건물 매입시 지출한 부가세의 취득세 과세표준 해당여부

안녕하세요, 오회계사입니다.이번에 다룰 내용은 오피스텔이나 상가를 분양받거나 매입하는 경우, 부가세 환급에 대한 내용입니다.세부적으로 살펴보면,오피스텔/상가의 공급시에 건물은 과세이고,토지는 면세입니다오피스텔이나 상가를 분양받거나 매매하는 경우, 건물은 부가가치세 과세이나 토지의 공급은 부가가치세 면세로 정하고 있기 때문에 부가세가 면세됩니다.따라서, 오피스텔이나 상가를 공급하는 경우에는 건물분과 토지분을 안분하여 건물분에 대한 세금계산서를 발행하게 됩니다.부가, 부가22601-522 , 1991.04.27[ 제 목 ]건설업자 상가분양 시 토지 분 면세여부와 안분계산방법[ 요 지 ]토지와 건물 등을 함께 공급하는 경우 부가가치세 면제되는 토지 가액은 실지거래가액으로 하지만, 토지가액과 건물 등 가액의 구분이 불분명한 경우에는 공급계약일 현재의 지방세법에 의한 과세시가표준액에 비례하여 안분 계산하는 것임과세 사업에 사용하는지면세 사업에 사용하는지에 따라, 부가세 환급 여부가 달라집니다오피스텔이나 상가를 분양받거나 매입시에 발생한 건물분에 대한 부가가치세는 과세사업에 사용하는 경우에는 환급을 받을 수 있습니다.매입한 오피스텔, 상가를 임대하는 일반 임대사업자이거나 본인의 과세 사업에 사용하는 경우에는, 과세 사업 관련 매입세액이므로 부가세를 환급 받을 수 있습니다.그러나, 오피스텔을 매입하여 주택으로 임대할 계획으로 주택임대사업자를 낸 경우에는 주택임대는 면세이므로 부가세를 환급 받을 수 없습니다.만약, 그 상가나 오피스텔을 본인이 운영하는 면세사업(의료업, 학원업 등)에 사용하는 경우에는 면세사업용 고정자산 매입이므로 부가세 환급대상이 아닙니다.과세 사업 → 면세 사업 or 면세 사업 → 과세 사업으로변경시, 부가세를 납부 or 환급받을수 있습니다과세사업에 사용하기로 하고,부가세를 공제받았는데 이후에 면세사업으로 변경하는 경우(예, 일반임대사업자 → 주택임대사업자로 변경 또는 과세사업을 면세사업으로 변경)이를 '면세 전용'이라고 하여, 당초 공제받은 매입세액을 납부해야 합니다. (10년 이내)오피스텔 이나 상가의 경우, 부동산이므로 당초 공제받은 금액 전부가 아니라 면세 전용되는 시점의 가액 해당분 만큼을 납부해야 합니다.공급가액 산식『 공급가액 =해당 재화의 취득가액 x (1- 5/100 x 경과된 과세기간의 수)』예를 들어, 당초 오피스텔 건물 취득가액이 2억이고 2천만원을 공제받았다면완공 후에 4 과세 기간이 경과된 경우, 2억*(1- 5%*4) = 1.6억으로 1.6억의 10%인 1천 6백만원을 납부하게 됩니다.단순히, 일반임대(과세)를 주택임대(면세)로 변경하는 경우 외에도 상가를 임대목적으로 취득하여 전액 공제받은 후에 그 건물을 본인의 병원(면세)으로 사용하는 경우에도 마찬가지로부가세를 납부해야 합니다.반대로, 면세사업에 사용하다가 과세사업으로 변경하는 경우에는 공제를 받을 수 있습니다.과세기간 종료일로부터 20일 이내사업자등록 신청을 한 경우 공제가 됩니다사업자등록은 사업개시일 20일 이내에 해야합니다.하지만, 사업자등록을 1기(1.1-6.30)와 2기(7.1-12.31)로부터 20일 이내인 7.20일과 1.20일 이내에 하는 경우에는 해당 과세기간의 매입세액은 공제가 가능합니다.만약, 그 다음 과세기간에 등록을 하는 경우에는 이전 과세기간의 매입세액은 공제받지 못합니다.부가가치세법 제39조(공제하지 아니하는 매입세액)① 제38조에도 불구하고 다음 각 호의 매입세액은 매출세액에서 공제하지 아니한다8. 제8조에 따른 사업자등록을 신청하기 전의 매입세액. 다만,공급시기가 속하는 과세기간이 끝난 후 20일 이내에 등록을 신청한 경우등록신청일부터 공급시기가 속하는 과세기간 기산일(제5조제1항에 따른 과세기간의 기산일을 말한다)까지 역산한 기간 내의 것은 제외한다정리하면,이상 오피스텔이나 상가를 매입하거나 분양받은 경우에, 발생하는 부가가치세와 이를 공제받을 수 있는지 여부에 대해 살펴보았습니다.10년 이내에 당초 과세사업으로 공제를 받고 추후에 면세사업으로 변경하면, 부가세를 납부해야 하고 당초 면세사업으로 공제를 못받고 추후에 과세사업에 사용하는 경우에는 공제를 받을 수가 있으니 유의해야 합니다.오피스텔의 경우, 일반임대냐 주택임대냐에 따라 과세 면세가 달라지므로 자주 발생하는 이슈입니다.**부동산 세금과 관련된 보다 많은 정보는 아래 링크네이버 '오회계사의 지식창고'를 방문해주시면 됩니다.https://blog.naver.com/riverodwBy부가세신고대행/부가세세무사/부동산세무사

안녕하세요, 오회계사입니다.이번에 살펴볼 주제는 오피스텔에 대한 종부세, 재산세, 부가가치세상 처리입니다.세부적으로 살펴보면,1.종합부동산세, 재산세종부세상 오피스텔이주택이면, 주택+부수토지가 과세 대상이고 종부세 주택수에 포함됩니다.우선 종부세의 과세 대상에 대해 간략히 먼저 살펴보면,과세대상은 주택, 종합합산토지, 별도합산토지로 나누어지고, 각 과세대상별 합산한 금액에서 공제금액을 차감하며 공제금액은 주택은 6억, 사무실부속토지인 별도합산토지는 80억입니다. (아래 표 참조)따라서,①오피스텔이 주택이면, 다른 아파트,단독 등과 합산하여 6억원을 공제하고②오피스텔이 사무실이면, 해당 건물은 제외한 부속토지만다른 상가 등과 합산하여80억원을 공제합니다.별도합산 토지는 사실상 법인이 아닌 개인의 경우는 흔치 않습니다.종부세 주택인지 여부는, 재산세 과세 대상과 동일하고장기간 독립된 주거생활이 가능한지 여부로 판단합니다.