매매계약서에 지분표시가 없는 경우 양도소득세 산정이 궁금합니다.

사업양도양수계약서 없이 매매계약서만으로 양도한 경우포괄적 사업양도 해당 여부부가, 법규부가2014-408 , 2014.08.25[제 목]사업양도양수계약서 없이 매매계약서만으로 양도한 경우 포괄적 사업양도 해당 여부[ 요 지 ]거래당사자간 사업양도양수계약서를 작성하지 않았거나 폐업신고시 폐업사유에 사업양도라고 표기하지 않았더라도 실질적으로 사업장별로 모든 권리와 의무를 포괄적으로 이전하는 경우에는 사업양도에 해당하는 것임[답변내용]「부가가치세법」 제10조제8항 제2호 및같은법 시행령 제23조의 규정에 따른 재화의 공급으로 보지 아니하는 사업양도는 사업자가 사업장별로 그 사업에 관한 모든 권리와 의무를 포괄적으로 승계시키는 것을 말하는 것으로서, 이 경우거래당사자간 사업양도양수계약서를 작성하지 않았거나 폐업신고시 폐업사유에 사업양도라고 표기하지 않았더라도 실질적으로 사업장별로 모든 권리와 의무를 포괄적으로 이전하는 경우에는 사업양도에 해당하는 것이며 양수자가 승계받은 사업 외에 새로운 사업의 종류를 추가하거나 사업의 종류를 변경한 경우에도 사업양도에 해당하는 것입니다.1. 사실관계○ ***(이하“양도인”또는 “신청인”이라 함)은 ##동 ***** 상가 00호(이하 “쟁점상가”이라 함)에 대하여 부동산임대업을 영위하다가- 쟁점상가를 000(이하 “양수인”이라 함 )에게 양도하는 양수도 계약을 2014.3.12. 체결함- 양도인과 양수인이 2014.3.12. 작성한 건물상가매매계약서에 기재된 내용은 다음과 같음 가) 매매대금 : 590,000,000원 나) 계약금 : 70,000,000원(계약일 2014.3.12에 지불, 영수함) 다) 중도금 : 50,000,000원(2014.4.15. 지불) 라) 잔 금 : 490,000,000원(2014.5.30. 지불) 마) 특약사항 - 현재 임대차계약[보증금 2천만원/월210만원(부가세포함) 임차인:000]은 매수인에게 승계함2. 질의내용○ 부동산임대업을 영위하던 양도인이 취득한 상가를 양수인에게 매도할 경우(질의1) 거래당사자간 사업양도양수계약서를 작성하지 않았더라도 매매계약서상 실질내용(매매계약 당시과 이후에도 임차인과 보증금 유지)에 의하여 재화의 공급으로 보지 않는 포괄적 사업양도에 해당하는지 여부(질의2) 양수인이‘부동산임대업’ 이외에 새로운 업종을 추가하여 사업자등록을 하였더라도 사업의 동질성이 유지되어 포괄적 사업양도에 해당되는지 여부(질의3) 폐업신고시 폐업사유에 사업양도라고 표지하지 않았으나 실질내용에 의해 사업양도에 해당되는지 여부3. 관련법령○부가가치세법 제10조【재화 공급의 특례】⑧ 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것은 재화의 공급으로 보지 아니한다. (2010. 1. 1. 개정) 2. 사업을 양도하는 것으로서 대통령령으로 정하는 것 다만, 제52조 제4항에 따라 그 사업을 양수받은 자가 대가를 지급하는 때에 그 대가를 받은 자로부터 부가가치세를 징수하여 납부한 경우는 제외한다.○부가가치세법 시행령 제23조【재화의 공급으로 보지 아니하는 사업양도】 법 제10조제8항제2호 본문에서 대통령령으로 정하는 것 이란 사업장별(「상법」에 따라 분할하거나 분할합병하는 경우에는 같은 사업장 안에서 사업부문별로 구분하는 경우를 포함한다)로 그 사업에 관한 모든 권리와 의무를 포괄적으로 승계시키는 것(「법인세법」 제46조제2항 또는 제47조제1항의 요건을 갖춘 분할의 경우,「조세특례제한법」 제37조제1항 각 호의 요건을 갖춘 자산의 포괄적 양도의 경우 및 양수자가 승계받은 사업 외에 새로운 사업의 종류를 추가하거나 사업의 종류를 변경한 경우를 포함한다)을 말한다. 