부모님한테 차용증서 상환기간 계획 원금상환

출처 :https://blog.naver.com/highyes_tax/223558355471가족 간 차용증, 이대로만 쓰세요 - 조사전문세무사의 차용증 쓰는 법 총정리(차용증양식, 차용증이자)안녕하세요, 양도·증여·상속과 자금출처조사를 전문으로 하는 세로움입니다. 오늘은 세무조사 없이 가족간 ...blog.naver.com안녕하세요,양도·증여·상속과 자금출처조사를 전문으로 하는 세로움입니다.오늘은세무조사 없이 가족간 차용증이 인정되는 내용을 총정리 해드리겠습니다.이번 글 내용은 모두 그동안 실제로 가족간 차용에 대한 수 많은 세무조사를 진행해오면서 성공적으로 대응했던 내용을 기반으로 하는 것입니다.[가족간 차용 주요 세무조사 대응사례]대응했던 주요 사례 중 하나는부모님이'18살' 미성년자 고등학생 명의로 아파트를'5채'이상을 취득하고,‘전부 차용’으로 처리했습니다.그래서 서울지방국세청에서 가족간차용이 아니고 증여다, 부동산명의신탁이다로 세무조사가 시작됐습니다.해당 건은 차용인이 미성년자 이면서, 차용규모도 굉장히 컸기 때문에 난이도가 매우 높은 건이었습니다. 따라서 기존의 일반적인 대응논리로는 부족했고, 차용으로 주장하는 것보다는 법문과 취지에 따라 증여로 볼 수 없다는 것에 초점을 두고 논거를 만들어 나갔습니다.세법 뿐만 아니라 민법과 대법원의 입장을 종합하여 녹여냄으로써결국 차용으로 인정 받을 수 있었습니다.해당 조사건에 대해 자세히 작성한 글이니 가족간 차용증을 작성하실 분들은 참고하시면 좋을 것 같습니다.[자금출처조사전문세무사] 서울지방국세청 자금출처조사 대응 - 자녀와 차용증을 작성하여 고등학생 자녀 명의로 다수의 부동산을 취득한 사례, 명의신탁 및 차용증 인정여부1. 사전통지 및 조사대상기간 안녕하세요. '자금출처조사' 전문으로 하고 있는 이상웅 세무사입...blog.naver.com우리가 가족간 차용증을 쓰고, 이자를 주고 하는 행위는 결국 증여로 볼 수 없다는 주장을 뒷받침하기 위한 것입니다. 따라서 차용 내용과 방식은 각 사례에 적절하도록 달라져야 합니다.유튜브나 블로그에서 볼 수 있는 가족간 차용에 대한 잘못된 정보와 오해들을 이번 글 하나로 해결하실 수 있도록 꼼꼼히 담았습니다.1. 차용증이 필요한 이유?2. 차용거래와 증여의 구분3. 세법에서 바라보는 차용거래4. 차용을 문제없이 인정받는 방법5. 자주 묻는 질문1. 차용증이 필요한 이유?가족간 차용을 하는 대부분의 이유는 부동산 취득자금입니다. 부동산을 사고싶지만 은행 대출을 끼더라도 자금이 부족할때 부모님에게 세금 없이 증여받을 수 있는 금액은 5천만원 입니다.24년부터는 혼인 예정이거나 혼인, 출산한지 2년이 지나지 않았다면 1억을 추가로 받을 수 있게 바꼈지만, 해당되지 않는 분들이 훨씬 많습니다.예를 들어서 3억이 필요해서 증여받는다면세금이 5천만원입니다.그리고 이 5천만원은 받는 자녀가 내야하기 때문에 쓸 수 있는 돈은2.5억원으로 줄어들고 더 증여를 받아야합니다.이런 세금을 내지 않기 위해, 은행 대출이자를 줄이기 위해 가족간 차용(금전소비대차)가 필요한 것입니다.적정한 차용거래로 인정받는다면세금은 '0원'입니다.2. 차용거래와 증여의 구분돈을 빌려주고 갚는 행위를 금전소비대차라고 부르는데, 금전소비대차 계약을 입증하기 위해 서면으로 작성한 계약서를 흔히 차용증이라고 부릅니다.집을 살때 빌린자금을자금조달계획서에 차용이라고 써서 제출하더라도, 이후 적절한자금소명을 하지 못하거나세무조사에서 인정받지 못한다면 증여가 되어증여세와 가산세가 부과됩니다.3억을 빌려서 집을 샀을 때 정상적인 차용으로 인정된다면0원이지만,3년뒤 세무조사에서 증여로 추징되면 증여세와 가산세는7천만원이 넘습니다.여기서 많이 오해하시는 부분이 자금조달계획서를 안쓰면 차용이 안걸린다. 그러니 6억미만 주택이나 상가를 사야한다. 고 알고 있습니다.아닙니다.자금조달계획서를 안써도, 대상이 아니라도 부동산거래 자금소명과 세무조사는 나옵니다.해당 내용은 다음 글에서 자세히 설명하고 있으니, 궁금하신 분들은 참고해주세요.자금조달계획서, 자금출처전문세무사가 알려드리는 정확한 작성방법(자금소명 및 자금출처조사 대비)'자금조달계획서'는 일부지역 또는 일정금액 이상의 부동산 뿐만 아니라 입주권과 분양권 역시 ...blog.naver.com자금조달계획서를 어떻게 쓰고, 최초에 차용에 대한 입증서류를 어떻게 준비해서 제출하냐에 따라 조사가 나올 것도 안나올 수 있습니다. 그렇기 때문에자금조달계획서 단계부터 차용으로 인정 받을 수 있도록 적절히 계획하는 것이 가장 중요합니다.3. 세법에서 바라보는 차용거래세법에서 배우자,직계존비속 간 금전소비대차(가족 간 돈거래)는증여로 추정하고 있습니다. 추정이란 애초에 차용은 증여로 보고있고, 납세자가 적정한 차용거래임을 객관적으로 입증할때만 예외적으로 인정해준다는 것입니다.이 글을 보시는 분들 중에서 2.17억원까지는 무이자차용도 다 인정된다더라고 아시는 분들이 많으시겠지만,기본적으로 차용 인정 여부에 대해 불리한 입장에 놓여 있습니다.따라서 실제 세무조사에서 국세청이 차용을 바라보는 시각은 부정적이지만, 사례에 맞는 적절한 차용내용으로 세무조사에서도 당당히 주장할 수 있는 논거를 만들어야하겠습니다.4. 차용을 문제없이 인정받는 방법국세청의 차용증 증여세에 대한 문제에 대한 공통적인 입장은객관적인 상황을 종합적으로 고려하여 사실판단할 사항으로 판단하고 있습니다.가족 간 차용에 대한 구체적인 인정기준을 법에서는 제시하지 않고 있기 때문입니다. 따라서 가장 객관적인 기준은 세무조사에서 실제로 인정 받았던 세무사님의 대응방안일 것입니다.국세청으로부터 차용을 인정받기 위해서는 아래의 형식과 실질 2가지가 충족돼야 합니다.<1> 형식실제 세무조사에서 대응했던 방식을 토대로 정리해보면 다음과 같습니다.① 차용증 작성② 상환기간③ 이자율과 원금상환 방식④ 차용금액⑤ 차용인과 대여인의 관계① 차용증 작성(차용증 쓰는법)법에서 규정하는 차용증 양식은 따로 없습니다. 차용증을 적절히 쓰는 법은 있습니다.- 우선 금액, 이자 및 원금 상환방식, 상환기간은 필수 기재사항입니다.- 차용증 작성시기는 실제로 돈을 빌린날에 작성해야하는 것은 아니고, 가까운 시일에 작성하면 괜찮습니다.- 차용증을 작성하셨다면 반드시 공증을 받을 필요는 없습니다.작성 날짜를 입증하기 위한 것으로 내용증명이나 확정일자의 방식으로도 충분할 수 있습니다.가장 손쉽고 적절한 방법은 확정일자를 추천드립니다. 다만,차용금액의 규모나 사실관계의 위험성에 따라 공증이 꼭 필요한 경우도 있으니이부분은 적절한 검토가 필요합니다.② 상환기간상환기간이 길면 길수록 인정가능성이 낮아집니다.부모님한테 3억 빌려고 30년 만기로 이자만 수년째 지급하고 있다면 증여로 추징될 가능성이 매우 높습니다.적절한 상환기간은 사례마다 달라지겠지만,최소한 10년은 넘지 않으시는 것을 추천드립니다.상환기간을 길게 가져갈 수 밖에 없는 상황이라면담보권 설정을 고려하는 것도 방법이 될 수 있습니다.③ 이자율과 원금상환방식법정 이자율은 4.6%로 규정하고 있습니다. 하지만법정이자율을 주면 무조건 인정되고, 덜주면 부인되는 것은 아닙니다.이자를 주면 이자소득에27.5%의 세금을 받는사람이 추가로 내야하고, 빌린분 입장에선 원금이 줄어들지 않으니자금부담은 더욱 커집니다.부모님에게 돈을 빌려서 이자를 지급했다면 부모님이 다른소득에합쳐서 세금을 신고해야하는데 이를 놓치고 나중에가산세와 함께 세무서에서 연락오는 경우가 많습니다.[절세방안]따라서 이자를 지급하지 않고 무이자 차용의 경우에도원금 상환방식을 적절히 계획한다면 차용으로 인정 받을 수 있습니다.사례별로 유불리와 위험성을 고려하여 적절한 이자율과 상환방식을 정하는 것이 필요합니다.④ 차용금액차용금액은 차용인의 상환능력에 맞게 산정돼야 합니다. 소득수준을 고려했을때너무 높은 규모의 차용금액이라면 증여로 추징될 가능성이 높아집니다.연봉이 3천만원인데 5억을 빌리고, 우린 차용이에요 주장하면 안되겠죠. 따라서 나이가 어릴수록, 소득이 적을수록 위험성은 더 클수밖에 없습니다.차용인의근로소득, 사업소득, 임대소득과 재산상황을 고려하여 상환기간 내 적절히 상환할 수 있는 금액을 산정해야 합니다.⑤ 차용인과 대여인의 관계차용인과 대여인의 관계도 중요한 기준입니다. 1억을 빌린다고 했을때 부모님에게 빌리는 것과 형제에게 빌리는 것은 인정가능성이 크게 달라집니다.실제로 세무조사를 대응할때 부모님이 아닌 형제나 지인에게 빌린 사례는 대응할 논리가 훨씬 많아집니다.따라서자금여력이 있다면 형제나 친척들로부터 차용하는 금액의 비중을 최대한 높히는 것이 유리합니다.그렇다고 부모님이 형제한테 돈을 보내고 그돈으로 빌렸다고 주장하는건 더 큰 문제가 되니 조심해야합니다.<2> 실질① 원리금 실제 상환여부② 차용인의 실제 상환능력① 원리금 실제 상환여부반드시 형식과 실질이 모두 충족돼야만 인정받을 수 있는 것은 아닙니다.실제로 차용증 자체를 작성하지 않았음에도 차용거래로 인정받아드린 조사사례도 있었습니다.둘중 하나를 꼽으라면 실질이, 실질중에서도 차용증 이자보다원금상환 여부가 가장 중요합니다. 