무주택상태를 원해서 주택을 부모님명의로 변경이 가능한가요? 이때 세금은 어떻게 되는지요(증여세, 양도세)

대출과 세금 이야기에서 부담부증 관련 내용 볼게요.이번에는 대출이 있는 아파트를 증여받는 경우와 관련된 내용입니다.(10억원 아파트 증여세)매매사례가액 10억원인 아파트를 아버지께 증여받으면,5천만원 증여공제를 차감하고, 30% 세율구간을 적용하면증여세가 2억원이 넘게 계산됩니다.(은행대출과 세금)증여받는 아파트에 은행대출이 있다면, 어떤 세금을 생각해야 할까요?대출을 부담하며 아파트를 증여받으면, 부담부증여에 해당합니다.이 부담부증여의 경우에는 증여세와 양도세를 생각해야 합니다. (물론 취득세 부담도 있습니다)(대출 부분에 대한 양도세)양도세는 양도행위에 대해 납부해야 하는 세금이며,여기에서 양도란 아파트를 유상으로 사실상 이전하는 것을 말합니다.부담부증여의 경우, 수증자가 부담하는 채무액에 해당하는 부분도 양도로 보게 되어 있습니다.(대출 제외한 부분에 대한 증여세)전체 아파트 증여금액에서 수증자가 인수한 대출을 차감한 금액을 증여세 과세가액으로 합니다.여기에서는 10억원의 총 아파트 평가금액에서 5억원의 채무를 차감한 나머지 금액을 기준으로 증여세를 계산합니다.(5억원 아파트 증여세)대출차감 후 순수 증여재산가액인 5억원을 기준으로5천만원 증여공제를 차감하고, 20% 세율구간을 적용하면증여세는 대략 8천만원으로 계산됩니다.(부담부증여 양도세)부담부증여에서 채무 부분은 유상이전된 것으로 보아 양도세를 부담해야 합니다.이때 해당아파트의 양도세 요건에 따라 비과세/일반과세/중과세가 적용될 수 있습니다.참고로 24년 5월 9일까지는 다주택자에 대해서도 한시적으로 중과세 적용을 배제하고 있습니다.(가족 증여 추정)배우자 간 또는 직계존비속 간의 부담부증여에 대해서는증여자의 채무액은 수증자에게 인수되지 않은 것으로 추정합니다.(채무인수 입증방법)가족간 부담부증여에서 채무액은 수증자가 인수하지 않은 것으로 추정하지만,채무부담계약서, 이자지급 증빙 등에 의해 채무인수 사실을 확인할 수 있으면 부담부증여로 인정받을 수 있습니다.(부담부증여계약서)부담부증여를 하는 경우 일반적으로 증여계약서에 채무부담에 대한 내용을 기재합니다.만약에 증여계약서에 채무부담에 대한 내용을 기재하지 않았다면?증여계약서에 채무인수내용을 기재하지 않았어도 사실상 수증자가 채무를 인수한 때에는 부담부증여로 인정받아 증여세와 양도세를 계산할 수 있습니다.(대출 채무자 명의변경)대출이 있는 아파트를 증여받으면 대출명의자도 수증받은 자녀의 명의로 바뀌어 아파트등본에 표시가 됩니다.만약 채무자의 명의가 바뀌지 않았다면 어떨까요?채무자의 명의 변경 여부와 관계없이, 아파트를 증여받은 후 관련 은행대출금을 수증자가 부담하고 있다면 부담부증여에 해당할 수 있습니다.감사합니다.

원글 출처 : https://blog.naver.com/highyes_tax/224419995034원글이 화질, 깨짐 측면에서 보시기가 훨씬 좋습니다.안녕하세요. 부동산 세금과 절세컨설팅을 연구하는 세로움입니다.​부모님으로부터 부동산을 이전 받을 때 가장 쉽고 흔하게 생각하는 방법은 단순증여, 조금 더 고민해보신 분들은 부담부증여로 받는 것이 일반적입니다.​하지만 정말 유의미한 절세효과를 원하는 분들이라면 증여와 부담부증여만 비교해서는 부족합니다. 어차피 내 명의로 가져올 부동산이라면, 같은 재산 이전 효과를 얻으면서도 세금을 훨씬 줄일 수 있는 ‘저가양도’나 ‘가족간 부동산 교환’ 방식까지 함께 검토해야 합니다.​물론 단순증여보다 절차가 복잡하고 충족해야하는 요건도 많습니다. 하지만 절세는 귀찮고 복잡함에 비례합니다. 지금 당장 요건을 충족하지 못하더라도, 시간을 두고 준비해서 진행할 만큼 절세효과는 차이가 큽니다.​오늘 설명드릴 내용 중 하나인 '저가양도' 사례입니다. 저가양도의 실익이 있을 수 있는 몇 가지 요건이 충족되도록 설계한다면 세금은 2.6억원에서 4백만원으로 증여 대비 세금을 약 '98%' 줄일 수 있습니다.물론 모든 사람에게 저가양도가 가장 유리한 것은 아닙니다. 누군가는 부담부증여가 더 유리할 수 있고, 부동산을 소유한 자녀라면 가족간 부동산 맞교환이 절세에서 더 좋은 선택지가 될 수도 있습니다.​오늘은 부모님의 부동산을 이전받을 때 활용할 수 있는 여러 가지 방법을 비교해보고, 어떤 상황에서 유리한지 자세하게 살펴보겠습니다.부동산을 증여하는 방법은 크게 4가지로 구분할 수 있습니다. 증여 vs 부담부증여 vs 매매 vs 부동산 교환의 방식입니다.​​​​​​증여 vs 부담부증여 vs 매매 vs 부동산 교환(세법상 시가)4가지를 비교하기 전에 가장 먼저 이해해야 하는 개념이 있는데 바로, ‘세법상 시가’입니다. 부모님의 부동산을 얼마로 볼 것인지, 세법에서 그 기준을 정하고 있습니다.