토지매입할인받은부분 분개처리 문의드립니다

안녕하세요.홍대세무사 마포세무사휘온세무회계입니다 :)​​이번 시간에는 숙박공유업의 비용처리 및 부가가치세 신고방법에 대한 내용을 함께 살펴 보겠습니다.​​*숙박공유업의 사업자등록절차에 대한 내용은 아래의 링크를 참조해주세요 :)https://blog.naver.com/whiontax/222408612499숙박공유업(에어비앤비)사업자등록 절차[이태원세무사/용산세무사]안녕하세요. 이태원세무사 용산세무사 휘온세무회계입니다 :) 오늘은 에어비앤비 등 숙박공유업을 준비 중...blog.naver.com숙박공유업 비용처리 방법숙박업은 과세사업으로 모든 비용에 대하여 세금계산서나 현금영수증 등 적격증빙을 반드시 갖추어 비용처리해야 합니다.​숙박업의 특성상 주로 발생하는 비용들은 아래와 같습니다.★ 예약 대행 사이트를 이용함에 따라 발생하는 수수료 및 광고비는 해당 사이트에서 대개 월별 또는 분기/연간 비용을 계산하여 세금계산서를 발급해 주기 때문에, 이 금액들도 모두 비용처리 가능숙박공유업 비용처리 문제숙박공유업은 일반 숙박업 비용의 많은 부분을 차지하는 숙박시설 및 시설 점검에 따른 비용이 비교적 적게 발생하기 때문에 비용처리할 수 있는 항목이 많지 않습니다.​게다가 내 집을 활용하기 때문에 비품 구입, 전기료, 수도료, 관리비 등에서 자가 사용분과 숙박공유업 관련 사용분의 구분이 명확하지 않습니다.​따라서, 자가 사용분과 숙박공유업 관련 사용분을 명확히 구분할 필요가 있습니다.숙박공유업 세금처리1. 부가가치세예약 대행 사이트(국내)를 이용하는 경우해당 사이트에서 월별, 분기별 또는 반기별로 부가가치세 신고용 자료 조회 후 매출 과세표준*​에 포함하여 신고*​국외 예약 대행 사이트를 이용하는 경우 세금계산서 발급이 안되기 때문에 기타 건 별에 포함하여 신고!​숙박업은 물적 시설을 갖추고 용역을 제공하는 서비스업의 일종으로 부가가치세법상 과세사업자에 해당합니다.​이용객으로부터 서비스 대금을 받을 때 부가가치세 10%가 포함된 금액으로 받아야 하며, 서비스 제공을 위해 매입한 비용은 면세 대상이거나 세법에서 정한 다른 사유가 없는 한, 모두 매입세액공제를 받을 수 있습니다.​과세사업자이기 때문에 세금계산서 등을 발급해야 함이 원칙이지만, 대부분의 이용객이 일반 개인이거나 외국인이기도 하고, 대부분 중개플랫폼사로부터 정산받는 매출금액이 주요 수입의 원천이기 때문에 세금계산서 발급이 쉽지 않습니다.​숙박공유업의 수입구조는 이용자가 현장에서 ①직접 결제 / 예약 대행 사이트를 통해 ②간접 결제하는 방식으로 이뤄져 있습니다.​①직접 결제[신용카드, 직불카드 등]▶매출 내역 국세청에 바로 등록되어 투명한 매출 처리​[현금]▶현금영수증 발급 의무 업종에 해당됨에 따라 건당 10만원 이상 시 반드시 현금영수증 발행, 국세청에 바로 등록되어 투명한 매출 관리※현금영수증 미발급 시 가산세 20% 부과​[적립 쿠폰 등]▶ 10회 숙박 시 1회 무료 숙박 등과 같은 적립 쿠폰 형식으로 서비스 제공 시 용역의 무료 제공에 따라 매출로 인식X​②간접 결제▶예약 대행 사이트에서 예약을 대신 받아 일정 수수료를 제외한 나머지 금액을 사업자의 계좌로 이체하여 주는 