전세보증금 반환금에 대한 질문

안녕하세요. 반포세무회계 김영훈 세무사입니다.주택을 소유한 부모님이 해당 주택을 자식에게 증여하려고 해도 높아진 시세로 인하여 자녀가 세금을 내지 못해 고민하시는 분들이 많습니다.그래서 자식과의 매매계약을 체결하되 자식과 임대차계약을 맺고 전세보증금을 지급하여 해당 보증금으로 세금을 내도록 계획을 세우시는 분들이 많습니다.​부모와 자녀간 전세계약은 가능한 것이나, 해당 사항이 증여로 추정되어 증여세가 부과되는 경우도 있습니다.국세청에서 발표한 세무조사 사례에 나와있는 자료입니다. 부모와 전세계약을 체결하여 해당 보증금을 취득자금으로 소명하였으나 해당 주택에서 부모와 같이 거주하는 것이 적발되어 증여세를 추징당했는데요.부모와 자식간의 전세계약에서 가장 중요한 것은 해당 주택에서 거주하는지의 여부입니다. 실제 전세계약과 같이 전세계약서 및 보증금을 주고 받는 것은 물론이거니와 임차인(부모)은 해당 주택에 실제 거주하면서 전입신고를 해야 합니다. ​임대인과 임차인은 같이 거주해서는 안되며, 추후 보증금 반환시에도 반드시 통장 계좌이체 등을 통해 증빙자료를 남겨놓는 것이 좋습니다. 가족간 거래의 경우 세무서에서 감시의 대상이 되기 때문에 항상 모든 거래에 증빙자료를 갖추는 것이 좋기 때문입니다.​만일, 세무서에서 요구하는 소명자료등을 준비하지 못하여 증여세 신고기한(증여일이 속한 달의 말일로부터 3개월)이 지난 후 증여로 적발되는 경우 증여세 외의 아래의 가산세가 부과되어 세금이 늘어날 수 있으니 이 점 유의하시기 바랍니다.감사합니다

자금조달계획서 양식을 보면'⑥ 부동산 처분대금 등'이 있습니다. 이번 포스팅에서는'부동산 처분대금 등'과 관련하여 알아보며 많이 여쭈어보시는 사안에 대해 답변을 드리려 합니다.부동산 처분대금 등에는어떤 항목을 기재하는 것일까?'부동산 처분대금 등'은 자금조달계획서 작성란 중 자기자금에 해당합니다. 즉 차입금 등 타인자본이 아닌 자기자금을 기재하는 칸이며, 이 곳에 기재될 금액은 주로종전 부동산을 처분하고 받은 매각대금 또는 종전 거주하던 전세보증금의 반환액입니다.이 때 중요한 것은 처분한 부동산의 매각대금과 반환받는 전세보증금의 명의가 본인의 것이여야 하는 것이며, 이는 부동산 매매계약서 또는 임대차계약서를 통해 증명할 수 있습니다.부동산 처분대금 등에금액은 어떻게 기재해야 할까?부동산을 처분하고 받은 매각대금과 반환받은 전세보증금을 아무런 고려없이 전체금액으로 기재해서는 안됩니다. 만약 부동산을 처분하고 받은 매각대금 중 납부할 양도소득세가 있다면, 이를 차감하고세후금액으로 기재해야 하며, 반환받은 전세보증금으로 전세보증금대출을 상환해야 한다면,전세보증금대출을 차감한 순액으로 기재해야 합니다.세후, 순액으로 기재만 하면 아무런 문제가 없을까?부동산 처분대금 등에 기재된 금액이 실제 가용 자금과 부합한다면 표면적으로는 문제가 없어보일 수 있습니다. 다만 여기서 중요한 것은 부동산 매각대금을 활용한 것이라면, 처분한 부동산을 최초에 취득한 자금의 출처고, 전세보증금을 반환받은 금액을 활용한 것이라면, 최초 전세보증금의 출처입니다. 부동산을 매각하여 양도차익이 발생된다면 이는 명의자에게 귀속되는 것이기에 소득으로 문제가 없는 것이나,최초 자금의 출처 중 편법증여가 있었는 지 여부가 결국 쟁점이 되는 것입니다.따라서, '부동산 처분대금 등'에 기재할 항목 중 최초 자금이 문제가 되는 경우가 있다면, 매수인으로 부터 받을 매각대금 또는 반환받을 전세보증금 중 문제가 되는 최초 자금만큼은 소급하여 증여세 신고를 진행하거나, 차입금을 상환하는 등 절차를 진행하여 문제가 될 부분을 미리 대비하는 것도 좋습니다.증빙서류는 어떻게 준비해둬야 할까?부동산을 매각하여 대금을 마련한 경우, 아래와 같은 서류는 필수적으로 준비해두셔야 합니다.처분 부동산 매매계약서매각대금 영수증 (관리비 등 정산내역 등 포함)매각대금 이체내역주택담보대출 등 상환내역 확인자료(금융거래확인서, 부채증명서 등)양도소득세 신고서, 접수증, 납부서, 납세증명서 등전세보증금을 반환받아 대금을 마련한 경우, 아래와 같은 서류를 준비해두셔야 합니다.