증여세 문제로 이야기 드려요

안녕하세요심현주 세무사입니다.​장부에 기재하는 권리등기란 공적장부에 부동산에 대한 권리관계를 기재하는 것을 말합니다.(법령용어사전)사실 등기이야기가 나오면 취득시기[잔금청산일과 등기일 중 빠른 날]을 항상 이야기 하고 싶지만오늘은 등기유무로 인해 달라지는 납세의무의 예를 이야기 해보려합니다.​등기 말소서울에 자가주택에서 거주하는 A씨가 상속받은 재산에 폐가에 가까운 농가주택이 있었는데 이를 A씨는 당연히 폐가라고 생각하고 그대로 방치하였습니다.​나중에 A씨가 서울의 주택을 파려고 알아본결과 1세대1주택은 비과세임을 알게되어납부할 세금이 없다고 생각하였으나,확인차 세무상담을 받은 결과 현 상태에서 양도하게 된다면 1세대 1주택이 아닌1세대 2주택자로 상당한 세금을 납부해야 함을 알게 되었습니다.​A씨는 어떻게 해야할까요?​ A씨의 농가가 폐가나 다름없고 앞으로도 살 생각이 없다면 농가를 멸실시키고 등기를 말소를 통해 1주택자가 되어1세대 1주택 비과세를 적용받는 것이 좋습니다.​물론 실질과세 원칙에 따라 주택의 기능을 상실한 폐가임을 입증할 수 있다면 1세대1주택 비과세를 적용 받을수도 있으나 저번글에 말씀 드렸듯 이미 A씨의 주택이전등기가 모두 끝나고 사실 주택으로 등기되어있는 농가주택이폐가이었음을 입증하는것은 훨씬 복잡한 절차에 의할 수밖에 없습니다.​따라서 주택으로 보지 않는 폐가를 등기부등본상 소유하고 계시다면방치하지 마시고 멸실후 공부를 정리하시는게 좋습니다.​감사합니다.

안녕하세요심현주 세무사입니다.​본 포스팅은 2020년 8월에 작성되었습니다.​피할 수 없는 것..?피할 수 없는 것은 여러가지가 있죠. 시간의 흐름, 중력, 죽음, 그리고 세금.외국으로 나가도 세금에서는 도망칠 수 없죠. 그러나 적법한 방법에 따라 세금을 줄이는 행위는 문제가 없습니다.​정해진 운명이 다가온다 하지만 잘 대처하는 것도 중요한 이유죠.그리고 잘 대처한다면 운명이 바뀌기도 합니다.​과세에서 비과세로!​비과세 요건과 양도시기(취득시기), 법 문구에 따라 보기예전에 글에 취득시기가 정말 중요하다 말씀 드린적이 있습니다.주택 양도에서는 특히나 중요하고요.​예를들어 1세대1주택을 2년이상 보유하면(조정지역은 거주요건 추가) 비과세란건 대부분 알고 계실 텐데요정말 여의치 않은 상황에 의해 1년 7개월만에 팔아야 하게 되었다 가정해보겠습니다.​눈물을 머금고 주택을 양도하는데.. 세율은 자그마치 40%(2년내 양도)너무 억울한 상황이죠 5개월 차이로 비과세가 40%세율로 탈바꿈하다니요.​억울하다고만 생각하고 넘어가면 세금을 낼 수 밖에 없습니다.하지만5개월차이로 40%세율을 적용받는다면, 거꾸로 5개월만 양도시기를 늦추면 비과세라는 말이죠.​당장 돈이 필요한데 나중에 팔라는 말일까요?전혀 아닙니다.​여기서 양도시기는 언제일까요?거래에 의해 양도하는 것이라면 잔금청산일을 양도시기(취득시기)로 보는 것이 원칙입니다.​즉 계약금 및 중도금은 빠른 시일 내에 받되, 잔금은 5개월 뒤의 시점으로 하면 보유기간을 요건을 갖추어 비과세를 받을 수 있습니다.