최초 차용증 작성했던 내용과 동일하게 상환해주시는 것이 가장 좋습니다. 그리고 원금이나 이자 상환시기는 주기적으로 반복적이면 인정가능성을 더 높힐 수 있습니다.그렇다고 실질만 충족되면 무조건 인정되는 것은 아니고, 보통 세무조사는 원금상환 전에 나오는 점이 큰 문제입니다.따라서 만기에 일시상환하는 것은 절대 추천드리지 않습니다.② 차용인의 실제 상환능력국세청이 한가지더 확인하는 것은 차용인의 상환능력입니다. 예를들어1억의 원금을 상환했다고 했을 때 그동안 신고된 소득이 1억이 안된다면 차용이 인정안될 뿐만 아니라 추가 조사가 시행될 수 있습니다.또한 부모님한테 돈을 갚고 다시 돌려받는 식의 계획은 걸릴 가능성이 높습니다.따라서소득이 충분하지 않다면 잠깐 은행 대출을 활용하는 방식으로도 인정가능성을 높힐 수 있습니다.5. 자주 묻는 질문가족간 차용증에서 가장 많이 물어보시는 질문입니다.Q1미성년자도 차용이 가능한가요?A현실적으로 어렵습니다.기본적으로 상환능력이 없기 때문에 증여가 아닌 차용으로 인정받을 수 없습니다.다만, 위에서 안내드린 저희 조사사례처럼충분히 계획하고 논거를 만든다면 정말 예외적으로 인정되는 경우도 있습니다.Q22.17억원까지는 무이자로해도 인정되나요?A2.17억원까지 괜찮다는 말은 이자를 법정 이자율 4.6%보다 적게 줬을때 추가증여세가 안나온다는 규정에서 나온 말인데,무이자 차용이라도 차용거래 자체가 인정되는 것으로 많이들 오해하는 것입니다.예를들어 2억을 무이자로 빌리고 원금을 안갚은 상황에서 2년 뒤에 세무조사가 나온다면 2억 전체가 증여로 추징됩니다.다만, 무이자 차용이라도 원금 상환계획을 적절히 수립한다면 차용 인정 가능성을 높힐 수 있습니다.Q3상환한 돈을 돌려받아도 되나요?A일단 국세청에서는 알게됩니다.하지만 금액이 작다면 굳이 추가조사를 안하고 넘어갈 수는 있습니다. 돈을 돌려받을 때 이체내역이나 출금내역이 남을 수 밖에 없고, 돌려받은 돈을 쓸 때 국세청에 사용액이 잡힙니다.신고된 소득보다 사용액이 많으니 그 금액이 커진다면 조사가 나오는 것입니다.이 내부 프로세스를 충분히 이해하는 사람이 작정하고 탈세한다면 쉽게 안걸리 수는 있겠으나, 보통의 분들은 쉽지 않습니다. 이런 탈세행위가 세무조사로 이어지는 과정이 궁금하신 분들은 아래 글을 참고해주세요.[자금출처조사 전문세무사] 카드 사용, 자녀 전세금지원 등 각종 편법증여가 세무조사 대상에 선정되는 이유와 자금출처조사 대응 방법22년 2월 3일 국세청은 '부모의 신용카드 등으로 생활비를 부담하고, 본인의 소득을 온전히 저축하여 ...blog.naver.comQ4차용계약을 계속 갱신하면서 연장해도 되나요?A5년 정도로 차용증 쓰고 이자만 주다가 만기가 도래했을때 갱신하여 원금 상환을 연장할 수 있을까요?쉽지 않습니다.처음에 이자 지급내역으로 차용으로 인정 받았어도 국세청은 부채에 대해 다음과 같이 사후관리를 합니다.차용 내용을 기록해놓고 만기가 도래했을 때 원금 상환여부에 대해 이체내역 등 관련 자료를 통한 소명요청을 받게됩니다. 다시 확인하는데만약 갚지 않고 연장했다면 다시 증여로 추징될 수 있는 것입니다.Q5초기에는 이자를 주고 차용으로 인정받은 뒤에 안갚아도 되나요?A4번 질문과 동일한 내용입니다.최초에 차용으로 인정받고 넘어갔다고 해서 끝난 것이 아닙니다.부채사후관리를 통해 안갚은 것이 발각된다면 증여세와 가산세가 추징됩니다.Q6부모님 대신 형제나 친척이 빌려주면 더 좋은가요?A네, 더 좋습니다.형제나 친척의 경우 차용거래임을 주장할 수 있는 법적 논거가 훨씬 많습니다. 그렇다고 부모님 돈을 형제에게 이체하고 형제가 빌려주는 식으로 처리하면 안됩니다. 형제가 그만큼 빌려줄 자금이 있었는지를 함께 살펴보고 조사가 진행될 수 있습니다.6. 정리하며많은 분들이 가족간 차용에 대해 관심을 가지는 이유는 가장 쉽게 돈을 융통하는 방법이기 때문입니다. 그만큼 국세청과 세법은 부정적으로 보고 있습니다.우리가 차용을 걱정하는 것은 딱 하나입니다. 증여로 보지 않는 것, 증여세와 가산세가 추징되지 않는 것입니다.그러기 위해서근거규정을 먼저 충분히 이해하고 주장을 뒷받침할 수 있는 자료를 준비하기 위해 사례별로 가장 적절한 차용증 내용과 원리금 상환계획을 찾는 것이 필요합니다.세금에 대한 작은 관심이 큰 절세로 돌아올 수 있습니다. 세로움이었습니다. 감사합니다.상담을 통하여 각 사례에 적용될 수 있는 세무상 이슈와 세액비교 및 최적절세방안을 함께 안내드리며, 각종계약서 작성 및 등기부터 감정평가와 세금신고, 사후간리까지 모든 절차 대행 도와드리고 있습니다.모든 상담은 유료로 진행되며, 상담이 필요하신 분들은 [0507-1444-1361]로 연락주시기 바랍니다.관련 포스팅내용링크축의금, 생활비, 용돈 모두 증여세 추징될 수 있습니다- 자금출처조사대비https://blog.naver.com/highyes_tax/222519521075증여세 없이 자녀에게 집을 물려주는 방법<1>- 가족간 저가매매https://blog.naver.com/highyes_tax/222424421830?증여세 없이 자녀에게 집을 물려주는 방법<2>- 가족간 교환https://blog.naver.com/highyes_tax/222817350284

들어가며,안녕하세요, 오회계사입니다.지난 포스팅에서 증여세를 내지 않고 부모 자식간에 금전 대여를 하는 방법에 대해 살펴보았습니다.[부모 자식간 차용증] - 증여세 안내는 방법들어가며,최근 주택가격 급등과 동시에 다주택자에 대한 양도소득세도 강화되고 있어, 자녀들에게 증여하...blog.naver.com이와 관련하여, 무이자 조건으로 차용증을 작성해도 괜찮은지에 대한 질문들이 많이 있어 정리를 해보고자 합니다.세부적으로 살펴보면,원칙적으로 부모 자식간의 대여는 증여라고 추정한다고 했습니다.이에 대해 실제로 빌린 것이라는 반증으로,①차용증이 작성② 차용증이허위가 아님이 입증(공증,내용증명 등)③ 자녀가이자나 원금을 상환할 능력이 되며(학생, 백수 등 소득이 없으면 안됨)④ 이자/원금을실제로 상환(은행 송금 방식)에 대한 증빙을 준비해야 한다고 하였는데문제는 무이자 조건도 괜찮은지 입니다.최근 질의회신 결과를 보면 국세청의 입장을 알수 있습니다.질의 내용이,무이자로 3억원을 10년 상환 조건으로 해도 증여로 안보느냐는 것인데국세청 회신은,증여다 아니다 답변은 주지 않고구체적인 사실을 종합적으로 판단하겠다는 모호한 답변입니다.즉, 사안별로 다르게 결론을 내릴 수 있으므로, 단순히 3억을 10년 무이자 조건이라는 것만으로는 판단을 내릴 수 없다는 것이지요.서면-2018-상속증여-34931. 사실관계○ 甲은 시누이 乙로부터무이자로 10년 분할상환조건으로 현금 3억원을 차입하여 乙 소유의 아파트를 매입하려고 함2. 질의내용○위와 같은 경우 증여로 볼 수 있는지 여부[ 요 지 ]특수관계자간 자금거래가 금전소비대차 또는 증여에 해당되는지 여부는당사자간 계약, 이자지급사실, 차입및 상환내역, 자금출처 및 사용처 등 당해 자금거래의 구체적인 사실을 종합하여 판단할 사항임하지만, 구체적으로 언급하고 있는 조건을 보면어떤 것을 중요하게 보는지 알수 있습니다.① 당사자간 계약: 차용증이 허위가 아니어야 한다는 것이고 차용증에 구체적인 계약 조건 등이 있어야 한다는 의미입니다.② 이자지급사실: 말 그대로 차용증 대로 이자를 지급한 사실이 확인되느냐는 것③ 차입/상환 내역: 차입/상환이 은행 거래내역으로 확인이 되어야 한다는 것④ 자금출처 및 사용처 등: 빌린 자녀가 차용증 대로 이자와 원금을 상환할 능력이 있어야 한다는 것(본인 생활비 등 제하고도 대출, 이자 상환 능력이 있어야함)여기서, 이자지급사실이 고려사항에 있다고 하여무조건 이자를 받아야 한다는 의미는 아닙니다. 무이자 조건은 안된다면 회신을 안된다고 답을 주었겠지요.그러면, 위 사례의 경우 (무이자 3억 대여 - 10년간 분할 상환)증여로 보지 않도록 할려면 어떻게 해야 할까요.일단,무이자 조건이면 일단분할 상환 조건은 들어가야합니다.상환이력이 없다면, 차용으로 인정이 안됩니다.나중에 집 팔면 일시에 갚겠다 이런 조건은 증여로 봅니다.위 사례의 경우, 증여로 보지 않을려면우선, 필수 사항이 포함된 차용증 작성하고, 공증/내용증명 받고,차용증 대로 은행을 통해 3억원을 송금을 합니다. (여기는 돈 빌려준 시누이가 근저당까지 잡아두면 더 좋겠죠)이후, 매년 3천만원씩 (또는 계약조건에 따라 매달 250만원씩) 은행을 통해 송금으로 상환을 하면 된다는 것입니다.단, 여기서 중요한 것이원금을 갚고 있는 사람이 소득이 있어야 한다는 겁니다.본인 생활비 등을 제하고도 갚을 수 있는 능력이니,상환액이 연간 3천만원이면 가족이 있다고 보면 연간 세후 소득이 7-8천만원은 되어야(부양 가족 수에 따라 다르겠지만) 실제로 자기 돈으로 상환하는 것으로 국세청은 볼 겁니다.차용증 등 서류 잘 챙기고, 아무리 돈을 잘 갚은 기록이 있어도, 그 돈이 어디서 나왔는지 설명이 안되면 증여로 볼 겁니다.아래 사례는 허위 차용증으로 판단받아 증여로 처분된 경우입니다.차용증도 공증 등을 안 받았고, 무이자 조건에다 상환일도 없고, 상환 내역도 없고 상환 조건을 부동산 매도시라고 일반적이지 않게 작성된 점을 들어사후적으로 작성된 허위 차용증으로 판정하였습니다.