분양권 100% 배우자 증여 신고시 적정 평가가액 문의

1. 개요부모의 부를 자녀에게 물려주는상속·증여 규모가 지난해 처음으로 100조 원을 넘어섰습니다.자녀에게 증여하는 이유는 다음과 같이 다양합니다.(1) 상속세 절세(2) 다주택자 종합부동산세 중과세 부담(3) 2023년 취득세 개정(4) 재개발·재건축이 예상되는 부동산(5) 다주택자 양도소득세 중과 등일례로현재 조정대상지역의 2주택자가 5억에 산 아파트가 10억으로 올랐다면,해당 아파트를 양도하는 경우 발생하는 양도소득세는 3억 원이지만,자녀에게 증여하는 경우 발생하는 증여세는 2,2억 원입니다. 만약 제삼자에게 양도하고 남은 7억원을 자녀에게 증여한다면 추가로 발생하는 증여세는 1.3억 원으로서 합계세액은 4.3억 원이 됩니다.조정대상지역 2주택자제삼자에게 양도 시 양도소득세액(중과세율)자녀에게 증여 시 증여세액300,000,000원세후 금액을 자녀에게 증여 시 증여세액130,000,000원합계세액430,000,000원220,000,000원비록 올해 5월 10일부터 1년간 다주택자의 양도소득세 중과를 한시적으로 배제해주고 있지만, 급매로 내놓아도 매수자를 찾기가 쉽지 않은 상태입니다.만약,여러 가지 이유로 증여해야 하는 상황이라면 증여세액과 직결되는 가장 유리한 증여재산평가 방법과 평가시기를 고려하여 증여를 해야 합니다.참고 사항으로 현재 증여 시취득세는 공시가격(기준시가)를 기준으로 부과되지만, 23.1.1 이후 취득분부터는 시가를 기준으로 부과되므로 취득세가 물건 종류에 따라 2배 이상 증가할 수 있습니다.관련 내용에 대해서는 다음의 글을 참고하시면 좋습니다.https://blog.naver.com/highyes_tax/222618873713[부동산전문세무사]가 말하는 지금 아파트을 증여해야 하는 이유최근 서울 및 수도권부터 전국으로 집값이 하락세 또는 지역에 따라서 보합세가 지속되고 있습니다. 금융규...blog.naver.com2. 증여재산 평가증여재산을 평가할 때 가액은'시가'를 원칙으로 하며, 시가를 산정하기 어려운 경우에는'기준시가'(보충적 평가 방법)에 따릅니다.구분평가액원칙시가보충적 평가 방법(시가를 알 수 없는 경우 적용)기준시가3. 시가증여세법에서시가란 증여일 전 6개월 ~ 후 3개월 이내의 기간 중 다음의 가액을 의미합니다.1매매가액2감정가액3수용·공매·경매가액4유사 매매사례가액<1> 매매가액증여 재산이증여일 전 6개월 ~ 후 3개월 이내(평가기간)의 기간에 매매한 사실이 있는 경우에는 거래가액을 시가로 적용합니다.평가기간 이내 판단 기준일은매매 잔금일이나 등기접수일이 아닌‘매매계약일’을 기준으로 적용함을 유의해야 합니다.또한 매매가액이란 제삼자 간 정상적인 거래에 의하여 형성된 객관적 교환가격을 말하는 것으로서특수관계인과의 거래 등으로 그 거래가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우는 시가에 해당하지 않습니다.중도에매매계약이 해지된 경우 거래가액의 시가 인정 여부는 국세청과 대법원의 판결을 달리하고 있습니다. 따라서 사실관계에 따라 적정한 거래가액으로 인정될 수 있는지에 대한 판단이 필요합니다.<2> 감정평가액증여 재산이증여일 전 6개월 ~ 후 3개월 이내(평가기간)의 기간에 2곳 이상의 감정기관이 평가한 감정가액이 있는 경우에는 평균액을 시가로 적용합니다.(주식 및 출자지분에 대하여는 감정가액의 평균액이 있는 경우에도 시가로 인정되지 않습니다.)(1) 평가기간 이내의 판단기준일평가기간 이내 판단 기준일은가격산정 기준일과 감정가액평가서 작성일을 기준으로 판단합니다.2014.2.21. 이후 평가하는 분부터 소급감정 방지를 위해 감정평가서를 작성한 날 뿐만 아니라감정가액평가서 작성일 모두 평가기간 이내에 들어와야 하는 것으로 개정하였습니다.가격산정기준일 또는 평가서 작성일이‘평가기간’이내인지‘법정결정기한’이내인지에 따라‘적정시가’, ‘평가심의위원회에 따른 시가’, ‘소급감정가’, ‘시가 불인정액’해당 여부가 달라질 수 있습니다.해당 부분에 대해서는 명확한 규정이 없지만,관련 예규·판례를 참고하여 진행하고 있으므로 잘 판단해서 진행하셔야 합니다.(2) 2곳 이상의 평가액다만, 「소득세법」 제99조 제1항 제1호에 따른 부동산 중 기준시가 10억 원 이하의 부동산은 하나의 감정가액도 시가로 적용합니다.이때 지분을 증여하는 경우에도 해당 부동산 전체지분의 기준시가를 기준으로 10억 원 이하 해당 여부를 판단해야 합니다.(3) 부적절한 감정가액 등다음의 사유에 해당하는 감정가액은 세무상 이슈가 발생할 수 있습니다.