해외거주중 아파트 매도시 양도세및 세금

양도소득세법상 1세대는 거주자 및 그 배우자가 그들과 같은 주소에서 생계를 같이 하는 자와 함께 구성하는 가족단위를 말합니다. 세대라는 개념에서는 형식, 실질 둘 다 고려를 해야 되는데 현재 형식상으로는 전입신고가 되어있고 형제자매가 소유한 주택이 있기 때문에 세무서에서는 주택 수를 합산시키고자 할 것입니다. 실질은 해외 거주 중이기 때문에 이 부분을 소명한다면 비과세 및 장특공제를 받으실 수는 있겠지만 이는 세무대리인의 검토를 받아보고 준비하시기 바랍니다. 반면에 오피스텔이 2020년 8월 12일 이전 취득했다면 주택 수에 들어가지 않기 때문에 이 부분도 같이 검토해보시면 되겠습니다. 저는 부동산 관련 세법, 경매학원 강의, 양도/상속/증여 등에 대한 내용으로 블로그 운영 중입니다. 블로그 주소는 https://blog.naver.com/cchh19이고, 참고해 보시면 좋을 것 같습니다. 자세한 내용은 hwchoi1990@gmail.com 또는 010-7667-8698 최지호 세무사로 연락 주시면 답변드리겠습니다. 감사합니다.

비거주자에 대한 사업소득 원천징수 신고 및 납부를 하였다면 가능합니다. [참고자료] 제119조(비거주자의 국내원천소득) 비거주자의 국내원천소득은 다음 각 호와 같이 구분한다. 1. 국내원천 이자소득: 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 소득으로서 제16조제1항에서 규정하는 이자(같은 항 제7호의 소득은 제외한다). 다만, 거주자 또는 내국법인의 국외사업장을 위하여 그 국외사업장이 직접 차용한 차입금의 이자는 제외한다. 가. 국가, 지방자치단체(지방자치단체조합을 포함한다. 이하 제156조제1항제1호가목에서 같다), 거주자, 내국법인, 「법인세법」 제94조에서 규정하는 외국법인의 국내사업장 또는 제120조에서 규정하는 비거주자의 국내사업장으로부터 받는 소득 나. 외국법인 또는 비거주자로부터 받는 소득으로서 그 소득을 지급하는 외국법인 또는 비거주자의 국내사업장과 실질적으로 관련하여 그 국내사업장의 소득금액을 계산할 때 손금 또는 필요경비에 산입되는 것 2. 국내원천 배당소득: 내국법인 또는 법인으로 보는 단체나 그 밖의 국내에 소재하는 자로부터 받는 다음 각 목의 소득 가. 제16조제1항제2호의2에 따른 파생결합사채로부터의 이익 나. 제17조제1항에 따른 배당소득(같은 항 제6호에 따른 소득은 제외한다) 다. 제87조의6제1항제4호에 따른 집합투자증권의 환매등으로 발생한 이익 또는 적격집합투자기구로부터의 이익 중 대통령령으로 정하는 이익 라. 제87조의6제1항제5호에 따른 파생결합증권으로부터의 이익 중 대통령령으로 정하는 이익 마. 「국제조세조정에 관한 법률」 제13조 또는 제22조에 따라 배당으로 처분된 금액 3. 국내원천 부동산소득: 국내에 있는 부동산 또는 부동산상의 권리와 국내에서 취득한 광업권, 조광권, 지하수의 개발ㆍ이용권, 어업권, 토사석 채취에 관한 권리의 양도ㆍ임대, 그 밖에 운영으로 인하여 발생하는 소득. 다만, 제9호에 따른 국내원천 부동산등양도소득은 제외한다. 4. 국내원천 선박등임대소득: 거주자ㆍ내국법인 또는 「법인세법」 제94조에서 규정하는 외국법인의 국내사업장이나 제120조에서 규정하는 비거주자의 국내사업장에 선박, 항공기, 등록된 자동차ㆍ건설기계 또는 산업상ㆍ상업상ㆍ과학상의 기계ㆍ설비ㆍ장치, 그 밖에 대통령령으로 정하는 용구를 임대함으로써 발생하는 소득 5. 국내원천 사업소득: 비거주자가 경영하는 사업에서 발생하는 소득(조세조약에 따라 국내원천사업소득으로 과세할 수 있는 소득을 포함한다)으로서 대통령령으로 정하는 소득. 다만, 제6호에 따른 국내원천 인적용역소득은 제외한다. 6. 국내원천 인적용역소득: 국내에서 대통령령으로 정하는 인적용역을 제공함으로써 발생하는 소득(국외에서 제공하는 인적용역 중 대통령령으로 정하는 용역을 제공함으로써 발생하는 소득이 조세조약에 따라 국내에서 발생하는 것으로 간주되는 경우 그 소득을 포함한다). 이 경우 그 인적용역을 제공받는 자가 인적용역 제공과 관련하여 항공료 등 대통령령으로 정하는 비용을 부담하는 경우에는 그 비용을 제외한 금액을 말한다.

