떻게 될까요?그때는'평가기간의 확장'여부를 판단해야 합니다.전 6개월 후 6(3)개월의 기간 이내가 아니더라도,다른 기간에 시가와 유사한 금액이 생긴다면 -평가기준일전 2년 이내또는 법정결정기한 이내로 확장할 수 있으며,평가심위의원회의 심의를 거쳐 시가로 인정할 수 있는 제도가 있습니다.상속은 상속개시일 말일로부터 6개월 이내 신고하여야 하고과세관청에서 신고기한 이후 9개월 이내에 결정합니다.증여는 증여개시일 말일로부터 3개월 이내 신고하여야 하고과세관청에서 신고기한 이후 6개월 이내 결정합니다.뒤로는결정기한까지 확장할 수 있고,앞으로는 전 2년까지 기간을 확장할 수 있습니다.총 6개월 + 9개월 상속개시일로부터 15개월 이내에발생한 시가에 대해 평가심위를 거쳐 시가로 인정한다는 것입니다.어떤 경우가 있을까요?ex1.평가기준일 전 6개월 이내에는 유사매매사례가액이 없지만2년 이내는 존재하는 경우, 평가심의위원회를 거쳐 시가로 인정할 수 있습니다.ex2.또한 2년 이내는 당해 부동산의 매매가액이 존재할 수 있습니다.매매 후 2년 이내 증여하는 경우가 이에 해당할 수 있겠습니다.ex3.결정기한 이내 납세자 스스로 감정을 하거나,가격변동의 특별한 사정이 있음을 주장하는 경우평가심의위원회를 거쳐서 시가로 인정 여부를 결정하게 됩니다.물론 이 평가심의위원회는 과세관청 내부 기관으로서,위원회의 결정 여부에 따라 달라질 수는 있습니다.시가는 위와 같이 결정되게 되는데많은 분들이 시가를 낮게 신고하여국세청에서 재감정이 들어가면 어떡하지라는,혹시 시가가 변동해서 가산세를 납부하면 어떡하지라는,불안함이 있으실 것 같습니다.이에 대한 내용은 다음 포스팅으로 안내드리도록 하겠습니다.궁금한 내용 있으시거나, 세금 고민 있으시다면언제든 아래 링크로 편안하게 '세금 문의' 진행해주세요.친절하고, 꼼꼼하게, 함께 고민해드리겠습니다.긴 글 읽어주셔서 감사합니다.서가세무회계 최혜경 세무사 드림.

안녕하세요 , 윤성세무회계입니다. ​주택을 상속, 증여받는 경우 일반적으로 매매사례가액을 적용합니다. ​매매사례가액은 공동주택가격 차이가 5%이내이며 평가기준일로부터 가까운날에 해당하는 거래가액을 적용합니다. 상속세 및 증여세법 시행령 제49조 【평가의 원칙 등】① 법 제60조 제2항에서 “수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것”이란 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지로 한다. 이하 이 항에서 “평가기간”이라 한다)이내의 기간 중 매매ㆍ감정ㆍ수용ㆍ경매(「민사집행법」에 따른 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 조 및 제49조의 2에서 “매매등”이라 한다)가 있는 경우에 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액을 말한다. ② 제1항을 적용할 때 제1항 각 호의 어느 하나에 따른 가액이 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지로 한다) 이내에 해당하는지는 다음 각 호의 구분에 따른 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항에 따라 시가로 보는 가액이 둘 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액(그 가액이 둘 이상인 경우에는 그 평균액을 말한다)을 적용한다. ④ 제1항을 적용할 때 기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 같은 항 각 호의 어느 하나에 해당하는 가액[법 제67조 또는 제68조에 따라 상속세 또는 증여세 과세표준을 신고한 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 제1항에 따른 평가기간 이내의 신고일까지의 가액을 말한다]이 있는 경우에는 해당 가액을 법 제60조 제2항에 따른 시가로 본다. (2019. 