단독으로 주택 상속시 세금문제

주택을 취득하게 되면 취득단계에서 취득세, 보유단계에서 보유세, 매도단계에서 양도소득세가 주요 세금으로 발생한다. 주택 보유 상황에 따라 새로운 주택을 취득할 때 부부공동명의와 단독명의 유불리가 달라지므로 잘 따져보고 행동으로 옮겨야 한다.양도소득세는 양도가액에서 취득가액을 뺀 양도차익에 대해 과세하는 세금으로, 양도차익은 보유하고 있는 지분 비율에 따라 세율이 적용되기 때문에 공동명의가 양도소득세에서 유리하다. [사진 pxhere]취득단계의 취득세일반적으로 제3자로부터 매매를 원인으로 취득하는 경우 취득세는 세대를 기준으로 하기 때문에 부부공동명의와 단독명의의 취득세 차이는 없다. 다만, 부부일방의 부모로부터 증여 또는 매매로 취득할 때는 취득세가 달라질 수 있다.증여 및 부담부증여증여로 취득하는 경우 조정대상지역에 소재하면서 공시가격이 3억원을 초과하는 물건이라면 취득세가 12%로 중과될 수 있다. 하지만 증여자가 1세대1주택자이면서 직계비속에게 증여하는 경우라면 기본 취득세율인 4%가 적용된다.매매로 취득하는 경우가족간 매매로 취득하는 경우 매매가액이 공시가액보다 낮은 경우에는 매매가액을 초과하는 공시가액 부분은 직계비속의 취득 부분은 증여를 원인으로 취득한 것으로 보아 4% 또는 12%의 세율이 적용될 수 있지만, 며느리 또는 사위의 취득 부분은 매매를 원인으로 취득한 것으로 보아 1~3% 또는 8, 12%의 취득세율이 적용될 수 있다.보유단계의 보유세보유세는 재산세와 종합부동산세(종부세)로 구성되어 있다. 일반적으로 쟁점이 되는 보유세는 세부담이 큰 종부세다.종부세는 세대기준이 아닌 인별로 과세가액을 산정하며, 세율 적용 시 주택 수도 각자의 보유하고 있는 주택 수를 기준으로 한다.1주택자① 단독명의1세대 1주택자가 단독명의로 주택을 보유하고 있는 경우에는 공시가격에서 11억원 초과분에 대해서만 종부세를 과세한다. 또한 보유기간 및 보유자의 나이에 따라 추가 세액공제를 받을 수 있다.② 부부공동명의원칙적으로 공동명의는 본인의 소유하고 있는 지분 만큼의 공시가액을 기준으로 6억 원 초과분에 대해 종부세를 납부하게 된다. 따라서 단독명의와 비교해보면 공제되는 금액이 각각 6억원씩 총 12억원으로 단독명의의 11억원보다 공제금액이 더 높다.하지만 이때는 추가 세액공제를 받지 못한다.고가의 주택일수록 12억원 공제보다 세액공제 혜택이 절세에 있어 더 효과적이다.다만, 부부공동명의인 경우 공동명의로 계산했을 때의 종부세와 단독명의로 계산했을 때의 종부세를 비교해 유리한 것을 선택할 수 있는 1세대1주택 특례 신청을 할 수 있기 때문에 부부공동명의가 단독명의보다 유리하다.조정지역 2주택 이상 보유조정대상지역 2주택자 또는 지역 무관 3주택 이상 보유자는 종부세에서 중과세율이 적용되어 세부담이 크게 증가한다.① 단독명의만약, 조정대상지역 A와 B주택을 부부가 단독으로 한 채씩 보유하고 있다면 각각의 공시가액에 6억원을 공제해 주며, 6억원 초과부분에 대해 적용되는 세율은 조정 2주택 중과세율이 아닌 일반세율이 적용된다.② 공동명의조정대상지역 A와 B주택을 부부가 50%씩 공동명의로 보유하고 있다면 각각의 50%만큼의 공시가격을 합산한 가액 중 6억원 초과분에 대해 종부세가 과세되며 이때 적용되는 세율은 중과세율이 적용된다.매도단계의 양도소득세양도소득세는 양도가액에서 취득가액을 뺀 양도차익에 대해 과세하는 세금으로서 양도차익의 계산은 인별로 판단하지만, 중과세율 적용 시 주택 수 판단은 세대 기준으로 한다. 적용되는 세율은 세대 기준이기 때문에 공동명의, 단독명의의 차이가 없지만 과세 대상인 양도차익은 보유하고 있는 지분 비율에 대해 각각 세율이 적용되기 때문에 공동명의가 양도소득세에서 더 유리하다.양도소득세의 기본세율은 양도차익에 따라 6~45%가 적용되는데 만약 11억원의 양도차익이 발생하는 부동산이라면 단독명의인 경우 최고 45% 세율이 적용되지만, 50% 공동명의인 경우 각각 42% 세율이 적용되면서 기본공제 250만원을 각각 적용받을 수 있다.주택 취득 시 명의가 고민된다면부부공동명의는 부부간 증여세 이슈가 발생할 수 있으며, 이후 상속세까지 고려해야 한다. 주택을 취득함에 있어서 영향을 미치는 세금이 이렇게 다양하다 보니 주택 취득 후 몇 년간의 계획에 따라 예상 세액을 비교하여 취득하기 전 미리 본인에게 가장 유리한 방향을 정하는 것이 필요하다.

