사망으로 인한 상속 주택 양도소득세 관련 과세표준 정정이 가능한가요?

안녕하세요 서가세무회계 최혜경세무사입니다.상속주택 관련 양도소득세 특례는아래 포스팅에 자세히 기재되어 있습니다.상속주택에 대한 양도소득세 특례 (비과세. 중과배제)양도소득세는기존 주택을 '양도' 할 때 상속주택이 있다 하더라도양도소득세 혜택을 주게 되는 내용입니다.하지만,부동산은 양도만 하는 것이 아니라취득도, 보유도 하게 됩니다.만약 상속주택을 취득하게 된다면,그리고 상속주택을 보유한 채 일반 주택을 취득하게 된다면세제적 혜택이 있을까요?이 부분에 대해 추가적으로 다뤄보도록 하겠습니다.상속주택을 취득할 때 취득세 특례상속 주택을 취득할 때는 지방세법상 여러 혜택이 있는데요.상속은 대표적인 무상취득으로서 '증여'와 비교할 수 있습니다.증여와 세율, 그리고 과세표준을 비교해보도록 하겠습니다.구분과세표준세율상속시가표준액2.8% (농지 2.3%)증여시가인정액3.5%상속과 증여는 세율 뿐만 아니라,그 과세표준을 무엇으로 삼을지부터 완전히 다른데요.지방세법상 시가인정액은 '시가' 입니다.시가표준액이란 '개별 or 공동주택가격' 혹은 '개별공시지가' 를 의미합니다.서울에 있는 A 주택은시가가 18억이지만, 시가표준액은 10억입니다.단순히 계산해보도록 하겠습니다.A 주택을상속받는 경우, 10억 X 3.16% (부가세 포함) = 약 31백만원증여받는 경우, 18억 X 4% (부가세 포함) = 약 72백만원세액이 2배 이상 차이가 납니다.하지만 여기서상속주택에 대한 특례와 증여주택에 대한 중과세가 기다리고 있습니다.상속주택의 경우,1가구 1주택 특례 세율 적용이 가능한 경우가 있습니다.간단히 무주택자인 상속인이주택 1채를 상속 받음으로써 1가구 1주택이 되는 경우세율 특례를 적용하여 0.8% 의 취득세를 납부하게 됩니다.① 1가구 : 상속인과 등본상 같이 있는 가족으로 구성된 1가구② 1주택 : 국내에 1개 주택만을 소유하는 경우③ 1주택을 공동으로 상속받은 경우 : 지분이 큰 자 기준으로 판단증여의 경우,조정대상지역에 다주택자가 증여를 하는 경우증여세가 12% 까지 중과되는 부분이 있죠.구분과세표준세율상속원칙시가표준액2.8% (농지 2.3%)특례0.8%증여원칙시가인정액3.5%중과12%그럼 각각 특례와 / 중과가 적용되는 경우세액을 비교해보도록 하겠습니다.아까의 예시를 그대로 가져와서A 주택을상속받는 경우, 10억 X 0.96% (부가세 포함) = 약 31백만원증여받는 경우, 18억 X 12.4% (부가세 포함) = 약 2억 23백만원차이가 약 2억원 정도 나게 됩니다.특히나 상속을 앞두고 사전증여를 하다는 절세컨설팅이 많은데모든 자산에 동일하게 적용되는 것은 아니라는 점을 꼭 말씀드리고 싶습니다.국세인 상증세 뿐만 아니라 지방세 그리고 보유세, 건보료 등의 준조세를모두 종합하여 검토하는 것이 중요합니다.상속주택을 보유한 채 일반 주택을 취득하는 경우 취득세상속주택을 보유한 채일반주택을 추가 취득할 수 있습니다.조정대상지역에서 추가 주택을 취득하면2주택인 경우 8%의 취득세 중과세율을 적용하는데요.상속주택인 경우,보유하고 있다 하더라도 중과에서 배제될 수 있습니다.아래 규정을 확인해보도록 하겠습니다.지방세법시행령 28조의 4, 주택 수 산정방법상속을 원인으로 취득한 주택, 조합원입주권, 주택분양권, 오피스텔은상속개시일부터 5년까지는주택 수에 포함되지 않습니다.상속 관련 많은 규정이 '5년'으로 되어있습니다.여기서 5년은 상속개시일부터 기산되며,상속주택을 보유한 채기존 주택을 양도하거나신규 주택을 취득할 때에 대한골든타임이라고 생각하시면 좋습니다.또한 공동상속주택의 경우지분이 가장 큰 자지분이 동일하다면 거주하는 자이후 나이가 가장 많은 자를 기준으로최대지분권자의 주택으로만 보게 되며소수지분권자의 경우 주택 수로 보지 않습니다.만약 상속주택을 보유하면서중과 대상이 되었다면,규정 상 제외될 수 있는지요건을 따져봐야 합니다.과세관청에서는 별도로 이 부분을 체크해주지 않기 때문에상속주택을 보유하고 신규 주택을 취득하신다면꼭 상담을 받으신 뒤 진행하시길 추천 드립니다.궁금한 내용 있으시다면언제든 아래 링크로 편안하게 '세금 문의' 진행해주세요.친절하고, 꼼꼼하게, 함께 고민해드리겠습니다.긴 글 읽어주셔서 감사합니다.서가세무회계 최혜경 세무사 드림.