2. 12. 개정)​​시행규칙 제15조 【평가의 원칙 등】③ 영 제49조 제4항에서 “기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산”이란 다음 각 호의 구분에 따른 재산을 말한다. (2017. 3. 10. 신설)1. 「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따른 공동주택가격(새로운 공동주택가격이 고시되기 전에는 직전의 공동주택가격을 말한다. 이하 이 항에서 같다)이 있는 공동주택의 경우: 다음 각 목의 요건을 모두 충족하는 주택. 다만, 해당 주택이 둘 이상인 경우에는평가대상 주택과 공동주택가격 차이가 가장 작은 주택을 말한다.(2019. 3. 20. 단서신설)가. 평가대상 주택과 동일한 공동주택단지(「공동주택관리법」에 따른 공동주택단지를 말한다) 내에 있을 것 (2017. 3. 10. 신설)나.평가대상 주택과 주거전용면적(「주택법」에 따른 주거전용면적을 말한다)의 차이가 평가대상 주택의 주거전용면적의 100분의 5 이내일 것(2017. 3. 10. 신설)다.평가대상 주택과 공동주택가격의 차이가 평가대상 주택의 공동주택가격의 100분의 5 이내일 것​(2017. 3. 10. 신설)2. 제1호 외의 재산의 경우: 평가대상 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산 (2017. 3. 10. 신설)​그러나 매매사례가액으로 적용된 주택이 리모델링을 통해 시세보다 높게 판매된 경우에는 납세자는 억울하게(?) 높은 가액으로 신고하여 증여세, 상속세를 더 납부하는 경우가 생길 수 있습니다.​이런 경우 리모델링한 주택의 가치는 본인의 물건과는 같지 않음을 주장하며 매매사례가액으로 적용하지 않을 수 있을까요?​안타깝게도 대부분은 면적, 공동주택가격 차이가 같다면 리모델링을 하였어도 매매사례가액으로 인정하였습니다. 조심2018서4849, 2019.03.14[제목]비교대상주택의 인테리어공사 중 BBB이 동 주택을 소유하면서 발생한 것은 이 건 증여일로부터 10년 경과한 것이라 동공사비용이 매매사례가액에 영향을 주었다고 보기 어려운 점 등에 비추어 처분청이 비교대상주택의 매매사례가액을 쟁점주택의 시가로 보아 청구인에게 증여세를 과세한 이 건 처분은 잘못이 없는 것으로 판단됨​​조심2020서8322, 2021.01.07[제목]쟁점주택과 비교대상주택이 동일한 주택단지에 위치하고 면적, 용도, 방향 및 기준시가 등에 있어 그 유사성이 인정되는등 상증법 제60조 제1항 및 제2항, 같은 법 시행령 제49조 제4항을 충족하는 것으로 나타는 점 등에 비추어, 처분청이 비교대상주택의 매매가격을 쟁점주택의 유사매매사례가액으로 보아 상속세를 과세한 이 건 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단됨​다. 사실관계 및 판단(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 쟁점주택과 비교대상주택의 위치, 방향및 건물구조가 다르고 대수선 공사에 따른 주택가치의 차이 등으로 보아 비교대상주택의 매매가격을 쟁점주택의 시가로 볼 수 없다고 주장하나, 쟁점주택과 비교대상주택이 동일한 주택단지에 위치하고 면적, 용도, 방향 및 기준시가 등에 있어 그 유사성이인정되고 비교대상주택의 매매계약일(2018.9.3.)이 쟁점주택의 평가기간 [평가기준일(2018.8.2.) 