아내와 부담부 증여로 공동명의 변경 시 은행 채무에 관한 질문

들어가며,안녕하세요, 오회계사입니다.이번에 다룰 내용은 양도세 중과한시적 배제로 다주택자들의 증여시 부담부증여에 대한 관심이 높아지는데, 부담부증여시 주의할 부분 위주로 알아보겠습니다.세부적으로 살펴보면,부담부증여가 유리할 수 있으나,항상 유리한 것은 아닙니다기존 부동산에 담보된 채무나 보증금이 있는 경우, 이를 증여받는자가 인수하는 경우를 부담부증여라고 합니다.증여가액은 증여재산평가액에서 채무를 뺀 금액이고, 채무인수 부분에 대해서 양도차익을 계산합니다.증여세도 누진세율 구조이므로 채무인수 부분만큼 증여세는 줄어드나, 양도세는 발생하는데 양도세가 얼마정도인지에 따라 유불리가 달리집니다.기본적인 부담부증여에 대한 내용은 기존 포스팅 참고하세요.https://blog.naver.com/riverodw/222220333487[부담부증여 장단점 분석] - 주택/분양권 부담부증여 양도세, 증여세 계산들어가며, 안녕하세요, 오회계사입니다. 정부의 다주택자 양도세, 보유세 강화 조치로 인해 양도 보다는 자...blog.naver.com부담부증여시 취득세도 고려되어야 합니다.부담부증여시, 증여세 감소와 양도세 발생하는 것 외에 취득세도 반드시 고려해야 합니다.일반적인 주택 증여 취득세는 3.5%이나,다주택자가 조정대상지역내에 공시가격 3억원 이상의 주택을 증여를 하는 경우에는 12%의 세율이 적용됩니다. 부가세 포함하면, 12.4%~13.4%입니다.다주택자의 일반 증여시 전체 중과세율이 적용될 수 있는데,부담부증여로 하면 채무분은 유상매매에므로 매매로 인한 취득세가 적용되니 더 이득입니다.물른 매매로 인한 취득세도 중과세율이 적용될 수 있으나, 8%나 12%가 적용되므로 부담부증여가 유리합니다.배우자 직계존비속간의 채무는인수되지 않는 것으로 추정합니다배우자, 직계존비속간에 부담부증여는 채무 인수가 되지 않았다고 추정합니다. 여기서, '추정'은 법률 용어인데 명백한 반증이 있으면 인정한다는 애깁니다.배우자, 직계존비속간이라도① 금융기관 채무 ② 임차보증금은 인정이 됩니다.상증세법제47조(증여세 과세가액)③ 제1항을 적용할 때배우자 간 또는 직계존비속 간의 부담부증여(負擔附贈與, 제44조에 따라 증여로 추정되는 경우를 포함한다)에 대해서는 수증자가 증여자의 채무를 인수한 경우에도 그채무액은 수증자에게 인수되지 아니한 것으로 추정한다.다만, 그 채무액이 국가 및 지방자치단체에 대한 채무 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 객관적으로 인정되는 것인 경우에는 그러하지 아니하다.상증세법 시행령제10조(채무의 입증방법등)①법 제14조제4항에서 대통령령으로 정하는 방법에 따라 증명된 것 이란 상속개시 당시 피상속인의 채무로서 상속인이 실제로 부담하는 사실이 다음 각 호의 어느 하나에 따라 증명되는 것을 말한다.1. 국가ㆍ지방자치단체 및금융회사등에 대한 채무는 해당 기관에 대한 채무임을 확인할 수 있는 서류2. 제1호외의 자에 대한 채무는채무부담계약서, 채권자확인서, 담보설정 및 이자지급에 관한 증빙등에 의하여 그 사실을 확인할 수 있는 서류채무 인수여부를증여계약서 등에 언급하지 않은 경우가 있는데, 실제 인수가 확인되면 인정됩니다간혹, 대출금이나 전세금 부담부증여인데 증여계약서에 이런 조건을 명시하지 않은 경우가 있습니다.실질과세 원칙에 따라, 이런 경우도실제로 증여받은 자가 대출금을 상환하였거나 전세금을 인수한 것으로 확인되는 경우에는 부담부증여로 인정이 됩니다.그러나, 세무서에서는 인수하지 않은 것으로 보고 과세할 수 있으니가급적 증여계약서에 채무인수에 대해 명확히 언급을 해야합니다.