종전 임대차계약서반환받은 전세보증금 이체내역전세대출 등 상환내역 등양도소득세비과세가 가능한 경우에도 신고를 해야하나요?일시적 2주택, 1세대 1주택 비과세 등이 적용되어 양도소득세 비과세 대상인 경우 원칙적으로 신고의무가 없습니다. 다만, 만약 비과세가 적용되지 않을 것으로 판정되는 경우 추후 세금이 부과될 때 무신고 가산세가 함께 부과될 수 있기에, 비과세로 신고를 진행해두시는 것이 좋습니다.또한, 부동산원 소명 등 이후 절차까지 진행될 경우 확실한 소명을 위하여 양도소득세 신고를 진행해두시는 것을 추천드립니다.종전 주택은 배우자단독명의, 신규 주택 취득은공동명의로 할 경우 어떻게 해야 하나요?공동명의로 신규 주택을 취득할 경우 자금조달계획서는 각각 제출되어야 합니다. 따라서 각각 자금을 어디에 기재할 지에 대한 고민부터 단독명의로 처분한 부동산 자금을 어떻게 사용해야 할 지에 대한 고민을 하시는 경우가 많습니다.만약 단독명의로 부동산을 처분하였다면, 해당 부동산 매각대금은 단독명의자에게 전체 귀속됩니다. 즉, 양도소득세가 발생한다면 해당 세금, 주택담보대출을 상환해야 한다면 해당 대출금 역시 명의자에게 귀속되는 것이고, 모든 부대비용을 차감한 순금액이 단독명의자에게 귀속되는 것입니다.이를 부부 공동명의로 취득하는 주택의 자금으로 활용하기 위해서는, 처분이 모두 종료된 이후 처분대금 중 일부를 증여 또는 차용의 형태로 배우자 일방에게 이전해야 합니다.또한 최초 명의자는 '부동산 처분대금 등'에 사용할 금액을 기재하고, 금액을 이전받은 배우자는 이를이전 방법에 따라 ' 증여·상속' 또는 '그 밖의 차입금 등'란에 기재할 수 있습니다.

안녕하세요,자금출처조사 전문 세로움입니다.지난 1편에서 주요 자금출처조사 사례 10가지 중에서탈세 사업소득, 현금입출금, 가족간 차용증, 고액전세와 관련된 자금출처조사에 대해 설명드렸습니다.자금출처조사 전문, 세로움은 ‘70%’이상 ‘0원’으로 종결합니다 – 주요조사사례 Top10 대응모음안녕하세요, 자금출처조사 전문 세로움입니다. 오늘은 자금출처조사에서 가장 대표적인 10가지 사례에 대해...blog.naver.com이번 글은출처를 밝힐 수 없는 소득과코인과 관련된 각종 소득(레퍼럴세금, ICO세금 등 코인세금)코인소득세무조사, 부모자식간 매매에 따른 자금출처조사에 대해 사례별 쟁점과 세로움에서 대응했던 방안에 대해 간략하게 설명 드리겠습니다.병의원, 과외, 보험업 등 탈세 사업소득현금입출금으로 시작된 자금출처조사고등학생 자녀 명의로 소형 아파트 5채 취득(가족간 차용)부모님 명의를 사용해서 청약당첨, 이후 아파트 명의이전(가족간 차용2)부모자식간 매매, 교환출처를 밝힐 수 없는 소득코인 레퍼럴소득코인 아비트리지, 김프거래, 타인명의 거래코인 ico, 에어드랍과 종이지갑코인소득으로 고액 전세계약<1> 출처를 밝힐 수 없는 소득소득 중 출처를 밝힐 수 없는 소득은 다양합니다. 해당 블로그에서 그 내용을 자세히 언급드릴 순 없지만, 누군가에게 밝힐 수 없는 소득으로 마음고생하고 있는 분들이 있으실텐데요,이렇게출처를 밝힐 수 없는 소득은 목돈으로 모아도 부동산을 취득하는 자금으로 사용할 수 없습니다.부동산을 취득한다면 우선 국세청 자금출처조사를 통해 규모에 따라 소득금액의 반이상을 세금과 가산세로 내야합니다. 두 번째로 자금출처조사를 통해 정상적인 소득이 아닌 것이 파악된다면국세청 외 다른 조사기관에서 추가조사를 받을 수도 있습니다.대응방안이러한 리스크를 줄이기 위해서는 자금출처조사가 나오지 않도록 처음부터 적법한 세무처리를 해야합니다.정상적인 소득으로 처리하고 처음부터 세금을 적법하게 낸다면 자금출처조사를 비롯한 각종 조사에서 벗어날 수 있습니다.세로움에서는 출처를 밝힐 수 없는 소득을 세법상 적법하게 신고, 납부할 수 있는 방법과 부동산 취득자금 등으로 사용할 수 있도록 법테두리 내에서 소득을 양성화할 수 있는 방법을 검토하여 사례에 맞게 처리해드리고 있습니다.