전세자금 마련시 증여 관련 문제

안녕하세요 이번에 신혼집 공동명의로 서울에 7.5억 전세계약을 체결한 상태입니다. 저는 부모님 회사에서 6년째 근무했고(실제근무) 연말정산 소득으로는 A법인의 사업소득 약 1억 6천상당 B법인의 근로소득 약 2억원 정도 나옵니다. 헌데 부모님 필요 하실때 돈을 빌려드리기도 했고(차용증 X) 제 통장잔고는 1억 2-3천가량만 있는 상태라, 부모님께서 2억 정도 결혼자금으로 보태주시려 하는데, 이돈을 받으면 증여에 해당될까요? 종합적으로 상담받고 싶습니다. +부모님 카드로 가전제품구매시 증여에 해당되는지도 궁금합니다.

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안녕하세요? 세무회계 문 문용현 세무사 입니다. 질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다. 1. 주택을 취득한 것이 아니고, 전세계약을 남편분과 공동으로 계약했다면 사실상 자금출처조사가 나오지는 않습니다. 또한, 총 보증금 7.5억원에 대해서 두분 각각 3.75억에 대해서 출처를 밝히면 되는 것이며, 부족한 자금은 배우자에게 증여받은 것으로 볼 수도 있는 것입니다. 배우자로부터 증여받을 경우에는 10년간 6억까지 공제가 됩니다. 해당 내용도 굉장히 보수적으로 쓴 것이고, 정기적인 소득이 있는 성년이 7.5억에 대해서 '전세'계약을 한 것에 대해서는 자금소명요구가 나오지 않을 것이니 너무 걱정하지 않으셔도 됩니다. 2. 사회통념상의 축하금, 혼수용품 등은 증여세 비과세대상이빈다. 부모님 카드로 구입한 가전제품은 비과세 대상이 맞지만 결혼자금 2억은 원칙적으로 증여세 신고 대상입니다. 다만, 해당 2억으로 주택 등의 재산을 취득하는 것이 아니라면 사실상 증여세 신고를 하지 않더라도 실무적으로 문제는 없을 것으로 보여집니다. ※ 증여세법 시행령 제35조(비과세되는 증여재산의 범위등) ④ 법 제46조제5호에서 "대통령령으로 정하는 것"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것으로서 해당 용도에 직접 지출한 것을 말한다. 1. 삭제 2. 학자금 또는 장학금 기타 이와 유사한 금품 3. 기념품ㆍ축하금ㆍ부의금 기타 이와 유사한 금품으로서 통상 필요하다고 인정되는 금품 4. 혼수용품으로서 통상 필요하다고 인정되는 금품 5~7. 생략 *텍스트로 기재하다보니 답변에 다소 한계가 있을 수 있습니다. 보다 구체적인 상담을 원하신다면 전화상담을 신청해주셔도 됩니다. 도움이 되셨길 바랍니다. 감사합니다.

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안녕하세요? 노우만세무회계 안성인 세무사 입니다. 질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다. 사회통념상 인정되는 범위의 경조사비 지급액은 증여세를 과세하지 않습니다. 정확한 금액기준은 없지만, 2억의 금액은 사회통념상 인정되는 범위의 경조사비가 아닐 것입니다. 따라서 과거에 빌려드린 내역에 대한 상환으로서 보이도록 자료를 구비해놓으시는 것이 좋습니다. 무상으로 자산을 받는 것 증여에 해당합니다. 다만 소량의 가전제품의 경우에는 큰 문제가 없어보입니다.

*질문답변 게시판을 통한 답변은 질문에 기재된 내용만을 참고하여 현행 세법을 기준으로 제공되는 간단한 답변으로 세무대리 업무가 아닙니다.