조심-2015-서-5852[ 제 목 ]부동산 취득자금 중 쟁점금액은 청구인의 어머니가 청구인에게 증여한 것이라고 본 처분의 당부 등[ 요 지 ]청구인은 쟁점금액이 OOO으로부터 차입한 것이라고 주장하나, 청구인은 처분청의 금전소비대차 계약서 원본 제출 요구에차용증 원본을 제시하지 못하고 있는 점, 차용증의 기재내용을 보면 이자지급 조건이무이자이고 상환 시점 또한 부동산 양도시로되어 있을 뿐특정되지 않는 등 일반적인 차용증으로 보기 어렵고,차용금상환내역 또한 객관적으로 확인되지 않는 점,청구인의 부동산 취득 당시 발생한 부동산임대소득을 원천으로 한 자금이 부동산 취득자금에 사용되었는지 여부가 확인되지 않는 점 등에 비추어 청구인이 OOO으로부터 쟁점금액을 증여받은 것으로 보아 이 건 증여세를 과세한 처분은 타당한 것으로 판단된다.이전 포스팅에서 말씀드린 바 같이,가급적이면 무이자 보다는 1-2% 저리 이자로 진행하는 것이 좋겠다는 것이지만, 이자 원천징수와 소득신고 등이 번거러워무이자로 진행할려는 경우, 다음은 꼭 지키는 것이 안전하겠습니다.① 원금 분할 상환 기간: 실제 상환 내역이 입증 되어야 증여로 안봅니다. 만기 일시는 절대로 안되고, 상환 기간은 3-5년 정도가 좋을 듯하고 길어도 10년은 안넘는게 좋겠습니다.★증여세 세무조사는 10년, 무신고시 15년이내에도 가능합니다만, 일반적으로 3-5년내로 국세청에서 통지 오는 경우가 많습니다.5년정도 상환으로 하면 3년뒤에 소명이 와도 이미 상당 부분이 상환된 상태임이 금융거래로 입증되는 상태입니다. 이러면, 증여로 보기 어렵습니다.★ 그래도 무이자 일시 상환으로 하고 싶은 경우는 1년 정도 단기만 가능할 수 있겠네요. 왜냐하면, 국세청에서 소명 요청할때쯤이면 원금 전액이 상환 완료된 상태일테니까요.② 대여자의 상환 능력: 자녀가 본인생활비 다 쓰고 원금을 분할 상환할 능력이 있어야 합니다. 그렇지 않으면, 원금 상환액도 부모가 지원(부모가 현금으로 자녀에 준 후 자녀가 부모 통장에 입금)한 것으로 봐서 증여로 보게 됩니다.개인적 생각으로, 무이자의 경우 비교적 덜 위험한 조건이라면- 2억을 빌린다면, 5년 원금 분할 상환 - 매년 4천만원 상환, 자녀 연소득 세후 7-8천- 1억을 빌린다면, 3년 원금 분할 상환 - 매년 3천3백만원 상환, 자녀 연소득 세후 6-7천정도라고 봅니다. (자녀의 부양가족이나 씀씀이에 따라 요구되는 소득은 달라짐)1-2억을 빌리는데, 매년 3-4백만원(매월 30만원수준)으로 갚는다면, 증여로 봅니다. 부모에게 송금한 30만원의 성격을 용돈이라고 보는게 일반 상식에 부합하니깐요.정리하면,부모 자식간의 대여시에 무이자 조건이 불가능한 것은 아니나, 추천 방식은 아니며 굳이 무이자 방식으로 진행하고자 할 경우에는 기본적인 차용증 작성,공증,은행 송금 등 이외에① 원금 분할 상환은 필수이며 (가급적 매월 상환)② 상환하는 기간이 3-5년 이내가 좋으며 (조사 통지시 이미 상당부분 상환 완료 증명)③ 자녀가 생활비 제하고도 원금 상환을 충분히 감당할 수입이 있어야 한다는 것입니다.위의 조건을 준수할 경우,그나마 증여로 보지 않을 가능성이 높고, 설령 증여로 과세하더라도 조세불복의 절차를 통해 충분히 승소가능 하다는 것이지, 세무서 조사관에 따라 일단 부과하는 경우도 있으니 무조건 안전하다는 건 아닙니다.따라서, 무이자 대여는 매우 제한적인 조건에만 가능하다는 것입니다.존재하지 않는 이미지입니다.

원글 출처 : https://blog.naver.com/highyes_tax/224096494981원글이 화질, 깨짐 측면에서 보시기가 훨씬 좋습니다.안녕하세요,자금출처조사를 전문으로 하는 세로움입니다.지난 글에서는 상담에서 가장 많이 물어보시는 질문 중에서 5가지에 대해 답변드렸습니다.1.가족간 계좌이체하면 세무조사 나오나요?2. 자녀, 부모님에게 드리는용돈은 증여인가요?3.부부간 계좌이체도 증여인가요?4. 부모님 집에서무상거주중인데 세무조사 받나요?5. 부모님 명의신용카드사용하면 증여인가요?가족간 계좌이체, 증여세 세무조사를 피하는 완벽한 방법(조사전문세무사)안녕하세요, 자금출처조사를 전문으로 하는 세로움입니다. 오늘은 상담을 진행하면서 가장 많이 물어보시는...blog.naver.com오늘은 가족간 차용증, 가족간 무이자차용증을 포함한 나머지 4가지에 대해서 설명드리도록 하겠습니다. 살아가면서 도움이 될 수 있는 기본적인 세무상식일 수 있으니 참고하시면 좋을 것 같습니다.1.가족간 차용완벽히 이해하기2.세금 없이재산을 물려줄 수없나요?3.자녀빚을 대신 갚아주는 것도 걸릴까요?4.축의금은 얼마까지 줘도 되나요?자금출처는 사람마다 상황이 다르고, 여러 변수가 있기 때문에 세무사님들마다도 의견이 다를 수 있습니다.저희 의견이 정답이 아닐 수도 있습니다. 하지만, 세로움은 누구보다 자금조달계획서, 부동산거래신고소명, 자금출처조사에 대한 경험이 많고, 성공적으로 대응해오고 있으며, 모든 내용은 실제 사례를 기반으로 설명 드리는 것으로 기본적인 방향을 정하시는 데에는 도움이 될 것이라 생각합니다.[세무컨설팅 세로움 대표 세무사 이상웅]???? '코인과 세금, 그리고 자금출처조사 이야기' 저자???? 포스코건설, 대우건설 재개발·재건축 자문세무사???? 하나금융투자 자문세무사???? 택스넷 양도, 증여, 상속 상담위원???? 중앙일보, 한국경제 칼럼 필진???? SBS, tnN 등 다수 방송 출연???? 서울청, 중부청 부동산 자금출처조사 전문1. 가족간 차용 완벽히 이해하기첫번째로 가족간 차용입니다.가족으로부터 빌린 자금으로 부동산을 취득하는 경우 세법은차용이 아니라 증여로 보아 증여세를 추징하고 있습니다.상속세및증여세법 제45조 [ 재산 취득자금 등의 증여 추정 ]① 재산 취득자의 직업, 연령, 소득 및 재산 상태 등으로 볼 때 재산을 자력으로 취득하였다고 인정하기 어려운 경우로서 대통령령으로 정하는 경우에는 그 재산을 취득한 때에 그 재산의취득자금을 그 재산 취득자가 증여받은 것으로 추정하여 이를 그 재산 취득자의 증여재산가액으로 한다.(2015.12.15 개정)다만, 세법에는 간주규정이 있고 추정규정이 있는데, 45조는추정규정에 해당합니다. 쉽게말해보면납세자가 합리적인 차용거래라는 것을 입증하면 차용으로 인정해주고, 입증하지 못한다면 증여로 세금을 부과합니다.그렇다면합리적인 차용거래란 무엇일까요? 판례에서는 여러 사실관계들을 종합해서 판단하는데 공통적으로 살펴보는 중요한 기준을 정리해보면 크게 4가지로 구분해볼 수 있습니다.<1> 구체적인 차용증 작성첫번쨰로 차용증을 작성해둬야합니다. 차용거래임을 입증하기 위한 객관적인 근거자료로 사용될 수 있습니다. 차용증을 작성할때 정해진 법적 양식은 없으며, 자유롭게 작성하시면 됩니다.Previous imageNext image다만, 인적사항이나 이자율, 상환일 등필수적 항목들은 기재되어야 하고, 원금상환방식이나 출처와 같이 내용이구체적인 내용이 들어갈수록 객관적인 자료로 인정될 수 있습니다.많이 물어보시는 질문이공증을 받아놔야 하냐인데, 공증이 필수조건은 아닙니다. 공증 받으시면 수수료가 또 백단위 이상 발생하기 때문에 공증대신확정일자를 받아두시거나 작성한 차용증을 메일로 보내놓으셔도 괜찮습니다. 차용증이 사후에 작성된게 아니라는 것을 입증하기 위한 절차라고 보시면 됩니다.차용거래 내용에 따라서는 공증을 꼭 받아두시는 것을 추천드리는 경우도 있긴하지만, 대부분은 갈음할 수 있다고 보셔도 될 것 같습니다.<2> 상환능력유튜브에 보시면8억차용, 12억차용이런 영상들이 많아요. 물론 인정되는 경우도 극소수로 있겠지만, 가장 중요한 것은상환능력입니다. 상환능력이 없다고 판단되면절대 인정되지 않습니다. 제가 실제 차용세무조사 사례 중에서미성년자 자녀 명의로 주택을 5채를 취득하고 차용처리한 사례도 차용으로 인정받아드린 적이 있습니다. 필요하신 분들은 아래 글을 참고해주세요.[자금출처조사전문세무사] 서울지방국세청 자금출처조사 대응 - 자녀와 차용증을 작성하여 고등학생 자녀 명의로 다수의 부동산을 취득한 사례, 명의신탁 및 차용증 인정여부1. 사전통지 및 조사대상기간 안녕하세요. '자금출처조사' 전문으로 하고 있는 이상웅 세무사입...blog.naver.com그럼에도 불구하고 저는 가족간차용증이 인정되기가 그렇게 녹록치 않다고 설명드립니다. 분명 대응이 잘돼서 차용으로 인정되는 사례도 있겠지만, 너무 쉽게 생각하시는 분들이 있으세요. 개인적으로는 차용의 위험성에 대해 자세히 설명해주시는 세무사님들이 맞다고 생각합니다.5억원, 10억원씩 버는 분들은 그렇게 가족간 무이자 차용해도 인정될 수 있겠죠. 그런데 대다수의 분들이 그정도 소득일 수가 없잖아요. 너무 자극적이고 예외적인 내용들만 보고 결정하시는 것은 대다수 분들에게 도움이 안될 수 있습니다.위에서 말씀드린 것처럼 세법에서는 차용증만 작성한다고 차용으로 인정해주는 것이 아닙니다. 국세청은 우선 증여로 보는 것이고, 합리적인 차용거래임을 납세자가 입증할때만 차용으로 인정되는 것입니다.우리는 차용거래에 있어서 불리한 입장에서 시작한다는 것을 꼭 인지해주시는게 좋습니다.