상증, 심사증여1999-0077 , 1999.04.23 ,[ 제 목 ]증여받은 주택의 전세보증금을 부담부증여로 보아 공제 할 것인지 여부[ 요 지 ]채무액을 인수한다는 증여계약서를 작성하지 않았으나모로부터 증여받은 주택에 증여당시 세입자들이 거주하고 있는 사실이주민등록등본 및 전세계약서를 통해 확인이 되고 수증자가 채무를 인수한 것으로 보여져 증여재산가액에서 전세금을 공제함상증, 심사증여2001-0103 , 2001.11.30[ 제 목 ]증여계약서에 채무연수 조건이 없는 경우부담부증여 인정 여부[ 요 지 ]증여자가 증여아파트를 담보로 차입한 은행 대출금을 수증자가 상환하는 조건으로증여 받은 후 대환대출로 채무액을 변제하였으므로 실제 인수한 채무액은 증여재산가액에서 차감하여 증여세를 결정하여야 함채무를 인수한다고 하고,증여자가 상환한 것이 확인되면 증여세 추징됩니다부담부 조건을 명시한 증여계약서도 잘 작성하고, 대출금도 자녀 명의로 전환하는 등의 형식적인 것을 잘 갖춘다고 문제가 없는 것이 아닙니다.일반적으로 문제가 되는 경우로,실제 그 대출금 상환에 부모의 자금이 소요된 경우에는 순수 증여로 보아 증여세가 추징될 수 있습니다.부담부증여에 대해서는 부채 상환에 대한 사후관리를 하는데, 이 과정에서 적발될 수 있으니 유의해야 합니다.채무자명의가 변경되지 않아도, 실제 채무인수를 하였다면 부담부증여입니다간혹, 은행에서 담보대출 명의가 이전이 안되는 경우가 있습니다.마찬가지 실질과세 원칙에 따라,은행에서 증여받은 자의 명의로 전환이 안되었더라도 실제 그 채무를 수증자가 상환함이 확인되면 부담부증여로 인정이 됩니다.양도, 서면인터넷방문상담5팀-608 , 2008.03.20[ 제 목 ]채무명의가 변경되지 않은 대출금의 부담부증여 해당여부[ 요 지 ]증여자의 채무를 인수하였는지 여부는채무자의 명의를 변경하였는지 여부에 관계없이재산을증여받은 후 당해 채무를 사실상 누가 부담하고 있는지 여부 등 실질내용에 따라 사실판단 하는 것임정리하면,양도세 중과한시배제로 다주택자의 부담부증여 관심이 늘고 있으나,일반적으로 유리할 수 있으나 항상 유리한 것은 아님에 유의해야 합니다.또한, 종종 발생하는 문제인① 채무인수여부 증여계약서 미언급② 채무인수 조건 명시했으나, 증여자가 대신 상환③ 대출금 명의이전이 안된 경우등에 대해서 살펴보았습니다.by 부동산세무상담/증여세세무사

이상웅 세무사1. 개요주택을 처음 사려는 신혼부부, 주택을 보유하면서 추가로 투자를 고민하는 중년부부, 상속을 고민해야 하는 노년부부 등 주택을 보유하거나 관심 있는 세대라면 누구나다음과 같은 상황에서 주택에 대한 단독명의와 부부공동명의를 고민하게 됩니다.1.무주택세대가 처음으로 주택을 취득할 때2. 기존에 주택을 보유하던 세대가추가로 주택을 취득할 때3.양도세, 종부세 절세를 위해 단독명의 주택을 배우자에게 증여하려 할 때4. 부동산 명의가 대부분 배우자 일방으로 되어 있어상속세가 고민될 때부동산 관련 취득세, 종부세, 양도세, 증여·상속세는 계속해서 변화하고 있으며, 변화하는 세금을 따라가기란 쉽지 않습니다. 오늘은2023년 개정된 부동산 세제를 반영한 최신 단독명의, 부부공동명의의 장단점에 대해 알아보겠습니다.2. 취득세취득세는 2023년 가장 많이 변화된 세목이라고 볼 수 있습니다. 취득세 개정은 2021년 완료되었으나, 2023년부터 적용이 시작되었으며, 올해부터증여와 가족간 고·저가 매매거래의 경우 ‘시가인정액’을 기준으로 취득세를 부과합니다.현재 주택에 대한 취득세는 주택 보유 현황과 조정대상지역 여부에 따라기본세율(1~3%)과중과세율(8% or 12%)을 구분하여 적용하고 있으며, 매매의 경우와 증여 또는 부담부증여의 경우 기본, 중과세율의 적용기준이 달라 복잡하게 느껴질 수 있습니다.<1> 무주택 세대무주택 세대는 매매로 취득하는주택의 소재지와 무관하게 기본세율이 적용되며, 단독명의로 취득하는 것과 공동명의로 취득하는 것에 대한 세액 차이는 없습니다.<2> 1주택 세대1주택을 보유하고 있는 세대가 새롭게 매매로 취득하는 주택이조정대상지역이면 8%중과세율,비조정대상지역이면 1~3%의 기본세율이 적용되며, 단독명의와 공동명의 매매로 인한 취득세 차이는 없습니다.