가족간 거래 저가 양도 취득세

안녕하세요, 오회계사입니다.이번에 다룰 내용은 최근 가족간 저가 매매 문의가 많은데, 저가 매매를 할 경우에 취득세는 어떻게 되냐는 것입니다.세부적으로 살펴보면,특수관계자간 저가매매시,시가 30%와 3억 중 적은 금액이내 저가는 증여로 보지 않습니다가족간 저가매매시 매매가액이 시가 대비, 30%와 3억원 중 적은 금액이내면 증여로 보지 않습니다.예를 들어, 시가 8억인 아파트는 Min[ 8억x30% = 2.4억, 3억]인 2.4억원 보다 낮은 금액인 5.6억에 매매시 증여로 보지 않습니다.하지만,양도세의 부당행위계산 부인 규정은 시가의 5%와 3억원 중에 적은 금액이 적용됩니다.따라서, 위의 사례는 시가 5%를 벗어나므로 양도세는 8억원에 처분한 것으로 보아 양도세를 부과합니다.물른 어차피 비과세 대상이라면 양도세가 없습니다.부동산 취득세는 매매로 인한 경우, 실제 거래가액을 기준으로 합니다취득세 과세표준은 원칙적으로 신고한 가액과 시가표준액 중에 큰 금액으로 합니다.그러나, 부동산의 경우 부동산 실거래가 신고를 하기 때문에 지방세법 10조의 5항 5호에 따라서 사실상 취득가액을 과세표준으로 하여 취득세를 산정합니다.설령, 그 거래 가액이 시가표준액보다 낮을지라도 실제 매매된 가격이면 그 가격이 적용됩니다.예를 들어, 시가표준액 5억이 아파트가 4억에 거래되어도 실거래가가 신고된 경우면 4억을 기준으로 취득세를 냅니다.지방세법제10조(과세표준)② 제1항에 따른 취득 당시의 가액은 취득자가 신고한 가액으로 한다.다만, 신고 또는 신고가액의 표시가 없거나 그 신고가액이 제4조에서 정하는시가표준액보다 적을 때에는 그 시가표준액으로 한다.⑤ 다음 각 호의 취득(증여ㆍ기부, 그 밖의 무상취득 및「소득세법」 제101조제1항 또는 「법인세법」 제52조제1항에 따른 거래로 인한 취득은 제외한다)에 대하여는 제2항 단서 및 제3항 후단에도 불구하고사실상의 취득가격 또는 연부금액을 과세표준으로 한다.1. 국가, 지방자치단체 또는 지방자치단체조합으로부터의 취득2. 외국으로부터의 수입에 의한 취득3. 판결문ㆍ법인장부 중 대통령령으로 정하는 것에 따라 취득가격이 증명되는 취득4. 공매방법에 의한 취득5.「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제3조에 따른 신고서를 제출하여 같은 법 제5조에 따라 검증이 이루어진 취득가족간 저가양도의 취득세는다르게 적용됩니다부동산 실거래 신고된 것은 저가라도 인정이 되나, 예외 조항을 보면 소득세법 101조1항으로 인한 거래는 제외됩니다. 해당 조항은 양도세 부당행위계산 부인 조항입니다.즉, 가족간 저가양도로 부당행위계산 부인 대상이 되면 실제 거래가액을 적용하지 않습니다.지방세법제10조(과세표준)⑤ 다음 각 호의 취득(증여ㆍ기부, 그 밖의 무상취득 및「소득세법」 제101조제1항 또는 「법인세법」 제52조제1항에 따른 거래로 인한 취득은 제외한다)에 대하여는 제2항 단서 및 제3항 후단에도 불구하고사실상의 취득가격 또는 연부금액을 과세표준으로 한다.세무서장이나 지방국세청장으로부터 저가거래에 대한 통보를 받으며, 실제 거래가액에도 불구하고 확인된 금액을 과세표준으로 할 수 있습니다.지방세법제10조(과세표준)⑦ 제5항제5호에 따른 취득의 경우에는 그 사실상의 취득가격이 제103조의59에 따라 세무서장이나 지방국세청장으로부터 통보받은 자료또는 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제6조에 따른 조사 결과에 따라 확인된 금액보다 적은 경우에는 제5항에도불구하고 그 확인된 금액을 과세표준으로 한다. <신설 2019. 12. 31.>하지만 실무적으로는, 가족간에 저가 거래 금액이 시가표준액보다 낮은 경우는 매매 금액을 인정하지 않고 시가표준액을 적용하여 과세를 하고 있는 시군구청이 많습니다.내년부터 취득세도 부당행위계산 부인이 조문이 생깁니다현재는 취득세에 부당행위계산 부인에 대한 명칭보다, 결과적으로는 양도세 부당행위계산부인이 되면 시가로 취득세가 추징될 수가 있습니다.