12-01

어머님 명의 집을 제가 구매할시

어머니가 청약당첨되어 5억상당의 집을 가지고계십니다 이 부동산을 30%할인된 가격으로 자식에게 팔수있다고 들었는데요 30퍼센트 낮은 3억5천에 거래계약을 하고 2억 1700만원을 어머님께 차용한후 1억 3300만원에 대해서만 증여세를 납부하여 아파트를 취득하는게 가능할까요?
4개의 전문가 답변
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답변
안녕하세요? 당신의 자산 코디네이터 이상웅 세무사 입니다. 질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다. 가족간 저가매매, 교환 등 컨설팅을 전문으로 하고 있으며 저가매매 관련하여 작성한 칼럼, 글이니 참고하시면 좋을 것 같습니다. https://www.hankyung.com/economy/article/202206214596Q https://www.hankyung.com/thepen/moneyist/article/202207199647Q https://blog.naver.com/highyes_tax/222424421830 https://blog.naver.com/highyes_tax/222337935363 [유의사항] 가족간 매매거래는 실거래가신고, 자금조달계획서를 및 조세회피 가능성이 높아 제3자간 거래와는 다르게 별도로 관리되는 거래로서 자금출처조사 등의 표적이 될 수 있습니다. 따라서 상황에 맞는 매매가액 설정과 자금마련 등의 법적인 문제보다 실무적인 경험이 더 중요한 컨설팅입니다. 매매거래 후 지자체 및 세무서에서 소명요청이 오게되어 소명대응을 위한 구체적이고 꼼꼼한 입증자료를 준비와 법적근거가 필요합니다. [답변] 1. 가족간 매매의 경우 매매대금의 자금출처가 중요합니다. 가족간 매매거래는 원칙적으로 증여로 추정하기 때문에 자금이체 및 출처의 입증이 중요합니다. 만약 매도자로부터 차용하여 자금의 원천을 마련하는 경우에는 매매거래가 부인되고 증여로 추징될수 있으니 유의해야 합니다. 2. 3.5억원에 매매거래를 한다는 것은 실제로 3.5억원의 대금을 이체하는 것입니다. 매매거래가액인 3.5억원 중 일부는 지급하고 일부는 증여로 처리한다는 것은 애초에 매매거래가 아닙니다. 예를들어 제3자에게 3.5억원의 부동산매매거래를 하는 경우 2.17억원만 지급하고 1.33억원을 지급하지 않는다면 그건 3.5억원의 매매거래가 아닌 2.17억원의 매매거래로 보는것과 동일합니다. 따라서 말씀 주신 내용은 세법상 인정받을 수 있는 거래가 아닙니다. 만약 매매자금이 부족하시다면 현재 상황에 맞게 다른 방식으로 매매거래 컨설팅 방안 안내드리겠습니다. 가족간 교환, 매매거래는 큰 절세효과를 얻을 수 있는 거래인만큼 리스크가 높은 거래로서 검토해야할 쟁점사항이 많은 컨설팅입니다. 상담을 통하여 추가적인 사실관계 여쭤보고 상황에 맞는 가장 좋은 방안 안내, 거래가액 설정 등과 등기부터 감정평가, 신고, 사후관리까지 모든 진행 절차 대행 해드리고 있습니다. 감사합니다. 유사한 사례에 대해서 수많은 건들을 진행해오고 있으며, 기존에 진행했던 건들에 대해서도 참고용으로 함께 보여드리고 있습니다.
안녕하세요? 세율 세무회계 황주희 세무사 입니다. 질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다. 30% 할인된 가격으로 저가양도시 증여세는 부과되지 않지만, 양도소득세 계산시 특수관계인간 시가의 5% 및 3억보다 저가에 양도하신다면 양도가액은 시가로 계산됩니다. 즉, 증여세는 과세되지 않지만 양도소득이 재계산되어 양도소득세가 발생할 수 있습니다. 또한, 2억 천만원 정도 까지는 무이자로 차용하셔도 이자부분에 대하여 증여세가 부과되지 않지만, 자금대여임을 인정받기 위하여 차용증에 원금 및 이자 지급일을 정확히 기재하시고 내용증명을 받아놓으셔야 객관적으로 증여가 아님을 인정받으실 수 있습니다. (추후 계약서와 동일하게 원금 이자를 상환하여야 함) 추가 궁금하신 점 있으시면 문의주시기 바랍니다:)
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안녕하세요? 주니 세무회계 김지호 세무사 입니다. 질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다. 1. 말씀하신 방법으로 진행하게 되면 부당행위계산부인 규정에 따라 양도소득세가 크게 발생 할 수 있습니다. 2. 부모님의 저가양도시 2가지를 확인해봐야 합니다. 1)저가양도 증여의제: 증여세 문제 2)저가양도 부당행위계산부인: 양도소득세 문제 3. 말씀하신 거래를 살펴보면 주택 가격(시가): 5억 저가 양도 가격: 3.5억 어머님께 차용(개인간의 사채): 2.17억 위와 같이 구성되는데요. 1) 해당 거래는 매매거래이며 '저가양도 증여의제' 규정에 따라 30% 이내이기에 증여세가 부과되지 않을 수 있습니다. 2) 단, 저가양도 부당행위계산부인에 따라 5억-3.5억=1.5억에 대한 양도소득세가 추가적으로 나오게 됩니다. 4. 부모님의 저가양도는 '양도세가 비과세'에 해당 할때 큰 이득을 만들 수 있습니다. 대표적으로 부모님이 1세대1주택인 경우가 이에 해당합니다. 5. 위의 질문 주신 사례는 '간단한 편'에 속하는 사례여서 쉽게 설명드릴 수 있었습니다. 다만, 위의 주택에 대출이 껴있는 경우, 부모님이 2주택 이상인 경우에는 각각의 부동산 별로 상세한 확인이 필요합니다. 증여가 유리한지, 양도가 유리할지 세액 측면에서 세무사에게 컨설팅을 받고 진행하시길 추천드립니다. 도움되셨으면 좋겠습니다. 질문사항 있으시면 언제든지 연락주세요. 감사합니다.
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안녕하세요? 심플리택스 윤국녕 세무사 입니다. 질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다. 해당 주택을 저가양수하는 것은 가능합니다. 다만 5억원보다 30% 할인된 3억 5천만원으로 취득하시더라도 어머님은 5억원에 양도한 것으로 보아서 양도소득세를 계산하게 됩니다. 그래서 만일 어머님의 취득가액이 현 시가인 5억원에 비해서 낮고, 적용되는 세율이 높다면 어머님이 부담하실 양도소득세가 꽤 높을 수도 있습니다. 또한 취득대금의 일부를 양도자인 어머니로부터 차용해서 납부하는 방식이라면 과세관청에서 사실판단했을 때 해당 차용을 인정하지 않고 차용금만큼 더 저가로 양수한 것으로 보아서 증여세를 과세할 수 있으니 이점을 유의하시기 바랍니다. 어떤 방법으로 해당 주택을 받으실 지는 좀더 정확한 정보를 제공하고 개별적인 상담을 통해서 일반증여를 했을 경우와 상호비교 후에 결정하시는 것을 추천드립니다.
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*질문답변 게시판을 통한 답변은 질문에 기재된 내용만을 참고하여 현행 세법을 기준으로 제공되는 간단한 답변으로 세무대리 업무가 아닙니다.
택슬리 및 답변을 한 전문가에게 법적 책임이 없음을 알려드립니다. 실제 업무를 진행하실 때, 반드시 개별 전문가와 상세 내역을 검토 후에
진행하시길 바랍니다.
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