조사결과해당 조사 대상은 20대 여성분으로 자금출처의 아주 구체적인 내용까지는 저에게도 말씀을 주시진 않으셨습니다. 다만, 수익지급의 방식와 시기 등을 봤을 때 세금만으로 끝나지 않을 수 있는 소득으로 유추할 수 있었습니다.다만, 저 역시 자세한 내막을 알 수 없고 알게되더라도 납세자분의 정보를 누설해선 안되기 때문에 국세청 세무조사로만 마무될 수 있도록 조사팀과 적절한 협의를 통해 소득종류를 구분하고 마무리했습니다.수년간 10억원 이상의 수익이 있었고,세금신고를 전혀하지 않았으므로 세금은 나올 수 밖에 없었지만, 국세청 세무조사로 마무리 되는 최우선 목표는 달성했으며, 추징세액 역시 반이상 줄였습니다.<2> 코인 레퍼럴소득 및 레퍼럴세금레퍼럴 세금은 저희 블로그에서 여러번 설명을 드린 소득이지만, 여전히 레퍼럴소득에 대한 과세여부에 대해 상담요청하시는 분들이 많습니다. 레퍼럴세금에 대한 자세한 내용은 아래 글을 참고해주세요.[코인세무사] 코인, 가상화폐 수익 세무조사 성공사례 추징세액 3.2억원→0원 “100%”절감 / 자주 묻는 질문(QnA) Top7(레퍼럴 수익 등)1. 코인 세무조사 자주 묻는 질문(QnA) Top7 안녕하세요. 코인, 가상자산 세무조사(자금출처조사) 전문 ...blog.naver.com레퍼럴소득이 발생하는 방식은 점점 다양해지고 있습니다. 예전에는 유튜브나 블로그 운영으로 코드를 통해 이용자의 수수료 일부를 받는 형식이 대부분이었지만, 최근에는 환급 사이트를 운영하거나, fx거래를 통해서도 레퍼럴소득을 얻고 있습니다.이렇게 여러 방식이 있을 순 있지만,결론은 모두 과세대상에 해당할 수 있습니다.현재 코인세금 과세 유예의 대상은 코인매매를 통해 얻는 소득만 해당하는 것이며, 이외의 소득은 코인이 매개체이더라도 세법의 소득구분에 따라 충분히 과세가 될 수 있습니다.세로움은 코인전문세무사로서 레퍼럴세금에 대해 수년 전부터 관리해드리고 있지만, 이렇게당초 세무처리를 하지 않은 레퍼럴소득으로 부동산을 취득한 분들에 대한 자금출처조사는 난이도가 매우 높아집니다.대응방안코인세무조사 사례 10건 중 9건은 코인을 활용한 여러 방식으로 소득을 얻습니다. 코인 레퍼럴소득이 있으신분들이 코인매매, 선물, 디파이 등을 안하시기는 힘들죠.암호화폐세무조사 사례에 따라레퍼럴수익을 밝히지 않고 다른 방식으로 얻는 소득임으로 인정 받을 수 있는 사례가 있습니다. 수 많은 코인이체내역과 자금이체내역, 그리고 국내와 해외거래소 지갑뿐만 아니라 개인지갑 내역을 활용한다면 레퍼럴소득 중 일부를 추징에서 제외할 수 있습니다.조사결과2~3년 전만 하더라도 코인세무조사에서 레퍼럴세금, 디파이세금 등은 조사 대상에서 많이 벗어났습니다. 조사관님들 역시도 소득의 존재자체가 친숙하지 않았기 떄문에 추징세액 없이도 마무리할 수 있었습니다.다만, 최근 가상자산세무조사는 예전보다 철저히 진행되고 있으므로, 추징세액 없이 조사종결의 가능성은 많이 낮으며, 대응 난이도도 많이 높아지고 있습니다.정치인, 연예인, 유명인들이 코인문제로 크게 이슈가 될 때마다 관련 소득을 얻는 분들에게 문제가 없어도 조사가 나오곤 합니다.해당 건은 유명코인유튜버 중 한분으로 저희가 몇년전부터 레퍼럴세금에 대해서 관리해드리고 있던 분이었고, 준비해왔던 것처럼 추징세액은 없이 무혐의종결로 마무리됐습니다.앞으로 가상자산세무조사의 조사범위는 더 확대되고, 조사기법은 더욱 고도화 될 것이기 때문에 레퍼럴소득은 미리 가상자산전문세무사님과 함께 적법한 세무처리 하시는 것을 추천드립니다.<3> 코인 아비트리지(아비트라지),김프거래, 타인명의 거래코인 매매방식은 다양합니다. 단순히 싸게 사서 비싸게 파는 매매방식은 거래소에서 매매내역만 받으면 세무사 없이도 충분히 입증이 가능할 수 있습니다.하지만, 코인매매로 큰 돈을 버신분들 중에서 단순매매만 있으신 분은 거의 없죠. 차익거래, 김프거래, 알고리즘 매매 등 그 방식은 다양합니다. 