이 경우 그 사업에 관한 권리와 의무 중 다음 각 호의 것을 포함하지 아니하고 승계시킨 경우에도 그 사업을 포괄적으로 승계시킨 것으로 본다. <개정 2014.2.21> 1. 미수금에 관한 것 2. 미지급금에 관한 것 3. 해당 사업과 직접 관련이 없는 토지ㆍ건물 등에 관한 것으로서 기획재정부령으로 정하는 것○ 부가가치세법 기본통칙 10-23-1 【사업양도의 범위】① 법 제10조 제8항 제2호의 규정에 의하여 재화의 공급으로 보지 아니하는 사업의 양도라 함은 사업용 자산을 비롯한 물적ㆍ인적시설 및 권리(미수금에 관한 것을 제외한다), 의무(미지급금에 관한 것을 제외한다) 등을 포괄적으로 양도하여 사업의 동일성을 유지하면서 경영주체만을 교체시키는 것을 말한다. (2000. 8. 1. 개정)② 사업과 직접 관련이 없거나 사업의 동일성을 상실하지 아니하는 범위 내에서의 일부 권리ㆍ의무를 제외하여도 사업의 양도로 본다. 이 경우 당해 사업에 직접 관련이 없는 토지ㆍ건물 등에 관한 것은 다음 각 호의 1에 해당하는 것으로 한다. (2000. 8. 1. 개정)가. 사업양도자가 법인인 경우에는법인세법 시행령 제49조제1항에 규정하는 자산 나. 사업양도자가 법인이 아닌 사업자의 경우에는 ‘가’항에 규정하는 자산에 준하는 자산 (2000. 8. 1. 신설)

교환으로 취득한 주택을 양도한 경우,해당 주택의 취득가액 산정방법(교환계약서에 표시된 실지 거래가액으로 따짐)사전-2025-법규재산-0590 [법규과-1579]등록일자 : 2025.09.09.생산일자 : 2025.07.16.요 지교환으로 취득한 자산을 양도하는 경우로서 양도가액을 실지거래가액에 따르는 경우, 양도하는 자산의 취득가액은 취득 당시 교환계약서에 표시된 실지거래가액에 따르는 것으로 정산금을 제외한 매매대금이 되는 것임답변내용귀 사전답변 신청의 사실관계와 같이, 교환으로 취득한 자산을 양도하는 경우로서 양도가액을 실지거래가액에 따르는 경우 양도하는 자산의 취득가액은 취득 당시 교환계약서에 표시된 실지거래가액에 따르는 것입니다.교환계약서상 B주택 매매대금과 정산금이 시가감정 등 객관적 가액평가를 기준으로 한 경우, B주택의 실지취득가액은 정산금을 제외한 매매대금이 되는 것입니다.상세내용1. 사실관계○ ’95. 4월 甲은 A주택 공유지분(33%)를 취득○ ’15.12월 A주택 공유지분(33%)과 B주택의 교환계약 체결 - 교환대상 부동산에 대한 감정평가법인 등의 감정평가*를 받음 * A주택 : 1,656백만원, B주택 : 1,475백만원 - A주택 매매대금으로 B주택 매매대금(1,475백만원)과 현금(정산금) 181백만원을 지급받기로 약정○ ’25. 6. 4. B주택 양도2. 질의요지○ 교환으로 취득한 주택을 양도하는 경우, 해당 주택의 취득가액 산정방법3. 관련 법령○소득세법 제96조【양도가액】① 제94조제1항 각 호에 따른 자산의 양도가액은 그 자산의 양도 당시의 양도자와 양수자 간에 실지거래가액에 따른다.○소득세법 제97조【양도소득의 필요경비 계산】① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다. 1. 취득가액(「지적재조사에 관한 특별법」 제18조에 따른 경계의 확정으로 지적공부상의 면적이 증가되어 같은 법 제20조에 따라 징수한 조정금은 제외한다). 다만, 가목의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에 한정하여 나목의 금액을 적용한다. 가. 