재건축 등기완료한 아파트 1가구2주택 양도세 문의

안녕하세요. 부동산, 재산 전문 세무사입니다.​오늘은 실무를 하면서 가장 많이 만나게 되는 기본적인 비과세인 일시적 1가구 2주택(소득세법 시행령 155조의 1항)에 대해서 알아보겠습니다.​이 간단한 조문 하나만 해도 엄청나게 많은 사례와 변수가 있습니다.​​■ 요건1. 종전주택 취득일로부터1년뒤에 신규주택 취득 + 신규주택 취득일로부터3(2,1)년내 양도(1) 2018.9.13 이전 취득분 : 3년 이내 종전주택 양도(2) 2018.9.14 ~ 2019.12.16 취득분 : 2년 이내 종전 주택 양도(3) 2019.12.17 이후 취득분 : 1년 이내 전입 + 1년 이내 종전주택 양도(다만, 기존 임차인의 임대차 기간이 1년 이상 남아 있다면 해당 임대차기간까지 종전주택의 양도시기 및 신규주택으로 전입시기가 2년을 한도로 연장됨)​2.양도일 현재양도물건을 포함하여2주택이면 된다.(취득당시 주택 수 무관)​3.​양도 후 1주택만 보유해야 된다.​​■ 일시적 1가구 2주택 비과세를 적용할때 양도시기를 놓치신 경우일시적 1가구 2주택 비과세를 적용할때 양도시기를 놓치신 경우 다음에 해당하는지를 잘 보시길 바랍니다.​(1) 종전주택과 신규주택 중 하나의 주택이 조정대상지역이 아닌 경우19.12.17 이후에 신규주택을 취득했다고 하더라도 신규주택 취득일 당시에 종전주택 또는 신규주택 둘 중 하나의 주택이 조정대상지역이 아니라면 신규주택을 취득한 날로부터 3년 내에 양도하면 됩니다.​따라서 지금 조정대상지역이더라도 신규주택 취득일 당시에 조정대상지역이 아니면 됩니다.​(2) 신규주택 취득일 당시 조정대상지역이더라도 계약일 당시에 조정대상지역이 아닌 경우→ 신규주택 취득일 당시에 종전주택이 조정대상지역이더라도 신규주택 계약일 당시에는 종전주택이 조정대상지역이 아니라면 신규주택을 취득한 날로부터 1년이 아닌 3년 내에 양도하시면 됩니다.​→ 신규주택 취득일 당시에 신규주택은 조정대상지역에 해당하였지만, 신규주택의 분양권 계약당시에 조정대상지역이 아니었다면 신규주택을 취득한 날로부터 1년이 아닌 3년 내에 양도하시면 됩니다.​​■ 입주권의 경우 일시적 1가구 2주택(소득령 155조 1항) 비과세 적용 여부원칙적으로 일시적 1가구 2주택 규정은 주택을 보유한 상황에서 주택을 새롭게 취득한 경우에 적용되는 규정입니다.​따라서 종전주택과 신규주택이 입주권으로 취득하거나 입주권 상태인 경우에는 해당 비과세가 적용되는지를 잘 보셔야합니다.​애초에 입주권으로 취득하셨다가 이를 모르고 주택으로 취득하신 것을 양도세 신고 이후에 깨닫고 추징당한 경우도 있습니다.​(1) 입주권으로 취득 한 주택을 신규주택으로 착각하고 양도하는 경우→ 위의 상황과 같이 입주권을 승계취득하여 준공되었을때를 신규주택으로 착각하여 양도하는 경우 일시적 1가구 2주택 비과세가 적용되지 않습니다.​(2) 신규주택을 취득하고 신규주택이 입주권으로 변경된 경우→ 주택으로 취득한 신규주택이 입주권으로 전환된 경우라도 종전주택을 양도하면 일시적 1가구 2주택 비과세가 적용 됩니다.