아파트 지분 분할 수 채무자 변경

공동상속인간 상속재산 분할 시 부동산 지분 포기대가로받은 금전의 배우자 상속공제 적용 여부상증, 사전-2023-법규재산-0320 [법규과-1428] , 2023.06.01[제 목]공동상속인간 상속재산 분할 시 부동산 지분 포기대가로 받은 금전의 배우자 상속공제 적용 여부[ 요 지 ]협의분할에 따라 피상속인의 배우자가 상속재산 중 부동산(지분)을 상속받지 않는 대가로 자녀들로부터 그에 상당하는 가액을 현금(“정산금”)으로 지급받고자녀들 명의로 부동산의 소유권이전등기를 함에 따라 배우자 명의로 등기가 이루어지지 아니한 경우, 해당 정산금에 대해서는 배우자 상속공제를 적용받을 수 없는 것임[ 답변내용 ]귀 사전답변 신청의 사실관계와 같이, 피상속인의 사망으로 피상속인의 배우자와 자녀들(이하 “공동상속인”이라 함)이 상속재산을 공동상속받는 경우로서 공동상속인간 협의분할에 따라 피상속인의 배우자가 상속재산 중 부동산(지분)을 상속받지 않는 대가로 자녀들로부터 그에 상당하는 가액을 현금(이하 “정산금”이라 함)으로 지급받고 자녀들 명의로 부동산의 소유권이전등기를 함에 따라 배우자 명의로 등기가 이루어지지 아니한 경우, 해당 정산금에 대해서는 ｢상속세 및 증여세법｣ 제19조에 따른 배우자 상속공제를 적용받을 수 없는 것입니다.[ 관련법령 ]상속세 및 증여세법 제19조【배우자 상속공제】1. 사실관계○ 2023.*.**. 갑(이하 “피상속인”이라 함)의 사망으로 상가건물(**억원), 아파트(**억원), 예금 등 금융자산(*억원) 및 기타차량등(**백만원)과 채무(*억원)의 상속재산이 피상속인의 배우자(2006년 피상속인과 재혼)인 을(이하 “어머니”라 함)과 자녀들인 병(이하 “자녀1”이라 함) 및 정(이하 “자녀2”라 함)에게 공동상속됨○ 상속재산의 분할과정에서 재혼한 어머니가 자신의 지분으로 *.*억원을 제시하며 현금재산을 강력히 요구하여 공동상속인간 상속재산분할협의에 따라- 상가건물(**억원), 아파트(**억원), 기타차량등(**백만원)과 채무(*억원)는 자녀1과 자녀2가 상속받기로 하여 상가건물은 자녀1 명의로 아파트는 자녀2 명의로 등기이전하고,- 예금 등 금융자산(*억원)은 어머니가 상속받고 자녀1과 자녀2가 상속부동산 담보대출 등으로 현금을 마련하여 어머니에게 상가건물 및 아파트에 대한 지분포기 대가로 현금(정산금, *.*억원)을 지급하기로 협의함* 배우자상속재산분할기한까지 배우자의 상속재산을 분할하여 신고하는 경우를 전제로 함2. 질의내용○공동상속인간 상속재산을 분할하면서 배우자가 부동산 지분을 포기하는 대신 자녀들로부터 그에 상응하는 금전(정산금)으로 지급받는 경우, 해당 금전(정산금)에 대해서도 상속세및증여세법§19에 따른 배우자 상속공제를 적용받을 수 있는지 여부3. 관련법령<상속세 및 증여세법>○상속세 및 증여세법 제19조【배우자 상속공제】① 배우자의 사망으로 상속이 개시되어 배우자가 실제 상속받은 금액의 경우 다음 각 호의 금액 중 작은 금액을 한도로 상속세 과세가액에서 공제한다.1. 다음 계산식에 따라 계산한 한도금액2. 30억원② 제1항에 따른 배우자 상속공제는제67조에 따른 상속세과세표준신고기한의 다음날부터 9개월이 되는 날(이하 이 조에서 “배우자상속재산분할기한”이라 한다)까지 배우자의 상속재산을 분할(등기․등록․명의개서 등이 필요한 경우에는 그 등기․등록․명의개서 등이 된 것에 한정한다. 이하 이 조에서 같다)한 경우에 적용한다. 이 경우 상속인은 상속재산의 분할사실을 배우자상속재산분할기한까지 납세지 관할세무서장에게 신고하여야 한다.③ 제2항에도 불구하고 대통령령으로 정하는 부득이한 사유로 배우자상속재산분할기한까지 배우자의 상속재산을 분할할 수 없는 경우로서 배우자상속재산분할기한[부득이한 사유가 소(訴)의 제기나 심판청구로 인한 경우에는 소송 또는 심판청구가 종료된 날]의 다음날부터 6개월이 되는 날(배우자상속재산분할기한의 다음날부터 6개월이 지나 제76조에 따른 과세표준과 세액의 결정이 있는 경우에는 그 결정일을 말한다)까지 상속재산을 분할하여 신고하는 경우에는 배우자상속재산분할기한까지 분할한 것으로 본다. 다만, 상속인이 그 부득이한 사유를 대통령령으로 정하는 바에 따라 배우자상속재산분할기한까지 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우에 한정한다.