​물론 등기일이 빠르다면 등기일을 양도시기로 보기때문에 등기는 잔금청산일 이후로 해야겠죠.그로인해 세금을 40%나 피할 수 있다면, 이정도는 얼마든지 신경쓸 수 있을거라 생각합니다.​세무상담은 언제?위와 같은 사례는 쉬우면서도 마음이 급해지면 놓치고 지나갈 수도 있다 생각합니다.특히나 평소 주택양도에 별 관심이 없으셨다면 더더욱 그렇고요.그런데 잔금청산일을 미루지 않고 이미 등기도 마친 상태에서 세무상담을 찾아오시면 어떻게 될까요?​위로의 말씀을 전하거나, 세법에 따른 세금 납부를 도와드리는 것 외엔 할 수 있는게 없어집니다.​세금에 대한 중요한 사항이 있는 경우에꼭 주변의 세무 전문가를 통한 상담을 한 후에 일을 진행하셔야 하는 가장 큰 이유입니다.​​양도도, 취득도, 세무상담도 시기가 가장 중요합니다. 인생에 찰나같이 찾아오는 많은 기회의 시기를 놓치지 않으시길 바라며이번 글은 여기서 줄이겠습니다.감사합니다.

양도소득세는 매도인에게 양도로 인한 소득이 있으면 납세의무가 성립합니다. 매수인은 금전으로 주택을 사게 되는데요, 그 순간에는 [금전 = 주택]이라고 생각하고 기꺼이 교환하는 것이므로, 매수인에게 아직 이익은 발생하지 않습니다. 그런데 어떤 특별한 거래는 그 과정에서 타인에게 이익 이전이 수반되는 것이 확실한 경우가 있습니다. 상속세 및 증여세법에서는 직접적인 방법으로 재산을 무상으로 이전하는 것 뿐만 아니라, 간접적인 방법으로 타인에게 이익을 이전하는 것도 증여로 보고 있습니다. 저가양수도가 가장 대표적입니다.​(팔려고 내놔도 팔리지 않았다는 사정은 있지만) 원래 매도자는 집을 시가에 팔 수 있었습니다. 그런데 그것을 특수관계인에게, 시가보다 싸게, 파는 바람에, 양수자는 집을 시가보다 싸게 사게 됩니다. 따라서 양수자는 이익을 이전받은 것이 됩니다. [상속세 및 증여세법 제35조]에서는 이를 저가양수에 따른 이익의 증여라고 부르고 있습니다.​앞의 포스팅을 따라오신 분들은, 시세보다 싸게 팔았다고 해서 매매가액을 무시하고 시세대로 양도소득세를 물렸으면 됐지, 양수자에게도 다시 증여세를 물리는 건 이중과세 아닌가? 이런 생각이 드실 수 있습니다. 영 틀린 이야기가 아니라고 생각합니다. 하지만 대법원 판례에서는 소득세와 증여세는 별개의 세목이므로, 각각 과세요건에 따라 과세할 수 있고 저가양수도처럼 2개의 세목이 개입하는 것이 가능하다고 말했습니다.​상속세 및 증여세법 제2조(정의)이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.6. “증여”란 그 행위 또는 거래의 명칭ㆍ형식ㆍ목적 등과 관계없이 직접 또는 간접적인 방법으로 타인에게 무상으로 유형ㆍ무형의 재산 또는 이익을 이전(移轉)(현저히 낮은 대가를 받고 이전하는 경우를 포함한다)하거나 타인의 재산가치를 증가시키는 것을 말한다. 다만, 유증, 사인증여, 유언대용신탁 및 수익자연속신탁은 제외한다.​대법2002두12458(2003.05.13)증여세와 양도소득세는 납세의무의 성립요건과 시기 및 납세의무자를 서로 달리하는 것이어서, 과세관청이 각 부과처분을 함에 있어서는 각각의 과세요건에 따라 실질에 맞추어 독립적으로 판단하여야 할 것으로, 위 규정들의 요건에 모두 해당할 경우 양자의 중복적용을 배제하는 특별한 규정이 없는 한 어느 한 쪽의 과세만 가능한 것은 아니라 할 것이다(대법원 1999.9.21. 