​세법상 시가로 산정된 금액이 모든 세금의 기준이 되고, 앞으로 설명드릴 4가지 방식과 부동산 교환 절세에도 공통적으로 적용됩니다.1순위 : 해당 부동산의 매매가액, 감정가액, 수용·경매·공매가액2순위 : 유사한 부동산의 거래금액(유사매매사례가액)3순위 : 공시가격 등 보충적 평가금액아파트는 보통 같은 평형의 거래사례(2순위)가 있기 때문에 공시가격(3순위)을 사용할 수 없습니다. 따라서 만약 최근 거래가격이 높게 형성되어 있다면, 감정평가(1순위)로 낮춰서 증여를 하는 것이 더 유리합니다.​아파트가 아니라 단독주택이나 상가라면 유사한 부동산이 없기 때문에 공시가격(3순위)로 증여할 수도 있습니다. 공시가격은 시세보다 훨씬 낮게 형성되기 때문에, 같은 가치의 아파트에 비해 적은 세금으로 증여가 가능합니다.​아파트라도 나홀로 아파트거나 최근 거래가 거의 없다면, 실제로 운 좋게 공시가격으로 증여가 가능한 상황도 있습니다.​따라서 부모님이 여러 종류의 자산이 있다면, 평가방법을 검토해서 증여 우선순위를 정하는 것은 절세플랜에 매우 중요합니다. 10억원짜리 아파트를 증여하면 증여세가 2.2억이지만, 공시가로 증여할 수 있는 아파트거나 상가라면 증여세는 8천만원 수준까지 줄어듭니다.​​​​​​1. 증여(자녀 증여세, 취득세)첫 번째는 가장 간단한 방법인 증여입니다. 단순증여는 자녀의 증여세와 취득세만 발생합니다.​[1] 자녀의 증여세① 시세 10억원짜리 아파트를 증여한다고 가정해보겠습니다. 최근 시세로 증여하면 자녀의 증여세는 ​약 2.2억원입니다.​② 여기서 증여세를 조금이라도 줄이기 위해 감정평가를 9억원에 받아서 증여한다면 증여세는 1.9억원으로 줄어듭니다. 여기에 자녀 부부에게 50%씩 나눠서 증여하면 1.6억원까지 줄어들 수 있습니다.​③ 만약 자녀의 혼인과 출산시기에 맞춰 추가 공제까지 활용한다면 1.4억원까지 더 줄일 수 있습니다.​​[2] 자녀의 취득세자녀의 취득세는 부모님의 주택 수와 상황에 따라 중과세율과 기본세율이 달리 적용됩니다.증여하는 부모님이 다주택자이면서 증여물건이 조정지역의 공시가 3억원 이상이라면 취득세는 중과세율이 적용됩니다.​10억 아파트를 증여받을 때 기본세율이 적용되면 4천만원이지만, 중과세율이 적용되면 1.2억으로 4배 가량 늘어납니다.​많은 분들이 주택을 매수할 때는 매수자의 주택 수에 따라 취득세율이 달라진다는 것은 잘 알고 계십니다. 하지만 증여는 받는 사람이 아닌 증여자인 부모님을 기준으로 판단한다는 점을 꼭 유의해야 합니다.​따라서 부모님이 다주택자이고 조정지역 주택이라면, 차라리 현금을 증여해서 자녀명의로 새로운 주택을 취득하는 것이 더 유리할 수 있습니다.결국 오늘 글의 핵심은 증여를 결정하시기 전에, 증여만 고려하는 것이 아니라본인에게 가장 유리한 방법이 무엇인지 충분히 검토하고 찾는 것입니다.​​​​​​2. 부담부증여(부모님 양도세, 자녀 증여세와 취득세)두 번째는 부담부증여입니다. 부담부증여는 부동산에 설정된 임대보증금이나 대출 같은 채무를 함께 넘기는 증여입니다.부담부증여는 자녀의 증여세, 취득세 외에도 부모님의 양도세가 추가됩니다.​[1] 부모님의 양도세, 자녀의 증여세10억원짜리 부동산과 대출 6억을 함께 넘기는 경우, 세법은 6억원은 양도로 보고, 나머지 4억원만 증여한 것으로 봅니다. 부모님이 갚아야할 6억원을 자녀가 대신 부담하기 때문에, 6억만큼은 대가를 받고 판 것으로 보는 것이죠.​부담부증여 양도세 계산은 일반 양도세와 같습니다. 1세대 1주택자면 비과세, 다주택자면 중과세나 일반과세가 적용됩니다.​보통 부담부증여가 단순증여보다 세금이 줄어든다고 하는 이유는 '세율'입니다. 금액이 클수록 높은 세율이 적용되는데, 10억원 전체를 증여세로 내는 것이 아니라 양도세와 증여로 나누기 때문에 낮은 세율이 적용됩니다.​10년 전에 5억원에 샀던 아파트라면, 6억원에 대한 양도세는 8천만원, 나머지 4억원에 대한 증여세는 약 7천원입니다. 10억원을 단순하게 증여하는 경우 발생하는 증여세 약 2.2억원과 비교하면 7천만원의 절세효과를 얻을 수 있습니다.하지만 부모님이 양도세 중과세가 적용된다면 유불리가 달라집니다. 양도세는 1.7억까지 늘어나고, 증여세 7천만원을 합치면 총 2.4억원이기 때문에, 오히려 단순증여보다 더 많은 세금이 발생합니다. 반대로 부모님이 1세대 1주택 비과세라면 증여세 7천만원만 내면되니 무려 1.5억원의 절세효과가 발생합니다.​따라서 부담부증여가 누구에게나 항상 유리한 것은 아닙니다. 부모님의 주택 수에 따라 유불리를 정확하게 따져봐야 합니다.​[2] 자녀의 취득세부담부증여의 취득세는 조금 더 복잡합니다.양도로 보는 6억원은 매매취득세, 증여로 보는 4억원은 증여취득세로 구분되어 적용됩니다.​여기서 중요한 점은 매매취득세와 증여취득세의 판단 기준이 서로 다르다는 것입니다.매매취득세는 매수자를 기준으로 주택 수를 판단하지만, 증여취득세는 증여자를 기준으로 판단합니다.​[사례1]부모님이 1주택자인데 자녀가 다주택자로 가정해보겠습니다. 