안녕하세요 머털도사 절세도 사 김주성 세무사입니다 ^^오늘은 상속이 일어났을 때부터 시간대별 상속 절차에 대해서 설명드리겠습니다시간대별 상속 절차는?시점 해야 할 일상속개시일(사망일)·사망진단서 또는 시체 감아서 수취상속개시일 1개월 이내·사망신고 및 안심 상속 원스톱 서비스 신청·건강보험, 신용카드, 인터넷 등 고정지출 내역 정리상속개시일 3개월 이내·예금, 보험 지급 청구 및 계좌 내역 조회·상속포기 또는 한정승인 신고기한·사망 관련 유족연금, 반환 일시금, 사망일시금 등 청구·자동차 상속받지 않는 경우 말소 신청상속개시일 6개월 이내·상속재산의 시가 평가 기준인 거래가 액, 감정가액,수용가액등의 확정 마감일·외국인 토지 취득신고상속개시일이 속하는 달의 말일로부터 6개월 이내(상속세 세무서에 신고해야 하는 기한)·상속세 신고 및 납부·피상속인 종합소득세 신고 및 납부·상속재산의 취득세 신고 및 납부·피상속인 사업자등록 정정 또는 폐업신고·상속재산 협의분할 및 자동차 이전상속세 신고기한 다음 날부터 9개월 이내·이때까지 분할(등기) 한 경우 배우자가 실제 상속받은 재산으로 인정하여 배우자공제 가능·상속세 결정을 위한 세무조사 시작1. 상속개시일(사망일) 당시①장례식장 예약하고 장례식 비용영수증을 챙겨두어야 합니다.②장례식 이후사망진단서를 수취해야 합니다.2. 상속개시일로부터 1개월 이내①구청에사망신고를 해야 합니다.→사망자와 동거하는 친족이사망 사실을 안 날로부터 구청에 1개월 이내에 해야 합니다.신고기한 이후에 해도 효력은 발생되나, 과태료 5만 원이 부과됩니다.②구청에안심 상속 원스톱 서비스를신청해야 합니다.→시·군·구청 또는 주민센터에 사망신고 시 안심 상속 원스톱 서비스를 신청해서 상속의 권한이 있는 자가 사망자의 재산조회를 통합 신청할 수 있게 해야 합니다.→해당 서비스를 신청하게 되면 피상속인의 금융 재산 인출 거래가 정지됩니다. 따라서 급한 자금이 있다면미리 인출한 후에 사망신고 및 안심 상속 원스톱 서비스를 신청하는 것이 좋습니다→사망일이 속한 달의 말일로부터 1년 이내 구청이나 주민센터 및정부 24 온라인(온라인 신청은사망신고처리 완료 후에만 가능)에서 신청 가능합니다.→다음의 재산을 조회할 수 있습니다.·지방세 정보(체납액, 고지세액, 환급액)·자동차 정보(소유 내역)·토지정보(소유 내역·국세 정보(체납액, 고지세액, 환급액)·금융거래 정보(은행, 보험 등)·국민연금 정보(가입 및 대여금 채무 유무)·공무원연금 정보(가입 및 대여금 채무 유무)·사학연금 정보(가입 및 대여금 채무 유무)·군인연금 가입 유무·건설근로자 퇴직공제금 정보(가입 유무)·건축물 정보(소유 내역)☆안심 상속재산에서 조회한 금융 재산은 사망일 잔액이 아닌 신청일 현재 잔액이 나옵니다. 또한 휴면계좌는 나오지 않습니다.→처리기한은 아래와 같습니다·7일 이내: 지방세 체납세액 ·고지세액·환급액, 토지 소유 내역 정보 등.·20일 이내:국세, 금융거래, 국민연금·공무원연금·사립학교 교직원 연금 정보 등.③금융 감독원 상속인 금융거래 조회 활용하기→금융감독원 사이트에서 조회 신청을 받아 각 금융회사에 대한 피상속인의 금융거래 여부를 확인할 수 있습니다.→휴면계좌까지 다 조회됩니다. ④고정 지역 내역 조회→건강보험, 신용카드, 통신료 등을 조회해서 보관합니다.3. 상속개시일로부터 3개월 이내①예금 및 보험 지급 청구 및 금융거래 상세내역 준비→금융감독원 사이트에서 조회한 은행 및 잔액을 기준으로 시중은행에 방문하여 10년 치 통장 거래내역을 엑셀로 받아오시고, 보험사에 보험금 청구하시고, 증권사에 주식 잔액 증명서 등을 받아오시면 됩니다.→사망 관련 유족연금, 반환 일시금, 사망일시금 등을 국민연금 공단에서 신청하여 수령하시면 됩니다.②상속 포기 또는 한정승인→상속포기 또는 한정승인은상속이 개시된 것을 안 날로부터 3개월 이내에가정법원에서 하시면 됩니다③피상속인 자동차 상속 말소 신청 및 그 와 업무→피상속인의 자동차를 상속받지 않으려면 상속 말소 신청을 상속개시일로부터 3개월 이내에 해야 합니다. 상속 말소 신청을 하지 않으면 10일 이내에 5만 원, 그 이후 1만 원씩 추가되어 최대 50만 원의 범칙금이 부과됩니다4. 상속개시일로부터 6개월 이내-상속개시일인 평가 기준일 전후 6개월 이내에 시가를 확인할 수 있는 다음 시가 인정 사유가 존재해야 합니다.①거래가 액의 경우에는 매매계약일②감정가액의 경우에는 가격산정 기준일과 감정가액 평가서 작성일 모두→만약 상속개시일이 2024.03.15일이면 감정평가서 작성일도 반드시 6개월 이내인 2024.09.15일 이전에 작성되어야 합니다 만약 2024.09.16일~30일 사이에 작성 시 세무서에서는 그 감정가액이 적정한지 평가심의위원회에 심의해버립니다.③수용보상가액·경매·공매가 액의 경우에는 그 가액이 결정된 날5. 상속개시일이 속하는 달의 말일로부터 6개월 이내.①피상속인의 상속세 신고 및 납부까지 완료해야 합니다.②구청에서 상속 부동산에 대해서 취득세 신고 및 납부도 완료해야 합니다.→실무적으로 취득세를 납부할 돈이 없다면 납부는 나중에 하더라고 신고는 반드시 하셔서무신고가산세 20%를 피하는 것이 유리합니다.③피상속인의 상속개시일 전까지의 종합소득세 신고를 해야 합니다.④상속 재산 중 자동차가 있다면 구청에 소유권이전등록 신청기한입니다.6. 상속개시일이 속하는 달의 말일로부터 6개월 이내①배우자 상속 공제를 적용받기 위해서는 상속세 신고기한의 다음날부터 9개월이 되는 날까지 상속인 간상속재산 협의분할을 통해서 배우자 몫의 상속재산을 분할(등기·등록·명의개서 등을요하는 경우에는 등기·등록·명의개서 등이 되어야 합니다) 하고, 상속재산의분할 사실을 납세지 관할세무서에 신고해야 합니다.②상속세 신고기한 이후 9개월 이내에는 상속세 결정을 위해서 과세관청에서 상속세 조사를 하게 됩니다.