제94조제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액 나. 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산취득가액을 순차적으로 적용한 금액 2. 자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것 3. 양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것★주요 경력- 105,000건 이상의 세금 상담 및 용역- 600건 이상의 경정청구를 통한 약 25억 이상 세금 환급- 세무사 플랫폼 '택슬리' 상담 및 후기 1위 (약 3,900건 이상 상담)- 전문가 플랫폼 '아하커넥츠' 상담 및 후기 1위 (약 500건 이상 상담)- 지식공유플랫폼 '아하' 세무/회계 1위 (98,000건 이상 답변 및 337만건 이상 공유)- KB금융 콘텐츠 필진- 한국경제필진- 서울시 마을세무사- ㈜코스맥스 세무팀- ㈜현대중공업 세무기획팀- ㈜iMBC 재무회계팀- 세무법인 넥스트

교환으로 취득한 주택을 양도한 경우,해당 주택의 취득가액 산정방법(교환계약서에 표시된 실지 거래가액으로 따짐)사전-2025-법규재산-0590 [법규과-1579]등록일자 : 2025.09.09.생산일자 : 2025.07.16.요 지교환으로 취득한 자산을 양도하는 경우로서 양도가액을 실지거래가액에 따르는 경우, 양도하는 자산의 취득가액은 취득 당시 교환계약서에 표시된 실지거래가액에 따르는 것으로 정산금을 제외한 매매대금이 되는 것임답변내용귀 사전답변 신청의 사실관계와 같이, 교환으로 취득한 자산을 양도하는 경우로서 양도가액을 실지거래가액에 따르는 경우 양도하는 자산의 취득가액은 취득 당시 교환계약서에 표시된 실지거래가액에 따르는 것입니다.교환계약서상 B주택 매매대금과 정산금이 시가감정 등 객관적 가액평가를 기준으로 한 경우, B주택의 실지취득가액은 정산금을 제외한 매매대금이 되는 것입니다.상세내용1. 사실관계○ ’95. 4월 甲은 A주택 공유지분(33%)를 취득○ ’15.12월 A주택 공유지분(33%)과 B주택의 교환계약 체결 - 교환대상 부동산에 대한 감정평가법인 등의 감정평가*를 받음 * A주택 : 1,656백만원, B주택 : 1,475백만원 - A주택 매매대금으로 B주택 매매대금(1,475백만원)과 현금(정산금) 181백만원을 지급받기로 약정○ ’25. 6. 4. B주택 양도2. 질의요지○ 교환으로 취득한 주택을 양도하는 경우, 해당 주택의 취득가액 산정방법3. 관련 법령○소득세법 제96조【양도가액】① 제94조제1항 각 호에 따른 자산의 양도가액은 그 자산의 양도 당시의 양도자와 양수자 간에 실지거래가액에 따른다.○소득세법 제97조【양도소득의 필요경비 계산】① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다. 1. 취득가액(「지적재조사에 관한 특별법」 제18조에 따른 경계의 확정으로 지적공부상의 면적이 증가되어 같은 법 제20조에 따라 징수한 조정금은 제외한다). 다만, 가목의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에 한정하여 나목의 금액을 적용한다. 가. 제94조제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액 나. 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산취득가액을 순차적으로 적용한 금액 2. 자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것 3. 