하지만, 내년부터 취득세도 부당행위계산 부인 조문이 별도로 신설됩니다.특수관계자간 거래이고, 세금을 부당히 감소시키는 경우에 시가인정액을 적용하여 취득세를 계산한다는 것입니다.그리고, 부당행위계산 유형은 시행령으로 정하도록 되어 있는데 양도세 부당행위계산 부인과 동일한 방식입니다.즉,3억원 이상이거나 시가인정액 x 5% 이상인 경우는 실제 거래가액 무시하고 시가인정액을 적용하도록 한다는 것입니다.지방세법제10조의3(유상승계취득의 경우 과세표준)① 부동산등을 유상거래(매매 또는 교환 등 취득에 대한 대가를 지급하는 거래를 말한다. 이하 이 장에서 같다)로 승계취득하는 경우 취득당시가액은 취득시기 이전에 해당 물건을 취득하기 위하여 거래 상대방이나 제3자에게 지급하였거나 지급하여야 할 일체의 비용으로서 대통령령으로 정하는 사실상의 취득가격(이하 “사실상취득가격”이라 한다)으로 한다.② 지방자치단체의 장은 특수관계인 간의 거래로 그 취득에 대한 조세부담을 부당하게 감소시키는 행위 또는 계산을 한 것으로 인정되는 경우(이하 이 장에서 “부당행위계산”이라 한다)에는 제1항에도 불구하고시가인정액을 취득당시가액으로 결정할 수 있다.③부당행위계산의 유형은 대통령령으로 정한다.지방세법 시행령제18조의2(부당행위계산의 유형)법 제10조의3제2항에 따른 부당행위계산은 특수관계인으로부터 시가인정액보다 낮은 가격으로 부동산을 취득한 경우로서 시가인정액과 사실상취득가격의 차액이 3억원 이상이거나 시가인정액의 100분의 5에 상당하는 금액 이상인 경우로 한다정리하면,가족간에 저가로 매매를 할 경우, 취득세에 대해 살펴보았습니다.현재는 가족간 매매가 양도세 부당행위계산에 해당하는 경우 실제 거래가액이 적용되지 않고 세무서장 통보시 시가가 적용될 수 있으나, 실무적으로 거래가액이 시가표준액 이상이면 이를 인정하는 경우가 있었습니다.그러나, 내년부터 취득세 시가인정액과 부당행위계산의 도입으로 5%와 3억원보다 낮은 금액을 벗어나는 저가거래는 시가인정액으로 취득세가 부과되니 유의해야 합니다.**부동산 세금과 관련된 보다 많은 정보는 아래 링크네이버 '오회계사의 지식창고'를 방문해주시면 됩니다.https://blog.naver.com/riverodwby증여세상담/증여세신고/증여세무사

들어가며,안녕하세요, 오회계사입니다.이번에 다룰 내용은 최근 집값하락으로 급매로 싸게 파느니 자녀 등과 시세보다 저렴하게 넘기는 직거래가 늘고 있고 이에 대한 정부의 조사도 강화된다고 발표되었는데, 이러한 직거래시 주의점에 대해 살펴보겠습니다. (하단 기사 참고)아파트 직거래 비율 급증…정부, 고강도 기획조사 나선다기사내용 요약 아파트 직거래 비율, 9월 최고점 17.8% 달해 국토부, 내년 10월까지 이상직거래 기획조사 3차 단계별로 시행…2021년 1월~2023년 6월 전국 특수관계인간 이상 고·저가 직거래 대상 [서울=뉴n.news.naver.com세부적으로 살펴보면,시가보다30% 또는 3억원이상 차이나는 경우,저가 매입 또는 고가 양도한 자가 증여받은 것으로 봅니다.증여로 보는 거래 중, 저가양수로 인한 증여 규정을 보면특수관계자간에 거래하는 매매가격이 시가대비 30%와 3억원보다 적은 금액을 초과하여 차이가 난다면, 초과분은 증여로 봅니다.즉, 10억 아파트를 3억(min[10억x30%, 3억]) 싸게 자녀에게 팔면 증여가 아니지만 20억 아파트는 6억 싸게 자녀에게 팔면 기준금액 3억(min[20억x30%, 3억])을 초과하는 금액인 3억은 증여로 보게됩니다.상증세법제35조(저가 양수 또는 고가 양도에 따른 이익의 증여)① 특수관계인 간에 재산(전환사채 등 대통령령으로 정하는 재산은 제외한다. 이하 이 조에서 같다)을시가보다낮은 가액으로 양수하거나 시가보다 높은 가액으로 양도한 경우로서 그 대가와 시가의 차액이 대통령령으로 정하는 기준금액(이하 이 항에서 기준금액 이라 한다) 이상인 경우에는 해당 재산의 양수일 또는 양도일을 증여일로 하여그 대가와 시가의 차액에서 기준금액을 뺀 금액을 그 이익을 얻은 자의 증여재산가액으로 한다.