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금전무상지원(대여, 증여)에 따른 증여 문제 (자녀 주택 취득자금 지원, 전세금 지원 등에 따른 문제)안녕하세요. <세무회계 문> 문용현 세무사입니다.자녀가 주택을 취득하거나 전세로 거주할 경우, 주택취득자금이나 전세금을 지원해주는 경우가 상당히 많습니다. 이러한 금전지원을 증여로 볼 수도 있고, 차용으로 볼 수도 있는데요. 오늘은 이에 대해서 알아보겠습니다.증여할 경우간단합니다. 부모가 자녀의 주택자금이나 전세금을 대여해주는 것이 아닌 실제로 증여를 해줄 경우, 모두 증여에 해당합니다. 따라서 증여받은 자녀는 반드시 증여세를 신고 및 납부해야 적법한 자금출처로 인정받을 수 있습니다. 부모 등 직계존속(부모, 조부모 등 합산)으로부터 증여받을 경우 10년간 5천만원까지 증여재산공제가 적용되어 납부할 증여세는 없습니다.한편, 자녀가 납부해야할 증여세를 부모가 대신 납부해줄 경우에도 증여로 봅니다. 따라서 자녀에게 증여하시려는 자금 + 증여세 상당액의 현금을 함께 증여하여 1회의 증여세 신고로 깔끔하게 마무리 해야 합니다. 증여세 상당액의 현금을 계산하는 방법은 다소 복잡합니다. 이를 gross-up 방식의 증여라고 하며 과거 포스팅한 내용을 참고하시면 도움이 될 것입니다.https://blog.naver.com/cta_moonyh/222319308507대여할 경우대여란 당연히 빌려준 돈을 추후에 반드시 상환받음을 의미합니다. 따라서 자녀에게 주택취득자금이나 전세금을 대여해줄 경우, 추후 자녀로부터 반드시 상환을 받아야 하는 것입니다. 세법에서는 특수관계인과의 금전대출을 할 경우 적정 이자율을 4.6%라고 보고 있습니다. 따라서 자녀과 금전대차거래를 할 경우 4.6%의 이자율을 적용해야 합니다.다만, 증여세법에서는 무이자 에 대한 1년간 증여이익이 1천만원 이상일 경우에만 무이자에 대한 증여세가 과세됩니다. 따라서 무이자에 대한 1년간 증여이익이 1천만원 미만이라면 무이자로 대여를 하고, 원금만 상환받아도 되는 것입니다. 무이자에 대한 증여이익이 1천만원 미만이 되기 위해서는 대여금이 217,391,304원 미만이어야 합니다.217,391,304원 x 4.6% = 10,000,000원무이자로 차용을 할 경우에도 원금은 매월 일정금액으로 꾸준히 상환을 하고, 만기에 나머지 금액을 상환하는 것이 추후 국세청에 대응하기에 합리적일 것입니다. 만약, 자금출처에 대한 세무조사 과정에서 원금이나 이자상환내역이 전혀 없다면 국세청에 대응하기도 용이하지 않을 것이며, 국세청에서 증여로 과세할 확률도 있습니다. 또한, 국세청은 가족간 금전거래에 대해 꾸준히 사후관리를 하므로 반드시 유의하셔야 합니다.아래는 제가 과거에 포스팅한 재산 취득, 자금 지원 등에 관한 증여세 과세 이슈를 다른 내용들입니다. 해당 포스팅도 함께 참고하시면 많은 도움이 될 것입니다.https://blog.naver.com/cta_moonyh/222046641730https://blog.naver.com/cta_moonyh/222084809586 https://blog.naver.com/cta_moonyh/222439430100지금까지 금전지원에 대한 증여세 이슈에 대해서 살펴보았습니다. 실무에 도움이 되셨길 바랍니다. 읽어주셔서 감사합니다. <세무회계 문> 문용현 세무사였습니다.