단순증여시 취득세는 4천만원 이지만, 부담부증여시엔 9천만원으로 늘어납니다. 단순증여는 10억원 모두 증여취득세가 적용되지만, 부담부증여 6억원에 대해서는 매매취득세로 중과되기 때문입니다.[사례2]부모님이 다주택자고 자녀가 무주택자라면 부담부증여가 취득세에서 오히려 더 유리합니다. 단순증여는 10억에 대해 모두 중과세율이지만, 부담부증여는 6억에 대해서는 기본세율이 적용되기 때문입니다.앞서 양도세와 증여세를 비교했을 때는 부담부증여가 유리하더라도, 취득세까지 포함한 전체세액은 오히려 불리해지는 경우도 있습니다.이렇게 보면 흔히 “부담부증여를 하지 왜 증여를 했어?” 라는 말이 항상 맞지는 않다는 것을 알 수 있습니다.만약 부담부증여를 진행하신다면 채무의 일부만 가지고 오거나, 반대로 없던 채무를 더 만들어서, 더 유리한 방향으로 조절하는 디테일도 있으니 같이 검토해보세요.​​​​​​3. 저가양도(부모님 양도세, 자녀 증여세, 자녀 취득세)세 번째는 저가양도입니다. 세금에 관심이 많고, 난 최대한 절세를 해보겠다 하시는분들이 많이 활용하는 방법입니다. 내용이 어렵고 절차가 복잡하지만, 그만큼 가치가 크고 다양한 기법으로 활용 가능한 방식입니다.​저가양도를 간단하게 말하면 자녀에게 시세보다 저렴하게 돈을 받고 파는 행위입니다. 부모님에게는 양도세, 자녀에게는 증여세와 취득세가 발생합니다.​[1] 부모님의 양도세자녀에게 저렴하게 파는 것이므로, 당연히 부모님에게는 양도세가 발생합니다. 특히 가족간 거래는 양도세 계산 구조가 특이합니다.​10억원짜리 아파트를 제3자에게 급매로 7억원에 팔면 양도세는 당연히 7억원으로 계산합니다.하지만, 자녀에게 팔았을 때는 7억이 아니라 시세대로 10억원에 판 것으로 계산합니다.소득세법 제101조 [양도소득의 부당행위계산]① 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 양도소득이 있는 거주자의 행위 또는 계산이 그 거주자의 특수관계인과의 거래로 인하여 그 소득에 대한 조세 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 경우에는 그 거주자의 행위 또는 계산과 관계없이 해당 과세기간의 소득금액을 계산할 수 있다.(2012.01.01 개정)​따라서 다주택자인 부모님은 주택 수를 줄인 뒤에 진행하는 것이 유리하고, 양도세 비과세인 부모님에게는 최고의 절세컨설팅이 될 수 있습니다.​[2] 자녀의 증여세10억짜리 아파트를 자녀가 7억원에 사온다면 3억원의 재산상 이득을 얻게됩니다.세법은 이것을 증여받았다고 보지만, 저가양도에서는 추가공제 혜택을 부여합니다.[저가양도 증여공제]: (부동산 시가의 30% / 3억원) 중 작은 금액따라서 10억원의 아파트를 7억원에 양도했을 때 차액 3억원이, 공제금액인 시가의 30%와 3억원 이내기 때문에 증여세는 발생하지 않습니다.​세금을 더 줄이기 위해서 감정평가를 9억원에 받는다면, 30% 저렴한 6.3억원까지 더 저렴하게 양도할 수 있습니다. 여기에 더 나아가서 자녀의 기본공제 5천만원까지 활용한다면 5.8억원까지도 증여세 없이 저렴하게 양도할 수 있게됩니다.10억원짜리 아파트를 5.8억원에 주는데 증여세를 하나도 안내는 엄청난 절세효과인 것입니다.​또 매수자를 자녀부부 공동명의로 하거나, 일부는 매매하고 일부는 증여하는 방식 등을 함께 활용한다면 여기서 더 많은 절세효과를 얻을 수 있습니다.​[3] 자녀의 취득세저가양도는 매매기 때문에 그동안은 당연히 매매취득세가 적용되었습니다. 하지만 너무 많은 분들이 저가양도를 활용하다보니, 정부는 올해 초부터 취득세를 강화했습니다.​시가의 30% 또는 3억원 이상 저렴하게 양도하는 경우에는 매매취득세가 아니라 증여취득세를 적용하도록 개정했습니다.매매취득세(1~3%)는 자녀 기준이지만, 증여취득세는 부모님 기준이기 때문에 부모님이 다주택자라면 취득세가 4배(12%)가량 늘어납니다.​하지만, 1주택인 부모님이라면 증여취득세도 기본세율이 적용되며, 이때는 자녀가 주택이 있더라도 불리함이 없습니다.​만약 부모님이 다주택자라면, 주택 수를 먼저 줄이는 방법이 가장 좋지만, 30% 내로 매매금액을 딱 맞추는 방식으로 매매취득세를 적용받을 수 있습니다. 10억원짜리 부동산을 7억이 아니라 7억 100만원에 저가양도 한다면 똑같이 매매취득세를 적용받을 수 있습니다.​그럼 저가양도가 실제로 얼마나 큰 절세효과를 낼 수 있는지, 간단한 사례를 통해 비교해보겠습니다.​[사례]- 시세 : 10억원- 취득가 : 5억원- 취득시기 : 10년 전- 자녀에게 7억원에 양도- 부모님 1세대 1주택 가정① 1세대 1주택자의 경우 양도세를 10억원으로 계산하더라도 12억원 이하기 때문에 양도세는 0원입니다.② 자녀는 3억원의 이득을 얻었지만 추가 공제금액(시가의 30%와 3억원 중 작은금액) 이내이므로 증여세는 없습니다.