구분내용납부목적에 적합하지 않거나 원형대로 감정하지 않은 경우시가 제외보충적 평가액 또는 유사 매매사례가액의 90%에 미달하는 경우세무서장이 재감정 의뢰위의 사유에 해당하지 않더라도세무서장 등이 부적정한 평가액이라고 인정되는 경우 다른 감정기관에 의뢰하여 재감정을 의뢰할 수 있습니다.따라서감정가액이 무조건 낮다고 유리한 것이 아니며, 재감정 등을 통하여 추징될 수 있으니 해당 감정가액이 세법상으로도 인정될 수 있는지를 함께 검토해야 합니다.(4) 소급감정소급감정이란평가기간 이후에 감정한 가액으로서 평가심의위원회의 결정기한 내에 들어오지 않는 평가액을 의미합니다.소급감정을 시가로 인정할 수 있는지에 대하여 국세청, 심판원과 대법원의 입장이 다릅니다.국세청, 심판원은 소급감정가액을 시가로서 부인하고 있지만,대법원은 시가로 인정하는 것으로 판시한 바 있습니다.<3> 수용가격, 경·공매가격증여 재산이증여일 전 6개월 ~ 후 3개월 이내(평가기간)의 기간에 수용, 경·공매한 사실이 있는 경우에는 보상가액, 경매·공매가격을 시가로 적용합니다.평가기간 이내 판단 기준일은보상가액, 경매·공매가격이 결정된 날을 기준으로 판단합니다.이때 결정된 날이란 수용 보상계약체결일과 매각 허가 결정일을 말합니다.<4> 유사 매매사례가액증여 재산이증여일 전 6개월 ~ 후 3개월 이내(평가기간)의 기간에 평가대상 재산과 면적·위치·용도·종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 매매 사실이 있는 경우에는 그 거래가액을 시가로 적용합니다.구분요건공동주택1. 동일한공동주택단지 내2. 주거전용면적의 차이가 평가대상 주택의 주거전용면적의5% 이내3. 공동주택가격의 차이가 평가대상 주택의 공동주택가격의5% 이내이외의 재산면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산공동주택가격이 있는 공동주택의 경우 비교적 유사한 재산의 판단기준이 명확하지만, 이외의 재산의 유사성 판단기준이 명확하지 않아, 유사 매매사례가의 판단에 어려움일 발생합니다.각종 예규와 판례에 따르면 층수, 위치, 면적, 기준시가, 조망권, 실제 사용용도 등 사실관계를 종합하여 유사성을 판단하고 있습니다. 따라서물건별로 유사 매매사례가액 적용 가능 여부를 면밀하게 검토하여 진행해야 합니다.또한입주권과 분양권 역시 유사 매매사례가액을 인정하고 있습니다.4. 정리작성한 내용 이외에도 다음의 세무상 이슈가 발생할 수 있습니다.(1) 평가기간 내 유사 매매사례가액이 여러 개가 있는 경우우선순위 판단(2) 시가로 사용할 수 있는 가액들의우선 적용 여부(3) 평가심의위원회를 통한 시가재산정 후 추징 여부절세 방안평가 방법의 내용을 모두 알고 있다면,적용할 수 있는 가장 유리한 평가방법과 증여시기를 파악 하여 증여한다면 최선의절세효과를 누릴 수 있습니다.도움이 되셨다면공감과 이웃추가한 번씩 부탁드립니다.상담은 유료로 진행돠며, 상담이 필요하신 분들은상단 배너의 번호로 연락주시기 바랍니다.감정평가, 등기, 신고진행 까지 모두 같이 진행하여 최적 절세 컨설팅을 도와드리고 있습니다.참고하시면 좋은 관련된 내용의 글https://blog.naver.com/highyes_tax/222789643038[컨설팅전문세무사] 상생임대주택, 중과유예기간을 활용한 부담부증여 절세 컨설팅 방법(상생임대주택 혜택 극대화)1. 개요 최근 윤석열 정부가 내놓은 ‘상생임대인 개선안’과 ‘다주택자 중과유예’가 큰 이슈가 되고 있...blog.naver.comhttps://blog.naver.com/highyes_tax/222424421830[양도·증여·상속 전문 세무사]특수관계인간(부모,자식간) 부동산 저가매매·양도 컨설팅 세부내용(인터넷으로 절대 알 수 없는 이유)안녕하세요. 가족간 부동산 매매거래를 전문으로 컨설팅 하고 있는 이상웅 세무사입니다. 따라서 오늘은 &#...blog.naver.com