양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것★주요 경력- 105,000건 이상의 세금 상담 및 용역- 600건 이상의 경정청구를 통한 약 25억 이상 세금 환급- 세무사 플랫폼 '택슬리' 상담 및 후기 1위 (약 3,900건 이상 상담)- 전문가 플랫폼 '아하커넥츠' 상담 및 후기 1위 (약 500건 이상 상담)- 지식공유플랫폼 '아하' 세무/회계 1위 (98,000건 이상 답변 및 337만건 이상 공유)- KB금융 콘텐츠 필진- 한국경제필진- 서울시 마을세무사- ㈜코스맥스 세무팀- ㈜현대중공업 세무기획팀- ㈜iMBC 재무회계팀- 세무법인 넥스트

[상속세, 양도세]상속지분 협의분할시 지분포기대가를 받은 경우,양도에 해당함부동산거래관리과-56등록일자 : 2013.04.10.생산일자 : 2013.02.05.요지피상속인의 부동산을 상속함에 있어서 「민법」제1013조【협의에 의한 분할】에 따라 상속인 중 한 명이 그의상속지분을 포기하는 대가로 다른 상속인으로부터 대가를 지급받는 경우그 포기한 상속지분 상당의 부동산은 「소득세법」제88조제1항에 따라자산이 유상으로 사실상 이전되는 것(양도)으로 보는 것임회신피상속인의 부동산을 상속함에 있어서 ｢민법｣제1013조【협의에 의한 분할】에 따라 상속인 중 한 명이 그의 상속지분을 포기하는 대가로 다른 상속인으로부터 대가를 지급받는 경우 그 포기한 상속지분 상당의 부동산은 ｢소득세법｣제88조제1항에 따라 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것으로 보는 것입니다.상세내용※ 관련참고자료1. 질의내용 요약○ 사실관계 - ‘12.11.24. 피상속인 사망 (상속인 : 배우자, 子1, 子2) - 피상속인의 유일한 상속재산 : 수원시 장안구 소재 단독주택A ⇨ 상속인간 협의분할로 子1이 단독소유권 확보 - ‘12.12.17. 子1, 子2 공동소유중이던 수원 장안구 소재 단독주택B 지분1/2 ⇨ 자2에게 상속지분 포기대가로 소유권이전해줌(등기원인 : 매매) ○ 질의내용 - 子2의 상속지분 포기대가를 양도로 보는 포기지분은 1/3.5로 보아야 하는 지 1/2로 보아야 하는 지 여부2. 질의내용에 대한 자료가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)○소득세법 제88조【양도의 정의】① 제4조제1항제3호 및 이 장에서 양도 란 자산에 대한 등기 또는 등록과 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말한다. 이 경우 부담부증여(負擔附贈與)(「상속세 및 증여세법」 제47조제3항본문에 해당하는 경우는 제외한다)에 있어서 증여자의 채무를 수증자(受贈者)가 인수하는 경우에는 증여가액 중 그 채무액에 상당하는 부분은 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것으로 본다.〇소득세법 제96조【양도가액】① 제94조 제1항 각 호에 따른 자산의 양도가액은 그 자산의 양도 당시의 양도자와 양수자 간에 실제로 거래한 가액(이하 “실지거래가액”이라 한다)에 따른다. (2009. 12. 31. 개정)(이하 생략)○소득세법 제97조【양도소득의 필요경비 계산】① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다. (2009. 12. 31. 개정)1. 취득가액 (2009. 12. 31. 개정)가. 제94조 제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액. 