전ㆍ후 6개월]내에 있는 등 상증법 제60조의 제1항 및 제2항, 같은 법 시행령 제49조 제4항 및 시행규칙 제15조 제3항 제1호의 요건(동일한 공동주택단지 내 소재, 주거전용면적 및 공동주택가격의 차이가 각각 5% 이내)을 충족하는 것으로 나타나는 점, 상속재산의 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하는바, 청구인의 주장대로 비교대상주택이 쟁점주택 보다 제반 여건(위치, 구조, 일조량, 조망권 등)에 있어 상대적으로 불리함에도, 청구인이 신고한 상속 당시 쟁점주택의 가액○○○은 오히려 비교대상주택 거래가격○○○에 비해 현저히 낮아 이를 그대로 쟁점주택의 시가로 삼기는어려운 점 등에 비추어 처분청이 비교대상주택의 매매가격을 쟁점주택의 유사매매사례가액으로 보아 상속세를 과세한 이 건 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.증여, 상속시 취득가액이 증가하면 추후 주택을 양도할때 양도차익이 감소하여 양도세를 줄이는 효과가 있을 수 있지만 1세대1주택 비과세 요건 등을 갖춘 경우 어차피 양도세는 없으므로 취득가액이 증가하여도 양도세 절세효과는 없는 경우가 생깁니다. ​이런 경우 감정평가를 받아 신고하는 것을 권해드립니다. ​

증여세 신고 후 확인된 유사매매사례가액의 시가인정 여부(신고일까지의 계약된 매매사례가격만 인정)사전-2021-법령해석재산-0213 [법령해석과-777]생산일자 : 2021.03.08.요 지시가로 보는 유사매매가액은 상속세 또는 증여세 과세표준을 신고한 경우평가기준일 전 6개월부터 평가기간 이내의 신고일까지 매매계약이 체결된 가액을 말하는 것임답변내용｢상속세 및 증여세법 시행령｣ 제49조제4항에 따라 시가로 보는 매매가액은 상속세 또는 증여세 과세표준을 신고한 경우 평가기준일 전 6개월부터 같은 조 제1항에 따른평가기간 이내의 신고일까지 매매계약이 체결된 가액을 말하는 것입니다.1. 사실관계○신청인은 2020.5.22. 주택을 증여받고, 2020.6.1. 관련 증여세 신고함○ 증여세 신고 당시 ｢국토교통부 실거래가 공개시스템｣을 조회한 바 유사재산의 거래사례가 전혀 없어 고시된 ‘공동주택가격’으로 평가함○ 증여세 신고 후 최근에 ｢국토교통부 실거래가 공개시스템｣을 다시 조회한바, 2020.6.18. 신고된 유사주택이 있음을 발견함2. 질의내용○증여세 자진신고 후 매매계약일이 증여세 신고일 이전인 유사재산의 실거래가가 공개된 경우 기 신고한 증여재산을 그 유사재산가액으로 평가하여 수정신고하여야 하는지3. 관련법령 및 관련사례○상속세 및 증여세법 시행령 제49조【평가의 원칙등】④ 제1항을 적용할 때 기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 같은 항 각 호의 어느 하나에 해당하는 가액[법 제67조 또는 제68조에 따라 상속세 또는 증여세 과세표준을 신고한 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 제1항에 따른 평가기간 이내의 신고일까지의 가액을 말한다]이 있는 경우에는 해당 가액을 법 제60조제2항에 따른 시가로 본다.★주요 경력- 95,000건 이상의 세금 상담 및 용역- 600건 이상의 경정청구를 통한 약 25억 이상 세금 환급- 세무사 플랫폼 '택슬리' 상담 및 후기 1위 (약 3,700건 이상 상담)- 전문가 플랫폼 '아하커넥츠' 상담 및 후기 1위 (약 500건 이상 상담)- 지식공유플랫폼 '아하 QnA' 세무/회계 1위 (약 90,000건 이상 답변 및 337만건 이상 공유)- KB금융 콘텐츠 필진- 한국경제필진- 서울시 마을세무사- ㈜코스맥스 세무팀- ㈜현대중공업 세무기획팀- ㈜iMBC 재무회계팀- 세무법인 넥스트