→그러나실무적으로는 상속세 신고 후 2년이 지나서 세무조사가 오는 경우가 있으므로 유의하셔야 합니다.★상속세 신고 시 필요한 준비물은 아래 블로그를 참고해 주시면 됩니다. ★https://blog.naver.com/totwm/223152953044[상속세전문세무사][마곡 상속세 전문세무사][강서구 상속세 전문 세무사] 상속세 신고시 필요한 준비서류안녕하세요 머털도사 절세도사 김주성 세무사입니다 ^^ 오늘은 상속세 신고에 필요한 준비서류에 대해서 설...blog.naver.com이상입니다!취득세 양도세 상속세 증여세 관련 문의사항이나 신고업무 의뢰에 관련해서 궁금하신 것은 아래의 네이버 엑스퍼트를 이용해서 상담 주시면 친절, 신속, 정확하게 상담해 드리겠습니다.https://naver.me/xqf2QCoi양도세 상속세 증여세 상담 : 네이버 엑스퍼트엑스퍼트: 양도세, 상속세,증여세, 취득세 ,종합부동산세, 재산세, 법인세, 종합소득세,부가가치세등에 대해서 문의해주시면 신속,정확하게 친절히 설명해드리겠습니다.naver.mehttps://open.kakao.com/o/gL55goKd자연세무회계 컨설팅 양도/상속/ 증여 상담방자연세무회계컨설팅 김주성세무사 양도/상속/증여 상담방open.kakao.com태그#강서구상속세전문세무사#마곡상속세전문세무사#강서구증여세전문세무사#마곡증여세전문세무사#강서구양도세전문세무사#마곡양도세전문세무사#강서구부동산전문세무사#마곡부동산전문세무사#일산김포부천상속세전문세무사#강남상속세전문세무사#상속절차#상속세신고절차#상속시해야할일#상속세절차#상속등기절차 태그수정

1. 원리​우리나라 상속세는 유산과세형이라는 과세방식을 취하고 있습니다. 상속형태에 따라 세금이 달라지는 부분도 있지만 큰 틀에서 볼 때는 상속인이 얼마나 상속받는지에 크게 관계없이, 피상속인 상속개시일 현재 재산에 대해 10∼50%의 누진세율을 적용하여 세금부터 도출하고, 이후에 상속인들이 가져가는 재산 비율만큼 세금도 배분되는 구조입니다.​그러면 피상속인으로서는 내가 떠나는 날에만 재산이 적을 수록 상속세 누진세율에 따라 세금도 줄겠다는 생각을 하면서, 끝이 임박했다는 것을 느끼면 상속재산을 미리 증여하여 자식들 상속세 부담을 덜어주려 합니다. 왜냐하면 증여세는 증여하는 시기의 그 증여재산에 대해서만 세율이 부과되어 누진세율이 분산되기 때문입니다.​이러한 조세회피를 방지하고 조세부담에 있어서의 상속세와 증여세의 형평을 유지하기 위하여, [상속개시일 전 10년 이내에 상속인이 피상속인한테 증여받은 재산가액], [전 5년 이내에 상속인 외의 자가 피상속인한테 증여받은 재산가액]은 증여가 아닌 [사전 상속]으로 보고, 상속세 과세가액에 도로 가산하여 상속세를 계산합니다. 그리고 예전에 냈던 증여세는 이중과세 방지를 위해 세액공제합니다.​말이 어려운데 예를 들어 봅니다. 고령의 A는 배우자와 2명의 자녀가 있는데, 60억원 규모의 재산을 가지고 있습니다. 이때 A가 그냥 사망하게 되면, 60억에 대해 최소한의 공제액 10억원을 제외하고 세율 50%가 적용되어 20.4억이라는 막대한 상속세가 부과될 것입니다. 그래서 A는 사망하는 날에만 재산이 없으면 된다는 생각에, 미리 30억 만큼의 재산을 3명의 가족에게 증여하기로 계획을 세우게 됩니다. 그러면 상속세는 6.4억원으로 줄고, 증여세는 5.1억이 늘어 도합 11.5억원으로 세금부담을 줄일 수 있겠다는 계산입니다.​그런데 이때 A가 배우자, 자녀에게 사전증여를 한 지 10년도 지나지 않아 사망하게 되면, [30억 + 30억 = 60억]에 대해서 도로 20.4억이라는 상속세가 부과되고 증여세액 5.1억은 세액공제하여, 마치 선납세금인 것처럼 취급합니다. 그래서 총 부담이 20.4억으로 회귀합니다. 사전증여를 한 것이 아무 소용이 없게 됩니다. 만약 A가 추후 상속인이 될 자가 아닌, 손주, 형제, 본인 회사(상속인이 아닌 자)에 재산을 사전증여한다면 이때는 기간이 5년으로 단축되어, 증여일로부터 5년 이내에 사망하면 도로 상속세로 부과하고, 5년이 지나면 합산하지 않습니다. 그러니까 사전증여라는 방법은 부모님께서 적어도 5년 ~ 10년은 거뜬한 경우에나 쓸 수 있는 방법이 됩니다.​안타깝게도 실무에서 상속세 상담을 받을 때는, 대부분 부모님이 5~10년을 살 수 있을지 확신이 없는 경우가 많습니다. 사람 일이라는 것은 알 수가 없는 법이기는 하지만 그런걸 제외하고도 80이 넘은 고령이든가, 병중에 있거나 하여 5~10년이 애매한 경우가 참 많습니다. 젊을 때 좀 진작에 와서 상담을 받으면 좋지 않을까요? 그게 쉽지 않습니다. 부모님이 젊을 때는 자식 입장에서는 아직 정정하신 부모님의 사망을 전제로 재산의 귀속을 논하는 상속세 상담을 받는 것이 참으로 불효스러운 행동이 되어 차마 입에 올릴 수 없고, 부모 스스로도 자신의 죽음이 아직 멀었다고 생각하기 때문에 죽음 이야기를 듣고 싶어하지 않습니다. 그래서 상담이 이루어지지 않습니다.​상속세 및 증여세법 제13조(상속세 과세가액)① 상속세 과세가액은 상속재산의 가액에서 제14조에 따른 것을 뺀 후 다음 각 호의 재산가액을 가산한 금액으로 한다. 이 경우 제14조에 따른 금액이 상속재산의 가액을 초과하는 경우 그 초과액은 없는 것으로 본다.1. 상속개시일 전 10년 이내에 피상속인이 상속인에게 증여한 재산가액2. 상속개시일 전 5년 이내에 피상속인이 상속인이 아닌 자에게 증여한 재산가액​상속세 및 증여세법 제28조(증여세액 공제)① 제13조에 따라 상속재산에 가산한 증여재산에 대한 증여세액(증여 당시의 그 증여재산에 대한 증여세산출세액을 말한다)은 상속세산출세액에서 공제한다. 