④ 제1항의 경우에 배우자가 실제 상속받은 금액이 없거나 상속받은 금액이 5억원 미만이면 제2항에도 불구하고 5억원을 공제한다.○상속세 및 증여세법 시행령 제17조【배우자 상속재산의 가액 및 미분할 사유】① 법 제19조제1항제1호의 계산식에서 “대통령령으로 정하는 상속재산의 가액”이란 상속으로 인하여 얻은 자산총액에서 다음 각 호의 재산의 가액을 뺀 것을 말한다.1. 법 제12조의 규정에 의한 비과세되는 상속재산2. 법 제14조의 규정에 의한 공과금 및 채무3. 법 제16조의 규정에 의한 공익법인등의 출연재산에 대한 상속세과세가액 불산입 재산4. 법 제17조의 규정에 의한 공익신탁재산에 대한 상속세과세가액 불산입 재산② 법 제19조제3항 본문에서 “대통령령으로 정하는 부득이한 사유”란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다.1. 상속인등이 상속재산에 대하여 상속회복청구의 소를 제기하거나 상속재산 분할의 심판을 청구한 경우2. 상속인이 확정되지 아니하는 부득이한 사유등으로 배우자상속분을 분할하지 못하는 사실을 관할세무서장이 인정하는 경우③ 법 제19조제3항 단서에 따라 상속재산을 분할할 수 없는 사유를 신고하는 자는 제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유를 입증할 수 있는 서류를 첨부하여 법 제19조제2항에 따른 배우자상속재산분할기한 내에 기획재정부령으로 정하는 바에 따라 신고하여야 한다

대출과 세금 이야기에서 부담부증 관련 내용 볼게요.이번에는 대출이 있는 아파트를 증여받는 경우와 관련된 내용입니다.(10억원 아파트 증여세)매매사례가액 10억원인 아파트를 아버지께 증여받으면,5천만원 증여공제를 차감하고, 30% 세율구간을 적용하면증여세가 2억원이 넘게 계산됩니다.(은행대출과 세금)증여받는 아파트에 은행대출이 있다면, 어떤 세금을 생각해야 할까요?대출을 부담하며 아파트를 증여받으면, 부담부증여에 해당합니다.이 부담부증여의 경우에는 증여세와 양도세를 생각해야 합니다. (물론 취득세 부담도 있습니다)(대출 부분에 대한 양도세)양도세는 양도행위에 대해 납부해야 하는 세금이며,여기에서 양도란 아파트를 유상으로 사실상 이전하는 것을 말합니다.부담부증여의 경우, 수증자가 부담하는 채무액에 해당하는 부분도 양도로 보게 되어 있습니다.(대출 제외한 부분에 대한 증여세)전체 아파트 증여금액에서 수증자가 인수한 대출을 차감한 금액을 증여세 과세가액으로 합니다.여기에서는 10억원의 총 아파트 평가금액에서 5억원의 채무를 차감한 나머지 금액을 기준으로 증여세를 계산합니다.(5억원 아파트 증여세)대출차감 후 순수 증여재산가액인 5억원을 기준으로5천만원 증여공제를 차감하고, 20% 세율구간을 적용하면증여세는 대략 8천만원으로 계산됩니다.(부담부증여 양도세)부담부증여에서 채무 부분은 유상이전된 것으로 보아 양도세를 부담해야 합니다.이때 해당아파트의 양도세 요건에 따라 비과세/일반과세/중과세가 적용될 수 있습니다.참고로 24년 5월 9일까지는 다주택자에 대해서도 한시적으로 중과세 적용을 배제하고 있습니다.(가족 증여 추정)배우자 간 또는 직계존비속 간의 부담부증여에 대해서는증여자의 채무액은 수증자에게 인수되지 않은 것으로 추정합니다.(채무인수 입증방법)가족간 부담부증여에서 채무액은 수증자가 인수하지 않은 것으로 추정하지만,채무부담계약서, 이자지급 증빙 등에 의해 채무인수 사실을 확인할 수 있으면 부담부증여로 인정받을 수 있습니다.(부담부증여계약서)부담부증여를 하는 경우 일반적으로 증여계약서에 채무부담에 대한 내용을 기재합니다.만약에 증여계약서에 채무부담에 대한 내용을 기재하지 않았다면?증여계약서에 채무인수내용을 기재하지 않았어도 사실상 수증자가 채무를 인수한 때에는 부담부증여로 인정받아 증여세와 양도세를 계산할 수 있습니다.(대출 채무자 명의변경)대출이 있는 아파트를 증여받으면 대출명의자도 수증받은 자녀의 명의로 바뀌어 아파트등본에 표시가 됩니다.만약 채무자의 명의가 바뀌지 않았다면 어떨까요?채무자의 명의 변경 여부와 관계없이, 아파트를 증여받은 후 관련 은행대출금을 수증자가 부담하고 있다면 부담부증여에 해당할 수 있습니다.감사합니다.