만약 1주택 보유자가 배우자에게증여 또는 부담부증여를 하는 경우 주택의 소재지와 가액에 무관하게 기본세율이 적용됩니다.<3> 2주택 이상 세대① 매매2주택을 보유한 세대가 매매로비조정지역 주택을 취득시 8%, 조정지역 주택을 취득시 12%의 중과세율이 적용되며, 3주택 세대는 지역에 무관하게 12%의 중과세율이 적용됩니다. 취득세의 판단은 세대를 기준으로 하므로 2주택 이상 세대라도 공동명의 단독명의의 취득세 세액 차이는 없습니다.만약, 22.12.21행정안전부가 발표한 중과규정 완화 규정이 적용된다면 각각 4%, 6%의 완화된 세율이 적용됩니다.② 증여 및 부담부증여2주택 이상 보유한 세대가 배우자에게 증여 및 부담부증여 하는 경우 해당 주택의공시가격이 3억원을 넘으면서 조정대상지역이라면 12%의 중과세율이 적용됩니다.공시가격이 3억원 이하이거나 비조정대상지역이라면 3.5%의 기본취득세율이 적용됩니다.만약, 22.12.21 행정안전부가 발표한 중과규정 완화 규정이 적용된다면 중과세율이 6%로 완화됩니다.부담부증여의 경우 채무승계액에 대한 취득세는 증여가 아닌 매매로 인한 취득세율이 적용됩니다.내용에 따라 부담부증여시 일반증여보다 절세효과를 누릴 수 있으므로 일반증여와 부담부증여의 취득세를 비교하여 가장 유리한 방법으로 진행하는 것이 좋습니다.3. 종합부동산세<1> 1주택 보유보유세에서 중요한 종합부동산세는 세대단위가 아닌인별과세입니다.종부세는 시세가 아닌 공시가격(기준시가)를 기준으로 과세하며 2023년부터 기본공제금액이6억원에서 9억원으로 상향되었습니다. 공시가격에서 인당 9억원을 공제(1세대 1주택자인 경우 12억원)해주기 때문에 보유 지분의 공시가격이9억을 초과하는 경우 초과액에 대해서만 종부세가 과세됩니다.① 단독명의단독명의이면서 1세대 1주택자의 경우에는12억까지 공제합니다.또한 단독명의로서 1세대 1주택자는보유기간과 연령에 따라서 추가적인 세액공제 혜택을 적용받을 수 있습니다.② 공동명의본인 소유 지분의 공시가격에서9억 초과분에 대해서만 과세합니다.따라서 반반 공동명의의 경우공시가가 18억원까지는 종부세가 부과되지 않습니다.공동명의의 경우 단독명의에 비하여 기본적인 공제액이 크기 떄문에 통상 공동명의가 더 유리할 수 있지만, 공시가 18억을 훌쩍 넘는 초고가 주택의 경우 세액공제의 세부담 절감효과가 더 클 수 있습니다.<2> 2주택 보유조정대상지역 2주택자에게 적용되던 종합부동산세 중과세율이 개정되어2023년부터는 소재지와 무관하게 3주택 이상 소유자부터 중과세율이 적용됩니다.따라서 작년까지는2주택 모두 부부공동명의로 보유하고 있다면 배우자 모두 중과세율이 적용되어 각각 단독명의로 보유하는 것보다 불리한 경우가 있었으나,올해부터는 공동명의로 보유하더라도 기본세율이 적용됩니다.다만, 인당 9억원을 초과하는 경우 부과되는 세율은 누진세율로서 초과금액이 높을수록 높은 세율이 적용됩니다. 따라서 부부공동명의로 취득하는 것이 가장 종부세가 적게 나올 수 있습니다.<3> 3주택 이상 보유3주택 이상 보유자의 주택 공시가 합계액이일정금액 이상인 경우 종부세 중과세율이 적용됩니다. 따라서 3주택을 배우자 일방이 단독으로 보유하고 있다면배우자에게 1주택을 증여함으로써 중과세율이 적용되지 않을 뿐만 아니라, 9억원의 기본공제를 추가로 받을 수 있습니다.만약 3주택 모두 부부공동명의로 보유하고 있는 경우 금액에 따라 부부 모두 중과세율이 적용될 수 있기 때문에2주택을 보유하고 있는 세대라면 3주택 취득시 중과세율이 적용되지 않도록 명의와 지분설정이 필요합니다.4. 양도소득세<1> 기본세율, 중과세율양도차익에 대해서 적용되는 양도소득세는기본세율과 다주택자중과세율로 구분하여 적용됩니다.