형식으로 매출 발생​▶이때, 대행 사이트가 공제한 수수료 제외한 금액이 아닌 전체 총 결제금액을 기준으로 매출 인식(수수료는 비용처리, 대행 사이트에서 세금계산서*를 발급해 줌(국내 기준) *국외 대행 사이트는 세금계산서 발급X)​▶만약, 대행 사이트에서 자체적으로 할인쿠폰 발급 시 할인된 금액을 차감한 나머지 금액을 매출로 인식, 대행 사이트와의 약정에 따라 수수료를 그만큼 할인받거나, 5:5로 공동 부담하는 등의 방식으로 수수료 정산​​2. 종합소득세숙박공유업 역시 사업소득으로 분류되기 때문에 수입 금액의 규모*에 따라 간편장부대상자 또는 복식부기의무자로 구분됩니다.*1억 5천만원 초과 시 : 복식부기의무자 7억 5천만원 초과 시 : 성실신고확인대상자​★다만, 통신판매업 중개업자(플랫폼)를 통하여 숙박공간을 대여하고 연 500만원 이하의 사용료를 받는 경우 기타소득 원천징수로 납세의무 종결 가능(필요경비 60%인정)​​이번 시간에는숙박공유업 비용처리 및 부가가치세 신고방법에 관한 내용을 알아보았는데, 숙박공유업을 하고자 하시는 분들에게 많은 도움이 되셨으면 좋겠습니다.​이상으로 오늘의 휘온 포스팅은여기서 마치도록 하겠습니다.감사합니다 :)​[홍대세무사 / 마포세무사][휘온 세무사와 무료 기장 상담하기 Click]

안녕하세요 다정한 세무사 최셈입니다 : )이번에 잠실 대규모 신축 아파트 잠실래미안아이파크, 잠실르엘 이 입주를 앞두면서취득세 신고 안내문을 구청에서 발송한 것 까지 신문 기사에 뜨는 걸 보니대규모 신축 단지의 파급력과 영향력을 느끼게 되네요.취득세 신고 안내문을 보다 자세히 살펴보도록 하겠습니다.일반분양자신축을 분양받은 경우 일반적으로 집단등기를 진행하기 때문에입대위에서 정해진 법무사를 통해 일괄로 취득세를 신고하는 경우가 많습니다.그럼에도 취득세 금액이 어떻게 산정되는지, 신고가 어떻게 진행되는지세부 내용을 알고 있어야지만, 취득세 신고 내역이나 법무사 비용 리스트도 다시 한번 확인할 수 있습니다.물론 개별적으로 취득세신고 및 등기를 진행하시는 분들도 계실거라 생각합니다.그땐납부기한 (60일 이내 !!)을 놓치지 않는 것이 가장 중요합니다.① 신고납부기한 : 취득일로부터 60일 이내 신고 및 납부취득일을 언제로 볼 것인가가 중요한 이슈입니다.사용승인일이전잔금납부시 → 사용승인일사용승인일이후잔금납부시→ 잔금납부일취득세는 신고납부 기한을 지난 후 무려 20% 의 무신고 가산세가즉시 붙기 때문에(무신고 후 한달 내 신고시 10%)신고 기한을 꼭 엄수하셔야 합니다.② 과세표준 : 분양가액 (프리미엄 포함) + 옵션가액 - 선납할인액 - 부가가치세일반적으로 최초분양자가 신고하는 경우 별도의 프리미엄이 없기 때문에분양가액 + 옵션가액 - 선납할인액 - 부가가치세로 진행하시면 됩니다.특히 많이 범하는 오류가 분양가액 (84㎡ 초과분) + 옵션가액에 붙은 부가세를 포함해서 신고하는 것인데요.부가세를 제외한 금액이 과세표준이 되니 그 부분 잘 계산하셔서 신고하시길 바랍니다.전매를 받은 자의 경우 프리미엄이 포함된 금액이 과세표준이 됩니다.즉, 최초분양자와 전매자가 실제로 해당 주택을 매입한 금액이 다르니그 다른 금액만큼 취득세 과세표준도 달라지게 됨을 주의해야 합니다.