또한 알고리즘 매매를 하시거나 또는 출금제한 등의 이유로 타인명의 계정을 사용하시는 분들도 많습니다.어떤 방식이건 코인수익세금에 대한 조사가 진행되는데, 단순매매방식과는 다르게 수익을 입증이 매우 어려울 수 밖에 없습니다.매매거래 횟수가 수십만건 이상에 달할 수 있으며, 수십 개의 거래소와 개인지갑을 사용하고, 헷징을 위한 포지션을 잡은 매매방식의 경우 한건의 수익산정을 위해서 많은 시간과 노력, 노하우가 필요하게 되는 것입니다.간혹 매매자료만 있으면 되지, 뭐가 문제냐라는 댓글을 봅니다. 실제로 전업투자자분들은 복잡하고 어려운 매매를 많이 하십니다. 특히 저는 그런분들이 많이 찾아오시기 때문에 더 많다고 느끼는 걸수도 있어요. 그러니 오해하지마시고, 앞에서 말씀드린 것처럼 단순매매방식의 경우에는 자료만 있으시면 충분히 대응가능합니다.조사결과이번 코인세무조사건은 알고리즘 매매를 하면서 여러개의 타인명의를 사용습니다. 그 이체누적액이 수천억에 달했으며, 순수익 역시 100억대인 큰 규모였습니다. 타인명의계좌를 사용하는 경우 세법상 증여세 문제 뿐만 아니라 특금법 등 관련법에 따른 처벌의 대상이 될 수도 있습니다.해당 건은 규모가 큰만큼 국세청 세무조사뿐만 아니라 경찰조사까지 받았으며, 조사하는 과정에서 너무 양이 많아 조사가 3개월 연장됐습니다. 다행히 담당 조사관님들과 여러번 회의를 통해 정상적인 매매수익을 모두 입증받았으며, 추징세액 없이 마무리할 수 있었습니다.대응방안블로그에서 저희가 매매수익을 산정하는 방식자체를 설명드리는 것은 불가능합니다. 하지만, 정확한 매매수익 산정을 위해서 납세자분들이 꼭 해주실일은 거래소별로 매매내역과 이체내역, 개인지갑 정보와 텔레그램 대화내역과 같이 기본자료만 잘 준비해주시면 됩니다.담당세무사는 해당 서류가 있어야만 조사를 대응할 수 있기 떄문에 사례에 따라 필요한 자료가 무엇인지 미리 파악하고, 준비해주시는 것이 세무조사를 대비하는 최고의 방법입니다.이외에도 코인세무조사가 나오기 전 부동산 취득전 단계, 부동산 취득단계에서 미리 대비할 수 있는 방안에 대한 자세한 내용은 아래 글을 참고부탁드립니다.한국부동산원 “부동산 거래신고 소명, 자금소명 대응사례” - 소명서 작성 방법 및 대응방안(자금소명 전문세무사)안녕하세요. 부동산세금, 자금출처조사 전문 세로움입니다. 부동산을 취득하신 분들 중에서는 한국부동산원...blog.naver.com<4> 코인 ico, 에어드랍과 종이지갑ico로 통칭될 수 있는 소득은 토큰방식, 직접투자방식 등 구체적인 방식은 다를 수 있습니다. 게다가 처음 이체하는 지갑이 개인지갑일 수도, 거래소지갑일 수도 있습니다.에어드랍세금도 마찬가지입니다. 에어드랍으로 통칭하지만, 구체적으로 살펴본다면 코인만 보유해도 대상이 되는지, 일부 조건을 충족한 경우 선별해서 대상이 되는지 내용과 기준에 따라서도 소득의 구분은 달라질 수 있습니다.ico소득과 에어드랍세금에 대해 이렇게 다양한 방식과 소득구분이 필요하지만 아직 세법은 매매소득에 대한 규정만 마련되어 있을 뿐입니다.대응방안그렇다면 해당 조사를 대응하는 세무사님의 역량이 가장 중요할 것입니다. 상담시 에어드랍세금에 대해 문의를 하셔도 법이 없으니 제 개인적인 판단과 조사대응해온 경험을 토대로 말씀드릴 수 밖에 없습니다.실제 조사에서도 마찬가지입니다. 정해진 법규정이 없기 때문에 담당 세무님이 얼마나 블록체인에 대한 이해를 하고있는지, 가상자산전문세무사로서 해당 조사에 대한 경험은 얼마나 있는지에 따라 추징세액은 크게 달라질 것입니다.조사결과해당 건은 과거에 코인 ico투자를 했으며, 최근에도 여러 에어드랍을 받아왔는데 그중에는 종이지갑도 포함되어 있습니다.종이지갑 형태의 에어드랍은 아직 쉽게 볼 수 있는 사례는 아니며, 당연히 국세청에서도 파악할 수 있는 시스템이 마련되어 있지 않습니다. 해당 사례 역시 매우 난감한 사례였지만, 추징세액 없이 0원으로 조사를 잘 마무리할 수 있었습니다.ico와 에어드랍세금이 발생되지 않기 위해서 각 소득이 발생한 내역을 입증하는 것이 중요했으며, 소득의 과정을 입증한 뒤에는 과세소득이 아닌 것임을 다시한번 주장해서 인정받아야 합니다.