다만, 상속세 과세가액에 가산하는 증여재산에 대하여 「국세기본법」 제26조의2제4항 또는 제5항에 따른 기간의 만료로 인하여 증여세가 부과되지 아니하는 경우와 상속세 과세가액이 5억원 이하인 경우에는 그러하지 아니하다.​​2. 실무에서 궁금해하는 점​1) 안 되도 본전?​이런 생각을 할 수도 있습니다. 어차피 상속으로 도루묵이 된다고 해도, 사전증여 해서 부모님께서 10년을 버티면 좋고, 안 되면 하는 수 없이 상속세를 내면 되니 밑져야 본전 아닐까? 그런데 그렇지가 않습니다. 실은 사전증여재산이 있으면 상속세 과세가액에 합산될 뿐만 아니라, 상속 공제의 한도를 갉아먹어서 사전증여를 안 하니만 못하게 될 수도 있습니다.​원래 상속공제는 상속당시의 전 재산까지도 다 공제를 시켜 결과적으로 과세표준을 0으로 만들 수도 있지만요, 사전증여가 있는 경우에는 증여세 과세표준만큼 상속공제의 한도가 감소하게 되어, 결과적으로 증여세 과세표준 이상만큼은 반드시 상속세를 나오게 만드는 결과를 가져옵니다.​예를 들어 배우자 있는 자가 10억의 자산을 상속하는 경우 상속공제가 10억까지 적용되어 상속세액은 0이 됩니다. 그런데 그 자가 5억원은 상속개시일에 소유하고 있었고, 5억원은 손주에게 사전증여를 했다가 5년이 넘지 않아 상속세로 다시 부과되게 되었다면 경우가 다릅니다. 상속세 과세가액은 똑같이 10억이지만, 상속공제의 한도가 10억에서 사전증여의 과세표준 4.5억원(5억 - 0.5억)만큼 삭감되어 5.5억만 적용할 수 있게 됩니다. 그래서 4.5억원에 대해 상속세가 나오게 됩니다. 사전증여를 안 하니만 못하게 됩니다. 제 경험상 하나의 재산이 본래의 상속재산이냐 사전증여재산이냐에 따라 세액이 5천만원이 차이 났던 경우도 있었습니다. 실무에서 이렇게 간단히 설명될 것은 아니지만, 하여튼 안 되도 본전이라는 심정으로 접근할 문제는 아닙니다. ​상속세 및 증여세법 제24조(공제 적용의 한도)제18조부터 제23조까지 및 제23조의2에 따라 공제할 금액은 제13조에 따른 상속세 과세가액에서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 가액을 뺀 금액을 한도로 한다. 다만, 제3호는 상속세 과세가액이 5억원을 초과하는 경우에만 적용한다.1. 선순위인 상속인이 아닌 자에게 유증등을 한 재산의 가액2. 선순위인 상속인의 상속 포기로 그 다음 순위의 상속인이 상속받은 재산의 가액3. 제13조에 따라 상속세 과세가액에 가산한 증여재산가액(제53조 또는 제54조에 따라 공제받은 금액이 있으면 그 증여재산가액에서 그 공제받은 금액을 뺀 가액을 말한다)​​2) 사전에 증여가 있었는데 신고하지 않은 경우​​위의 경우는 사전증여재산가액이 하나도 없을 때 상속세 절감을 위해서 사전증여를 해볼지를 고민하는 문제였다면, 이미 상속이 개시된 경우는 지난 10년 사이의 사전증여금액을 어떻게 처리할지가 고민입니다. 부모님이 돌아가신 날 이전으로 10년 이내에 금전 증여가 있었다면 어떨까요? 대부분의 상속인은 부모님께 잠깐 빌렸다거나, 과거에 부모님께 편의상 맡긴 돈을 회수했다거나, 부모님께 오랜기간 드렸던 용돈에 대해 부모님께서 어느날 목돈을 만들어 보전해주셨다거나 그런 사정이 있습니다. 그렇다 보니 당연히 증여라는 생각은 하지 않고 신고도 하지 않습니다. 이럴 때 증여가 아니라고 증명하는 방법이 가장 좋을텐데요, 그것은 뒤에서 설명하고, 증여가 명백한 경우에는 증여재산가액이 상속세 과세가액에 합산됩니다.​그런데 증여에 대해 증여세를 냈고, 상속재산에 가산하면서 증여재산공제를 한다는 건 알겠는데, 과거에 증여세를 신고한 적이 없다면 어떻게 해야할까요? 그런 경우 이제 와서 증여에 대해 기한후신고를 먼저 하면서 증여세와 가산세를 내고, 다시 그 금액을 그대로 상속세액에서 공제하는 방법을 써야 합니다. 그런데 그 증여가 10년 이내의 것이니, 만약 8년 ~ 9년 이전의 증여라면, 가산세가 왕창 나오게 되는 결과가 됩니다. 상속세액에서 차감하는 증여세액은 증여세 산출세액을 말하기 때문에 가산세는 상속세액에서 빼지 않습니다. 그래서 안타까운 결과로 이어지기도 합니다.​상속세 및 증여세법 기본통칙 13-0…3 [상속세 과세가액에 가산하는 증여재산에 대한 과세방법]법 제13조 제1항에 따라 상속세 과세가액에 가산하는 증여재산에 대하여 증여세가 부과되지 아니한 경우에는 해당 증여재산에 대하여 증여세를 먼저 과세하고, 그 증여재산가액을 상속세 과세가액에 가산하여 상속세를 부과한다.(2011.05.20 개정)​​3. 판례​사전증여가 아니었다고 인정받는다면, 증여세 기한후신고 및 가산세도 면할 수 있고, 상속공제 한도도 지킬 수 있습니다. 그러려면 가족끼리 오간 금전에 대해서 증여가 아니라고 인정받을 수 있어야 합니다. 아래에서는 가족끼리 금전거래가 증여가 아니라고 본 판례들입니다.​1) 피상속인이 금융거래를 할 수 없어서 관리 편의상 가족이 이체받은 경우​돌아가신 분께서 정신질환이 있었거나 신체에 장애가 있어 금융거래를 할 수 없는 상황인데, 아무리 가족이라도 피상속인 명의의 카드나 계좌를 쓰는데 제약이 있기 때문에 가족명의로 이체시켰다가 지출하는 경우가 있습니다. 이런 경우에는 사전증여가 아니라고 보았습니다. ​조심2020서1416(2020.07.20)2009년 피상속인이 정신병 등으로 직접 금융거래를 할 수 없는 상황이므로 피상속인 명의의 토지보상금 관련 금융자산을 위탁관리하며 피상속인의 생활비 등으로 사용하였고, 피상속인의 토지보상금을 청구인 OOO명의의 계좌로 이체한 것은 가족 전체의 생활비 및 피상속인 등의 질병치료비로 사용하기 위해서였다. 