③ 세율 (취득세 및 농특세, 지방교육세 등 포함한 총 세율 기준)1주택자85㎡ 이하3.3%85㎡ 초과3.5%2주택자85㎡ 이하8.4%85㎡ 초과9.0%3주택자85㎡ 이하12.4%85㎡ 초과13.4%상가4.6%본래 취득세 세율은 1주택자의 경우 1~3%인데,잠심 소재 아파트는 9억이 넘기 때문에 일괄 3% 기준으로 안내문이 나간 점을 참고 바랍니다.2주택인 경우일시적 2주택을 활용한다면 1주택자 세율로 취득세를 신고납부 한 뒤,종전 주택을 신규주택 취득일로부터 3년 이내 처분하셔야 추징당하지 않습니다.④ 구비 서류1. 취득세 신고서2. 주택취득상세명세서3. 분양계약서 (검인 必)4. 옵션계약서5. 분양금 및 옵션 납부확인서 (시공사 발급)6. 주민등록등본 (공동명의일 경우 각각)7. 가족관계증명서(상세)(공동명의일 경우 각각)+ 분양권 승계시(전매) 매매계약서, 부동산거래신고필증(증여) 증여계약서 (검인 必)(상속) 상속재산분할협의서,기본증명서, 가족관계증명서(상세)(←사망자 기준)조합원조합원 취득세는 일반분양자 취득세와 취득한 과세 대상 자체가 다릅니다.일반분양자는 주택 (건물+토지) 를 시행사로부터 매수하여 취득한 것이라면조합원은 이미 토지는 내것이었으며 건물을 신축하여 취득한 것으로 보기 때문입니다.따라서 과세표준도 건물을 신축하는데 든 공사 비용으로 산정하며세율도 취득세 신증축 세율로 들어가게 됩니다. (3.16%)일반매매처럼 주택 수(다주택자) 에 따라 취득세 세율이 달라지지 않습니다.① 신고납부기한 : 사용승인일로부터 60일 이내 신고 및 납부신축의 경우사용승인일 기준으로 취득일이 확정됩니다.이 날로부터 60일 이내 신고해주시면 되세요.사용승인일은 건축물대장 표제부를 출력하면 나오게 되고,시행사 등에서 상세히 안내해 줄 것입니다.② 과세표준 : [전체 건축물 공사비 X (계약면적/전체연면적)] + 옵션가액조합원은 이미 토지를 보유하고 있는 상태에서본인의 건물을 허물고 새로운 건물을 지어서 새 아파트를 분양 받은 것이기 때문에건물분의 공사비만을 산정합니다.전체 건축물 공사비 중 나의 호수가 가지는 계약면적 비율의 부분만과세표준으로 산정되며 이외에 별도로 계약된 옵션가액이 추가됩니다.③ 세율 (취득세 및 농특세, 지방교육세 등 포함한 총 세율 기준)신축85㎡ 이하2.96%85㎡ 초과3.16%다주택자와 관계없이, 주택/상가 여부와 관계없이신축은 무조건 3.16% 기준으로 과세됩니다.이와 별도로당초 소유한 토지 면적보다 토지의 면적이 증가하는 경우라면관리처분계획에 따라 취득하는 토지초과분에 대한 취득세는 4.6% 로 추가 납부하셔야 합니다.※ 토지 초과분 취득세 납부min(해당 토지의 ㎡ 당 공시지가, 분양가액) * 세율 4.6%추가적으로# 출산양육을 위한 주택 취득세 감면 이나 (최대 500만원)조합원, 일반분양자 모두 가능24년 이후 출산하고 주택취득 또는 취득하고 출산하는 경우1가구 1주택 & 취득가액 12억 이하# 생애최초주택 취득세 감면 (최대 200만원)취득일 현재 본인 및 배우자가 주택을 소유한 사실이 없는 경우1가구 1주택 & 취득가액 12억 이하에 해당되는 세대는1. 지방세 감면신고서2. 주민등록등본3. 가족관계증명서를 첨부하시면 됩니다.