배우자 상속 공제에 대한 이야기를 하려고 합니다.안녕하세요.신세계세무회계 이형석 세무사입니다.저희 신세계세무회계컨설팅은항상 연구하고 노력합니다.대표 세무사는 현재 국세청 직속 기관인 국세공무원연수원과 각 기업체, 대학에서 강의를 하며,10년간 쌓은 노하우를 바탕으로법인 절세설계, 세무조사 대응, 상속증여플랜 등 다양한 세무 컨설팅을 진행하고 있습니다.다양한 상속세 신고 및 세무조사 대응을 진행했으며, 법인 세무 관련 전문성을 갖추어 맞춤형 절세 전략을 안내해드립니다.- 대표 저서 -궁금한 내용만 쏙쏙 반드시 알아야 할 세금기초 - 경제법륜사중소기업 임직원이 반드시 알아야 할 조세지원제도 - 경제법륜사종합소득세 실무 - 경제법륜사세금환급 받는 경정청구 - 경제법륜사국세청, 서울관광재단에서 강의하는 모습사장님의 세무 궁금증을 해결해드리겠습니다. 믿고 맡겨주세요.안녕하세요.상속세 전문 세무사 이형석입니다.오늘은 상속세 중 배우자상속공제에 대해 알아보도록 하겠습니다.흔히들 배우자가 있으면 10억까지는 상속세가 나오지 않는다라고 애기하는데요.일괄공제 5억과 배우자 상속공제 최소 5억이 적용되어서 상속공제가 10억이 되기 때문에그렇습니다.그러면,배우자 상속공제 적용시 주의사항에 대해 자세하게 알아보도록 하겠습니다.배우자 상속공제란?예를들어 남편이 사망하였다면, 남편의 재산이 배우자와 자녀들에게 상속이 됩니다.이를 상속재산이라고 하는데요.비록 명의는 돌아가신 남편의 이름으로 되어 있지만,재산 형성의 과정에는 배우자의 조력이 없었다면 이룩하기 힘들었을 겁니다.즉, 배우자가 재산형성에 공동기여한 부분이 있고, 또 남은 여생동안 살아갈 재원이 필요하기 때문에배우자가 있는 경우 상속공제가 최소한 5억원 이상 적용되는 것이죠.미국의 경우도 동일세대간 재산의 이전에 대해 공제를 많이 해주는 것도 같은 이유입니다.배우자 상속공제액 계산배우자 상속공제액은 다음과 같습니다.배우자가 실제 상속받은 금액이 없거나 5억원 미만인 경우 : 5억원 공제배우자가 실제 상속받은 금액이 5억원 이상인 경우 : 실제 상속받은 금액(공제한도액 초과 시 공제한도액) 공제배우자공제한도액은 다음 ①, ② 중 적은 금액을 한도액으로 봅니다.① (상속재산가액 + 추정상속재산 + 10년 이내 증여재산가액 중 상속인 수증분 - 상속인 외의 자에게 유증·사인증여한 재산가액 - 비과세·과세가액불산입 재산가액 - 공과금·채무) × (배우자 법정상속지분) - (배우자의 사전증여재산에 대한 증여세 과세표준)② 30억원【배우자가 실제 상속받은 금액】배우자가 상속받은 상속재산가액(사전증여재산가액 및 추정상속재산가액 제외) - 배우자가 승계하기로 한 공과금 및 채무액 - 배우자 상속재산 중 비과세 재산가액 = 배우자가 실제 상속받은 금액배우자 상속공제의 주의사항배우자 상속재산 분할기한까지 재산 분할이 되어야 한다.배우자 상속공제액은 배우자상속재산분할기한까지 배우자의 상속재산을 분할(등기ㆍ등록ㆍ명의개서 등을 요하는 재산의 경우에는 그 등기ㆍ등록ㆍ명의개서 등이 된 것에 한함)한 경우에만 5억원을 초과하여 공제받을 수 있습니다.상속세 신고기한내 무신고하여 기한 후 신고하는 경우에도 배우자상속재산분할기한까지 배우자가 실제 상속받은 재산에 대하여 배우자 명의로 등기 등을 한 경우에는 국세기본법에 의한 기한후 신고를 통하여 상속세 과세표준과 세액을 신고하는 경우에도 그 재산은 배우자가 실제 상속받은 재산으로 보아 배우자 상속공제를 적용받을 수 있습니다. (서면4팀-1252, 2005.7.19).만약, 배우자 상속재산 분할기한 이내에 해당 배우자가 사망한 경우에도 배우자 상속공제를 받을 수 있습니다. 피상속인 갑이 사망하고 공동상속인들이 민법에 따른 협의분할 또는 상속포기의 사실이 없는 상태에서 상속세및증여세법제19조제2항에 규정된 배우자상속재산분할기한 이전에 상속인 을(갑의 배우자)이 사망한 경우 피상속인 갑의 상속재산 중 을의 법정상속지분은 같은 조 제1항의 배우자가 실제 상속받은 금액으로 보아 배우자 상속공제를 적용합니다.(기준-2019-법령해석재산-0494, )2. 부부가 동시 사망하는 경우 배우자 상속공제가 적용 안될 수도 있다.상속관계에 있는 사람이 동시사망의 추정을 받으면 동시에 사망한 자들 사이에는 상속이 발생되지 않습니다. 따라서 부부가 동시에 사망하였을 경우에는 상속세의 과세는 부부각자의 상속재산에 대하여 각각 개별로 계산하여 과세하되, 배우자상속공제는 적용하지 않습니다.(상증통 13-0…2).3. 배우자와 이혼조정하는 날에 사망한 경우에는 적용되지 않는다.가정법원의 이혼조정이 성립된 후 그 당일날 피상속인이 사망하여 상속개시 되는 경우 상속개시 당시 배우자의 지위를 상실한 상태이므로 배우자상속공제 불가하며, 사전증여재산 상속세 과세가액 합산 기간은 5년을 적용하고, 이혼시 재산분할청구권에 의하여 분할한 재산은 증여재산이 아니므로 상속세 과세가액에 합산하지 않습니다.