해외부동산 매각후 국내 반입

안녕하세요? 세무회계 장성의 신세무사입니다.오늘은 비거주자가 부동산 양도를 하게 될 경우의 매매계약, 등기이전 및 매각자금의 송금까지 전반적인 절차에 대해서 알아보도록 하겠습니다.1. 비거주자의 개념2. 납세의무3. 부동산양도신고확인서4. 부동산매각자금확인서5. 정리[비거주자 업무대행 후기]<https://blog.naver.com/jang-sung/223190679191>1. 비거주자의 개념거주자, 비거주자 의 개념에 대해서 명확히 알 필요가 있습니다.그리고, 대한민국의 국민으로서 외국의 영주권을 취득한 자, 또는 영주할 목적으로 외국에 거주하는 자를 재외국민이라고 하는데, 재외국민이라하더라도세법상 비거주자에 해당되는 지 여부를 판단하여야 합니다.1. 비거주자의 개념국내에 주소를 두거나 183일 이상의 거소를 둔 개인은 거주자라 하고, 거주자가 아닌 개인을 비거주자라 함 ※ 주소는 국내에서 생계를 같이 하는 가족 및 국내에 소재하는 자산의 유무 등 생활관계의 객관적 사실에 따라 판정 ※ 거소는 주소지 외의 장소 중 상당기간에 걸쳐 거주하는 장소로서 주소와 같이 밀접한 일반적 생활관계가 형성되지 아니하는 장소따라서,비거주자의 판정에 있어서 국내에 주소나 거소를 두었는지 여부가 중요합니다.(1) 국내에 거주하는 개인이 국내에 주소를 가진 것으로 보는 경우계속하여 183일 이상 국내에 거주할 것을 통상 필요로 하는 직업을 가진 때국내에 생계를 같이하는 가족이 있고, 그 직업 및 자산상태에 비추어 계속하여 183일 이상 국내에 거주할 것으로 인정되는 때(2) 국외에 거주 또는 근무하는 자가 국내에 주소가 없는 것으로 보는 경우외국국적을 가졌거나 외국 영주권을 얻은 자로서 국내에 생계를 같이하는 가족이 없고 그 직업 및 자산상태에 비추어 다시 입국하여 주로 국내에 거주하리라고 인정되지 아니하는 때(3) 외국을 항행하는 선박 또는 항공기의 승무원승무원과 생계를 같이하는 가족이 거주하는 장소 또는 승무원이 근무기간 외의 기간 중 통상 체재하는 장소가 국내에 있는 때에는 당해 승무원의 주소는 국내에 있는 것으로 봄(4) 거주기간의 계산국내에 거소를 둔 기간은 입국하는 날의 다음 날부터 출국하는 날까지로 함위에 말씀드린 비거주자의 개념에 부합하는지를 판단하는게 가장 먼저하셔야 할 일입니다.해당 사항을 판단하기 위해서는 출입국기록 등을 토대로 판단하며, 국내에 생계를 같이하는 가족의 유무, 직업 및 자산상태 등을 종합적으로 판단하기 위해서는 반드시 전문가의 도움을 받아 판단하시기 바랍니다.2. 납세의무비거주자가 국내 소재하는 자산을 양도하였을 때, 어떤 자산에 대해서 과세가 되는 지, 그리고 거주자와 다르게 어떤 혜택 등이 달라지는 지 다음의 표를 통하여 간략하게 살펴보겠습니다.(1) 납세의무최대 30%의 장기보유특별공제를 제외하고 대부분의세법상 혜택을 거주자와 달리 적용받을 수 없습니다.다만, 비거주자가 된 경우에도 2년 이내에는 주택비과세 및 자경감면 등을 받을 수 있기에해외이주 등의 계획을 세우실 때,필히 향후 자산의 처분, 이동계획을 세우셔야할 것입니다.(2) 원천징수의무그리고, 개인간 부동산 거래에 대해서는 원천징수의무가 면제되지만,매수자가 법인인 경우 원천징수를 하게 되어있습니다.원천징수금액은 매수자가양도가액의 10%와 양도차익의 20% 중 작은 금액을 원천징수하게 되어있습니다.매수자가 매수대금 지급 전 원천징수금액을 제외하고 대금지급을 하게 되고, 매도자인 비거주자는 원천징수된 금액을 제외하고 양도소득세를 납부하게 됩니다.비거주자로서 국내에 토지를 가지고 계신 분들이 국가로부터 수용될 경우 이렇게 원천징수가 되게 됩니다.따라서,토지보상을 앞둔 비거주자께서는 해당 사항을 참고하시기 바랍니다.3. 부동산등 양도신고확인서(1) 개념비거주자 혹은 재외국민이 토지 또는 건물을 양도할 경우, 부동산등 양도신고확인서를 제출하셔야 합니다.해당서류를 제출하지 아니할 경우, 매수자에게 등기가 넘어가지 않습니다.따라서, 매도인 측에서 매매계약 후 양도소득세 신고서 작성 후 신고진행할 떄 함께 양도신고확인서를 발급 받아야 합니다.양도신고확인서를발급 받기 위해서 양도소득세 신고를 해야하나, 납부까지는 하지 않으셔도 괜찮습니다.사실, 잔금이 치러지지도 않아 양도시기가 도래하지 않았는데 양도소득세를 납부하는게 논리적으로 맞지 않아보입니다.재외국민의 경우,재외국민인감경유를 한 경우 위 양도소득신고확인서를 제출하지 않아도괜찮습니다.(2) 발급방법1) 매매계약 후 양도소득세 신고서 작성2) 부동산등양도신고확인서 작성3) 전국 가까운 세무관서 방문하여 관련 서식 접수4) 발급기한은 보통 1~2일이면 발급 가능합니다.(3) 관련서식4. 