안녕하세요, 오회계사입니다.이번에 다룰 내용은 많은 분들이 궁금해하시는 부부공동명의 장단점에 대한 것으로 취득세 부분에 대해 살펴보겠습니다.세부적으로 살펴보면,양도세 절세를 위해 부부공동명의를 많이 합니다양도세의 세율 구조는 양도차익이 많을수록 세율이 높아지는 누진세율 구조입니다. 그리고 부부공동명의는 각자의 양도차익에 대해서 세율을 적용하게됩니다.따라서, 부부공동명의를 하면 양도차익이 분산되고 보다 낮은 세율이 적용되어세부담이 줄어들 수 있습니다. 그리고 250만원의 기본공제도 본인과 배우자 각각 적용이 됩니다.예를 들어, 양도차익이 4억원인 경우 양도세는 13,360만원이나 공동명의로 하면 양도차익이 분산되고 기본공제도 각자 적용이되어 각자 5,565만원만 납부하면 되므로 단독명의보다 2천만원 정도가 절감된 셈입니다.주택을 취득할 때,취득세는 단독명의와 공동명의가 동일합니다주택의 취득세율은 아래와 같이 취득가액에 따라 1~3%의 세율이 적용됩니다.단, 조정/비조정지역 여부와 주택수에 따라 아래와 같이 8%나 12%의 중과세율이 적용될 수 있습니다.주택을 취득할 때는 공동명의로 하던 단독명의로 하던 취득세는 동일합니다.10억원의 아파트를 단독으로 매입하면 3%의 세율이 적용되고, 공동명의로 5억원 지분을 취득하면 1%가 적용되는게 아닐까 생각할 수 있으나 법에서는 세율의 적용시 지분으로 취득하는 경우에는 전체 주택의 매매가액을 기준으로 세율을 적용하도록 하고 있어 차이가 없습니다.단독명의 주택을 부부공동명의로 변경하는 경우, 취득세가 중과될 수 있습니다이미 단독명의로 보유하고 있는 주택을 부부공동명의로 변경하는 경우는 취득세가 발생하고, 배우자에 대한 증여에 해당하므로 증여세가 발생할 수 있습니다.우선, 취득세는 부동산의 증여로 인한 취득세율인 3.5%가 적용됩니다. 하지만, 다주택자가 조정대상지역의 공시가격 3억이상의 주택을 증여하는 경우에는 12%의 중과세율이 적용되므로 유의해야합니다.따라서, 부동산증여의 취득세는 아래의 경우 중과세율이 적용되지 않습니다.① 1세대 1주택자가 배우자나 직계존비속에 증여하는 경우②비조정지역의 주택인 경우③조정지역이라도 공시가격 3억원 미만인 경우지방세법 제13조의2(법인의 주택 취득 등 중과)② 조정대상지역에 있는 주택으로서 대통령령으로 정하는 일정가액 이상의 주택을 제11조제1항제2호에 따른 무상취득(이하 이 조에서 “무상취득”이라 한다)을 원인으로 취득하는 경우에는 제11조제1항제2호에도 불구하고 같은 항 제7호나목의 세율을 표준세율로 하여 해당 세율에 중과기준세율의 100분의 400을 합한 세율을 적용한다. 다만, 1세대 1주택자가 소유한 주택을 배우자 또는 직계존비속이 무상취득하는 등 대통령령으로 정하는 경우는 제외한다.제28조의6(중과세 대상 무상취득 등)① 법 제13조의2제2항에서 “대통령령으로 정하는 일정가액 이상의 주택”이란 취득 당시 법 제4조에 따른 시가표준액(지분이나 부속토지만을 취득한 경우에는 전체 주택의 시가표준액을 말한다)이3억원 이상인 주택을 말한다.단독명의 분양권을 공동명의로 전환하는 경우, 취득세 증감을 고려해야 합니다분양권을 공동명의로 전환하는 시점에는 주택의 취득이 아니므로, 취득세는 발생하지 않고 향후 완공된 시점에 취득세가 발생합니다.분양권으로 주택을 취득하는 경우에는 시공사의 보존등기 이후 등기가 이전되는 것으로 유상거래에 해당하고 유상거래로 인한 주택수와 조정여부에 따른 중과세율이 적용될 수 있습니다.중요한 것은, 분양권으로 주택을 취득하는 경우에 주택수는 분양권을 취득할 당시의 1세대 주택수로 판단합니다.즉, 당초 단독명의시는 중과대상이 아니더라도 배우자에 증여하기 전에 다른 주택이나 분양권을 취득하여 주택수가 늘어났다면 배우자가 취득하는 지분은 중과세율이 적용될 수 있으니 유의가 필요합니다.그 외에도 증여세, 부담부증여, 양도세 이월과세 등에 주의해야 합니다보유 주택이나 분양권의 증여시, 증여세와 양도세 부분을 주의해야 합니다.①증여세주택이던 분양권이던 절반의 지분을 증여하는 것이므로, 증여지분 가액이 배우자 공제 6억원(직전 10년 누계)이하라면 증여세가 없지만 초과하면 증여세가 발생하게 됩니다.②부담부증여 양도세담보대출이나 전세금을 인수하는 조건인 경우는 부담부증여에 해당하여 양도세가 발생할 수 있습니다.③이월과세그리고 일부 지분의 증여시, 배우자가 취득하는 지분의 취득가액은 증여평가액이 적용되므로, 양도세 절감 효과가 있으나 5년 이후에 양도시 이월과세 적용으로 효과가 없으지니 유의해야 합니다. 특히, 이월과세는 내년 세법 개정안으로 10년으로 연장될 예정입니다.정리하면,이상 부부공동명의시 취득세 관점에서 장단점을 확인해보았습니다.요약하면,①최초 취득시점에 공동명의를 한 경우에는 단독이나 공동이나 무차별합니다.②단독명의 주택을 배우자에 증여시,증여로 인한 취득세가 다시 발생하고 중과세율이 적용될 수도 있으니 유의해야 합니다.③단독명의 분양권을 배우자에게 증여시,완공후 취득세가 발생하고 분양권 증여시점에는 취득세가 발생하지 않으나 주택수는 분양권 증여시점을 기준으로 판단하므로 중과세율이 적용될 수 있으니 유의해야 합니다.단독을 공동명의 전환시는 증여세, 부담부증여, 이월과세 등도 고려해야 합니다.**부동산 세금과 관련된 보다 많은 정보는 아래 링크네이버 '오회계사의 지식창고'를 방문해주시면 됩니다.https://blog.naver.com/riverodw