다만, 제96조 제2항 각 호 외의 부분에 해당하는 경우에는 그 자산 취득 당시의 기준시가 (2009. 12. 31. 개정)나. 가목 본문의 경우로서 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액○민법제1013조 【협의에 의한 분할】① 전조의 경우외에는 공동상속인은 언제든지 그 협의에 의하여 상속재산을 분할할 수 있다.② 제269조의 규정은 전항의 상속재산의 분할에 준용한다○민법제1042조 【포기의 소급효】상속의 포기는 상속개시된 때에 소급하여 그 효력이 있다○민법제1043조 【포기한 상속재산의 귀속】상속인이 수인인 경우에 어느 상속인이 상속을 포기한 때에는 그 상속분은 다른 상속인의 상속분의 비율로 그 상속인에게 귀속된다나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규)○ 법규재산2012-237. 2012.07.28.「피상속인의 부동산을 상속함에 있어서 공동상속인 중 일방이 그의 상속지분을 포기하는 대가로 다른 일방으로부터 현금을 지급받은 경우 그 포기한 상속지분 상당의 부동산은 「소득세법」제88조제1항에 따라 자산이 유상으로 사실상 이전됨으로써 양도소득세 과세대상이 되는 것이며, 이 경우 양도시기는 포기한 상속지분 상당의 부동산에 대한 대금을 청산한 날로 하는 것이나 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기를 한 경우에는 등기부 등에 기재된 등기접수일로 하는 것입니다.○ 재산세과-236, 2012.06.25.공동상속인중 1인이 상속재산인 부동산 중 다른 상속인의 지분을 상속받은 대가로 다른 상속인에게 그 1인이 소유한 현금을 지급하기로 협의분할할 경우에는 그 다른 상속인의 지분에 해당하는 재산이 그 특정상속인에게 유상으로 이전된 것으로 보는 것임○ 재산세과-157, 2012.04.24.상속개시후 최초로 협의분할에 의한 상속등기 등을 함에 있어서는 특정상속인이 법정상속분을 초과하여 재산을 취득하는 경우에도 증여세가 과세되지 아니함○ 부동산거래관리과-39, 2012.01.17.자산을 교환한 경우의 양도가액 및 취득가액은 교환계약서에 표시된 실지거래가액에 의하는 것이나, 교환계약서에 표시된 가액이「소득세법시행령」제176조의2제1항 각 호에 해당하여 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는「소득세법」제114조제7항에 따라 매매사례가액, 감정가액, 환산가액, 기준시가를 순차로 적용하는 것입니다 (같은 뜻 : 부동산거래관리과-75, 2011.01.27.)○ 부동산거래관리과-75, 2011.01.27.자산을 교환한 경우의 양도가액 및 취득가액은 교환계약서에 표시된 실지거래가액에 의하는 것이나, 교환계약서에 표시된 가액이「소득세법시행령」제176조의2제1항 각 호에 해당하여 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는「소득세법」제114조제7항에 따라 매매사례가액, 감정가액, 환산가액, 기준시가를 순차로 적용하는 것입니다.도움이 되셨길 바랍니다. 감사합니다.좋은 하루 보내세요!★전화상담 및 방문상담은 직접02-6403-9250으로 전화를 주시거나cta_moonyh@naver.com으로 연락을 주시면 됩니다!★주요 경력- 121,000건 이상의 세금 상담 및 용역- 600건 이상의 경정청구를 통한 약 25억 이상 세금 환급- 세무사 플랫폼 '택슬리' 상담 및 후기 1위 (약 4,000건 이상 상담)- 전문가 플랫폼 '아하커넥츠' 상담 및 후기 1위 (약 500건 이상 상담)- 지식공유플랫폼 '아하' 세무/회계 1위 (117,000건 이상 답변 및 337만건 이상 공유)- KB금융 콘텐츠 필진- 한국경제필진- 서울시 마을세무사- ㈜코스맥스 세무팀- ㈜현대중공업 세무기획팀- ㈜iMBC 재무회계팀- 세무법인 넥스트