부동산매각자금확인서(1) 내용이 단계까지 왔다면 이미 양도계약을 하고 잔금을 모두 지급받고 양도소득세 신고까지 마친 경우일 것입니다.거주자는 이제 매매대금으로 세금을 납부하고 끝나게되지만, 비거주자는 해당 대금을 해외로 송금하기 전에 세무서로부터 양도소득세 신고 및 납부까지 완료되어해당 대금을 해외로 반출해도 괜찮다는 확인서를 받아야 합니다.이러한확인서의 취지는, 양도소득세 신고 후 납부하지 않고 해외로 송금 및 잠적하여 발생할 수 있는 세수일실을 사전에 막기 위함입니다.따라서, 해당 단계에서는신고는 물론 납부까지 완료하여야 확인서발급이 가능합니다.또한, 신고 및 납부만 하면 끝이아니라 해당 신고의 적정성 및 과소신고여부, 세금계산내역의 적정성 등을 모두 종합적으로 검토하게됩니다. 그러므로해당 확인서는 최소 1주일 이상의 기간이 소요된다는 점을 꼭 아셔야 합니다.이러한 사실을 모르고, 확인서 제출만하면 바로 발급이 가능한 줄 알고 자금계획을 세워놓은 분들이 있습니다.본의 아니게,해외로 송금하는 일정이 상당부분 늦춰질 수 있다는 점을 꼭 양지하시기 바랍니다.아래는 부동산매각자금 확인서 및 각종 자금출처관련 확인서 관련사항을간략하게 요약된 표입니다.참고하시기 바랍니다.<각종 자금확인신청서 요약본>(2) 관련서식5. 정리오늘은 비거주자의 부동산 양도에 대한전반적인 절차에 대해서 알아보았습니다.간략하게 요약하면 다음과 같습니다.1. 부동산(토지,건물) 매매계약2. 부동산 양도소득세 신고서 작성3. 부동산양도신고확인서 접수 및 발급4. 해당 자료토대로 등기이전절차 진행5. 잔금청산6. 양도소득세 및 지방소득세 납부7. 부동산매각자금확인서 접수 및 발급8. 최종 부동산매각자금 해외로 송금외국에 거주하고 계신분들 중 국내 토지가 수용되어 토지보상관련 이슈로 귀국하시는 분들이 많습니다.이런 분들께서 양도소득세 절차에 대해 잘 숙지하시어서해외송금까지 원활하게 진행될 수 있게 국내방문일정을 세우시면 좋을 것 같습니다.또한, 서류의 신청 및 발급단계에서 일부 서류 누락이 발생하거나 사실관계가 달라질 경우, 세무사를 수차례 방문해야하는 번거로움도 있습니다.이러한 번거로움을 덜어드리고자비거주자분들의 양도와 관련하여양도소득세 신고서 작성 및 접수대리, 양도소득세신고확인서 및 부동산매각자금확인서의작성 및 신청접수, 발급대행까지 원스톱으로 진행해드리고 있습니다.시차때문에 전화통화로 진행하기 어렵더라도, 메일로 납세자분의 의견을 반영하여 최대한 빠른시일내 처리해드리고 있습니다.궁금하신 점 있으시면 편하게 연락주시기 바랍니다.이상 세무회계 장성의 신세무사였습니다감사합니다.

(3) 예술품 수입 면세​재화의 수입도 원래 부가가치세 과세대상입니다.(부가가치세법 제4조) 어렵게 생각할 것 없이 국경을 지우고 생각하면 수입이란 외국에 있는 사업자가 국내 소비자에게 10%를 거래징수하고 납부하는 것입니다. 다만, 국경을 기준으로 과세권을 정하다 보니 외국 사업자 대신 세관이 소비자에게 10%를 징수한다고 보면 됩니다.​수입하는 경우에도 예술창작품은 면세됩니다. 그러니 예술창작품에 대해서는 세관이 부가가치세를 징수하지 아니합니다. 2가지 경우가 있습니다.​① 예술창작품으로서 관세가 면제(무세, 無稅)되는 경우에는 예술창작품도 면세합니다. (부가가치세법 제27조 제15호, 부가가치세법 시행령 제56조 제17호) 미술품은 관세의 기본세율이 무세이기 때문에, 미술품의 수입은 연동하여 부가가치세가 면세됩니다. 그러나 이때 관세 면제가 아닌 일부 감면되는 경우에는 감면되는 비율만큼만 부가가치세를 면세합니다. 왜냐하면 관세에는 역진성 완화보다도 중요한 여러가지 목적, 예를 들어 국가우호도, 안보관련성, 특혜필요성, 그 나라의 문화 등 복합적인 요인이 있어서, 역진성만 보고 일률 면세할 수 없기 때문입니다.​② 예술창작품이 아닌 예술품의 경우, 예를 들어 프린팅(대량생산)된 그림의 경우에는 관세가 무세가 아닙니다. 하지만 여행자의 휴대품으로서 미화 600불 이하로서 자가사용 목적으로 반입하는 관세가 100% 감면되는 결과로 이어져, 부가가치세 또한 면제가 적용됩니다. (부가가치세법 제27조 제8호)​서면3팀-1971, 2004.09.24[질의] 미술품을 판매하는 화랑업 영위 사업자가 판매를 위하여 해외에서 사진작품을 수입하는 경우 부가가치세 면제여부[회신] 미술품을 판매하는 화랑업을 운영하는 사업자가 판매목적으로 사진작품을 수입하는 경우 동 재화가 관세가 무세이거나 감면되는 경우에는 부가가치세법 제12조 제2항 제14호의 규정에 의하여 수입시 부가가치세가 면제되는 것입니다. 다만, 관세가 경감되는 경우에는 경감되는 분에 한하여 부가가치세가 면제되는 것입니다.​​관세법에 의하면 관세가 무세인 예술창작품은 다음과 같습니다. 