③ 취득세는 증여취득세가 적용되지만 부모님이 1주택이므로 기본세율(3.5%)입니다.증여하는 방법만 바꿨을 뿐인데, 2억 6천만원이던 세금이 400만원으로 줄어들었습니다.세금의 '98%'가 사라지는 것입니다.​[4] 기타사항저가양도는 활용가치가 매우 높지만, 몇 가지 단점과 주의할 점도 존재합니다.​① 우선 증여와 다르게 매매는 토지거래허가를 받아야 하는 거래입니다. 또한 매매 이후에도 적정한 거래였는지를 확인하기 위해 국세청의 사후관리와 소명절차가 진행됩니다. 저가매매는 사진 같이 실제 거래가격이 국토부에 신고되기 때문에 의심거래로 보일 수 있습니다.​하지만 적법하게 계획하여 진행된 저가양도라면 문제될 것은 없습니다.​② 또한 자녀가 매매대금을 지급할 수 있는 자금력이 있어야하고, 자금의 출처를 입증할 수 있어야 합니다.​하지만, 자녀의 현재 자금력이 부족한 경우에도 방법은 있습니다. 앞서 설명드린 것처럼 감정평가를 받거나 부부 공동명의로 진행해서 매매대금 자체를 더 낮출 수 있습니다. 또 일부 지분만 먼저 매매하고, 자금이 마련됐을 때 나머지 지분을 추가로 매매하거나, 일부는 매매하고 일부는 증여로 가지고 올 수도 있습니다.​만약 부모님애개 자금여력이 있다면, 부모님의 자금을 활용해서 저가양도가 가능한 조건을 만들 수도 있습니다.​단점과 주의할 점이 있지만, 조건을 잘 맞춰 계획한다면 충분히 해소할 수 있으니, 증여를 고민하고 계시다면 꼭 검토해보시길 바랍니다.저가양도에 대한 보다 자세한 내용은 아래 글에서 설명드리고 있으니 참고해주세요.https://blog.naver.com/highyes_tax/223705860001[특수관계인 저가양도] 38억→21억 가족간거래 실제 사례, 안전하게 하려면?안녕하세요, 부동산 세금 전문 세로움입니다. 지난 글에서 상속 vs 증여를 비교해봤었습니다. 사례마다 유...blog.naver.com​​​​​​4. 가족간 부동산 교환(부모님과 자녀 양도세, 자녀 증여세, 자녀 취득세)마지막 방법은 부모 자녀 부동산 교환입니다.​교환은 부모님과 자녀의 부동산을 맞바꾸는 것입니다. 서로에게 부동산을 양도한 것으로 보기 때문에 당사자 모두에게 양도세와 취득세가 발생합니다. 또한 자녀에게는 교환 내용에 따라 증여세가 발생할 수 있습니다.​교환은 교환만의 장점이 있습니다. 저가양도를 하기 위해서는 자녀에게 자금이 필요하지만, 교환은 자금이 없어도 진행 가능합니다.15억원짜리 A부동산을 가진 甲과 10억원짜리 B부동산을 가진 乙이 교환하는 경우 乙은 甲에게 5억원을 추가로 지급해야합니다.​하지만, 乙이 자녀라면 차액 정산 없이 교환이 가능합니다.따라서 가족간 부동산 교환은 자녀가 자금은 없지만 부동산을 가지고 있는 경우 매우 유용한 방법이 되고, 가족간 저가양도에 준하는 절세효과를 얻을 수 있습니다.​[1] 부모님과 자녀의 양도세교환은 부모님과 자녀 모두에게 양도세가 발생합니다. 따라서 당사자 모두 1주택 비과세 대상이거나, 자녀의 부동산의 취득금액이 비교적 높은 경우 활용가치가 높습니다.​교환은 양도세 절세거 핵심이기 때문에 비과세가 안된다면, 공시가를 적용할 수 있는 부동산을 선택하거나, 감정평가액을 적절하게 조절하는 것이 핵심입니다.​​[2] 자녀의 증여세저가양도와 마찬가지로 자녀가 얻은 경제적 이득을 증여로 보지만, 추가공제 역시 동일하게 적용받을 수 있습니다.[교환 증여공제]: (부동산 시가의 30% / 3억원) 중 작은 금액​부모님의 15억원짜리 아파트와 자녀의 10억원짜리 아파트를 차액 정산 없이 교환하는 경우, 자녀가 얻은 이익 5억에 대해서 증여로 봅니다. 5억원의 증여재산에 대해서는 추가공제를 받을 수 있는데, 이때도 감정평가액을 조절한다면 세금을 더욱 줄일 수 있습니다.​부모님의 부동산을 감정평가로 14억원으로 낮추고, 자녀의 부동산은 11억원으로 높힌다면 차액이 공제금액 이내이므로 증여세 없이 진행 가능합니다.​​[3] 부모님과 자녀의 취득세교환은 당사자 쌍방에게 취득세가 발생합니다. 따라서 교환은 거래당사자 중 한세대라도 다주택자라면 절세효과가 많이 줄어들 수 있습니다.​교환을 활용하기 좋은 상황은 비교적 명확합니다. 각각 1주택인 부모님과 자녀가 서로의 집에서 거주하는데 명의를 바꿀 필요가 있거나, 저가매매하고 싶지만 자금이 부족할 때 제한적으로 활용한다면 매우 큰 절세효과를 얻을 수 있습니다.​또 교환은 바꾸는 부동산이 꼭 아파트가 아니어도 가능합니다. 부모님은 주택, 자녀는 아파트 또는 부모님은 아파트, 자녀는 상가나 토지의 경우에도 교환으로 절세할 수 있습니다.​실제로 저희가 진행해드렸던 교환 절세사례입니다.[교환 거래 실제사례]- 부모님 소유 A주택 : 시세 25억원(전세보증금 4.5억원)- 자녀 소유 B아파트 : 시세 9억원(은행 채무 4억원)- 부모님과 자녀 세대는 각각 1세대 1주택부모님의 강남 소재 고가 단독주택과 자녀의 아파트를 교환한 사례입니다.