​(3) 기존주택이 입주권으로 전환 후 완공되어 양도하는 경우→ 기존주택이 입주권으로 전환되었더라도 완공 후에 주택으로 양도하는 경우에는 1가구 2주택 비과세가 적용됩니다.​​■ 분양권의 경우분양권의 경우에는 21.1.1 이후에 취득한 분양권은 위의 입주권과 거의 유사하며, 21.1.1 이전에 취득한 분양권으로 취득한 주택은 조금 다릅니다.​→ 21.1.1 이전에 취득한 분양권의 경우 준공전까지는 주택수에 포함되지 않으므로 준공일에 주택을 새롭게 취득한 것으로 보아 일시적 2주택 비과세를 적용합니다.​​​이외에도 2년 보유기간 재산정, 다른 비과세 규정과의 중복문제, 거주요건 충족 여부 등 관련된 쟁점들은 너무나도 많습니다.​따라서 아는만큼 비과세를 만들 수도, 비과세가 안되는 것을 찾아낼 수도 있습니다.​주택은 너무 잦은 개정과 매일매일 쏟아지는 예규로 세무사들도 많이들 꺼려하는 대상입니다.반드시 진행하시기 전에 여러명의 전문가와 상의하고 진행하시길 바랍니다.

4. 재개발/재건축​① [기존 입주권/분양권 -> 일반주택], [상속주택]​상속개시 당시에는 기존에 입주권이나 분양권을 가지고 있는 상태에서 상속 주택이 세대 내로 들어오고 나서 기존의 입주권/분양권 물건이 일반주택으로 완성되는 경우가 있습니다. 상속주택이 상속된 후에 완성된 일반주택이니 비과세 특례를 받지 못하는 걸까요? 법문에 의하면 이것은 일반주택으로 봐주어 [상속에 따른 일시적 2주택 비과세 특례]를 받을 수 있습니다.​​② [일반주택], [상속 입주권/분양권 -> 상속주택]​법문에 의하면 상속받은 주택이란, 입주권이나 분양권을 상속받아 사업시행 완료 후 취득한 신축주택을 포함하고 있으므로 이 경우도 [상속에 따른 일시적 2주택 비과세 특례]를 받을 수 있습니다.​​③ [일반주택 -> 입주권], [상속주택]​일반주택이 입주권으로 변하고 나면, 입주권을 팔 때에 주택처럼 [상속에 따른 일시적 2주택 비과세 특례]를 받을 수 있을까요? 입주권은 구주택이 신주택으로 변하는 과정에 있어 거의 주택이나 다름없습니다. 하지만, 입주권을 양도하는 때에 상속주택이 있는 경우 입주권에 대해 [상속에 따른 일시적 2주택 비과세 특례]를 적용한다는 규정이 없어, 불가하다는 것이 해석입니다.​그러면 입주권이 다시 주택이 되기를 기다렸다가 팔면 그때는 [상속에 따른 일시적 2주택 비과세 특례]를 받을 수 있을까요? 이에 대하여 명확한 해석은 없지만, 도시정비법에 따른 재개발 재건축으로 취득한 주택의 1세대 1주택 비과세 보유기간을 적용할 때, 종전주택, 공사기간, 신축주택의 기간을 모두 합산해주는 조항에 비추어 가능하지 않을까 생각합니다.​서면부동산2015-1685(2015.10.26)[질의] 갑은 2005년도에 A주택을 취득, 을(갑의 배우자)은 2006년도에 B주택을 취득, 갑은 2008년도에 별도세대인 친정 아버지로부터 C주택을 상속받았으며, 2015.6월에 A주택을 양도하였음(A주택에 대한 양도소득세 신고·납부 완료) 한편, 을의 B주택은 ’14.9.5. 도시및주거환경정비사업법에 따른 주택재건축사업의 관리처분계획을 인가받음. 