나중에 컬렉터 편에서 설명할 미술품 양도소득의 미술품 요건과 거의 같습니다.​사전법령해석부가2019-541, 2019.10.25​[질의] ○○○○(이하 “신청인”)는 해외로부터 프린터로 칼라 인쇄한 그림(이하 “인쇄된 서화”)을 수입하고 있으며 수입신고시 인쇄된 서화는 관세청 관세율표상 품목번호 HSK 4911.91-9000로 분류되어 관세의 기본세율은 8%이고 WTO 협정세율은 0%임. 현재 해외여행자가 미화 600불 이하의 인쇄된 서화(HSK 4911.91 -9000)를 해외에서 구입한 후 귀국시 자가사용 목적으로 휴대 반입하는 경우에는 ｢관세법｣ 제96조(여행자 휴대품 및 이사물품 등의 감면세) 및 같은 법 시행령 제48조(관세가 면제되는 휴대품 등)에 근거하여 관세의 기본세율(8%)이 전부 감면되며 ｢부가가치세법｣ 제27조(재화의 수입에 대한 면세) 제15호 및 같은 법 시행령 제56조 제17호에 근거하여 부가가치세를 면제해 주고 있으며 관세청 블로그에도 해외여행자가 휴대반입하는 인쇄된 서화에 대해 부가가치세가 면제된다고 설명하고 있음. 한편, 국내수입자가 국내 판매목적으로 인쇄된 서화(HSK4911. 91-9000)를 수입하는 경우에는 인쇄된 서화에 대한 관세의 기본세율은 8%이나 관세의 WTO 협정세율이 0%이기 때문에, 수입신고시에는 관세에 대하여 둘 중에 낮은 세율인 협정세율(0%)을 적용받을 수 있음. 그러나, 해당 서화에 대한 부가가치세 과세여부에 대하여는 일선 세관의 입장은 분명하지 아니함(수입통관시에 부가가치세가 과세된 사례도 있고 면세된 사례도 있음) 해당 서화가 부가가치세 과세대상이라고 주장하는 세관 담당자의 의견은 해당 서화는 관세가 무세가 아니며 관세가 감면되지도 않기 때문에 ｢부가가치세법｣ 제27조 제15호 및 같은 법 시행령 제56조에 따른 부가가치세 면제대상이 아니라는 것임.사업자가 국내판매목적으로 인쇄된 서화를 해외로부터 수입하는 경우로서 수입신고시 관세의 기본세율이 8%이나 WTO 협정세율이 0%이어서 관세 적용세율이 0%로 된 경우 부가가치세도 면제되는지 여부?​[회신] 사업자가 국내판매목적으로 인쇄된 서화를 해외로부터 수입하는 경우로서 해당 서화의 WTO 협정세율이 0%이어서 관세가 “0%”가 적용되는 경우에도 해당 서화가 ｢관세법｣에 따른 관세율표번호 제4911.91-9000호로 분류(관세의 기본세율이 8%)되는 경우에는 ｢부가가치세법｣ 제27조 제15호 및 같은 법 시행령 제56조에 따른 부가가치세 면제대상에 해당하지 아니하는 것입니다.​[해설] 회사가 예술창작품이 아닌 대량생산 그림을 수입했습니다. 관세가 무세이거나 감면되는 경우 부가가치세가 면세되지만, 예술창작품이 아니어서 관세가 무세가 적용되지 않았고 여행자의 휴대품이 아니어서 관세 감면도 적용되지 않았습니다. 비록 WTO협정세율이 0%였지만, 관세는 기본세율이 8%로서 무세가 아니었으므로, 법문에 따라 면세를 적용받지 못했습니다.​​(4) 부수 면세​부가가치세법에는 부수되는 재화와 용역에 관한 규정이 있습니다. 간단히 말해 ‘세트’로 움직이는 것 중 부수되는 재화나 용역은, 주된 재화나 용역의 성격을 따르도록 합니다. 부수적인 재화 또는 용역까지 일일이 과세 면세를 판단하는 부담을 덜어주기 위해서입니다. 부수된다고 말할 수 있으려면, 그 대가가 주된 재화 또는 용역의 대가에 포함되든지, 통상적으로 같이 움직이는 것으로 인정되어야 합니다. (부가가치세법 제14조 제1항, 부가가치세법 제26조 제2항)​말이 좀 어려운데 판례에서는 ‘판매에 필수적으로 부수되는’이라는 표현을 쓰고 있어서 참고가 됩니다. 반대로 표현하면 꼭 같이 팔지 않아도 되는 것들은 통상적으로 함께한다고 할 수 없습니다. 가령 피아노와 함께 팔리는 피아노 의자는, 함께 팔지 않을 수 없는 물품입니다. 반면 그림과 함께 팔리는 액자 및 표구/설치 용역은 꼭 필요할 수도 있고 아닐 수도 있습니다. 만약 있는 그대로 전시해야 하는 작품이라면, 액자나 표구용역이 ‘부수되는 재화와 용역’이라고 말하기 어렵습니다. 만약 드로잉이 아주 작아 액자에 반듯하게 끼워진 채로 유통하지 않으면 훼손 위험이 큰 작품도 있는데, 그럴 때는 액자가 꼭 필요합니다. 영상미술이나 설치미술 같이 별도 설치가 필요한 작품은 작가의 도움 없이는 작품을 소유할 방법이 없기 때문에 작가의 설치용역이 필수적으로 부수되어야 합니다.​부수되는 재화와 용역은 주된 재화나 용역의 성격을 따르기 때문에, 주된 재화나 용역이 면세면 부수되는 재화나 용역이 원래 과세품목이어도 면세로 바뀝니다. 그래서 납세자는 주된 재화나 용역이 면세품이면, 어떻게든 함께 공급되는 재화나 용역의 부수성을 입증하여 한꺼번에 면세를 인정받고자 합니다.​부가46015-358, 1997.02.19[질의] 화랑업을 경영하고 있는 사업자입니다. 