충분한 상환능력이란 얼마를 버는지, 현재 보유한 자산은 얼마인지에 따라 달라질 수 있지만,사회통념상 가능한 범위여야 합니다.1. 예를들어 연봉 4천만원인 자녀가 5억을 빌려서 집을 산다. 이건 상환능력이 충분하다고 보기는 어렵겠죠. 그런데 자녀가 1~2억씩 번다면 5억원에 대해서 상환능력이 있다고 볼 수도 있습니다.2. 반면에자녀 연봉이 4천만원이라도 인정되는 경우도 있습니다. 자녀가 의대를 갓 졸업한 경우에는 인턴, 레지던트 하면서 또는 공보의로 현재는 수익이 적지만, 앞으로 매우 큰 수익이 예상되는 경우가 있습니다. 그럴때는 상환능력이 있다고 보는 경우도 있습니다.3. 또는자녀가 소득이 없어도 인정되는 경우도 있습니다. 수익형 상가를 취득하면서 앞으로 얻게될 월세소득이 충분한 경우이거나, 기존에 부동산을 가지고 있어서 매도한 자금으로 상환하는 조건으로도 인정될 수 있습니다.이렇게 상환능력은 사례마다 다르게 적용될 수 밖에 없지만, 여러 사실관계를 종합적으로 따져봤을때 적절한 규모여야만 차용으로 인정될 수 있습니다. 사례에서 설명드린 것처럼소득이 충분하지 않더라도 적절한 계획을 세워 다른 방식으로도 상환능력을 만들 수 있습니다.<3> 차용기간, 상환기일가족간 차용이 합리적인 차용거래로 인정되기 위해선적정한 기간 내 모두 상환해야합니다. 차용기간을 간혹30~40년씩 써서 오시는분들이 계시는데 법에서 구체적으로 정한 기간은 없지만, 통상적으로추천드리는 기간은 5년 정도, 많게는 10년정도입니다.소득이 많지 않은 사회초년생 자녀가 5억원을 빌려서 40년간 매달 100만원씩 갚겠다 이런 상환계획은 정상적인 차용거래로 인정받기가 쉽지 않습니다.참고로 오해하는 분들이 있는데차용금액은 반드시 다 상환해주셔야합니다. 차용으로 인정되더라도 이후에모두 상환했는지, 상환한 자금은 어떻게 마련했는지사후관리를 받기 때문에 반드시 갚으실 분들만 차용을 활용할 수 있습니다.그리고 갚은 돈을 부모님이 다시 몰래 전달받는 계획을 세우시는 분들도 많습니다. 돌려받는 금액은 잘못 사용하시면 국세청에 추적될 수 있기 때문에 자금계획을 세워보셔야 하고, 분명히 탈세라는 것은 알고 계셔야합니다.<4> 원리금 상환가족간 차용으로 인정받기 위해서는주기적인 원리금 상환이 필요합니다. 가능하다면 매달 상환해주시는 것이 가장 좋습니다.이렇게 물어보는 분들이 많습니다. 2.17억원 까지는 무이자가 가능하다는데 2억원 빌려서 상환기일 10년으로 잡고 10년뒤에 전액 원금상환하면 되지 않나요? 여러번 강조드려도 부족함이 없습니다. 차용은 합리적인 차용거래임을 입증했을때만 증여로 보지 않습니다. 차용증에무이자라고 써놓고 오랫동안 원금을 갚지 않고 있다면 증여로 추징될 가능성이 높습니다.차용한 자금으로 집을 취득하게 되면 자금조달계획서나 자금소명절차를 통해 세무서에서 차용거래사실을 알게됩니다. 세무서에서는 계속해서 사후관리를 하게되는데 만약 2.17억원을 5년간 무이자로 차용하는 것으로 몇년동안 한번도 원금을 상환하지 않았다면 차용이라고 보기가 쉽지 않을 수 있습니다.원리금 상환 주기는 1년보다 반년, 반년보다 분기, 분기보다 매달갚아주시는 것이 더 좋습니다. 이자를 만기에 원금 상환하면서 한번에 갚는 계획을 세우는 분들도 있으신데 추천드리지 않습니다.<5> 2.17억원 무이자 차용가족간 무이자 차용증 관련 문의가 많아 무이자에 대해 별도로 설명을 드려보면,2.17억원 이하의 차용거래는 이자를 지급하지 않더라도 괜찮습니다. 관련 조문을 살펴보면 법정이자율 4.6%를 기준으로 1년에 1천만원까지는 적게 지급해도 괜찮은 것으로 규정하고 있습니다.상속세및증여세법 제41조의 4 [ 금전 무상대출 등에 따른 이익의 증여 ]① 타인으로부터 금전을 무상으로 또는 적정 이자율보다 낮은 이자율로 대출받은 경우에는 그 금전을 대출받은 날에 다음각 호의 구분에 따른 금액을 그 금전을 대출받은 자의 증여재산가액으로 한다. 다만, 다음 각 호의 구분에 따른 금액이대통령령으로 정하는 기준금액 미만인 경우는 제외한다.1. 무상으로 대출받은 경우: 대출금액에 적정 이자율을 곱하여 계산한 금액상속세및증여세법시행령 제31조의4 [ 금전 무상대출 등에 따른 이익의 계산방법 등(2016.02.05 조번개정) ]② 법 제41조의4 제1항 각 호 외의 부분 단서에서 대통령령으로 정하는 기준금액 이란1천만원을 말한다.(2016.02.05 신설)계산구조를 구체적으로 살펴보면,①????2.17억원x 4.6% = 약 1천만원이므로1천만원이 적은 금액인 무이자가 가능한 것입니다.②금액을 올려서 3억원을 차용하는 경우 ????3억원x 4.6% = 1,380만원이 나오는데, 1천만원을 빼면 380만원이 됩니다.그러면1년에 380만원까지만 지급해도 괜찮다는 계산이 나옵니다.그러면 이런 질문을 하십니다. 2.17억원까지 무이자면 형제, 부모님, 장인장모님, 지인한테 다 빌려도 되나요? 중요한건 상환능력입니다.차용한 합계액을 기준으로 충분한 상환능력이 없다면 아무리 소액이라도 증여로 추징될 수 있기 때문에 가족간 차용은 꼭 적절한 계획을 수립하시는 것을 추천드립니다.2. 세금 없이 재산을 물려줄 수 없나요?가장 간단하게 물려줄 수 있는 방법은증여재산공제를 활용하는 것입니다.법에서는 10년에 한번씩 자녀에게 세금 없이 증여할 수 있습니다.- 부모님이 자녀에게 증여할때 미성년자면2천만원, 성년이면5천만원있고요,- 추가로 조카에게도 1천만원을 세금 없이 증여할 수 있습니다. 형제간에 서로의 조카에게 증여하면 됩니다.이걸 활용해본다면 자녀가 태어났을때 2천만원을 증여하고, 형제들이 자녀에게 1천만원을 증여한다면 자녀는 세금없이3천만원을 확보할 수 있습니다.다시 10년이 지나서 10살이 됐을때3천만원을 증여해줄 수 있고, 20살이 됐을때는 성년이므로6천만원, 30살에도6천만원을 꼬박꼬박 증여하고 여기에 더해서 자녀가 결혼하면1억원을 추가로 세금없이 증여할 수 있습니다.이렇게 30살이 자녀가 세금 없이2.8억원이라는 목돈을 세금 하나 없이 가질 수 있게되는 것이죠.해당 자금으로 주식에 투자한다면 그동안 수익이 자산에 더해질 수 있습니다.자녀에게 3천만원을 증여해서 증여 신고 후 자녀명의로 주식을 투자해서 1억이 됐다면 세금이 없지만,자녀의 것이라고 생각하고 부모님 명의로 3천만원을 투자해서 1억이 된다면1억에 대해서 증여세를 내야합니다.증여계획을 미리 짜둔다면 이렇게 간단한 방식으로도 세금 없이 증여를 할 수 있고요, 만약 부모님이 자산가라면 10% 세율구간을 활용하는 것도 좋습니다.자녀에게 증여할때 공제금액을 초과하는 1억까지는 10%의 세율이 적용됩니다. 예를들어 자녀에게 5천만원이 아니라 1.5억원을 증여한다면 공제금액을 초과하는 1억에 대해서는 1천만원만 세금을 내면 됩니다. 우리가 급여로 받는 근로소득이 5천만원만 넘어가도 26%의 세금을 내야하는 것을 비교해보면 매우 낮은 세율에 해당합니다.30살까지 1억씩 추가로 증여한다면6.8억원(1.3+1.3+1.6+1.6+1억)을 주면서 3천만원의 세금만 내면 됩니다.오늘은 간단한 현금증여를 활용하는 방법에 대해 설명드렸지만, 이외에도 자녀에게 부동산을 저렴하게 양도하는 방법, 부모님 소유 고가 부동산을 저렴하게 교환하는 방법 등으로 세금을 절세할 수 있는 방법들도 있으니 필요하신 분들은 참고해보시면 조을 것 같습니다.[특수관계인 저가양도] 38억→21억 가족간거래 실제 사례, 안전하게 하려면?안녕하세요, 부동산 세금 전문 세로움입니다. 지난 글에서 상속 vs 증여를 비교해봤었습니다. 사례마다 유...blog.naver.com가족간 부동산 맞교환으로 세금없이 증여·상속할 수 있습니다. - 2024년 세금 및 유의사항 총정리안녕하세요. 부동산 맞교환, 가족 간 저가양도 등 특수거래를 전문으로 하는 세무컨설팅 세로움입니다. 이...blog.naver.com3. 자녀 빚을 대신 갚아주는 것도 걸릴까요?자녀가 대출을 받아서 부동산을 취득하고, 이후에 부모님이 대신 갚아주시는 경우들이 있습니다. 부동산 취득할때 부모님에게 차용하는 것보다 은행에서 받을 대출로 취득하는 것이 더 낫다는 얘기를 듣고 취득한 뒤에 부모님이 대신 갚아주시는 것이죠.부동산을 취득하는 과정에서 차용보다 은행 대출을 받는 것이 조사의 가능성을 낮출 수 있는 것은 맞습니다.다만,부모님이 사후에 대출을 대신 갚아주시게 되면 결국 대출 없이 취득한 것과 같은 결과로 이어집니다.국세청은 자녀의 금융채무가 얼마인지 알 수 있습니다. 은행에서도 정보 수집이 가능하고, 자금조달계획서나 자금소명 절차들을 통해서도 파악할 수 있습니다. 국세청은 이렇게 파악한 금융채무를 계속해서 관리하게 됩니다.만약 자녀가 큰 금액을 상환했는데 국세청에 그만큼 소득이 신고되지 않는다면, 국세청은 돈이 어디서 나서 대출을 갚았는지를 묻게되는데 그것이 세무조사입니다. 세무조사가 나오면 절차는 앞에서 설명드린 차용의 내용과 동일하게 적용됩니다.국세청은 자녀에게 증여한 것으로 보아 증여세를 추징할 수 있지만, 납세자가 합리적인 차용거래임을 입증한다면가족간 차용증으로 인정될 수 있습니다. 상환능력을 갖춰두고 차용증을 잘 작성해둔다면 무이자로 은행대출을 갚을 수 있기 때문에 현명하게 활용하는 것을 추천드립니다.4. 