다주택자 양도세 중과세란 세대를 기준으로 2주택 이상 보유한 세대가 조정대상지역 소재의 주택을 양도하는 경우 양도소득세율에 20%(30%)가 더해진 세율을 적용하는 것으로, 보유기간에 따른장기보유특별공제 혜택도 받지 못하는 것입니다. 현재 한시적으로 적용이 유예되고 있습니다.양도소득세의 주택 수 판단은 세대를 기준으로 하기 때문에 단독명의와 부부공동명의에 대해 중과세율 적용 여부가 달라지지는 않지만양도차익에서 유불리가 달라집니다.<2> 양도차익 계산양도차익이란 양도가에서 취득가액을 뺀 금액을 의미합니다.이때 양도차익은 각각의 지분을 기준으로 계산하므로 누진세율이 적용되는 양도소득세에서단독명의인 주택을 양도하는 것보다 공동명의인 주택을 양도하는 것이 보다 적은 세금이 부과됩니다.따라서공동명의 주택을 양도하는 경우 양도차익이 안분되므로 적용되는 세율이 줄어들게 되며,기본공제도 공동명의자 모두가 각각 적용받을 수 있어 양도세에서 절세효과를 누릴 수 있습니다.5. 배우자에게 증여 또는 부담부증여시 절세되는양도세, 상속세배우자에게 증여시 10년간 6억원이 공제됩니다. 쉽게 말해배우자에게 6억원의 부동산을 증여해도 취득세 외 세금은 발생하지 않으므로 증여공제를 활용하여 양도세, 상속세 절세계획을 수립할 수 있습니다.<1> 양도세 절세예를 들어 1억원에 취득한 아파트의 현재 시세가 5억원이며, 10년 뒤 10억원으로 상승할 것으로 예상되는 경우 현재 상태로 10억원에 양도한다면 9억원에 대해 양도소득세가 부과됩니다.하지만 만약 현재 시세인 5억원으로 배우자에게 증여한다면 취득가액이 증여가액인 5억원이 되어10억원에 양도시 5억원에 대한 양도소득세 부가되고 증여세는 발생하지 않습니다.다만, 증여가액을 취득가액으로 인정 받기 위해서는증여 후 10년을 추가로 보유해야 합니다.<2> 상속세 절세상속세는 상속개시일 현재 피상속인의 순재산에 대해서 과세하는 세금입니다.상속세 기본공제는 상속개시일 현재 배우자가 있다면 10억원, 없다면 5억원입니다.예를 들어 재산의 대부분이 남편의 명의인 상황에서 아내가 먼저 사망한다면10억원 공제를 활용하지 못하며, 이후 남편이 사망할 때 5억원의 공제만 받을 수 있으므로 재산의대부분이 상속세 과세대상에 해당되며, 높은 세율구간이 적용됩니다.만약 남편의 재산을 아내에게 미리 배분한다면 아내가 먼저 사망할 때공제액을 모두 적용 받을 수 있으며, 남편이 먼저 사망하는 경우에도적용되는 세율이 낮아지게 되어 상속세 절세효과를 얻을 수 있습니다. 따라서재산의 대부분이 배우자 일방이 보유하고 있다면 배우자 증여를 통한 상속세 절세계획을 수립하는 것이 필요합니다.상속세 역시상속개시일 10년 이전에 증여를 한 경우 온전한 절세효과를 모두 누릴 수 있습니다.변화된 부동산 세법에 맞게 적절한 명의자를 선정하고, 증여를 활용한다면 세금 부담을 줄일 수 있습니다.[관련 포스팅]https://blog.naver.com/highyes_tax/223009097862꼬마빌딩을 보유하고 있다면? 상속 대비와 양도세 절세가 모두 가능해지는 “꼬마빌딩 증여” - 상속, 증여, 양도세 절세방안1. 개요 사례1) 양도세 절세를 위한 사전 증여 15년 전 빌딩을 상속 받았던 50대 B씨는 시세가 충분히 상...blog.naver.comhttps://blog.naver.com/highyes_tax/222948512491[절세컨설팅] 양도소득세 절세를 위한 부부간 증여(종부세, 상속세 추가 절세방안)1. 개요 양도소득세에서 주택 비과세 및 중과세 판단은 세대를 기준으로 판단합니다. 만약 2주택 이상의 부...blog.naver.com