만약, 이혼조정이 성립되지 않았다면 배우자의 지위는 존재하기 때문에 적용 가능합니다. (법규재산 2013-228, 2013.9.11.)4. 배우자 상속재산 분할기한 이내에 사망한 경우에도 배우자 상속공제는 적용된다.피상속인 갑이 사망하고 공동상속인들이 민법에 따른 협의분할 또는 상속포기의 사실이 없는 상태에서 상속세및증여세법제19조제2항에 규정된 배우자상속재산분할기한 이전에 상속인 을(갑의 배우자)이 사망한 경우 피상속인 갑의 상속재산 중 을의 법정상속지분은 같은 조 제1항의 배우자가 실제 상속받은 금액으로 보아 배우자 상속공제를 적용합니다. (기준-2019-법령해석재산-0494, 2019.09.05.)5. 만약, 상속인들 사이에 협의가 되지 않아 유류분 소송중이라면?유류분 소송 등 부득이한 사유로 배우자상속재산분할기한까지 배우자의 상속재산을 분할할 수 없는 경우로서 배우자상속재산분할기한의 다음날부터 6개월이 되는 날까지 상속재산을 분할하여 신고하는 경우에는 배우자상속재산분할기한 이내에 분할한 것으로 봅니다. (재산-537, 2011.11.11.)만약, 유류분 소송으로 상속재산의 배분 결과가 변경되었다면, 배우자 공제액도 다시 변경됩니다. 유류분 보전판결에 의해 법정 상속인이 상속재산을 반환 받는 경우 배우자 공제 등을 경정 결정합니다. (재삼 46014-2300, 1998.11.26.)여기서 중요한 것은언제까지 상속재산을 분배 할 것(분할협의 완료)인지?입니다. 단순이 아무때나 상속 등기만 했다고 해서 상속재산의 분배가 제대로 되었다고 볼 수 없습니다.배우자 상속공제 적용시 단순한 법정상속분에 따른 소유권이전등기만으로는 부족하고, 추후 별도의 협의분할 등에 의한 배우자의 실제 상속받은 금액의 변동이 없도록 ‘상속재산을 분할(등기를 요하는 경우 분할등기까지 경료)하여 배우자상속재산분할기한까지 배우자의 상속재산’을 신고한 경우에 한하여 적용되는 것이라고 보는 것이 타당하다. (대법 2018다219451, 2018.5.15.)그렇기 때문에 상속인들 사이에서 상속재산 분할 협의가 빨리 이뤄지는 것이 가장 중요하죠.하지만, 실제로는 형제간 다툼이 비일비재하기 때문에 어려움이 많은 것도 사실입니다.이상으로 포스팅을 마치겠습니다.포스팅이 도움 되셨다면, 추천과 댓글 부탁드립니다.감사합니다.

지난 시간에 1+1 분양신청시 공동명의자가 지분을 교환할 때 막대한 양도소득세가 나온다고 말씀드렸습니다. 그런데 오늘은 최근 논란이 되고 있는 내용을 소개해드립니다. 바로, 교환이 아니라 공유물 분할의 방법으로는 불가한지?입니다. 먼저 발단이 된 국세청 해석을 보시겠습니다.​서면법령해석재산2018-3245(2021.11.23)(사실관계)○ 1987.11.18. 甲은 서울시 소재 A주택 취득 * 갑(父)과 을(子)은 동일세대를 이루다 2008년 乙이 결혼하면서 세대분리○ 2015.7.9. 甲이 乙에게 A주택 지분 1/2 증여○ 2016.7.13. A주택 단지에 대한 재건축정비사업 관리처분계획인가 * 신축주택 2채 B(60㎡초과), C(60㎡이하)가 배정될 예정(추가 분담금 없음)○ 2018.8. 갑은 A주택 지분 8%를 乙에게 양도 * 양도 후 공유지분 : 甲 42%, 乙 58%○ 재건축 주택은 2021년 중 사용승인 예정으로 보존등기 시 B,C주택 모두 공유등기 후 즉시 B주택은 甲, C주택은 乙이 단독소유하는 것으로 지분정리할 예정(질의내용) 甲과 乙이 1/2씩 공유 중이던 1채의 주택이 재건축되어 2채의 신축주택을 배정받고, 재건축 완공 전 甲이 乙에게 공유지분 일부(8%)를 양도한 이후에 완공된 2채의 주택을 甲과 乙이 1채씩 단독소유하는 것으로 지분정리한 경우 해당 지분정리에 대하여 양도소득세가 과세되는지 및 甲이 단독소유한 주택을 양도시 비과세 거주요건 적용 여부​[회신] 서면질의의 사실관계와 같이, 甲과 乙이 각 1/2씩 공유 중이던 주택이 「도시 및 주거환경정비법」에 따라 재건축되어 2채의 신축주택을 분양받는 경우로서, 재건축 완공 전 甲이 乙에게 공유지분 일부를 양도하고 완공 된 이후에 甲과 乙이 각각 1채씩 단독소유하는 것으로 지분정리한 경우 해당 지분정리가 양도소득세 과세대상에 해당하는지 및 甲이 단독소유한 주택에 대하여 「소득세법 시행령」 제154조제1항에 따른 거주요건을 적용하는지는 각각 기존 해석사례(기획재정부 재산세제과-849, 2021.9.28., 기획재정부 재산세제과-856, 2018.10.10.)를 참고하시기 바랍니다. 다만, 상호지분청산에 따라 가액을 기준으로 당초 공유지분을 초과하여 취득한 경우라면 해당 초과 취득한 부분은 지분청산 시 새로 취득한 것으로 보아 비과세 거주요건 등 관련 규정을 적용하는 것입니다.​기획재정부재산 -849, 2021.09.28【질의】가로주택정비사업에 따라 2개의 입주권을 각 1/2씩 분양받은 공동소유자가 각 공유지분을 서로 단독소유로 정리한 경우 양도소득세 과세 여부(제1안) 유상양도인 교환에 해당하므로 양도소득세 과세대상임(제2안) 공유물 분할에 해당하므로 양도소득세 과세대상이 아님【회신】귀 질의의 경우 제2안이 타당합니다. 