축의금은 얼마까지 줘도 되나요?자금출처상담때 꼭 나오는 주제입니다.실무에서 축의금은 인정되는 규모가 일정부분 정해져있습니다. 혼주분들에게 들어온 축의금은 신랑신부의 축의금에서 제외되기 때문입니다.부모님의 축의금을 자녀가 사용한다면 증여에 해당합니다.그러면 부모님 축의금까지 다 현금으로 입금했는데 어떻게 아냐고 질문을 하시지만, 증여 여부는 축의금 규모로 판단할 수 있습니다. 20,30대 신랑신부가 받을 수 있는 축의금은 한계가 있기 때문에 조사관이 판단하기에 너무 큰 금액이라면 구체적인 자료를 요청할 수 밖에 없습니다.따라서 축의금을 받으실 때 2가지를 지켜주시는 것이 좋습니다.① 친척분들이 축의금을 줄 때는 부모님이 아니라신랑신부 계좌로 직접 이체하는 것이 좋습니다.② 축의금 규모가 큰 경우방명록과 축의금 금액을 정확하게 기록하는 것이 필요합니다.또 다른 내용으로 신혼부부분들이 활용하면 좋은 팁이 2가지 있습니다.1. 혼인증여공제첫 번째는 혼인증여공제입니다. 요즘 혼인신고가 늦어지는 추세인데, 혼인신고를 하기 전 2년, 한 뒤 2년으로 총 4년의 기간동안 부모님으로부터 증여를 받으시는 것은1억원까지 비과세됩니다.10년간 기본증여공제 5천만원을 더한다면 부부합산총 3억원까지 세금 없이 목돈을 받을 수 있기 때문에 상당히 큰 혜택입니다.2. 혼수사회통념상 인정되는 혼수는 증여에서 제외됩니다.자녀에게 세금없이 지원을 해주시고 싶다면 가전, 가구를 대신 구매해주시는 것이 좋습니다.축하금으로 2천만원을 자녀에게 이체한다면증여지만, 그돈으로 혼수용품을 사주시면증여에서 제외될 수 있습니다.주의할 점은 절대 계좌로 주지마시고 부모님이 대신 결제해주세요. 그리고 당연히 차량이나 귀금속 등 고가의 사치품은 대신 사주시더라도 증여에 해당할 수 있습니다.오늘은 실제상담에서 가장 많이 물어보시는 질문 중에서 가족간 무이자 차용증, 증여 비과세, 축의금과 채무 상환에 따른 증여에 대해서 자세히 설명드렸습니다.이렇게 세금은 다양한 상황에서 다양하게 줄일 수 있는 여지가 있어서 재밌습니다. 어려운 내용이 아니더라도 조금만 관심을 가지시면 생각보다 큰 규모의 세금을 줄일 수 있습니다.10분의 작은 투자로 1억원을 벌 수 있습니다. 세로움이었습니다. 감사합니다.세무컨설팅 세로움은 부동산&가상자산&자금출처조사 전문세무사로서유사한 수많은 사례들을 진행해오고 있으며, 최적 절세방안으로 도와드릴 것을 약속드립니다.상담을 통하여 각 사례에 적용될 수 있는 세무상 이슈와 세액비교 및 최적절세방안을 함께 안내드리며,각종계약서 작성 및 등기부터 감정평가·세금신고·사후관리까지 모든 절차 대행 도와드리고 있습니다.모든상담은 유료로 진행되며, 상담이 필요하신 분들은[0507-1444-1361]로 연락주시기 바랍니다.

원글 출처 : https://blog.naver.com/highyes_tax/224443800042원글이 화질, 깨짐 측면에서 보시기가 훨씬 좋습니다.안녕하세요. 부동산 세금과 자금출처조사를 전문으로 하는 세무컨설팅 세로움입니다.​아파트를 취득한 뒤 한국부동산원이나 구청으로부터 ​「부동산 거래신고 소명」, 「부동산 거래신고 관련자료 제출 요청」이라는 우편을 받는 분들이 있습니다. 매매계약도 정상적으로 체결했고, 잔금도 모두 지급했는데 갑자기 취득자금의 출처를 설명하라는 연락을 받으면 당황스러울 수밖에 없습니다.​국토교통부가 2026년 4월 발표한 서울·경기 주택 이상거래 기획조사(2025년 7~10월 거래신고분) 결과를 보면, 조사대상 2,255건 중 746건이 위법 의심거래로 적발됐습니다. 특히 '편법증여·특수관계인 차입금 과다' 유형이 572건으로 가장 많은 비중을 차지했습니다.​부모님께 빌린 돈으로 집을 샀다면, 이제 소명 요청은 '혹시'가 아니라 '언제'의 문제가 된 셈입니다.​저희가 그동안 수 많은 한국부동산원 소명과 지자체의 부동산 거래신고 소명을 진행해 오면서 실제로 진행한 부동산 거래신고 소명 대응 성공사례를 유형별로 5편에 걸쳐 정리해보려 합니다.실제로 소명 요청을 받으신 분들께 많은 도움이 되었으면 좋겠습니다.[부동산 거래신고 소명 성공사례 시리즈]① 가족간 차용으로 취득(부모님·가족법인 차용) ← 오늘② 취득 당시 대출, 단기간에 큰 금액 상환③ 사업자 신고누락·현금매출 누락으로 부동산 취득④ 가족간 매매, 매매대금 미지급 또는 차용 처리⑤ 코인 투자수익으로 부동산 취득​​​​​부동산 거래신고 소명 vs 국세청 세무조사부동산 거래신고 소명(한국부동산원 소명)에 대응할 때 가장 중요한 것은 소명의 목적과 조사 범위를 정확하게 이해하는 것입니다.​부동산 거래신고 소명은 단순히 매매대금이 정상적으로 지급되었는지만 확인하는 절차가 아닙니다. 취득자금의 출처를 확인하는 과정에서 위법행위가 의심된다면 관련 기관에 통보될 수 있습니다.​부동산 거래신고 소명 과정에서 위법행위가 의심된다면 관련 기관에 통보될 수 있습니다.· 국세청: 가족간 편법증여, 사업소득 신고 누락 등 탈세 의심· 금융당국: 사업자대출의 용도 외 유용, 대출규제 위반 의심· 수사기관: 명의신탁 등 부동산 관련 불법행위 의심즉, 부동산 거래신고 소명은 국세청 자금출처조사로 확대되느냐를 가르는 첫 번째 관문이 될 수 있습니다. 소명 과정에서 의문이 충분히 해소된다면 해당 절차에서 마무리될 수 있지만, 자금출처가 불분명하거나 추가적인 탈세 혐의가 발견된다면 국세청의 세무조사로 이어질 가능성이 있습니다.​그렇다면 모든 금융거래내역과 소득자료를 최대한 많이 제출하는 것이 유리할까요? 반드시 그렇지는 않습니다. 오히려 불필요한 자료를 광범위하게 제출하면서 새로운 의문이 발생할 수도 있습니다.​실거래 소명의 핵심은 '소명 범위'입니다부동산 거래신고 소명은 모든 재산과 거래내역을 전수조사하는 국세청 세무조사와 달리, 해당 부동산 거래와 취득자금의 적정성을 확인하는 절차입니다.​따라서 가족간 차용, 사업소득 신고 누락, 코인 투자수익 등 해당 사건의 핵심 '쟁점'이 무엇인지 먼저 파악하고, 그에 맞춰 소명 범위, 제출할 자료의 범위를 정해서 대응 방향을 결정하는 것이 중요합니다.​특히 제출자료 중 새로운 세무상 쟁점을 발생시킬 수 있는 내용이 있다면, 해당 자료가 소명에 반드시 필요한 것인지, 추가적인 세무상 문제로 확대될 가능성은 없는지 면밀하게 검토해야 합니다. 법적으로 제출해야 할 자료는 충실히 제출하되, 그 외의 자료는 제출에 따른 실익과 위험성을 비교하여 제출 여부와 범위를 신중하게 판단할 필요가 있습니다.​같은 사실관계라도 어느 범위까지 자료만 밝혀서 어떤 논리로 설명하느냐에 따라 소명 단계에서 마무리될 수도 있고, 불필요한 추가 검증이나 세무조사로 확대될 수도 있습니다. 처음부터 제출자료의 범위와 소명 논리를 신중하게 검토해야 하는 이유입니다.​​​​​​실제 소명 요청 사례(부모님과 가족법인에서 4억원 차용)이번에 소개할 사례는 부동산 거래신고 소명, 한국부동산원 소명에서 가장 자주 문제가 되는 '가족간 차용'입니다. 특히 이번 건은 부모님 개인뿐 아니라 아버지가 운영하는 법인에서도 자금을 빌린 사례로, 개인 간 차용과 법인 차용의 세무상 쟁점을 함께 살펴볼 수 있습니다.[사실관계]- 의뢰인 : 30대 중반 직장인 A씨(연소득 약 1.1억원, 성과급 포함), 무주택자의 첫 주택 구입- 취득 : 2026년 상반기, 서울 OO구 아파트 11.5억원(실거주)구분금액내용예금4억원근로소득으로 모은 예금, 주식 매각대금주택담보대출3.5억원시중은행부모님으로부터 차용2억원무이자, 차용증 작성가족법인으로부터 차용2억원연 4.6%, 금전소비대차게약서 작성합계11.5억원​매매가 대비 가족 차입금이 4억원으로 40%를 차지합니다. 국토부가 말하는 '특수관계인 차입금 과다'에 정확히 해당하는 구조였습니다.​A씨가 가족간 차용과 관련해 준비한 내용을 살펴보겠습니다- 아버지와 법인으로부터 차용증은 인터넷 양식으로 직접 작성했고, 작성 당일 확정일자를 받아뒀습니다.- 차용증에는 '10년간 매월 167만원씩 균등상환'으로 적었지만, 실제로는 약정금액보다 적은 매달 50만원씩 상환해 왔습니다.- 2가지 차용증은 모두 이자를 4.6%로 지급한다고 명시하였지만, 실제로는 이자를 지급하지 않았습니다.​언뜻 보면 준비를 잘하신 것 같지만, 조사관님 입장에서 보면 걸리는 핵심 쟁점이 몇가지 있습니다. 해당 부동산 거래신고 소명 건에서 가장 궁금해하는 것은 무엇일지 '핵심 쟁점'을 파악해보겠습니다.​​​​​​[쟁점1] 부모·자녀 간 차용은증여 vs 금전소비대차 계약세법은 원칙적으로 부모·자식 간 금전 대차를 쉽게 인정하지 않습니다. 빌렸다고 주장하는 돈도 우선 증여로 추정하고, 정말 빌린 돈이라는 것은 납세자가 입증해야 합니다.​차용여부를 판단할때는 계약내용, 상환내역, 상환능력, 자금출처 등 자금거래의 구체적인 사실관계를 종합하여 판단합니다.차용증이 있더라도 실제 상환내역이 없거나, 계약서에 정한 상환조건을 제대로 이행하지 않았다면 증여세가 추징될 수 있습니다.​이번 사례는 차용증에 기재된 상환조건과 실제 상환내역이 다르다는 점이 가장 큰 문제였습니다. 매월 약 167만 원씩 상환하기로 약정했지만, 실제로는 50만 원씩만 상환해 왔기 때문입니다.