상증세법 시행령제26조(저가 양수 또는 고가 양도에 따른 이익의 계산방법 등)② 법 제35조제1항에서 “대통령령으로 정하는 기준금액”이란다음 각 호의 금액 중 적은 금액을 말한다.1. 시가(법 제60조부터 제66조까지의 규정에 따라 평가한 가액을 말한다. 이하 이 조에서 “시가”라 한다)의100분의 30에 상당하는 가액2.3억원시가보다5% 또는 3억원 이상차이나는 경우,고가 매입 또는 저가 양도한자의 취득가액 또는 양도가액을 시가에 의해 계산합니다.증여세의 30%와 3억원 규정만 아시고, 10억을 7억에 팔아도 세금문제가 없다고 착각하시는 분들이 있는데 아닙니다.양도세는 자녀에게 10억인 아파트를 7억에 팔면, 10억에 판 것으로 보아 양도소득세를 계산합니다. 이를 양도세 부당행위계산부인 규정이라고 합니다.따라서, 이러한 경우 부모가 자녀에게 싸게 팔아도 부모의 양도세는 줄어들지 않습니다. 양도세 신고는 시가를 적용해서 해야합니다.몰론, 시가대비 5%와 3억원 중에 적은 금액이내로 저가매매를 한다면 양도세 문제도 발생하지 않습니다.하지만 양도세 문제도 없을려면 고작 5%이내로 싸게 팔아야하는데, 매수하는 자녀 입장에서도 메리트가 없는 편입니다.소득세법 시행령제98조(부당행위계산의 부인)② 법 제41조에서 조세 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 경우는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우로 한다. 다만, 제1호부터 제3호까지 및 제5호(제1호부터 제3호까지에 준하는 행위만 해당한다)는 시가와 거래가액의 차액이3억원 이상이거나 시가의 100분의 5에 상당하는 금액 이상인 경우만 해당한다.1. 특수관계인으로부터시가보다 높은 가격으로 자산을 매입하거나 특수관계인에게 시가보다낮은 가격으로 자산을 양도한 경우특수관계자 간의비정상적인 거래는 시가로 보지 않습니다그렇다면, 시가가 얼마인지가 중요한데최근 급매 위주로 거래가 되고 있어 간혹 시가를 잘못 적용하는 경우가 있습니다.시가 적용 우선순위는① 감정평가액② 유사매매사례가액③ 공시가격이 됩니다.감평을 안받고 유사매매사례를 적용할 때, 주의해야 합니다. 왜냐하면,특수관계자간의 비정상적인 거래는 유사매매로 인정을 하지 않습니다.예를 들어, 지난달 10억이던게 최근 단지내 동일평수 거래된게 7억이 있다고 할 때 이를 적용하여 7억의 30%인 2.1억 낮은 4.9억에 거래를 하면 증여로 보지 않을까요?해당 7억원 거래가 특수관계자 간의 거래라면 시가로 인정되지 않을 수 있습니다.하지만, 안타깝게도 실거래가 정보에는 직거래 여부는 표시되나 이게 특수관계자인지 아니면 제3자간의 급매거래인지는 알 수가 없습니다.최근처럼 시세가 급변하는 경우에는 안전한 방법은 1순위로 적용될 감정평가를 받는 것입니다.거래대금에 대한 증빙과 자금출처조사에 대한 준비가 철저히 되어있어야 합니다특수관계자간의 거래는 증여로 추정합니다. 물론, 실제 매매대금을 주고 받았다면 증여는 아닌 것으로 인정될 수 있습니다.하지만, 이와는 별개로 자녀의 소득과 재산을 고려할 때자력으로 취득이 어려울 것으로 볼 경우에는 자금출처조사를 받을 수 있습니다.이 때, 취득자금에 대한 출처가 소명되지 않는 경우에는 이를 증여받은 것으로 보아 증여세가 추징될 수 있으니 저가매매로 인한 증여여부와는 별개의 주의해야할 부분입니다.자금출처 조사로 인한 증여 추정은 아래의 포스팅 참고하세요[증여세 - 자금출처조사] 재산 취득, 부채 상환 증여 추정 (by 부산 오 회계사/부산세무사)들어가며, 안녕하세요, 오회계사입니다. 이번에 살펴볼 주제는 요즘 많이 당하시는 자금출처조사와 이에 따...blog.naver.com정리하면,최근 가족간의 부동산 직거래, 주로 저가매매가 급증하고 있습니다.단순히 저가양수로 인한 증여 규정인 시가의 30%와 3억원보다 적은 금액이내로 저가거래하면 문제가 없을 줄 착각하고 진행하시는 경우가 있는데,양도세 부당행위계산부인, 특수관계자간 거래의 증여추정, 자금출처소명에 따른 증여추정 등에 해당하여 예상치 못한 세금 폭탄을 맞을 수 있으니 사전에 전문가와 충분한 상담후에 진행이 필요합니다.by 부동산세무상담/증여상담/세무조사대응/부산세무사