대출과 세금 이야기에서 부담부증 관련 내용 볼게요.이번에는 대출이 있는 아파트를 증여받는 경우와 관련된 내용입니다.(10억원 아파트 증여세)매매사례가액 10억원인 아파트를 아버지께 증여받으면,5천만원 증여공제를 차감하고, 30% 세율구간을 적용하면증여세가 2억원이 넘게 계산됩니다.(은행대출과 세금)증여받는 아파트에 은행대출이 있다면, 어떤 세금을 생각해야 할까요?대출을 부담하며 아파트를 증여받으면, 부담부증여에 해당합니다.이 부담부증여의 경우에는 증여세와 양도세를 생각해야 합니다. (물론 취득세 부담도 있습니다)(대출 부분에 대한 양도세)양도세는 양도행위에 대해 납부해야 하는 세금이며,여기에서 양도란 아파트를 유상으로 사실상 이전하는 것을 말합니다.부담부증여의 경우, 수증자가 부담하는 채무액에 해당하는 부분도 양도로 보게 되어 있습니다.(대출 제외한 부분에 대한 증여세)전체 아파트 증여금액에서 수증자가 인수한 대출을 차감한 금액을 증여세 과세가액으로 합니다.여기에서는 10억원의 총 아파트 평가금액에서 5억원의 채무를 차감한 나머지 금액을 기준으로 증여세를 계산합니다.(5억원 아파트 증여세)대출차감 후 순수 증여재산가액인 5억원을 기준으로5천만원 증여공제를 차감하고, 20% 세율구간을 적용하면증여세는 대략 8천만원으로 계산됩니다.(부담부증여 양도세)부담부증여에서 채무 부분은 유상이전된 것으로 보아 양도세를 부담해야 합니다.이때 해당아파트의 양도세 요건에 따라 비과세/일반과세/중과세가 적용될 수 있습니다.참고로 24년 5월 9일까지는 다주택자에 대해서도 한시적으로 중과세 적용을 배제하고 있습니다.(가족 증여 추정)배우자 간 또는 직계존비속 간의 부담부증여에 대해서는증여자의 채무액은 수증자에게 인수되지 않은 것으로 추정합니다.(채무인수 입증방법)가족간 부담부증여에서 채무액은 수증자가 인수하지 않은 것으로 추정하지만,채무부담계약서, 이자지급 증빙 등에 의해 채무인수 사실을 확인할 수 있으면 부담부증여로 인정받을 수 있습니다.(부담부증여계약서)부담부증여를 하는 경우 일반적으로 증여계약서에 채무부담에 대한 내용을 기재합니다.만약에 증여계약서에 채무부담에 대한 내용을 기재하지 않았다면?증여계약서에 채무인수내용을 기재하지 않았어도 사실상 수증자가 채무를 인수한 때에는 부담부증여로 인정받아 증여세와 양도세를 계산할 수 있습니다.(대출 채무자 명의변경)대출이 있는 아파트를 증여받으면 대출명의자도 수증받은 자녀의 명의로 바뀌어 아파트등본에 표시가 됩니다.만약 채무자의 명의가 바뀌지 않았다면 어떨까요?채무자의 명의 변경 여부와 관계없이, 아파트를 증여받은 후 관련 은행대출금을 수증자가 부담하고 있다면 부담부증여에 해당할 수 있습니다.감사합니다.

대출자 명의가 바뀌지 않은 경우부담부증여 해당여부(부담부 증여에 해당함)서면인터넷방문상담4팀-811귀속년도 : 2007생산일자 : 2007.03.08.요 지직계존비속간의 증여에 있어 수증자가 채무를 인수한 경우채무인수 사실이 객관적으로 입증되는 경우에 증여재산가액에서 공제하는 것이며 채무를 인수하였는지 여부는채무자 명의변경과 관계없이 실제부담 여부로 판단하는 것임.회 신1.「상속세 및 증여세법」 제47조 제1항의 의하여 증여받은 당해 재산에 담보된 증여자의 채무를 수증자가 인수한 사실이 입증된 때에는 증여재산의 가액에서 그 채무액을 공제한 금액을 증여세 과세가액으로 하는 것이며, 그 채무상당액에 대하여는 「소득세법」제88조 제1항의 규정에 의하여 양도소득세가 과세되는 것입니다.2.「상속세 및 증여세법」 제47조 제1항의 규정을 적용함에 있어서 직계존비속간의 부담부증여에 대하여는 수증자가 증여자의 채무를 인수한 경우에도 당해 채무액은 수증자에게 채무가 인수되지 아니한 것으로 추정하는 것이나, 당해 채무액이 같은법 시행령 제10조 제1항 각호의 1의 규정에 의하여 객관적으로 입증되는 경우에 한하여 수증자가 인수한 채무를 증여재산의 가액에서 그 채무액을 공제하는 것입니다.3. 귀 질의의 경우 수증자가 증여자의 채무를 인수하였는지 여부는 채무자의 명의를 변경하였는지 여부에 관계없이 재산을 증여받은 후 당해 채무를 사실상 누가 부담하고 있는지 여부 등 실질내용에 따라 사실판단 하는 것입니다.상세내용1. 