​① 차용규모와 상환능력의 적정성가족간 차용을 소명할 때는 먼저 차용금액과 상환기간이 납세자의 경제적 상황에 비추어 적절한지를 판단해야 합니다. A씨가 가족으로부터 차용한 금액은 총 4억 원이며, 상환기간은 10년이었습니다.​A씨는 연간 약 1억 1천만 원의 근로소득이 있었고, 세금과 생활비, 주택담보대출 원리금 등을 제외하더라도 매월 약 500만 원을 상환재원으로 활용할 수 있는 상황이었습니다. 따라서 A씨의 소득수준과 자금 여력을 고려하면, 10년의 차용기간 동안 4억 원을 상환할 수 있는 경제적 능력이 충분하다는 점을 소명할 수 있었습니다.​이처럼 소명의견서에는 단순히 소득금액을 제시하는 데 그치지 않고, 차용규모와 상환기간의 적정성, 실제 상환재원의 출처를 구체적으로 입증하는 것이 중요합니다.​② 실제 상환내역과 계약이행 여부가족간 차용거래 내용이 적정하다면 실제로 잘 이행하고 있는지를 소명해야합니다. A씨의 차용거래는 적정하다고 판단될 수 있지만, 실제로는 소액의 원금만 상환해오고 있습니다.​조세심판원은 상환능력이 있음에도 불구하고, 원금 및 이자를 상환하지 않은 경우 증여로 보아 증여세를 부과하는 것으로 판결했습니다.의뢰인 A씨처럼 실제로 원금을 적게 상환하거나 하나도 갚지 않는 사례들이 많습니다. 이런 경우에는 차용으로 인정되야하는 항목을 찾고 그부분을 강조하여 소명하는 것이 중요합니다.예를 들어 소득이 높다면 충분한 상환능력을 강조할 수 있고, 차용기간이 얼마 지나지 않았다면 향후 상환계획과 재원 마련 가능성을 구체적으로 설명할 수 있습니다. 당장의 상환 여력이 부족하더라도 배우자의 소득이나 보유자산의 처분 등 계획 객관적으로 확인되는 상환재원이 있다면 이를 소명자료로 활용할 수 있습니다.A씨 역시 약정금액에는 미치지 못했지만 그동안 원금을 꾸준히 상환해 왔다는 점, 충분한 소득과 상환능력을 갖추고 있다는 점을 중심으로 소명하였습니다. 여기에 추가 상환계획과 상환의지를 뒷받침하는 자료를 정리하고, 관련 심판례 및 법리를 근거로 차용의 실질을 설명하여 문제없이 소명을 마무리할 수 있었습니다.​불리한 사실관계가 있더라도 차용의 실질을 뒷받침할 수 있는 객관적인 근거를 찾아 이를 중심으로 소명하는 것이 중요합니다.​​​​​​[쟁점2] 차용증에는 이자를 기재했으나,실제로는 지급하지 않음가족간 차용증에 이자를 적었다면, 부모님 세금도 함께 봐야 합니다. 가족간 차용증에 이자를 명시했다면, 실제로 지급하지 않았더라도 이자에 대한 이자소득세가 발생할 수 있습니다.​상담하다 보면 차용증 이자율 칸에 별 고민 없이 4.6%를 적어오신 분들을 정말 자주 만납니다. 인터넷에서 가족 간에도 4.6%는 받아야 한다 는 이야기를 듣고 그대로 옮긴 경우입니다.​하지만 빌린 돈이 약 2억 1,700만원 이하라면 이자를 받지 않아도 증여세 문제가 생기지 않습니다. 그보다 많더라도 증여세가 붙지 않는 선까지 이자율을 낮춰서 정할 수 있습니다. 굳이 4.6%를 적을 필요가 없었는데, 그 숫자 하나 때문에 부모님께 새로운 세금 문제가 생기는 것입니다.​① 가족에게 받는 이자는 세율이 높습니다부모님이 자녀에게 받는 이자는 세법상 '비영업대금의 이익'에 해당합니다. 지방소득세를 포함하면 27.5%로, 은행 예금이자에 붙는 15.4%의 두 배 가까운 세율입니다.비영업대금의 이자소득 세율 : 27.5%(국세 25% + 지방소득세 2.5%)​② 실제로 안 받았다 고 해서 세금이 없어지지 않습니다소득세법은 비영업대금 이익의 수입시기를 '약정에 따른 이자지급일'로 정하고 있습니다(소득세법 시행령 제45조 제9호의2).돈이 실제로 통장에 들어온 날이 아니라, 받기로 정한 날이 되면 소득이 생긴 것으로 보는 권리확정주의입니다.그래서 가족간 차용증에 매달 이자를 주기로 분명히 적어놓고 한 번도 주지 않았다면, 이자를 받은 적이 없다는 말만으로는 부모님의 이자소득세 문제가 해결되지 않습니다.​③ 그래도 다퉈볼 근거는 있습니다이자를 실제로 주고받지 않았다면, 사실관계에 따라 처음부터 이자소득이 없었다고 주장할 여지가 있습니다.​차용증에 이자율은 적었지만 실제로는 처음부터 무이자로 빌려준 거래였던 경우, 이자지급일을 구체적으로 정하지 않았던 경우, 약정한 이자지급일이 오기 전에 무이자로 바꾸기로 합의했고, 그 사실을 객관적으로 보여줄 수 있는 경우가 대표적입니다.​이렇게 거래의 실질이 무이자였다고 인정되면, 이자 약정 자체가 없었던 것이 되어 부모님께 이자소득도 생기지 않습니다. 대신 쟁점은 자녀가 무이자로 빌린 이익에 대한 증여세(상속세 및 증여세법 제41조의4)로 넘어갑니다.​실제로 차용증에 연 6% 이자를 적었지만 이자를 주고받은 사실이 확인되지 않는 등의 사정을 근거로, 법원이 실질은 무이자 차용이었다고 본 사례도 있기 때문에 활용해볼 수 있습니다.​무이자로 차용거래로 합의했다는 사실을 객관적으로 입증할 수 있는 관련 자료를 만들고, 차용증을 적정하게 수정하였으며, 인정된 판례와 법리적 근거를 통해 이자소득세를 추징을 피할 수 있었습니다.​④ 오히려 불리해지는 주장도 있습니다 이자를 주기로 한 것은 맞지만, 나중에 받지 않기로 했다 고 설명하는 경우입니다. 이미 약정한 지급일이 지난 이자를 면제한 것이라면 부모님에게는 이자소득세가, 자녀에게는 채무면제이익에 따른 증여세가 함께 문제 될 수 있습니다.​따라서 단순히 이자를 실제로 지급하지 않았다는 사실만으로 무이자 차용을 주장하거나, 기존 이자채무를 면제받았다고 설명하는 것은 오히려 불리하게 작용할 수 있습니다. 결국 같은 금전거래라도 어떤 사실관계와 법적 근거로 소명하느냐에 따라 이자소득세와 증여세 부담이 달라질 수 있습니다.​따라서 차용증의 이자 약정, 약정 변경 시점과 경위, 실제 이자 지급내역 등을 종합적으로 검토하여 가장 적절한 소명 방향을 결정하는 것이 중요합니다.​​​​​​[쟁점3] 가족법인 차용의 적정성부모님이 운영하는 법인에서 돈을 빌리면 개인끼리 빌리는 것보다 안전하다고 생각하시는 분들이 있습니다. 하지만 법인 차용은 증여세뿐 아니라 법인세, 소득세 등 추가적인 세무 문제가 발생할 수 있어 더욱 주의해야 합니다.​① 적정이자율과 이자 지급 여부법인이 특수관계인에게 돈을 빌려줄 때는 세법상 적정이자율을 검토해야 합니다. 법인세법상 원칙적으로 가중평균차입이자율을 적용하며, 일정한 경우 당좌대출이자율(연 4.6%)을 적용합니다.​적정이자보다 낮은 이자를 받거나 이자를 지급하지 않는다면 인정이자에 대한 법인세, 소득처분에 따른 소득세, 업무무관 가지급금 관련 지급이자 손금불산입 등의 문제가 발생할 수 있습니다. 따라서 단순히 연 4.6%로 계약했다고 해서 모든 세무상 문제가 해결되는 것은 아닙니다.​② 법인의 적법한 대여 절차대표이사의 자녀가 회사에서 돈을 빌리는 경우에는 상법상 자기거래 규정에 따라 사전에 이사회 승인 등 필요한 절차를 거쳐야 할 수 있습니다.​따라서 금전소비대차계약서뿐 아니라 실제 대여 당시 적법한 의사결정 절차를 거쳤는지 확인하는 것이 중요합니다.​③ 법인 장부와 자금의 출처법인 장부에 대여금이 정상적으로 계상되어 있는지, 이자수익은 적절하게 회계처리했는지 확인해야 합니다. 특히 아버지가 법인에 자금을 입금한 뒤 해당 법인이 다시 자녀에게 대여했다면, 형식적인 법인 차용이 아닌 실질적인 가족간 자금거래로 의심받을 가능성도 있습니다.​이번 사례 역시 법인 차입금 2억 원에 대해 차용계약서뿐 아니라 법인의 회계처리, 대여 절차, 이자 지급 여부 등을 함께 검토하는 것이 중요했습니다. 또한 법인 차용을 소명하는 과정에서 법인의 다른 가지급금이나 대표이사와의 거래까지 새로운 쟁점으로 확대될 가능성도 있습니다.​따라서 가족법인에서 자금을 차용했다면 개인의 차용증뿐 아니라 법인 측의 세무상 위험까지 사전에 검토한 후 소명 범위와 대응 방향을 결정하는 것이 중요합니다.​​​​​​[쟁점4]‘2억 1,700만 원까지 무이자’라는 말,절반만 맞습니다가족간 차용을 검색하면 가장 많이 등장하는 금액이 약 2억 1,700만 원입니다. 부모님에게 이 정도 금액까지는 이자 없이 빌려도 증여세가 없다는 설명인데, 이를 그대로 믿고 주택 취득자금을 조달했다가 문제가 되는 경우가 있습니다.​상속세 및 증여세법 제41조의4는 금전을 무상 또는 저리로 빌리면서 얻는 경제적 이익을 증여세 과세대상으로 규정하고 있습니다. 개인 간 차용의 적정이자율을 연 4.6%로 적용하면, 2억 1,700만원을 무이자로 빌린 경우 1년간 이자 상당액은 다음과 같습니다.2억 1,700만원 × 4.6% = 연 998만 원무상대출에 따른 증여이익이 시행령에서 정한 1천만 원 기준금액 미만이므로, 이 금액만을 기준으로 하면 이자 이익에 대한 증여세는 발생하지 않을 수 있습니다.​그러나 이것은 ‘2억 원을 돌려주지 않아도 된다’거나 ‘2억 원까지는 차용증만 있으면 인정된다’는 뜻이 아닙니다. 실제로 갚을 의사나 능력이 없고, 장기간 상환하지도 않는다면 원금 자체가 증여로 판단될 가능성이 있습니다. 반대로 이자 없이 빌렸다고 해서 무조건 증여가 되는 것도 아닙니다. 계약내용, 상환능력, 자금의 흐름, 실제 상환내역 등을 종합적으로 검토해야 합니다.