안녕하세요, 오회계사입니다.다주택자에 대한 양도세가 강화됨에 따라, 다양한 형태로 자녀에게 증여가 이루어지고 있습니다. 이번 포스팅에는 주택 증여 대신 자녀에게 저가로 주택을 양도하는 경우, 어떤 경우 증여 문제가 발생하고 어떤 점을 조심해야 하는지 알아보겠습니다.그리고 구체적인 사례를 통해, 과연 이득이 있는지 알아보겠습니다.세부적으로 살펴보면,자녀에게 시세 보다 저가로 양도하는 경우, 증여세와 양도세 모두 주의해야 합니다.그리고 각각 기준에 차이가 있습니다.1.증여세1.시가보다30%또는 3억원이상 차이나는 경우,저가 매입 또는 고가 양도한 자가 증여받은 것으로 봅니다.부모가 자녀에게 시가 대비30% or 3억원 이상 낮게 양도하면, 그 초과분이 자녀가 받은 증여가액입니다.즉, 시가 10억원 주택이면 7억원까지는 증여로 보지 않고 6억원으로 거래하면 1억에 대해서는 증여로 본다는 것입니다.계산을 해보면,[시가 10억]① 7억에 거래시 증여액 = (10억-7억) - min(10억*30%, 3억) = 3억 - 3억 = 0② 6억에 거래시 증여액 = (10억-6억) - min(10억*30%, 3억) = 4억 - 3억 = 1억[시가 5억]① 3.5억에 거래시 증여액 = (5억-3.5억) - min(5억*30%, 3억) = 1.5억 - 1.5억 = 0② 3억에 거래시 증여액 = (5억-3억) - min(5억*30%, 3억) = 2억 - 1.5억 = 0.5억상증세법제35조(저가 양수 또는 고가 양도에 따른 이익의 증여)① 특수관계인 간에 재산(전환사채 등 대통령령으로 정하는 재산은 제외한다. 이하 이 조에서 같다)을 시가보다낮은 가액으로 양수하거나 시가보다 높은 가액으로 양도한 경우로서 그 대가와 시가의 차액이 대통령령으로 정하는 기준금액(이하 이 항에서 기준금액 이라 한다) 이상인 경우에는 해당 재산의 양수일 또는 양도일을 증여일로 하여 그 대가와 시가의 차액에서 기준금액을 뺀 금액을 그 이익을 얻은 자의 증여재산가액으로 한다.상증세법 시행령제26조(저가 양수 또는 고가 양도에 따른 이익의 계산방법 등)② 법 제35조제1항에서 “대통령령으로 정하는 기준금액”이란 다음 각 호의 금액 중 적은 금액을 말한다.1. 시가(법 제60조부터 제66조까지의 규정에 따라 평가한 가액을 말한다. 이하 이 조에서 “시가”라 한다)의 100분의 30에 상당하는 가액2. 3억원결국, 시가 대비 30%와 3억 이내의 차이 금액에서 저가로 자녀에게 양도하면 증여세는 내지 않습니다.그러면, 아무 문제가 없을까요?문제는 양도세에서 발생합니다.2.양도세시가보다5%또는 3억원 이상차이나는 경우,고가 매입 또는 저가 양도한자의 취득가액 또는 양도가액을 시가에 의해 계산합니다.부모가 자녀에게 저가로 양도하는 경우에, 양도세는5%와 3억원 중 적은 금액 이내의 범위만 정상 거래로 인정하고 이를 벗어나면 세금을 부당하게 감소시키는 행위로 보아 시가로 양도한 것으로 봅니다.(양도소득 부당행위계산 부인)즉, 위의 사례인 10억 주택을 7억에 자녀와 매매하면 경우라면, 부모가 내야할 양도소득세는 10억에 거래한 것으로 보아 부모의 양도소득세를 계산합니다.소득세법제101조(양도소득의 부당행위계산)① 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 양도소득이 있는 거주자의 행위 또는 계산이 그 거주자의 특수관계인과의 거래로 인하여 그 소득에 대한 조세 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 경우에는 그 거주자의 행위 또는 계산과 관계없이 해당 과세기간의 소득금액을 계산할 수 있다.⑤ 제1항에 따른 특수관계인의 범위와 그 밖에 부당행위계산에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.소득세법 시행령제98조(부당행위계산의 부인)② 법 제41조에서 조세 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 경우는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우로 한다. 