​처음에는 단순증여를 계획하셨고, 예상세액은 약 9억원이었습니다. 하지만 증여 외에도 여러 가지 이전 방식을 검토한 결과, 최종적으로는 교환을 활용하여 약 8천만원의 세금만 납부할 수 있었습니다.​특히 해당 부동산이 아파트가 아닌 단독주택인 덕분에, 교환 시기를 조절해서 공시가로 적용할 수 있었던 것이 주요했고, 결과적으로 아파트 교환사례보다 더 많은 세금을 줄일 수 있었습니다.​가족간 부동산 교환은 앞서 설명드린 다른 방법들보다 더 많은 사실관계가 세금에 영향을 미치는 방식입니다. 그만큼 검토해야 할 요소가 많아 가장 복잡한 방법이기도 하지만, 반대로 생각하면 상황에 따라 훨씬 다양한 절세플랜을 설계할 수 있다는 장점도 있습니​다.​앞선 사례처럼 교환에 유리한 종류의 부동산을 선택해서 진행할 수도 있고, 보유하고 있는 여러 부동산을 함께 검토하여 두 개 이상의 부동산을 동시에 교환하는 방식도 가능합니다. 결국 교환은 정형화된 하나의 방법이라기보다, 종합적으로 고려해 가장 유리한 구조를 만들어가는 방식에 가깝습니다.​​​​​​마치며오늘은 단순증여보다 절차는 복잡하지만, 경우에 따라 훨씬 큰 절세효과를 얻을 수 있는 다양한 부동산 이전방식을 비교해봤습니다.결국 오늘 말씀드리고 싶은 핵심은 증여 외에도 증여보다 세금을 줄이면서 부동산을 이전할 수 있는 방법은 다양하고, 사람마다 가장 유리한 방법은 모두 다르다는 것입니다.누군가는 채무를 함께 넘기는 부담부증여가 유리할 수 있고, 누군가는 오히려 매매가 더 나을 수 있으며, 자녀가 이미 부동산을 보유하고 있다면 부모님과 부동산을 교환하는 것이 가장 좋은 방법이 될 수도 있습니다. 여러 종류의 세금들이 톱니바퀴처럼 맞물려 있기 때문에 작은 사실관계 하나로 유불리는 완전히 달라질 수 있습니다.​그리고 누군가에게는 절세보다 더 중요한 목표가 있을 수도 있습니다. 세금에서는 증여가 더 낫더라도, 부모님이 노후를 위해 일부 자금이 반드시 필요한 상황이라면 그때는 오히려 매매가 더 나은 선택지가 됩니다.​또 부모님이 여러 종류의 부동산을 보유하고 있다면, 아파트보다 증여하기 유리한 상가를 먼저 증여하고 아파트는 추후 상속으로 이전하는 방식이 전체 세금 측면에서 더 유리한 경우도 있습니다.​누구에게나 증여보다 더 나은 결과를 만들 수 있는 방법은 반드시 있습니다. 단순히 증여를 고민하기보다 같은 효과를 내면서 세금을 줄일 수 있는, 나에게 최선의 방법은 무엇일까를 고민해보시길 바랍니다.​오늘 내용이 부모님의 부동산 이전을 고민하고 계신 분들에게 실질적인 도움이 되었으면 좋겠습니다. 감사합니다.​​​함께 살펴보면 도움되는 글내용링크부모님 38억원 아파트 → 21억원원에 사오는 방법-가족간 저가양도https://blog.naver.com/highyes_tax/223705860001증여, 상속세 없이 자녀에게 집을 물려주는 방법- 가족간 교환https://blog.naver.com/highyes_tax/222817350284상속세 18억→5억-상속세 절세를 위한 효과적인 방법https://blog.naver.com/highyes_tax/223619755796

안녕하세요, 오회계사입니다.이번에 다룰 내용은 최근 거래절벽으로 인해 가족간에 증여나 가족간에 매매를 하는 경우가 늘고 있는데 가족간 매매를 증여로 보고 세무조사결과 추징하였으나, 조세불복을 통해 매매로 인정된 조세심판 사례를 살펴보겠습니다.세부적으로 살펴보면,가족간의 매매는 증여로 추정합니다요즘 매매가 잘 안되니, 일시적 2주택 비과세 처분기한이 있는 경우 또는 순수증여보다는 매매방식이 절세가 되어 가족간에 매매를 하는 경우가 많이 있습니다.중요한 것은, 가족간의 매매는 증여를 한 것으로 추정합니다. 즉, 단순히 부동산 매매계약서 쓰고 대금을 수수했다고 하여 매매로 보지 않고 이를 일단 증여한 것으로 추정합니다.증여가 아니라는명백한 반증이 있으면, 증여로 보지 않으나 저가매매로 다시 증여세 대상이 될 수 있습니다물론, 증여 추정이기 때문에 증여가 아니라는 반증이 있다면 매매로 인정이 됩니다. 이때는 매매로는 인정하되 거래 금액에 따라 저가양도시 증여세가 발생할 수 있음은 앞에 언급하였습니다.부친과 자녀가 아파트 매매계약을 하였으나, 국세청은 이를 증여한 것으로 보고 증여세를 부과한 사례를 살펴보겠습니다.구체적인 상황은[상황]①자녀가 제3자로부터 아파트를 취득함②부친명의로 대출을 받아 자녀와 차용증을 쓰고 아파트 매매 대금으로 빌려줌③차용증에 따라 자녀가 이자를 부친에게 송금하여 부친이 은행이자 상환④자녀의 아파트를 부친에게 양도함⑤부친이 자녀에게 받아야할 지원금(학원개업비, 인테리어비 등)을 상계한 나머지 금액을 부친에게 송금함세무서는 세무조사 결과 자녀가 부친에게 증여한 것으로 보아 증여세를 추징하였으나, 이에 불복하여 조세심판원에서 증여가 아닌 매매로 인정됨상증, 조심2012구5041 , 2013.09.26 , 인용 , 완료[ 제 목 ]증여할 만한 합리적인 이유가 없으므로 증여추정으로 볼 수 없음.