을이 B주택 주택재건축사업 관리처분계획인가 후 해당 조합원입주권을 양도하는 경우 소득세법시행령 제155조 제2항 또는 제17항에 따른 1세대1주택 특례 적용 여부[회신] 「소득세법 시행령」제155조 제2항에 따른 상속주택 특례는 상속주택 외의 일반주택을 양도할 때 적용되는 규정이므로 상속주택 외의 조합원입주권을 양도하는 귀 질의의 경우에는 동 규정의 적용대상이 아닌 것입니다.​부동산거래관리-1069(2010.08.17)「도시 및 주거환경정비법」에 의한 재건축 주택의 1세대1주택 비과세를 판정함에 있어 보유기간은 당초 주택의 보유기간 및 재건축 공사기간과 재건축한 주택의 보유기간을 통산함​​④ [일반주택], [상속주택 -> 입주권] / [상속주택 -> 입주권(멸실) -> 상속주택]​상속받은 주택은 돌아가신 분이 마지막까지 머무르던 장소일 가능성이 높습니다. 그래서 노후한 주택인 경우가 대부분입니다. 상속주택이 속한 지역이 재개발 사업에 돌입하면서 입주권으로 변하거나, 다시 신축주택으로 변하는 경우가 있습니다. 꼭 재개발 사업이 아니어도 상속인이 상속주택을 멸실하고 신축할 수 있습니다. 그런 때에도 일반주택의 양도는 [상속에 따른 일시적 2주택 비과세 특례] 적용이 가능합니다. 다만, 상속주택의 주택 수가 늘어나는 신축, 예를 들어 다가구주택을 멸실하고 다세대주택으로 신축하는 경우에는 [상속에 따른 일시적 2주택 비과세 특례] 적용이 불가합니다.​사전법령해석재산2015-439(2016.05.04)같은 영 제155조 제2항 규정에 따른 상속주택 1개와 일반주택 1개를 소유한 1세대가 당해 상속주택이 「도시 및 주거환경정비법」제48조의 규정에 의한 관리처분계획인가로 인하여 조합원입주권으로 전환됨에 따라 1주택과 1조합원입주권을 소유하다가 1주택을 양도하는 경우 해당 주택에 대하여는 「소득세법 시행령」제154조 제1항 규정을 적용할 수 있는 것입니다.​양도소득세 집행기준 89-155-10 [상속주택을 멸실하고 새로운 주택을 신축한 경우]상속받은 주택을 멸실하고 새로운 주택을 신축한 경우 그 신축주택은 상속받은 주택의 연장으로 보아 1세대 1주택 비과세 특례 규정을 적용한다.​부동산거래관리-613(2010.04.28)1채의 일반주택과 상속주택(「소득세법 시행령」제155조제2항에 따른 1채의 상속주택을 말함)을 보유하고 1세대를 구성하는 자가 1주택을 보유하고 있는 60세 이상의 직계존속(배우자의 직계존속을 포함함)을 동거봉양하기 위하여 세대를 합침으로써 1세대가 3주택을 보유하게 되는 경우 합친 날부터 5년 이내에 먼저 양도하는 일반주택은 이를 1세대1주택으로 보아 비과세 여부를 판정합니다. 위를 적용함에 있어 공동상속주택인 다가구주택을 다세대주택으로 용도변경하여 공동상속인이 세대별로 각각 분할취득하는 경우에는 「소득세법 시행령」 제155조제2항 각호의 순위에 따른 1주택에 대해서만 상속주택에 대한 특례가 적용되는 것입니다.​​5. 다주택자 중과 배제​일반주택을 먼저 팔면 [상속에 따른 일시적 2주택 비과세 특례]를 받을 수 있다지만, 사정상 상속주택을 먼저 팔아야 할 수도 있습니다. 그러면 상속주택에 대해서는 비과세를 받지 못합니다. 그러나 비과세를 받지 못해도, 중과세는 면할 수 있습니다.​이때 중과세를 면하는 상속주택에도 조건이 있습니다. 2채 이상의 주택이 상속된 경우에는 선순위 상속주택만 가능하고요, 상속받은 날부터 5년 이내에 팔아야 합니다.