다만, 상호지분청산시에 시가차액에 관한 정산을 하는 경우 그 정산된 부분은 양도소득세 과세대상에 해당하는 것입니다.​위 해석에 따르면, 공유재산로 등기된 2채의 각 아파트에 대하여 각 1채로 명의를 정리하는 행위가 공유물 분할에 해당하는 경우, 양도소득세 과세대상이 아닐 수 있다고 표현하고 있습니다. 만약 이 말이 맞다면, 1+1 분양신청에 있어 중요한 변수가 될 수 있습니다. 왜냐하면 교환의 양도소득세를 내지 않아도 될 수 있기 때문입니다. 여기서 생각해볼 것이 있습니다. 1) 소유권보존등기 후 교환이 아닌 공유물 분할이라는 절차를 통해 소유권을 정리하는 것이 가능한지? 2) 공유물 분할이 가능하다면, 소유권이전고시일 다음 날부터 3년간 전매제한의 적용을 받는지? 입니다.​​(1) 소유권보존등기 후 교환이 아닌 공유물 분할이라는 절차를 통해 소유권을 정리하는 것이 가능한지?​대법원 판례에 따르면, 공유물 분할은 제한적으로 행사되는 권리를 특정 부분에 집중시켜 존속시키는 방식으로 소유형태를 변경하는 것이라 합니다. 따라서 법률상 공유자 상호간의 지분 교환이나 매매처럼 보여도 실질은 그렇지 않다고 합니다. 민법에서도 공유물 분할과 교환을 구분하여 입법하고 있습니다. 그렇지만 실무에서는 외관상 매매인 것처럼 등기부에 표현이 되기 때문에 이것을 어떻게 공유물 분할이라고 인정받을 수 있는지가 관건입니다. 개인적인 의견으로는 가능은 할 것 같기는 합니다만, 전문가에게 확인이 필요합니다.​대법98두229(1998.03.10)공유물의 분할은 법률상으로는 공유자 상호간의 지분의 교환 또는 매매라고 볼 것이나 실질적으로는 공유물에 대하여 관념적으로 그 지분에 상당하는 비율에 따라 제한적으로 행사되던 권리 즉 지분권을 분할로 인하여 취득하는 특정 부분에 집중시켜 그 특정 부분에만 존속시키는 것으로 그 소유형태가 변경된 것뿐이어서 이를 자산의 유상양도라고 할 수 없으며, 이러한 법리는 여러 개의 공유물을 일괄하여 분할함에 있어 각 공유물을 그 지분비율에 따라 하나 하나 분할하는 대신 지분비율과 각 공유물의 가액을 함께 고려하여 그 중 한 개 이상씩의 특정공유물 전체에 대한 단독소유권을 취득하는 경우에도 이로 인한 상호지분청산시에 시가차액에 관한 정산을 하였다는 특별한 사정이 없는 한 마찬가지라 할 것인데(대법원 1995.9.5. 선고 95누5653 판결 참조),​민법 제268조(공유물의 분할청구)①공유자는 공유물의 분할을 청구할 수 있다. 그러나 5년내의 기간으로 분할하지 아니할 것을 약정할 수 있다.​민법 제269조(분할의 방법)①분할의 방법에 관하여 협의가 성립되지 아니한 때에는 공유자는 법원에 그 분할을 청구할 수 있다.②현물로 분할할 수 없거나 분할로 인하여 현저히 그 가액이 감손될 염려가 있는 때에는 법원은 물건의 경매를 명할 수 있다.​민법 제596조(교환의 의의)교환은 당사자 쌍방이 금전 이외의 재산권을 상호이전할 것을 약정함으로써 그 효력이 생긴다.​​(2) 공유물 분할이 가능하다면, 소유권이전고시일 다음 날부터 3년간 전매제한의 적용을 받을까요?​[도시 및 주거환경 정비법]에 따르면, 추가로 분양신청한 1채는 소유권이전고시일 다음 날부터 3년간 상속을 제외하고는 어떠한 권리변동도 불가합니다. 그렇다면 3년 이내에 공유물 분할의 방법으로 소유권을 정리한다면, 이것이 도시정비법을 위법하는 행위는 아닐까요? 제 개인적인 의견으로는 대법원 판례에 비추어 공유물 분할은 비율에 따라 제한적으로 행사되던 권리 즉 지분권을, 분할로 인하여 취득하는 특정 부분에 집중시켜 그 특정 부분에만 존속시키는 것이므로, 권리의 변동은 존재한다고 봅니다. 따라서 3년간 공유물 분할도 어렵지 않을까 생각합니다. 국세청 해석 사례에서는 보존등기 후 즉시 단독등기로 공유물 분할을 하는 것으로 보았는데, 이것이 질의를 위한 가정인지, 실무에서는 3년을 기다려야 하는지 반드시 확인이 필요합니다.​도시 및 주거환경정비법 제76조(관리처분계획의 수립기준)① 제74조제1항에 따른 관리처분계획의 내용은 다음 각 호의 기준에 따른다.7. 제6호에도 불구하고 다음 각 목의 경우에는 각 목의 방법에 따라 주택을 공급할 수 있다.다. 제74조제1항제5호에 따른 가격의 범위 또는 종전 주택의 주거전용면적의 범위에서 2주택을 공급할 수 있고, 이 중 1주택은 주거전용면적을 60제곱미터 이하로 한다. 다만, 60제곱미터 이하로 공급받은 1주택은 제86조제2항에 따른 이전고시일 다음 날부터 3년이 지나기 전에는 주택을 전매(매매ㆍ증여나 그 밖에 권리의 변동을 수반하는 모든 행위를 포함하되 상속의 경우는 제외한다)하거나 전매를 알선할 수 없다.​이번에 나온 해석은 1+1 분양신청에 있어 획기적인 변수가 될 수 있기 때문에, 앞으로 더 깊은 논의가 필요하겠습니다.