즉, 피상속인의 계좌에서 청구인 OOO계좌로 이체된 자금은 피상속인과 청구인, 피상속인의 아버지인 OOO 동일한 세대의 구성원으로서 하나의 경제공동체 내에서 상호 부양을 위하여 관리의 편의상 청구인 OOO에게 이체된 것이고, 동 자금은 병원비, 생활비 등으로 구분 없이 상황에 따라 사용되었으며, 이외에도 피상속인의 질병치료를 위하여 각종 굿, 각 병원에의 치료, 진료비, 요양원 왕래비, 간식비 및 사식비 등으로 사용됨은 물론 인근 피해주민들에 대한 사례금 등으로도 지급되었다. 위와 같이 청구인 OOO가족을 책임지는 사람으로서 평생 가족들의 질병치료를 위하여 온갖 노력을 다하였으며, 배우자 OOO자녀인 피상속인 두 사람 모두 치매인 상태에서 혼자 힘으로 가족을 돌본다는 것은 거의 불가능하여 다른 자녀들을 포함한 가족 모두가 함께 피상속인을 보호·관리하였는바, 「민법」 제947조에 따르면 청구인 OOO자력 또는 근로 등 독립적인 생활이 불가능한 피상속인에 대한 부양의무가 있고, 배우자인 OOO또한 치매 등 거동이 불편한 상태이므로 피상속인은 상호 부양의무가 있으므로 피상속인의 통장 인출금(현금 등)과 청구인 OOO에게 송금된 자금의 현금인출 등은 소득이 없는 세대 구성원 간에 생활자금을 공동으로 지출하여 생활한 것이지 세법상 증여에 해당하는 부의 무상이전 또는 부의 증식에 해당하지 않으므로 증여재산이라 할 수 없다.​조심2018서4995(2020.06.12) 먼저 쟁점①에 대하여 살피건대, 부부 사이에서 일방 배우자 명의의 예금이 인출되어 타방 배우자 명의의 예금계좌로 입금되는 경우에는 증여 외에도 단순한 공동생활의 편의, 일방 배우자 자금의 위탁 관리, 가족을 위한 생활비 지급 등 여러 원인이 있을 수 있으므로 그와 같은 예금의 인출 및 입금사실이 밝혀졌다는 사정만으로는 경험칙에 비추어 해당 예금이 타방 배우자에게 증여되었다는 과세요건사실이 바로 추정된다고 할 수 없다고 할 것인바(대법원 2015.9.10. 선고 2015두41937 판결), 이 건의 경우 처분청은 청구인이 쟁점금액을 친인척 및 지인들에게 사적으로 사용하였다고 하면서 관련 혐의내역을 제시하고 있으나, 청구인은 해당 금액이 거의 회수되었고 나머지는 같이 간병하던 처형과의 소액거래에 불과하다고 소명하고 있으며, 적요란 기재사항은 금전소비대차의 귀속주체가 청구인이라는 과세요건사실에 대한 직접적인 근거로 보이지 아니하는 점, 피상속인은 교통사고 이후 사지마비 상태에서 사망시까지 14년간 계속하여 병원치료를 받는 등 외부활동이 어려워 금융 관련 업무를 청구인이 대리할 수밖에 없었던 것으로 보이는 점, 상속으로 이전될 고액 예금을 자녀가 아닌 청구인에게 사전증여한 것으로 보기는 어려운 점(조심 2014서4080, 2015.1.2., 같은 뜻임) 등에 비추어 쟁점금액을 이체 받은 청구인 명의의 금융계좌가 정상적인 경제활동이 불가능한 피상속인을 대리하기 위하여 개설된 차명계좌 내지 위탁관리계좌로서 이를 실질적으로 관리·운용한 자가 피상속인이었는지 여부 등에 대하여 처분청으로 하여금 재조사하게 하여 그 결과에 따라 상증세법 제13조 제1항 제1호 적용 여부를 결정하도록 하는 것이 타당하다고 판단된다.​조심2015중1023(2015.04.27)먼저, 주위적 청구에 대하여 살피건대, 예금청구권은 권리의 이전이나 명의개서 등을 요하는 재산이 아니므로 단지 예금주 명의의 예금계좌에 입금되었다고 하여 바로 당해 명의자에게 증여세를 과세할 수 있는 것은 아니며, 또한 예금주 명의의 예금계좌를 배우자가 사실상 관리·사용하여 왔고 예금의 실질적인 귀속자도 배우자로 인정되는 경우에는 금융기관이 누구를 소유자로 믿었는가에 관계없이 당해 예금을 실질적으로 지배하고 있는 자를 소유자로 보아야 할 것인바, 쟁점예금 계좌개설당시 피상속인이 암 투병중이어서 외부활동이 어려워 금융관련 업무를 청구인이 대리하였고 간이식 수술시 예금인출의 편의를 위해 청구인 명의로 예금을 가입한 것으로 보이는 점, 쟁점예금의 원천이 피상속인의 부동산 매각대금이고 청구인이 개인적 용도로 쟁점계좌에서 예금을 인출하여 사용한 사실이 확인되지 않는 점, 청구인이 쟁점예금을 피상속인의 차명재산에 해당한다고 보아 상속재산으로 신고한 점, 쟁점예금을 사전증여재산으로 보더라도 상속세에서 금융재산 상속공제액 정도의 차이만 있어 이러한 이득을 얻기 위해 쟁점예금을 상속재산으로 신고한 것으로 보기 어려운 점 등에 비추어 쟁점예금은 피상속인의 간이식 수술시 금융관련 업무를 청구인이 대리하기 위하여 개설한 차명계좌 또는 단순한 위탁관리계좌로서 피상속인의 상속재산으로 봄이 타당하다 할 것이므로, 쟁점예금을 사전증여재산으로 보아 금융재산 상속공제를 부인하여 청구인에게 상속세를 과세한 처분은 잘못이 있는 것으로 판단된다.​​2) 가족이 이체받았지만 입출금 내역을 볼 때 차용으로 보이는 경우​2개월이라는 짧은 시간 내에 가족 사이에 입출금액이 오갔고, 당시 부동산을 취득하는 등의 사정이 있었던 것으로 보아 필요에 따라 자금을 융통한 것으로 보고 사전증여가 아니라고 인정해준 케이스입니다.​조심2013서1340(2013.11.06)살피건대, 가족간에 차용증 등의 작성없이 금전소비대차한 경우라도 실제로 상환하였다면 금융거래를 통하여 변제된 객관적 사실만큼 구체적인 것은 없다고 할 것인바(조심 2010서1622, 2010.10.11. 참조), 피상속인이 쟁점부동산을 OOO원(재산세 등 포함)에 취득할 당시에 청구인 명의의 계좌에서 현금 또는 수표로 출금하여 지급한 것으로 나타나는 점, 쟁점금액은 2개월에 OOO원 정도가 반복적으로 입금(월 OOO원 정도)된 점 등으로 볼 때, 쟁점금액은 가족간 상호필요에 따른 자금을 융통을 한 것으로 보이므로 처분청이 쟁점금액을 사전증여재산으로 보아 이 건 상속세를 과세한 처분은 잘못이 있는 것으로 판단된다.​그러므로 상속세를 신고하면서 사전증여재산이 아닌데도 그렇게 보일 여지가 있는 경우에는, 불이익을 피하기 위해 사전증여재산이 아니라는 증거를 최대한 준비하는 것이 중요하다고 하겠습니다.