문화예술진흥법에 의거하여 새로이 건축물을 준공할시 1%에 상당하는 환경조형물을 설치하여야 하는 법적근거에 따라서, 화랑업 사업자등록을 이용하여 한국미술협회에 등록되어 있는 작가들의 순수 창작품만을 구입하여(구입시 자유직업자 원천징수필) 건축물을 짓는 건축주와 계약에 의거하여 환경조형물 및 미술장식품을 납품, 설치 작업을 하고 있습니다. 이 과정에서 공급받는 자가 계산서를 요구하는데 부가세 과세 여부 [회신] 화랑을 경영하는 자가 예술창작품을 구입하여 판매하는 경우 동 예술창작품의 판매에 대하여는 부가가치세법 제12조 제1항 제14호의 규정에 의하여 부가가치세가 면제되는 것이며, 동 사업자의 예술창작품 판매에 필수적으로 부수되는 설치용역은 동법 제12조 제3항의 규정에 의하여 부가가치세가 면제되는 것입니다.​부가22601-1158, 1989.06.17[질의] 예술창작인 “갑”은 “정부관서”로부터 부가가치세법 제12조 제14항에 해당하는 면세 거래인 예술 창작품의 제작설치 용역을 도급받아 이를 다시 “을”에게 하도급 하였을 경우, “갑”에 대한 “을”의 용역 공급이 면세 거래인지 과세 거래인지의 판단에 대하여 다음과 같은 양설이 있어 질의함. [회신] 귀 질의의 경우는 부가가치세가 과세되는 것임.​​부수성과 관련한 2가지 판례를 통해 더 자세히 알아보겠습니다.​조심2017서4708, 2018.10.16[청구법인 주장] 쟁점미술공사는 전적으로 작가책임으로 이루어진 예술창작품의 공급으로서 부가가치세 면제대상에 해당하고, 청구법인은 이에 부수된 용역으로 심의, 시공설치, 사후관리 등을 대행한 것에 불과하므로 처분청이 청구법인에게 부가가치세를 과세한 이 건 처분은 부당하다.(1)청구법인은 병원 신축건물의 외부 벽면에 LED 미디어 작품 전광판 제작·설치 용역을 수주하고 미술작가 12명을 선정하여 미디어 디스플레이를 제작하였는 바, 청구법인은 작가들과 별도의 작품제작계약을 체결하였고 작품 저작권은 해당 작가에게 귀속되어 있음을 전제로 작품제작 콘텐츠 비용을 지급하였으므로 쟁점미술공사는 전적으로 작가의 주도하에 진행된 것이 분명하다.(2)청구법인이 쟁점미술공사와 관련하여 작가들에게 지급한 금액(○○○원)이 전체 공사금액(○○○원)의 절반을 차지하는 점을 볼 때, 청구법인이 미술작품 설치에 관한 전반적인 사항을 자기의 책임 하에 독립적으로 대행용역을 제공한 것이라는 처분청의 주장은 불합리하다.​[사실관계 및 판단] 청구법인이 건축주와 체결한 쟁점미술공사 계약서상 업무의 범위는 작품의 기획, 작품 설치에 관한 컨설팅, 작품 제작 설치 대행, 작가 관리, 건축물 미술작품의 준공 인허가 등으로, 청구법인이 쟁점미술공사와 관련된 전반적인 사항을 자기책임 하에 독립적으로 대행하는 용역을 제공한 것으로 보이는 점, 청구법인이 예술창작품 용역비로 작가들에게 지급한 작품비(○○○천원)가 쟁점미술공사 용역비(○○○천원)에서 차지하는 비중은 47%에 불과한 점, 쟁점미술공사를 위한 대행용역은 건축주의 선택에 따른 것으로 부가가치세가 면제되는 용역에 통상적으로 부수되는 용역으로 보기 어려운 점 등에 비추어 청구주장을 받아들이기는 어렵다고 판단된다.​[해설] 납세자는 아트 컨설턴트였는데, 미술품을 공급하면서 심의, 설치, 사후관리하는 용역은 주된 재화(미술품)에 필수적으로 부수하는 용역이라고 주장했습니다. 그 근거로, ①작품 저작권이 작가에 귀속되어 있고, 작가가 주도한 용역이며, ②작가가 가져가는 몫이 크기 때문에 그에 비해 본인의 용역은 부수성이 있다고 하였습니다. 그러나 법원에서는 ①법인이 기획, 컨설팅, 설치, 인허가 절차 등을 아트 컨설턴트가 주도했고 작가에게 지급하는 비용이 절반도 안 되어 대가가 통상적으로 포함된다라고 할 수 없으며, ②이런 대행 용역은 할 수도 있고 안 할 수도 있는데 건축주가 선택한 부분이므로 통상적으로 부수하여 공급된다고 볼 수 없다고 말했습니다.​​서면부가2017-2415, 2017.09.28[질의] 우리청은 ‘○○○○ ○○문화공간 시설물 정비사업’을 추진하고자 입찰 공고 중에 있음. 동 사업은 협상에 의한 계약으로서 조형물 등을 제작·구매하는 사업으로 법인회사 및 미술작가를 대상으로 조형물 제안서를 받아 심사 후 1순위 대상자와 계약을 체결하는 사업임. 1순위 대상자인 업체와 작가가 공동수급 지분율대로 계약을 체결하고자 할 경우 예술창작품은 면세이고 시설공사는 과세인데 사업목적물의 계약금액 중 70%는 조형물에 해당하는 금액이고 30%가 시설공사업에 해당하는 경우 조형물 부분 금액은 면세이고, 시설공사부분은 과세인지 여부. 