부동산 구매, 부자지간, 대출 관련, 차용증

안녕하세요? 세무회계 장성의 신세무사입니다.오늘은 금전무상대출에 따른 이익의 증여에 대해 알아보겠습니다.1. 금전무상대출에 따른 이익의 증여 (1) 개 념 (2) 내 용 1) 이익의 증여 범위 2) 증여시기 3) 차용증 4) 원천징수1. 금전무상대출에 따른 이익의 증여(1) 개 념금전무상대출 등에 따른 이익의 증여는, '상속세및증여세법'에서 규정하고 있는 것으로, 이자를 아예 지급하지 않으면서 금전을 빌리거나, 적정 이자보다 낮게 지급하면서 금전을 빌릴 때 적용되는 조항입니다.물론, 본인과 전혀 관계없는 제3자와 금전대여거래를 할 때, 이자를 받지 않고 금전을 대여하는 경우는 매우 드물 것입니다.혹시, 있다하더라도 사업의 거래 관행에 따라 일시적으로 대여하는 경우가 있을 것입니다.따라서,특수관계인이 아닌 자 간의 거래인 경우에는 거래의 관행상 정당한 사유가 없는 경우에 한정하여 해당 조항을 적용하게 됩니다.사실, 해당 법 조항은, 특수관계인간의 금전대여거래에 대체로 적용됩니다. 특히,부모자식간의 금전거래가 더 정확할 것입니다.과세관청에서는 부모자식 간에 돈을 줬으면 줬지, 금전소비대차계약을 통해 대여금에 대한 이자를 받아 수익을 올리는 행위를 하는 것이 오히려 비정상적이라고 보는 시선이 있습니다.그러므로, 특수관계인간 금전대여거래인 경우, 이자의 지급 여부를 검토하기 전에,반드시 금전대여거래임을 입증하는 것이 중요합니다.(2) 내 용1) 이익의 증여의 범위해당 법조항에서는 이익의 증여 범위를 아래와 같이 한정하고 있습니다① 타인으로부터 금전을 무상으로 또는 적정 이자율보다 낮은 이자율로 대출받은 경우에는 그 금전을 대출받은 날에 다음 각 호의 구분에 따른 금액을 그 금전을 대출받은 자의 증여재산가액으로 한다. 다만, 다음 각 호의 구분에 따른 금액이 대통령령으로 정하는기준금액 미만인 경우는 제외한다.1. 무상으로 대출받은 경우:대출금액에 적정 이자율을 곱하여 계산한 금액2. 적정 이자율보다 낮은 이자율로 대출받은 경우: 대출금액에 적정 이자율을 곱하여 계산한 금액에서실제 지급한 이자 상당액을 뺀 금액위에서 말하는 '기준금액 미만의' 기준금액은'1천만원'을 의미합니다.따라서, 무상으로 대출받안 경우 적정이자율을 적용한 이자상당액이 1천만원 이상이거나, 적정 이자상당액보다 낮은 이자를 지급하였을 때 그 차액이 1천만원 이상인 경우에 해당 조항을 적용한다는 것입니다.달리 말하면, 1천만원 미만에 해당된다면 무이자로 빌려주거나, 낮은 이자로 빌려줘도증여세 이슈가 생기지 않는다는 것입니다.2) 증여시기이자를 적게 주거나, 아예 주지 않아서 해당 조항이 적용된다면, 과연증여시기는 언제일까요?이자를 지급하는 날짜가 되어야할 것 같지만, 법령에서는'금전을 대출받은 날'을 기준으로 계산한다고 했습니다.따라서, 금전을 대출받은 날에 증여받은 것으로 보아 증여세 신고가 들어가야할 것이고, 만약, 이자지급을 미뤄놓고 추후 조사관으로부터 소명요청을 받게 된다면, 대출받은 날을 증여시기로 보아 증여세 및 가산세 추징이 들어올 것입니다.3) 차용증금전대여거래일 경우, 차용증만 작성하면 아무런 문제가 없을 것이라고 착각하시는 납세자분들이 아주 많습니다.위에 개념부분에서 설명드렸듯이, 가장 중요한 건 이자의 지급 이전에 금전대여거래로 인정을 받아야한다는 것입니다.차용증 및 이자지급 등은그 이후의 이야기입니다.금전대여거래로 인정받기 위해서는 나이, 경제적 능력, 상환의지 등을 복합적으로 검토하여, 실제 채무자가 채권자의 채권을 상환할 의지와 노력을 하는 지를 살펴보기 때문입니다.일례로,16세, 중학교 3학년인 딸이 부모로부터 2억원의 자금은 무이자로 대여가 가능하다고 하여,대여받아 부동산을 구매했다고 하였을 때, 과연 증여이슈가 없을까요?아닙니다.첫째, 미성년자의 나이로, 학생신분을 가지고 있기에 경제적 능력이 없습니다.둘째, 설사, 아르바이트 등을 통해서 상환하고자 하는 의지를 피력하더라도, 이자 및 채권 상환의 능력의 현실성이 없습니다.셋째, 졸업 후, 20살부터 일해서 갚겠다는 것은 상환기간이 제3자와 거래할 때보다 월등히 길다는 것이므로, 인정되지 않을 것입니다.따라서, 나이, 직업, 경제적 능력 등을 복합적으로세무대리인으로부터 검토받아서 진행하는 것을 권장드립니다.자, 그러면 금전대여거래가 인정되었다고 했을 때, 차용증은 어떻게 작성할까요?정해진 양식은 없습니다차용증은세무서 제출 시, 법적인 효력이 생기는 문서라기보다사인 간 작성한 사문서에 가깝습니다.따라서, 필요한 내용만 들어간다면, 어떤 형식으로 작성하여도 상관 없습니다.누가, 누구에게, 얼마를, 언제까지 빌려줄 것이고, 이자율과 이자의 지급시기는 언제로 하겠다는 것과, 채권자 및 채무자의 인적사항과 서명 날인이 들어가면 됩니다.한가지 팁은, 차용증 작성 후 우체국 내용증명을 통해 차용증 작성일자가 실제 금전대여거래계약을 한 날짜임을 입증하는 것이 중요합니다.4) 원천징수금전대여거래를 통해 이자를 받게 될 경우, 금융업을 하지 않는 이상 비영업대금의 이익으로 소득세를 신고하고 납부하여야 합니다.이때, 실제 진행절차는 아래와 같습니다.(1) 채무자가 이자 지급 시, 지급할 이자에서 원천징수 후 이자 지급(2) 이자 지급한 달이 속한 달의 다음달 10일까지 원천징수세액 신고 및 납부(3) 비영업대금의 이익(이자)이 1년 기준 2천만원 이하일 경우, 원천징수된 것으로 과세종결(4) 비영업대금의 이익(이자)이 1년 기준 2천만원 초과일 경우, 종합과세로 종합소득세 신고 및 납부사실 간단합니다.이자를 주는 사람이27.5%(25%+2.5%)의 비영업대금의 이익 원천세를 징수하고 채권자에게 지급하면 됩니다.그리고. 다음달 10일까지 원천세 신고 및 납부를 하면 마무리가 됩니다.이렇게 한다면 아무런 문제가 없습니다.다만, 특수관계인 간, 특히 가족 간 금전거래에서 본인이 준 돈을 돌려 받는 개념인데,왜 세금을 이렇게 많이 내는 지 공감하지 못하는 분들이 많이 계셔서, 무이자로 진행을 원하십니다.다시 말씀드리지만, 무이자 혹은 무원금상환인 경우, 2억원 이하의 대여거래를 판단하기도 전에, 금전대여가 아닌 증여로 볼 여지가 높으니,꼭 주의하시기 바랍니다.금전대여거래는 대여자의 금융소득 수준 및 차용인의 경제적 수준 등을 함께 고려해야합니다.이자를 지급하는 것 외에도 원금상환 등 다양한 방식으로 진행이 가능하므로저희 세무회계 장성과 꼭 상담을 통해 진행하시기 바랍니다.https://blog.naver.com/jang-sung/223741698147형제자매 간 금전거래의 증여 추정 판단안녕하세요? 세무회계 장성의 신세무사입니다. 오늘은 형제자매간에 금전거래가 있다면, 이를 증여로 추정...blog.naver.com친절한소통과 꼼꼼한검토가 가능한 세무회계 장성사업자 세무기장과 재산제세와 관련한최적의 절세안을 도출합니다.이상 세무회계 장성의 신세무사였습니다.감사합니다.