종부세법상 주택은 지방세법에 따른 주택을 의미하고, 지방세법상의 주택은 다시 주택법 2조 1호에 따른 주택을 의미합니다.결과적으로 주택법상의 정의를 종부세나 지방세나 동일하게 따르는 것인데, 주택법은 장기간 독립된 주거가 가능한지 여부로 판단합니다.그리고 주택법상 오피스텔은 공동주택도 단독주택도 아닌 준주택에 해당합니다.준주택이 주택인지 여부는 사실상 주택의 정의에 해당하는지에 따르는 것입니다.종합부동산세법제2조 【정의】3. “주택”이라 함은 「지방세법」제 104조 제3호에 의한 주택을 말한다. 다만, 같은 법 제13조 제3항 제1호에 따른 별장은 제외한다.지방세법 제104조 【정의】3. 주택 이란 「주택법」 제2조제1호에 따른 주택을 말한다. 이 경우 토지와 건축물의 범위에서 주택은 제외한다주택법 제2조 【정의】1. “주택”이란 세대(世帶)의 구성원이 장기간 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 건축물의 전부 또는 일부 및 그 부속토지를 말하며, 단독주택과 공동주택으로 구분한다.4. 준주택이란 주택 외의 건축물과 그 부속토지로서 주거시설로 이용가능한 시설 등을 말하며, 그 범위와 종류는 대통령령으로 정한다.제4조(준주택의 종류와 범위)법 제2조제4호에 따른 준주택의 종류와 범위는 다음 각 호와 같다.1. 「건축법 시행령」 별표 1 제2호라목에 따른 기숙사2. 「건축법 시행령」 별표 1 제4호거목 및 제15호다목에 따른 다중생활시설3. 「건축법 시행령」 별표 1 제11호나목에 따른 노인복지시설 중 「노인복지법」 제32조제1항제3호의 노인복지주택4. 「건축법 시행령」 별표 1 제14호나목2)에 따른 오피스텔재산세 부과시, 오피스텔이 공부상 용도와 사실상 용도가 다른 경우에는, 사실상 현황에 따른다는 것입니다.따라서, 취득세, 양도세, 종부세, 재산세 모두 공부상의 현황과 사실상의 현황이 다른 경우 사실상의 현황을 따른 다는 것을 알수 있습니다.지방세법 시행령제119조 (재산세의 현황부과)재산세의 과세대상 물건이 공부상 등재 현황과 사실상의 현황이 다른 경우에는 사실상 현황에 따라 재산세를 부과한다.건축물 대장에는 업무용 시설로 되어있으나, 사실상 주거용으로 사용하였거나 사용가능한 경우에는 주택분으로 정정하고 환급해주는 취지의 하기 재산세 조세심판원 결과를 참고하시면 되겠습니다.조심2017지0884, 2017.10.13. (세목) 재산세【결정요지】재산세 과세기준일(6.1.) 현재 이 건 오피스텔이 실제 주거용으로 사용되었는지 여부를 재조사하여 주택으로 사용된 경우에는 주택으로 보아 재산세 등을 경정하는 것이 타당함3. 심리 및 판단(2)「지방세법」제111조 제1항 제2호 다목 및 제3호에서 일반 건축물의 경우에는 과세표준에 관계 없이 1천분의 2.5(정률세율)를, 주택의경우에는 과세표준에 따라 누진세율을 적용하되 과세표준이 OOO천만원 미만인 경우에는 1천분의 1을 재산세율로 적용하도록 규정하고 있고, 같은 법 시행령 제119조에서 재산세의 과세대상 물건이 공부상 등재 현황과 사실상의 현황이 다른 경우에는 사실상 현황에 따라 재산세를 부과하도록 규정하고 있다.한편, 「주택법」제2조 제4호에서 ‘준주택’이란 주택 외의 건축물과그 부속토지로서 주거시설로 이용 가능한 시설 등을 말한다고 규정하고있고, 같은 법 시행령 제4조 제4호에서 오피스텔을 ‘준주택’으로 규정하고 있다.(3) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대,「지방세법 시행령」제119조에서 공부상 등재 현황과 사실상의 현황이 다른 경우에는 사실상 현황에 따라 재산세를 부과하도록 규정하고 있으므로 당초 주거용으로 신축되지 아니한 건축물이라 하더라도 이를 실제로 주거용도로 사용하고 있는 경우에는 이를 주택으로 보아 과세하는 것이 현황 과세의 원칙에 부합하는 점(조심 2014지1307, 2015.8.31. 같은 뜻임), 건축물대장상 이 건 오피스텔은 업무용 시설로 등재되어 있으나, 세대의 구성원이 장기간 거주할 수 있는 구조로 된 것으로 보이는 점,청구인이 2017년도 재산세 과세기준일(6.1.) 현재 이 건 오피스텔을 주거용으로 사용하였다는 사실이 나타나지 아니하는 점, 「주민등록법」에 따른 주민등록을 하였다는 사실만으로 거주자가 장기간 독립하여 주거하고 있다는 사실을 입증하는 것은 아닌 점 등에 비추어 처분청은 2017년도 재산세 과세기준일(6.1.) 현재 이 건 오피스텔이 실제 주거용으로 사용되었는지 여부를 재조사하여 주택으로 사용된 경우에는 주택으로 보아 재산세 등을 경정하는 것이 타당하다고 판단된다.재산세의 경우,오피스텔이 업무용 분류되어 건축물로 과세되는 경우보다, 주택으로 분류되는 것이 과세표준이 3억(주택 공시가격 5억)이하인 경우 세율이 낮아 주택분으로 과세됨이 유리합니다.[재산세 과세표준]-건축물: 공시가격 * 70% * 0.25%-주택: 공시가격 * 60% * 0.1% ~ 0.4% (아래표)그러나, 재산세는 유리하나 종부세, 취득세 중과, 양도세에는 불리하게 작용할 수 있으니 주의해야겠습니다.2.부가가치세법오피스텔로 임대업을 하는 경우,주택으로 임대하는 경우 매입세액공제를 받지 못합니다.오피스텔은 임대사업으로 사용하는 경우가 많은데, 부가가치세법상 일반 건축물을 임대하면 과세용역이나 주택의 임대는 면세용역에 해당합니다.따라서, 분양시에부가가치세 매입세액을 공제를 받았으나, 왼공 이후 주택으로 임대하는 경우 환급받은 경우에 당초 환급액과 가산세를 납부해야 합니다.