분담이행방식에 따라 업제와 작가가 공동수급할 경우, 작가와 작가가 공동수급할 경우, 업체와 업체가 공동수급할 경우 면세 여부​[회신] 국가기관이 조형물 제작·구매 사업과 관련하여 미술작가 및 시설공사업자가 공동계약을 체결하여 미술작가는 국가기관에 조형물을 제작하여 납품하는 것으로 업무가 종결되고, 시설공사업자는 해당 조형물에 대한 설치용역만을 제공하는 경우, 미술작가의 해당 조형물은 ｢부가가치세법 시행령｣ 제43조에 따라 부가가치세를 면제하고 설치용역은 부가가치세가 과세하는 것입니다. 다만, 시설공사업자에게 조형물 설치에 관한 일괄도급계약에 따라 시설공사업자의 계산과 책임하에 조형물을 공급받아 설치하는 경우에는 조형물가격이 포함된 일괄도급금액이 시설공사업자의 공급가액이 되는 것으로 해당 계약의 체결내용, 책임의 범위, 대금지급관계 등을 종합하여 사실판단할 사항입니다.​[해설] 미술품 설치만 별도 인력이 수행하는 경우가 있습니다. 별도 인력이 할 수 있다는 것 자체가 주된 재화 또는 용역에 부수되지 않을 수도 있다는 것을 말합니다. 그렇다면 별도로 판단합니다. 이런 설치는 도급계약을 기초로 하고 있어 공사에 해당하는 것으로 보아 인적용역과 유사하지 않다고 판단하고 있습니다. 게다가, 공간의 비주얼 파트를 책임지는 아트 컨설턴트가 미술품의 가액까지 턴키로 계약하는 경우, 미술품 가액까지도 면세에서 제외되는 경우가 있어 계약을 할 때 주의해야 합니다.

강남, 교대, 서초 세무사노우만 세무회계의 안성인 세무사 입니다. 의뢰하실 내용이 있으신 경우에는 자료를 구비하셔서 직접상담을 받으시는 것을 권해드립니다.​​해외거주용주택에 실제 거주한 후 귀국시 비과세 적용국내부동산과 달리 해외부동산은 1세대 1주택 비과세 규정이 적용되지 않습니다. 해외부동산 양도와 관련된 양도소득세 납세의무자는 국내 거주자이며 이 경우 해외 부동산 양도일까지 계속하여 5년 이상 국내에 주소 또는 거소를 둔 자에 한합니다. ​따라서 가족의 일부 (혹은 일시적으로 가족전체) 가 해외주택에서 거주하였더라도 해외주택 양도일까지 계속 5년 이상 국내에 주소 또는 거소를 둔 국내 거주자에 해당되는 경우에 양도소득세 납세의무가 있는 것입니다. ​각 나라에서 양도소득세 신고시 이중과세문제거주자가 해외부동산을 양도하였을 경우에는 부동산 소재지국에서 양도소득세를 신고·납부하였다 하더라도 이와는 별도로, 우리나라의 세법에 따라 해외부동산 양도소득에 대한 양도소득세를 주소지 관할세무서에 신고·납부하여야 합니다. ​이때 해외 부동산 소재지국 세법에 따라 납부한 양도소득관련 외국 납부세액은 세액공제를 받거나 필요경비에 산입하는 방법으로 공제받을 수 있으므로 국가간 동일소득에 대한 이중과세 문제는 발생하지 않습니다. ​​해외부동산에 대한 장기보유특별공제 적용 여부장기보유특별공제는 종류가 두가지가 있습니다. A: 1세대 1주택자에게 적용되는 장기보유 특별공제: 24% ~ 80 %B: 그 외의 경우: 6% ~ 30% ​비거주자가 국내의 부동산을 양도하는 경우에는 A는 적용될 수 없고, B의 방법만 적용이 가능합니다. 그리고 거주자가 해외부동산을 양도하는 경우에는 A 방법, B 방법 모두 적용될 수 없습니다. ​

강남, 교대, 서초 세무사노우만 세무회계의 안성인 세무사 입니다. 의뢰하실 내용이 있으신 경우에는 자료를 구비하셔서 직접상담을 받으시는 것을 권해드립니다.​​해외부동산 임대소득▶ 거주자 (국내에 주소를 두거나 183일 이상 거소를 둔 개인을 말함)가 해외부동산을 취득한 후 이를 타인에게 임대하였을 경우, 부동산 소재지국 세법에 따라 해당국 과세당국에 관련 소득세 신고·납부하여야 합니다. ​▶ 또한 국내에서는 해외부동산 임대소득을 국내에서 발생된 소득과 합산하여 다음연도 5월1일 ~5월31일까지 우리나라 관할세무서에서 종합소득세과세표준 확정신고를 하고 소득세를 자진 납부하여야 합니다. 이 때 해외부동산 소재지국가에서 납부한 임대소득 관련 외국납부세액은 세액공제를 받거나 필요경비에 산입하는 방법으로 공제받을 수 있으므로 국가간 동일소득에 대한 이중과세는 발생하지 않습니다. ​▶ 제출서류외국납부세액공제(필요경비산입)신청서, 외국정부에 신고한 소득세 신고증빙, 해외부동산 취득·투자운용(임대)·처분명세서를 종합소득세과세표준신고서와 함께 제출하여야 합니다. ​​해외부동산 임대수입금액의 외화환산 방법▶ 해외부동산 임대수입금액에 대한 외화환산은 다음에서 정한 날 현재 [외국환거래법]에 의한 기준환율 또는 재정환율을 적용합니다. ​- 임대수입금액: 계약 또는 관습에 의하여 지급일이 정하여진 것을 그 정하여진 날, 계약 또는 관습에 의하여 지급일이 정하여지지 아니한 것은 그 지급을 받은 날.- 필요경비: 급여, 유지보수비, 광고비 등 필요경비를 지출한 날, 수차에 걸쳐 지출하는 경우에는 지출할 때마다 그 날의 위 환율을 적용.