다만, 제1호부터 제3호까지 및 제5호(제1호부터 제3호까지에 준하는 행위만 해당한다)는 시가와 거래가액의 차액이 3억원 이상이거나 시가의 100분의 5에 상당하는 금액 이상인 경우만 해당한다.1. 특수관계인으로부터 시가보다 높은 가격으로 자산을 매입하거나 특수관계인에게 시가보다낮은 가격으로 자산을 양도한 경우만약에 시가 10억을 6억에 자녀에게 양도한 경우는 어떻게 달라질까요이 경우, 부모의 양도차익은 동일하겠지만 자녀의 증여세를 물게 되므로 취득가액은 6억+1억(증여액)으로 7억원이 됩니다.소득세법 시행령제163조(양도자산의 필요경비)⑩ 법 제97조제1항제1호가목은 다음 각 호에 따라 적용한다.1. 「상속세 및 증여세법」 제3조의2제2항, 제33조부터 제39조까지, 제39조의2, 제39조의3, 제40조, 제41조의2부터 제41조의5까지, 제42조, 제42조의2, 제42조의3, 제45조의3부터 제45조의5까지의 규정에 따라 상속세나 증여세를 과세받은 경우에는 해당 상속재산가액이나 증여재산가액(같은 법 제45조의3부터 제45조의5까지의 규정에 따라 증여세를 과세받은 경우에는 증여의제이익을 말한다) 또는 그 증ㆍ감액을취득가액에 더하거나 뺀다.3.사례 분석부모와 자녀의 각 상황별로 양도세와 증여세를 대략적으로 계산해보겠습니다.[상황 1]-부모 조정지역 2주택자, 자녀 무주택자-매매할 주택 당초 취득가 5억 현재 시가 10억/-자녀가 매입 후 2년 거주 이후 동일한 10억에 양도1) 7억에 매매양도세는 부당행위 계산이 적용되어, 부모가 10억에 판 것으로 계산합니다.자녀가 증여세는 대상이 아니고 양도 후 2.97억이 남고, 부모는 0.45억이 손실이 납니다.(합계 +2.52억)2) 6억에 매매양도세는 부당행위 계산이 적용되어, 부모가 10억에 판 것으로 계산합니다.자녀가 증여 1억을 받은 것으로 보나, 5천만원이 공제될 경우 증여세는 5백만원입니다.자녀는 양도 후 3.92억이 남고, 부모는 1.45억이 손실이 납니다. (합계 +2.47억)3)부모가 시가 10억에 3자에게 매각 후, 세후 이익을 자녀에게 현금 증여부모의 세후 이익은 2.55억이나, 이를 자녀에게 증여하면 자녀는 1.74억이 남습니다.이 경우, 부모 주택을 시장에서 매각하여 자녀에게 현금 증여하는 방식보다는 저가 양도가 낫습니다.[상황 2]-부모 조정지역 2주택자, 자녀 조정지역 1주택자-매매할 주택 당초 취득가 5억 현재 시가 10억/-자녀가 매입 후 2년 거주 이후 동일한 10억에 양도1) 7억에 매매양도세는 부당행위 계산이 적용되어, 부모가 10억에 판 것으로 계산합니다.자녀가 증여세는 대상이 아니고 양도 후 1.65억이 남고, 부모는 0.45억이 손실이 납니다. (합계 +1.2억)2) 6억에 매매양도세는 부당행위 계산이 적용되어, 부모가 10억에 판 것으로 계산합니다.자녀가 증여 1억을 받은 것으로 보나, 5천만원이 공제될 경우 증여세는 5백만원입니다.자녀는 양도 후 2.6억이 남고, 부모는 1.45억이 손실이 납니다. (합계 1.15억)3)부모가 시가 10억에 3자에게 매각 후, 세후 이익을 자녀에게 현금 증여부모의 세후 이익은 2.55억이나, 이를 자녀에게 증여하면 자녀는 1.74억이 남습니다.자녀가 유주택자 인 경우, 부모 주택을 시장 매각 후 현금 증여보다 저가 양도가 불리한 경우가 있습니다.4.기타 주의 사항①시가시가 대비 5%, 30% 인지가 중요한데, 시가의 파악에 주의해야 합니다. 일반적으로 국토부 실거래가 조회하여 시가를 파악해 이를 기준으로 매매하는 경우도 있는데, 본인이 적용한 시가와 국세청 기준의 시가가 달라 부당행위, 증여로 추징되는 경우가 있습니다.②법인과의 거래위의 사례는 개인과 개인과의 거래이고, 특수관계법인 (예를 들어, 부모님 회사 소유 아파트의 거래)는 다르게 적용됩니다.③자녀 취득 자금 소명저가 거래를 하더라도, 자녀가 그 취득 금액의 출처를 제대로 소명하지 못하면 증여로 볼 수 있습니다. 특히, 소득이 적거나 나이가 어린 경우 거래 자체를 증여로 볼 수 있으니 주의해야합니다.