기준-2016-법령해석기본-0264 [법령해석과-3634] , 2016.11.11오피스텔을 분양받은 납세자가 임대사업 개시 전에 과세사업자인 일반임대사업자로 사업자등록을 하고 부가가치세를 환급받았으나, 오피스텔 준공 후 과세사업에 사용하지 아니하고 면세사업자인 주택임대사업자로 전환한 경우에는 당초부터 면세사업자로 보아부당하게 환급받은 부가가치세에 대하여 「국세기본법」 제 47조의3 및 같은 법 제47조의4 규정에 의한초과환급신고가산세 및 환급불성실가산세를 부과하는 것임오피스텔을 일반 임대로 사용하다가,주택 임대로 전환하는 경우 간주공급으로 보아 부가가치세를 납부해야 합니다.당초에 일반임대업으로 부가세를 공제받고 업무용으로 사용하는 임차인에게 제공하던 중에 주거용 임대로 전환하는 경우에는, 부가세법상 간주공급에 해당하여 산식에 따른 부가세를 납부해야 합니다.부가, 부가가치세과-322 , 2014.04.11[ 제 목 ]감가상각 자산을 면세사업에 사용・소비하는 경우 부가가치세 과세표준 및 공급시기[ 회 신 ]가. 자기의 과세사업과 관련하여 생산하거나 취득한 재화로서 매입세액이 공제된 해당 재화를 자기의 면세사업을 위하여 사용・소비하여재화의 공급으로 보는 경우 과세표준은 부가가치세법 제29조 제11항 및 동법시행령 제66조 제3항에 따라 계산한 금액으로 합니다.나 .위 경우 재화의 공급시기는 부가가치세법 시행령 제28조 제4항 제1호 규정에 의거당해 면세사업에 재화를 사용하거나 소비하는 때가 되는 것입니다.1. 사실관계오피스텔을 2008.1.18. 분양받은 수분양자가 동 오피스텔을 주택으로 사용하여 면세전용으로 인한 간주공급으로 부가가치세 수정신고 안내를 받음납부할 금액은 당초 공제받은 매입세액 전액이 아니라, 감가상각을 고려한 가액에 대해 납부하게 됩니다.예를 들어, 당초 오피스텔 건물 취득가액이 2억이고 2천만원을 공제받았다면완공 후에 4 과세 기간이 경과된 경우, 2억*(1- 5%*4) = 1.6억으로 1.6억의 10%인 1천 6백만원을 납부하게 됩니다.따라서, 만약 20 과세기간 (10년)이 경과된 경우라면 공급가액이 0원이 되기 때문에 주택임대로 전환해도 납부할 부가세는 없습니다.부가가치세법 시행령 제66조 【감가상각자산 자가공급 등의 공급가액 계산】③ 과세사업에 제공한 감가상각자산을 면세사업에 일부 사용하는 경우에는 다음 각 호의 계산식에 따라 계산한 금액을 공급가액으로 하되, 그 면세사업에 의한 면세공급가액이 총공급가액 중 5퍼센트 미만인 경우에는 공급가액이 없는 것으로 본다. 이 경우 경과된 과세기간의 수에 관하여는 제2항 후단을 준용한다1.건물 또는 구축물공급가액 = 해당 재화의 취득가액 x (1- 5/100 x 경과된 과세기간의 수) x 면세사업에 일부 사용한 날이 속하는 과세기간의 면세공급가액 / 면세사업에 일부 사용한 날이 속하는 과세기간의 총공급가액오피스텔을 주거용 임대로 사용하다가,다시 상업용으로 전환하는 경우 과세 전환 감가상각자산에 대해 부가세 공제가능합니다.매입세액을 공제받고 주거용 오피스텔로 임대하는 경우와는 반대로,주거용으로 매입세액 공제를 받지않은 후에 업무용으로 전환하는 경우, 당초 매입세액 불공제액에 기간 경과분을 차감한 금액을 환급받을 수 있습니다.부가가치세법제43조 【면세사업등을 위한 감가상각자산의 과세사업 전환 시 매입세액공제 특례 】사업자는 제39조제1항제7호에 따라 매입세액이 공제되지 아니한면세사업등을 위한 감가상각자산을 과세사업에 사용하거나 소비하는 경우 대통령령으로 정하는 바에 따라 계산한 금액을 그 과세사업에 사용하거나 소비하는 날이 속하는 과세기간의 매입세액으로 공제할 수 있다.부가가치세법 시행령제85조【면세사업등을 위한 감가상각자산의 과세사업 전환 시 매입세액 공제 특례 】① 사업자가 법 제39조제1항제7호에 따라 매입세액이 공제되지 아니한 감가상각자산을 과세사업에 사용하거나 소비하는 경우 법 제43조에 따라 공제되는 세액은 다음 각 호의 계산식에 따라 계산한 금액으로 한다. 이 경우 경과된 과세기간의 수에 관하여는 제66조제2항 후단을 준용한다.1. 건물 또는 구축물공제되는 세액 = 취득 등시 해당 재화의 면세사업등과 관련하여 공제되지 아니한 매입세액 × (1- 5/100 × 경과된 과세기간의 수)업무용으로 매입세액 공제 ⇒ 주거용 전환으로 간주공급으로 부가세 납부 ⇒ 다시 업무용으로 전환하는 경우에도, 마찬가지로 공제를 받을 수 있습니다.법규 부가2013-43 2013.02.15【제목】주거용으로 임대하던 오피스텔을 상업용으로 임대시 과세사업 전환 감가상각자산에 대한 매입세액공제 가능함[ 요 지 ]오피스텔을 취득하면서 부동산임대업으로 사업자등록을 신청하여 관련 매입세액을 공제받고 오피스텔을 상업용으로 임대한 자(이하 “신청인”이라 함)가 오피스텔을 주거용 임대로 전환하면서 면세전용에 따른 자가공급에 해당하는 것으로 보아 부가가치세를 신고・납부한후, 해당 오피스텔을 상업용으로 임대하는 경우 신청인은과세사업전환 감가상각자산에 대하여그 과세사업에 사용한 날이 속하는 과세기간의 매입세액으로 공제할 수 있는 것임정리하면,오피스텔을 보유한 경우,종부세와 재산세는 주거용인지 업무용인지에 따라 달라집니다.주거용 오피스텔은 종부세의 경우, 주택으로 분류되어 합산되고 중과 주택수의 계산시에도 포함이 됩니다.주거용 구분 여부는 종부세와 재산세 모두 동일한데, 공부상의 용도와 사실상의 용도가 다른 경우에는 사실상의 용도를 따릅니다.