선고 98두11830 판결 참조).​​저가양수에 따른 증여세에는 요건이 있습니다. 요건을 충족하면 과세되고, 아니면 과세되지 않습니다. 우선 ① 특수관계인 간의 거래여야 합니다. (특수관계인이 아니면서 정당한 사유 없는 경우도 포함하지만 흔치 않음) ② 시가보다 저가로 양도해야 하는데, 어느 정도가 저가인가 하면, 시가보다 30% 이상 싸게 팔거나, 시가보다 3억 이상 싸게 팔면 저가입니다. 20억짜리 아파트를 17억에 팔면 3억 만큼 싸게 판 것이 되어 저가양도가 됩니다.​그렇다면, 3억만큼 싸게 팔았으니 3억에 증여세를 물리는 걸까요? 다행히도 그렇지는 않습니다. 3억은 기준금액이고요, 기준금액을 넘어가는 부분부터 증여재산가액으로 포착합니다. 따라서 20억짜리를 17억에 팔아도 증여세는 부과되지 않고, 16억에 팔면 [4억 – 3억 = 1억]이 증여재산가액으로 포착되어 과세됩니다. 그러니 반대로 표현하면, 30%나 3억만큼은 싸게 팔아도 증여세가 나오지는 않는다고 이해하셔도 됩니다.​기준금액이 넘어가서 증여재산가액이 포착되었다고 합시다. 이에 대해서도, 우리가 익히 알고 있는 증여재산공제도 적용 가능합니다. 직계존비속 간에는 5천만원, 형제자매 기타친족은 1천만원입니다.​상속세 및 증여세법 제35조(저가 양수 또는 고가 양도에 따른 이익의 증여)① 특수관계인 간에 재산(전환사채 등 대통령령으로 정하는 재산은 제외한다. 이하 이 조에서 같다)을 시가보다 낮은 가액으로 양수하거나 시가보다 높은 가액으로 양도한 경우로서 그 대가와 시가의 차액이 대통령령으로 정하는 기준금액(이하 이 항에서 “기준금액”이라 한다) 이상인 경우에는 해당 재산의 양수일 또는 양도일을 증여일로 하여 그 대가와 시가의 차액에서 기준금액을 뺀 금액을 그 이익을 얻은 자의 증여재산가액으로 한다.​상속세 및 증여세법 시행령 제26조(저가 양수 또는 고가 양도에 따른 이익의 계산방법 등)② 법 제35조제1항에서 “대통령령으로 정하는 기준금액”이란 다음 각 호의 금액 중 적은 금액을 말한다.1. 시가(법 제60조부터 제66조까지의 규정에 따라 평가한 가액을 말한다. 이하 이 조에서 “시가”라 한다)의 100분의 30에 상당하는 가액2. 3억원​상속세 및 증여세법 제53조(증여재산 공제)거주자가 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 사람으로부터 증여를 받은 경우에는 다음 각 호의 구분에 따른 금액을 증여세 과세가액에서 공제한다. 이 경우 수증자를 기준으로 그 증여를 받기 전 10년 이내에 공제받은 금액과 해당 증여가액에서 공제받을 금액을 합친 금액이 다음 각 호의 구분에 따른 금액을 초과하는 경우에는 그 초과하는 부분은 공제하지 아니한다.1. 배우자로부터 증여를 받은 경우: 6억원2. 직계존속[수증자의 직계존속과 혼인(사실혼은 제외한다. 