​결국 무이자 차용에 대한 소명에서는 단순히 2억 1,700만 원 이하라는 사실만 강조할 것이 아니라, 실제 이자 약정과 차용금액의 변동, 대여기간 등을 검토하여 무상대출에 따른 증여세 과세대상이 아니라는 점을 구체적으로 입증하는 것이 중요합니다.​또한 대여자가 여러 명이거나 대여기간이 길고 금액에 변동이 있다면 각각의 거래와 증여이익 계산방식을 함께 검토해야 합니다. 결국 4.6%와 2억 1,700만 원은 차용을 인정해 주는 기준이 아니라, 실제 차용이 인정된 후 이자 이익에 대한 증여세를 판단하는 기준입니다.​​​​​​부동산 실거래 소명, 첫 대응이 중요합니다.부동산 실거래 소명에서 가장 주의해야 할 것은 단순히 요청받은 서류만 제출하면 된다는 생각입니다.​특히 가족간 차용은 차용증과 송금내역뿐 아니라 실제 차용 여부, 상환능력, 자금의 흐름까지 종합적으로 검토될 수 있습니다. 충분히 설명하지 못한다면 가족에게 빌린 돈이 증여로 의심받거나 국세청의 추가 검증으로 이어질 수 있습니다. 반대로 소명과 무관한 자료까지 무분별하게 제출하면 예상하지 못한 새로운 세무상 문제가 발생할 수도 있습니다.​가족에게 돈을 빌렸다는 이유만으로 반드시 증여로 판단되는 것은 아닙니다. 실제 차용 사실을 뒷받침할 객관적인 자료와 합리적인 설명이 있다면 충분히 소명할 수 있습니다.결국 중요한 것은 조사관님이 궁금해할 해당 사건의 핵심 쟁점을 정확하게 먼저 파악하고, 핵심 쟁점에 대한 의문을 해소할 수 있는 필요한 자료를 적절한 범위에서 제출하면서 설득력 있는 논리로 소명하는 것입니다.같은 사실관계라도 어떤 자료를 어떻게 설명하느냐에 따라 소명 단계에서 마무리될 수도 있고, 추가적인 세무 검증으로 확대될 수도 있습니다. 부동산 거래신고 소명은 단순한 서류 제출이 아닌 만큼, 불필요한 세무상 위험은 최소화하면서 취득자금의 출처를 충분히 입증할 수 있도록 이번 글에서 설명드린 내용을 참고하셔서 처음부터 신중하게 대응하시길 바랍니다.​감사합니다. 세무컨설팅 세로움이었습니다.​함께 보면 도움되는 글내용링크국세청에 인정받을 수 있는 차용증 완벽하게 작성하기https://blog.naver.com/highyes_tax/224096494981부채상환 해명자료 제출 안내 받으셨나요? 가족간 차용증 만기 소명, 증여세 대응방법 총정리https://blog.naver.com/highyes_tax/224441320324부동산 실거래 조사 소명서 대응 방법- 실제 대응 사례 Top5(가족간 차용)https://blog.naver.com/highyes_tax/224370838904

상속세 및 증여세[강서구 마곡 상속세 전문 세무사] [강서구 마곡 증여세 전문 세무사] 부채 상환 해명자료 제출 안내 가이드 (자연세무회계컨설팅) 머털도사 절세도사 ・ 15시간 전URL 복사 통계본문 기타 기능​안녕하세요 절세도사 김주성 세무사입니다^^​오늘은 많은 분들이 갑자기 받으시고 당황하시는 부채 상환에 대한 해명자료 제출 안내에 대해 자세히 설명드리겠습니다.▲ 실제 부채 상환 해명자료 제출 안내문 (강서세무서 발송)​​​​​부채 상환 해명자료 제출 안내란 무엇인가요?​- 부채 상환에 대한 해명자료 제출 안내란, 세무서에서 납세자에게 당신이 갚은 빚의 자금 출처를 소명해 주세요 라고 요청하는 공문입니다.​- 상속세 및 증여세법 제45조 제2항에 따르면, 채무자의 직업·연령·소득·재산 상태 등으로 볼 때 채무를 자력으로 상환하였다고 인정하기 어려운 경우, 그 상환자금을 증여받은 것으로 추정하여 증여세를 과세할 수 있습니다.​- 쉽게 말해, 본인의 소득이나 재산으로는 도저히 갚을 수 없는 금액의 빚을 갚았다면, 누군가에게 그 돈을 받은 것 아니냐 고 보는 것입니다.​- 이 안내문은 상속세 및 증여세 사무처리규정 [별지 제17호 서식]에 의한 공식 서식으로, 부채 사후관리 과정에서 상환 여부와 상환자금의 출처를 확인하기 위한 자료 제출 요청입니다. 안내문을 받았다는 사실만으로 정식 세무조사가 개시되었다고 볼 수는 없습니다.​- 중요한 점은, 적절하게 대응하면 해명 단계에서 종결될 수 있다는 것입니다. 다만 해명이 부족하거나 자료가 불충분한 경우에는 정식 세무조사로 전환될 수 있으므로, 처음부터 체계적으로 준비하는 것이 중요합니다.​​​​세무서는 어떤 방법으로 해명자료 제출 대상자를 선정하나요?​- 세무서가 아무나 무작위로 이 안내문을 보내는 것이 아닙니다. 국세청은 체계적인 전산 분석 시스템을 통해 대상자를 추려냅니다.​① 소득·지출 분석시스템(PCI)​- 국세청은 소득·지출 분석시스템(PCI)을 통해 납세자의 신고소득과 재산증가액, 소비지출액 등을 비교·분석할 수 있습니다. 또한 상속·증여세 결정이나 자금출처조사 과정에서 인정된 채무 등은 사후관리 대상이 될 수 있습니다. 따라서 재산 취득 당시 차입금의 존재를 인정받았더라도, 이후 그 채무를 어떤 자금으로 상환했는지는 별도로 확인받을 수 있습니다.​② 금융정보분석원(FIU) 자료 연계​- 금융회사는 동일 금융회사에서 동일인 명의로 1거래일 동안 1천만 원 이상의 현금이 입금되거나 출금된 경우 금융정보분석원에 고액현금거래보고를 합니다. 의심거래보고는 이와 별도의 제도입니다. FIU에 보고되었다고 해서 모두 국세청에 자동 통보되는 것은 아니며, 법에서 정한 요건과 절차에 따라 국세청 등에 정보가 제공될 수 있습니다.​③ 국세청 과세자료 교차검증​- 국세청은 납세자의 소득세 신고내역, 금융소득, 부동산 거래내역, 사업소득 등 각종 과세자료를 종합적으로 분석합니다. 신고된 소득 대비 채무 상환금액이 과도하면 해명자료 제출 대상자로 선정됩니다.​④ 채무 변동 내역 모니터링​- 부동산 등기부등본상 근저당권 설정·말소 내역, 전세계약 변동 등을 통해 채무의 발생과 소멸을 추적합니다. 특히 부동산을 취득할 때 인정(확인)된 부채가 이후 상환되면, 그 상환자금의 출처를 확인합니다.​⑤ 상속·증여 신고와 연계 분석​- 상속이나 증여를 받은 사실이 있는 경우, 이후 채무 상환이 이루어지면 증여받은 자금으로 채무를 상환한 것인지 확인합니다.​- 결론적으로, 국세청은 단순히 한두 가지 정보만 보는 것이 아니라, 여러 전산 자료를 교차 분석하여 소득 대비 채무 상환 능력이 부족한 사람을 체계적으로 선별합니다.​​​​해명자료 제출 안내를 받으면 어떤 자료를 제출해야 하나요?​- 해명자료 제출 안내문에는 보통 다음과 같은 해명 요청사항이 기재되어 있습니다:​① 상환일자​② 상환금액​③ 상환수단 (현금, 계좌이체 등)​④ 상환자금 출처​- 이번 해명의 핵심은 두 가지입니다. 첫째, '기존 채무가 실제로 존재했는가'를 입증하는 것이고, 둘째, '그 채무를 갚은 돈이 어디에서 왔는가'를 설명하는 것입니다. 이 두 쟁점을 나누어 증빙을 준비하면 효과적입니다.​- 이에 대해 아래의 근거서류를 함께 제출해야 합니다.​1. 차용증(금전소비대차계약서) 및 최초 차입금 입금 내역​- 채무가 실제로 존재했음을 증명하는 가장 기본적인 서류입니다. 차용증에는 차용일, 차용금액, 이자율, 상환조건, 차용인과 대여인의 인적사항 등이 기재되어 있어야 합니다. 차용 당시 실제 자금이 이체된 통장 내역도 함께 제출하면 채무의 실재를 뒷받침할 수 있습니다.​2. 원금 및 이자 상환 내역​- 실제로 원금과 이자를 어떻게 상환했는지에 대한 내역입니다. 계좌이체 내역서가 가장 좋은 증빙이 됩니다. 현금으로 상환한 경우에는 영수증이나 확인서 등을 준비해야 합니다.​3. 상환 자금 원천에 대한 증빙​- 이 부분이 가장 핵심입니다. 소득금액증명이나 신고서만 제출하기보다는, 해당 자금이 계좌에 들어와 실제 채무 상환에 사용되기까지의 흐름을 연결하여 제시하는 것이 좋습니다.​가. 근로소득: 원천징수영수증, 급여명세서​나. 사업소득: 종합소득세 신고서, 사업장 통장 내역​다. 금융소득: 예금이자·배당금 등의 원천징수 내역​라. 재산처분대금: 부동산·주식 등 매각 계약서 및 입금 내역​마. 차입금(빚으로 빚을 갚은 경우): 새로운 차입금에 대한 차용증, 입금 내역 및 실제 차용 사실에 대한 증빙​바. 상속·증여 수증 재산: 상속·증여세 신고서 사본​4. 금융거래 확인서류​- 해당 기간의 통장거래내역서, 금융거래확인서 등을 통해 자금의 흐름을 보여줄 수 있는 서류를 준비합니다.​​​​차용증, 해명자료 안내문을 받은 후에 새로 만들어도 되나요?- 결론부터 말씀드리면, 차용증을 새로 작성하는 것 자체가 위법은 아닙니다.​- 실무에서는 가족 간 돈을 빌려주고 받을 때 차용증을 작성하지 않는 경우가 매우 많습니다. 실제로 금전 거래가 있었지만 차용증만 없었던 경우, 뒤늦게 사실관계에 맞추어 차용증을 작성하는 것은 가능합니다.​- 다만, 주의할 점이 있습니다.​첫째, 차용증의 내용이 실제 거래 사실과 일치해야 합니다. 실제로 돈을 빌린 날짜, 금액, 조건 등이 통장 거래내역 등 객관적인 증빙과 일치해야 합니다. 차용증만 새로 만들고 실제 자금 이동 내역이 없다면, 세무서에서는 차용 사실 자체를 인정하지 않을 수 있습니다.​둘째, 당시 작성한 문서처럼 꾸미지 말고, 실제 작성일을 기재한 뒤 ○○년 ○월 ○일 차용한 사실을 확인한다 는 방식으로 작성하는 것이 좋습니다.