“회계사님, 보상협의요청서를 받았는데요. 우선 계약하고 나서 양도소득세 상담을 받아도 될까요?”보상협의요청서를 받으셨다고요?잠시만요. 아직 계약하시면 안 됩니다.보상협의요청서는 사업시행자가 토지소유자에게 다음과 같이 제안하는 공식 문서입니다.“이 금액으로 토지와 건물을 넘겨주십시오.”이제부터 토지소유자는 사업시행자가 제시한 보상금액과 조건을 확인하고, 그 제안을 받아들여 협의보상계약을 체결할 것인지 아니면 수용재결 절차로 갈 것인지 결정해야 합니다.그런데 많은 분이 보상협의요청서를 받으면 보상금 총액이 얼마인지만 확인합니다.보상금액이 예상보다 많으면 기분 좋게 계약하고, 적으면 무조건 수용재결을 신청하려고 합니다.하지만 보상금 총액만 확인하셨다면 보상협의요청서의 절반만 보신 것입니다.계약하기 전에는 보상금뿐 아니라 예상 양도소득세와 실제로 내 통장에 남는 금액까지 함께 확인해야 합니다.1. 필지별 보상금액이 적정한지 확인하세요가장 먼저 필지별 보상금액을 확인해야 합니다.여러 필지를 보유하고 있다면 전체 보상금액만 보지 말고 각 필지가 얼마로 평가되었는지를 따로 살펴보시기 바랍니다.비슷한 위치에 있는 토지인데도 특정 필지만 유독 낮게 평가되었거나, 토지의 이용 상황과 장점이 제대로 반영되지 않은 것으로 보일 수 있습니다.이럴 때는 단순히 보상금이 적다고 생각하는 데서 그치지 말고 사업시행자에게 정보공개를 청구하여 감정평가 내역을 받아보는 것이 좋습니다.감정평가 내역을 확인하면 다음과 같은 내용을 살펴볼 수 있습니다.필지별 적용단가토지의 이용 상황도로와의 접근조건형상과 고저비교표준지와 보상선례개별요인 비교 내용지장물의 평가내역유독 낮게 평가된 필지가 있다면 그 이유부터 확인해야 합니다.2. 감정평가 내역을 검토한 뒤 수용재결 여부를 결정하세요정보공개를 통해 받은 감정평가 내역은 보상 경험이 있는 전문가와 함께 검토하는 것이 좋습니다.그리고 검토 결과를 바탕으로 협의보상계약을 체결할 것인지, 수용재결로 갈 것인지 결정해야 합니다.다만 수용재결을 신청한다고 해서 보상금이 반드시 올라가는 것은 아닙니다.수용재결을 진행하면 시간이 더 걸리고 감정평가 및 법률대리 등에 추가 비용이 발생할 수 있습니다. 보상금이 기대했던 만큼 증액되지 않을 가능성도 있습니다.따라서 모든 토지를 수용재결로 보내는 것이 정답은 아닙니다.그렇다고 아무런 검토 없이 모든 필지에 대해 협의보상계약을 체결하는 것도 정답은 아닙니다.필지별 평가내용과 증액 가능성, 추가 비용과 소요기간을 따져서 일부 필지는 협의보상을 선택하고, 문제가 있다고 판단되는 필지는 수용재결을 검토할 수도 있습니다.전부 수용재결로 가는 것도, 전부 협의보상을 선택하는 것도 반드시 정답은 아닙니다.3. 진짜 중요한 기준은 ‘내 통장에 얼마가 남는가’입니다보상금이 높게 나오는 것은 분명 중요합니다.하지만 토지소유자 입장에서 진짜 중요한 기준은 따로 있습니다.세금을 모두 내고 내 통장에 실제로 얼마가 남느냐입니다.보상금이 조금 높더라도 세금이 크게 발생하면 실제로 남는 돈은 예상보다 적을 수 있습니다.반대로 보상금액 자체는 같더라도 보상 시기와 보상방법, 소유관계를 어떻게 정리하느냐에 따라 세후 수령액이 달라질 수 있습니다.따라서 보상계약을 체결하기 전에 예상 양도소득세부터 계산해 봐야 합니다.특히 다음 사항을 함께 검토해야 합니다.토지와 건물의 예상 양도소득세공익사업용 토지 등에 대한 감면 가능 여부현금보상과 채권보상의 세금 차이연도별 분할보상 가능 여부와 효과상속토지의 취득가액자경농지 감면 등 추가 감면 가능성다른 부동산 양도계획과의 관계보상금을 받은 뒤 가족에게 분배할 때 발생할 수 있는 증여세양도소득세 상담은 보상계약이 끝난 뒤 신고할 때 받는 것이 아니라, 계약을 체결하기 전에 받는 것이 더 중요합니다.계약한 뒤에는 바꿀 수 없는 선택이 많기 때문입니다.4. 개인별 상황에 맞는 보상전략을 세우세요예상세금을 계산했다면 그다음에는 개인별 상황을 바탕으로 보상전략을 세워야 합니다.검토할 수 있는 대표적인 사항은 다음과 같습니다.연도별로 나누어 보상받을 것인가보상대상 토지가 여러 필지라면 계약과 양도 시기를 연도별로 나누는 방법을 검토할 수 있습니다.양도소득세는 누진세 구조이므로 양도차익이 한 해에 몰리는 경우와 여러 해에 나누어 발생하는 경우의 세금이 달라질 수 있습니다.또한 공익사업용 토지에 대한 양도소득세 감면한도도 함께 검토해야 합니다.보상 전에 사전 증여를 할 것인가배우자나 자녀에게 토지지분을 미리 증여한 뒤 각자 보상금을 받는 방법도 검토할 수 있습니다.