안녕하세요서가세무회계 최혜경세무사입니다.오늘은 상속시 감정평가에 따른 대법원 판례를 소개시켜 드리고자 합니다.상속 신고시 가장 이슈가 되는건 부동산을 어떤 가액으로 진행하고자 하는건데요.상속의 경우보유하신 부동산은 굉장히 시가가 높은데,현금은 거의 없는 경우를 종종 보게 됩니다.부동산은 수십억 가량의 시가임에도실제 부모님이 보유한 현금 재산은 거의 없으셔서약 수억원에 달하는 상속세를 대출을 받아서 진행하시거나 부동산을 급처분하여 손해를 보고 팔게 되는 경우도 있습니다.정리해보자면상속재산 중 부동산이 있다면시가를 무엇으로 봐야할지 고민하게 됩니다.기준시가 (개별주택가격, 공동주택가격, 시가표준액, 개별공시지가) 로 진행할지,매매사례가액, 경공매가액, 혹은 감정가액을 시가로 신고할지에 대한 부분입니다.신고는 어떤 것을 선택하든문제없이 진행할 수 있지만문제는 상속세가 신고 후과세관청의 조사를 통해 결정된다는 사실입니다.이 과정에서 기준시가 등으로 신고된 부동산에 대해국세청이 감정평가사업을 통해재감정을 하여 시가를 올려 결정을 하게 되는경우가 있습니다.이러한 과세관청의 직권 재감정이,정당한가에 대한 이슈는 꾸준히 논란이 되고 있는데요.이에 대한 시가 산정은 계속 인용이 되어왔으나,이번엔 소급감정도 시가로 인정해주겠다는 대법원 판례가 나왔습니다.쟁점은 납세자가 상속세를 신고한 뒤 과세관청이 조사 과정에서 소급 감정을 실시하고, 그 감정가액을 기준으로 상속세를 부과할 수 있는지였는데요.이는 납세자의 법적 안정성과 예측 가능성을 벗어나는 일일 수 있습니다.세법에 대한 갑론을박이나, 계산에 대한 부분은 명확하나 시가라는 것은 언제든 변경 가능한 부분일 수 있기에 맞고 / 틀림이 없는 문제이며내가 신고한 시가에 대해 과세관청이 소급해 시가를 재산정할 수 있다는 불안함이 있다면 납세자의 예측을 벗어나서 과세하는 부분이 분명히 존재한다는 것이죠.이번 판례는상속개시일 전후 6개월 이내가 아닌6개월에서 하루 지난 날짜에 소급감정한 가액을 시가로 볼수 있는지에 대한 이슈였는데요.결론적으로 대법원은가격변동의 특별한 사정이 없다면과세 형평성을 위해기준시가와 감정가(시가)의 금액이 현저히 차이가 나고조사를 결정, 경정하는 기간에 진행하는 감정가액을소급 적용하는 것이 조세법률주의에 어긋나지 않는다고 보았습니다.상속세 신고시부동산이 있다면1) 감정가 vs 기준시가 어떤 금액으로 신고해야 하는지2) 감정가의 최저가 ~ 최고가로 신고해도 되는지3) 상속세와 양도세를 동시에 검토했을 때어떤 경우의 수가 세제적으로 더 유리한지는전반적인 세제 검토를 통해 고민해보셔야 합니다.