원글 출처 : https://blog.naver.com/highyes_tax/224096494981원글이 화질, 깨짐 측면에서 보시기가 훨씬 좋습니다.안녕하세요,자금출처조사를 전문으로 하는 세로움입니다.지난 글에서는 상담에서 가장 많이 물어보시는 질문 중에서 5가지에 대해 답변드렸습니다.1.가족간 계좌이체하면 세무조사 나오나요?2. 자녀, 부모님에게 드리는용돈은 증여인가요?3.부부간 계좌이체도 증여인가요?4. 부모님 집에서무상거주중인데 세무조사 받나요?5. 부모님 명의신용카드사용하면 증여인가요?가족간 계좌이체, 증여세 세무조사를 피하는 완벽한 방법(조사전문세무사)안녕하세요, 자금출처조사를 전문으로 하는 세로움입니다. 오늘은 상담을 진행하면서 가장 많이 물어보시는...blog.naver.com오늘은 가족간 차용증, 가족간 무이자차용증을 포함한 나머지 4가지에 대해서 설명드리도록 하겠습니다. 살아가면서 도움이 될 수 있는 기본적인 세무상식일 수 있으니 참고하시면 좋을 것 같습니다.1.가족간 차용완벽히 이해하기2.세금 없이재산을 물려줄 수없나요?3.자녀빚을 대신 갚아주는 것도 걸릴까요?4.축의금은 얼마까지 줘도 되나요?자금출처는 사람마다 상황이 다르고, 여러 변수가 있기 때문에 세무사님들마다도 의견이 다를 수 있습니다.저희 의견이 정답이 아닐 수도 있습니다. 하지만, 세로움은 누구보다 자금조달계획서, 부동산거래신고소명, 자금출처조사에 대한 경험이 많고, 성공적으로 대응해오고 있으며, 모든 내용은 실제 사례를 기반으로 설명 드리는 것으로 기본적인 방향을 정하시는 데에는 도움이 될 것이라 생각합니다.[세무컨설팅 세로움 대표 세무사 이상웅]???? '코인과 세금, 그리고 자금출처조사 이야기' 저자???? 포스코건설, 대우건설 재개발·재건축 자문세무사???? 하나금융투자 자문세무사???? 택스넷 양도, 증여, 상속 상담위원???? 중앙일보, 한국경제 칼럼 필진???? SBS, tnN 등 다수 방송 출연???? 서울청, 중부청 부동산 자금출처조사 전문1. 가족간 차용 완벽히 이해하기첫번째로 가족간 차용입니다.가족으로부터 빌린 자금으로 부동산을 취득하는 경우 세법은차용이 아니라 증여로 보아 증여세를 추징하고 있습니다.상속세및증여세법 제45조 [ 재산 취득자금 등의 증여 추정 ]① 재산 취득자의 직업, 연령, 소득 및 재산 상태 등으로 볼 때 재산을 자력으로 취득하였다고 인정하기 어려운 경우로서 대통령령으로 정하는 경우에는 그 재산을 취득한 때에 그 재산의취득자금을 그 재산 취득자가 증여받은 것으로 추정하여 이를 그 재산 취득자의 증여재산가액으로 한다.(2015.12.15 개정)다만, 세법에는 간주규정이 있고 추정규정이 있는데, 45조는추정규정에 해당합니다. 쉽게말해보면납세자가 합리적인 차용거래라는 것을 입증하면 차용으로 인정해주고, 입증하지 못한다면 증여로 세금을 부과합니다.그렇다면합리적인 차용거래란 무엇일까요? 판례에서는 여러 사실관계들을 종합해서 판단하는데 공통적으로 살펴보는 중요한 기준을 정리해보면 크게 4가지로 구분해볼 수 있습니다.<1> 구체적인 차용증 작성첫번쨰로 차용증을 작성해둬야합니다. 차용거래임을 입증하기 위한 객관적인 근거자료로 사용될 수 있습니다. 차용증을 작성할때 정해진 법적 양식은 없으며, 자유롭게 작성하시면 됩니다.Previous imageNext image다만, 인적사항이나 이자율, 상환일 등필수적 항목들은 기재되어야 하고, 원금상환방식이나 출처와 같이 내용이구체적인 내용이 들어갈수록 객관적인 자료로 인정될 수 있습니다.많이 물어보시는 질문이공증을 받아놔야 하냐인데, 공증이 필수조건은 아닙니다. 공증 받으시면 수수료가 또 백단위 이상 발생하기 때문에 공증대신확정일자를 받아두시거나 작성한 차용증을 메일로 보내놓으셔도 괜찮습니다. 차용증이 사후에 작성된게 아니라는 것을 입증하기 위한 절차라고 보시면 됩니다.차용거래 내용에 따라서는 공증을 꼭 받아두시는 것을 추천드리는 경우도 있긴하지만, 대부분은 갈음할 수 있다고 보셔도 될 것 같습니다.<2> 상환능력유튜브에 보시면8억차용, 12억차용이런 영상들이 많아요. 물론 인정되는 경우도 극소수로 있겠지만, 가장 중요한 것은상환능력입니다. 상환능력이 없다고 판단되면절대 인정되지 않습니다. 제가 실제 차용세무조사 사례 중에서미성년자 자녀 명의로 주택을 5채를 취득하고 차용처리한 사례도 차용으로 인정받아드린 적이 있습니다. 필요하신 분들은 아래 글을 참고해주세요.[자금출처조사전문세무사] 서울지방국세청 자금출처조사 대응 - 자녀와 차용증을 작성하여 고등학생 자녀 명의로 다수의 부동산을 취득한 사례, 명의신탁 및 차용증 인정여부1. 사전통지 및 조사대상기간 안녕하세요. '자금출처조사' 전문으로 하고 있는 이상웅 세무사입...blog.naver.com그럼에도 불구하고 저는 가족간차용증이 인정되기가 그렇게 녹록치 않다고 설명드립니다. 분명 대응이 잘돼서 차용으로 인정되는 사례도 있겠지만, 너무 쉽게 생각하시는 분들이 있으세요. 개인적으로는 차용의 위험성에 대해 자세히 설명해주시는 세무사님들이 맞다고 생각합니다.5억원, 10억원씩 버는 분들은 그렇게 가족간 무이자 차용해도 인정될 수 있겠죠. 그런데 대다수의 분들이 그정도 소득일 수가 없잖아요. 너무 자극적이고 예외적인 내용들만 보고 결정하시는 것은 대다수 분들에게 도움이 안될 수 있습니다.위에서 말씀드린 것처럼 세법에서는 차용증만 작성한다고 차용으로 인정해주는 것이 아닙니다. 국세청은 우선 증여로 보는 것이고, 합리적인 차용거래임을 납세자가 입증할때만 차용으로 인정되는 것입니다.우리는 차용거래에 있어서 불리한 입장에서 시작한다는 것을 꼭 인지해주시는게 좋습니다.충분한 상환능력이란 얼마를 버는지, 현재 보유한 자산은 얼마인지에 따라 달라질 수 있지만,사회통념상 가능한 범위여야 합니다.1. 예를들어 연봉 4천만원인 자녀가 5억을 빌려서 집을 산다. 