정리하면,부모가 자녀에게 주택을 양도하는 경우,①매매가 증여인지 여부매매 거래가 아닌 증여한 것으로 추정합니다. 단, 실제로 자녀의 취득 자금 출처가 분명하고 실제 자금이 오간 경우 경우에는 매매로 인정합니다.②저가 양도의 증여세저가 양도액이 시가의 30% 또는 3억 보다 적은 금액 이내면, 저가 양도액을 증여로 보지 않습니다. 그 범위 이하로 싸게 팔면, 그 초과분은 증여로 봅니다.③저가 양도의 양도세저가 양도액이 시가의 5% 또는 3억 보다 적은 금액 이내면, 정상 거래로 보나 그 이하로 팔면 부모가 양도한 금액은 시가에 양도한 것으로 보고 양도소득세를 계산합니다.④사례 분석부모가 주택을 처분하고 그 현금을 자녀에게 증여하는 경우와 저가로 양도한 경우 어느 것이 유리한지를 비교해 보면, 부모와 자녀에게 적용되는 양도세율이 높지 않은 경우에는 저가 거래 방식이 유리하고 양도세율이 높은 경우에는 저가 거래가 불리합니다.⑤기타 고려 사항㉠자금 출처가 분명하지 않거나, 부모에게 돈이 간 경우 증여에 해당합니다.㉡시가가 얼마인지가 중요한데, 본인이 시가로 본 금액과 국세청이 시가로 본 금액이 다를 수 있고 이에 따라 양도세가 달라지고 증여로 볼 수 있습니다.㉢개인-법인을 통한 거래는 이와 달리 적용됩니다.저가 거래가 단순 증여보다 유리한 점이 있으나, 실제로 얼마나 유리할지에 대한 분석과 양도세/증여세 추가 문제가 발생하지 않도록 거래 금액을 정하는게 매우 중요합니다.**부동산 세금과 관련된 보다 많은 정보는 아래 링크네이버 '오회계사의 지식창고'를 방문해주시면 됩니다.https://blog.naver.com/riverodwby부산세무사/부산회계사

안녕하세요, 오회계사입니다.이번에 살펴볼 내용은 요즘 많이들 문의하시는 가족간에 부동산 거래에 대한 것입니다. 심판사례를 보고 주의할 점을 확인해보겠습니다.세부적으로 살펴보면,가족간의 매매는원칙적으로 증여로 추정합니다상증세법에는 배우자와 직계존비속과 양도 거래는 원칙적으로 양도로 인정하지 않고, 증여로 추정합니다. 즉, 증여세를 안내기 위해서 양도거래로 위장한 것이라고 봅니다.다시 말해, 부동산을 무상으로 이전한 것을 사고 판것으로 계약서만 쓴 거라고 보고 이에 따라 증여세 과세 대상으로 보는 것입니다.상증세법제44조(배우자 등에게 양도한 재산의 증여 추정)① 배우자 또는 직계존비속(이하 이 조에서 “배우자등”이라 한다)에게 양도한 재산은 양도자가 그 재산을 양도한 때에 그 재산의 가액을 배우자등이증여받은 것으로 추정하여 이를 배우자등의 증여재산가액으로 한다.③ 해당 재산이 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 제1항과 제2항을 적용하지 아니한다.1. 법원의 결정으로 경매절차에 따라 처분된 경우2. 파산선고로 인하여 처분된 경우3. 「국세징수법」에 따라 공매(公賣)된 경우4. 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」 제8조의2제4항제1호에 따른 증권시장을 통하여 유가증권이 처분된 경우. 다만, 불특정 다수인 간의 거래에 의하여 처분된 것으로 볼 수 없는 경우로서 대통령령으로 정하는 경우는 제외한다.5. 배우자등에게 대가를 받고 양도한 사실이 명백히 인정되는 경우로서 대통령령으로 정하는 경우단, 실제로 명백히 매매 대금을 주고 받은 것이 확인된다면 증여로 보지 않습니다.구체적으로 시행령을 살펴보면,①등기, 등록을 요하는 재산을 교환②신고한 소득금액, 증여, 상속받은 재산③본인의 소유 재산 처분으로 정하고 있습니다. 즉, 그 매매를 위한 자금출처가 명백히 확인되어야 합니다.상증세법 시행령제33조(배우자 등에게 양도한 재산의 증여추정)③ 법 제44조제3항제5호에서 “대통령령으로 정하는 경우”란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다.1. 권리의 이전이나 행사에 등기 또는 등록을 요하는 재산을 서로 교환한 경우2. 당해 재산의 취득을 위하여 이미 과세(비과세 또는 감면받은 경우를 포함한다) 받았거나 신고한 소득금액 또는 상속 및 수증재산의 가액으로 그 대가를 지급한 사실이 입증되는 경우3. 