이하 이 조에서 같다) 중인 배우자를 포함한다]으로부터 증여를 받은 경우: 5천만원. 다만, 미성년자가 직계존속으로부터 증여를 받은 경우에는 2천만원으로 한다.3. 직계비속(수증자와 혼인 중인 배우자의 직계비속을 포함한다)으로부터 증여를 받은 경우: 5천만원4. 제2호 및 제3호의 경우 외에 6촌 이내의 혈족, 4촌 이내의 인척으로부터 증여를 받은 경우: 1천만원​​결론을 내 보겠습니다. 저가양수도를 하게 된다면, 가격 수준에 따라 다음과 같이 됩니다.실무에서는 5% 저가로 하는 것은 저가양수도의 매력이 없다고 보는 반면, 30%까지 낮추는 것은 과도하다는 통념이 있는 듯 합니다. 그래서 손님들의 대부분이 5% ~ 30% 정도로 값을 낮추어 저가양수도를 합니다. 물론 그렇게 하라는 법은 없고, 30%보다 낮추는 경우 증여세가 문제될 뿐이지 그것이 위법이라거나 범죄가 되는 것은 아닙니다.​한편 실무경험상 이상하게도 30% 이상 값을 낮추는 경우 검증 대상이 되었다는 이야기가 많이 들려옵니다. 세무조사일 수도 있고, 거짓의 부동산 거래신고로 의심받는 경우일 수도 있습니다. 손님들이 그런 이야기에 겁을 먹기도 합니다. 하지만 출처는 몰라도 흘려들을 이야기는 아니라고 생각하기 때문에, 저도 손님들께는 있는 그대로 다 말씀드리고 있습니다.

안녕하세요? 세무회계 장성의 신세무사입니다.오늘은 금전무상대출에 따른 이익의 증여에 대해 알아보겠습니다.1. 금전무상대출에 따른 이익의 증여 (1) 개 념 (2) 내 용 1) 이익의 증여 범위 2) 증여시기 3) 차용증 4) 원천징수1. 금전무상대출에 따른 이익의 증여(1) 개 념금전무상대출 등에 따른 이익의 증여는, '상속세및증여세법'에서 규정하고 있는 것으로, 이자를 아예 지급하지 않으면서 금전을 빌리거나, 적정 이자보다 낮게 지급하면서 금전을 빌릴 때 적용되는 조항입니다.물론, 본인과 전혀 관계없는 제3자와 금전대여거래를 할 때, 이자를 받지 않고 금전을 대여하는 경우는 매우 드물 것입니다.혹시, 있다하더라도 사업의 거래 관행에 따라 일시적으로 대여하는 경우가 있을 것입니다.따라서,특수관계인이 아닌 자 간의 거래인 경우에는 거래의 관행상 정당한 사유가 없는 경우에 한정하여 해당 조항을 적용하게 됩니다.사실, 해당 법 조항은, 특수관계인간의 금전대여거래에 대체로 적용됩니다. 특히,부모자식간의 금전거래가 더 정확할 것입니다.과세관청에서는 부모자식 간에 돈을 줬으면 줬지, 금전소비대차계약을 통해 대여금에 대한 이자를 받아 수익을 올리는 행위를 하는 것이 오히려 비정상적이라고 보는 시선이 있습니다.그러므로, 특수관계인간 금전대여거래인 경우, 이자의 지급 여부를 검토하기 전에,반드시 금전대여거래임을 입증하는 것이 중요합니다.(2) 내 용1) 이익의 증여의 범위해당 법조항에서는 이익의 증여 범위를 아래와 같이 한정하고 있습니다① 타인으로부터 금전을 무상으로 또는 적정 이자율보다 낮은 이자율로 대출받은 경우에는 그 금전을 대출받은 날에 다음 각 호의 구분에 따른 금액을 그 금전을 대출받은 자의 증여재산가액으로 한다. 다만, 다음 각 호의 구분에 따른 금액이 대통령령으로 정하는기준금액 미만인 경우는 제외한다.1. 