​소득세법 시행령 제167조의3(1세대 3주택 이상에 해당하는 주택의 범위)①법 제104조제7항제3호에서 “대통령령으로 정하는 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택”이란 국내에 주택을 3개 이상(제1호에 해당하는 주택은 주택의 수를 계산할 때 산입하지 않는다) 소유하고 있는 1세대가 소유하는 주택으로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하지 않는 주택을 말한다.7. 제155조제2항에 해당하는 상속받은 주택(상속받은 날부터 5년이 경과하지 아니한 경우에 한정한다)

안녕하세요 머털도사 절세도 사 김주성 세무사입니다^^오늘은 조합원 입주권 취득세에 대해서 설명해 드리겠습니다.조합원 입주권이란?-조합원 입주권이란도시정비법에 따른 재건축 사업 또는 재개발사업 및 소규모 주택정비법에 따른 소규모 재건축 사업 등으로인하여 취득한 입주자로 선정된 지위를 의미합니다.-입주자로 선정된 지위란정비 사업조합의 조합원으로서 취득한 지위(월 조합원의 지위, 종전 주택 시절부터 소유하고 있던 자) 뿐만 아니라 온 조합원으로부터 취득한 지위(승계조합원의 지위, 온 조합원에게서 매매 등으로 취득한 자)를포함합니다.-조합원입주권을 취득하면 조합원 입주권(부동산을 취득할 수 있는 권리)을 취득한 시점과 해당 조합원입주권에 의해주택이 완공된 시점에서 가각 취득세를 납부하시면 됩니다.구분조합원입주권 취득 시점주택 완공 시점과세대상토지(건물은 헐고 없으므로 과세대상 아님)주택(건물분)취득세율4%(유상취득)2.8%(원시 취득세율)조합원 입주권 취득 시점에 납부해야 할 취득세는?-조합원입주권을 취득할 때 취득일 현재 주택이 멸실 되지 않았다면 주택에 대한 취득세를 납부하시면 되고, 주택이 멸실되어 토지밖에 없다면 토지에 대한 취득세를 납부하시면 됩니다.-양도세처럼 관리처분 인가 일을 기준으로 주택과 조합원입주권을 구분하는 것이 아니라 주택의 멸실일 기준으로 구분합니다.구분주택이 멸실되지 않은 경우주택이 멸실된 경우취득 대상주택(종전 주택)토지(조합원입주권)취득 원인유상취득유상취득취득세율기본세율:1%~3%중과세율:8%,12%4%조합원 입주권으로 주택 완공 시 납부해할 취득세는?▶주택 완공 시에 유상 취득세율이 아니라 원시 취득세율로 한 번 더 아래와 같이 납부해야 합니다.구분재개발 사업재건축 사업취득 시점신축주택 사용승인일취득 원인원시취득(신축)과세표준·2022.12.31 이전 관리처분계획 인가:분담금·2023.01.01 이후 관리처분계획 인가:건축비 상당액(주 1)건축비 상당액(주 1)취득세율2.8%(원시취득)(주 1) 건축비 상당액 :총공사 원가*(조합원 소유 개별 주택 연면적/건축물 연면적)▶정비구역 지정 고시일 이전부터 부동산을 소유하고 있던 온 조합원이 재개발 사업의 시행으로 주택을 취득하여 1가구 1주택에 해당하면 다음과 같이 감면이 가능합니다. [재건축의 경우가 아님]구분2019.12.31 이전 사업시행 인가2020.01.01 이후 사업시행 인가감면 대상정비구역 지정 고시일 이전 부동산 소유자감면요건85 제곱미터 이하 주택1가구 1주택(일시적 2주택 포함)감면율100% 감면전용 60제곱미터 이하:75% 감면전용 60제곱미터 ~85제곱미터이하:50%감면이상입니다!