상속재산 중 아파트가 아닌 감정의 대상이 될 수 있는토지, 상가, 단독 다가구 다세대 상가주택 등의물건이 있으시다면또한 해당 물건의 시가가 상속세가 과세될 정도의 금액이라면사전 상담을 받아보시는걸 추천드립니다.상담이 필요하시면 언제든 연락 남겨주세요.꼼꼼하고 정확하게 상세한 상담 드리도록 하겠습니다.긴 글 읽어주셔서 감사합니다최혜경 세무사 드림010-4012-0152

상속재산분할협의 과정에서 특정 상속인이 아파트를 단독으로 상속받고 다른 형제들은 자신의 상속지분 상당액을 현금으로 정산받기로 한 경우에는 일반적으로 증여세보다는 양도소득세 문제가 검토될 수 있습니다.예를 들어 상속재산분할비율이 40:30:30인데, 한 형제가 아파트에 대한 관리목적 등 편의를 위해 단독으로 100% 취득하고 나머지 형제들에게 각각 40%, 30%에 해당하는 금액을 지급하기로 하는 경우입니다.이 경우 중요한 점은 단순히 형제가 집을 가져간다 가 아니라, 다른 형제들이 자신의 상속지분을 포기하는 대가로 현금을 지급받는다는 사실입니다.국세청도 「기준-2016-법령해석재산-0287(법령해석과-1370, 2017.5.25.)」에서 공동상속인 중 일방이 자신의 상속지분을 포기하고 그 대가로 현금을 지급받는 경우에는 양도소득세 과세대상이 될 수 있다고 해석한 바 있습니다.다만 실무상 상속세 신고 시 평가된 상속재산가액을 기준으로 정산이 이루어지는 경우에는 취득가액과 양도가액이 동일하여 실제 양도차익이 발생하지 않는 경우도 많습니다. 따라서 양도세 검토는 필요하더라도 실제 세부담은 없을 수 있습니다.반면, 일단 한 사람 명의로 상속등기를 해두고 나중에 매각한 후 매각대금을 나누어 주겠다 는 방식은 별도의 증여세 문제가 발생할 수 있으므로 주의가 필요합니다.상속재산분할협의서에는 다음 사항을 명확히 기재하는 것이 좋습니다.아파트는 A가 단독 상속받는다.B, C는 자신의 상속지분을 포기한다.A는 상속지분 정산금으로 B에게 ○억원, C에게 ○억원을 지급한다.지급기한(일시금 또는 분할지급 일정)을 명시한다.지급방법은 계좌이체로 한다.위 정산금은 상속재산분할에 따른 상속지분 정산금임을 명시한다.특히 분할지급이라면 지급일정, 지급금액, 미지급 시 처리방법까지 구체적으로 기재하는 것이 향후 분쟁 예방에 도움이 됩니다.상속은 결국 누가 얼마를 받느냐 보다 왜 그 돈을 받았는지 를 입증하는 것이 중요합니다. 따라서 실제 지급 내역과 상속재산분할협의서 내용이 서로 일치하도록 관리하시는 것을 권해드립니다.