<5> 코인소득으로 고액 전세계약많이 오해하시는 것 중 하나입니다. 부동산을 취득하지 않으면, 부동산을 취득하더라도 자금조달계획서를 쓰지 않으면 조사대상에서 제외된다.부동산을 취득하지 않아도, 자금조달계획서를 쓰지 않아도 자금출처조사의 대상이 될 수 있습니다. 1편에서 말씀드렸던 현금입출금만으로 조사가 나오는 사례도 그것이며, 고액의 전세보증금계약을 한 경우에도 조사대상이 될 수 있습니다.조사결과이번 조사는 20대초반 남성분이셨고, 코인매매로 많은 돈을 버신 분이었습니다. 이분 역시 조사를 피하기 위해 월세로 거주했던 것이고, 보증금은 약 15억원이었습니다.코인소득은 김프거래, 차익거래, 디파이로 얻은 것이지만, 모두 관련자료로 잘 입증했고 추징세액 없이 마무리했습니다. 코인소득을 입증하는 것 자체는 어렵지 않았지만, 해당 건에서 중요한 점은 전세계약만으로도 또는 큰 금액의 코인이나 예금을 보유하는 것 만으로도 조사가 나올 수 있다는 것입니다.이렇게 부동산을 취득하지 않더라도 조사를 피하고 싶다면 하지말아야할 것들은 많기 떄문에 미리 계획을 세워야합니다. 반면에 어떤 코인소득은 관련 세법규정이 만들어지기 전에 최대한 빨리 세무조사를 받는 것이 더 유리한 경우도 있으니까요, 각자의 상황을 정확히 파악하는 것이 무엇보다 중요하겠습니다.세로움은 가상자산전문세무사로서 암호화폐세무조사, 코인세무조사, 가상자산세무조사에 대해 수임하는 건 중 70% 이상 추징세액 ‘0원’으로 조사를 종결하고 있습니다.세무컨설팅 세로움은 부동산세금(양도·증여·상속) / 자금출처조사 전문세무사로서유사한 수많은 사례들을 진행해오고 있으며, 최적 절세방안으로 도와드릴 것을 약속드립니다.상담을 통하여 각 사례에 적용될 수 있는 세무상 이슈와 세액비교 및 최적절세방안을 함께 안내드리며,각종계약서 작성 및 등기부터 감정평가·세금신고·사후관리까지 모든 절차 대행도와드리고 있습니다.모든상담은 유료로 진행되며, 상담이 필요하신 분들은[0507-1444-1361]로 연락주시기 바랍니다.관련 포스팅내용링크코인 세무조사 자주 묻는 질문(QnA) Top7https://blog.naver.com/highyes_tax/223132826200?trackingCode=blog_bloghome_searchlist코인, 가상자산과 관련하여 발생하는 모든 세금(디파이, 스테이킹, 채굴 등)https://blog.naver.com/highyes_tax/222913268682주요자금출처조사사례 Top10 대응모음https://blog.naver.com/highyes_tax/223498375392?trackingCode=blog_bloghome_searchlist

[질의응답]부모님 명의 아파트 임대차 계약 관련(시가 13억1,800만원 이하라면 증여세문제 없음)질문부모님 명의 아파트에 임대차 계약 후 입주할 예정입니다. 아파트 최근 전세 실거래가는 4.5억, KB시세는 3.6억 정도 입니다.1. 보증금 2.8억으로 계약해도 증여세 문제가 없을지, 만약 보증금이 부족하다면 반전세로 전환해야 하는데 계산 방식이 궁금합니다.2. 기존 세입자의 계약이 만료되어 우선 보증금을 제 돈으로 반환하였습니다. 아파트 계약 후에 부모님으로부터 해당 금액을 다시 돌려받아야 하는데, 세무서에 별도의 소명이 필요한지 궁금합니다. 감사합니다.답변1. 보증금 2.8억으로 계약해도 증여세 문제가 없을지, 만약 보증금이 부족하다면 반전세로 전환해야 하는데 계산 방식이 궁금합니다.거주하시려는 주택의 시가(매매가격, 감정가격 등)가 약 13억 1,800만원 이하라면 무상거주하더라도 증여세 문제는 전혀 발생하지 않습니다.따라서 현재 실거래가가 4.5억으로 13억 1,800만원 이하이기 때문에 보증금 0원으로 하고 거주하더라도 증여세 문제는 없습니다.보증금 0원으로 해도 증여세 문제는 없으니 기재하신 것처럼 보증금 2.8억으로 임대차계약을 체결하셔도 질문자님에게 증여세 문제는 발생하지 않습니다.