[ 요 지 ]청구인은 쟁점아파트를 양도하여 동 채무를 상환한 것으로 나타나므로 피청구인의 재산상태나 소득에 비추어 사회통념상 피청구인이 직계존비속인 청구인에게 쟁점아파트를 증여할 만한 합리적인 이유와 원인을 찾기 어려운 점 등으로 볼 때, 청구인이 피청구인으로부터 쟁점아파트를 증여받았다고 보아 이 건 증여세를 과세한 처분은 잘못이 있는 것으로 판단됨.자녀의 소득과 재산으로 볼 때,사회통념상부친에게 증여할 이유가 없다고 판단조세심판원의 판단 근거를 살펴보면,①담보대출의 명의는 부친이나 실질은 자녀임②자녀는 부친의 이자를 계속 상환하였음③아파트 처분하고, 대출을 상환한 점을 볼때 이자부담으로 부친에게 양도한 것은 합리적④기존 자녀의 채무를 차감한 매매대금의 일부만 정산한 것으로 보이는 점⑤사회통념상, 자녀의 재산과 소득을 볼때 부친에게 증여를 할 만한 이유를 찾기 어려움 점등을 고려하여, 해당 부친-자녀의 매매거래는 증여가 아니라고 판단하였습니다.결국, 자녀가 대출이자 납부가 부담되어 부친에게 양도했다는 주장이 인정되고, 자녀의 재산이나 소득 수준이 낮은 편인데 아파트를 부친에게 증여를 한다는 것은 상식적이지 않다는 판단에 따른 것입니다.3. 심리 및 판단살피건대, 청구인이 계좌로 OOO을 문OOO에게 지급한 것으로 나타나고, 문OOO이 당초 쟁점아파트를 취득할 당시 OOO 채무의 채무자가 부친인 청구인으로 되어 있으나 문OOO은 OOO 채무를 쟁점아파트의 취득자금으로 사용하였고, 문OOO 소유의 아파트를 담보물건으로 제공한 점과 대출금 이자를 문OOO이 계속하여 상환한 점에 비추어 볼 때 대출편의상 채무자 명의를 청구인으로 하였을 뿐 실질 채무자는 문OOO이었을 것으로 보이고 청구인은 쟁점아파트를 양도하여 동 채무를 상환한 것으로 나타나므로, OOO 채무는 청구인이 쟁점아파트를 취득하면서 인수하였다고 볼 수 있으며, 문OOO이 쟁점아파트를 취득할 당시인 2007년에는 문OOO이 결혼후 자녀를 두고 부친과 별도세대를 구성하면서 바이올린학원을 운영하고 있었던 점에 비추어 문OOO이 부친인 청구인으로부터 지원받은 금액 OOO과 OOO 채무와의 차액 OOO을 정산하였다고 볼 수 있는 점, 청구인의 딸 문OOO의 재산상태나 소득에 비추어 사회통념상 문OOO이 직계존속인 청구인에게 쟁점아파트를 증여할 만한 합리적인 이유와 원인을 찾기 어려운 점 등으로 볼 때, 청구인이 문OOO으로부터 쟁점아파트를 증여받았다고 보아 이 건 증여세를 과세한 처분은 잘못이 있는 것으로 판단된다정리하면,이상 가족간의 거래시 유의할 점에 대해 살펴보았습니다.중요한 것은 가족간의 매매는 매매로 보지 않고 증여로 추정합니다.매매계약서도 쓰고 대금을 주고 받아도 사실관계에 따라 이를 증여로 보아 증여세가 추징될 수 있습니다.따라서, 세무조사 등으로 추징되지 않을려면 가족간 매매할 경우에는 단순히 가격에만 신경쓸 것이 아니라, 이러한 점들을 고려하여 매우 신중하게 검토한 이후에 매매를 진행해야 할 것입니다.

들어가며,안녕하세요, 오회계사입니다.이번에 다룰 내용은 양도세 중과한시적 배제로 다주택자들의 증여시 부담부증여에 대한 관심이 높아지는데, 부담부증여시 주의할 부분 위주로 알아보겠습니다.세부적으로 살펴보면,부담부증여가 유리할 수 있으나,항상 유리한 것은 아닙니다기존 부동산에 담보된 채무나 보증금이 있는 경우, 이를 증여받는자가 인수하는 경우를 부담부증여라고 합니다.증여가액은 증여재산평가액에서 채무를 뺀 금액이고, 채무인수 부분에 대해서 양도차익을 계산합니다.증여세도 누진세율 구조이므로 채무인수 부분만큼 증여세는 줄어드나, 양도세는 발생하는데 양도세가 얼마정도인지에 따라 유불리가 달리집니다.기본적인 부담부증여에 대한 내용은 기존 포스팅 참고하세요.https://blog.naver.com/riverodw/222220333487[부담부증여 장단점 분석] - 주택/분양권 부담부증여 양도세, 증여세 계산들어가며, 안녕하세요, 오회계사입니다. 정부의 다주택자 양도세, 보유세 강화 조치로 인해 양도 보다는 자...blog.naver.com부담부증여시 취득세도 고려되어야 합니다.부담부증여시, 증여세 감소와 양도세 발생하는 것 외에 취득세도 반드시 고려해야 합니다.일반적인 주택 증여 취득세는 3.5%이나,다주택자가 조정대상지역내에 공시가격 3억원 이상의 주택을 증여를 하는 경우에는 12%의 세율이 적용됩니다. 부가세 포함하면, 12.4%~13.4%입니다.다주택자의 일반 증여시 전체 중과세율이 적용될 수 있는데,부담부증여로 하면 채무분은 유상매매에므로 매매로 인한 취득세가 적용되니 더 이득입니다.물른 매매로 인한 취득세도 중과세율이 적용될 수 있으나, 8%나 12%가 적용되므로 부담부증여가 유리합니다.배우자 직계존비속간의 채무는인수되지 않는 것으로 추정합니다배우자, 직계존비속간에 부담부증여는 채무 인수가 되지 않았다고 추정합니다. 