당해 재산의 취득을 위하여 소유재산을 처분한 금액으로 그 대가를 지급한 사실이 입증되는 경우세금 신고된 자금 출처로매매 대금을 줘도, 증여로 볼 수 있습니다이번에 살펴볼 사례가, 가족간 매매로 건물을 사고 매매대금을 수수했지만 거래의 실질이 증여라고 보고 증여세를 과세한 경우입니다.상증, 조심-2019-부-2374 , 2019.12.18 , 기각[전심번호][ 제 목 ]청구인과 조부간의 쟁점부동산 매매거래에 대해 상속세및증여세법 제44조 배우자 등에게 양도한 재산의 증여 추정 규정을 적용하여 증여세를 과세한 처분의 당부[ 요 지 ]쟁점부동산의 매매계약은 손자인 청구인에게 쟁점부동산을 증여하기 위해 사전적으로 조세부담을 줄일 수 있는 거래형식을 만들어 거래한 것으로 보이는 점, 증여추정 제외 사유로서 대가를 받고 양도한 사실이 명백히 인정되는 경우에 해당된다고 보기 어려운 점등으로 보아 처분청이 청구인에게 증여세를 과세한 처분은 잘못이 없는 것으로 판단됨본 사건은 증여세 세무조사 후, 가족간 매매를 증여로 보아 증여세를 추징하였고 이에 불복하였으나 결국 대법원까지 갔음에도 패소한 것으로 나타납니다.가족간 매매 대금을 주고 받았음에도, 왜 증여로 봤는지 확인해보겠습니다.부친이 자녀에게 증여하고, 조부는 손자에게 차용증 작성하고 돈을 빌려주고 그 대금으로 조부와 건물을 매매함사실관계를 보면,[상황]①만 1세의 자녀에게 부친이 6,500만원을 증여② 조부는 본인 건물을 손자에게 4.9억에 매도③ 건물은 전세금 1억 + 월세 600만원으로,차액 3.9억원을 지급④ 조부는 손자에게 3.5억원을 대여하고 70개월에 걸쳐 상환 (이자율 1.64%)⑤ 매매대금 중 나머지 4,100만원은 계약금으로 지급⑥ 해당 건물의 시가는 7억원임약간 복잡해 보일수도 있으나 요약하면, 1살짜리 손자는 부친이 증여한 돈과 조부가 빌려준 돈만으로 조부가 소유하던 7억짜리 건물을 매입하게 된 셈입니다.심지어, 조부가 빌려준 돈은 1.64%의 이자로 70개월간 상환하는데 이 돈은 건물 월세가 600만원이니 월세받아 조부에게 주면 채무도 없어집니다.뭔가 세법을 잘 몰라도, 이건 아니다 싶을 것입니다.우선, 7억원짜리 건물을 4.9억에 저가매매하였으나 이것 자체는 문제가 없습니다. 문제는 해당 거래 자체를 증여로 판단하게 된 것입니다.조세를 부당하게 회피하는 거래로실질과세의 원칙에 따라, 증여로 봄조세심판원 뿐만아니라, 1심 2심 대법원에서도 실질과세의 원칙에 따라 해당 거래는 양도가 아닌 증여라고 판단하였습니다.증여추정 배제 조건에 『대가를 받고 양도한 사실이 명백한 경우』가 있으나, 본 건의 경우에는 계약금 4,100만원만 주고 추가 지급해야할 매매대금 3.5억원을 매도자인 조부가 빌려주고 다시 매매대금으로 조부가 받았고, 특히 그 이자와 원금도 월세로 70개월간 상환하게 해주어 월세로 원리금 상환이 가능하게 한점 등으로 볼때이는 타인에게도 적용해줄만한통상적인 조건을 아니므로 실질과세의 원칙에 따라 증여로 본다는 것입니다.[조세심판원 사실관계 및 판단]이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 상증법 제44조에서 배우자 등에게 양도한 재산의 증여 추정 규정을 둔 취지는 양도를 가장한 근친 사이의 증여 은폐행위를 방지하고자 함에 있고, 긴밀한 친족관계에 있는 당사자 사이에서는 조세부담의 회피라는 공통된 이해관계 하에 외형적인 거래조건을 얼마든지 임의로 만들어 낼 수가 있으므로, 당해 양도행위가 증여 추정 배제 사유에 해당하는지 여부의 판단에는 그 거래조건이 친족관계 없는 일반적인 거래당사자들 사이에서도 통상적으로 이루어지는 경제적인 합리성을 가지고 있는지가 중요한 판단기준이 될 것인데,청구인은 쟁점부동산 임대차계약에 따른 월임대료로 차입금 원리금을 상환할 수 있게 되어 추가적인 자금부담 없이 쟁점부동산을 취득하게 되었는바, 쟁점부동산 매매계약은일반적인 거래당사자들 사이에서 통상적으로 이루어지는 거래조건으로 보기 어려운 점, 청구인이 부친으로부터 증여받은 자금과 금전소비대차에 