다만 단순히 양도소득세가 줄어든다는 이유만으로 결정해서는 안 됩니다.증여세와 취득세, 등기비용, 양도소득세 이월과세, 실제 보상금 귀속 및 가족 간 재산관계까지 함께 살펴봐야 합니다.보상계약을 체결한 뒤에는 사전 증여라는 선택 자체가 어려워질 수 있으므로 계약 전에 검토해야 합니다.부재지주라면 어떤 채권을 선택할 것인가부재부동산 소유자에 해당하면 보상금의 일부를 채권으로 받아야 할 수 있습니다.이때 일반채권을 받을지, 만기보유 특약채권을 선택할지 결정해야 합니다.만기보유 특약채권은 양도소득세 감면율이 높을 수 있지만 일정 기간 현금화하기 어렵습니다.일반채권은 비교적 빠르게 매도할 수 있지만 시장가격에 따라 할인손실이 발생할 수 있고 감면율도 달라집니다.따라서 감면율만 보지 말고 생활자금과 다른 투자계획, 금융소득 및 건강보험료 문제까지 함께 검토해야 합니다.이런 선택 하나로 세금과 실제 수령액이 수천만 원 차이 날 수 있습니다.보상금액이 크다면 그 차이가 수억 원에 이를 수도 있습니다.5. 계약 전에 개별 상담을 받아보세요보상협의요청서를 받았다면 바로 계약부터 하지 마십시오.먼저 보상내역을 토지보상 경험이 있는 전문가에게 보여주고, 전화상담이라도 개별적으로 받아보는 것이 좋습니다.주민설명회나 대책위에서 들은 내용은 전체적인 보상절차와 공통적인 세금 문제를 이해하는 데 도움이 됩니다.하지만 보유한 필지와 취득시기, 거주지, 가족관계, 다른 부동산의 보유 및 양도계획은 사람마다 다릅니다.다른 사람에게 유리한 보상방법이 나에게도 반드시 유리한 것은 아닙니다.계약은 하루면 끝나지만, 후회는 몇 년 갑니다.보상협의요청서를 받은 시점은 단순히 계약서에 도장을 찍기 위한 단계가 아닙니다.보상금의 적정성과 수용재결 가능성, 세금 및 가족의 자금계획을 마지막으로 점검할 수 있는 중요한 시점입니다.Q. 그런데 AI에서는 세금이 별로 나오지 않는다고 하던데요?AI는 일반적인 세법과 보상절차에 관한 정보를 알려줄 수 있습니다.하지만 토지보상 세금은 개인별 상황에 따라 크게 달라질 수 있습니다.같은 사업지구에 있는 비슷한 토지라도 다음 사항에 따라 세금이 달라집니다.토지의 취득시기와 취득원인실제 취득가액과 증빙자료사업인정고시일현금·채권·대토 등 보상방법재촌·자경 및 부재지주 여부상속이나 증여 여부양도 시기와 다른 부동산의 양도내역보상금의 최종 귀속자적용할 수 있는 세액감면과 감면한도AI가 계산한 일반적인 결과만 보고 보상계약을 결정하기에는 한계가 있습니다.정답은 항상 고객님의 구체적인 상황 안에 있습니다.보상협의요청서를 받았다면 이것부터 확인하세요마지막으로 정리해 보겠습니다.필지별 보상금액이 적정한지 확인합니다.정보공개를 청구하여 감정평가 내역을 검토합니다.협의보상과 수용재결 중 어느 쪽이 유리한지 비교합니다.계약 전에 예상 양도소득세와 세후 수령액을 계산합니다.연도별 분할, 사전 증여 및 채권 선택 등 개인별 전략을 검토합니다.보상 경험이 있는 전문가에게 개별 상담을 받아봅니다.보상협의요청서는 계약하라는 단순한 안내문이 아닙니다.내 재산을 어떤 방식으로 넘기고, 세금을 얼마나 부담하며, 최종적으로 얼마를 남길 것인지 결정해야 한다는 신호입니다.계약서에 도장을 찍기 전에 보상금과 세금, 향후 자금계획까지 반드시 함께 확인하시기 바랍니다.김태하 회계사는 한국토지주택공사(LH)에서 약 20년간 근무한 경험을 바탕으로, 공익사업에 따른 토지·주택·공장 수용과 보상 관련 세무업무에 집중하고 있습니다.토지보상 세금은 단순히 양도소득세를 계산하는 것으로 끝나지 않습니다. 보상계약 전에 보상 시기와 방법, 현금·채권·대토보상 선택, 사전 증여, 상속지분 정리, 자경농지 감면, 수용재결 및 비거주자 보상 문제까지 함께 검토해야 합니다.특히 고액 보상금은 계약 전에 어떤 구조를 선택하느냐에 따라 실제 세금과 가족에게 남는 금액이 크게 달라질 수 있습니다.김태하 회계사는 LH 근무 경험을 통해 쌓은 공익사업과 보상절차에 대한 이해에 회계·세무 전문성을 더해, 고객의 개별 상황에 맞는 보상 세금과 절세방안을 검토합니다.주요 상담 분야토지·주택·공장 등 공익사업 보상 세금현금보상·채권보상·대토보상 비교보상 전 가족 간 사전 증여와 상속지분 정리공익사업 양도소득세 감면 및 자경농지 감면수용재결·공탁·보상금 증액에 따른 신고비거주자·외국인의 국내 토지보상보상 시기 분산과 가족 전체의 절세구조 검토“세금은 계산이 아니라 구조입니다.”보상계약서에 도장을 찍은 뒤 신고만 맡기는 것이 아니라, 계약 전에 고객에게 가장 적합한 보상방법과 세금구조를 함께 고민하겠습니다.