여기서, '추정'은 법률 용어인데 명백한 반증이 있으면 인정한다는 애깁니다.배우자, 직계존비속간이라도① 금융기관 채무 ② 임차보증금은 인정이 됩니다.상증세법제47조(증여세 과세가액)③ 제1항을 적용할 때배우자 간 또는 직계존비속 간의 부담부증여(負擔附贈與, 제44조에 따라 증여로 추정되는 경우를 포함한다)에 대해서는 수증자가 증여자의 채무를 인수한 경우에도 그채무액은 수증자에게 인수되지 아니한 것으로 추정한다.다만, 그 채무액이 국가 및 지방자치단체에 대한 채무 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 객관적으로 인정되는 것인 경우에는 그러하지 아니하다.상증세법 시행령제10조(채무의 입증방법등)①법 제14조제4항에서 대통령령으로 정하는 방법에 따라 증명된 것 이란 상속개시 당시 피상속인의 채무로서 상속인이 실제로 부담하는 사실이 다음 각 호의 어느 하나에 따라 증명되는 것을 말한다.1. 국가ㆍ지방자치단체 및금융회사등에 대한 채무는 해당 기관에 대한 채무임을 확인할 수 있는 서류2. 제1호외의 자에 대한 채무는채무부담계약서, 채권자확인서, 담보설정 및 이자지급에 관한 증빙등에 의하여 그 사실을 확인할 수 있는 서류채무 인수여부를증여계약서 등에 언급하지 않은 경우가 있는데, 실제 인수가 확인되면 인정됩니다간혹, 대출금이나 전세금 부담부증여인데 증여계약서에 이런 조건을 명시하지 않은 경우가 있습니다.실질과세 원칙에 따라, 이런 경우도실제로 증여받은 자가 대출금을 상환하였거나 전세금을 인수한 것으로 확인되는 경우에는 부담부증여로 인정이 됩니다.그러나, 세무서에서는 인수하지 않은 것으로 보고 과세할 수 있으니가급적 증여계약서에 채무인수에 대해 명확히 언급을 해야합니다.상증, 심사증여1999-0077 , 1999.04.23 ,[ 제 목 ]증여받은 주택의 전세보증금을 부담부증여로 보아 공제 할 것인지 여부[ 요 지 ]채무액을 인수한다는 증여계약서를 작성하지 않았으나모로부터 증여받은 주택에 증여당시 세입자들이 거주하고 있는 사실이주민등록등본 및 전세계약서를 통해 확인이 되고 수증자가 채무를 인수한 것으로 보여져 증여재산가액에서 전세금을 공제함상증, 심사증여2001-0103 , 2001.11.30[ 제 목 ]증여계약서에 채무연수 조건이 없는 경우부담부증여 인정 여부[ 요 지 ]증여자가 증여아파트를 담보로 차입한 은행 대출금을 수증자가 상환하는 조건으로증여 받은 후 대환대출로 채무액을 변제하였으므로 실제 인수한 채무액은 증여재산가액에서 차감하여 증여세를 결정하여야 함채무를 인수한다고 하고,증여자가 상환한 것이 확인되면 증여세 추징됩니다부담부 조건을 명시한 증여계약서도 잘 작성하고, 대출금도 자녀 명의로 전환하는 등의 형식적인 것을 잘 갖춘다고 문제가 없는 것이 아닙니다.일반적으로 문제가 되는 경우로,실제 그 대출금 상환에 부모의 자금이 소요된 경우에는 순수 증여로 보아 증여세가 추징될 수 있습니다.부담부증여에 대해서는 부채 상환에 대한 사후관리를 하는데, 이 과정에서 적발될 수 있으니 유의해야 합니다.채무자명의가 변경되지 않아도, 실제 채무인수를 하였다면 부담부증여입니다간혹, 은행에서 담보대출 명의가 이전이 안되는 경우가 있습니다.마찬가지 실질과세 원칙에 따라,은행에서 증여받은 자의 명의로 전환이 안되었더라도 실제 그 채무를 수증자가 상환함이 확인되면 부담부증여로 인정이 됩니다.양도, 서면인터넷방문상담5팀-608 , 2008.03.20[ 제 목 ]채무명의가 변경되지 않은 대출금의 부담부증여 해당여부[ 요 지 ]증여자의 채무를 인수하였는지 여부는채무자의 명의를 변경하였는지 여부에 관계없이재산을증여받은 후 당해 채무를 사실상 누가 부담하고 있는지 여부 등 실질내용에 따라 사실판단 하는 것임정리하면,양도세 중과한시배제로 다주택자의 부담부증여 관심이 늘고 있으나,일반적으로 유리할 수 있으나 항상 유리한 것은 아님에 유의해야 합니다.또한, 종종 발생하는 문제인① 채무인수여부 증여계약서 미언급② 채무인수 조건 명시했으나, 증여자가 대신 상환③ 대출금 명의이전이 안된 경우등에 대해서 살펴보았습니다.by 부동산세무상담/증여세세무사

안녕하세요 머털도사 절세도 사 김주성 세무사입니다 ^^오늘은 상속 시 상속 특례세율(0.8%) 적용에 대해서 설명드리겠습니다.주택을 상속으로 취득했을 때 취득세 과세표준과 세율은?▶과세표준-시가 표준액을기준으로 과세합니다. 시가로 하는 것이 아닙니다. 상속은 부득이하게 취득하는 것이므로 예 죄적으로 시가 표준액(공동주택 가격)을 기준으로 합니다.▶세율-2.8%의 세율이 적용됩니다. 만약 상속으로 1개의 주택을 취득하여 1세대 1주택에 해당한다면0.8% 특례세율이적용됩니다.▶신고기한-상속개시일이 속하는 달의 말일로부터 6개월(국외에 주소를 둔 상속인이 있는 경우에는 9개월) 이내에부동산 소재지 관할 구청에 취득세를 신고 납부해야 합니다.