안녕하세요 머털도사 절세도사 김주성 세무사입니다 ^^오늘은 가업상속공제 사후관리 4가지 사유 중에 가업상속재산 처분 요건 위반과 가업에 종사 요건 위반에 대해서 먼저 설명드리겠습니다 나머지 2가지 사유는 다음번에 포스팅하겠습니다.가업상속공제 사후관리 사유는?▶상속개시일로부터 5년 이내에 아래와 같은 사유 발생 시 상속세를 추징합니다.가. 가업상속재산을 처분한 경우나. 가업에 종사하지 않는 경우다. 상속인의 주식 지분이 감소한 경우라. 고용 및 총 급여액 유지 요건을 충족하지 않은 경우사후관리 기준은?▶ 2022.12.31 [상속세 및 증여세법]을 개정 시 사후관리 기준을 다음과 같이 완화하였습니다.사후관리내용종전개정적용시기사후관리기간7년5년2022.12.31 이전 상속개시분도 적용합니다고용유지매년 80%7년 평균 100%(중견기업도 100%)매년 사후관리는 삭제됨5년 평균 90%2022.12.31 이전 상속개시분도 적용합니다자산처분7년 이내 20% 이상처분제한(5년 이내 10%)5년 이내 40% 이상 처분제한2022.12.31 이전 상속개시분도 적용합니다▶2023.01.01 현재 사후관리 중인 경우에도 개정규정을 적용합니다. [부칙 7조]가업상속공제 사후 관리 개정규정은 사후관리를 받고 있는 상속인과, 2023.01.01이후 가업상속공제를 적용받는 상속인에 대해서 적용합니다.위 ' 사후관리를 받고 있는 상속인'이란·2022.12.31 이전에 종전 규정에 따라 가업상속공제를 받은 경우로서·2023.01.01 현재 종전의 7년 사후관리 기간이 경과하지 않았고·2022.12.31 이전에 사후관리 위반으로 상속세 및 이자상당액이 부과되지 않은 상속인을 말합니다.-2022.12.31 이전에 종전의 가업용 자산 처분사후관리 규정 위반에 해당하여 가업용 자산의 처분 비율을 고려하여 상속세 및 이자상당액을 부과 받았어도, 7년의 사후관리 기간이 경과되지 않았다면 개정된 사후관리 규정을 적용합니다.[부칙 7조 단서]-2018.01.01 이후 사후관리 위반분부터는해당 사유 발생 일이 속하는 달의 말일(정규직 근로자 수 평균 미달의 경우에는 해당 사업연도 말일)부터 6개월 이내에 위반 사실에 대해서 신고하고 상속세 및 이자상당액을 납부해야 합니다.[상증법 18조 8항 ] 만약, 사후관리 추징 사유 신고를 하지 않은 경우에도무신고가산세나, 과소신고가산세는 적용되지 않으나, 납부 지연가산세는 적용됩니다.기간별 추징률은?2020.01.01~2022.12.312023.01.01이후기간별 추징률5년 ~7년 기간별 추징률 적용5년 기간별 추징률 적용5년 미만 100%▶기간별 추징률 적용 시 5년 미만인 지 또는 5년 이상 ~7년 미만인 지 등을 판단하는 기간은 다음과 같이 산정된 기간으로 합니다.위반 유형기간계산①7년 이내, 가업용 자산 20% 이상 처분(5년 이내 10% 이상 처분)상속개시일부터 해당 사유 발생일까지의 기간②7년 이내, 가업에 종사하지 않는 경우③7년 이내, 상속인의 주식 지분이 감소한 경우④ 각 사업연도 정규직 근로자 수 평균 또는 총 급여액이 기준 고용 인원 또는 기준 총 급여액의 80%에 미달하는 경우상속개시일 사업연도 말부터 해당일까지의 기간⑤ 7년간 정규직 근로자 수 평균 또는 총 급여액 평균이 기준 고용 인원 또는 기준 총 급여액의 100%에 미달하는 경우 상속이 개시된 사업연도 말일부터 각 사업연도 말일까지 각각 누적하여 계산한 정규직 근로자 수 전체 평균 또는 총 급여액 전체 평균이 기준 고용 인원 또는 기준 총 급여액 이상을 충족한 기간 중 가장 긴 기간사후관리 1. 상속개시일 5년 이내에 가업상속재산을 처분한 경우란?▶상속개시일로부터 5년 이내에가업용 자산의40% 이상 처분시상속개시일 현재 다음의 자산을 가업용 자산이라고 합니다.·개인사업자의 경우에는 가업에 직접 사용되는 토지, 건축물, 기계장치 등 사업용 자산을 말합니다· 법인 사업자의 경우에는 사업 무관 자산을 제외한 법인의 자산 중 법인의 사업에 직접 사용되는 사업용 고정자산을 말합니다-40% 이상 처분 기준·가업용 자산을 상속개시일로부터 5년 이내에 40%[2022.12.31 이전은 7년 이내에 20%,5년 이내에 10%] 이상 처분했는지는 상속개시일 현재의 가액을 기준으로 다음의 산식에 의해서 판단합니다 [상증법 15조의 10항]$가업용자산 처분비율 times frac{가업용 자산 중 처분 left(사업에 사용하지 않고 임대하는 경우 포함 right)한 자산의 상속 개시일 현재가액}{전체 가업용 자산의 상속개시일 현재가액 }$가업용자산처분비율×가업용자산중처분(사업에사용하지않고임대하는경우포함)한자산의상속개시일현재가액전체가업용자산의상속개시일현재가액· 처분에 사용하지 않고 임대하는 경우도 처분한 것으로 보아 계산합니다· 상속개시일 이후에 처분했어도 처분 당시 금액 기준이 아니라 상속개시일의 해당 재산금액을 기준으로 처분 비율을 구해야 합니다.