재산세의 경우, 주택분으로 분류되는 경우가 공시가격 5억이하인 경우 유리하나종부세의 경우, 주택분에 합산되고 중과세율이 적용될 수 있으므로 불리합니다.오피스텔로 임대사업을 하는 경우,부가가치세법상 주택의 임대는 면세이나, 일반 건물의 임대는 과세이므로당초 분양받을시 일반 임대로 하여 매입세액 공제를 받은 경우,① 완공이후 주거용으로 임대하는 경우, 당초 환급을 추징하고 가산세를 납부해야하고② 완공이후 업무용으로 임대하다 주거용으로 전환 임대하는 경우, 1과세(6개월) 기간당 5%를 감액한 금액을 간주공급으로 하여 납부하게 됩니다.반대로, 주택 임대로 사용하던 중 일반 업무용 임대로 전환되는 경우, 1과세(6개월) 기간당 5%를 감액한 금액을 매입세액 공제해 줍니다.**부동산 세금과 관련된 보다 많은 정보는 아래 링크네이버 '오회계사의 지식창고'를 방문해주시면 됩니다.https://blog.naver.com/riverodwby부산세무사/부산회계사

안녕하세요 머털도사 절세도사 김주성 세무사입니다 ^^오늘은 상가 주택 겸용 주택을 양도할 때 제가 상담과 신고를 진행했을 때 알게 된 주요내용 중에서 납세자분이 필히 알아야 할 내용을 중심으로 설명드리겠습니다.겸용 주택(상가 및 주택) 양도 시 체크리스트 10가지1. 주택 및 상가 감가상각비 계상 검토 부동산 임대 소득에 대해서 종합소득세 신고 시 종합소득 세액을 줄이기 위해서 건물분에 대해서 감가상각비를 비용으로 넣는 경우가 있습니다. 이렇게 종합소득세 필요경비로 넣는 비용은양도세 신고 시에는 필요경비로 인정받지 못합니다.이중 경비를 방지하기 위해서입니다.실무적으로는 양도세율이 종합소득세 보다 높은 경우가 많으므로 종합소득세 때 감가상각비를 넣지 않는 것이 유리한 경우가 많습니다.2. 토지 건물 30% 안분 규정 검토상가주택을 일괄 양도가액으로 양도 시, 만약 주택 부분에 대해서 1세대 1주택 비과세가 가능한 경우 주택 부분에 양도가액을 크게 하고, 상가부분에 해당하는 양도가액을 작게 하면 주택 부분에 대해서 비과세 받는 금액이 커져서 양도세를 줄일 수 있습니다. 세법에서는 이 부분을 악용하는 것을 방지하기 위해서 양도계약서상의상가와 주택의 양도가액 안분한 금액을 상가와 주택의 기준 시가의 30% 이상 차이가 나는 경우에는 기준 시가를 안분했을 때 금액 기준으로 계산하도록 되어있습니다.즉, 다시 말해서 주택 상가의 실제구분가액이 기준 시가의 30% 이내라면 인정한다는 말이기도 합니다. 따라서양도계약을 하기 전에 미리 세무사에게 가장 유리하면서 세법에 어긋나지 않을 금액을 구해달라고 하셔서 미리 계약서를 작성해 놓는 것이 절세 목적상 유리합니다.양도계약이 이미 이루어진 경우에는 양수자가 나중에 양도 시 비과세 금액이 줄어서 세금을 많이 낼 수도 있기 때문에 재작성 합의를 안 해줄 수도 있으며, 취득세 납부까지 이루어진 경우 취득세 수정신고해야 하는 어려움도 있으므로 양도계약을 쓰기 전에 미리 세무사에게 사전 컨설팅을 받으시는 게 좋습니다.3. 다가구주택인지 다세대주택인지-다가구주택이란 주택으로 사용하고 있는 층수 (지하층 제외)가 3층 이하 주택으로 가구별로 구분등기가 되어있지 않고 주택 전체가 하나의 등기로 되어있는 주택을 의미합니다.-다세대주택이란 주택으로 사용하고 있는 층수가 4층 이하의 주택으로 가구별로각각 구분등기가 되어있는 주택을 의미합니다.구분건축법상 규정 [건축법 시행령 제3조의 5]비고다가구주택다음의 요건을 모두 갖춘 주택으로 공동주택에 해당하지 아니하는 것①주택으로 쓰는 층수 (지하층은 제외)가 3개 층 이하일 것.1층의 전부 또는 일부를 필로티 구조로 하여 주차장으로 사용하고 나머지 부분은 주택 외 용도로 쓰이는 경우 해당 층은 주택에서 제외함.② 주택으로 쓰이는바닥면적 합계가 660제곱 미터 이하일 것③19세대 이하가 거주할 수 있을 것옥탑 면적이 건축면적(수평 투영 면적)의 1/8을 초과하는 경우 주택 층수에 포함됨다세대주택주택으로 쓰이는 바닥면적 합계가 660제곱미터이하이고 층수가 4개 층 이하인 주택- 다가구주택의 경우 지하층은 주택수 판단 시 제외된다고 하지만만약, 실제로 조사관님이 현장 방문하여 지하가 지상으로 1/2 이상이 올라와 있다면 주택으로 쓰는 층수에 포함될 수 있습니다. 그래서 주택으로 쓰는 층수가 4층이 되어 다가구주택이 아니라 다세대주택으로 보아 양도세 비과세가 안될 수 있습니다.실제로 추징되는 사례가 발생되고 있으니, 건축물대장상에 다가구주택으로 나와 있다고 하더라고 실제 현장 방문하여 다시 한번 체크 지하가 지상으로 1/2 이상 올라와 있는지 검토해야 합니다.4. 주택 부수토지 비사업용 토지 여부다음의 해당하는 토지는 주택 부수토지로 보아 비과세 가능하지만 초과하는 면적은 비사업용 토지로 보아 과세 됩니다.지역부수토지 범위도시지역의 수도권 내 녹지지역 및 도시지역의 수도권 밖정착면적의 5배정착면적이란 건물 중 주택으로 쓰이는면적이 가장 넓은 면적을 의미합니다도시지역의 수도권 내 주거· 상업 ·공업지역정착면적의 3배도시지역 밖정착면적의 5배▷세법 개정으로 인해서서울의 경우에도 주택 정착면적의 3배를 초과하는 경우가 발생할 수 있으므로 유의하셔야 합니다.5. 상가 부분 부가세 납부 문제 (사업의 포괄 양수도 해당 여부)- 주택과 상가를 양도 시 상가부분에 대해서는 부가세 문제가 발생할 수 있으나,양도자와 양수자가 사업의 권리와 의무를 포괄적으로 양수도 하는 경우에는 부가세 이슈가 없습니다.따라서 사업의 포괄 양수도에 해당하지는 검토해야 합니다.