상속 취득세 특례세율 적용은?-상속인(재외국민은 제외)과주민등록표에 함께 기재되어 있는 가족(동거인은 제외)으로구성된 1세대가 1개의 주택을 상속받아 1세대 1주택에 해당하면 2.8%가 아닌 특례세율 0.8%를 받을 수 있습니다. 또한, 피상속인이 아닌상속인을 기준으로 1세대 1주택이 되는지를 판단합니다.-1세대 1주택 판정 시조합원 입주권, 주택 분양권, 재산세가 주택분으로 과세되는 오피스텔은 취득시기에 상관없이 주택 수에 포함하지 않습니다.그러나, 상속인이1주택을 별도 세대와 공동으로 소유하고 있는 경우와 주택의 부수토지만을 소유하고 있는 경우에는 1주택을 소유하고 있는 것으로 봅니다.-피상속인이 여러 채의 주택을 남겼더라도각 상속인들이 주택 1채씩을 상속받아 1세대 1주택에 해당하면 상속인 모두 특례세율을 적용받을 수 있습니다.상속 주택 1채를 상속인이 공동으로 상속받은 경우 특례세율 적용은?-1채의 주택을 여러 상속인이 공동으로 상속받으면상속주택은 주된 상속인이 취득한 것으로 보아 주된 상속인에게 적용되는 취득세율이 다른 상속인이게도 똑같이 적용됩니다.이때주된 상속인은 지분이 큰 자-상속주택에 거주하는 자-최연장자 순서로판단합니다.※적용 사례※·아버지 사망으로 아버지 상속주택 1채만 있고, 해당 주택을 상속받을 때어머니 무주택자이고, 아들은 1주택 소유하고 있음case1. 어머니 60%/ 아들 40%로 등기했을 때☞무주택인 어머니의 지분이 더 크 므로 어머니 주된 상속인이 되므로 어머니와 아들 모두 0.8% 세율 적용이 가능합니다.case2. 어머니 40%/ 아들 60%로 등기했을 때☞1주택이 있는 아들의 지분이 더 크므로 아들이 주된 상속인이 되므로 어머니와 아들 모두 2.8% 세율이 적용됨.case2. 어머니 50%/ 아들 50%로 등기했을 때☞지분이 동일하지만 어머니의 나이가 더 많으러 어머니가 주된 상속인이 되므로 어머니와 아들 모두 0.8% 세율이 적용됨.주택 부수토지를 소유한 경우 1세대 1주택 판정은?-취득세에서는 주택 부수토지를소유하고 있더라도 1주택을 소유하고 있는 것으로 봅니다. 따라서, 무주택 세대인상속인이 주택 부수토지만 상속받아도 1세대 1주택에 해당하여 특례세율이 적용됩니다.-만약 주택 부수토지를 소유한 상태에서 1주택을 상속받거나, 주택과 다른 주택의 부수토지를 동시에 상속받는다면 1세대 1주택에 해당하지 않아서 특례세율 적용이 안 됩니다.케이스별 취득세 특례세율 적용은?case1. 아버지와 어머니가 50%씩 가지고 있는 한 개의 상속주택을 상속인 어머니와 1채의 주택을 소유한 아들이상속받을 경우.(어머니와 아들은 별도 세대)☞ 어머니가 50%의 아버지의 상속지분을 상속 받을 겨우에는 상속개시일 현재 어머니는 1세대 1주택이 되므로 어머니와 아들 모두 0.8% 세율이 적용 가능합니다.☞아들이 50% 지분을 상속받으면 상속개시일 현재 1세대 2주택자가 되어서 어머니와 아들 모두 2.8% 세율이 적용됩니다.case2. A 주택과 B 주택을 단독 명의로 아버지가 소유하고 있다가 상속인이 아들과 딸이 있는 상태에서 상속이 일어난 경우 (아버지와 아들과 딸 모두 별도 세대이며 아들과 딸은 무주택자일 때)☞ A 주택과 B 주택을 둘 중 어느 주택을 각각 아들과 딸이 100%씩 상속받았다면 상속개시일 현재 아들과 딸 모두 무주택자가 되므로 0.8% 세율을 적용받을 수 있습니다.☞ A 주택과 B 주택을 A 주택은 아들이 100% 상속받고, B 주택은 아들이 40%, 딸이 60%씩 상속받았다면상속개시일 현재 아들은 A 주택한 채이므로 A 주택 100%와 B 주택 40%에 대해서 0.8% 특례세율을 적용받을 수 있고 상속개시일 현재 딸은 B 주택(최대 지분 자이므로) 한채이므로 B 주택 60%에 대해서 0.8% 세율을 적용받을 수 있습니다.☞ A 주택과 B 주택을 A 주택은 아들이 100% 상속받고, B 주택은 아들이 60%, 딸이 40%씩 상속받았다면상속개시일 현재 아들은 A 주택, B 주택을 소유하는 것이므로 A 주택 100%와 B 주택 40%에 대해서 2.8% 세율을 적용받고 상속개시일 현재 딸은 최대 지분자인 아들 따라가므로 B 주택 40%에 대해서 2.8% 세율을 적용받습니다.이상입니다!취득세 양도세 상속세 증여세 관련 문의사항이나 신고업무 의뢰에 관련해서 궁금하신 것은 아래의 네이버 엑스퍼트를 이용해서 상담 주시면 친절, 신속, 정확하게 상담해 드리겠습니다.https://naver.me/xqf2QCoi양도세 상속세 증여세 상담 : 네이버 엑스퍼트엑스퍼트: 양도세, 상속세,증여세, 취득세 ,종합부동산세, 재산세, 법인세, 종합소득세,부가가치세등에 대해서 문의해주시면 신속,정확하게 친절히 설명해드리겠습니다.naver.mehttps://open.kakao.com/o/gL55goKd자연세무회계 컨설팅 양도/상속/ 증여 상담방자연세무회계컨설팅 김주성세무사 양도/상속/증여 상담방open.kakao.com