거주주택 매도 후 임대주택 매도시 세금절약 방법

1. 임대주택 자동 말소 후 5년이내 거주주택 비과세 혜택으로 선 매도 후 바로 임대 주택을 매도 시 1주택으로 임대주택도 비과세 혜택을 받을 수 있나요?? 2. 임대주택은 일반과세로 양도세를 납부해야하나요? 3. 임대주택 매도시 세금 절감을 위해 지켜하야 할 유의사항은 무엇이 있을까요?? (예 : 거주주택 매도 후 임대주택 보유기간 등 )

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안녕하세요? 세무회계 문 문용현 세무사 입니다. 질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다. 1. 거주주택 비과세를 받은 이후, 바로 임대주택을 양도한다면 비과세는 불가능하며, 일반세율로 세금을 납부해야 하는 것입니다. 거주주택 비과세 이후, 임대주택을 양도할 때는 거주주택 비과세를 받은 기간분에 대해서는 일반세율로 양도소득세를 납부하셔야 합니다. 2. 네 맞습니다. 거주주택 비과세를 받은 기간에 대한 양도소득금액에 대해서는 일반세율로 과세가 됩니다. 3. 거주주택 매도 이후, 임대주택은 새롭게 2년이상 거주를 하셔야 해당 거주기간에 대해서는 비과세가 가능합니다. 거주주택 양도 이후, 임대주택의 양도소득금액 계산 방법에 대해서는 아래 주택과 세금 책자의 218~219페이지를 참고하시면 됩니다. https://www.nts.go.kr/upload/ebook/20210325/ecatalog5.html 도움이 되셨길 바랍니다. 감사합니다.

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안녕하세요? 세무회계 유안 목정우 세무사 입니다. 질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다. 거주주택 비과세 양도 후 임대주택에 대해 1세대 1주택 비과세규정은 적용될 수 있으나, "직전거주주택보유주택"개념이 적용됩니다. 위 주택은 직전거주주택의 양도일 이후의 양도차익부분에 대해서만 비과세규정이 적용되는 것으로 양도차익은 기준시가(공시가격)기준으로 계산되게 됩니다. 임대주택 요건을 충족하셨다면, 중과배제 주택에 해당하므로 일반세율로 적용될것으로 보여집니다.

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거주주택, 감면주택, 임대주택을 보유한 1세대가임대주택 최초 말소일로부터 5년 이내거주주택 양도시 비과세 적용 여부(비과세 가능)서면-2022-부동산-2571(2023.07.03)[제 목]거주주택, 감면주택, 임대주택을 보유한 1세대가 임대주택 최초 말소일로부터 5년 이내 거주주택 양도시 비과세 적용 여부[요 지]1세대가 A주택(거주주택), B주택(감면주택), C·D·E주택(장기임대주택)을 순차로 취득한 경우로서 C주택의 등록이 최초 말소된 경우 말소된 이후 5년 이내에 A주택을 양도하는 경우 「소득세법 시행령」제155조제20항을 적용하는 것임[답변내용]귀 질의의 경우, 1세대가 A주택(거주주택), B주택(「조세특례제한법」제99조의2에 따른 감면주택), C·D·E주택[「민간임대주택에 관한 특별법」(2020.8.18. 법률 제17482호로 개정된 것) 부칙 제5조제1항이 적용되는 주택]을 순차로 취득한 경우로서 C주택이 「소득세법 시행령」제155조제23항제2호에 따라 해당 등록이 최초 말소된 이후 5년 이내에 A주택을 양도하는 경우에는 임대기간요건을 갖춘 것으로 보아 「소득세법 시행령」제155조제20항을 적용하는 것입니다.1. 사실관계2. 질의내용- 거주주택(A), 감면주택(B), 자동말소된 단기임대주택(C), 추가 등록한 장기일반민간임대주택(D,E)을 보유한 1세대가 거주주택(A)을 양도하는 경우 1세대1주택 비과세 특례를 적용받을 수 있는지 여부3. 유사사례(판례, 심판례, 심사례, 예규)○ 사전-2021-법령해석재산-0283, 2021.05.31.위 사전답변 신청의 사실관계와 같이, 1세대가 A주택(거주주택), B주택(｢조세특례제한법｣ 제99조의4에 따른 농어촌주택), C․D주택[｢민간임대주택에 관한 특별법｣(2020.8.18. 법률 제17482호로 개정된 것) 부칙 제5조제1항이 적용되는 주택]을 순차로 취득한 경우로서 C주택이 ｢소득세법 시행령｣ 제155조제23항제2호에 따라 해당 등록이 말소된 이후 5년 이내에 A주택을 양도하는 경우에는 임대기간요건을 갖춘 것으로 보아 ｢소득세법 시행령｣ 제155조제20항을 적용하는 것이며, 해당 1세대가 3년 이상 보유한 B주택은 ｢조세특례제한법｣ 제99조의4제1항에 따라 해당 1세대의 소유주택이 아닌 것으로 보아 ｢소득세법｣ 제89조제1항제3호를 적용하는 것입니다.○ 사전-2022-법규재산-0384, 2022.05.31.귀 사전답변 신청의 경우, ｢소득세법 시행령｣ 제167조의3제1항제2호 가목 및 다목부터 마목까지의 규정에 해당하는 장기임대주택(법률 제17482호 민간임대주택에 관한 특별법 일부개정법률 부칙 제5조제1항이 적용되는 주택으로 한정함)이 ｢민간임대주택에 관한 특별법｣ 제6조제5항에 따라 임대의무기간이 종료한 날 등록이 말소된 이후(장기임대주택을 2호 이상 임대하는 경우에는 최초로 등록이 말소되는 장기임대주택의 등록 말소 이후를 말함) 5년 이내에 거주주택을 양도하는 경우에 한정하여 임대기간요건을 갖춘 것으로 보아 같은 영 제155조제20항을 적용하고, 같은 항 제2호에 따른 요건은 사후관리하지 않는 것입니다.