들어가며,안녕하세요, 오회계사입니다.이번에 다룰 내용은 요즘 부동산 거래 절벽인 시기라 일시적 2주택 등 처분기한 내에 주택을 팔아야 비과세를 받는데 매수 문의가 없어 걱정인 분들이 많습니다. 급매로 팔기는 싫고, 그래서 나온 대안이 교환 거래입니다. 이에 대해 자세히 알아보겠습니다.세부적으로 살펴보면,일시적 2주택, 1주택+1조합원입주권/분양권, 혼인합가 등은처분기한이 있습니다1세대 2주택임에도 비과세가 적용되는 경우가 있는데, 대표적인 것이 일시적 2주택입니다.비과세를 위해서는 종전주택을 2년, 3년 이내에 양도해야 하는데 요즘 거래가 잘 안되고 시세도 내려 급매로 팔아야 하나 고민인 경우가 많습니다.그래서 나온 대안이 기한내에 팔아야 되는 2주택자들끼리 상호 교환거래를 하는 것입니다.관련 신문 기사 참고바랍니다.https://n.news.naver.com/mnews/article/009/0004974328?sid=101 아파트 교환 도와주는 곳 있나요 …매매 힘든 다주택자 '돌파구' 광교 이편한세상아파트, 11년차, 47평, 고층, 실거래 17억원, KB시세 18억원. 비과세 목적 교환매매합니다. 비슷한 매물 가지고 계신 분, 채팅 주세요. 거래절벽 현상이 심화하면서 아파트 매매가 어려워지자n.news.naver.com1주택 1분양권/조합원입주권의 경우에도 종전 주택을 기한내에 처분하면 비과세가 되며, 혼인합가로 인한 2주택도 합가일 기준 5년이내 양도하면 비과세가 됩니다.1주택 1분양권 비과세 특례는 아래 포스팅 참고하세요https://blog.naver.com/riverodw/222528962464[양도세 - 1주택 1분양권] 1주택 1분양권 비과세 (by 부산회계사/부산세무사)들어가며, 안녕하세요, 오회계사입니다. 이번에 다룰 주제는 21년 개정사항 중 분양권을 주택으로 보게 되...blog.naver.com교환거래도 양도에 해당하고, 조건 충족시 비과세 됩니다부동산을 교환 거래를 하는 경우도 양도에 해당하고, 비과세 조건이 충족된다면 비과세가 됩니다.소득세법 제88조 【양도의 정의】① 제4조 제1항 제3호 및 이 장에서 “양도”라 함은 자산에 대한 등기 또는 등록에 관계없이매도,교환,법인에 대한 현물출자 등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말한다. 이 경우 부담부증여(「상속세 및 증여세법」 제47조 제3항 본문에 해당하는 경우를 제외한다)에 있어서 증여자의 채무를 수증자가 인수하는 경우에는 증여가액 중 그 채무액에 상당하는 부분은 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것으로 본다.문제는 해당 거래의 양도가액을 얼마로 볼 것인지인데, 만약 교환하는 쌍방간에 비과세라면 당장은 문제가 되지 않을지라도 추후 해당 자산을 과세로 양도할 때 취득가액이 얼마인지에 대해 세무서와 분쟁이 있을 수 있으니 중요한 부분입니다.등가 교환인 경우, 계약서의 금액으로 하되 인정하지 않는 경우 매매사례가액, 감정가액, 기준시가를 적용합니다동일한 가치를 가진 부동산을 교환한 경우에는 매매 계약서의 금액을 양도가액으로 합니다. 그러나, 해당 금액을 인정할 수 없는 경우에는 매매사례, 감정가액, 기준시가를 적용합니다.