- 주택 및 상가의 구분가액이 불명확한 경우 상가부분의 부가세는 일괄 양도가액을 주택, 상가, 토지의 감정가액이 있다면 감정가액으로 안분하지만 감정가액이 없는 경우가 많으므로 다음과 같이 주택 기준 시가, 상가 기준 시가, 토지 기준 시가로 안분해서 계산하는 경우가 많습니다.????상가부가가치세 = 일괄양도가액 * (상가기준시가) / (주택기준시가 + 상가기준시가 + 토지기준시가)*10%6. 양도가액 12억 초과 상가 겸용 주택- 2022년 세법 개정 사항으로 양도가액 12억 이하 상가 주택 겸용 주택은 주택의 연면적이 주택 외 연면적보다 크다면 전체를 주택으로 보아 비과세가 가능하나양도가액 12억이 넘는다면 주택 부분만 양도세 비과세가 가능하고, 장기보유특별공제도 2년 거주했다면 연 8%씩 적용이 가능할 수 있으며 상가부분은 과세되며 장기보유특별공제는 연 2%씩 (15년 한도) 됩니다.-양도가액 12억 초과 여부 판단 시에는 주택과 상가부분 다 포함해서 판단합니다.7. 인테리어 자본적지출 or 수익적지출 여부- 만약 취득 후에 주택을 상가로 용도변경하거나, 상가를 주택으로 용도변경했다면인테리어 공사 비용에 대해서 미리 세금계산서, 견적서, 공사계약서 ,공사당시사진, 금융이 체내 역을 준비하시어자본적지출액에 대해서 비용 인정을 받는 것이 좋습니다.용도변경의 경우 수익적지출도 예외적으로 자본적지출로 인정받을 수 있으니 이점 양지하셔야 합니다.8. 주택 부분 비과세 가능 여부 검토- 주택 부분이 양도일 현재 1세대 1주택이며 2년 이상 보유[취득 당시 조정 대상 지역이면 2년 거주까지]했다면 비과세가 가능할 수 있으므로 주택이 비과세 가능한지 검토해야 합니다.9. 다가구주택 지분 양도 시 비과세 안됨- 다가구주택을 갑이 1/2을 보유하다가, 본인의 1/2만 양도하는 경우 다가구주택을 하나의 매매단위로 양도한 것이 아닌 것으로 보아 비과세가 안됩니다. [사전-2017 법령해석재산-0089,2017.03.30]- 만약 다가구 주택을 갑(1/3), 을(1/3), 병(1/3)씩 보유하다가 각각의 지분 1/3을 양수인 정에게 하나의 매매단위로 양도 시에는 비과세가 가능합니다.10. 주택 ⇒ 상가, 상가 ⇒ 주택으로 용도변경 시 장기보유특별공제 및 1세대 1주택 보유 및 거주 기간 판단《 case1.》 1주택자가 주택을 상가로 용도변경한 경우-건물의 취득일(주택 취득일)부터 양도일까지 보유기간에 따 장기보유특별공제[보유기간*2%,15년한도] 가능합니다.-그러나 주택의 양도세 다주택 중과 대상자가 주택을 상가로 용도변경 시에는 용도변경 전 주택으로 보유한 기간에 대해서는 장기보유특별공제가 적용되지 않습니다.상가로 용도변경한 이후의 보유기간에 대해서만 장기보유특별공제 가능합니다《 case2.》 상가를 주택으로 용도변경하는 경우 보유기간 및 거주 기간 판단-주택은 용도변경한 날에 취득한 것으로 보아용도변경 시 조정 대상 지역이면 거주 요건이 적용되며, 비지정 대상 지역이면 거주 요건이 적용되지 않습니다.- 보유기간 및 거주 기간은 상가를 주택으로용도변경하여 주택으로 사용한 기간만을 가지고 판단합니다.▷상가를 주택으로 변경 시 장기보유특별공제율은 다음과 같습니다.구분내용용도변경 후 3년 내 양도상가와 주택부분(부수토지포함)의 양도차익을 구분하여각각 [보유기간*2%], [ 보유기간*4%+거주기간*4%] 적용[서면 부동산 2018-11518.02.13]용도변경 후 3년이 지나서 양도건물과 토지 각각의 보유기간에 따른 [보유기간*2%]과 주택의 보유기간에 따른 [ 보유기간*4%+거주기간*4%]중에큰 공제율 적용[부동산 거래관리-1191 10.0928]

안녕하세요.이상웅세무사입니다.​[주택임대사업자]「소득세법」에 따른 세무서 사업자등록과 「민간임대주택에 관한 특별법」 에 따른 지방자치단체 임대사업자등록을한 주택으로서 일정 요건들을 갖춘 경우에는 취득세·재산세 감면, 종합부동산세합사냅제, 양도소득세중과배제, 거주주택비과세 혜택 등을 적용 받을 수 있습니다. 다만, 민특법에 따른 임대사업자로 등록할 수 있는 물건은 주택과 대통령령으로 정하는 기숙사, 오피스텔 등의 일부 준주택만 가능합니다. 따라서 건축물대장상 근린생활시설(상가)는 실제로 주택으로 사용한다고 하더라도 주택임대사업자로 등록할 수 없습니다.​4. 양도소득세1. 상가로 보유하다 양도하는 경우상가로 보유하다가 양도하는 경우에 양도소득세 계산은 간단합니다.양도차익에서 장기보유특별공제, 기본공제 공제 후의 과세표준에 일반 양도소득세 세율을 곱하여 계산합니다.​상가를 양도하는 경우 장기보유특별공제는주택 보유 현황에 관계 없이 1년에 2%씩 30%를 한도로 하여 공제받을 수 있습니다.​양도소득세율 역시 주택 보유 현황에 관계 없이 중과세율이 아닌일반양도소득세율 (6~45%)가 적용됩니다. 다만, 취득 후1년 이내 양도시 55%, 1년~2년 이내 양도시 44%의 단일세율이 적용되므로 유의해야 합니다.​​​(1) 부가세상가를 매매하는 경우상가의 건물부분에 대해서는 부가가치세가 발생하게 되며, 일반적으로 매수자가 해당 부가세를 포함하여 양도대금을 지급하게 됩니다.상가 매입시 부담한 건물부분의 부가가치세는 이후 매입세액공제를 통하여 환급이 가능합니다. 다만, 환급받은 부가가치세는 이후 양도시 취득가액에서 제외하여 양도소득세를 계산하게 되므로 양도소득세가 증가하게 됩니다.​부가가치세를 매도자가 부담하는 경우에는 양도가액에 부가가치세를 포함하여 양도소득세를 산출하게 되므로 상가 매매시 매매가액과 건물부분에 대한 부가가치세를 구분기재하고 부가가치세를 매수자가 부담한다는 조건을 명시하는 것이 좋습니다.