이건 상환능력이 충분하다고 보기는 어렵겠죠. 그런데 자녀가 1~2억씩 번다면 5억원에 대해서 상환능력이 있다고 볼 수도 있습니다.2. 반면에자녀 연봉이 4천만원이라도 인정되는 경우도 있습니다. 자녀가 의대를 갓 졸업한 경우에는 인턴, 레지던트 하면서 또는 공보의로 현재는 수익이 적지만, 앞으로 매우 큰 수익이 예상되는 경우가 있습니다. 그럴때는 상환능력이 있다고 보는 경우도 있습니다.3. 또는자녀가 소득이 없어도 인정되는 경우도 있습니다. 수익형 상가를 취득하면서 앞으로 얻게될 월세소득이 충분한 경우이거나, 기존에 부동산을 가지고 있어서 매도한 자금으로 상환하는 조건으로도 인정될 수 있습니다.이렇게 상환능력은 사례마다 다르게 적용될 수 밖에 없지만, 여러 사실관계를 종합적으로 따져봤을때 적절한 규모여야만 차용으로 인정될 수 있습니다. 사례에서 설명드린 것처럼소득이 충분하지 않더라도 적절한 계획을 세워 다른 방식으로도 상환능력을 만들 수 있습니다.<3> 차용기간, 상환기일가족간 차용이 합리적인 차용거래로 인정되기 위해선적정한 기간 내 모두 상환해야합니다. 차용기간을 간혹30~40년씩 써서 오시는분들이 계시는데 법에서 구체적으로 정한 기간은 없지만, 통상적으로추천드리는 기간은 5년 정도, 많게는 10년정도입니다.소득이 많지 않은 사회초년생 자녀가 5억원을 빌려서 40년간 매달 100만원씩 갚겠다 이런 상환계획은 정상적인 차용거래로 인정받기가 쉽지 않습니다.참고로 오해하는 분들이 있는데차용금액은 반드시 다 상환해주셔야합니다. 차용으로 인정되더라도 이후에모두 상환했는지, 상환한 자금은 어떻게 마련했는지사후관리를 받기 때문에 반드시 갚으실 분들만 차용을 활용할 수 있습니다.그리고 갚은 돈을 부모님이 다시 몰래 전달받는 계획을 세우시는 분들도 많습니다. 돌려받는 금액은 잘못 사용하시면 국세청에 추적될 수 있기 때문에 자금계획을 세워보셔야 하고, 분명히 탈세라는 것은 알고 계셔야합니다.<4> 원리금 상환가족간 차용으로 인정받기 위해서는주기적인 원리금 상환이 필요합니다. 가능하다면 매달 상환해주시는 것이 가장 좋습니다.이렇게 물어보는 분들이 많습니다. 2.17억원 까지는 무이자가 가능하다는데 2억원 빌려서 상환기일 10년으로 잡고 10년뒤에 전액 원금상환하면 되지 않나요? 여러번 강조드려도 부족함이 없습니다. 차용은 합리적인 차용거래임을 입증했을때만 증여로 보지 않습니다. 차용증에무이자라고 써놓고 오랫동안 원금을 갚지 않고 있다면 증여로 추징될 가능성이 높습니다.차용한 자금으로 집을 취득하게 되면 자금조달계획서나 자금소명절차를 통해 세무서에서 차용거래사실을 알게됩니다. 세무서에서는 계속해서 사후관리를 하게되는데 만약 2.17억원을 5년간 무이자로 차용하는 것으로 몇년동안 한번도 원금을 상환하지 않았다면 차용이라고 보기가 쉽지 않을 수 있습니다.원리금 상환 주기는 1년보다 반년, 반년보다 분기, 분기보다 매달갚아주시는 것이 더 좋습니다. 이자를 만기에 원금 상환하면서 한번에 갚는 계획을 세우는 분들도 있으신데 추천드리지 않습니다.<5> 2.17억원 무이자 차용가족간 무이자 차용증 관련 문의가 많아 무이자에 대해 별도로 설명을 드려보면,2.17억원 이하의 차용거래는 이자를 지급하지 않더라도 괜찮습니다. 관련 조문을 살펴보면 법정이자율 4.6%를 기준으로 1년에 1천만원까지는 적게 지급해도 괜찮은 것으로 규정하고 있습니다.상속세및증여세법 제41조의 4 [ 금전 무상대출 등에 따른 이익의 증여 ]① 타인으로부터 금전을 무상으로 또는 적정 이자율보다 낮은 이자율로 대출받은 경우에는 그 금전을 대출받은 날에 다음각 호의 구분에 따른 금액을 그 금전을 대출받은 자의 증여재산가액으로 한다. 다만, 다음 각 호의 구분에 따른 금액이대통령령으로 정하는 기준금액 미만인 경우는 제외한다.1. 무상으로 대출받은 경우: 대출금액에 적정 이자율을 곱하여 계산한 금액상속세및증여세법시행령 제31조의4 [ 금전 무상대출 등에 따른 이익의 계산방법 등(2016.02.05 조번개정) ]② 법 제41조의4 제1항 각 호 외의 부분 단서에서 대통령령으로 정하는 기준금액 이란1천만원을 말한다.(2016.02.05 신설)계산구조를 구체적으로 살펴보면,①????2.17억원x 4.6% = 약 1천만원이므로1천만원이 적은 금액인 무이자가 가능한 것입니다.②금액을 올려서 3억원을 차용하는 경우 ????3억원x 4.6% = 1,380만원이 나오는데, 1천만원을 빼면 380만원이 됩니다.그러면1년에 380만원까지만 지급해도 괜찮다는 계산이 나옵니다.그러면 이런 질문을 하십니다. 2.17억원까지 무이자면 형제, 부모님, 장인장모님, 지인한테 다 빌려도 되나요? 중요한건 상환능력입니다.차용한 합계액을 기준으로 충분한 상환능력이 없다면 아무리 소액이라도 증여로 추징될 수 있기 때문에 가족간 차용은 꼭 적절한 계획을 수립하시는 것을 추천드립니다.2. 세금 없이 재산을 물려줄 수 없나요?가장 간단하게 물려줄 수 있는 방법은증여재산공제를 활용하는 것입니다.법에서는 10년에 한번씩 자녀에게 세금 없이 증여할 수 있습니다.- 부모님이 자녀에게 증여할때 미성년자면2천만원, 성년이면5천만원있고요,- 추가로 조카에게도 1천만원을 세금 없이 증여할 수 있습니다. 형제간에 서로의 조카에게 증여하면 됩니다.이걸 활용해본다면 자녀가 태어났을때 2천만원을 증여하고, 형제들이 자녀에게 1천만원을 증여한다면 자녀는 세금없이3천만원을 확보할 수 있습니다.다시 10년이 지나서 10살이 됐을때3천만원을 증여해줄 수 있고, 20살이 됐을때는 성년이므로6천만원, 30살에도6천만원을 꼬박꼬박 증여하고 여기에 더해서 자녀가 결혼하면1억원을 추가로 세금없이 증여할 수 있습니다.이렇게 30살이 자녀가 세금 없이2.8억원이라는 목돈을 세금 하나 없이 가질 수 있게되는 것이죠.해당 자금으로 주식에 투자한다면 그동안 수익이 자산에 더해질 수 있습니다.