안녕하세요 머털도사 절세도사 김주성 세무사입니다 ^^오늘은 제가 가장 많이 기장한하고 있는 학원업 사업자등록 및 세무신고 주의사항 대해서 설명드리겠습니다.학원 개원 절차는?-구청에 학원 건물 조건(건축물 대장에 2종 근린생활시설에 반드시 교습소,학원이라고 나와야 교육청 인허가가 가능합니다)에 맞는 장소에 임대차계약을 체결한 후, 인허가 요건(정수기설치필수,소방기구,남자 여자 화장실구분, 냉난방기 설치,소화기필수)에 맞게 인테리어를 진행하고, 소방법규에도 부합해야합니다.-학원 등록일 7일이내에 학원배상책임을 가입해야합니다. 가입후 14일이내에 보험증권을 교육청에 제출 해야합니다.인테리어비용 처리는?-면세사업자는 인테리어 비용을 지출해도 부가세를 공제 받지 못하므로 , 부가세없이 비용을 할인 받으시려는 분이 많습니다.그러나 부가세를 부담하더라도 종합소득세 신고시 비용인정 받으려면 반드시 적격증빙을 받아야 하므로 부가세 내고 세금계산서를 받는것이 유리합니다.신규사업자는 부가세없이 거래후 일반 영수증으로도 종합소득세신고시 비용을 넣고 증빙불비가산세를 피할수 있으나 학원사업자가 비용을 넣으면 인테리어 사업자의 매출 누락한것이 걸릴수 있으므로 반드시 세금계산서 같은 적격증빙을 받으셔야 합니다.인건비 처리는?-업종 특성상 프리랜서 강사가 많지만, 프리랜서라 하더라도원장의 지휘 감독하에 고정된 장소와 시간에 업무를 수행하고 자기의 계산하에 사업을 영위하지 않는 등 근로자의 성격이 맞다면 정규직 근로자로 신고해야 합니다.-근로자로 신고시 장점은 아래와 같습니다.·프리랜서로 신고된 강사가 실질적으로근로자에 더 가까운 경우 퇴직시 퇴직금을 요구하는등 분쟁이 발생할수 있으므로 이를 사전에 예방할수 있습니다.·통합고용세액공제를 받을 수 있으므로사업주가 4대보험이나 퇴직금을 주는것 보다 더 큰금액을 절세 할수 있습니다.·근로자에 식대를 지급시 한도없이 종합소득세 신고시 복리후생비로 비용인정가능하며 부가세 신고시 매입세액공제가 가능합니다.현금영수증 의무발급 업종?-학원업은 현금영수증 의무 발행업종에 해당 합니다. 거래 건당 10만원 이상인 경우 상대방이 요청하지 않더라도 반드시 현금영수증을 발행 해야합니다. 이를 위반시 20%의 가산세가 부과 됩니다.-학원업 특성상 고객들이 처음에는 현금영수증 발행을 요구하지 않다가 , 연말정산할때 뒤늦게 발행해 달라고 요구하는 경우가 많습니다. 만약 발급정보를 모를 경우에는 홈택스 대표번호(010-000-1234)로 미리 발급해 두고 요청시 고객이 발급 요청시 건별로 주민번호나 전화번로 변환 하시면 됩니다.학원업 기타 주의사항은?-일반적인 학원은 중소기업특별세액감면과 창업 중소기업세액감면을 받을수 없지만, 직업기술 분야를 교습하는 학원은 감면대상에 해당합니다.-장학금을 지급시 학원내 장학금 지급규정에 따라장학금을 판매부대비용으로 처리 할수 있습니다. 사회통념상 타당한 금액 범위내에서만 비용처리가 가능합니다.이 범위를 벗어난다면 해당 학생에 인건비를 지급한것으로 처리해야하며, 장학금 수령자는 기타소득으로 신고 해야합니다.-강사를 채용할때 발생하는이직료(스카우트 비용)은 해당 강사의 급여가 근로소득인지 사업소득인지에 따라 분류하고, 계약기간에 걸쳐 안분하여 비용처리 합니다.