취득세 양도세 상속세 증여세 관련 문의사항이나 신고업무 의뢰에 관련해서 궁금하신 것은 아래의 네이버 엑스퍼트를 이용해서 상담 주시면 친절, 신속, 정확하게 상담해 드리겠습니다.https://naver.me/xqf2QCoi양도세 상속세 증여세 상담 : 네이버 엑스퍼트엑스퍼트: 양도세, 상속세,증여세, 취득세 ,종합부동산세, 재산세, 법인세, 종합소득세,부가가치세등에 대해서 문의해주시면 신속,정확하게 친절히 설명해드리겠습니다.naver.mehttps://open.kakao.com/o/gL55goKd자연세무회계 컨설팅 양도/상속/ 증여 상담방자연세무회계컨설팅 김주성세무사 양도/상속/증여 상담방open.kakao.com

안녕하세요, 오회계사입니다.이번에 살펴볼 내용은 낡은 주택이나 건물을 매입하여 철거하여 토지 상태로 처분하거나 신규주택이나 건물을 짓는 경우에 대한 세법 내용입니다.세부적으로 살펴보면,철거되는 기존 건물의 필요경비 산입여부는,취득 목적에 따라 달라집니다기존 건물 취득 목적이 무엇이냐에 따라 필요경비로 산입할 수 있는지가 달라집니다.①취득 이후, 즉시 철거를 하는 경우⇒이는 신규토지를 취득하기 위한 과정에서 발생한 비용으로 보기 때문에, 기존 건물취득가액과 철거비용을 토지의필요경비에 산입합니다.②기존 건물을 장기간 사용한 경우⇒만약, 기존 건물을 취득하여바로 철거하지 않고 장기간 사용하다가 철거하여 나대지 또는 건물을 신축하여 처분하는 경우에는필요경비로 보지 않습니다.따라서, 낡은 건물을 사서 즉시 허물지 않고 장기간 직접 사용이나 임대를 하다가 철거하면 필요경비로 보지 않습니다.즉시 멸실하고 신축한 경우,신축주택의 취득은 기존주택의 취득일로 봅니다기존 주택을 매입하여 철거하고 신축공사를 한 경우, 신축된 주택의 취득일을 언제로 볼지에 대해서는 주택을 신축할 목적이었는지 여부에 따라 달라집니다.즉, 취득 후 즉시 기존주택을 멸실하고 공사하여 신축한 경우에는 신축 주택의 취득일은 신축일(사용검사필증교부일)이 아니라 기존 주택의 취득일이 됩니다. 여기서 중요한 건 즉시 멸실 하였는지 여부입니다.따라서, 기존 주택을 장기간 사용하다가 멸실한 경우에는 사용승인일이 취득일입니다.부동산거래관리과-0160, 2012.03.15.주택을 신축할 목적으로 기존주택을 취득 후 즉시 멸실하고 신축하였을 경우 신축으로 새로 취득하는 주택의 취득시기는 기존주택의 연장으로 보아 기존주택의 취득일로 보는 것입니다.(질의내용) B주택의 취득시기에 대해 질의2008.11. 甲, 서울 서대문구 소재 A주택 취득2010.05.서울 서대문구 소재 B다가구주택을 신축목적으로 취득2010.06. B다가구주택 멸실2011.01. B다중주택 보존등기 완료1세대 1주택 비과세 판단시,멸실 전에 보유한 주택의 보유, 거주기간을 통산 합니다원칙적으로 주택의 보유, 거주기간은 해당 주택의 보유, 거주기간만을 계산하지만 1세대 1주택 비과세 여부를 판단할 때는 달리 적용됩니다.1세대 1주택 비과세 판단시, 거주 또는 보유하던 주택을 멸실하고 주택을 신축한 경우에는 이를 기존주택의 연장으로 보아 보유 거주 기간을 통산합니다.