1. 거주주택 비과세를 받은 이후, 바로 임대주택을 양도한다면 비과세는 불가능하며, 일반세율로 세금을 납부해야 하는 것입니다. 거주주택 비과세 이후, 임대주택을 양도할 때는 거주주택 비과세를 받은 기간분에 대해서는 일반세율로 양도소득세를 납부하셔야 합니다. 2. 네 맞습니다. 거주주택 비과세를 받은 기간에 대한 양도소득금액에 대해서는 일반세율로 과세가 됩니다. 3. 거주주택 매도 이후, 임대주택은 새롭게 2년이상 거주를 하셔야 해당 거주기간에 대해서는 비과세가 가능합니다. 거주주택 양도 이후, 임대주택의 양도소득금액 계산 방법에 대해서는 아래 주택과 세금 책자의 218~219페이지를 참고하시면 됩니다. https://www.nts.go.kr/upload/ebook/20210325/ecatalog5.html 도움이 되셨길 바랍니다. 감사합니다.

1) A주택에 대해서 거주주택 비과세 특례를 받으시려는 모습으로 보입니다. 이때 D분양권이 2021년 1월 1일 이후에 취득한 분양권인 경우, D주택 완성 전이라도 거주주택 비과세 특례는 불가합니다. D분양권이 2020년 12월 31일 이전에 취득한 경우 D주택이 완성되지 않은 한 거주주택 비과세 특례는 가능합니다. 단, B주택과 C오피스텔이 요건을 갖추어야 합니다. 2) D주택은 조정대상지역에 소재하고 있습니다. D주택을 2024년 12월에 파는 때에, B와 C가 임대중에 있어 3주택자입니다. 다주택자 중과세 대상입니다. 다만, 새 정부에서 다주택자 중과 완화에 대한 정책을 준비하고 있으니 일반과세를 적용받게 될 수도 있습니다.

국내 거주자에 해당하지 않을 경우, 해외에서 발생한 소득은 본래 국내에서 세금신고 의무가 없는 것입니다. 해외에서 10년이상 거주를 하셨다면 비거주자에 해당하는 것이 맞습니다. 국내 거주자 판단은 국내에 생활의 근거가 되는 주소지의 여부, 국내에서 생계를 같이하는 가족 및 국내에 소재하는 자산의 유무 등 생활관계의 객관적 사실에 따라 판단을 합니다. 일반적으로 아래 사유 중 하나라도 해당되는 것이 있다면 거주자로 봅니다. 기재해주신 내용으로 보았을 때 거주자에 해당되지는 않는 것으로 보여집니다. 1. 국내에 주소를 두고 있는지 2. 국내에 계속하여 183일 이상 거주하고 있는지 3. 최근 1년동안 국내에 체재한 날이 183일 이상인지 4. 생계를 같이하는 가족(배우자와 자녀 등)이 국내에 계속하여 183일 이상 거주하고 있는지 5.국내에 계속하여 183일 이상 거주할 것을 필요로 하는 직업이 있는지 6. 대한민국의 공무원인지 7. 대한민국 국민으로서 국내법인의 해외지점, 영업소 또는 해외 현지법인에 파견된 직원인지 국내의 주택취득자금이 국내에서 발생하지 않은 소득이더라도 외국에서 정상적으로 소득이 신고된 증빙자료만 있다면 국내에서 부동산을 취득하더라도 종합소득세나 증여세 문제는 없는 것입니다. 따라서 해외에서 10년동안 소득이 신고된 원천징수영수증 등 소득금액을 확인할 수 있는 서류를 잘 준비해두신다면 큰 걱정은 하지 않으셔도 됩니다. 또한, 해당 자금을 국내에 송금을 하더라도 해외에서 발생한 소득임을 명백하게 입증할 수 있다면 문제는 없는 것입니다. 도움이 되셨길 바랍니다. 감사합니다.