이상웅 세무사
1. 개요
주택을 처음 사려는 신혼부부, 주택을 보유하면서 추가로 투자를 고민하는 중년부부, 상속을 고민해야 하는 노년부부 등 주택을 보유하거나 관심 있는 세대라면 누구나 다음과 같은 상황에서 주택에 대한 단독명의와 부부공동명의를 고민하게 됩니다.
부동산 관련 취득세, 종부세, 양도세, 증여·상속세는 계속해서 변화하고 있으며, 변화하는 세금을 따라가기란 쉽지 않습니다. 오늘은 2023년 개정된 부동산 세제를 반영한 최신 단독명의, 부부공동명의의 장단점에 대해 알아보겠습니다.
2. 취득세
취득세는 2023년 가장 많이 변화된 세목이라고 볼 수 있습니다. 취득세 개정은 2021년 완료되었으나, 2023년부터 적용이 시작되었으며, 올해부터 증여와 가족간 고·저가 매매거래의 경우 ‘시가인정액’을 기준으로 취득세를 부과합니다.
현재 주택에 대한 취득세는 주택 보유 현황과 조정대상지역 여부에 따라 기본세율(1~3%)과 중과세율(8% or 12%)을 구분하여 적용하고 있으며, 매매의 경우와 증여 또는 부담부증여의 경우 기본, 중과세율의 적용기준이 달라 복잡하게 느껴질 수 있습니다.
<1> 무주택 세대
무주택 세대는 매매로 취득하는 주택의 소재지와 무관하게 기본세율이 적용되며, 단독명의로 취득하는 것과 공동명의로 취득하는 것에 대한 세액 차이는 없습니다.
<2> 1주택 세대
1주택을 보유하고 있는 세대가 새롭게 매매로 취득하는 주택이 조정대상지역이면 8% 중과세율, 비조정대상지역이면 1~3%의 기본세율이 적용되며, 단독명의와 공동명의 매매로 인한 취득세 차이는 없습니다.
만약 1주택 보유자가 배우자에게 증여 또는 부담부증여를 하는 경우 주택의 소재지와 가액에 무관하게 기본세율이 적용됩니다.
<3> 2주택 이상 세대
① 매매
2주택을 보유한 세대가 매매로 비조정지역 주택을 취득시 8%, 조정지역 주택을 취득시 12%의 중과세율이 적용되며, 3주택 세대는 지역에 무관하게 12%의 중과세율이 적용됩니다. 취득세의 판단은 세대를 기준으로 하므로 2주택 이상 세대라도 공동명의 단독명의의 취득세 세액 차이는 없습니다.
만약, 22.12.21 행정안전부가 발표한 중과규정 완화 규정이 적용된다면 각각 4%, 6%의 완화된 세율이 적용됩니다.
② 증여 및 부담부증여
2주택 이상 보유한 세대가 배우자에게 증여 및 부담부증여 하는 경우 해당 주택의 공시가격이 3억원을 넘으면서 조정대상지역이라면 12%의 중과세율이 적용됩니다. 공시가격이 3억원 이하이거나 비조정대상지역이라면 3.5%의 기본취득세율이 적용됩니다.
만약, 22.12.21 행정안전부가 발표한 중과규정 완화 규정이 적용된다면 중과세율이 6%로 완화됩니다.
부담부증여의 경우 채무승계액에 대한 취득세는 증여가 아닌 매매로 인한 취득세율이 적용됩니다. 내용에 따라 부담부증여시 일반증여보다 절세효과를 누릴 수 있으므로 일반증여와 부담부증여의 취득세를 비교하여 가장 유리한 방법으로 진행하는 것이 좋습니다.
3. 종합부동산세
<1> 1주택 보유
보유세에서 중요한 종합부동산세는 세대단위가 아닌 인별과세입니다.
종부세는 시세가 아닌 공시가격(기준시가)를 기준으로 과세하며 2023년부터 기본공제금액이 6억원에서 9억원으로 상향되었습니다. 공시가격에서 인당 9억원을 공제(1세대 1주택자인 경우 12억원)해주기 때문에 보유 지분의 공시가격이 9억을 초과하는 경우 초과액에 대해서만 종부세가 과세됩니다.
① 단독명의
단독명의이면서 1세대 1주택자의 경우에는 12억까지 공제합니다.
또한 단독명의로서 1세대 1주택자는 보유기간과 연령에 따라서 추가적인 세액공제 혜택을 적용받을 수 있습니다.
② 공동명의
본인 소유 지분의 공시가격에서 9억 초과분에 대해서만 과세합니다.
따라서 반반 공동명의의 경우 공시가가 18억원까지는 종부세가 부과되지 않습니다.
공동명의의 경우 단독명의에 비하여 기본적인 공제액이 크기 떄문에 통상 공동명의가 더 유리할 수 있지만, 공시가 18억을 훌쩍 넘는 초고가 주택의 경우 세액공제의 세부담 절감효과가 더 클 수 있습니다.
<2> 2주택 보유
조정대상지역 2주택자에게 적용되던 종합부동산세 중과세율이 개정되어 2023년부터는 소재지와 무관하게 3주택 이상 소유자부터 중과세율이 적용됩니다.