※ 참고무상거주로 인한 증여이익이 1억을 초과할 경우에만 증여세 문제가 발생합니다. 증여이익이 1억을 초과하려면 무상거주하는 주택의 시가가 1,318,987,323원(약 13억 1,800만원)을 초과했을 경우에만 무상거주로 인한 증여세 문제가 발생할 수 있는 것입니다. 이때 부동산 무상사용기간은 5년으로 계산합니다. 즉,부동산시가 x 2% x 3.790787(5년 연금 현가계수) > 1억을 초과할 경우에만 증여세 대상입니다. 이에 해당하려면 부동산 시가가 1,318,987,323원(약 13억 1,800만원)을 초과해야 하는 것입니다.2. 기존 세입자의 계약이 만료되어 우선 보증금을 제 돈으로 반환하였습니다. 아파트 계약 후에 부모님으로부터 해당 금액을 다시 돌려받아야 하는데, 세무서에 별도의 소명이 필요한지 궁금합니다. 감사합니다.부모님과 임대차계약을 작성하시고, 추후 해당 집에서 전출하실 때 부모님으로부터 전세보증금만 잘 돌려받으시면 됩니다. 일반적인 임대차계약과 동일하게 진행하시면 됩니다. 세무서에 신고를 하는 것이 아니기 때문에 세무서에 별도 소명할 일은 없습니다. 보증금 2.8억에 대해서 임대차계약서 잘 작성하시고, 추후 전출하실 때 부모님으로부터 보증금 2.8억만 잘 돌려받으시면 됩니다도움이 되셨길 바랍니다. 감사합니다.좋은 하루 보내세요!★전화상담 및 방문상담은 직접02-6403-9250으로 전화를 주시거나cta_moonyh@naver.com으로 연락을 주시면 됩니다!★주요 경력- 121,000건 이상의 세금 상담 및 용역- 600건 이상의 경정청구를 통한 약 25억 이상 세금 환급- 세무사 플랫폼 '택슬리' 상담 및 후기 1위 (약 4,000건 이상 상담)- 전문가 플랫폼 '아하커넥츠' 상담 및 후기 1위 (약 500건 이상 상담)- 지식공유플랫폼 '아하' 세무/회계 1위 (117,000건 이상 답변 및 337만건 이상 공유)- KB금융 콘텐츠 필진- 한국경제필진- 서울시 마을세무사- ㈜코스맥스 세무팀- ㈜현대중공업 세무기획팀- ㈜iMBC 재무회계팀- 세무법인 넥스트

'이 집을 자녀에게 물려주고 싶은데, 증여세가 얼마나 나올까?' 전세 보증금이 낀 집을 가진 부모님이라면 한 번쯤 검색해 보셨을 겁니다.검색하다 보면 꼭 만나는 단어가 부담부증여입니다. 뜻은 금방 나오는데, 세금이 줄어든다는 말과 오히려 손해라는 말이 같이 나와 헷갈리기 쉽습니다.이 글은 뜻 정리에서 멈추지 않습니다. 인터넷과 AI로 다 알아보고 오신 아버님 한 분이 상담에서 결정을 두 번 바꾼 과정을, 실제 계산 숫자를 깔고 그대로 보여드립니다.부담부증여란 무엇인가요?부담부증여란 집이나 건물을 물려주면서, 그 재산에 딸린 빚까지 함께 넘기는 증여를 말합니다. 여기서 빚은 보통 전세보증금이나 주택담보대출입니다.받는 사람은 재산과 빚을 세트로 받는 셈입니다. 그래서 증여세는 재산 전체가 아니라 빚을 뺀 나머지 금액에만 매겨집니다(상속세 및 증여세법 제47조). 시가 5억 원 빌라에 전세보증금 3억 5천만 원이 낀 경우, 증여세 계산 대상은 5억 − 3억 5천 = 1억 5천만 원입니다.여기에 성년 자녀라면 10년간 5천만 원까지 증여재산공제도 적용됩니다. 공제 한도가 궁금하시다면 증여세 면제한도 정리 글에서 확인할 수 있습니다.여기까지가 검색하면 나오는 내용입니다. 그런데 이걸 전부 알고 오신 분이, 상담에서 결정을 두 번 바꿨습니다.부담부증여 세금, 표만 보면 끝난 게임이었습니다지난봄, 주택 두 채를 가진 아버님이 전세 낀 빌라(시가 약 5억 원)를 무주택 아들에게 물려주려고 상담을 신청하셨습니다. 이미 인터넷과 AI로 다 알아보셨고, 남은 질문은 하나였습니다. 그래서 우리 집은 뭐가 유리한 건지, 확신이 안 서서요. 먼저 세 가지 방법의 세금을 전부 계산했습니다(재구성·취득세 제외).방법세금 합계(취득세 제외)단순 증여약 5,800만 원일반 매매약 2,700만 원부담부증여약 1,500만 원5,800만 대 1,500만. 여기까지 보면 답이 정해진 것 같습니다. 