자녀에게 3천만원을 증여해서 증여 신고 후 자녀명의로 주식을 투자해서 1억이 됐다면 세금이 없지만,자녀의 것이라고 생각하고 부모님 명의로 3천만원을 투자해서 1억이 된다면1억에 대해서 증여세를 내야합니다.증여계획을 미리 짜둔다면 이렇게 간단한 방식으로도 세금 없이 증여를 할 수 있고요, 만약 부모님이 자산가라면 10% 세율구간을 활용하는 것도 좋습니다.자녀에게 증여할때 공제금액을 초과하는 1억까지는 10%의 세율이 적용됩니다. 예를들어 자녀에게 5천만원이 아니라 1.5억원을 증여한다면 공제금액을 초과하는 1억에 대해서는 1천만원만 세금을 내면 됩니다. 우리가 급여로 받는 근로소득이 5천만원만 넘어가도 26%의 세금을 내야하는 것을 비교해보면 매우 낮은 세율에 해당합니다.30살까지 1억씩 추가로 증여한다면6.8억원(1.3+1.3+1.6+1.6+1억)을 주면서 3천만원의 세금만 내면 됩니다.오늘은 간단한 현금증여를 활용하는 방법에 대해 설명드렸지만, 이외에도 자녀에게 부동산을 저렴하게 양도하는 방법, 부모님 소유 고가 부동산을 저렴하게 교환하는 방법 등으로 세금을 절세할 수 있는 방법들도 있으니 필요하신 분들은 참고해보시면 조을 것 같습니다.[특수관계인 저가양도] 38억→21억 가족간거래 실제 사례, 안전하게 하려면?안녕하세요, 부동산 세금 전문 세로움입니다. 지난 글에서 상속 vs 증여를 비교해봤었습니다. 사례마다 유...blog.naver.com가족간 부동산 맞교환으로 세금없이 증여·상속할 수 있습니다. - 2024년 세금 및 유의사항 총정리안녕하세요. 부동산 맞교환, 가족 간 저가양도 등 특수거래를 전문으로 하는 세무컨설팅 세로움입니다. 이...blog.naver.com3. 자녀 빚을 대신 갚아주는 것도 걸릴까요?자녀가 대출을 받아서 부동산을 취득하고, 이후에 부모님이 대신 갚아주시는 경우들이 있습니다. 부동산 취득할때 부모님에게 차용하는 것보다 은행에서 받을 대출로 취득하는 것이 더 낫다는 얘기를 듣고 취득한 뒤에 부모님이 대신 갚아주시는 것이죠.부동산을 취득하는 과정에서 차용보다 은행 대출을 받는 것이 조사의 가능성을 낮출 수 있는 것은 맞습니다.다만,부모님이 사후에 대출을 대신 갚아주시게 되면 결국 대출 없이 취득한 것과 같은 결과로 이어집니다.국세청은 자녀의 금융채무가 얼마인지 알 수 있습니다. 은행에서도 정보 수집이 가능하고, 자금조달계획서나 자금소명 절차들을 통해서도 파악할 수 있습니다. 국세청은 이렇게 파악한 금융채무를 계속해서 관리하게 됩니다.만약 자녀가 큰 금액을 상환했는데 국세청에 그만큼 소득이 신고되지 않는다면, 국세청은 돈이 어디서 나서 대출을 갚았는지를 묻게되는데 그것이 세무조사입니다. 세무조사가 나오면 절차는 앞에서 설명드린 차용의 내용과 동일하게 적용됩니다.국세청은 자녀에게 증여한 것으로 보아 증여세를 추징할 수 있지만, 납세자가 합리적인 차용거래임을 입증한다면가족간 차용증으로 인정될 수 있습니다. 상환능력을 갖춰두고 차용증을 잘 작성해둔다면 무이자로 은행대출을 갚을 수 있기 때문에 현명하게 활용하는 것을 추천드립니다.4. 축의금은 얼마까지 줘도 되나요?자금출처상담때 꼭 나오는 주제입니다.실무에서 축의금은 인정되는 규모가 일정부분 정해져있습니다. 혼주분들에게 들어온 축의금은 신랑신부의 축의금에서 제외되기 때문입니다.부모님의 축의금을 자녀가 사용한다면 증여에 해당합니다.그러면 부모님 축의금까지 다 현금으로 입금했는데 어떻게 아냐고 질문을 하시지만, 증여 여부는 축의금 규모로 판단할 수 있습니다. 20,30대 신랑신부가 받을 수 있는 축의금은 한계가 있기 때문에 조사관이 판단하기에 너무 큰 금액이라면 구체적인 자료를 요청할 수 밖에 없습니다.따라서 축의금을 받으실 때 2가지를 지켜주시는 것이 좋습니다.① 친척분들이 축의금을 줄 때는 부모님이 아니라신랑신부 계좌로 직접 이체하는 것이 좋습니다.② 축의금 규모가 큰 경우방명록과 축의금 금액을 정확하게 기록하는 것이 필요합니다.또 다른 내용으로 신혼부부분들이 활용하면 좋은 팁이 2가지 있습니다.1. 혼인증여공제첫 번째는 혼인증여공제입니다. 요즘 혼인신고가 늦어지는 추세인데, 혼인신고를 하기 전 2년, 한 뒤 2년으로 총 4년의 기간동안 부모님으로부터 증여를 받으시는 것은1억원까지 비과세됩니다.10년간 기본증여공제 5천만원을 더한다면 부부합산총 3억원까지 세금 없이 목돈을 받을 수 있기 때문에 상당히 큰 혜택입니다.2. 혼수사회통념상 인정되는 혼수는 증여에서 제외됩니다.자녀에게 세금없이 지원을 해주시고 싶다면 가전, 가구를 대신 구매해주시는 것이 좋습니다.축하금으로 2천만원을 자녀에게 이체한다면증여지만, 그돈으로 혼수용품을 사주시면증여에서 제외될 수 있습니다.주의할 점은 절대 계좌로 주지마시고 부모님이 대신 결제해주세요. 그리고 당연히 차량이나 귀금속 등 고가의 사치품은 대신 사주시더라도 증여에 해당할 수 있습니다.오늘은 실제상담에서 가장 많이 물어보시는 질문 중에서 가족간 무이자 차용증, 증여 비과세, 축의금과 채무 상환에 따른 증여에 대해서 자세히 설명드렸습니다.이렇게 세금은 다양한 상황에서 다양하게 줄일 수 있는 여지가 있어서 재밌습니다. 어려운 내용이 아니더라도 조금만 관심을 가지시면 생각보다 큰 규모의 세금을 줄일 수 있습니다.10분의 작은 투자로 1억원을 벌 수 있습니다. 세로움이었습니다. 감사합니다.세무컨설팅 세로움은 부동산&가상자산&자금출처조사 전문세무사로서유사한 수많은 사례들을 진행해오고 있으며, 최적 절세방안으로 도와드릴 것을 약속드립니다.상담을 통하여 각 사례에 적용될 수 있는 세무상 이슈와 세액비교 및 최적절세방안을 함께 안내드리며,각종계약서 작성 및 등기부터 감정평가·세금신고·사후관리까지 모든 절차 대행 도와드리고 있습니다.모든상담은 유료로 진행되며, 상담이 필요하신 분들은[0507-1444-1361]로 연락주시기 바랍니다.