▶40% 이상 처분 시 추징산식·가업상속공제액*①자산처분비율*②기간별추징율①자산 처분 비율 40% 이상을 처분하여 상속세를 추징하는 경우 자산 처분 비율을 말하며,상증령 15조 10항에 따라 상속개시일 현재의 가액으로 비율을 산정합니다, 만약 1차 처분으로 상속세를 부과한 후에 다시 재산을 추가 처분해서 다시 상속세를 추징 당하는 경우라면 종전에 처분한 재산가액은 제외하고 각 처분 가약을 기준으로 자산 처분 비율을 산정합니다[ 상증령 15조 15항 ]예) -2023.07.01일 상속개시일에 ,a 부동산 30억, b 부동산 40억, c 부동산 30억 -2024.05.25일 a 부동산 처분 -2025.06.30 b 부동산 처분시 누적액 기분 70억/100억으로 판단하는 것이 아니라, b 부동산 처분금액만 기준으로 40억/100억 기준으로 판단한다는 것입니다.②기간별 추징률: 2023.01.01 이후 상속이 개시되는 경우 상속개시일로부터 5년 미만에 재산 처분 시에는 100%의 추징률로 계산합니다.처분해도 추징하지 않는 예외사유는?▶아래와 같은 정당한 사유가 있다면 추징하지 않습니다 [상증령15조 8항]법 제18조의 2 제5항 각 호 외의 부분 전단에서 대통령령으로 정하는 정당한 사유 란 다음 각 호에 해당하는 사유를 말한다. (2023.2.28. 개정)1.법 제18조의 2 제5항 제1호를 적용할 때에는 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우 (2023.2.28. 개정)가. 제9항에 따른 가업용 자산(이하 이 조에서 가업용 자산 이라 한다)이「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」, 그 밖의 법률에 따라 수용 또는 협의 매수되거나 국가 또는 지방자치단체에 양도되거나 시설의 개체(改替), 사업장 이전 등으로 처분되는 경우. 다만, 처분 자산과 같은 종류의 자산을 대체 취득하여 가업에 계속 사용하는 경우에 한한다. (2018.2.13. 개정)나. 가업용 자산을 국가 또는 지방자치단체에 증여하는 경우다. 가업상속받은 상속인이 사망한 경우라. 합병·분할, 통합, 개인사업의 법인전환 등 조직 변경으로 인하여 자산의 소유권이 이전되는 경우. 다만, 조직 변경 이전의 업종과 같은 업종을 영위하는 경우로서 이전된 가업용 자산을 그 사업에 계속 사용하는 경우에 한한다.마. 내용연수가 지난 가업용 자산을 처분하는 경우바. 제11항 제2호에 따른 가업의 주된 업종 변경과 관련하여 자산을 처분하는 경우로서 변경된 업종을 가업으로 영위하기 위하여 자산을 대체 취득하여 가업에 계속 사용하는 경우 (2020.2.11. 신설)사. 가업용 자산의 처분금액을「조세특례제한법」제10조에 따른 연구·인력개발비로 사용하는 경우 (2023.2.28. 개정)2.법 제18조의 2 제5항 제2호를 적용할 때에는 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우 (2023.2.28. 개정)가. 가업상속받은 상속인이 사망한 경우나. 가업상속받은 재산을 국가 또는 지방자치단체에 증여하는 경우 (2016.2.5. 개정)다. 상속인이 법률에 따른 병역의무의 이행, 질병의 요양 등기획 재정부령으로 정하는 부득이한 사유에 해당하는 경우(2008.2.29. 직제개정)3.법 제18조의 2 제5항 제3호를 적용할 때에는 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우 (2023.2.28. 개정)가. 합병·분할 등 조직 변경에 따라 주식 등을 처분하는 경우. 다만, 처분 후에도 상속인이 합병법인 또는 분할신설 법인 등 조직 변경에 따른 법인의 최대주주 등에 해당하는 경우에 한한다.나. 해당 법인의 사업 확장 등에 따라 유상증자할 때 상속인의 특수 관계인 외의 자에게 주식 등을 배정함에 따라 상속인의 지분율이 낮아지는 경우. 다만, 상속인이 최대주주 등에 해당하는 경우에 한한다. (2012.2.2. 개정)다. 상속인이 사망한 경우. 다만, 사망한 자의 상속인이 원래 상속인의 지위를 승계하여 가업에 종사하는 경우에 한한다. (2013.2.15. 단서 개정)라. 주식 등을 국가 또는 지방자치단체에 증여하는 경우마.「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」제390조 제1항에 따른 상장 규정의 상장요건을 갖추기 위하여 지분을 감소시킨 경우. 다만, 상속인이 최대주주 등에 해당하는 경우에 한정한다. (2016.2.5. 단서 신설)바. 주주 또는 출자자의 주식 및 출자지분의 비율에 따라서 무상으로 균등하게 감자하는 경우 (2019.2.12. 신설)사.「채무자 회생 및 파산에 관한 법률」에 따른 법원의 결정에 따라 무상으로 감자하거나 채무를 출자전환하는 경우 (2019.2.12. 신설)10년 이내 가업상속재산의 처분 관련 예규는?▶건물 매각 후 종전 보유하던(임대주던 물건) 건물로 이전하는 경우 대체 취득에 해당하지 않습니다.