​부가가치세를 별도로 구분하여 기재하지 않은 경우로서 불분명한 경우에는 일단 매매금액에 부가가치세가 포함된 것으로 판단합니다.​상가를포괄양수도로 매매하는 경우에는 부가가치세가 발생하지 않으므로 세금계산서 발급 등복잡한 절차를 거칠 필요가 없으므로 편리합니다.​​​(2) 감가상각비소득세법 제97조 제2항에 따른 필요경비 계산시 보유기간에사업소득금액의 필요경비에 산입한 감가상각비는 취득가액에서 공제합니다.​따라서 상가 임대소득에 대하여 매년 종합소득세 신고시 감가상각비를 산입한 경우에는 이후 양도차익 계산시 취득가액에서 공제하므로양도소득세가 증가하게 됩니다. 사업소득금액에서 결손금이 발생한 경우에도 동일하게적용합니다.​취득가액을환산취득가액으로 산정하는 경우에도 취득가액은감가상각비를 공제한 금액으로 산정하지만, 취득가액기준시가로 계산한 경우에는취득가액에서 공제하지 않습니다.​​​2. 상가에서 주택으로 용도변경 후 양도하는 경우1세대 1주택자가 주택을 양도하는 경우 소득세법 제154조에 따라 양도가액 12억원까지 비과세 혜택을 적용받을 수 있습니다.​이때 상가로 취득하였지만 보유 중 주택으로 사용하다가 양도하는 경우에도 동일하게 적용받을 수 있지만, 비과세 적용시 보유기간 판정과 장기보유특별공제 기간 판단에 유의해야 합니다.​​(1) 보유기간 및 거주기간 판정주택 외 부분으로 사용하던 건물을 주택으로 용도변경한 경우에는 최초 상가 취득일이 아닌주택으로 용도변경한 날부터 2년 보유 및 거주기간을 판단하여 2년 보유 및 거주기간 요건 충족 여부를 판단하므로 유의해야 합니다.​​(2) 장기보유특별공제 기간 판정소득세법 제95조에 따른 장기보유특별공제는 표1과 표2로 나뉘어 집니다.① 표1: 보유기간에 따라1년에 2%씩 공제(최대30% 한도)② 표2: 대통령령으로 정하는 1세대 1주택자로서 2년 이상 거주한 경우 보유기간1년 4% + 거주기간 1년 4%씩 공제(보유기간 40%, 거주기간 40%로 최대 80% 한도)​상가로 양도한다면 표1을 적용받을 수 밖에 없지만,상가를 주택으로 용도변경하여 주택으로 양도하는 경우 표2를 적용받을 수 있습니다.​이때, 주택으로 보유 및 거주한 기간이 짧다면 표2를 적용 받더라도 상가로서 표1을 적용받는 경우보다 공제율이 적을 수 있는데, 이 경우건물의 보유기간에 따른 표1과 주택으로서의 보유기간에 따른 표2의 공제율 중 큰 공제율을 적용 받을 수 있습니다.​​감사합니다.

안녕하세요. 요즘책 작업을 하면서 정리한 양도소득세의 기본개념과 계산구조 등에 대해서 전달해 드리려 합니다.양도소득세를처음 접하시는 분들도 이해가 갈 수 있게 정리해봤습니다.1. 양도소득세 기본 계산 구조양도소득세는 큰 틀에서 보면실제로 양도한 금액에서 당초 실제로 취득한 금액을 뺀 시세차익에 대해 세금이 부과되는 것입니다.다만,세율과 장기보유특별공제는 부동산의 종류, 취득시기에 따라 달라지므로 복잡할 수 있습니다.양도가액① 부동산 등의 양도당시 실지거래가액- 취득가액① 실지 취득가액 ② 매매사례가액 ③ 감정가액 ④ 환산취득가액- 필요경비실가：설비비·개량비, 자본적지출액, 양도비매매사례가액, 감정가액, 환산취득가액은 기준시가의 3% 적용= 양도차익양도가액 - 취득가액 - 필요경비-장기보유특별공제토지·건물, 조합원입주권(승계취득한 경우는 제외)① 보유기간x2%(30% 한도)② 보유기간,거주기간x4%(각각 40%, 총80% 한도)= 양도소득금액양도차익 - 장기보유특별공제- 감면대상소득금액조세특례제한법에서 규정한 경우(미분양주택, 신축주택 등)- 기본공제1년 250만원 공제(미등기 양도자산은 적용 배제)= 과세표준양도소득금액 – (감면대상소득금액 + 양도소득기본공제)x 세율① 단기세율 ② 일반세율 ③ 중과세율= 산출세액양도소득과세표준 × 세율- 세액감면, 세액공제전자신고세액공제, 외국납부세액공제와 조세특례제한법 상 감면세액+ 가산세① 과소신고(무신고) 가산세 ② 납부지연 가산세= 자진납부할세액산출세액 - (세액공제 + 감면세액)2. 양도의 개념소득세법에서 양도란 자산에 대한등기 또는 등록과 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등을 통하여 그 자산을 유상으로 사실상 이전하는 것으로 규정하고 있습니다.소득세법 제88조 [ 정의(2016.12.20 제목개정) ]1. 양도 란 자산에 대한 등기 또는 등록과 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등을 통하여 그 자산을 유상으로 사실상 이전하는 것을 말한다. 이 경우 대통령령으로 정하는 부담부증여 시 수증자가 부담하는 채무액에 해당하는 부분은 양도로 보며, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우에는 양도로 보지 아니한다.소득세법에서 열거하고 있는 과세 대상 자산을 유상으로 이전하는 경우에는 모두 양도소득세가 부과되는 양도에 해당합니다.경매, 교환, 물납, 대물변제, 수용 등의 경우 모두 유상으로 이전하는 양도에 해당하며,등기 이전이 되지 않았더라도 사실상 소유권이 이전된 것으로 볼 수 있는 경우에도 양도에 해당합니다.[양도소득세 과세 대상]양도소득세 과세 대상은 열거주의로서다음에 해당하는 자산을 양도하는 경우에만 양도소득세가 과세됩니다.