들어가며,안녕하세요, 오회계사입니다.최근 주택가격 급등과 동시에 다주택자에 대한 양도소득세도 강화되고 있어, 자녀들에게 증여하는 경우가 늘고 있습니다.단순히 주택을 증여하는 방식도 있겠으나, 이 경우 상당한 증여세를 납부해야합니다.이를 피하기 위해 증여가 아닌 주택의 취득 자금을부모가 자녀에게 대여해주는 방식으로 진행하는 경우도 많은데, 본 포스팅에서는 이를 살펴 보도록 하겠습니다.세부적으로 살펴보면,1. 세법은부모 자녀의 대여는 증여라고 추정합니다.여기서 '추정'이라는 것이 법률 용어인데, 일단 증여로 보이지만명백한 반증이 있으면 증여로 보지 않겠다는 의미입니다.일반적으로 부모 자식간에는 돈을 빌려주고 받지는 않기 때문이죠단,증여가 아니라면 이에 대해서는 부모 자식이 입증해야 합니다.상증세법제44조(배우자 등에게 양도한 재산의 증여 추정)①배우자 또는 직계존비속(이하 이 조에서 배우자등 이라 한다)에게 양도한 재산은 양도자가 그 재산을 양도한 때에 그 재산의 가액을 배우자 등이증여받은 것으로 추정하여 이를 배우자 등의 증여재산가액으로 한다.2. 차용증 작성증여가 아니라 실제로 부모님에게 돈을 빌린 것이라는반증의기본이 차용증의 작성입니다.차용증의 양식의 매우 다양하나, 아래 서울중앙지법에서 가장 기본적인 차용증의 양식을 예시로 들고 있으니 참조하시길 바랍니다. (가장 필수 요소만 있는거 같으니, 부수적인 차입 조건은 여기에다 추가하면 되겠습니다 - 불필요하게 많은 조건을 넣는 것도 좋지 않습니다)https://seoul.scourt.go.kr/contract/new/DocListAction.work법문화 강좌 | 서울중앙지방법원소통 법원에 바란다 부조리 신고센터 청소년 법원견학 및 모의재판 재판방청 프로그램 찾아가는 법률강의 생생 법원체험기 증인지원관 제도 정보공개 생활속의 계약서 페이지에서는 매매, 임대차, 금전대차 와 관련된 계약서 양식을 제공하고 있으며, 각 항목은 계약서 양식, 작성방법 및 해설, 예시문 등 세 부분으로 구성되어 있습니다. 본 페이지에서 제공하고 있는 계약서 양식은 하나의 예시에 불과하여, 실제 체결하고자 하는 계약과는 그 내용이 다를 수 있으므로 ...seoul.scourt.go.kr그리고 법제처에서 운영하는 사이트에도 차용증 작성시 기본 요소 등에 대한 설명이 있으니 읽으보시면 도움이 되실 겁니다.https://easylaw.go.kr/CSP/CnpClsMain.laf?popMenu=ov&csmSeq=272&ccfNo=2&cciNo=2&cnpClsNo=1금전거래 > 금전거래 계약체결 > 차용증 작성하기 > 차용증 작성하기 (본문) | 찾기쉬운 생활법령정보차용증의 작성, 차용증의 작성방법, 금전소비대차계약서easylaw.go.kr3. 차용증 공증 여부가장 많이 궁금하신 사항이 차용증을 공증을 받아야 하냐 하는 것입니다.이를 위해서는 우선에 왜? 공증을 받는지 알아야 합니다.왜냐하면,국세청은 부모 자식간의 차용증은 허위로 작성된 것이거나 당초 증여였는데 세무조사 나온다고 하니 사후적으로 작성된 것으로 보기 때문입니다.따라서 공증을 받으면, 이 문서는 몇년도 몇월 몇일에 작성이 된 것을 인증하는 효력이 있으므로 사후적으로 작성된 것도 아니고, 허위도 아니라는 것은 입증된 셈입니다.*공증사무소 찾기와 방문하지 않고 공증받는 법은 아래법무부 전자공증 사이트를 방문해보시면 됩니다.https://enotary.moj.go.kr/법무부 전자공증시스템공증의미와 기능 전자공증안내 전자공증 이용방법 공증사무소 방문 시 지참서류 촉탁신청 (화상공증) 화상공증 참가신청 동일정보 제공신청 촉탁내역 화상공증 참가내역 동일정보 신청내역enotary.moj.go.kr그렇다면, 공증만 받으면 증여로 안 볼까요?그렇지 않습니다.공증만 받아 놓고 실제로는 이자를 지급하거나 원금을 상환한 내역이 없거나, 이자를 지급하기로 해놓고 장기간 연체함에도 아무런 조치가 없다면 증여라고 보게 됩니다.부모 자식간이 아니라면, 몇억을 빌려주고 이자를 지급하지 않거나 연체함에도 아무런 조치를 취하지 않을 사람은 없을 것입니다.그리고 실제로 차용증을 작성하였으나,돈을 빌려간 자식이 직업이 없거나 학생이거나 소득이 없는 경우, 공증을 받았더라도 증여를 볼 수 있습니다.아래는 최근에 국세청에서 보도자료로 배포한 허위 차용증으로 본 경우 입니다.이와 반대로,차용증 조차 작성하지 않아도, 증여가 아닌 금전 대여로 인정한 경우가 있습니다. 물른 이 경우는 상환이 실제 이루어진 경우에 인정된 것입니다. (아래 조세심판원 사례)※ 조심2011서252, 2011.08.09차용증서없이 금전소비대차한 경우라도 실제로 상환하였다면금융거래를 통하여 변제된 객관적 사실만큼 구체적인 것은 없다고 할 것이므로, 이 건도 청구인이 母 박oo에게 상환한 것이 금융증빙으로 확인되는 252백만원은금전소비대차로 인정함이 타당함.하지만,굳이 차용증도 작성하지 않아 의심을 살 필요도 없으며, 필수적이지 않지만 공증/내용증명 등을 받지 않아 허위로 작성된 것으로 의심받을 일도 줄이는 것이 좋겠습니다.증여 추정의 경우에 증여가 아니라는 입증 책임은 과세 당국이 아닌 금전 거래한 부모 자식이 입증을 해야하기 떄문에 미리 준비를 해두는 것이 좋습니다.4. 증여세 안내는 방법차용증도 작성하고, 공증/내용증명 등으로 허위가 아닌 것이 증명되고 이자도 차용증 조건대로 정상적으로 지급하고 있다면,이제 이자를 얼마나 받아야 증여로 보지 않는지 살펴보겠습니다.세법에서는 금전 대여시에,적정 이자율 보다 낮거나 무상인 경우에 이를 이익의 증여로 봅니다. 이자를 적게 받은 금액이 1년에 1천만원 미만인 경우에는 증여로 보지 않습니다.여기서 말하는 적정 이자율은 현재 4.6%(기획재정부령으로 정하는 당좌대출이자율)입니다.결국, 빌려준 금액에 대한 이자가 연 4.6%에 미달하는 금액이 1천만원 이상인 경우에만 증여로 보고 미만이면 증여로 보지 않겠다는 것이고무상대여의 경우, 1천만원 / 4.6% = 217,391,304 원이므로 이 금액 이하로는 무상으로 대여해도 증여세를 물지 않습니다.사례로 살펴보면,<무상 대여>1) 2억 1천만원 무상 대여⇒ 연간 무상대여 이자 9,660,000원으로증여세 없음2) 2억 2천만원 무상 대여⇒ 연간 무상대여 이자 10,120,000원으로증여세 대상<저리 대여>1) 6억원 3%로 대여⇒ 6억원*(4.6% - 3%)= 저리 이자 9,600,000원이므로증여세 없음2) 6억원 2.8%로 대여⇒ 6억원*(4.6% - 2.8%) = 저리 이자 10,800,000원이므로증여세 대상상증세법제41조의4(금전 무상대출 등에 따른 이익의 증여)①타인으로부터 금전을 무상으로 또는 적정 이자율보다 낮은 이자율로 대출받은 경우에는 그 금전을 대출받은 날에 다음 각 호의 구분에 따른 금액을 그 금전을 대출받은 자의 증여재산가액으로 한다. 다만, 다음 각 호의 구분에 따른 금액이대통령령으로 정하는 기준금액 미만인 경우는 제외한다.1. 무상으로 대출받은 경우: 대출금액에 적정 이자율을 곱하여 계산한 금액2. 