몇 년 전 SNS상에 ‘수저론’에 대해 이슈가 된 적이 있었다. 이슈가 된 해당 수저론의 기준에 따르면 ‘금수저’는 자산 20억원 이상 또는 가구 연 수입 2억원, ‘은수저’는 자산 10억원 또는 가구 연 수입 8000만원, 자산 5억원 또는 가구 연 수입 5500만원은 ‘동수저’에 각각 해당한다.KB국민은행 리브부동산에서 발표한 ‘월간 주택가격동향’에 따르면 작년 12월 기준 서울 아파트 중위가격은 12억 5000만원으로 10억원을 훨씬 넘어서는 수준이다. 이 말은 곧 서울에 아파트를 소유하고 있는 사람 중 절반 이상이 ‘수저론’에 따를 때 ‘은수저’에 해당한다는 것이다.부동산 가격이 올라 10억원의 상속공제는 상속세를 면하거나 줄이기에 어림없는 금액이 되었다. [사진 pxhere]대한민국의 사망률은 몇 년 전이나 지금이나 크게 달라지지 않았다. 그러나 최근 상속세 관련 문의는 부쩍 많아진 것을 체감할 수 있는데, 그만큼 상속세에 대한 관심이 높아졌다는 것을 알 수 있다. 이에 대한 가장 주요한 원인을 하나 꼽자면, 단연 부동산 가격의 폭등이다.부동산 가격 상승과 상속세상속세 과세표준은 상속재산가액에서 상속공제 등을 차감하여 계산한다. 많은 사람이 상속공제는 기본적으로 10억원이라고 알고 있다. 이는 일괄공제 5억원과 상속인 중 배우자가 있을 경우 배우자 상속공제의 최소금액인 5억원을 합산한 금액이다.불과 수년 전까지만 하더라도 피상속인이 서울에 아파트 한 채와 소정의 재산을 남기고 사망하더라도 상속세 납부 금액이 발생하지 않거나 발생하더라도 크게 발생하지 않았다. 이는 상속공제의 효과로 해당 상속재산가액이 상속공제의 문턱을 넘어서지 못했기 때문이다. 그러나 이제 10억원의 상속공제는 상속세를 면하거나 줄이기에 어림도 없는 금액이 되었다.고작 집 한 채 물려받았는데 상속세?한번은 상담을 받던 어떤 납세자가 ‘공시가격 10억원 안 넘는 아파트 한 채 상속받았는데 상속세 안 나오죠’라고 질문을 한 적이 있었다. 부동산을 증여받거나 상속받은 경우 취득세를 납부하게 되는데, 증여 또는 상속으로 인한 취득은 실제거래가액이 없으므로, 취득세 과세표준을 일반적으로 시가표준액(기준시가)으로 하다 보니 상속재산가액도 그렇게 평가하는 것으로 생각하는 것 같다.상속재산가액은 시가로 평가하는 것이 원칙이다. 여기서 시가에는 유사매매사례가액을 포함하는데, 피상속인이 부동산을 오래 보유하고 있다가 상속할 때 해당 부동산이 아파트라면 유사매매사례가액이 있을 가능성이 매우 높다. 서울의 고가 아파트 1채만 물려받더라도 억 단위의 상속세는 우습게 발생하는 이유가 여기에 있다.사전증여재산의 기습부동산 가격의 급등으로 생각지도 못했던 상속세가 발생하는 것에 대해서는 납세자 입장에서 어떻게든 이해하고 넘어간다고 해도, 상속세 신고 또는 상속세 세무조사에서 넘어야 할 큰 산이 존재하는데, 그것은 바로 사전증여재산이다.사전증여재산은 피상속인의 사망 전 10년간 상속인에게 증여한 자산을 말하는데, 상속재산가액에 해당 재산가액도 합산이 되어 상속세가 부과된다. 따라서 사전증여재산의 규모가 얼마인지에 따라 상속세 납부세액이 완전히 달라진다.피상속인의 사망신고가 이루어지면, 사망 직전 10년간의 금융거래내역이 국세청에 통보가 되고 국세청은 이에 대해 조사를 하게 된다. 이 과정에서 과거에 신고하지 않은 사전증여재산이 발견되면 상속재산가액에 포함되는 것은 물론이고 무신고에 대한 가산세까지 발생한다.상속은 갑작스럽게 개시되는 경우가 많고 상속세에 대한 대비가 이루어지지 않는다면, 잠자고 있던 사전증여재산의 기습으로 감당하기 힘든 거액의 상속세가 발생하고 피상속인이 평생 일구어 놓은 상속재산이 한순간에 공중분해 될 수 있다.대비전략 및 절세전략상속세에 대한 대비는 피상속인이 생전에 미리 해두는 것이 바람직하다. 피상속인의 재산 현황을 가장 잘 아는 것은 본인이고 피상속인이 살아 있음에도 상속인들이 피상속인의 사망을 전제로 계획을 세우는 것은 불편한 상황이 될 수 있기 때문이다.상속세를 대비할 때는 절세만이 아닌 상속인들 간의 화목을 유지할 수 있는 측면을 고려하는 것이 무엇보다 중요하다. 따라서 이를 고려하여 미리 증여하거나 유언장을 작성하는 것도 좋은 방법이다.증여할 때는 10년 단위마다 증여재산공제를 활용하여 증여세 부담을 없애거나 낮추어 자녀들에게 자금원천을 만들어 주는 방법을 많이 사용한다. 이렇게 마련한 목돈으로 자녀는 해외주식 등을 매수하여 장기적인 시세 차익을 통해 더 큰 목돈을 만들어 추후 성년이 되었을 때 다양한 방법으로 활용할 수 있다. 또한 주식의 경우 가치가 낮아진 시점을 이용하여 증여하고 부동산의 경우에는 잠재적 가치가 높은 것부터 증여하는 것도 좋은 절세 방법이다. 그 밖에 손자녀에게 곧바로 증여하는 것도 절세 방법으로 많이 알려져 있다.