-학원이 단기간일반회사에 강사를 파견하여 교육용역을 제공하는 경우 부수용역으로 보아 부가가치세가 면세 됩니다.-부가가치세가 면세되는 전자출판물과 이와 함께 제공되는 단말기를 하나의 공급단위로 제공할때, 단말기를 독립적으로 활용 할수 있는 경우는 (ex:아이패드) 전자 출판물은 면세이지만,단말기는 독립적으로 활용이 가능하므로 별도 과세 대상입니다.-부가가치세가 면세되는 학원을 운영하는 사업자가다른 학원 운영 사업자에게 상호, 상표 등의 사용및 교육 프로그램, 경영 노하우등을 제공하고 가맹비 및 사용료를 받는 경우, 이 수입은 부가가치세 과세 대상에 해당 합니다.이상입니다!법인및 기장 기장 관련 문의사항이나 신고업무 의뢰에 관련해서 궁금하신것은 아래의 네이버 엑스퍼트를 이용해서상담 주시면 친절,신속,정확하게 상담해 드리겠습니다.법인및개인 기장관련 문의사항( : 네이버 엑스퍼트법인및개인 기장관련 문의사항(법인세,종합소득세,부가가치세,면세사업자현황신 : 네이버 엑스퍼트엑스퍼트: 친절하고 꼼꼼한 세무사, 풍부한 경험으로 대안 제시 자연세무회계컨설팅 대표 김주성세무사입니다. 수많은 세무 상담을 하다 보면 합법적인 절세 방법이 있음에도 방법을...m.expert.naver.comhttps://open.kakao.com/o/gL55goKd자연세무회계 컨설팅 양도/상속/ 증여 상담방자연세무회계컨설팅 김주성세무사 양도/상속/증여 상담방open.kakao.com저작자 명시 필수 영리적 사용 불가 내용 변경 불가태그#강서구상속세전문세무사#마곡상속세전문세무사#강서구학원전문세무사#마곡학원전문세무사#학원전문세무사#학원전문기장세무사#개인사업자전문세무사#종합소득세학원강사신고세무사#학원강사전문세무사#프리랜서세금신고#학원개원절차#학원사업자등록#강서구마곡양도세증여세무사 태그수정

안녕하세요 머털도사 절세도사 김주성 세무사입니다^^오늘은 유기정기금 증여에 대해서 설명드리겠습니다 . 유기정기금은 주로 부모님이 미성년자에게 월 소액일정액을 증여 해주고, 자녀분의 증권계좌에서 s&p 500 이나 나스닥 100 같은 주식을 사주시려고 할때 유용 하게 많이 쓰일수 있습니다. 1. 유기정기금이란? -정기금이란 '일정 기간 동안 정기적으로 일정 금액을 받을 권리'를 말합니다.그중에서도 **지급 기간이 정해져 있는 것을 '유기정기금'**이라고 하고, 지급받는 사람이 사망할 때까지 받는 것을 '종신정기금', 기간을 정하지 않은것을 '무기정기금'이라고 합니다.- 예를 들어 부모가 자녀에게 앞으로 10년간 매월 50만 원씩 주겠다 고 약정하고 실제 이를 이행하는 경우가 대표적인 유기정기금 증여입니다. 2. 증여재산가액은 어떻게 계산할까? -일반적인 목돈 증여라면 증여받은 금액 그대로가 과세표준이 됩니다. 하지만 유기정기금은아직 지급되지 않은 미래의 현금흐름을 신고 시점의 현재가치로 할인평가한 금액을 증여재산가액으로 삼는다는 점이 핵심입니다(「상속세 및 증여세법」 제65조, 같은 법 시행령 제62조).계산 구조는 다음과 같습니다.증여재산가액 = 1년분 정기금액 × 잔존 지급기간에 대응하는 현가계수의 합이때 적용하는 할인율은 현재 연 3%입니다.-예시매월 50만 원씩 10년간(총 6,000만 원)을 지급하기로 약정한 경우, 3% 할인율을 적용해 현재가치로 환산하면 증여재산가액은 약 5,300만 원 수준으로 낮아집니다.