질의내용 요약 ○ 사실관계 아버지가 아들에게 아파트를 증여하는 경우로서 - 증여일자 : 2006년 12월 - 관계 : 부(증여자), 자(수증자) - 증여부동산 관련 채무현황 : 임차보증금 3억원, 은행대출금 5억원 - 증여계약서 내용 : 동 부동산 관련 채무를 부담부증여로 표시하여 증여등기하고, 부담부증여일 이후 이자 및 원금은 수증인이 부담하기로 함 - 채무명의변경 : 임차보증금은 승계로 변경되었으나, 은행대출금은 변경되지 않음(대출 성격상 차주 명의변경이 어려움) ○ 질의내용위와같이 자산을 증여하면서 대출자 명의가 변경되지 않은 경우로서 대출금을 수증인이 실제로 이자와 원금을 변제하는 경우 적법한 부담부증여에 해당하는지 여부 ?★주요 경력- 95,000건 이상의 세금 상담 및 용역- 600건 이상의 경정청구를 통한 약 25억 이상 세금 환급- 세무사 플랫폼 '택슬리' 상담 및 후기 1위 (약 3,700건 이상 상담)- 전문가 플랫폼 '아하커넥츠' 상담 및 후기 1위 (약 500건 이상 상담)- 지식공유플랫폼 '아하 QnA' 세무/회계 1위 (약 90,000건 이상 답변 및 337만건 이상 공유)- KB금융 콘텐츠 필진- 한국경제필진- 서울시 마을세무사- ㈜코스맥스 세무팀- ㈜현대중공업 세무기획팀- ㈜iMBC 재무회계팀- 세무법인 넥스트

안녕하세요, 오회계사입니다.이번에 살펴볼 사례분석은 최근 늘어나는 부담부증여인데 기존 전세계약을 인수하는 경우와 특히 증여자인 부모가 전세 계약을 하는 경우에 대한 내용입니다.세부적으로 살펴보면,배우자와 직계존비속간의 채무 인수는 인수되지 않은 것으로 추정합니다. 다만, 법에 정한 객관적으로 인정되는 경우에만 인수된 것으로 봅니다.원칙적으로 배우자와 직계존비속 간에는 부담부증여를 하더라도 인정을 하지 않습니다. 다만, 객관적으로 인정되는 경우만 인수한 것으로 보는데① 금융기관 차입금② 채무부담계약서, 채권자확인서, 담보설정/이자지급 증빙 등 서류입니다.즉 객관적으로 인정되고, 실제로 부담을 할 것이라는 법적인 확인이 된 경우만 인정된다는 것입니다. 물른 금융기관 차입금 처럼 명백한 경우라도 그 상환이 채무인수자가 하지 않은 경우는 부담부증여로 인정하지 않습니다.채무 인수액에 대한 사후관리는 최근 철저해지고 있으므로 주의해야합니다.상증세법제47조(증여세 과세가액)③ 제1항을 적용할 때 배우자 간 또는 직계존비속간의 부담부증여(負擔附贈與, 제44조에 따라 증여로 추정되는 경우를 포함한다)에 대해서는 수증자가 증여자의 채무를 인수한 경우에도그 채무액은 수증자에게 인수되지 아니한 것으로 추정한다.다만, 그 채무액이 국가 및 지방자치단체에 대한 채무 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 객관적으로 인정되는 것인 경우에는 그러하지 아니하다.상증세법 시행령제10조(채무의 입증방법등)1. 국가·지방자치단체 및 금융회사등에 대한 채무는 해당 기관에 대한 채무임을 확인할 수 있는 서류2. 제1호외의 자에 대한 채무는 채무부담계약서, 채권자확인서, 담보설정 및 이자지급에 관한 증빙등에 의하여 그 사실을 확인할 수 있는 서류증여 부동산의 전세금도 부담부증여의 채무로 인정이 됩니다.당연히, 증여하는 부동산에 대한 전세금은 채무로 인정이 됩니다. 굳이 전세권이 설정되어 있지 않더라도 임대차계약에 의해 확인이 되면 채무로 인정이 됩니다.상증, 서면-2015-상속증여-0105 , 2015.04.22【답변사항】증여재산인 부동산에 담보된 증여자의 채무에 한하여 당해 채무를 수증자가 인수한 사실이 입증되는 경우 그 채무액을 증여재산가액에서 차감하여 증여세를 계산함【답변요지】부동산을 증여받은 경우 증여일 현재 해당 증여재산에 담보된 증여자의 채무에 한하여 해당 채무를 수증자가 인수한 사실이 입증되는 경우에는 「상속세 및 증여세법」 제47조제1항에 따라서 증여재산의 가액에서 그 채무액을 차감하는 것이며, 이 경우 채무에는 증여자가 해당 재산을 타인에게 임대한 경우의 해당 임대보증금을 포함하는 것입니다.