안녕하세요, 오회계사입니다.일반적으로 1가구 1주택 양도소득세 비과세로 아는 것의 세법 용어는 「1세대 1주택」 비과세로 다양한 세법 중에서도 가장 일반적이고 자주 현실에서 접하게 되는 세금 문제입니다.1세대 1주택의 비과세 요건은① 1세대가② 1주택을③보유기간 충족④거주요건 충족(조정지역에만 해당)⑤ 9억원이상 고가 주택이 아닌 경우에 적용됩니다.이 중 2년 보유기간과 거주기간이 있는데2년 보유 기간은 21년부터는 2주택 이상 보유자가 양도하여 1주택이 경우는 1주택이 된날로 부터 보유 기간 기산일이 달라졌습니다.2년의 거주 기간은 17.8.2 대책 이후에 조정지역 주택 양도시에 적용되는 것 입니다.그러나, 1세대 1주택이 2년 보유 및 2년 거주를 충족하지 못하여도 일정한 조건의 경우에는 비과세를 해주는 경우가 있습니다. 어떠한 경우가 이에 해당하고, 절세의 방법이 있는지 알아보겠습니다.세부적으로 살펴보면,1세대 1주택 비과세 요건인2년 보유 및 2년 거주 요건 미충족해도되는 경우가 있습니다아래의 경우는, 보유 및 거주 요건이 충족이 안되어도 비과세 됩니다.㉠건설임대주택 (세대전원 임차일부터 양도일까지 5년 실거주)㉡법률에 의한 협의매수, 수용㉢해외이민㉣1년이상 해외 거주 필요한 경우㉤취학, 근무, 질병, 학교폭력 (1년 이상 거주한 경우)실무적으로는 ㉤에해당하는 취학, 근무 등으로 인한 경우와㉣에해당하는 해외주재원 파견 근무 등이 비교적 쉽게 접할 수 있는 경우 입니다. 이러한 항목을 위주로 하여 자세히 살펴 보도록 하겠습니다.소득세법 시행령제154조(1세대1주택의 범위)①법 제89조제1항제3호가목에서 대통령령으로 정하는 요건 이란 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년 이상인 것[취득 당시에 「주택법」 제63조의2제1항제1호에 따른 조정대상지역에 있는 주택의 경우에는 해당 주택의 보유기간이 2년이상이고그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것]을 말한다. 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 제1호부터 제3호까지의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 않으며 제5호에 해당하는 경우에는 거주기간의 제한을 받지 않는다.1. 「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조제2호에 따른 민간건설임대주택 또는 「공공주택 특별법」 제2조제1호의2에 따른 공공건설임대주택을 취득하여 양도하는 경우로서 해당 건설임대주택의 임차일부터 해당 주택의 양도일까지의 기간 중 세대전원이 거주(기획재정부령으로 정하는 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양, 그 밖에 부득이한 사유로 세대의 구성원 중 일부가 거주하지 못하는 경우를 포함한다)한 기간이 5년이상인 경우2. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우. 이 경우 가목에 있어서는 그 양도일 또는 수용일부터 5년 이내에 양도하는 그 잔존주택 및 그 부수토지를 포함하는 것으로 한다.가. 주택 및 그 부수토지(사업인정 고시일 전에 취득한 주택 및 그 부수토지에 한한다)의 전부 또는 일부가 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」에 의한 협의매수ㆍ수용 및 그 밖의 법률에 의하여 수용되는 경우나. 「해외이주법」에 따른 해외이주로 세대전원이 출국하는 경우. 다만, 출국일 현재 1주택을 보유하고 있는 경우로서 출국일부터 2년 이내에 양도하는 경우에 한한다.다. 1년 이상 계속하여 국외거주를 필요로 하는 취학 또는 근무상의 형편으로세대전원이 출국하는 경우. 다만, 출국일 현재 1주택을 보유하고 있는 경우로서출국일부터 2년 이내에 양도하는 경우에 한한다.3.1년이상 거주한 주택을 기획재정부령으로 정하는 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양, 그 밖에 부득이한 사유로 양도하는 경우4. 삭제5.거주자가 조정대상지역의 공고가 있은 날 이전에 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증빙서류에 의하여 확인되는 경우로서 해당 거주자가 속한 1세대가 계약금 지급일 현재 주택을 보유하지 아니하는 경우5년 이상 거주한 건설임대주택 분양전환 후 양도건설임대주택에 5년 이상을 거주한 경우에는, 분양 전환되어 주택을 취득하여 2년이 안되어 매각해도 임차+취득의 총 거주 기간이 5년 이상이면 보유/거주 기간 제한을 받지 않습니다.예) 2014년 임대주택 임차시작, 2019년 분양전환, 2020년 매도한 경우 주택 보유기간은 1년이 안되어도 총 거주기간이 5년 이상이면 비과세 대상입니다.사업인정고시일 전 취득한 주택이 협의매수나 수용되는 경우 그 잔존 주택 및 부수토지토지보상법 등에 의한 협의매수나 수용의 경우, 사업인정고시일 이전에 취득한 경우라면 수용일로부터 5년이내에 그 잔존 주택 및 부수토지를 양도하면 보유 및 거주기간 제한을 받지 않습니다.