이는 2년 이상 보유, 거주한 1세대 1주택을 멸실하여 신축주택을 단기간에 처분하였다고 비과세를 해주지 않으면 국민 주거생활 안정이라는 당초 목적을 달성하기 어렵다고 본 것입니다.제154조(1세대1주택의 범위)⑧제1항에 따른 거주기간 또는 보유기간을 계산할 때 다음 각 호의 기간을 통산한다.1. 거주하거나 보유하는 중에 소실ㆍ무너짐ㆍ노후 등으로 인하여 멸실되어 재건축한 주택인 경우에는 그 멸실된 주택과 재건축한 주택에 대한 거주기간 및 보유기간원조합원입주권으로 신축한 아파트의 보유기간은 당초 주택의 취득일로부터 계산합니다보유하던 주택이 도시정비법에 따라, 재개발 재건축되어 신축된 아파트의 보유기간, 거주기간을 살펴보면원조합원의 경우, 기존 주택의 취득일로부터 보유기간을 계산합니다.이때 기존 주택이 멸실되어 공사중인 기간도 보유기간으로 인정이 됩니다. 따라서, 원조합원이라면 신축 후에 2년 보유하지 않아도 1세대 1주택 비과세가 될 수 있습니다.이때, 원조합원의 거주기간은 기존 주택의 거주기간과 신축 아파트의 거주기간을 통산합니다. 단, 공사기간은 제외됩니다.양도, 사전-2021-법령해석재산-1152, 2021.11.29[ 요 지 ]원 조합원이 조합원입주권을 양도할 경우 양도소득세 세율 적용시 보유기간은 종전토지 및 건물의 취득일부터 양도일까지의 기간으로 계산[ 답변내용 ]위 사전답변 신청의 사실관계와 같이, ｢도시 및 주거환경정비법」에 따른 재개발사업을 시행하는 정비사업조합의 조합원이 당해조합을 통하여 취득한 입주자로 선정된 지위(이에 부수되는 토지를 포함한다. 이하 “조합원입주권”)를 양도함에 있어 「소득세법」제104조제2항의 보유기간 계산은 종전 토지 및 건물의 취득일부터 양도일까지의 기간으로 하는 것이며, 해당 조합원입주권의 양도소득세 세율을 적용함에 있어 그 보유기간이 같은 법 같은 조 제1항제2호,제3호에 해당하지 않는 경우 같은 항 제1호의 일반세율을 적용하는 것입니다.그러나,승계조합원의 경우에는 사용검사필증 교부일등이 신축 아파트의 취득일이 됩니다.양도, 서면인터넷방문상담5팀-1193 , 2006.12.12[ 제 목 ]승계조합원이 취득한 재건축아파트의 보유기간 기산일[ 요 지 ]승계조합원이 취득한 재건축아파트의 보유기간 기산일은 재건축아파트의 사용검사필증교부일(사용검사 전에 사실상 사용하거나 사용승인을 얻은 경우에는 사실상사용일 또는 사용승인일)이 되는 것임.[ 회 신 ]「도시 및 주거환경정비법」에 의한 재건축사업시행인가일(2005.5. 30.이전) 또는 관리처분계획인가일 (2005.5.31.이후) 이후에 주택재건축사업을 시행하는 정비사업의 조합원으로부터 그 조합원의 입주자로 선정된 지위(이를 “입주권”이라 함)를 승계하여 취득한 경우에는 기존 건물의 멸실 여부와 관계없이 부동산을 취득할 수 있는 권리로 보아 주택 보유기간 계산 등을 판단하는 것으로서, 재건축된 주택(그 부수토지를 포함)의 보유기간 기산일은 당해 재건축아파트의 사용검사필증 교부일(사용검사 전에 사실상 사용하거나 사용승인을 얻은 경우에는 그 사실상의 사용일 또는 사용승인일)이 되는 것임.