안녕하세요 머털도사 절세도사 김주성세무사입니다 ^^오늘은 손자에게 상속했을때 발생하는 세무이슈에 대해서 설명드리겠습니다제가 얼마전에 신고한 상속세에서 손자에게 상속이 있는경우가 있어서 설명드립니다손자에게 상속시 발생하는 세무이슈는?1.할증과세 문제-다음의 요건을 모두 충족시 할증과세 되어 상속세 산출세액에서 상속재산(상속인과 수유자가 사전증여받은재산 포함)중 손자가 받았거나 받을 재산이 차지하는 비율을 곱하여 계산한 금액의 30%(손자가 미성년자인데 20억초과하여 상속받은경우 40%)에 상당하는 금액을 가산합니다.$세대생략가산액=상속세산출세액 times frac{피상속인의 자녀를제외한 직계비속이 상속받은재산가액}{총 상속재산가액} times 30 % left(40 % right)$세대생략가산액=상속세산출세액×피상속인의자녀를제외한직계비속이상속받은재산가액총상속재산가액×30%(40%)①상속인 또는 수유자(돌아가신분이 유언으로 상속받게한 손자)가 피상속인의 자녀를 제외한 직계비속일것 .→상속인과 피상속인이 방계혈족인 경우에는 세대 생략 할증과세하지 않습니다 (ex 조카와 삼촌, 계모와 전처소생의 자녀(손자포함))②상속개시일 현재 세대를 건너뛴(상속이 생략된) 중간세대가 생존해 있을것.→대습상속(할아버지사망시 아버지가 할아버지 보다 먼저돌아가셔서 손자가 상속받는경우)인 경우에는 할증과세 하지 않습니다.③선순위상속인 전원의 상속포기또는 유언에 따른 세대생략 상속일것.→ 선순위 상속이 전원의 상속포기에 의하지 않은경우에는 아버지에게 는 상속세가 부과되고, 손자에게 는증여세가 부과 됩니다2.상속공제한도 축소 문제-상속공제액이란 기초공제, 가업상속공제,영농상속공제,배우자상속공제,그밖의인적공제, 일괄공제, 금융재산공제,재해손실공제,동거주택상속공제를 의미합니다-손자에게 상속시다음과 같은 상속공제한도 산식에 의해서 위의 상속공제한도가 줄어들게 되어 예상치 못하게세부담이 늘어 날수가 있습니다상속공제한도액=①-②-③-④①상속세 과세가액②선순위 상속인이 아닌자에게 유증·사인증여한 재산가액③선순위 상속인의 상속포기로 그 다음 순위의 상속인이 상속받은 재산의 가액④상속세 과세가액에 가산한 사전증여재산가액(증여재산공제액,혼인및출산 증여재산공제, 재해손실세액공액을 뺀 가액으로서, 상속세 과세가액이 5억을 초과하는 경우에만 적용합니다 )손자 상속시 자주묻는 질문은?Q:손자에게 유언으로 상속시 손자도 상속세 납세의무가 있나요?A:네 손자는 수유자에 해당되어 상속세 납세의무가 있습니다. 만약 피상속인이 손자에게 사전증여한것이 있다면 그때에는 손자는 상속세 납세의무가 없습니다.Q:손자에게 바로 상속받는것이 유리한가요? 아니면 아버지가 할아버지에게서 상속을 받고, 아버지가 아들에게 증여하는것이 유리한가요?A: 상황에 따라 다르나 해당 상속인(아버지)입장에서는 손자에게 바로 상속하는것이 유리하지만, 상속공제한도에 걸리게 되면 상속세 세부담이 급증하여 다른 상속인들의 반대로 그렇게 못하는 경우가 많은편입니다. 만약 상속공제 한도에 안걸린다면 손자에게 바로 상속하는것이 유리한 경우가 많습니다.이상입니다!취득세 양도세 상속세 증여세 관련 문의사항이나 신고업무 의뢰에 관련해서 궁금하신것은 아래의 네이버 엑스퍼트를 이용해서상담 주시면 친절,신속,정확하게 상담해 드리겠습니다https://naver.me/xqf2QCoi양도세 상속세 증여세 상담 : 네이버 엑스퍼트엑스퍼트: 양도세, 상속세,증여세, 취득세 ,종합부동산세, 재산세, 법인세, 종합소득세,부가가치세등에 대해서 문의해주시면 신속,정확하게 친절히 설명해드리겠습니다.naver.mehttps://open.kakao.com/o/gL55goKd자연세무회계 컨설팅 양도/상속/ 증여 상담방자연세무회계컨설팅 김주성세무사 양도/상속/증여 상담방open.kakao.com

안녕하세요. 안성인 세무사 입니다. 의뢰하실 내용이 있으신 경우에는 자료를 구비하셔서 직접상담을 받으시는 것을 권해드립니다.​기본 가정▶상속개시일: 2020년 4월 5일 (사망일)▶상속재산: 주택 10억 원, 토지 8억 원, 예금 5억 원, 은행채무 9,300만 원▶상속받는 자: 총 3명, 배우자와 자녀 A(33세), 자녀 B(18세)▶그 외: 증빙서류 있는 장례비용 300만원, 각종 공과금 200만원▶동거주택상속공제 대상 (1세대1주택에서 10년이상 동거)​계산내용