적정 이자율보다 낮은 이자율로 대출받은 경우:대출금액에 적정 이자율을 곱하여 계산한 금액에서 실제 지급한 이자 상당액을 뺀 금액② 제1항을 적용할 때 대출기간이 정해지지 아니한 경우에는 그 대출기간을 1년으로 보고, 대출기간이 1년 이상인 경우에는 1년이 되는 날의 다음 날에 매년 새로 대출받은 것으로 보아 해당 증여재산가액을 계산한다.③ 특수관계인이 아닌 자 간의 거래인 경우에는 거래의 관행상 정당한 사유가 없는 경우에 한정하여 제1항을 적용한다.④ 제1항에 따른 적정 이자율, 증여일의 판단 및 그 밖에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다5. 이자소득 원천징수자녀에게 이자를 받기로 한 경우, 이는 비영업대금의 이익(소위, 사채 이자)에 해당함.① 자녀는 지급액의 27.5%(주민세 포함)을 차감하여 부모에게 지급하고, 원천징수한 27.5%는 다음달 10일까지 신고납부하여야함.② 부모는 여타 금융소득(이자/배당)의 합계액이 2천만원을 초과하는 경우에는 내년 5월에 종합소득 신고를 해야하고, 2천만원 이하인 경우에는 원천징수로 종료됨.6. 증여추정 배제추가적으로,10년간 재산취득 금액 등이 일정 금액 이하인 경우에는 증여 추정을 배제하는 것이 있는데 (국세청이 증여임을 입증해야함)아래 사무처리 규정 38조를 살펴보면 나와있으며, 예를 들어, 40세 이상인 경우 주택 취득가액이 3억원이면 취득 자금에 대한 증여인지 여부를 국세청이 입증해야합니다.해당 기준 금액은 2020.7.20일 자로 강화된 것 (기준 금액 하향 조정)입니다.과거에는 아래와 같이 40세 이상인 경우, 주택 취득 자금이 세대주가 아니면 2억 ~ 세대주면 4억원에 대해서는 증여추정을 배제하는 것이었습니다.[과거 기준]정리하면,부모 자식간의 금전대여는원칙적으로 증여로 추정합니다.다만,①차용증이 작성되고② 차용증이허위가 아님이 입증되고(공증,내용증명 등)③ 자녀가이자나 원금을 상환할 능력이 되며(학생, 백수 등 소득이 없으면 안됨)④ 이자/원금을실제로 상환하고 있다면(은행 송금 방식)실제로 부모 자식간이지간 증여가 아닌 금전대여가 이루어졌다고 보고금전대여의 경우에도,무이자나 저리 대출의 경우 해당 이자만큼을 증여로 보기도 하는데적게 받은 이자 금액이연간 1천만원에 미달하는 경우에는증여로도 보지 않겠다는 것입니다.즉, 세법상의 정상이자율인 4.6%보다 적게 이자를 받는 경우, 그 금액이 1천만원 미만인 경우에는 해당 이자분을 증여로도 보지 않습니다. 무이자 대출인 경우는 2억1천7백만원입니다.이를 이용한 간단한 절세 방안은 자녀 내외가 6억 주택을 산다면, 2억은 자녀내외가 조달하고 2억은 자녀, 2억은 자녀의 배우자에게 무이자 대출하면 증여세가 없습니다. (물른 자녀와 배우자 모두 이자낼 소득은 있어야겠지만)※ 단, 무이자 대여의 경우, 원금을 분할 상환하는 조건으로 하고 실제로 분할 상환 내역이 있어야 합니다. 이자도 원금도 상환한 내역이 없다면 증여로 보게됩니다.따라서, 가급적 이자율이 1%정도라도 받는 조건으로 하고 실제로 이자를 정기적으로 받고 원천징수하여 납부까지 한다면, 증여로 볼 여지는 줄어들게 됩니다.그리고 이자를 받는다면, 빌려줄수 있는 금액은 더 올라갈 수 있는 장점도 있습니다.단, 귀찮겠지만 자녀는 원친징수의무가 있고 부모는 소득세 납부의무가 있습니다.(분리과세 or 종합과세)※ 무이자로 대여가 가능한지에 대해서는 아래 포스팅 참고 바랍니다.[부모 자식간 차용증] 무이자 대출 가능한가들어가며,지난 포스팅에서 증여세를 내지 않고 부모 자식간에 금전 대여를 하는 방법에 대해 살펴보았습...blog.naver.comby 부동산세무상담/부동산세금책

안녕하세요 머털도사 절세도 사 김주성 세무사입니다 ^^오늘은 제가 가장 많이 질문받고 있는 금전 무상 대출에 따른 이익의 증여 및 차용증 작성 방법에 대해서 설명드리겠습니다.과세요건은?1. 증여재산가액이 1천만 원 이상일 것2. 무상 또는 적정 이자율보다 낮게 대출할 것-적정 이자율이란 기획 재정부령이 정하는 이자율 4.6%(상증 규칙 제10조의 5) 말합니다.[2016.03.21이후]3. 원칙적으로 특수 관계인 여부와 관계없이 증여세 과세-특수 관계인이 아닌 자 간의 거래로서 거래의 관행상정당한 사유가 있다고 인정되는 경우에는 증여세를 과세하지 않습니다.[상증법 41조의 4 제3항]특수 관계인의 범위는?상증령 제2조의 2【특수 관계인의 범위】①법 제2조 제10호에서 “본인과 친족관계, 경제적 연관관계 또는 경영 지배관계 등 대통령령으로 정하는 관계에 있는 자”란 본인과 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 관계에 있는 자를 말한다. (2016.2.5. 개정)1. 「국세기본법시행령」제1조의 2 제1항 제1호부터 제5호까지의 어느 하나에 해당하는 자(이하 친족 이라 한다) 및 직계비속의 배우자의 2촌 이내의 혈족과 그 배우자 (2023.2.28. 개정)2. 사용인(출자에 의하여 지배하고 있는 법인의 사용인을 포함한다. 이하 같다)이나 사용인 외의 자로서 본인의 재산으로 생계를 유지하는 자3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 자가. 본인이 개인인 경우: 본인이 직접 또는 본인과 제1호에 해당하는 관계에 있는 자가 임원에 대한 임면권의 행사 및 사업 방침의 결정 등을 통하여 그 경영에 관하여 사실상의 영향력을 행사하고 있는기획 재정부령으로 정하는 기업집단의 소속 기업[해당 기업의 임원(「법인세법 시행령」제40조 제1항에 따른 임원을 말한다. 이하 같다)과 퇴직 후 3년(해당 기업이「독점규제 및 공정거래에 관한 법률」 제31조에 따른 공시대상 기업집단에 소속된 경우는 5년)이 지나지 않은 사람(이하 “퇴직 임원”이라 한다)을 포함한다] (2021.12.28. 개정)나. 본인이 법인인 경우: 본인이 속한 기획 재정부령으로 정하는 기업집단의 소속 기업(해당 기업의 임원과 퇴직 임원을 포함한다)과 해당 기업의 임원에 대한 임면권의 행사 및 사업 방침의 결정 등을 통하여 그 경영에 관하여 사실상의 영향력을 행사하고 있는 자 및 그와 제1호에 해당하는 관계에 있는 자 (2019.2.12. 개정)4. 본인, 제1호부터 제3호까지의 자 또는 본인과 제1호부터 제3호까지의 자가 공동으로 재산을 출연하여 설립하거나 이사의 과반수를 차지하는 비영리법인5. 제3호에 해당하는 기업의 임원 또는 퇴직 임원이 이사장인 비영리법인 (2019.2.12. 개정)6. 본인, 제1호부터 제5호까지의 자 또는 본인과 제1호부터 제5호까지의 자가 공동으로 발행 주식총수 또는 출자 총액(이하 발행 주식총수 등 이라 한다)의 100분의 30 이상을 출자하고 있는 법인7. 본인, 제1호부터 제6호까지의 자 또는 본인과 제1호부터 제6호까지의 자가 공동으로 발행 주식총수 등의 100분의 50 이상을 출자하고 있는 법인8. 