정리하면,이상 건물이나 주택을 멸실하고 신축한 경우의 기존 건물의 취득가액이 필요경비로 인정 여부와 비과세 적용시 보유, 거주기간 계산과 추가적으로 재개발,재건축은 경우에는 어떻게 되는지 확인해보았습니다.기존 주택의 필요경비 인정여부는 당초 취득 목적이 멸실이 목적이냐에 따라 달라집니다.그리고 1세대 1주택 비과세 판단시는 멸실전의 주택 보유기간, 거주기간을 통산한다는 것과 원조합원입주권의 경우에는 통산이 아닌 기존 주택의 취득일 부터 보유기간을 인정하므로 공사기간도 보유기간으로 인정이 되는 점 등에 유의해야 합니다.**부동산 세금과 관련된 보다 많은 정보는 아래 링크네이버 '오회계사의 지식창고'를 방문해주시면 됩니다.https://blog.naver.com/riverodwby양도세신고/양도세상담/부산세무사

안녕하세요. 부동산, 재산 전문 세무사입니다.​오늘은 양도소득세에서 한때 굉장히 뜨거웠던 주제인 다가구주택, 다세대주택에 대해서 알아보겠습니다.​최근 2016년에 다가구주택만 보유하셨던 분이 1세대 1주택 비과세로 신고하였으나 21년 5월에 다주택자 중과세로 추징되어 본세 2억, 가산세 1억, 총3억 정도의 세금이 추징되셔서 찾아오신 분이 계십니다.​왜 이렇게 많은 세금이 추징되었는지에 대해서 같이 살펴보겠습니다. ​​■ 다가구주택과 다세대주택의 개념1. 다가구주택양도소득세에서 다가구주택은 건축법 시행령 별표1 제1호 다목에 해당하는 것으로 다음의 요건을 모두 갖춘 주택을 말합니다.​(1) 주택으로 쓰는 층수(지하층은 제외)가 3개층 이하다만, 1층의 전부 또는 일부를 필로티 구조로 하여 주차장으로 사용하고 나머지 부분을 주택 외의 용도로 쓰는 경우에는 해당 층을 주택의 층수에서 제외)​(2) 1개 동의 주택으로 쓰이는 바닥면적의 합계(부설 주차장 면적 제외)가 660제곱미터 이하​(3) 19세대 이하가 거주​2. 다세대주택양도소득세에서 다세대주택이란 주택으로 쓰는 1개 동의 바닥면적 합계가 660제곱미터 이하이고, 층수가 4개층 이하인 주택을 말합니다.​→ 둘의 차이가 눈에 잘 안보이시죠? 통상적으로 실무에서 가장 이슈가 되는 차이는 주택으로 사용하는 층수가 4개층이냐 3개층 이하이냐가 중요합니다.​지상 5층짜리 건물의 경우 1~2층을 상가로 나머지 3~5층을 주택으로 사용하는 경우에는 다가구주택에 해당하며,1층만 상가로 사용하고 나머지 2~5층을 주택으로 사용하는 경우에는 다세대주택에 해당합니다.​그렇다면 다세대와 다가구의 양도소득세에서 차이는 어떤것이 있을까요 ?​​■ 양도소득세 비과세1. 다가구주택소득세법에서 다가구주택은 원칙적으로 가구별로 하나의 주택으로 봅니다.따라서 등기가 하나로 나 있는 다가구주택이더라도 여러 가구가 살 수 있도록 구획된 경우라면 원칙적으로 다주택자에 해당합니다.​다만, 소득세법 시행령 제155조 15항에서 다가구주택을 양도시 1개의 주택으로 보아 비과세가 가능하도록 규정해놨습니다.이때 중요한것은 하나의 매매단위로 하여 양도하는 경우에만 1개의 주택으로 보는 것입니다.