​셋째, 뒤늦게 작성한 차용증만으로 과거 거래가 대여였음이 입증되는 것은 아닙니다. 당시 이체 내역, 문자·메신저 대화, 상환 내역 등 객관적인 자료를 함께 제시해야 합니다.​넷째, 공증 등은 문서의 작성과 관련한 증거를 보강하는 수단으로 검토할 수 있습니다. 다만 사후에 문서 형식을 갖추었다고 해서 과거 거래가 실제 차용이었다는 점까지 자동으로 인정되는 것은 아닙니다. 당시 금융거래 내역과 상환능력, 약정 내용 및 실제 이행 내역을 함께 확인해야 합니다.​다섯째, 차용증에 기재된 이자율은 적정이자율(세법상 연 4.6%)을 참고하여 설정하는 것이 좋습니다. 무이자·저리 대여에 따른 이익에 대해서는 별도의 증여세 문제가 발생할 수 있습니다(상속세 및 증여세법 제41조의4 참조). 이 부분은 아래에서 자세히 설명드리겠습니다.​​​​​​원금과 이자 상환내역을 차용증대로 완벽하게 소명해야 하나요?​- 많은 분들이 차용증에 적힌 대로 매달 정확히 상환했어야 하는 것 아닌가요? 라고 걱정하십니다.​- 결론부터 말씀드리면, 완벽하게 일치하지 않아도 됩니다.​- 실무적으로 가족 간 금전 거래에서 차용증에 기재된 상환 스케줄과 실제 상환 내역이 정확히 일치하는 경우는 오히려 드뭅니다. 세무서도 이 점은 인지하고 있습니다.​- 중요한 것은 다음 세 가지입니다.​1. 실제로 원금과 이자를 상환한 사실이 있는가?​- 차용증의 상환 일정과 실제 지급일이 다르다는 이유만으로 곧바로 증여로 판단되는 것은 아닙니다. 다만 차이가 발생한 경위와 변경된 약정 내용을 설명할 수 있어야 합니다. 일정이 변경되었다면 변경 합의와 그에 따른 이행 내역도 남겨 두는 것이 좋습니다.​2. 상환 금액의 총액이 차용증과 크게 다르지 않은가?​​- 차용인의 상환능력, 대여 당시의 약정, 만기, 실제 원금·이자 지급 내역 등을 종합적으로 검토하므로, 전체적으로 약정 내용에 따른 이행이 이루어졌는지가 중요합니다.​3. 상환자금의 출처를 소명할 수 있는가?​- 상환 스케줄의 정확성보다 상환자금의 출처가 더 중요합니다. 본인의 소득, 재산처분 대금 등 정당한 출처에서 나온 돈이라는 것을 증명하는 것이 핵심입니다.​- 무이자 대여라고 해서 원금 전체가 곧바로 증여가 되는 것은 아닙니다. 원금의 대여 여부는 상환능력, 약정 내용, 실제 상환 내역 등을 종합하여 판단합니다. 이와 별도로 무이자·저리 대여에 따른 이익에는 증여세 문제가 발생할 수 있습니다. 현행 적정이자율 연 4.6%를 기준으로 계산한 이익이 연간 1천만 원 미만이면 해당 이익에 대한 과세에서 제외되지만, 이익이 1천만 원 이상이면 계산된 이익 전체가 증여재산가액이 됩니다. 이는 원금의 증여 여부와는 별개의 문제입니다(상속세 및 증여세법 제41조의4).​- 상속세 및 증여세법 시행령 제34조 제1항 단서에 따르면, 입증되지 않은 금액이 '채무 상환금액의 20%와 2억 원 중 적은 금액'보다 적은 경우에는 해당 증여추정 규정을 적용하지 않습니다. 예를 들어 5억 원을 상환했다면 미입증액이 1억 원 미만이어야 하고, 15억 원을 상환했다면 미입증액이 2억 원 미만이어야 합니다. 기준금액과 같은 경우에는 이 예외가 적용되지 않습니다.​- 다만 이 규정은 증여세 비과세 한도나 자금출처 조사 면제 기준이 아닙니다. 실제로 증여받아 상환한 사실이 확인되면 별도로 증여세가 과세될 수 있으므로, 가능한 한 상환자금 전체의 출처를 확인하는 것이 중요합니다.​​​​​올바른 대응 방법, 이것만 기억하세요​- 해명자료 제출 안내문을 받았다고 해서 바로 세무조사가 시작되는 것은 아닙니다. 올바르게 대응하면 해명 단계에서 종결될 수 있습니다.​1단계: 당황하지 말고, 제출 기한을 먼저 확인하세요​- 제출기한과 제출처는 안내문에 기재된 내용을 먼저 확인하세요. 기한 내에 제출하지 않으면 증여로 추정되어 세금이 부과되거나, 세무조사로 전환될 수 있습니다.​2단계: 해명이 필요한 대상 채무를 정확히 파악하세요​- 안내문에 기재된 부채 금액, 인정(확인)된 시점, 부동산 취득과의 관련성 등을 꼼꼼히 확인합니다. 어떤 채무의 상환에 대해 소명을 요구하는 것인지 정확히 파악하는 것이 첫걸음입니다.​3단계: 자금 출처별로 증빙 자료를 체계적으로 정리하세요​- 상환자금의 출처를 소득, 재산 처분, 차입 등으로 분류하고, 각각에 대한 증빙을 준비합니다. 통장 거래내역서는 자금의 흐름을 보여주는 핵심 자료이므로 반드시 확보하세요.​4단계: 세무 전문가와 함께 해명자료를 작성하세요​- 최초 제출자료와 추가 설명 사이에 모순이 생기지 않도록, 사실관계와 증빙을 충분히 확인한 후 제출하는 것이 중요합니다. 잘못된 소명이나 불충분한 자료 제출은 오히려 세무조사의 빌미가 될 수 있습니다. 반드시 세무사와 상의하여 해명 전략을 수립하고, 체계적인 자료를 제출하는 것이 안전합니다.​5단계: 제출 후에도 추가 자료 요청에 대비하세요- 1차 해명자료를 제출한 후에도 세무서에서 추가 자료를 요청할 수 있습니다. 이에 대비하여 관련 자료를 보관하고, 추가 소명에 신속하게 대응할 수 있도록 준비해 두세요.​​​​​​올바른 해명자료 제출 방법​- 해명자료를 제출할 때는 단순히 서류를 모아서 보내는 것이 아니라, 세무서 담당자가 이해하기 쉽도록 체계적으로 구성하는 것이 중요합니다.​1. 해명서(소명서) 작성​- 해명자료 제출 안내문의 해명 요청사항에 맞추어 해명서를 작성합니다. 해명서에는 다음 내용을 포함합니다:​가. 채무의 발생 경위: 누구에게, 언제, 얼마를, 어떤 목적으로 빌렸는지​나. 상환 경위: 언제, 얼마를, 어떤 방법으로 상환했는지​다. 상환자금의 출처: 어디서 나온 돈으로 갚았는지​라. 각 항목별 증빙서류 목록​​2. 증빙서류 편철 순서​- 해명서를 맨 앞에 놓고, 아래 순서로 증빙서류를 편철합니다.​가. 차용증(금전소비대차계약서) 사본​나. 차용 당시 자금 이체 내역 (통장 사본 또는 거래내역서)​다. 이자 지급 내역 (계좌이체 내역 등)​라. 원금 상환 내역 (계좌이체 내역 등)​마. 상환자금 출처 증빙 (소득금액증명원, 재산처분 계약서 등)​바. 기타 참고자료​​​3. 제출 방법​- 관할 세무서 재산세과에 직접 방문하여 제출하거나, 등기우편으로 발송합니다.​- 직접 방문 시에는 접수 확인서를 받아두고, 우편 발송 시에는 등기번호를 보관합니다.​- 제출하는 서류는 반드시 사본으로 제출하고, 원본은 본인이 보관합니다.​​​4. 제출 시 주의사항- 허위 자료를 제출하면 조세범처벌법에 따라 처벌받을 수 있으므로, 반드시 사실에 기반한 자료만 제출해야 합니다.​- 모르는 부분이나 기억나지 않는 부분에 대해서는 솔직하게 확인이 어렵다 고 기재하는 것이, 거짓 기재보다 훨씬 안전합니다.​- 기한 내 준비가 어렵다면 담당자에게 사유를 설명하고 연장 가능 여부를 문의하되, 연장이 확정되기 전에는 기존 기한을 기준으로 준비하는 것이 좋습니다.​​​​실무에서 꼭 체크해야 할 포인트​1. 부동산 취득 시 신고한 채무가 추후 해명자료 요청의 단초가 됩니다- 부동산 취득 시 취득자금 조달계획서에 차입금을 기재했다면, 향후 그 차입금의 상환에 대해서도 해명자료 요청이 올 수 있습니다. 취득 시부터 상환까지의 자금 흐름을 일관되게 관리하는 것이 중요합니다.​​2. 가족 간 금전 거래는 반드시 계좌이체로 하세요- 가족 간 돈을 빌려주거나 갚을 때, 현금으로 주고받으면 증빙이 남지 않습니다. 반드시 계좌이체로 하고, 이체 시 적요란에 차입금 상환 , 이자 지급 등을 기재해 두면 좋습니다.​​3. 무이자·저리 대여 이익에 대한 증여세도 별도로 확인하세요- 무이자 대여라고 해서 원금 전체가 곧바로 증여가 되는 것은 아닙니다. 다만 상속세 및 증여세법 제41조의4에 따라, 적정이자율(연 4.6%) 기준으로 계산한 이익이 연간 1천만 원 이상이면 그 이익 전체에 대해 증여세가 과세될 수 있습니다. 원금의 대여 인정 여부와 이자 관련 증여세는 별개의 쟁점이므로 구분하여 대응해야 합니다.​​4. 증여추정 배제 기준을 정확히 알아두세요- 상속세 및 증여세법 시행령 제34조 제1항 단서에 따르면, 입증되지 않은 금액이 '채무 상환금액의 20%와 2억 원 중 적은 금액'보다 적은 경우에 한해 증여추정 규정이 적용되지 않습니다. 예를 들어 10억 원을 상환했다면 미입증액이 2억 원 미만이어야 합니다. 이 규정은 자금출처 조사 면제 기준이 아니므로, 가능한 한 상환자금 전체의 출처를 입증하는 것이 안전합니다.· · ·​​​​​해명자료 제출, 혼자 고민하지 마시고 전문가와 함께 하세요자연세무회계컨설팅은 부채 상환 해명자료 제출 대응, 자금출처 소명, 증여세 과세 전 해명 등 자산가·법인 오너 대상 세무 이슈에 대해 상담해 드리고 있습니다. 업무진행 원하시면 연락 부탁드립니다.​​​​​​참고 법령상속세 및 증여세법 제45조 (재산 취득자금 등의 증여 추정)상속세 및 증여세법 제84조 (질문·조사)상속세 및 증여세법 시행령 제34조 (재산 취득자금 등의 증여추정)상속세 및 증여세 사무처리규정 [별지 제17호 서식] (부채 상환에 대한 해명자료 제출 안내)상속세 및 증여세법 제41조의4 (금전 무상대출 등에 따른 이익의 증여)