본인, 제1호부터 제7호까지의 자 또는 본인과 제1호부터 제7호까지의 자가 공동으로 재산을 출연하여 설립하거나 이사의 과반수를 차지하는 비영리법인②제1항 제2호에서 사용인 이란 임원, 상업사용인, 그밖에 고용계약관계에 있는 자를 말한다. (2016.2.5. 개정)③제1항 제2호및제39조 제1항 제5호에서 출자에 의하여 지배하고 있는 법인 이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 법인을 말한다. (2016.2.5. 개정)1. 제1항 제6호에 해당하는 법인2. 제1항 제7호에 해당하는 법인3. 제1항 제1호부터 제7호까지에 해당하는 자가 발행 주식총수 등의 100분의 50 이상을 출자하고 있는 법인상증칙. 제2조【특수 관계인의 범위】①「상속세 및 증여세법 시행령」(이하 “영”이라 한다) 제2조의 2 제1항 제3호 및영 제38조 제13항 제1호에서 “기획 재정부령으로 정하는 기업집단의 소속 기업”이란「독점규제 및 공정거래에 관한 법률 시행령」제4조 제1항각 호의 어느 하나에 해당하는 기업집단에 속하는 계열회사를 말한다. (2024.3.22. 개정)② 기획재정부 장관은 제1항을 적용할 때 필요한 경우에는「독점규제 및 공정거래에 관한 법률 시행령」제4조 제1항 제2호마목에 따른 사회통념상 경제적 동일체로 인정되는 회사의 범위에 관한 기준을 정하여 고시할 수 있다. (2024.3.22. 개정)증여시기는?-금전을 대출받은 날을 증여시기로 합니다. 금전을 대출받은 날이 (여러 차례 나누어 대부 받은 경우에는 각각의 대출받은 날을 의미합니다.)을 기준으로 계산합니다.-대출 기간이1년 이상인 경우 1년이 되는 날의 다음날에 매년 새로 대출을 받은 것으로 봅니다.[ 대법원 2011둘 10959,2012.07.26]증여재산가액 계산 방법은?1. 무상 대출의 경우 ·증여재산가액=대출금액*적정 이자율(연 4.6%)2. 저율 대출의 경우 ·증여재산가액=(대출금액*적정 이자율)-실제 지급한 이자상당액3. 대출 기간의 계산 방법-대출 기간은계약 내용에 따릅니다.대출 기간이 정해지지 않은 경우에는 그 대출 기간을 1년으로 보고, 대출 기간이 1년 이상인 겨우에는 1년이 되는 날의 다음날에 매년 새로 대출받은 것으로 보아해당 금액을 계산합니다.-금전 무상대출금을 대출 기간1년이 되기 전에 대출금액을 상환한 경우에는 상환일까지 계산한 금액을 금전 무상 대출 이익으로 봅니다. [재산세과-623,2009.03.25]4. 적용해질문 1. 부로부터 2024.05.10일 3억 5천만 원(이자율 3.6%), 2024.07.20일 1억 원(무상), 2024.08.10일 1억 원(이자율 1%)로 대출받은 경우 증여세 과세 여부와 증여재산가액은?→증여재산가액 11,700,000원각각은 증여세 과세대상이 아니나, 1년 내 그 합계액이 1천만 원 이상이므로 증여세가 과세됩니다.증여시기:2024.08.10일2024.05.10일 : 350,000,000원*(4.6%-3.6%)=3,500,000원2024.07.20일:100,000,000원*4.6%=4,600,000원2024.08.10일:100,000,000원*(4.6%-1%)=3,600,000원질문 2. 2024년 10월 1.5억 원을 부로부터 무상대출받은 경우 증여세 과세 여부→증여재산가액 (1.5억*4.6%=6,900,000원)이 1천만 원 미만이므로 과세 되지 않습니다.질문 3. 아들이 아버지로부터 20억 원을 2023.05.01~2024.12.31일까지 1% 연 이자율로 차용한 경우 증여재산가액은?→2023.05.01 증여재산가액=20억*(4.6%-1%)=7,200,000원(1천만 원 넘지 않으므로 과세 안됨) 2024.05.01 증여재산가액=20억(4.6%-1%)*244/365=48,131,506원(1천만 원 이상이므로 과세됨)5. 경정 등의 특례-금전 무상대출 그에 따른 이익의 증여 규정에 따라 증여세를 결정 또는 경정 받은 자가대출 기간 중에 금전 대출자의 사망 등으로 무상대출 등이 종료된 경우에는 그 사유가 발생한 날부터 3개월 이내에 결정 또는 경정을 청구할 수 있습니다.[상증버 79조 2항 2호 ]차용증 작성방법은?1. 작성연월일, 채무자 및 채권자 인적 사항, 상환기간을 적어야 합니다.→차용증의 작성일자, 금융 이체 날짜, 인감증명서 발행 날짜 3개 날짜를 일치 시켜서 작성하는 것이 좋습니다.→채무자와 채권자 성함, 주민번호, 주소 및 도장을 날인하셔야 합니다.→상환기간은 정해져 있지 않지만 10년 이내로 하시는 것이 인정받고 용이합니다.2. 이자율→빌려주는 금액이216,000,000원이하이면 무이자로 해도 됩니다. 원금만 제때 상환해도 됩니다 그러나216,000,000원넘는다면 이자를 지급해야 합니다.→이자 지급 시기는매달로 해도 되고 분기로 해도 됩니다. 만약 이자를 깜박하고 지급 안 한 기간이 있다면 미지급 이자 정산서를 작성 후 한꺼번에 지급하시는 게 좋습니다.→이자를 지급할 때는 비영업 대금 이익 국세(25%)와 지방세(2.5%)를 원천징수해서 매달 세무서와 구청에 납부하고 매년 2월 말까지 지급명세서도 세무서에 제출해야 합니다.그러나 실무적으로 이를 이행하는 경우가 많지 않아서나중에 이자 소득세와 가산세를 추징당하는 경우가 많습니다. 그래도 이자 소득세보다 더 큰 증여세를 막기 위해서는이자를 지급해서 차용으로 인정받는 것이 유리합니다.3. 상환 스케줄표 작성→자신의 소득수준에 맞추어 매년 혹은 매달 실제 상환할 수 있는 원금과 이자를 작성하고 그대로 상환하셔야 합니다.매달 원금과 이자를 상환하겠다고 하는 것이 좋고, 이자만 갚다가 나중에 원금은 한 번에 갚겠다고 해도 됩니다. 원근을 부동산 매각 후 그 대금으로 상환하겠다고 해도 됩니다. 실제로 원금을 상환하고 금융이 체내 역으로 증빙을만들어 놓는 것이 핵심입니다.→만약 원금과 이자를 한 번도 상환하지 않았다면 늦게라도 차용증을 작성하시고, 과거에 지급하지 않은 원금과 이자를 한 번에 정산 지급하시고 앞으로라도 원금과 이자를 지급하시는 게 좋습니다.4. 공증→차용증을 법무법인에서 공증 받거나 확정일자, 우체국 내용증명을 받아 두시면 법률효과가 생깁니다. 그러나이러한 방법 보다 동사무소에서 인감증명서를 뽑아서차용증과 함께 인감증명서를 강인하시면공증과 똑같은 효과가 있으므로 인감증여서를 뽑는 것을 추천합니다.이상입니다!취득세 양도세 상속세 증여세 관련 문의사항이나 신고업무 의뢰에 관련해서 궁금하신 것은 아래의 네이버 엑스퍼트를 이용해서 상담 주시면 친절, 신속, 정확하게 상담해 드리겠습니다.https://naver.me/xqf2QCoi양도세 상속세 증여세 상담 : 네이버 엑스퍼트엑스퍼트: 양도세, 상속세,증여세, 취득세 ,종합부동산세, 재산세, 법인세, 종합소득세,부가가치세등에 대해서 문의해주시면 신속,정확하게 친절히 설명해드리겠습니다.naver.mehttps://open.kakao.com/o/gL55goKd자연세무회계 컨설팅 양도/상속/ 증여 상담방자연세무회계컨설팅 김주성세무사 양도/상속/증여 상담방open.kakao.com태그#강서구상속세전문세무사#마곡상속세세무사#강서구증여세세무사#마곡증여세세무사#강서구양도세세무사#마곡양도세세무사#강서구부동산전문세무사#마곡부동산전문세무사#일산김포부천상속세증여세양도세세무사#강남상속세세무사#차용증작성방법#차용증작성#차용증작성세무사#가족간금전대여#가족간금전대여증여#가족간돈빌려주면증여세 태그수정공감이 글에 공감한 블로거 열고 닫기댓글쓰기 이 글에 댓글 단 블로거 열고 닫기