자금조달계획서 양식을 보면'⑥ 부동산 처분대금 등'이 있습니다. 이번 포스팅에서는'부동산 처분대금 등'과 관련하여 알아보며 많이 여쭈어보시는 사안에 대해 답변을 드리려 합니다.부동산 처분대금 등에는어떤 항목을 기재하는 것일까?'부동산 처분대금 등'은 자금조달계획서 작성란 중 자기자금에 해당합니다. 즉 차입금 등 타인자본이 아닌 자기자금을 기재하는 칸이며, 이 곳에 기재될 금액은 주로종전 부동산을 처분하고 받은 매각대금 또는 종전 거주하던 전세보증금의 반환액입니다.이 때 중요한 것은 처분한 부동산의 매각대금과 반환받는 전세보증금의 명의가 본인의 것이여야 하는 것이며, 이는 부동산 매매계약서 또는 임대차계약서를 통해 증명할 수 있습니다.부동산 처분대금 등에금액은 어떻게 기재해야 할까?부동산을 처분하고 받은 매각대금과 반환받은 전세보증금을 아무런 고려없이 전체금액으로 기재해서는 안됩니다. 만약 부동산을 처분하고 받은 매각대금 중 납부할 양도소득세가 있다면, 이를 차감하고세후금액으로 기재해야 하며, 반환받은 전세보증금으로 전세보증금대출을 상환해야 한다면,전세보증금대출을 차감한 순액으로 기재해야 합니다.세후, 순액으로 기재만 하면 아무런 문제가 없을까?부동산 처분대금 등에 기재된 금액이 실제 가용 자금과 부합한다면 표면적으로는 문제가 없어보일 수 있습니다. 다만 여기서 중요한 것은 부동산 매각대금을 활용한 것이라면, 처분한 부동산을 최초에 취득한 자금의 출처고, 전세보증금을 반환받은 금액을 활용한 것이라면, 최초 전세보증금의 출처입니다. 부동산을 매각하여 양도차익이 발생된다면 이는 명의자에게 귀속되는 것이기에 소득으로 문제가 없는 것이나,최초 자금의 출처 중 편법증여가 있었는 지 여부가 결국 쟁점이 되는 것입니다.따라서, '부동산 처분대금 등'에 기재할 항목 중 최초 자금이 문제가 되는 경우가 있다면, 매수인으로 부터 받을 매각대금 또는 반환받을 전세보증금 중 문제가 되는 최초 자금만큼은 소급하여 증여세 신고를 진행하거나, 차입금을 상환하는 등 절차를 진행하여 문제가 될 부분을 미리 대비하는 것도 좋습니다.증빙서류는 어떻게 준비해둬야 할까?부동산을 매각하여 대금을 마련한 경우, 아래와 같은 서류는 필수적으로 준비해두셔야 합니다.처분 부동산 매매계약서매각대금 영수증 (관리비 등 정산내역 등 포함)매각대금 이체내역주택담보대출 등 상환내역 확인자료(금융거래확인서, 부채증명서 등)양도소득세 신고서, 접수증, 납부서, 납세증명서 등전세보증금을 반환받아 대금을 마련한 경우, 아래와 같은 서류를 준비해두셔야 합니다.종전 임대차계약서반환받은 전세보증금 이체내역전세대출 등 상환내역 등양도소득세비과세가 가능한 경우에도 신고를 해야하나요?일시적 2주택, 1세대 1주택 비과세 등이 적용되어 양도소득세 비과세 대상인 경우 원칙적으로 신고의무가 없습니다. 다만, 만약 비과세가 적용되지 않을 것으로 판정되는 경우 추후 세금이 부과될 때 무신고 가산세가 함께 부과될 수 있기에, 비과세로 신고를 진행해두시는 것이 좋습니다.또한, 부동산원 소명 등 이후 절차까지 진행될 경우 확실한 소명을 위하여 양도소득세 신고를 진행해두시는 것을 추천드립니다.종전 주택은 배우자단독명의, 신규 주택 취득은공동명의로 할 경우 어떻게 해야 하나요?공동명의로 신규 주택을 취득할 경우 자금조달계획서는 각각 제출되어야 합니다. 따라서 각각 자금을 어디에 기재할 지에 대한 고민부터 단독명의로 처분한 부동산 자금을 어떻게 사용해야 할 지에 대한 고민을 하시는 경우가 많습니다.만약 단독명의로 부동산을 처분하였다면, 해당 부동산 매각대금은 단독명의자에게 전체 귀속됩니다. 즉, 양도소득세가 발생한다면 해당 세금, 주택담보대출을 상환해야 한다면 해당 대출금 역시 명의자에게 귀속되는 것이고, 모든 부대비용을 차감한 순금액이 단독명의자에게 귀속되는 것입니다.이를 부부 공동명의로 취득하는 주택의 자금으로 활용하기 위해서는, 처분이 모두 종료된 이후 처분대금 중 일부를 증여 또는 차용의 형태로 배우자 일방에게 이전해야 합니다.또한 최초 명의자는 '부동산 처분대금 등'에 사용할 금액을 기재하고, 금액을 이전받은 배우자는 이를이전 방법에 따라 ' 증여·상속' 또는 '그 밖의 차입금 등'란에 기재할 수 있습니다.