2-2. 감정가액​다음으로 시가에 포함되는 것은 감정가액이 있습니다.​감정가액은 공신력 있는 감정기관이 행하여야 하는데, 감정평가사 자격증이 있는 감정평가사와 감정평가법인을 말합니다. 이들은 가격을 평가하는 데 있어 전문성을 증명받은 사람들이기 때문에, 그들이 산출하는 가격이 공신력이 있다고 보는 것입니다.​하지만 감정평가사들도 부동산의 가치를 산정할 때에 각자 중요하게 보는 지점이 다를 수 있습니다. 그래서 평가사들 사이에서도 한 물건에 대해 서로 다른 가격을 산출하게 됩니다. 그 가격은 납세자에게 유리할 수도 불리할 수도 있겠고, 인위적으로 가격을 정하고자 하는 시도도 있을 수 있습니다. 그래서 세법에서는 4가지 장치를 마련하고 있습니다.​① 둘 이상의 감정가액을 받아 평균을 내어 최종 가액을 정하도록 하고 있습니다. 그나마 변동성을 줄이려는 조치입니다.​그런데 감정평가를 통해 큰 금액이 절세되기도 하지만 감정평가 수수료도 만만치 않습니다. 그러다 보니 부담을 줄여주기 위하여 소득세법 제99조 제1항 제1호에 따른 부동산 중 기준시가 10억원 이하의 것은, 꼭 두 가지 감정가액을 받아오지 않고 하나의 감정가액만 있어도 괜찮다고 합니다.​이때 소득세법 제99조 제1항 제1호에 따른 부동산이란, 토지, 건물, 오피스텔 및 상업용 건물, 주택입니다. 반면 입주권이나 분양권은 제2호에 속해 있어서 해당사항이 없습니다. 그래서 입주권이나 분양권을 감정할 때에는 가액을 불문하고 반드시 둘 이상의 감정가액을 받아야 합니다.​② 납세자가 감정평가사에게 조건을 걸면서 만든 감정가액은 인정하지 않도록 하고 있습니다. 꼭 어떤 숫자가 나와야 한다고 종용한다든지, 이 주택이 망가졌다고 가정하고 감정을 해달라든지 하는 경우입니다. 산출한 시가가 오염되었다고 보는 것입니다.​③ 납세자가 가져온 감정가액이, 국세청이 데려온 다른 감정평가사가 감정한 가액의 80%에도 미치지 못하는 경우에는 어딘가 이상하다고 생각하여 그 감정사를 1년간 블랙리스트에 올리고 그 감정사의 가액은 인정하지 않을 수 있습니다.​④ 납세자가 가져온 감정가액이, 공시가격 또는 유사매매사례가액의 90%에 미치지 못하는 경우에는 어딘가 이상하다고 생각하여 국세청에서 다른 감정사를 데려와 재평가를 합니다. 재평가 가액이 더 높게 나오면 그 금액으로 합니다.​​상속세 및 증여세법 제60조(평가의 원칙 등)② 제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다.⑤ 제2항에 따른 감정가격을 결정할 때에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 둘 이상의 감정기관(대통령령으로 정하는 금액 이하의 부동산의 경우에는 하나 이상의 감정기관)에 감정을 의뢰하여야 한다.이 경우 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 감정기관이 평가한 감정가액이 다른 감정기관이 평가한 감정가액의 100분의 80에 미달하는 등 대통령령으로 정하는 사유가 있는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 대통령령으로 정하는 절차를 거쳐 1년의 범위에서 기간을 정하여 해당 감정기관을 시가불인정 감정기관으로 지정할 수 있으며, 시가불인정 감정기관으로 지정된 기간 동안 해당 시가불인정 감정기관이 평가하는 감정가액은 시가로 보지 아니한다.​상속세 및 증여세법 시행령 제49조(평가의 원칙등)①법 제60조제2항에서 “수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것”이란 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지로 한다. 이하 이 항에서 “평가기간”이라 한다)이내의 기간 중 매매ㆍ감정ㆍ수용ㆍ경매(「민사집행법」에 따른 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 조 및 제49조의2에서 “매매등”이라 한다)가 있는 경우에 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액을 말한다. (생략)2. 해당 재산(법 제63조제1항제1호에 따른 재산을 제외한다)에 대하여 둘 이상의 기획재정부령으로 정하는 공신력 있는 감정기관(이하 “감정기관”이라 한다)이 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 것은 제외하며, 해당 감정가액이 법 제61조ㆍ제62조ㆍ제64조 및 제65조에 따라 평가한 가액과 제4항에 따른 시가의 100분의 90에 해당하는 가액 중 적은 금액(이하 이 호에서 “기준금액”이라 한다)에 미달하는 경우(기준금액 이상인 경우에도 제49조의2제1항에 따른 평가심의위원회의 심의를 거쳐 감정평가목적 등을 고려하여 해당 가액이 부적정하다고 인정되는 경우를 포함한다)에는 세무서장(관할지방국세청장을 포함하며, 이하 “세무서장등”이라 한다)이 다른 감정기관에 의뢰하여 감정한 가액에 의하되, 그 가액이 납세자가 제시한 감정가액보다 낮은 경우에는 그렇지 않다.가. 일정한 조건이 충족될 것을 전제로 당해 재산을 평가하는 등 상속세 및 증여세의 납부목적에 적합하지 아니한 감정가액나. 평가기준일 현재 당해재산의 원형대로 감정하지 아니한 경우의 당해 감정가액⑥ 법 제60조제5항 전단에서 “대통령령으로 정하는 금액 이하의 부동산”이란 「소득세법」 제99조제1항제1호에 따른 부동산 중 기준시가 10억원 이하의 것을 말한다.⑦ 법 제60조제5항 후단에서 “대통령령으로 정하는 사유”란 납세자가 제시한 감정기관(이하 이 조에서 “원감정기관”이라 한다)의 감정가액(이하 이 조에서 “원감정가액”이라 한다)이 세무서장등이 다른 감정기관에 의뢰하여 평가한 감정가액(이하 이 조에서 “재감정가액”이라 한다)의 100분의 80에 미달하는 경우를 말한다.​상속세 및 증여세법 시행규칙 제15조(평가의 원칙등)① 영 제49조제1항제2호 각 목 외의 부분 본문에서 “기획재정부령으로 정하는 공신력 있는 감정기관”이란 「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」 제2조제4호의 감정평가법인등을 말한다.​소득세법 제99조(기준시가의 산정)① 제100조 및 제114조제7항에 따른 기준시가는 다음 각 호에서 정하는 바에 따른다. 1. 제94조제1항제1호에 따른 토지 또는 건물가. 토지 (생략)나. 건물 (생략) 다. 오피스텔 및 상업용 건물 (생략) 라. 주택 (생략)​​감정가액은 내가 감정평가사에게 의뢰를 하면 발생하는 것이고, 의뢰를 하지 않으면 발생하지 않습니다. 그런데, 어떨 때는 내가 감정평가사에게 의뢰를 하지 않았는데도 누군가가 내 물건을 감정하는 경우가 있습니다. 바로 은행 대출을 받을 때입니다. 은행에서 대출금액의 한도를 결정하기 위해서 은행과 연결된 감정평가사에게 감정을 의뢰하는 경우가 있습니다. 물론 요즘에는 [한국부동산원 시세]나 [KB 시세]를 중심으로 대출하는 경향이 있지만, 그래도 은행에서 대출을 받은지 얼마 안 되는 물건은 감정가액이 존재하는지 반드시 확인해야 합니다.