안녕하세요 머털도사 절세도사 김주성 세무사입니다^^오늘은 어제(2026년 8월 26일) 행정안전부가 확정·발표한 「2026년 지방세제 개편안」 중에서, 자산가와 법인 오너분들이 반드시 짚고 넘어가셔야 할 내용들을 정리해 드리겠습니다.■ 먼저, 지금 단계가 어디인지부터 확인하셔야 합니다-행정안전부는 2026년 8월 26일 지방세발전위원회를 열어「2026년 지방세제 개편안」을 확정·발표했습니다.8월 27일부터 9월 23일까지 입법예고를 거쳐, 10월 말 국회에 제출될 예정입니다.-즉 지금 나온 내용은 어디까지나 '정부안'입니다. 지난 8월 3일 기획재정부(재정경제부)가 발표한 국세 분야 2026년 세제개편안과 마찬가지로, 국회 심의 과정에서 내용과 시행시기가 바뀔 수 있다는 점을 전제로 읽으셔야 합니다.-이번 개편의 방향은 네 갈래입니다.①민생·공동체 경제 지원 ②지역 주도 균형성장 뒷받침 ③합리적 과세체계 구축 ④신뢰받는 납세환경 조성입니다.-실수요자와 청년, 비수도권·인구감소지역에는 감면을 늘리고, 고급주택·사치성재산·법인의 저활용 토지에는 과세를 강화하는 이른바 '선택적 감세·증세' 구조입니다. 자산가 입장에서는 후자 쪽이 훨씬 중요합니다.· · ·■ 고급주택 취득세 중과, 기준은 올라가지만 '공용면적 우회'는 막힙니다-이번 개편에서 가장 눈에 띄는 항목입니다.현행 지방세법상 일정 면적을 넘으면서 공시가격 9억원을 초과하는 주택은 고급주택으로 분류되어 취득세 표준세율에 8%p가 중과됩니다(지방세법 제13조 제5항, 시행령 제28조 제4항).첫째, 가격 기준이 공시가격 9억원에서 12억원으로 올라갑니다.-그동안 집값이 오르면서 고급주택 기준이 현실과 맞지 않는다는 지적이 계속 있었습니다. 정부는 이를 반영해기준을 12억원(시가 기준 약 18억원 수준)으로 상향하기로 했습니다. 기존에 아슬아슬하게 중과 대상에 걸리던 주택 상당수가 빠지게 됩니다.둘째, 면적 기준은 지역별로 달라집니다.-현행 기준은단독주택은 건물 331㎡ 또는 토지 662㎡ 초과, 공동주택은 245㎡(복층 274㎡) 초과입니다. 개정안은수도권은 현행을 그대로 두되, 비수도권은 현행 대비 150% 수준으로 완화합니다. 지방 대형 주택의 중과 부담을 덜어주는 취지입니다.셋째, 반대로 공용면적을 이용한 회피는 차단됩니다.-이 부분이 실무상 가장 중요합니다. 지금까지 공동주택의 고급주택 면적을 계산할 때 전체면적에서 공용면적을 빼되 그 한도가 없었습니다. 그래서초고가 주택일수록 공용면적을 크게 설계해 245㎡ 기준을 피해가는 사례가 있었습니다.-개정안은 제외할 수 있는공용면적의 한도를 '전용면적의 100% + 필수 설치 시설면적'으로 설정하고, 그 한도를 넘는 초과면적은 전용면적으로 간주하도록 했습니다. 공용면적을 아무리 늘려도 일정 선을 넘으면 오히려 전용면적으로 잡혀 중과 대상이 된다는 뜻입니다.-적용 시기도 반드시 확인하셔야 합니다.2026년 10월 1일 이후 신규 주택 취득분부터 적용되며,2026년 8월 26일 이전에 매매계약(공동주택 분양계약 포함)을 체결한 경우에는 종전 규정이 적용됩니다.-정리하면, 공시가격 9억~12억 구간의 주택을 매수하실 분에게는 유리한 개정이지만, 공용면적이 넓게 설계된 대형 평형을 보유·매수하실 분에게는 불리하게 작용할 수 있습니다. 계약 시점과 물건의 면적 구성을 함께 따져보셔야 합니다.· · ·■ 실수요 주택 관련 3가지 변화첫째, 생애최초 주택 취득세 감면이 확대됩니다.-40세 미만 청년층의 감면한도가 200만원에서 300만원으로 올라갑니다. 감면대상에는주거용 오피스텔이 추가됩니다.-특히 눈여겨보실 부분은 재적용 규정입니다.소형오피스텔이나 소형주택(아파트 제외, 전용면적 40㎡ 이하이면서 시가표준액 2억원 이하·수도권은 4억원 이하)을 소유했다가 처분한 경우, 1회에 한해 생애최초 감면을 다시 적용받을 수 있게 됩니다. 자녀에게 소형 물건부터 단계적으로 주거를 마련해 주려는 가정에서 활용도가 높은 조항입니다.둘째, 1세대 1주택 재산세 세율특례가 연장됩니다.-공시가격 9억원 이하 1주택자에 대해 표준세율(0.1~0.4%)보다0.05%p 낮은 세율을 적용하는 특례가 2029년 12월 31일까지 3년 연장됩니다.셋째, 일시적 2주택 종전주택 처분 유예기간이 단축됩니다.-이건 반대로 부담이 늘어나는 항목입니다.조정대상지역 내 종전주택을 보유한 상태에서 조정대상지역 주택을 추가 취득하는 경우, 취득세 중과 배제를 위한 종전주택 처분 유예기간이 현행 3년에서 2년으로 짧아집니다. 종전주택이 비조정대상지역인 경우에는 3년이 유지됩니다.-2026.10.01 이후 새롭게 취득하는 주택부터 적용함-2026.08.26 이전 신규주택의 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한경우 종전규정 적용합니다.-개편안은 양도소득세·종합부동산세도 함께 개정된다고 밝히고 있으므로, 갈아타기를 계획 중이시라면 지방세·국세를 한 화면에 놓고 매도 시점을 다시 잡으셔야 합니다.· · ·■ 상속·신탁 설계에 직접 영향을 주는 개정 : 유언대용신탁 과세체계 신설-최근 몇 년간 상속 설계 수단으로 유언대용신탁과 수익자연속신탁 활용이 크게 늘었습니다. 그런데 지방세 영역에서는 위탁자 사망 이후 수익권만 승계받는 수익자를 어떻게 과세할지에 대한 명문 규정이 사실상 비어 있었습니다.-이번 개편안은 이 공백을 메웁니다.-취득세는 위탁자 사망 후 수입수익권 등을 승계받는 수익자에 대해 '신탁재산의 취득'으로 간주하여 과세하는 규정을 신설합니다. 신탁을 거치지 않고 재산을 상속받는 상속인과 동일하게 취급하겠다는 취지입니다.-재산세는 수입수익권 등의 수익자를 납세의무자로 규정하는 조항을 신설합니다.