​→ 1996.1.1부터 다가구주택을 가구별로 분양하지 않고 하나의 매매단위로 하여 1인에게 양도하거나, 1인으로부터 취득한 경우에는 이를 단독주택으로 보고 비과세를 규정하여 오다가→ 2007.2.28 이후 양도하는 분부터는 부부 등 다수인이 다가구주택을 공동으로 취득 및 양도하는 경우에도 하나의 매매단위로 하는 경우에는 취득자와 양도자가 1인인지 여부에 관계없이 이를 단독주택으로 간주하여 1세대 1주택 비과세 여부를 판정하도록 개선하였습니다.​2. 다세대주택다세대주택은 세대별로 구분등기 되어 있으므로 원칙적으로 세대별로 하나의 주택으로 보고, 다가구주택처럼 하나의 주택으로 보는 예외규정은 존재하지 않습니다.​※ 주의사항→ 따라서 건축물 공부상 상가 등으로 기재되어 있더라도 실질이 주택으로 사용하는 층이 4개층 이상인 건물을 하나로 등기가 되어있다고 하여 다가구로 착각하여 비과세로 신고하는 경우에는 다세대주택으로 보아 비과세가 적용되지 않으며, 다주택자 중과규정까지 적용될 수 있으므로 정말로 주의하셔야합니다.​​■ 중과세1. 다가구주택소득세법 시행령 제167조의3 제2항에서 다주택자 중과세 적용시 주택수에 있어서 다가구주택은 원칙은 가구별로 주택수를 판단하지만 비과세와 동일하게 155조 15항 단서규정을 적용하여 하나의 매매단위로 거래하는 경우에는 하나의 주택으로 판단합니다.​2. 다세대주택다세대주택은 비과세와 동일하게 세대별로 하나의 주택으로 판단하며, 다가구주택처럼 하나의 주택으로 보는 예외규정이 존재하지 않습니다.​※ 주의사항→ 건물의 옥탑을 실제로 주택으로 사용하고 있는 경우에도 주택으로 사용하는 층수에 포함되므로, 1~3층과 옥탑을 주택으로 사용하고 있는 경우 다가구주택으로 오인하고 1개의 주택으로 신고한 경우에는 다세대주택에 해당하므로 다주택자 중과세로 추징됩니다.​​■ 절세방안 1. 용도변경주택으로 사용하는 층을 상가 등으로 용도변경하여 다세대주택을 다가구주택으로 변경하여 다주택자 중과세 회피 및 비과세를 적용받는 방법입니다.​다만, 용도변경시 비과세 보유기간 및 거주기간 기산일과 장기보유특별공제시 기간에 대해서 추가적인 검토가 필요합니다.→ 다세대주택에서 다가구주택으로 용도변경 후 비과세요건을 충족하지 않은 상태에서 양도하는 경우에는 거주자가 선택하는 1개의 호만 비과세를 적용합니다.​2. 멸실건물을 멸실하여 토지만을 보유한 상태로 양도하는 경우입니다.이때 역시 토지로서의 장기보유특별공제에 대해서 검토가 필요합니다.​3. 건물만 증여 후 토지만 양도건물과 토지의 소유주가 다른 경우로서 토지만 보유한 사람은 주택수에서 제외됩니다.다만, 실무적으로 추가적인 검토가 필요한 부분입니다.​​다가구주택과 다세대주택은 양도소득세에 있어 비과세를 다주택자 중과세로 추징될 수 있게 하는 굉장히 무서운 상황이 벌어질 수 있습니다.따라서 건물을 양도하실때 한번더 다세대주택에 해당하지 않는지를 검토하시고, 다세대주택에 해당하더라도 여러가지 컨설팅 방안이 있을 수 있으니 전문가와 상의 후에 진행하시길 바랍니다.​최근에 다세대주택뿐만 아니라 다른 케이스로 사고가 터져서 오신분들이 많습니다.간곡히 부탁드리건데 제가 아니더라도 다른 세무사님과 검토를 하고 매매 등의 계약을 하시길 바랍니다.수수료 아끼시려다가 수억의 세금을 추징당할 수 있습니다.