구분내용부동산토지, 건물(무허가, 미등기 건물도 과세대상 포함)부동산에 관한 권리부동산을 취득할 수 있는 권리, 지상권, 전세권, 등기된 부동산임차권주식 등대주주가 양도하거나 소액주주가 증권시장 밖에서 양도하는 상장주식등 및 비상장주식등* 주식등 : 주식 또는 출자지분, 신주인수권, 증권예탁증권기타자산사업용 고정자산과 함께 양도하는 영업권, 특정시설물 이용권·회원권, 특정주식, 부동산과다보유법인 주식등, 부동산과 함께 양도하는 이축권파생상품국내·외 주가지수를 기초자산으로 하는 파생상품, 차액결제거래 파생상품(CFD), 주식워런증권(ELW), 국외 장내 파생상품, 경제적 실질이 주가지수를 기초자산으로 하는 장내파생상품과 동일한 장외파생상품신탁 수익권신탁의 이익을 받을 권리(「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」 제 110조에 따른 수익증권 및 같은 법 제189조에 따른 투자신탁의 수익권 등 대통령령으로 정하는 수익권은 제외)의 양도로 발생하는 소득3. 양도가액양도차익 계산의 양도가액은양도자와 양수자가 실제로 거래한 가액으로서 해당 자산의 양도와 대가관계가 있는 금전과 그 밖의 재산가액을 말합니다.양도가액은 다음에 해당하는 금액을 포함하여 계산해야합니다.구분양도가액 포함 여부이자상당액양도가액포함(지급기일의 지연에 따라 발생하는 연체이자 제외)금전 외의 대가양도가액포함(상증법상 평가)양수인이 부담하는 양도세양도가액포함(순환논리 발생)채무 승계양도가액포함명도비양도가액포함<1> 이자 상당액당사자의 약정에 의한 대금 지급 방법에 따라 일정액에이자 상당액을 가산하여 거래가액을 확정하는 경우에는 당해 이자 상당액은 양도가액이 포함합니다. 다만, 당초 약정에 의한 거래가액의 지급기일의 지연으로 인하여 추가로 발생하는 연체이자는 포함하지 않습니다.<2> 금전 외의 대가 지급양도하는 자가 당해 자산의 대가로서 금전 이외의 물품을 지급하거나 영수하고 그 양도자산의 매매계약서상에는 물품 수량만이 명시된 경우에는 당해 양도자 산의 취득가액 또는 양도가액은 물품의 인도 또는 영수 당시의 시가에 의해 계산한 가액으로 합니다.(소득세기본통칙 97-0…1)이때 시가란 상속세및증여세법에 따른 평가액으로 합니다.<3> 양도소득세 양수인 부담양도소득세를 매수자가 부담하기로 약정하고 실제 지급한 경우에는 대납한 양도소득세를 포함한 가액을 양도가액으로 합니다. 따라서대납한 세금을 합산하면 다시 양도소득세가 증가하므로 순환 논리에 빠지는 이슈가 발생합니다.따라서손피거래 등의 경우에는 합산에 대해서 충분히 검토하여야 합니다.<4> 채무 승계양도 자산의 채무를 취득자가 인수·변제하는 조건으로 양도하는 경우에는 해당 채무액은 양도가액에 포함합니다.<5> 명도비양도인이 부담할 명도비를 매수인이 부담하는 경우 매수인이 부담한 금액은 양도가액에 포함합니다.이외 교환, 일괄 양도, 추계 등의 예외적인 거래들은 별도의 양도가액 산정기준을 따릅니다.4. 필요경비양도가액에서 필요경비를 뺀 금액을 양도차익으로 합니다. 이때 양도가액에서 공제하는 필요경비란‘취득가액’,‘기타필요경비’(자본적 지출액 등, 양도비 등)로 구분됩니다.필요경비취득가액실지가액, 매매사례가액, 감정가액, 환산취득가액기타필요경비자본적 지출액 등양도비 등5. 취득가액취득가액은 다음의 순서로 적용합니다.(소득세법 제97조 제1항 제1호 나목)순서내용1. 실지 취득가액증빙서류에 의하여 확인되는 실제 거래된 가액(취득세 포함, 위약금, 해약금 등 제외)2. 매매사례가액조망권, 용도, 면적, 기준시가, 위치, 구조 등을 종합하여 유사성이 인정되는 자산의 거래가액 (취득일 전후 각 3개월 이내)3. 감정가액취득일 전후 각 3개월 이내에 해당 자산에 대하여 둘 이상의 감정평가법인 등이 평가한 가액 (기준시가 10억 원 이하는 한 곳, 대출목적 감정가 제외)4. 환산취득가액양도시 실지거래가액·매매사례가액·감정가액* 취득시 기준시가 / 양도시 기준시가<1> 실지 취득가액실지 취득가액이란매매계약서, 영수증 등 객관적인 증빙서류에 의하여 확인되는 가액으로서 약정되거나 지급된 금액 전부를 말하는 것으로 거래 내용의 사실관계에 따릅니다.구분취득가액 포함 여부이자상당액당사자의 약정에 따라 거래가액에 가산된 이자상당액포함(지연에 따라 추가로 발생하는 이자상당액은제외)취득세취득시 납부한 취득세포함(취득세의 가산세, 이혼에 따른 재산분할에 의한 취득세제외)(이월과세가 적용되는 경우 증여에 대한 취득세제외)부가가치세취득과 관련하여 부담한 부가가치세포함(매입세액 공제 받은 금액제외)중개수수료취득시 지급한 중개수수료포함(양도시 지급한 중개수수료는 기타필요경비에 포함)법무사 비용취득시 등기를 위해 지급한 법무사 비용포함소송비용소유권 쟁송에 직접 소요된 소송비용·화해비용포함(계약 해제와 관련된 소송비용, 명도소송비용, 퇴거소송비용제외)이외교환, 일괄취득, 건축 등 예외적인 거래들은 별도의 양도가액 산정기준을 따릅니다.<2> 매매사례가액실지거래가액을 확인할 수 없는 경우매매사례가액 감정가액, 환산취득가액을 순차로 적용합니다.매매매사례가액이란 취득일 전후 각3개월 이내에 해당 자산과 동일성 또는 유사성이 있는 자산의 매매사례가 있는 경우 그 가액을 의미합니다.소득세법시행령 제176조의2 [ 추계결정 및 경정 ]1. 양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내에 해당 자산(주권상장법인의 주식등은 제외한다)과 동일성 또는 유사성이 있는 자산의 매매사례가 있는 경우 그 가액(2009.02.04 개정)실가를 확인할 수 없는 교환거래 등의 경우에 매매사례가액을 적용하여 취득가액을 산정할 수 있으며,유사성은 조망권, 용도, 면적, 기준시가, 위치, 구조 등을 종합하여 판단합니다.