임대주택 자진말소 후 거주주택 비과세를 받을 수 있는지 여부(거주주택 양도 전 또는 후, 임대주택을 자진말소한 경우)주택임대사업자인 경우, 1세대가 일정한 요건을 충족한 임대주택과 2년 이상 거주한 1채의 거주주택을 소유한 상태에서 거주주택을 양도할 경우에는 임대주택은 없는 것으로 보아 1세대 1주택 비과세 규정을 적용받을 수 있습니다. 임대주택 수는 관계 없습니다.거주주택 비과세 특례의 요건은 다음과 같습니다. 모두 충족을 해야 합니다.1. 임대개시일 당시 기준시가 6억원(수도권 외의 지역은 3억원)이하2. 의무임대기간 준수- 2020. 07. 10 이전 등록 : 단기임대주택 or 장기임대주택 등록 + 5년 이상 임대- 2020. 07. 11 ~ 2020. 08.17 등록 : 장기임대주택으로 등록 + 8년 이상 임대- 2020. 08. 18 ~ 등록 : 장기임대주택으로 등록 + 10년 이상 임대3. 임대료 증액제한 준수- 종전 계약 대비 보증금이나 임대료 5% 범위내로 상한4. 지방자치단체 + 세무서에 모두 주택임대사업자로 등록위의 요건을 모두 충족하면 좋지만, 여러가지 상황으로 인하여1) 거주주택 비과세 특례를 적용받은 이후 임대주택을 자진말소한 경우도 있을 수 있고 또는 2) 거주주택 비과세 특례를 적용받지 않은 상태에서 임대주택을 자진말소한 경우도 있을 것입니다.1), 2)에 해당될 경우, 거주주택 비과세 특례를 받을 수 있는지 여부에 대해서 알아보겠습니다.1. 거주주택 비과세 특례를 적용받은 후, 임대주택을 자진말소한 경우임대주택 자진말소일 현재,의무임대기간의 1/2이상을 임대한 상태라면 거주주택 비과세는 추징되지 않고, 유지가 됩니다.물론 의무임대기간 외의 가액요건, 임대료 증액제한 요건등은 당연히 충족이 되어야 합니다.2. 임대주택을 자진말소 후 거주주택을 양도한 경우임대주택 자진말소일 현재, 아래 요건을 모두 충족했다면 거주주택 비과세는 가능합니다. 또한, 임대주택 자진말소 이후에도 임대료증액제한의 요건은 없습니다.1. 폐지되는 임대주택(단기임대주택 또는 장기임대주택으로 등록한 아파트)에 해당될 것2. 의무임대기간의 1/2이상을 임대하고 자진말소할 것3. 자진말소일로부터 5년 이내 거주주택을 양도할 것4. 자진말소일 현재 임대기간을 제외한 가액요건 및 증액제한 요건을 충족할 것서면-2021-부동산-3532(2022.02.08)[제목]장기임대주택 자진말소 또는 자동말소 후 거주주택 특례요건을 계속 준수해야 하는지 여부[요지]소득령§155㉓과 같이 장기임대주택이 자진․자동말소된 이후 특례요건을 준수하지 않더라도 5년 이내 거주주택을 양도하는 경우, 소득령§155⑳에 따른 특례 적용 가능지금까지 의무임대기간 충족 전에 임대주택을 자진말소한 후에도 거주주택 비과세 특례를 받을 수 있는지에 대해서 알아보았습니다.실무에 도움이 되셨으면 좋겠습니다. 읽어주셔서 감사합니다. <세무회계 문> 문용현 세무사였습니다.