【이유】1. 질의내용O 사실관계-세대주인 본인명의로 아파트 2채를 보유하고 있음. 이 중 1채가 매각이 되지 않아 아내에게 증여하고자 함O 질의 내용-증여하고자 하는 아파트가 실거래가 4억원 정도이며, 전세보증금이 3억원정도 있을 경우 부담부증여가 가능한지? 증여세계산은 어떻게 하는지?단, 부모가 증여하고 그 집에 전세계약을 하는 경우에는 유의해야 합니다.부모가 자녀에게 부담부증여를 한 집에 전세 계약을 하는 경우, 상황에 따라 채무를 인수하지 않은 것으로 볼 수 있으니 유의해야 합니다.아래의 사례를 살펴보면,[상황]① 부친이 본인이 거주하는 주택을 자녀에게 증여② 증여계약일과 같은 날에 부친이 자녀와 전세계약을 체결국세청은 전세금을 채무인수로 보지 않고, 전액 증여로 보아 추징하였고 조세불복을 진행결과적으로,①기존 설정된 전세 계약이 아닌 새롭게 체결된 계약인 점②부친이 종국적으로 부담할 채무도 아니었다는 점③임대차 계약 자체가 허위로 보이는 점④부친은 거주할 수 있는 다른 집이 있음에도, 전세 계약을 한 점을 사유로 들어 가공의 채무 인수로 보아 전액 증여로 추징하였습니다.[세 목] 상증 [문서번호] 국심2004서2692 [생산일자] 2004.12.24[ 제 목 ]전세보증금의 부담부증여 해당 여부[ 요 지 ]부가 거주하고 있던 주택을 자에게 증여하면서 전세보증금이 있는 것으로 하여 전세권을 설정한것에 대하여 부담부증여로 볼 수 있는지 여부1. 처분개요청구인은 2003.11.19. 부(父) 김○○○로부터 0 0 0시 ○○○를 증여받은 후 2003.12.4. 주택가액(기준시가 450,500천원)에서 전세권이 설정된부(父)의 전세보증금(280,000천원, 이하 쟁점전세보증금 이라 한다)을 부담부 채무금액으로 보아 이를 제외한 170,500천원을 증여세 과세가액으로 하여 2003년 귀속분 증여세 16,290,000원을 신고납부하였다.처분청은 쟁점전세보증금을 증여일 현재 존재하지 않는 가공의 부담부 채무금액으로 보아 이를 쟁점주택의 증여세 과세가액에 포함하여2004.7.7. 청구인에게 2003년 귀속분 증여세 70,362,780원을 경정고지하였다.청구인은 이에 불복하여 2004.7.21. 이 건 심판청구를 제기하였다.중략3. 심리 및 판단(1) 처분청은 쟁점주택에 증여자인 부(父)가 전세권을 설정한 쟁점전세보증금에 대하여 증여인과 수증인(子, 청구인)간 금원이 수수되지 않은 가공의 부담부 채무액으로 보아 쟁점주택의 증여가액에 포함하여 이 건 증여세를 과세하였음이 심리자료에 의하여 확인된다.(2) 청구인은 쟁점주택의 증여계약서, 부동산임대차계약서 및 전세권설정계약서 등을 제출하면서 쟁점주택의 증여에 대하여 당사자간 의사의 합치로 쟁점전세보증금을 쟁점주택 증여가액에서 공제하기로 하고 채권채무관계를 명백히 하기 위하여 전세권설정등기를 하기로 합의한 후 이를 이행하여 민법상 적법한 증여이고 부담부증여에 해당하며 증여당시 존재하는 진정한 채무에 해당함에도 처분청이 이를 가공의 부담부증여로 보아 이 건 과세함은 부당하다는 주장이다.(가) 먼저, 쟁점주택의 등기부등본에 의하면 아래와 같이 증여자인 부(父) 김○○○가 2003.11.19. 쟁점주택을 자(子) 김○○○(청구인)에게 증여하면서 전세보증금 280,000천원에 상당하는 전세권을 설정하였음이 확인되고, 증여자인 김○○○는 동 주택에서 취득일 이후 현재까지 계속거주하고 있으며 이에 대하여 당사자간 다툼이 없다.(나) 청구인이 입증자료로 제출한 증여계약서(2003.11.19)에는 수증자인 청구인이 쟁점주택의 증여를 승낙하면서 증여자(父)와 전세보증금 280백만원으로 한 전세계약을 체결하고 소유권이전등기와 동시에 전세권설정등기를 하기로 하며 상기 전세보증금은 쟁점주택의 증여금액에서 공제하는 것으로 약정되어 있다.