해외이주로 세대 전원이 출국일반적으로 이민을 가는 경우인데, 다음의 조건이 맞아야 합니다.①세대 전원이 출국②출국일과 양도일 현재 1주택만 보유③출국일로부터 2년 이내 양도이 중 세대 전원이 출국해야 하나, 별도 세대 구성이 가능한자가 미출국하는 경우는 인정을 해줍니다(예, 부모와 형제는 이민을 가나 같이 살던 30대 자녀는 한국에 남는 경우)그러나, 대학생인 자녀가 국내 대학 재학을 사유로 미출국하는 경우는 인정이 되지 않습니다.1년 이상 국외 거주가 필요한 취학이나 근무상 형편으로 세대 전원이 출국비교적 주변에서 흔히 볼 수 있는 사례입니다.해외주재원 파견발령, 해외 취업, 해외 유학 등이 이에 해당 합니다. 구체적인 조건을 살펴보면,① 1년 이상 계속 국외 거주가 필요한 취학이나 근무상 형편-취학: 초등, 중등은 포함되지 않습니다. 어학연수도 포함되지 않습니다.-근무: 임금을 받는 근로자만 해당하고, 사업상 형편으로는 해당하지 않습니다.②세대 전원이 출국-세대 전원이 출국해야하므로 세대 일부가 남는 경우에는 원칙적으로는 해당안되나, 별도 세대를 구성가능한 세대원이 남는 경우나 군복무등 특별한 경우에만 국내에 남는 것이 가능함③출국일 및 양도일 현재 1주택자-양도일 뿐만 아니라 출국일에도 1주택을 보유한 1세대의 경우에만 적용이되며, 출국일 2주택자는 적용이 안됨④출국일부터 2년이내 양도- 출국일로부터 2년이 경과되어 양도하는 경우에는 적용이 되지 않습니다.※입증서류로 재학증명서, 입학허가통지서, 인사발령통지서, 전가족 출국확인서 등의 제출이 필요합니다.1년 이상 거주한 주택을 취학 등부득이한 사유로 다른 시군으로 이전하는 경우2년 보유나 거주 요건을 적용받지 않는 가장 일반적인 경우에 해당합니다.구체적인 조건을 살펴보면,① 1년 이상 거주한 주택위에서 살펴본 경우는 취득이후 거주기간이 1년 이상이라는 조건은 없습니다. 그러나, 이 경우는 취득이후 실제 거주한 기간이 1년 이상인 주택의 경우에만 해당합니다.②법에서 정한 4가지 부득이한 사유에 해당해야함부득이한 사유로 다음의 4가지만 인정을 해줍니다. 각 항목별로 구체적으로 알아보겠습니다.㉠취학:통학이 불가능한 다른 시군으로 이전하는 경우를 말하는 것입니다.초등학교, 중학교의 취학으로 인한 것은 해당이 안됩니다.고등학교, 대학교, 대학원은 해당이 되고, 평생교육원 등은 인정이 안됩니다.㉡근무상 형편:통근이 불가능한다른 시군으로 이전하는 경우를 말하는 것입니다.이직, 타지역 발령, 전근을 가는 경우를 말하는 것으로,사업상의 형편은 대상이 아닙니다.즉, 자영업자의 사업장 소재지는 해당하지 않지만, 법인의 대표이사로 법인의 사업장이 이전하는 경우에는 적용이 가능 해당합니다.통근이 가능한 경우에는 다른 시군으로 주거를 이전해도 적용이 되지 않습니다.예) 서울시에서 의정부시로 이직하여 세대 전원이 이사간 경우는 인정되나, 일산시에서 여의도, 강남으로 이직하여 세대 전원이 이전하는 경우에는 인정을 하지 않은 경우가 있습니다.부득이한 사유 중 가장 일반적인 경우에 해당하나, 단순히 다른 시군으로 이직 전근을 간다고 되는 것이 아니고, 통근 가능여부는 출퇴근 소요시간과 비용을 고려하여 종합적으로 판단해야 합니다.㉢질병의 치료 요양:1년 이상질병의 치료나 요양을 위해 다른 시도로 이전이 필요한 경우에 해당합니다.단순히 공기 좋은 곳으로 이사하는 것이 아닌 기존의 주거지에서는 특정 질병의 치료나 요양이 불가능하고 새로운 주거지에 치료가 가능한 경우에만 인정해 줍니다.진단서나 요양증명서 등이 필요한 것입니다.㉣학교폭력 피해로 인한 전학: 단순히 피해를 받았다는 주장이 아닌, 학폭위에서 피해학생에게 전학이 필요하다고 인정한 경우에만 해당합니다.③다른 시군으로 주거 이전:다른 시군으로 이전하는 경우에만 해당하며, 동일한 시군 내에서 취학, 근무 등으로 이사가는 경우는 해당하지 않습니다.단, 광역시내 구에서 읍면으로 이동 등은 포함됨즉, 서울시 내에서는 이직 등으로 이전하는 경우 대상이 안되나, 부산광역시의 특정 구에서 부산시 기장군으로 이전하는 경우에는 해당될 수 있다는 것입니다.물른 통근이 불가능한 수준이어야 합니다.④부득이한 사유 해소 전 양도:양도 시기에는 제한이 없으나, 당초 발생한 부득이한 사유가 해소되기 전에는 양도해야하고 부득이한 사유가 해소된 이후에 양도하는 것은 적용이 되지 않음즉, 질병으로 인한 경우 질병이 치유된 이후에 처분하면 비과세 적용이 안된다는 것※비과세에 해당하는 일시적 2주택의 경우,종전 주택의 처분시에 비과세를 받을려면 종전 주택의 처분 시한(3년 or 1년)과 신규주택 전입 요건 외에, 종전 주택 자체의 비과세 보유 및 거주 요건을 충족해야 하는데위의 부득이한 상황으로 일시적 2주택이 된 경우, 종전 주택에 보유 및 거주 요건이 완화 적용된다는 것 입니다.예를 들어,종전 주택이 조정 지역일때 취득한 것이라 2년 이상 보유 및 거주 요건을 충족해야 함에도, 위의 사례 중다른 시군으로 이직하여 출퇴근이 불가능 한 경우에는 종전 주택에 1년 이상만 거주하였다면 2년 이상 보유 및 거주가 적용되지 않고 비과세 적용이 된다는 것입니다.아래 관련 국세청 질의회신도 같은 내용입니다.