안녕하세요 다정한 세무사 최셈입니다 : )최근 국세청 관련 보도를 살펴보면자금조달계획서를 통해 개인 간 채무 등 부모찬스를 이용한 것으로 의심되는 거래에 대해탈세를 철저히 검증하겠다고 하는데요.어떤 식으로 자금조달계획서가 자금출처조사로 되는지,어떤 사례가 있는지 살펴보도록 하겠습니다.자금조달계획서 ▶ 자금 출처 조사자금조달계획서는 국토교통부 주관으로관할 시군구에 부동산 실거래 신고시 제출하는 서류입니다.자금조달계획서에는 부동산 취득자금은 어떤 경로로 마련했는지가 기재되며,이는 자금출처의 적정성을 검증할 수 있는 기초자료로 활용되는데요.국세청은 국토교통부로부터 자금조달계획서를 실시간 공유하여국세청이 보유한 재산, 소득 등 다양한 과세자료와 연계하여탈루여부를 정밀 분석하고 있습니다.재산, 소득이 생기면 이를 통해 세금을 납부하게 되고 (소득세, 재산세, 종부세 등)이를 통한 재원으로 부동산을 매입했다는 기준을 정립해둔 뒤,납세자가 번 재산, 소득 대비 그 이상의 금액으로 부동산을 매입한 경우더 철저히 검증하고자 조사에 착수하는 형태입니다.이와 관련하여 국세청에서는 부동산 탈세 신고센터 등을 구축하여부동산 거래 과정에서 발생하는 탈세행위등에 대한 제보를 받고 있습니다.이뿐 아니라, 지난 10월 경에는 한강벨트 초고가주택에 전수 검증하여세무조사에 착수한다는 내용도 지속적으로 보도되고 있습니다.주요 탈세 유형①고가주택 취득자금을 부모로부터 증여 받고 증여세를 신고하지 않은 행위② 분양권을 전매하면서 매매계약서를 거짓으로 작성하여 양도세를 회피한 행위③시가보다 낮은 가격으로 자녀에게 주택을 매매하거나 증여하여 세금을 탈루한 행위④ 주택을 자녀에게 부담부증여 후 담보대출금과 전세금을 대리 상환하여 탈루한 행위⑤ 세대분리·위장전입 등 1세대1주택 비과세 혜택을 부당하게 받은 행위⑥ 거래취소, 허위매물 등 시장교란 행위를 통해 불법수익을 얻고 세금을 탈루한 행위사회초년생 甲은 서울 소재 아파트 A를 구매하고 그 자금 원천으로 기존 아파트 처분대금을 썼는데요.이 부분에서는 문제가 없었으나, 기존 아파트 취득시 갑은 소득, 재산이 없었던 20대로서 자금출처가 불분명하다 하여 조사가 선정된 케이스입니다.이를 보아 기존 아파트 보유시 편법 증여 받은 내역에 대해서도 조사가 들어간다는 것을 알 수 있습니다.개인병원을 운영하는 의사 甲은 예금 등을 자금원천으로 자금조달계획서를 제출했는데요.신고소득에 비해 예금이 많아서 조사가 선정되었고조사결과, 비급여 진료비를 현금 결제하여 개인 계좌에 입금해서수입금액 누락을 했으며 탈루한 자금으로 고가 아파트를 취득한 사실이 확인되었습니다.이 경우 매출누락에 대한 소득세가 가산세와 더불어 추징되게 됩니다.이 건은 대학생 甲이 아파트를 취득하고 취득자금으로 임대보증금을 낸 케이스인데요.즉, 갭투자를 한거죠. 그런데 임대보증금을 준 임차인이 부모에요.세입자는 부모인데, 대학생 甲 또한 부모님과 같은 아파트에 거주하고 있는것이죠.조사 결과, 부모로부터 증여받은 아파트 취득자금을 숨기기 위해부모와 허위로 전세계약을 체결하였고허위 전세보증금을 편법 증여 받은 것으로 보아 증여세가 추징되었습니다.이 뿐 아니라 고가주택 취득 규제를 피하기 위해 전월세 하는 경우도 예외는 아닙니다.고액 전세금을 편법 증여받은 혐의자와고액 월세를 지급하며 호화주택에서 거주하는 자도자금출처를 면밀히 살핀다고 하니 이 부분도 주의하셔야 합니다.자금 조달 시 주의사항자금 조달 시 국세청에서 바라보는 시각은적절한 소득과 자산이 있는 자가적정 규모의 자산을 취득하는 지가 적정한지 판단합니다.사실상 부동산을 취득하는 자 입장에서더 좋은 자산을 사기 위해 늘 나의 현금 자산은 부족한 법이죠.현금 자산을 늘리기 위해 소득을 더 벌게 된다면 소득세를 납부한 소득은 OK,자산 등을 증여상속받게 된다면 이에 따른 상증세를 납부한 소득은 OK 지만어떤 세금도 내지 않는 보이지 않은 소득이나 자산에 대해서는철저히 조사, 검증을 하겠다는 것입니다.부모에게 차용하거나 현금 수입 등으로 세금 부담 없이현금 자산을 늘리고 이에 대해 부동산을 취득하고자 한다면자금 출처 조사에 철저히 대비해야 합니다.부동산은 양도 전, 취득 전 세무전문가와 면밀히 검토해야지만절세 방안이 강구되고 계획이 정립됩니다.상담 원하시면 언제든지 연락 주시길 바랍니다.감사합니다!!