무상으로 대출받은 경우:대출금액에 적정 이자율을 곱하여 계산한 금액2. 적정 이자율보다 낮은 이자율로 대출받은 경우: 대출금액에 적정 이자율을 곱하여 계산한 금액에서실제 지급한 이자 상당액을 뺀 금액위에서 말하는 '기준금액 미만의' 기준금액은'1천만원'을 의미합니다.따라서, 무상으로 대출받안 경우 적정이자율을 적용한 이자상당액이 1천만원 이상이거나, 적정 이자상당액보다 낮은 이자를 지급하였을 때 그 차액이 1천만원 이상인 경우에 해당 조항을 적용한다는 것입니다.달리 말하면, 1천만원 미만에 해당된다면 무이자로 빌려주거나, 낮은 이자로 빌려줘도증여세 이슈가 생기지 않는다는 것입니다.2) 증여시기이자를 적게 주거나, 아예 주지 않아서 해당 조항이 적용된다면, 과연증여시기는 언제일까요?이자를 지급하는 날짜가 되어야할 것 같지만, 법령에서는'금전을 대출받은 날'을 기준으로 계산한다고 했습니다.따라서, 금전을 대출받은 날에 증여받은 것으로 보아 증여세 신고가 들어가야할 것이고, 만약, 이자지급을 미뤄놓고 추후 조사관으로부터 소명요청을 받게 된다면, 대출받은 날을 증여시기로 보아 증여세 및 가산세 추징이 들어올 것입니다.3) 차용증금전대여거래일 경우, 차용증만 작성하면 아무런 문제가 없을 것이라고 착각하시는 납세자분들이 아주 많습니다.위에 개념부분에서 설명드렸듯이, 가장 중요한 건 이자의 지급 이전에 금전대여거래로 인정을 받아야한다는 것입니다.차용증 및 이자지급 등은그 이후의 이야기입니다.금전대여거래로 인정받기 위해서는 나이, 경제적 능력, 상환의지 등을 복합적으로 검토하여, 실제 채무자가 채권자의 채권을 상환할 의지와 노력을 하는 지를 살펴보기 때문입니다.일례로,16세, 중학교 3학년인 딸이 부모로부터 2억원의 자금은 무이자로 대여가 가능하다고 하여,대여받아 부동산을 구매했다고 하였을 때, 과연 증여이슈가 없을까요?아닙니다.첫째, 미성년자의 나이로, 학생신분을 가지고 있기에 경제적 능력이 없습니다.둘째, 설사, 아르바이트 등을 통해서 상환하고자 하는 의지를 피력하더라도, 이자 및 채권 상환의 능력의 현실성이 없습니다.셋째, 졸업 후, 20살부터 일해서 갚겠다는 것은 상환기간이 제3자와 거래할 때보다 월등히 길다는 것이므로, 인정되지 않을 것입니다.따라서, 나이, 직업, 경제적 능력 등을 복합적으로세무대리인으로부터 검토받아서 진행하는 것을 권장드립니다.자, 그러면 금전대여거래가 인정되었다고 했을 때, 차용증은 어떻게 작성할까요?정해진 양식은 없습니다차용증은세무서 제출 시, 법적인 효력이 생기는 문서라기보다사인 간 작성한 사문서에 가깝습니다.따라서, 필요한 내용만 들어간다면, 어떤 형식으로 작성하여도 상관 없습니다.누가, 누구에게, 얼마를, 언제까지 빌려줄 것이고, 이자율과 이자의 지급시기는 언제로 하겠다는 것과, 채권자 및 채무자의 인적사항과 서명 날인이 들어가면 됩니다.한가지 팁은, 차용증 작성 후 우체국 내용증명을 통해 차용증 작성일자가 실제 금전대여거래계약을 한 날짜임을 입증하는 것이 중요합니다.4) 원천징수금전대여거래를 통해 이자를 받게 될 경우, 금융업을 하지 않는 이상 비영업대금의 이익으로 소득세를 신고하고 납부하여야 합니다.