-국세(상속세) 개정 내용과 연동되는 사항이므로,이미 유언대용신탁을 설정해 두신 분이라면 수익자 지정 구조와 예상 세부담을 다시 계산해 보실 필요가 있습니다. 신탁을 쓰면 상속 취득세가 없다 는 식의 설계는 앞으로 통하지 않는다고 보셔야 합니다.· · ·■ 법인이 보유한 토지, 재산세 부담이 커집니다-법인 오너분들께서 가장 크게 체감하실 항목입니다.첫째, 별도합산 기준이 강화됩니다.-현행은 건축물 가액이 그 부속토지 가액의 100분의 2 미만이면 별도합산에서 배제합니다. 개정안은 이 기준을 100분의 5 미만으로 올립니다(개인은 현행 유지).-별도합산에서 빠지면 종합합산으로 넘어가고, 종합합산은 세율 체계가 훨씬 무겁습니다.창고나 소규모 건축물만 올려둔 대형 부지, 이른바 '무늬만 사업용' 토지가 주 타깃입니다. 보유 필지별로 건축물 가액 대비 토지 가액 비율을 지금 미리 산정해 보시는 것이 좋습니다.둘째, 개발사업용 토지의 분리과세 적용기간에 상한이 생깁니다.-지금은 기간 제한이 없습니다.개정안은 도시개발사업용 10년, 산업단지 조성용 10년, 주택건설사업용 5년 이내로 적용기간을 정하고, 비수도권·인구감소지역에는 3년을 추가로 인정합니다. 아울러 분리과세 대상 토지 전반에 일몰기한을 신설해 주기적으로 점검하도록 합니다.-사업이 지연되면 저율의 분리과세가 끊기고 종합합산으로 전환된다는 의미이므로, 장기 표류 중인 개발사업 부지를 보유하고 계시다면 일정 관리가 곧 세금 관리가 됩니다.셋째, 비사업용 토지 양도차익에 대한 지방소득세 추가과세가 올라갑니다.-현행은 기본세율 + 1%p 추가과세인데,개정안은 기본세율 + 2%p로 상향합니다(국세 개정 반영). 2028년 이후 양도분부터 적용될 예정입니다.넷째, 사치성 재산 과세가 강화됩니다.-회원제골프장 및 고급오락장용 토지의 재산세 공정시장가액비율이 현행 70%에서 100%로 올라갑니다(일반 토지는 70% 유지). 또한 부동산을 취득한 후 5년 이내에 사치성 재산이 되는 경우도 감면 제외 대상에 포함됩니다.· · ·■ 상속 취득세 신고기한과 납세환경 관련 개정도 있습니다-실무에서 자주 마주치는 조항 몇 가지도 함께 정리해 드립니다.1. 상속 취득세 신고·납부기한-현행은 일반 6개월, 상속인이 외국에 거주하는 경우 9개월입니다.개정안은 피상속인이 외국에 거주한 경우에도 9개월을 적용하도록 확대합니다. 해외 거주 피상속인의 상속 사건은 재산 파악과 서류 확보에 시간이 걸리는 점을 반영한 것으로, 실무상 도움이 되는 개정입니다.2. 세무조사 거부·기피에 대한 제재 강화-거짓 진술이나 직무집행 거부·기피에 대한 과태료가 1회 200만원 / 2회 300만원 / 3회 이상 500만원에서, 1회 2,000만원 / 2회 3,000만원 / 3회 이상 5,000만원으로 대폭 상향됩니다.-여기에 더해 세무조사 장부·자료 미제출 시 이행강제금이 신설됩니다. 자산총액·매출액별로 1일 100만원에서 300만원까지 부과되며, 30일 이상의 사전 이행기간을 부여한 뒤 의무를 이행할 때까지 반복 부과가 가능합니다(과태료와 중복 부과는 금지).3. 사업소분 주민세 신고·납부 방식 전환-현행 신고·납부 방식에서 부과·징수 원칙으로 전환하고, 납세자가 고지 내용이 실제 현황과 다를 경우 정정 신고·납부를 선택할 수 있도록 합니다. 무신고 가산세 부담을 덜어주는 개정입니다.4. 실익 없는 압류자산의 즉시 압류해제 사유 추가-체납처분 중지 사유에 해당하는 경우, 압류금지재산을 압류한 경우가 즉시 압류해제 요건에 추가됩니다.· · ·■ 실무에서 지금 챙겨야 할 체크포인트1. 고급주택 매수는 '계약일'이 갈림길입니다.-2026년 8월 26일 이전 계약분은 종전 규정, 그 이후 취득분은 10월 1일부터 개정 기준이 적용됩니다. 공시가격 9억~12억 구간이라면 새 기준이 유리하지만, 공용면적을 크게 잡은 대형 평형은 오히려 중과에 걸릴 수 있습니다.2. 갈아타기 계획은 유예기간 2년 기준으로 다시 짜셔야 합니다.-조정 → 조정 조합은 처분 시한이 1년 줄어듭니다. 양도세·종부세 개정과 맞물리므로 국세·지방세를 함께 시뮬레이션해야 실수가 없습니다.3.유언대용신탁은 취득세·재산세까지 넣고 재설계하십시오.-신탁 구조를 짤 때 상속세만 보고 지방세를 빠뜨리면 예상 밖의 취득세가 나올 수 있습니다. 기존 설정분도 점검 대상입니다.4. 법인 보유 나대지·저활용 토지는 건축물 비율을 미리 계산하십시오.-2% 기준이 5%로 올라가면 별도합산에서 종합합산으로 넘어가는 필지가 늘어납니다. 건축물 신축·증축으로 비율을 맞출지, 매각할지, 용도를 바꿀지 지금부터 검토하실 시간이 있습니다.5. 비사업용 토지 매각 시점을 재검토하십시오.-지방소득세 추가과세가 1%p에서 2%p로 오르는 시점이 2028년 양도분입니다. 국세 양도소득세 개정 방향과 함께 매각 타이밍을 잡으셔야 합니다.6. 개발사업 부지는 인허가 일정이 곧 세금 일정입니다.-분리과세 적용기간(주택건설 5년, 도시개발·산단 10년, 비수도권·인구감소지역 +3년)을 넘기면 저율과세가 끊깁니다. 사업 일정과 보유세 부담을 연결해서 관리하셔야 합니다.· · ·참고 자료 및 관련 법령행정안전부 「2026년 지방세제 개편안」 (지방세발전위원회, 2026. 8. 26. 확정·발표 / 입법예고 2026. 8. 27.~9. 23.)지방세법 제13조 제5항 (고급주택 등 취득세 중과)지방세법 시행령 제28조 제4항 (고급주택의 범위)지방세법 제106조 (재산세 과세대상의 구분 - 종합합산·별도합산·분리과세)지방세법 제110조 (재산세 과세표준 및 공정시장가액비율)지방세법 제20조 (취득세 신고 및 납부기한)지방세특례제한법 제36조의3 (생애최초 주택 구입 취득세 감면)지방세법 제103조의3 (거주자의 양도소득에 대한 개인지방소득세 세율)기획재정부 「2026년 세제개편안」 (2026. 8. 3. 발표)