임대사업자 비과세 질문이요~^^

안녕하세요? 세무회계 문 문용현 세무사 입니다. 질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다. 1. 네 맞습니다. 재건축으로 직권말소될 경우, 직권말소일 이후에는 거주주택 비과세 특례를 적용받을 수 없습니다. 따라서 직권말소 이전에 거주주택을 양도하시면 직권말소일에 1/2이상 임대를 하지 않더라도 의무임대기간을 모두 충족한 것으로 보아 거주주택 비과세를 적용받을 수 있습니다. 2~3. 안타깝지만 직권말소 이후에 거주주택을 먼저 양도할 경우 비과세는 불가능합니다. 1주택과 1입주권 보유 중인 상태에서 일정 요건을 충족하면 1주택에 대해서 비과세를 적용받을 수 있는 규정이 있습니다. 여기서 입주권은 기존 주택이 입주권으로 전환된 것이 아닌, 신규 입주권을 취득했을 때 해당되는 규정입니다. 자세한 내용은 다음과 같습니다. ▶ 주택을 분양권(조합원입주권) 취득일로부터 3년 이내 양도하고 아래 요건을 모두 충족하는 경우 a. 종전주택을 취득한 날부터 1년 이상 지난 후 분양권(조합원입주권) 취득 b.분양권(조합원입주권)을 취득한 날부터 3년 이내 종전주택 양도 c. 종전주택은 1세대 1주택 비과세 요건(2년 보유 및 거주 등)을 충족할 것 ▶주택을 분양권(입주권) 취득일로부터 3년이 지나서 양도시 아래 요건을 모두 충족하는 경우 a. 종전주택을 취득한 날부터 1년 이상 지난 후 분양권(조합원입주권)취득 b. 재개발·재건축 주택이 완성된 후 2년 이내 재개발·재건축주택으로 세대전원이 이사하여 1년이상 계속 거주할 것 c. 재개발·재건축주택이 완성되기 전 또는 완성된 후 2년 이내에 종전주택 양도 d. 종전주택은 1세대 1주택 비과세 요건(2년 이상 보유 및 거주 등)을 충족할 것 소득세법 시행령 제156조의2(주택과 조합원입주권을 소유한 경우 1세대1주택의 특례) ③국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택(이하 이 항에서 “종전의 주택”이라 한다)을 양도하기 전에 조합원입주권을 취득함으로써 일시적으로 1주택과 1조합원입주권을 소유하게 된 경우 종전의 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후에 조합원입주권을 취득하고 그 조합원입주권을 취득한 날부터 3년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우(3년 이내에 양도하지 못하는 경우로서 기획재정부령으로 정하는 사유에 해당하는 경우를 포함한다)에는 이를 1세대1주택으로 보아 제154조제1항을 적용한다. 이 경우 제154조제1항제1호, 제2호가목 및 제3호에 해당하는 경우에는 종전의 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 조합원입주권을 취득하는 요건을 적용하지 아니한다. ④국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택(이하 이 항에서 “종전주택”이라 한다)을 양도하기 전에 조합원입주권을 취득함으로써 일시적으로 1주택과 1조합원입주권을 소유하게 된 경우 종전주택을 취득한 날부터 1년이 지난 후에 조합원입주권을 취득하고 그 조합원입주권을 취득한 날부터 3년이 지나 종전주택을 양도하는 경우로서 다음 각 호의 요건을 모두 갖춘 때에는 이를 1세대1주택으로 보아 제154조제1항을 적용한다. 이 경우 제154조제1항제1호, 같은 항 제2호가목 및 같은 항 제3호에 해당하는 경우에는 종전주택을 취득한 날부터 1년이 지난 후 조합원입주권을 취득하는 요건을 적용하지 않는다. 1. 재개발사업, 재건축사업 또는 소규모재건축사업등의 관리처분계획등에 따라 취득하는 주택이 완성된 후 2년 이내에 그 주택으로 세대전원이 이사(기획재정부령이 정하는 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양 그 밖의 부득이한 사유로 세대의 구성원 중 일부가 이사하지 못하는 경우를 포함한다)하여 1년 이상 계속하여 거주할 것 2. 재개발사업, 재건축사업 또는 소규모재건축사업등의 관리처분계획등에 따라 취득하는 주택이 완성되기 전 또는 완성된 후 2년 이내에 종전의 주택을 양도할 것 도움이 되셨길 바랍니다. 감사합니다.