이때, 실제 진행절차는 아래와 같습니다.(1) 채무자가 이자 지급 시, 지급할 이자에서 원천징수 후 이자 지급(2) 이자 지급한 달이 속한 달의 다음달 10일까지 원천징수세액 신고 및 납부(3) 비영업대금의 이익(이자)이 1년 기준 2천만원 이하일 경우, 원천징수된 것으로 과세종결(4) 비영업대금의 이익(이자)이 1년 기준 2천만원 초과일 경우, 종합과세로 종합소득세 신고 및 납부사실 간단합니다.이자를 주는 사람이27.5%(25%+2.5%)의 비영업대금의 이익 원천세를 징수하고 채권자에게 지급하면 됩니다.그리고. 다음달 10일까지 원천세 신고 및 납부를 하면 마무리가 됩니다.이렇게 한다면 아무런 문제가 없습니다.다만, 특수관계인 간, 특히 가족 간 금전거래에서 본인이 준 돈을 돌려 받는 개념인데,왜 세금을 이렇게 많이 내는 지 공감하지 못하는 분들이 많이 계셔서, 무이자로 진행을 원하십니다.다시 말씀드리지만, 무이자 혹은 무원금상환인 경우, 2억원 이하의 대여거래를 판단하기도 전에, 금전대여가 아닌 증여로 볼 여지가 높으니,꼭 주의하시기 바랍니다.금전대여거래는 대여자의 금융소득 수준 및 차용인의 경제적 수준 등을 함께 고려해야합니다.이자를 지급하는 것 외에도 원금상환 등 다양한 방식으로 진행이 가능하므로저희 세무회계 장성과 꼭 상담을 통해 진행하시기 바랍니다.https://blog.naver.com/jang-sung/223741698147형제자매 간 금전거래의 증여 추정 판단안녕하세요? 세무회계 장성의 신세무사입니다. 오늘은 형제자매간에 금전거래가 있다면, 이를 증여로 추정...blog.naver.com친절한소통과 꼼꼼한검토가 가능한 세무회계 장성사업자 세무기장과 재산제세와 관련한최적의 절세안을 도출합니다.이상 세무회계 장성의 신세무사였습니다.감사합니다.

현금 증여 신고 시 필요한 제출 서류택슬리와 함께 하는 짧고 쉬운 세금 이야기 #2부동산 증여에 대한 관심이 높지만 예전부터 많은 자산가들은 현금 역시 미리 증여하여 자녀의 향후 세금이나 자산 취득을 위한 재원 마련을 준비했습니다.요즘은 고액 자산가들이 아니더라도 이른 나이부터 자녀, 손자녀들에게 현금을 증여하는 케이스가 점점 증가하고 있습니다. 현금 증여는 특수한 경우가 아니라면 재산 평가에 대한 복잡한 문제가 없으므로 스스로 신고도 가능합니다. 이 때 필요한 서류는 어떤 것들이 있을까요?① 증여세과세표준신고 및 자진신고납부계산서(별지 제10호 서식)② 증여재산 및 평가명세서(별지 제10호 서식 부표) ①, ②의 경우 홈택스에서 신고서 작성시 자동으로 작성이 됩니다. ③ 주민등록등본 또는 가족관계증명서 등 증여자와 수증자관계 입증서류④ 증여자와 수증인의 증여재산 입증서류(예: 현금증여 - 통장사본, 이체내역)홈택스로 증여세를 전자신고한 경우 ③,④번의 증빙서류를 홈택스 → 신고/납부 → 신고부속서류제출에서 PDF로 업로드 할 수 있습니다. 택슬리는 업종별, 업무별 경험이 풍부한 수많은 세무사, 회계사와 함께 합니다. 나에게 딱 맞는 전문가를 만나보세요!