예를 들어, 10억원의 A,B 아파트를 상호간에 교환하고 매매계약서에도 10억원이라 되어있으면 이를 인정하나, 만약 A 아파트의 유사매매사례가 7억이 있다면 이는 등가매매가 아닌게 되어 10억이 매매가로 인정되지 않고 저가매매로 인정됩니다.양도, 부동산거래관리과-797 , 2010.06.09[ 제 목 ]부동산을교환으로 양도하는 경우 양도가액[ 요 지 ]실지거래가액에 의하여 양도차익을 산정함에 있어 부동산을 교환으로 양도하는 경우 당해 부동산의 양도가액은교환계약서에 표시된 실지거래가액에 의하는 것이며, 교환계약서에 표시된 가액이 「소득세법 시행령」 제176조의2제1항의 규정에 해당하여실지거래가액으로 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 매매사례가액, 감정가액, 기준시가를 순차로 적용함등가 교환이 아닌 경우, 차액을 정산해야 하고 안하면 부당행위계산 부인과 증여세 문제가 발생합니다동일한 가치가 아닌 부동산을 교환하면, 당연히 차액을 정산하여 주고 받는 것이 일반적입니다. 이 경우, 양도가액은 정산금액을 가산/차감하여 산정하게 됩니다.양도, 국심2007중5191 , 2008.04.25[ 제 목 ]교환으로 취득한 부동산의 실지양도가액 산정[ 요 지 ]실지양도가액은 거래당시 지급받은 가액으로서, 교환거래의 경우에는 실지양도가액은 인수한 자산의 가액이 되고, 금전의 수수가 수반되는 거래의 경우 실지 양도가액은인수한 자산의 가액에 수수한 금전의 가액을 가감하여야 함.하지만, 가족간의 거래라면 가치가 동일하지 않아도 교환되는 경우가 있는데 예를 들어, 부친의 10억원 아파트와 자녀의 6억원 아파트를 별도로 차액정산 없이 교환한 경우① 저가 양도로 인한 증여세가 발생할 수 있습니다.② 부당행위계산 부인 규정에 따라 부친은 10억원에 양도한 것으로 봅니다.실무적으로는감정평가를 하여 차액을 정산하고 거래함이 안전합니다설명드린 바 같이, 교환하는 부동산의 가치가 동일하지 않다고 판정되는 경우는 양도세 부당행위계산부인이나 증여세 문제가 발생할 수 있습니다. 따라서, 실무적으로는 감정평가를 하고 차액을 정산하여 거래하는 것이 안전합니다.특히, 해당 자산이 유사매매사례도 없는 단독주택이나 빌라 같은 경우라면 향후에 해당 자산을 양도할 때 취득가액이 기준시가가 적용될 수도 있기 때문에 감정평가를 먼저 합니다.취득세도 고려해야 합니다교환거래로 부동산을 취득하는 경우, 당연히 취득세를 납부해야 합니다. 유상거래로 인한 취득이므로 아래의 취득세율이 적용됩니다.조정지역 2주택인 경우, 중과세율이 적용되나 일시적 2주택 기한 내에 양도시 중과배제 됩니다.취득세가 발생하더라도, 양도세 비과세로 절감되는 금액이 크기 때문에 일반적으로 교환거래가 유리하나 양도차익이 적은 경우에는 비교를 잘 해봐야 합니다.결국, 일시적 2주택 비과세를 받기 위해 교환 거래에 성공했다고 하더라도 다시 일시적 2주택이라면 양도세 비과세, 취득세 중과배제를 위해서는 다시 주택을 기한내에 양도해야 합니다.정리하면,최근 부동산 거래 절벽으로 인해, 일시적 2주택자 등 처분기한 내에 1주택을 양도해야 하는 분들 간의 교환 거래가 늘고 있습니다. 교환도 양도에 해당하고, 비과세 조건 충족시 비과세 됩니다.교환 거래시, 주의할 점은 교환하는 두 주택의 가치를 측정하는 것이며 가치가 다르다면 차액을 정산해야 합니다.실무적으로는 감정평가를 받아 차액을 정산함이 일반적이며,감정평가를 받지 않고 거래했다가 나중에 계약서상의 금액이 유사매매사례와 차이가 나면 증여세나 양도세 부당행위계산 부인이 적용될 수도 있으니 유의햐야 합니다.존재하지 않는 이미지입니다.by 양도세신고/양도세상담/부산세무사