안녕하세요. 가족간 부동산 매매거래를 전문으로 컨설팅 하고 있는 이상웅 세무사입니다.따라서 오늘은'부모·자식 등 특수관계인간 저가양도,매매'에 대해서 자세하게 알아보겠습니다.다만,실무적으로 밝히기 어려운 노하우 등은 제외하고 안내드리겠습니다.1. 양도소득세 부당행위계산의 부인소득세법에서는 조세회피를 위하여 시세보다 저렴한 가액으로 하는 가족간 매매행위를 하는 경우 과세형평을 위하여해당 매매거래가액을 부인하고 세법에서 정하는시가로 다시 양도소득세를 계산하도록 되어 있습니다.소득세법 제101조 [ 양도소득의 부당행위계산 ]① 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 양도소득이 있는 거주자의 행위 또는 계산이 그 거주자의 특수관계인과의 거래로 인하여 그 소득에 대한조세 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 경우에는 그 거주자의 행위 또는 계산과 관계없이 해당 과세기간의 소득금액을 계산할 수 있다.<1> 특수관계인양도소득세 부당행위계산부인을 적용하는 특수관계인이란국세기본법 시행령에 따른 특수관계인을 말합니다.이에 해당하는특수관계인을 정리하면 다음과 같습니다.① 6촌 이내의 혈족② 4촌 이내의 인척③ 배우자(사실상의 혼인관계에 있는 자를 포함한다)④ 친생자로서 다른 사람에게 친양자 입양된 자 및 그 배우자ㆍ직계비속소득세법시행령 제98조 [ 부당행위계산의 부인 ]①법 제41조및제101조에서 “특수관계인”이란「국세기본법 시행령」 제1조의2 제1항, 제2항 및 같은 조 제3항 제1호에 따른 특수관계인을 말한다.<2> 부당행위계산을 적용하는 범위특수관계인간 부당행위계산 부인을 적용하는 범위는시가와 거래가액의 차액이 min(시가의 5%, 3억)을 초과하는 경우에 적용합니다.소득세법시행령 제167조 [ 양도소득의 부당행위 계산 ]③법 제101조 제1항에서 조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 경우 란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 때를 말한다. 다만, 시가와 거래가액의 차액이 3억원 이상이거나 시가의 100분의 5에 상당하는 금액 이상인 경우로 한정한다.1. 특수관계인으로부터 시가보다 높은 가격으로 자산을 매입하거나 특수관계인에게 시가보다 낮은 가격으로 자산을 양도한 때2. 그 밖에 특수관계인과의 거래로 해당 연도의 양도가액 또는 필요경비의 계산시 조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 때<3> 부당행위계산의부인 계산위의 부당행위계산부인이 적용되면실제매매가가 얼마이던 상관없이 시가를 양도가로 하여 양도소득세를 재계산합니다.따라서 시가보다 5% 미만으로 거래하는 경우에는 해당 거래가액에 상관없이 시가로 양도소득세를 부과하게 되어양도소득세 절세효과는 사라지게 됩니다.④제98조 제1항에 따른 특수관계인과의 거래에 있어서 토지 등을 시가를 초과하여 취득하거나 시가에 미달하게 양도함으로써 조세의 부담을 부당히 감소시킨 것으로 인정되는 때에는 그 취득가액 또는 양도가액을 시가에 의하여 계산한다.<4> 시가이때 부당행위계산부인을 적용시 시가란 「상속세 및 증여세법」 제60조부터 제66조까지와 같은 법 시행령 제49조, 제50조부터 제52조까지, 제52조의2, 제53조부터 제58조까지, 제58조의2부터 제58조의4까지, 제59조부터 제63조까지의 규정을 준용하여 평가한 가액으로 한다고 명시하고 있습니다.⑤ 제3항 및 제4항을 적용할 때 시가는「상속세 및 증여세법」 제60조부터 제66조까지와같은 법 시행령 제49조,제50조부터 제52조까지,제52조의2,제53조부터 제58조까지,제58조의2부터 제58조의4까지,제59조부터 제63조까지의 규정을 준용하여 평가한 가액에 따른다. 이 경우「상속세 및 증여세법 시행령」 제49조제1항 각 호 외의 부분 본문중 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지로 한다) 이내의 기간 은 양도일 또는 취득일 전후 각 3개월의 기간 으로 본다.위에 따른 평가액 관련 구체적인 내용은 다음의 글을 참고 하시길 바랍니다.https://blog.naver.com/highyes_tax/222422082689[증여·상속세 전문 세무사] 부동산 증여시 평가액 산정의 모든 것(입주권·분양권, 뚜껑, 평가심의위원회 포함)안녕하세요. 부동산, 재산 전문 세무사입니다. 18년에 다주택자 중과가 부활하고, 올해부터 다주택자 종부...blog.naver.com사례) 시세 10억의 아파트를 자녀에게 8억에 저가양도하는 경우시가와 실제매매가의 차액 2억이 min(시가 5%, 3억)인 5천만원을 초과하므로 부당행위계산부인이 적용됩니다.따라서 이때 양도소득세는실제매매가 8억이 아닌 10억을 양도가로 하여 계산하게 되므로 양도소득세 절세효과는 사라지게 됩니다.※ 절세방안가족간 매매거래는 제3자와의 거래와 다르게 양도시기를 조절할 수 있다는 장점이 있습니다.