<3> 감정가액감정가액이란 취득일 전후 각3개월 이내에 해당 자산에 대하여 둘 이상의 감정평가법인 등이 평가한 가액을 의미합니다.기준시가 10억 원 이하의 자산은 하나의 감정평가법인 등이 평가 받은 금액도 인정합니다.다만,담보제공 목적 등의 감정평가액은 취득 당시의 시가를 반영한 합리적인 가액으로 볼 수 없으므로 인정받지 못합니다.<4> 환산취득가액환산취득가액이란다음의 산식으로 계산한 가액을 의미합니다.환산취득가액= 양도시 실지거래가액·매매사례가액·감정가액 * 취득시 기준시가 / 양도시 기준시가환산취득가액 계산시 적용하는 기준시가는 양도, 취득일 현재의 고시된 기준시가를 의미합니다.만약, 고시되기 전에 부동산을 취득한 경우 기준시가는 소득세법시행령 제164조에 따라 계산 합니다.6. 기타 필요경비기타필요경비는‘자본적 지출액 등’과‘양도비 등’으로 구분됩니다.실제 지출한 기타필요경비는취득가액을 실가로 산정하는 경우에만 인정되며, 취득가액을 매매사례가액 등이외의 취득가액으로 산정하는 경우에는 개산공제액을 적용합니다.<1> 자본적 지출액 등양도가액에서 공제하는 자본적 지출액이란 소득세법시행령 제163조 제3항과 소득세시행규칙 제79조 제1항에 열거한 것으로 주요 항목들은 다음과 같습니다.(1) 부동산의 인테리어 공사비용 등자산의 내용연수를 연장시키거나 해당 자산의 가치를 현실적으로 증가시키기 위해 지출한 수선비에 해당하는 비용은 자본적지출에 해당하며, 이에 해당하는지 여부의 판단은 사실관계에 따릅니다.자본적지출로 인정한 사례와 부인한 사례는 다음과 같습니다.구분사례자본적 지출 인정 사례-베란다 샤시, 거실 및 방 확장공사비, 난방시설 교체비 등의 내부시설의 개량을 위한 공사비(집행기준 97-163-29)-건물의 용도변경 또는 대수선 공사비용(양도소득세집행기준 97-163-33)-건물개조비용(심사양도2003-18(2003.03.17.))-보일러 및 배관 개체 비용(심사양도2005-201(2006.01.31.))-건물 신축 및 증축공사(기획재정부재산-696(2010.07.16))자본적 지출 부인 사례-벽지·장판 또는 싱크대 교체비용 등(양도소득세집행기준 97-163-30))-장판 교체비 및 도배비용(심사양도2014-79(2014.05.08.))-붙박이장 설치비용(심사양도2010-127(2010.07.05.))-거실 천장 조명 및 도배공사(조심2010서1037(2010.07.29.))-방문, 싱크대 교체, 페인트 및 도배 비용(조심2008부4085(2009.03.10.))-비품(에어컨,세탁기,냉장고,TV등)구입 비용(조심2009중2298(2009.08.17.))-파손된 유리나 기와의 대체(조심2018서563(2018.04.10.))다만,개별적으로는 수익적지출로 볼 수 있는 비용이라고 하더라도 자본적 지출에 해당하는 공사의 부수공사로 인정되는 경우에는 자본적 지출로 공제받을 수 있습니다.(2) 취득 후 소유권 확보를 위한 쟁송비용자산을 취득한 후 소유권에 대한 쟁송을 위하여 직접 소요된 소송비용·화해비용 등의 금액은 자본적지출에 해당합니다.사해행위취소소송 중 양수인이 소송상 화해하면서 지급한 금액은 소유권확보를 위한 지출로서 필요경비에 산입하는 자본적지출액에 해당합니다.<2> 양도비 등자산을 양도하기 위하여 직접 지출한 비용으로서 다음에 해당하는 것은 필요경비에 해당합니다.(1) 중개수수료취득시 지급한 중개수수료는 취득가액에 포함되며,양도시 지급한 중개수수료는 양도비 등으로서 필요경비에 포함됩니다.중개수수료는 지출증빙에 의하여 확인되는 경우에 공제를 받을 수 있으며,통상의 중개수수료보다 많이 지급한 경우에도 필요경비에 산입됩니다.양도소득세 집행기준 97-163-43중개수수료가 통상의 부동산 취득에 따른 중개수수료에 비해 많다고 하더라도 실지 지급된 금액은 필요경비에 산입된다.(2) 세무사수수료, 컨설팅 비용양도소득세 신고서 작성을 위한세무사 수수료는 양도비 등에 포함됩니다.다만,부동산 매도를 위한 상권조사, 지가상승요소분석, 매도가격 타당성 분석, 매매진행컨설팅 등을 의뢰하고 지급한 컨설팅 비용은 양도비 등에 포함되지 않을 수 있습니다.2018년 4월 1일 이후 양도분부터 양도비 등에 해당하는 지출은 증명서류에 의해 증명되거나, 실제 지출 사실이 금융거래내역으로 증명되는 경우 양도비용으로 인정됩니다.참고하시면 좋은 관련된 내용의 글https://blog.naver.com/highyes_tax/222585834373[양도세전문세무사] 아파트 인테리어, 수리비용 양도세 혜택 어떻게 받을 수 있을까?필요경비 양도소득세를 계산할때 양도가액에서 필요경비 를 공제한 양도차익을 기준으로 합니다...blog.naver.comhttps://blog.naver.com/highyes_tax/222505574076[양도세 전문 세무사] 손해 보고 판 부동산으로 절세하는 법 (양도차손 통산 여부)같은 해에 여러 개의 부동산을 양도하는 경우 손해 보고 판 양도차손 부동산은 다른 부동산의 양도소득세 ...blog.naver.comhttps://blog.naver.com/highyes_tax/222499472994[양도세 전문 세무사]1주택 비과세, 장특혜택 2년 거주 요건 충족하는 방법안녕하세요. 부동산, 재산 전문 세무사입니다. 양도소득세에 있어서 거주 기간의 문제는 비과세 및 장기보...blog.naver.com