-여기에 미성년 자녀 증여재산공제(10년간 2,000만 원)를 적용하고 10% 세율을 곱하면 산출세액은 약 330만 원 정도가 됩니다. 6,000만 원을 한 번에 증여했을 때보다 세액이 줄어드는 구조입니다.-다만 이 절세효과를 볼 때 화폐의 시간가치(할인된 세액을 장기간 굴렸을 때의 기회비용)까지 함께 고려해서 실익을 판단하시는 것이 좋습니다. 단순히 '세액이 줄었다'는 숫자만 보고 절세라고 단정하기는 어렵습니다. 3. 증여시기 — 매달이 아니라 '최초 1회'가 원칙-유기정기금 증여에서 가장 헷갈리시는 부분이 바로 증여시기입니다.원칙적으로 유기정기금은매월 지급될 때마다 각각 증여가 이루어지는 것이 아니라, 정기금을 받을 권리 자체를 취득한 시점(약정일)에 전체 미래 지급액을 일괄 평가하여 한 번에 증여로 신고합니다. 이 점이 바로 목돈 증여와 결정적으로 다른 부분이고, 신고 횟수를 줄일 수 있는 이유이기도 합니다.-참고로 만약 정기금 약정 없이 매달 임의로 계좌이체만 하는 방식이라면 이는 유기정기금이 아니라매회 발생하는 개별 증여로 취급되어, 원칙적으로 증여가 있을 때마다(즉 이체할 때마다) 증여일이 속하는 달의 말일부터 3개월 이내에 각각 신고해야 합니다.- 다만 미성년 자녀의 경우 10년간 합산 2,000만 원까지는 비과세이므로, 그 금액을 넘기기 직전에 한 번씩 정리해서 신고해도 가산세 불이익은 없습니다.4. 신고 시 반드시 챙겨야 할 주의사항① 정기금 지급을 중단해도 이미 낸 증여세는 원칙적으로 돌려받지 못합니다-유기정기금은 '약정 시점'에 미래 현금흐름 전체를 증여한 것으로 보고 세금을 계산하는 구조입니다. 따라서 이후 형편이 어려워지거나 마음이 바뀌어 자금 이체를 중단하더라도, 최초에 신고·납부한 증여세는 원칙적으로 환급되지 않습니다.-법령상 지급정지 등 특정 사유가 발생한 경우 잔여 정기금에 대해 재계산하는 규정이 있기는 하지만, 요건이 제한적이어서 단순한 지급 중단만으로 세액을 되돌려 받기는 실무상 쉽지 않습니다.따라서 신고 전에 앞으로 10년(또는 약정기간) 동안 실제로 이행 가능한 금액인지 신중하게 판단하셔야 합니다.② 부모의 운용으로 자산가치가 늘어나면 별도 증여세 이슈가 생길 수 있습니다-자녀 명의 계좌에 정기금을 이체한 뒤, 그 자금으로 주식이나 펀드를 매수해 시세차익이나 이자·배당이 생기는 것 자체는 추가 과세 대상이 아닙니다.-다만 부모가 자녀 계좌를 대신 관리하면서 빈번한 매매로 초과수익을 만들어내는 등부모의 노력으로 재산가치를 증가시킨 정황이 뚜렷하다면, 그 가치증가분에 대해 별도의 증여세가 과세될 수 있습니다.「상속세 및 증여세법」은 타인의 재산가치를 증가시키는 행위도 증여로 넓게 포섭하고 있기 때문입니다.③ 보험상품은 유기정기금 평가 방식의 실익이 없습니다-연금보험 등 보험사 상품은 상증세법상만기 시 수령일을 증여시기로 보고, 그 시점에 전체 금액을 과세하는 별도 원칙이 적용됩니다.매월 보험료를 이체하더라도 그 시점에는 증여가 성립하지 않으므로, 유기정기금 할인평가 방식을 적용할 여지가 없습니다. 보험 상품으로 정기금 증여 절세를 기대하고 계셨다면 이 부분을 꼭 확인하셔야 합니다.