아버님도 그렇게 생각하셨고, 인터넷에서 읽은 글들도 전부 여기서 끝났다고 하셨습니다.부담부증여 세금은 왜 하나가 아니라 셋인가요?그런데 부담부증여는 세금이 하나가 아니라 셋입니다. 위 표에는 아직 하나가 덜 들어갔습니다.세금누가 내나무엇에 매겨지나증여세받는 사람(자녀)재산가액에서 빚을 뺀 부분양도소득세주는 사람(부모)넘긴 빚만큼 '판 것'으로 보는 부분취득세받는 사람(자녀)취득 전체(빚 부분과 증여 부분의 세율이 다름)빚을 넘기는 부분을 세법은 '유상으로 판 것'과 같게 봅니다(소득세법 제88조). 그래서 주는 아버님에게 양도소득세가 생기고, 이건 위 1,500만 원에 이미 반영돼 있었습니다.문제는 취득세였습니다. 취득세까지 전부 합치자, 부담부증여와 일반 매매의 차이가 크지 않았습니다.상담 현장에서 가장 자주 보는 오해가 정확히 이 지점입니다. 증여세 계산까지는 다들 해 오시는데, 양도세와 취득세를 넣은 전체 표를 만들어 본 분은 거의 없습니다. 아버님이 여기서 처음으로 결정을 바꾸셨습니다. 그럼 그냥 매매로 하지요. 부담부증여의 최종 기준은 세금이 아니라 '당장 현금'이었습니다그런데 표에 한 줄을 더 붙이자 결정이 한 번 더 뒤집혔습니다. 세금 총액이 아니라 거래 시점에 각자 마련해야 하는 현금을 나란히 놓은 줄이었습니다.매매로 하려면 아들이 집값에 해당하는 돈을 실제로 지급해야 합니다. 부담부증여는 전세보증금 3억 5천만 원을 '갚을 의무'로 떠안는 대신, 당장 오가야 하는 현금이 훨씬 적었습니다. 무주택 직장인 아들에게는 이게 결정적이었습니다. 부담부증여가 세금이 적게 나와 유리해 보여도, 취득세까지 넣으면 매매와 비슷할 수 있습니다. 숫자를 전부 놓고 비교해야 후회가 없습니다. 결정을 두 번 바꾼 건 우유부단해서가 아닙니다. 볼 수 있는 숫자가 늘어날 때마다 답이 실제로 달라졌기 때문입니다. 이런 비교 계산이 실제 상담에서 어떻게 진행되는지는 대표님들이 커넥트를 선택한 이유를 정리한 상담 사례에서 더 보실 수 있습니다.지금 우리 집 상황이 궁금하다면 카카오톡 채널로 세무사에게 바로 물어보기도 가능합니다. 집요한 영업 연락은 드리지 않습니다.커넥트 세무회계는 마포구 동교로에 있는 세무사사무소로, 123개 업종의 세무·회계를 관리하고 있습니다. 담당자, 팀장, 대표세무사로 이어지는 3단계 검수 체계 덕분에 기장 고객의 87%가 서비스를 유지하고 있습니다.부담부증여가 유리한 경우, 다시 생각해야 하는 경우이 사례 하나로 모든 집을 판단할 수는 없습니다. 상담 결과를 일반화하면 이렇게 정리됩니다.이런 경우에 유리한 편입니다.전세보증금이나 담보대출이 실제로 낀 집을 물려주는 경우주는 분의 양도세 부담이 작은 경우(1세대 1주택 비과세에 해당하거나 시세 차익이 적을 때)받는 자녀에게 빚을 갚아 나갈 소득이 있는 경우반대로 이런 경우라면 다시 계산해 봐야 합니다.시세 차익이 커서 양도세가 많이 나오는 경우, 다주택 중과가 적용되는 경우자녀에게 소득이 없어 결국 부모가 빚을 대신 갚게 될 경우취득세까지 합산하면 매매나 단순 증여와 차이가 없는 경우부담부증여가 만능 절세 수단은 아닙니다. 증여세가 줄어드는 대신 양도세와 취득세가 생기는 '교환'에 가깝습니다.부담부증여 전에 꼭 확인할 3가지위 사례의 표를 만들기 전에, 부담부증여가 성립하는지부터 확인합니다. 상담에서 실제로 짚는 순서 그대로입니다.1. 가족 간 빚은 '진짜'라는 입증이 필요합니다세법은 부모 자식 간 부담부증여에서 빚 인수를 일단 인정하지 않는 것으로 추정합니다. 임대차계약서나 대출 서류, 그리고 증여 후 자녀가 자기 소득으로 갚아 나간 기록이 있어야 인정받습니다.국세청은 증여가 끝난 뒤에도 그 빚을 누가 갚는지 확인합니다. 부모가 대신 갚으면 그 금액은 다시 증여로 봅니다. 가족 간 돈 거래 전반이 걱정된다면 부모 자녀 간 차용증 가이드도 함께 읽어보세요.2. 취득세는 등기 전에 따로 계산해야 합니다이 사례의 반전이 취득세에서 나온 이유가 있습니다. 