[법규 재산-549,2022.04.26]-처분 자산과 같은 종류의 자산을 대체 취득하여 가업에 계속 사용하는 경우에 해당하는다는 뜻입니다.▶대체 취득한 자산은 가업상속 공제를 적용받지 않는 자산의 추가 취득을 의미합니다.-case1. a, b, 공장이 있는데 공장이 전 목적으로 c 공장을 취득하고 상속이 개시되었을 때 a, b, c 공자에 대해서 모두 가업상속 공제를 받은 후에 상속재산의 20% 이상에 해당하는 a, b 공장을 상속개시일 10년 이내 양도 시 기 공제받은 금액을 추징합니다.[법령해석 재산-0253-2016.1209]-case2. 공장이 전 중 상속개시되어 새로운 공장에 대해서 가업상속 공제를 받지 않았고, 이전 전후 같은 종류의 가업을 영위하고 있다면 후 공장처분한 것에 대해서 상속세 추징하지 않습니다.[적부-국세청-2017-0146-2018.03.07]▶가업상속 공제를 받고 나서 균등 유상감자를 하면 주식의 처분에 해당되어 추징됩니다.[서면 법규과-943,2014.08.28, 기획재정부 재산세제과-1575,2022.12.23]▶가업용 자산을 부동산임대업으로 전환한다면 재산을 처분한 것으로 봅니다.[조심 2013 부 1082,2016.06.28]▶ 자산의 포괄적 양도에 해당하는 경우는 조직 변경에 해당되어 공제액 추징되지 않습니다.[재산세과-1816,2015.05.16]사후관리 2. 가업에 종사하는 않는 경우란?▶상속인이상속개시일로부터 5년(2022.12.31이전은 7년) 이내에정당한 사유 없이 가업에 종사하지 않는 것으로 확인되는 경우에는, 가업상속 공제받은 금액에 대해서 상속개시일로부터 가업에 종사하지 않은 날까지의 기간에 대해서기간별 추징률을 곱한 금액만큼 상속세를 다시 추징합니다▶다음의 경우 가업에 종사하지 않는 경우에 해당합니다 [상증령 15조 11항]⑪법 제18조의 2 제5항 제2호를적용할 때 다음 각 호의 경우는 해당 상속인이 가업에 종사하지 아니하게 된 것으로 본다. (2023.2.28. 개정)1. 상속인(제3항 제2호후단에 해당하는 경우에는 상속인의 배우자) 이 대표이사 등으로 종사하지 아니하는 경우 (2016.2.5. 개정)2. 가업의 주된 업종을 변경하는 경우. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우는 제외한다. (2020.2.11. 개정)가. 한국표준산업분류에 따른 중분류 내에서 업종을 변경하는 경우(별표에 따른 업종으로 변경하는 경우로 한정한다) (2022.2.15. 개정)나. 가목 외의 경우로서제49조의 2에 따른 평가심의위원회의 심의를 거쳐 업종의 변경을 승인하는 경우3. 해당 가업을 1년 이상 휴업(실적이 없는 경우를 포함한다) 하거나 폐업하는 경우▶가업에 종사하지 않아도 추징하지 않는 정당한 사유①가업 상속받은 상속인이 사망한 경우②가업 상속재산을 국가 또는 지방자치단체에 증여하는 경우③상속인이 법률의 규정에 의한 병역의무의 이행, 질병의 요양, 취학상 형편 등으로 가업 또는 영농에 직접 종사할 수 없는 사유가 있는 경우를 말한다. 다만, 그 부득이한 사유가 종료된 후 가업 또는 영농에 종사하지 아니하거나 가업상속 또는 영농 상속받은 재산을 처분하는 경우를 제외한다. (2018.3.19. 개정; 기획 재정부령 제658호 부칙 제1조 2019.1.1. 시행)가업에 종사하지 않는 사유에 해당하는 예규는?▶상속인이고등교육법에따른 학교와 동일하거나 유사한 경우의 국외학교 취학 시에는 정당한 사유로 보아 추징당하지 않을 수 있습니다.[서면 상속증여-1912,2018.0807]▶법원의 회생 절차 폐지 결정에 따른 폐업 시 정당한 사유에 해당하지 않으므로 추징됩니다.[조심 2017구-1237,2017.06.12]▶리모델링 공사로 1년 이상 휴업 시 정당한 사유에 해당하지 않으므로 추징됩니다.[기준-2016-법령해석 재산-0263,2017.0228]▶상속개시 당시에는 매출액이 건설업 6:제조업 4였으나 상속 이후에 매출액이 건설업 4:제조업 6 일 경우에 매출액 큰 금액 기준으로 주업종을판단하므로 업종이 변경된 것으로 보아 상속세 추징됩니다.[재산세과-270,2012.07.24]▶물적분할 시에는 업종변경에 해당되지 않으므로 이 공제액 추징하지 않습니다.[재산세과 -92,2011.02.23]이상입니다!상속세 신고 관련 문의사항이나 신고업무 의뢰에 관련해서 궁금하신 것은 아래의 네이버 엑스퍼트를 이용해서 상담 주시면 친절, 신속, 정확하게 상담해 드리겠습니다양도세 상속세 증여세 상담 : 네이버 엑스퍼트 (naver.com)양도세 상속세 증여세 상담 : 네이버 엑스퍼트엑스퍼트: 양도세, 상속세,증여세, 취득세 ,종합부동산세, 재산세, 법인세, 종합소득세,부가가치세등에 대해서 문의해주시면 신속,정확하게 친절히 설명해드리겠습니다.m.expert.naver.com자연세무회계컨설팅서울특별시 강서구 공항대로 190 푸리마 타워 416호예약궁금할 땐 네이버 톡톡하세요!