1. 사전통지 및 조사대상기간안녕하세요.'자금출처조사'전문으로 하고 있는 이상웅 세무사입니다.'서울지방국세청에서 실시한 자금출처조사 대응 사례'에 대한 내용과 과정 말씀드리려 합니다.이상웅 세무사해당 조사는22년 4월 18일에 개시되어,16년 1월 1일 ~ 21년 5월 31일을 조사대상기간으로 하여 해당 기간 내에자녀가 소득금액을 초과하여 전세계약과 분양권, 아파트 등 다수 부동산을 취득하였습니다.소득금액을 과다하게 초과한전세 계약과 부동산을 취득한 것에 대한 증여세 이슈와 직계존비속 간의 이체에 대한 증여세가 쟁점이었습니다.실제로 20·30대 사회초년생분들이 본인의 소득 대비 고가의 주택에 대하여 전세 계약을 맺거나 취득하시는 것에 대해서 조사가 빈번하게 발생하고 있으니 유의해야 합니다.2. 사실관계전체적인 사실관계를 정리하면 다음과 같습니다.1. 조사기간 중자녀 명의로 다수의 분양권을 취득, 매매2. 조사기간 중자녀 명의로 전세계약을 체결하고 이후 해당 물건을 부모가 매수계약을 체결하였으며, 자녀 명의의 전세대출을 대신 상환3. 조사기간 중자녀 명의로 아파트를 취득4. 이외 부모와 자식 간자금 이체내역 다수자녀가 분양권을 공동투자 하면서 본인의 단독명의로 매매대금관리와 세금 신고·납부를 하였습니다. 공동투자라고 하더라도 공동투자자 각자가 본인들의 명의로 매매거래와 세금 신고·납부를 진행 해야 하며,공동투자자 1인이 단독으로 진행한다면 부동산명의신탁 또는 증여 문제가 발생할 수 있습니다.전세 계약의 경우 부동산 취득과 다르게 과세관청에서 문제 삼지 않으리라 생각하시는 분들이 많지만,전세 계약 역시 신고 의무화하여 고액 전세계약에 대해서는 꾸준히 관리 하고 있어 세무조사의 대상이 될 수 있습니다.3. 쟁점사항해당 건에 대하여 주요한 쟁점은 다음과 같습니다.1. 분양권 공동투자 건에 대한증여, 명의신탁 여부2. 자녀가 전세 계약한 부동산을 매수계약하고 전세대출 대환한 것에 대한증여 여부3. 소득 대비 고가의 아파트 취득가액 및 자금 이체내역증여 여부<1> 공동투자 대금에 대한 증여, 명의신탁 이슈부동산을 공동투자 하는 경우각자가 본인 지분에 대한 매매대금 및 부대비용의 이체와 세금 신고·납부를 진행해야 합니다.만약다른 투자자의 명의로 대리행위를 하는 경우 부동산명의신탁에 따른 과징금 또는 투자자 간 대금 이체애 대하여 각각의 증여로 추징될 수 있습니다.다만,부동산 명의신탁 해당 여부는 매매계약의 내용과 자금 이체, 전후 사실관계들을 종합하여 판단할 문제로 관련 판례 및 법적 근거에 따라 부동산 명의신탁에 해당하지 않는 것으로 주장하여 인정받았으며, 증여 역시 실질과세원칙에 따라 사실관계를 소명함으로써 추징 없이 마무리할 수 있습니다.<2> 자녀가 전세 계약한 부동산을 매수계약하고 전세대출을 대환한 것에 대한 증여 이슈자녀가 본인 명의로 전세 계약을 하고 소득 대비 과다한 보증금을 증여세 신고 없이 부모님으로부터 지원받아 지급하였습니다.이후 자녀의 전세 계약이 만료되기 전에 부모가 매매계약을 체결하였고, 자녀의 전세대출금을 대신 상환하였습니다.세법상 자녀가 차용증 작성과 원리금 상환 없이 부모님으로부터 지원 받아 지급한 전세보증금 금액에 대해서 증여로 추징되며, 전세 계약이 만료되기 전이면서 자녀가 해당 주택에 거주하고 있음에도 불구하고 매매계약을 했다는 이유만으로 자녀의 전세대출을 대신하여 상환한 것 역시 증여로 추징될 수 있습니다.해당 쟁점이 가장 주요했는데 전후 사실관계를 입증하여매매계약서에는 기재되어 있지 않지만, 기존의 전세를 승계하는 것으로 주장하였으며, 매매계약과 동시에 인도하여 기존의 전세 계약은 만료된 상태에서 자녀는 부동산 무상사용을 하고 있음으로 주장하였습니다.벌어진 사실관계에 따라 필요한 임대차보호법, 증여세법 등 각종 법문들을 적합하게 적용하였으며, 매매거래 당사자와 대리인들의 입증자료를 추가로 작성하여 제출하여 인정받을 수 있었습니다.이번 건을 진행하면서각종 세목에 대한 법과 세법이 아닌 타법에 대한 지식도 충분히 갖추어진다면 세무조사 대응 시 더 좋은 결과를 만들어 낼 수 있음을 다시 느꼈습니다.<3> 소득 대비 고가의 아파트 취득가액 및 자금 이체내역 증여 여부자금출처조사는 기본적으로 조사대상자의 소득과 소비를 분석하여 가용 가능한 금액을 기본으로 하여 재산증감내역을 비교합니다.이때 본인의 자력을 초과하여 증가한 재산에 대해서는 증여로 추정하여 증여세를 부과합니다.따라서 타인이 결제한 금액들을 본인으로 현금영수증 발급 또는 대신 카드 결제 등의 행위는 바람직하지 않습니다.해당 건 조사대상자의 소비액을 입증하여 최소한으로 낮추었으며, 자금이체내역에 대해서도 차용으로 주장하여 각각에 대한 증여세 부과를 막을 수 있었습니다.4. 추징세액 비교세법상 추징될 수 있는 세액과 조사 대응으로 종결된 세액은 다음과 같습니다.구분추징될 수 있는 세액조사 대응으로 조정된 세액추징세액약 4억원약 1200만원주어진 사실관계에 따라각 상황별 적용될 수 있는 유리한 법조문을 찾아 주장함으로써 좋은 결과를 낼 수 있었습니다.5. 정리조사 건마다 사실관계는 동일할 수 없습니다.각자의 상황이 다르고 소득수준이 다르며, 거래내용이 다르기 때문에 모든 조사 건에 획일적으로 적용되는 법조문 및 판례는 없습니다.따라서 세무대리인이 양도, 증여, 상속 등 세목에 대한 전반적인 지식이 얼마나 갖추어져 있냐에 따라 주장하는 내용이 달라지므로 조사 결과가 크게 차이 날 수 있습니다.관련 세목에 대한 경험이 많으며, 개정되는 세법과 최신 예규 및 판례들을 계속해서 공부하고 연구가 필요합니다.함께 읽어보시면 좋은 관련 글https://blog.naver.com/highyes_tax/222726202273[자금출처조사전문세무사] 서울지방국세청 자금출처조사 대응 - 자녀와 차용증을 작성하여 중학생 자녀 명의로 다수의 부동산을 취득한 사례, 명의신탁 및 차용증 인정여부1. 사전통지 및 조사대상기간 안녕하세요. '자금출처조사' 전문으로 하고 있는 이상웅 세무사입...blog.naver.comhttps://blog.naver.com/highyes_tax/222698732943[자금출처조사전문세무사] 서울지방청 자금출처조사 대응 사례(추징세액 최소화 방안)안녕하세요. 자금출처조사 전문으로 하고 있는 이상웅 세무사입니다. 현재 서울지방국세청에서 실시하는 자...blog.naver.comhttps://blog.naver.com/highyes_tax/222384719968[재산전문세무사]가족간 차용증 인정받는 방법 (차용증, 증여추정, 자금출처조사 총 정리)안녕하세요. 부동산, 재산 전문 세무사입니다. 오늘은 실무상 질문이 굉장히 많은 차용증과 자금출처조사에...blog.naver.com