빚 부분(유상)과 증여 부분(무상)의 세율이 다르고, 2026년부터는 지자체마다 적용 방식에 차이가 있어 예상보다 크게 나온 사례가 있습니다. 등기 전에 반드시 확인하고, 잘못 부과됐다면 경정청구로 바로잡을 수 있습니다. 왜 더 나올 수 있는지와 돌려받는 절차는 부담부증여 취득세 정리 글에서 자세히 확인하세요.3. 10년 안에 팔 계획이라면 신중해야 합니다증여받고 10년 안에 팔면, 세법은 자녀가 아니라 부모가 처음 산 가격을 기준으로 양도세를 계산합니다(이월과세). 차익이 커져 세금이 늘어날 수 있습니다. 다만 자녀가 1세대 1주택 비과세 요건을 채우는 경우라면 결과가 달라질 수 있으니, 매도 계획이 있다면 시점부터 상담하는 것이 안전합니다.이 글의 결론은 '부담부증여를 하세요'가 아닙니다솔직하게 말씀드리면, 저희도 계산 전에는 어느 방법이 유리한지 단정하지 못합니다. 보유 기간, 주택 수, 빚의 성격, 10년 내 사전 증여 이력에 따라 결과가 뒤집히기 때문입니다. 이 아버님처럼 계산 전 예상과 계산 후 결과가 달랐던 상담이 적지 않습니다.부담부증여는 만능 절세 수단이 아니라, 증여세가 줄어드는 대신 양도세와 취득세가 생기는 '교환'입니다. 세금을 성실히 신고하는 것은 기본이고, 법이 정한 범위 안에서 부담을 줄이는 방법을 고르는 것은 부모님의 당연한 권리입니다.핵심 요약What: 부담부증여는 전세보증금·대출 같은 빚과 함께 재산을 물려주는 증여로, 증여세·양도세·취득세 세 가지가 함께 움직입니다.Why: 증여세만 보고 결정하면 이 사례처럼 취득세에서 결론이 뒤집힐 수 있습니다.How: 세 방법의 ①세금 총액과 ②거래 시점 현금, 두 줄짜리 표를 만들어 나란히 비교한 뒤 선택하세요.전문가 한마디: 정답은 방법이 아니라 계산에 있습니다. 우리 집 숫자로 비교하면 답이 보입니다.이 글에 나온 표를 우리 집 숫자로 만들어 보고 싶으시다면, 커넥트 세무회계 무료 상담에서 증여·양도 담당 세무사가 함께 계산해 드립니다. 표만 받아 보고 결정은 천천히 하셔도 됩니다. 서비스 범위가 궁금하시다면 양도·상속·증여 안내를 참고하세요.자주 묻는 질문 (FAQ)Q1. 부담부증여로 넘긴 전세보증금을 제가 실제로 갚아도 증여로 보나요?자녀가 자기 소득이나 본인 명의 대출로 보증금을 직접 돌려준 사실이 입증되면 빚 인수로 인정받을 수 있습니다. 반대로 부모가 대신 갚으면 그 금액은 다시 증여로 과세됩니다. 커넥트 세무회계에서는 입증에 필요한 서류를 증여 전에 미리 점검해 드립니다.Q2. 부담부증여 받은 집을 10년 안에 팔면 어떻게 되나요?이월과세가 적용되어 부모님이 처음 취득한 가격 기준으로 양도세를 계산하게 될 수 있습니다. 매도 시점과 1세대 1주택 여부에 따라 결과가 크게 달라집니다. 매도 계획이 있다면 커넥트 세무회계와 시점부터 설계하는 것이 안전합니다.Q3. 결혼을 앞두고 있는데 증여 공제를 더 받을 수 있나요?혼인신고 전후 2년 이내라면 기본 공제 5천만 원에 더해 혼인 증여재산공제 최대 1억 원까지 적용받을 수 있습니다. 부담부증여의 증여 부분에도 적용됩니다. 요건 충족 여부는 커넥트 세무회계 상담에서 확인해 드립니다.Q4. 증여·매매·부담부증여 중 뭐가 유리한지 대략이라도 알 수 없나요?이 글의 사례가 답입니다. 계산 전에는 부담부증여가 압도적으로 유리해 보였지만, 취득세를 넣자 매매와 비슷해졌고, 최종 기준은 현금이 됐습니다. 눈대중 판단이 어려운 이유입니다. 커넥트 세무회계에서는 세 가지 방법을 한 표로 비교해 드립니다.※ 이 글은 2026년 7월 기준 세법과 실제 상담 사례(재구성)를 바탕으로 작성했습니다. 제도가 바뀌면 결과가 달라질 수 있습니다.P.S. 세금은 빨리 확인할수록 선택지가 넓어집니다. 등기 전이 가장 좋은 상담 시점입니다.임지원 세무사 | 커넥트 세무회계 대표마포구에서 다양한 업종의 세무·회계 자문을 진행하고 있습니다. 법인전환·양도상속증여·법인컨설팅 영역에서 사업자 대표님들의 의사결정을 돕습니다.문의: 02-6949-6396 |help@taxfirm.co.kr