[ 세 목 ] 양도 [ 문서번호 ] 서면인터넷방문상담4팀-1972 [ 생산일자 ] 2005.10.25[ 제 목 ]일시적 2주택자가 양도하는종전주택이 부득이한 사유 해당하는 경우 비과세[ 회 신 ]소득세법시행령 제154조 제1항에 해당하는 1주택(이하 ' 종전주택' 이라 한다)을 소유한 1세대가 그 주택을 양도하기 전에 다른 주택을 취득함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우다른 주택을 취득한 날부터 1년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우에는 양도소득세를 비과세하는 것이며, 위에'종전주택' 이란 동항 제1호 및 제3호의 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 않는 주택 및 부수토지를 포함하는 것입니다.[ 세 목 ] 양도 [ 문서번호 ] 서면인터넷방문상담4팀-1820 [ 생산일자 ] 2004.11.11[ 제 목 ]근무상형편에의한일시적2주택비과세[ 회 신 ]소득세법시행령 제154조 제1항 제3호 및 동법 시행규칙 제71조 제3항의 규정에 의거 국내에 1주택을 소유한 거주자가 근무상의형편으로다른시.군으로거주이전함으로서2년보유기간을충족하지못한당해주택을양도하는경우비과세하나 전가족이거주이전하지않는경우에는당해규정을적용하여비과세할수없습니다.부득이한 사유 등에 대한 자세한 시행규칙은 아래 참조소득세법 시행규칙제71조(1세대1주택의 범위)③영 제154조제1항제1호 및 제3호에서 “기획재정부령으로 정하는 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양, 그 밖에 부득이한 사유”란 세대의 구성원 중 일부(영 제154조제1항제1호의 경우를 말한다) 또는 세대전원(영 제154조제1항제3호의 경우를 말한다)이 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유로다른 시(특별시, 광역시, 특별자치시 및 「제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법」 제10조제2항에 따라 설치된 행정시를 포함한다. 이하 이 조, 제72조 및 제75조의2에서 같다)ㆍ군으로 주거를 이전하는 경우(광역시지역 안에서 구지역과 읍ㆍ면지역 간에 주거를 이전하는 경우와 특별자치시, 「지방자치법」 제7조제2항에 따라 설치된 도농복합형태의 시지역 및 「제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법」 제10조제2항에 따라 설치된 행정시 안에서 동지역과 읍ㆍ면지역 간에 주거를 이전하는 경우를 포함한다. 이하 이 조, 제72조 및 제75조의2에서 같다)를 말한다.1. 「초ㆍ중등교육법」에 따른 학교(초등학교 및 중학교를 제외한다) 및 「고등교육법」에 따른 학교에의 취학2. 직장의 변경이나 전근등 근무상의 형편3. 1년이상의 치료나 요양을 필요로 하는 질병의 치료 또는 요양4. 「학교폭력예방 및 대책에 관한 법률」에 따른 학교폭력으로 인한 전학(같은 법에 따른 학교폭력대책자치위원회가 피해학생에게 전학이 필요하다고 인정하는 경우에 한한다)④영 제154조제1항 각 호 외의 부분 단서에 해당하는지의 확인은 다음의 서류와 주민등록표등본에 따른다.1. 영 제154조제1항제1호의 경우에는 임대차계약서 사본2. 영 제154조제1항제2호 가목의 경우에는 협의매수 또는 수용된 사실을 확인할 수 있는 서류3. 영 제154조제1항제2호나목의 경우에는 외교부장관이 교부하는 해외이주신고확인서. 다만, 「해외이주법」에 따른 현지이주의 경우에는 현지이주확인서 또는 거주여권사본4. 영 제154조제1항제1호(세대의 구성원 중 일부가 거주하지 못하는 경우만 해당한다), 제2호다목 및 제3호의 경우에는 재학증명서, 재직증명서, 요양증명서등 해당 사실을 증명하는 서류⑤영 제154조제1항제3호에 따른 사유로서 제3항을 적용할 때 제3항 각 호의 사유가 발생한 당사자외의 세대원중 일부가 취학, 근무 또는 사업상의 형편등으로 당사자와 함께 주거를 이전하지 못하는 경우에도 세대전원이 주거를 이전한 것으로 본다. <개정 2020. 3. 13.>⑥ 영 제154조제1항제2호나목을 적용할 때 「해외이주법」에 따른 현지이주의 경우 출국일은 영주권 또는 그에 준하는 장기체류 자격을 취득한 날을 말한다.정리하면,1세대 1주택 비과세를 위해서는 2년 보유를 해야하고, 조정지역 여부에 따라 2년 거주 요건도 충족해야 하는데 다음의 경우는, 2년 보유 거주 요건 충족이 배제됩니다.㉠건설임대주택 (세대전원 임차일부터 양도일까지 5년 실거주)㉡법률에 의한 협의매수, 수용㉢해외이민㉣1년이상 해외 거주 필요한 경우㉤취학, 근무, 질병, 학교폭력 (1년 이상 거주한 경우)실무적으로 가장 흔한 경우는 취학, 근무로 인해 이사하는 경우인데- 1년 이상 주거한주택이어야 한다는 것-취학의 경우 초등, 중등은 해당이 안된다는 것과 근무의 경우 사업상 형편은 안된다는 것-다른 시군으로 이사하는 경우에만해당하고, 통학 통근이 불가능한 수준이어야 한다는 것-부득이한 사유가 해소되기 전에 양도를 해야한다는 것에 주의해야 겠습니다.**부동산 세금과 관련된 보다 많은 정보는 아래 링크네이버 '오회계사의 지식창고'를 방문해주시면 됩니다.https://blog.naver.com/riverodwby부산세무사/부산회계사