따라서 일시적 2주택 등 양도시기의 제한이 있는 혜택을 받아야시는 분들이 기한이 얼마 남지 않은 경우 등 활용할 수 있습니다.또한 비과세가 아닌 경우라 하더라도 시가의 5% 범위내로 거래하는 것이 아닌, 시가 자체를 적법한 방법으로 조절한다면 절세효과를 키울 수 있습니다.2. 저가양수 또는 고가양도에 따른 이익 증여특수관계인간(가족)저가양수 또는 고가양도에 따라경제적 이익이 상대방에 귀속된다면 해당 행위를 증여로 보아 증여세를 과세하고 있습니다.따라서 민법 제554조의 증여의 개념보다 세법에서는 증여의 개념을 확장해서 보고 있습니다.<1> 증여를 적용하는 범위상속세 및증여세법시행령 제26조 제2항에 따르면 증여세를 과세하는 범위는시가와 거래가액의 차액이 min(시가의 30%, 3억원)을 초과하는 경우에 적용합니다.(1) 시가가 9억인 경우시가가 9억인 경우에는 시가와 대가의 차액이 min(시가의 30%인 2.7억원, 3억원)인2.7억원(매매가 6.3억원)보다 작다면 증여세가 부과되지 않습니다.(2) 시가가 12억인 경우시가가 12억인 경우에는 시가와 대가의 차액이 min(시가의 30%인 3.6억원, 3억원)인3억원(매매가 9억원)보다 작다면 증여세가 부과되지 않습니다.<2> 증여세 계산시가와 대가의 차액이 min(시가의 30%, 3억원)을 초과하는 경우 증여재산가액은 시가와 매매가 차액에서 min(시가의 30%, 3억)을 뺀 가액으로 합니다.증여재산가액 : 시가 - 실제매매가 - min(시가의 30%, 3억)<3> 시가같은법 동조문에 따르면 저가 양수 또는 고가 양도에 따른 이익의 증여를 적용할 때 시가란상증법 제60조 ~ 66조의 규정에 따라 평가한 가액을 말합니다.위에 따른 평가액 관련 구체적인 내용은 다음의 글을 참고 하시길 바랍니다.https://blog.naver.com/highyes_tax/222422082689[증여·상속세 전문 세무사] 부동산 증여시 평가액 산정의 모든 것(입주권·분양권, 뚜껑, 평가심의위원회 포함)안녕하세요. 부동산, 재산 전문 세무사입니다. 18년에 다주택자 중과가 부활하고, 올해부터 다주택자 종부...blog.naver.com사례) 시세 10억의 아파트를 자녀에게 5억에 저가양도하는 경우실제매매가가 시가와 5%, 30% 이상이 차이나게 되므로 위의 양도소득세 부당행위계산의 부인과 증여세 과세 규정이 동시에 적용됩니다.(1) 양도소득세 계산 :시가 10억을 양도가액으로 적용하여 양도소득세 계산(2) 증여세 계산 :시가와 실제매매가의 차액 5억 – min(시가 30%, 3억)으로서 증여재산가액 2억에 대하여 증여세 과세3. 저가양도 세액비교위의 내용을 봤을 때 그렇다면 가족간 저가매매를 하는 경우양도소득세도 시가로 다시 과세되고, 증여세도 나오는데 저가매매가 절세효과가 하나도 없는 것 아니냐고 생각하실 수도 있습니다.하지만, 일정요건들이 갖추어진 경우에는 가족간 증여보다 가족간 매매가 훨씬 적은 세금으로 소유권 이전을 할 수 있습니다.실제 세액비교는 아래 글을 참고하시면 좋습니다.https://blog.naver.com/highyes_tax/222337935363[재산전문세무사]가족간 매매, 증여 어떤게 더 유리할까 ? 절세방법 알려드립니다.안녕하세요. 부동산, 재산 전문 세무사입니다. 종합부동산세, 새로운 아파트 투자 등 가족간 부동산 거래는...blog.naver.com또한 특수관계인간 저가양도·매매의 경우에는 증여가 아닌 매매로 소유권을 이전하는 것이기 때문에 양도소득세이월과세가 적용되지 않으므로 5년을 추가로 보유할 필요가 없이 양도할 수 있습니다.4. 유의할점그렇다면 가족간 저가양도·매매는 안전할까요 ?저가매매컨설팅을 진행하면 가장 많이 물어보시는 질문이 바로 세무사님, 이거 하면 세무사조사 나오는거 아닌가요 ? 입니다.특수관계인간의 매매거래는특수관계인간의 증여보다 훨씬 많은 세무적 리스크와 이슈들이 존재합니다.간단한 예를 들어보면, 시세가 10억인데 얼마까지 시세를 설정해도 인정이 되는지, 실제 매매대금을 마련할 때 차용을 해도되는지, 대출을 받아도 되는지, 시가는 올바르게 적용이 됐는지, 저가매매 자체를 부인하고 증여로 과세되는건 아닌지 등등 생각지 못한 곳에서 문제가 발생할 수 있습니다.우선 매매거래인만큼 자금조달계획서를 작성해야하며, 특수관계인간 매매거래의 경우 자금조달계획서를 한국부동산원 및 세무서에서는 일반거래들과 구분하여 별도로 관리하고 있습니다.또한가족간 매매거래는 원칙적으로 증여로 우선 보기 때문에 매매거래의 내용과 형식이 명확하지 않다면 증여로 보아 가산세를 포함하여 많은 세금이 부과될 수 있습니다.https://blog.naver.com/highyes_tax/222633118594[부동산전문세무사] 가족간 매매는 증여로 추징될 수 있습니다.1. 개요 배우자 또는 직계존비속에게 양도한 재산은 양도자가 그 재산을 양도한 때에 그 재산의 가액을 배...blog.naver.com특수관계인간 저가양도·매매는 절세효과가 확실한만큼 리스크도 발생합니다.상담을 통하여 각 상황에 맞는 매매거래 가능한 안전한 방식과 가장 큰 절세효과를 누릴 수 있는 컨설팅 방안 안내드리고 있습니다.