④ 실제 이행 내역과 신고 내용이 일치해야 합니다-신고 이후에도 약정한 대로 실제 자금이 이체되고 있는지가 중요합니다.계좌이체 내역, 증여계약서(정기금 지급 약정서) 등은 향후 국세청의 사후관리·자금출처 조사 시 소명자료로 쓰이므로 미리 정리해 보관해두시는 것이 안전합니다.⑤ 증여자의 실제 지급 여력을 먼저 점검하세요-유기정기금은 장기간에 걸친 약정이므로,애초에 증여자(부모 등)가 그 기간 동안 안정적으로 지급할 수 있는 자금 여력이 있는지가 전제되어야 합니다.-무리하게 긴 기간·큰 금액으로 약정했다가 중도에 지급이 어려워지는 경우, 앞서 말씀드린 것처럼 이미 신고·납부한 세금 정산이 원활하지 않을 수 있습니다.5. 정리하며유기정기금 증여는 미래 현금흐름을 현재가치로 할인평가해 신고함으로써 세부담을 낮출 수 있는 유용한 제도이지만,증여시기는 원칙적으로약정 시점 1회이고계산은연 3% 할인율에 따른 현가평가로 이루어지며지급 중단 시 환급이 어렵다는 점과자산운용 과정에서의 추가 증여 이슈를 반드시 함께 고려하셔야 합니다.이상입니다!취득세 양도세 상속세 증여세 관련 문의사항이나 신고업무 의뢰에 관련해서 궁금하신 것은 아래의 네이버 엑스퍼트를 이용해서 상담 주시면 친절, 신속, 정확하게 상담해 드리겠습니다.https://naver.me/xqf2QCoi양도세 상속세 증여세 상담 : 네이버 엑스퍼트엑스퍼트: 양도세, 상속세,증여세, 취득세 ,종합부동산세, 재산세, 법인세, 종합소득세,부가가치세등에 대해서 문의해주시면 신속,정확하게 친절히 설명해드리겠습니다.naver.mehttps://open.kakao.com/o/gL55goKd자연세무회계 컨설팅 양도/상속/ 증여 상담방자연세무회계컨설팅 김주성세무사 양도/상속/증여 상담방open.kakao.com

안녕하세요 서가세무회계 최혜경세무사입니다.부동산 매매사업자의 경우,일반적으로 부동산을 사고 파는 것이 아닌사업적으로 부동산 매수, 매도를 하는 자를 뜻하는데요.그렇기 때문에양도소득세가 아닌 종합소득세를 과세하여단기세율을 적용하지 않는 등의 혜택을 주지만,사업자이기 때문에 부가세를 납부해야 하고4대보험의 수가가 달라지는 등추가적으로 신경써야 하는 부분이 많습니다.오늘은 매매사업자의 부가세를다뤄보도록 하겠습니다.부동산매매업자, 부가세란부가세는과세되는 재화나 용역에 붙는 10%의 세금입니다.일반인이라면 부가세를 신경쓰실 필요가 없으시지만,사업자라면 부가세를 신고, 납부해야 할 의무가 있습니다.만약 내가 물건을 판다면물건값에 10%를 붙여 팝니다.그 10%는 결국 산 사람이 내주는 거지만,사업자는 그 10%를 국가 대신 징수하여,부가세 신고기간에 10%의 매출세액을 납부합니다.매입도 마찬가지입니다.만약 내가 물건을 산다면,물건값에 10%를 붙여 가격을 지불합니다.그 10%에 대해 부가세 신고기간에내가 낸 부가세를 매입세액공제로 받아환급받게 되는 것이 되죠.그렇다면 부동산 매매업자의 부가세는 어떻게 되는걸까요?부동산매매업자는 면세가 아닌 일반과세사업자이기 때문에,매년 2번,1월 ~ 6월 -> 7월7월 ~ 12월 -> 1월에부가세 신고를 해야 합니다.이때 부가세 신고를 해야 하는매출 / 매입 항목은 어떤게 있을까요?부동산매매업자는 부동산을 사고 파는 사업자이기 때문에,부동산을 매입할 때 → 매입세액 신고 환급부동산을 매각할 때→ 매출세액 신고 납부이렇게 큰 틀로 생각하시면 됩니다.