따라서 작년까지는 2주택 모두 부부공동명의로 보유하고 있다면 배우자 모두 중과세율이 적용되어 각각 단독명의로 보유하는 것보다 불리한 경우가 있었으나, 올해부터는 공동명의로 보유하더라도 기본세율이 적용됩니다.
다만, 인당 9억원을 초과하는 경우 부과되는 세율은 누진세율로서 초과금액이 높을수록 높은 세율이 적용됩니다. 따라서 부부공동명의로 취득하는 것이 가장 종부세가 적게 나올 수 있습니다.
<3> 3주택 이상 보유
3주택 이상 보유자의 주택 공시가 합계액이 일정금액 이상인 경우 종부세 중과세율이 적용 됩니다. 따라서 3주택을 배우자 일방이 단독으로 보유하고 있다면 배우자에게 1주택을 증여함으로써 중과세율이 적용되지 않을 뿐만 아니라, 9억원의 기본공제를 추가로 받을 수 있습니다.
만약 3주택 모두 부부공동명의로 보유하고 있는 경우 금액에 따라 부부 모두 중과세율이 적용될 수 있기 때문에 2주택을 보유하고 있는 세대라면 3주택 취득시 중과세율이 적용되지 않도록 명의와 지분설정이 필요합니다.
4. 양도소득세
<1> 기본세율, 중과세율
양도차익에 대해서 적용되는 양도소득세는 기본세율과 다주택자 중과세율로 구분하여 적용됩니다.
다주택자 양도세 중과세란 세대를 기준으로 2주택 이상 보유한 세대가 조정대상지역 소재의 주택을 양도하는 경우 양도소득세율에 20%(30%)가 더해진 세율을 적용하는 것으로, 보유기간에 따른 장기보유특별공제 혜택도 받지 못하는 것입니다. 현재 한시적으로 적용이 유예되고 있습니다.
양도소득세의 주택 수 판단은 세대를 기준으로 하기 때문에 단독명의와 부부공동명의에 대해 중과세율 적용 여부가 달라지지는 않지만 양도차익에서 유불리가 달라집니다.
<2> 양도차익 계산
양도차익이란 양도가에서 취득가액을 뺀 금액을 의미합니다.
이때 양도차익은 각각의 지분을 기준으로 계산하므로 누진세율이 적용되는 양도소득세에서 단독명의인 주택을 양도하는 것보다 공동명의인 주택을 양도하는 것이 보다 적은 세금이 부과됩니다.
따라서 공동명의 주택을 양도하는 경우 양도차익이 안분되므로 적용되는 세율이 줄어들게 되며, 기본공제도 공동명의자 모두가 각각 적용받을 수 있어 양도세에서 절세효과를 누릴 수 있습니다.
5. 배우자에게 증여 또는 부담부증여시 절세되는
양도세, 상속세
배우자에게 증여시 10년간 6억원이 공제됩니다. 쉽게 말해 배우자에게 6억원의 부동산을 증여해도 취득세 외 세금은 발생하지 않으므로 증여공제를 활용하여 양도세, 상속세 절세계획을 수립할 수 있습니다.
<1> 양도세 절세
예를 들어 1억원에 취득한 아파트의 현재 시세가 5억원이며, 10년 뒤 10억원으로 상승할 것으로 예상되는 경우 현재 상태로 10억원에 양도한다면 9억원에 대해 양도소득세가 부과됩니다.
하지만 만약 현재 시세인 5억원으로 배우자에게 증여한다면 취득가액이 증여가액인 5억원이 되어 10억원에 양도시 5억원에 대한 양도소득세 부가되고 증여세는 발생하지 않습니다.
다만, 증여가액을 취득가액으로 인정 받기 위해서는 증여 후 10년을 추가로 보유해야 합니다.
<2> 상속세 절세
상속세는 상속개시일 현재 피상속인의 순재산에 대해서 과세하는 세금입니다. 상속세 기본공제는 상속개시일 현재 배우자가 있다면 10억원, 없다면 5억원입니다.
예를 들어 재산의 대부분이 남편의 명의인 상황에서 아내가 먼저 사망한다면 10억원 공제를 활용하지 못하며, 이후 남편이 사망할 때 5억원의 공제만 받을 수 있으므로 재산의 대부분이 상속세 과세대상에 해당되며, 높은 세율구간이 적용됩니다.
만약 남편의 재산을 아내에게 미리 배분한다면 아내가 먼저 사망할 때 공제액을 모두 적용 받을 수 있으며, 남편이 먼저 사망하는 경우에도 적용되는 세율이 낮아지게 되어 상속세 절세효과를 얻을 수 있습니다. 따라서 재산의 대부분이 배우자 일방이 보유하고 있다면 배우자 증여를 통한 상속세 절세계획을 수립하는 것이 필요합니다.
상속세 역시 상속개시일 10년 이전에 증여를 한 경우 온전한 절세효과를 모두 누릴 수 있습니다.
변화된 부동산 세법에 맞게 적절한 명의자를 선정하고, 증여를 활용한다면 세금 부담을 줄일 수 있습니다.
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