또한 제출된 부동산임대차계약서(2003.11.20) 및 전세권설정계약서(2003.11.19)에 의하면, 임차인인 부(父)가 쟁점주택의 소유자인 청구인으로부터 쟁점주택의 증여가액에서 쟁점전세보증금을 공제하는 조건으로 쟁점주택을 2003.11.20부터 2008.11.19까지 임대하기로 한 후 주거목적으로 쟁점주택에 전세권을 설정한 것으로 나타난다.(다) 증여자인 김○○○는 이 건 부담부 증여계약을 하게 된 경위에 대하여 2002.4.5. 노후생활대책으로 임대업을 영위하고자 0 0 0시 ○○○2개를 분양받았으며 계약일로부터 입주 예정일(2004.10.25)까지 소요되는 총금액이 납부액을 포함하여 약 280백만원으로 예상되고 본인이 다른 주택을 임차한다고 하더라도 동 금액 상당의 전세보증금이 필요한 것이므로 이를 치과의사인 아들○○○과 상의한 결과 은행대출을 받아서라도 조달하겠다는 약속하에 동 금액 상당액을 전세보증금으로 산정하여 ○○○아들○○○이 부담할 것을 조건부로 이 건 증여계약을 한 것이라고 확인하고 있다.(라) 한편, 증여자인 김○○○는 쟁점주택 이외에 청구인의 주소지인 0 0 0시 ○○○를 2004.3.15. 취득한 것으로 관련 등기부등본에 의하여 확인된다.(3) 위의 사실관계와 관련법령 등을 종합하여 보면, 상속세및증여세법 제47조 제1항에서 증여세 과세가액에서 차감하는 부담부 증여 규정은 수증자가 인수한 증여자의 채무 중증여자가 종국적으로 부담하리라는 것이 확실시 되는 채무만을 과세가액에서 공제하겠다는 취지로 풀이되고 직계존비속 사이의 부담부증여인 경우에도 그 채무액을 수증자가 인수하거나 부담한 채무가 진정한 것인 때에 한하여 증여재산의 가액에서 공제되는 것이고(대법원 87누518, 1988.6.28 같은 뜻), 동 법령상 담 보채무는 당해 증여재산에 담보된 채무로서 증여자가 당해 증여재산을 타인에게 임대한 경우의 당해 임대보증금을 포함하는 것으로 규정하고 있는 바, 이 건 쟁점전세보증금은 증여재산인 쟁점주택에기왕에 설정된 증여자의 채무가 아닐 뿐만 아니라증여자가 종국적으로 부담할 채무에 해당하지 아니하고, 전세권자인 부(父)가 쟁점전세보증금 상당액을 청구인에게 실제 지급한 바도 없으며전세권이 설정된 5년 이후 거주할 수 있는 다른 주택을 소유하고 있는데도부자지간에 동 보증금 상당액을 반환받을 수 있는지가 불가능한 것으로 보여지므로 청구인이 쟁점전세보증금을 진정한 채무로 보아야 한다는 주장은 받아들이기 어렵다 하겠다, 따라서 처분청이 쟁점전세보증금을 법형식을 이용한 허위의 부담부 증여로 보아 이 건 증여세를 추징한 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.21.2월의 국세청 보도자료의 사례를 보면,[상황]①은행 대출이 있는 아파트를 자녀에게 부담부증여함②그 집에 부친이 세입자로 들어가서 전세금을 지급함③자녀는 그 전세금으로 은행 대출을 상환함④그 후, 부친은 퇴거하였음에도 자녀는 전세금을 돌려주지 않았음위의 상황은 ①~③까지는 정상적인 부담부증여로 볼 수 있는 것입니다. 단, 부친이 퇴거하였으나 전세금을 받지 않았다는건 실질적으로 채무를 자녀가 인수한 것이 아니라고 본 것입니다.이 외에도 자녀에게 부담부증여를 하고, 전세계약을 하였으나 자녀와 부모가 여전히 그 집에서 동거하고 있는 경우 등도 대표적인 가공 채무 인수로 볼 수 있습니다.정리하면,배우자와 직계존비속에 대한 부담부증여는 원칙적으로 인정되지 않으나,채무 인수가 객관적으로 인정되는 경우에만 부담부증여로 처리가 됩니다.이 경우 전세금을 인수하는 경우에도 부담부증여로 인정이 되는데, 부모가 증여한 집에 전세로 계약하는 경우 실질적으로 자녀가 채무를 부담하지 않는 것으로 판단되는 경우, 전액 증여로 볼 수 있으므로 주의가 필요합니다.**부동산 세금과 관련된 보다 많은 정보는 아래 링크네이버 '오회계사의 지식창고'를 방문해주시면 됩니다.https://blog.naver.com/riverodwby부산회계사/세무사