이외에도 매입할 때 들었던 비용이나, 기장료, 사업에 들어간 비용 등도공제가 가능합니다.과세 VS 면세그런데 부동산을 매수 매도 하시면서부가세를 신경쓰지 않았다는 분도 계실 것입니다.그건 왜 그런걸까요?부가세법상부가세가 붙는 재화나 용역은 '과세'부가세가 면제되는 재화나 용역은 '면세'라고 합니다.우리가 사고 파는 주택 중,국민공급평형 이하의 주택은 대표적인 '면세' 입니다.또한 모든 건물의 부속토지인 '토지'부분도 대표적인 '면세'입니다.수도권 기준 전용면적 85 ㎡ 이하 의 주택을 공급한다면,즉, 국평 이하 소형평수를 매수, 매도한다면,건물도 토지도부가세 자체가 없습니다.이런 경우라 할지라도 부가세를 신고하지 않는 것은 아니며부가세 신고 기간에 매수 / 매도 주택 이외에사업과 관련된 비용 등이 있으면 이에 대한 부가세를 신고해주시면 됩니다.그 외에 85 ㎡ 초과 주택을 공급하거나, 오피스텔 등을 취급하는 경우라면건물분에 한해 부가세가 포함되어야 합니다.즉, 매수하실 때 건물분에 대한 매입세액 공제를 받으시고매도하실 때 건물분에 대한 부가세를 납부하셔야 하는 것입니다.계약서와 부가세의 관계일반적으로 주택을 사고 파는 경우부가세는 없지만,매매사업자의 경우 85 초과분은부가세가 있다고 말씀드렸습니다.예를 들어 10억원의 주택을 팔고자 한다면,개인과 개인의 거래에서는건물과 토지를 별도로 나누지 않고계약서에 10억원이라는 통 금액이 적혀져 있습니다.하지만 매매사업자의 경우,<건물> 분에는 부가세를 포함해야 하는데요.계약서 상토지와 건물을 구분 기재하는 것이 원칙이지만,구분 기재를 하지 않았거나기재한 금액이 기준시가 안분 기준보다 30% 이상 차이가 나면세법에서는 세법 기준으로 안분 계산하여부가세를 과세합니다.예를 들어보겠습니다.계약금액 10억원 중기준시가로 안분한 금액은 건물 4억 토지 6억 입니다.만약 통으로 계약서를 작성한 경우,매매사업자는 건물 4억원에 부가세가 포함된 것으로 보아약 36백만원의 부가세를 신고 납부해야 합니다.계약금액 10억원 중계약서상구분 기재하여건물 3억 토지 7억을 기재하였다고 가정하겠습니다.구분실지거래가액기준안분가액안분 차이건물300,000,000400,000,00025%토지700,000,000600,000,00016%30% 이상 차이나지 않기 때문에 이 경우,실지거래가액인 3억원이 인정됩니다.계약서상 부가세가 별도로 적혀있다면,공급가액 기준 10%를 부가세로 산정하면 되지만계약서상 부가세가 언급되어 있지 않다면총 건물 금액의 1.1% 를 나눠서 부가세를 환산해야 합니다.부가세에 대한 부분을 매도가에 포함하여 진행할지에 대해서는부동산, 매수인과 상의하셔야 하며이 부분이 계약서 작성 전 꼭 선행되어서 정리되어야 합니다.원론적으로는 매수자에게 부가세를 받아서,대신 징수하여 매매사업자가 나라에 내는 것이 부가세인데이 내용을 모르시기 때문에 나중에부가세 부분만 다시 받을 수 없어서,매매사업자가 예상치 못한 부가세를 스스로 부담하는 경우가 많습니다.매매사업자는 계약서 작성시 부가세를 꼭 확인하시고진행하시길 바랍니다!긴 글 읽어주셔서 감사합니다.문의사항은 언제든 아래 링크로 남겨주세요 : )감사합니다.최혜경 세무사 드림