따른 차입금으로 쟁점부동산을 양도하면서 그 매매가액은 청구인이 상속세및증여세법 제35조 규정에 따라 증여세를 부담하지 않게 되는 거래가액보다 불과 OOO높은 금액으로 결정하는 등 위와 같은일련의 거래의 실질은 OOO손자인 청구인에게 쟁점부동산을 증여하기 위한 것으로 그 거래목적을 이루기 위한과정에서 OOO등은 사전적으로 조세부담을 줄일 수 있는 거래형식(매매가액, 금전소비대차계약 등)을 임의로 만들어 거래한 것으로 보이는 점, 쟁점부동산 매매계약상 70개월에 걸쳐 분할상환하는 조건으로 정한 것은 쟁점부동산에서 발생되는 임대료 등을 감안한 것으로 보여지는바, 이는 상속세및증여세법 제44조 제3항 제5호에서 규정하고 있는 증여추정 제외 사유로서 대가를 받고 양도한 사실이 명백히 인정되는 경우에 해당된다고 보기 어려운 점,상속세및증여세법 제44조 적용시 이 건 쟁점부동산 매매대가 중 청구인이 임차보증금 승계 및 현금지급액 상당액은 그 대가지급 사실이 명백하므로 이에 상당하는 금액은 증여추정 적용을 배제하되, 나머지에 대해서만 증여추정 규정에 따라 증여세를 과세하는 것이 합리적인 것으로 보이는 점 등에 비추어 처분청이 청구인에게 증여세를 과세한 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.정리하면,이상 거족간의 거래에 매매대금을 주고 받았음에도 증여로 추징된 경우로 보았습니다.손자가 만 1세의 아기라는 점, 매매대금을 매도자인 조부가 빌려주고 상환도 월세로 가능하도록 장기 대여한 점 등을 고려 실질과세 원칙에 따라, 건물 전체 가액을 증여한 것으로 본 것입니다.가족간의 거래는 국세청에서도 주의깊게 보기 때문에 유의햐야합니다.가족간 거래를 할때는 사례와 같이 거래 자체를 증여로 볼수도 있으므로 매우 주의해야 하며, 반드시 전문가의 자문을 거친 후에 진행함이 좋습니다.**부동산 세금과 관련된 보다 많은 정보는 아래 링크네이버 '오회계사의 지식창고'를 방문해주시면 됩니다.https://blog.naver.com/riverodwby증여세신고/증여세상담/부산세무사

자녀분들에게 증여를 고민할 때현금이나 아파트를 증여하는 것을 가장 쉽게 생각할 수 있습니다. 여기서 조금 더 고민한다면 채무를 승계하는 조건의부담부증여를 활용하여 세금을 줄이거나,감정평가 등을 통해 시가를 낮추는 방법들이 있을 수 있습니다.하지만 오늘은증여나 부담부증여보다 어렵고 복잡하지만, 그만큼 절세효과가 확실한가족간 저가양도, 가족간 저가매매거래에 대해 알아보겠습니다.저가양도, 교환 등 가족 간 소유권이정 방법과 관련된 내용 역시 저희 책에 자세한 내용이 설명되어 있으니 필요하신 분들은 참고하시면 될 것 같습니다.https://search.shopping.naver.com/book/catalog/46406818625?cat_id=50005825&frm=PBOKMOD&query=%EC%BD%94%EC%9D%B8%EA%B3%BC+%EC%84%B8%EA%B8%88%2C+%EA%B7%B8%EB%A6%AC%EA%B3%A0+%EC%9E%90%EA%B8%88%EC%B6%9C%EC%B2%98%EC%A1%B0%EC%82%AC+%EC%9D%B4%EC%95%BC%EA%B8%B0&NaPm=ct%3Dluqfeu0o%7Cci%3Dc7a93bbfb2f66e35d5b6c744f364de7060eefd90%7Ctr%3Dboknx%7Csn%3D95694%7Chk%3D9143188ce6268420328616b3f5962162d53e678a코인과 세금, 그리고 자금출처조사 이야기 : 네이버 도서네이버 도서 상세정보를 제공합니다.search.shopping.naver.com1. 저가양도는 안전한 거래일까?실거래금액을 조회해보면 간혹 시세보다 훨씬 낮은 금액으로 매매가 이루어진 거래내역을 확인할 수 있습니다. 이러한 거래들은 매매의 방식으로 증여와 동일한 효과를 내는 ‘저가양도’를 활용한 것입니다. 실제 실거래 신고내역들을 보시면 다음과 같습니다.그렇다면 이런 저가양도거래는 안전한 거래일까요? 시세보다 훨씬 저렴한 금액으로 누구나 쉽게 자녀에게 양도할 수 있을만큼 세법이 만만하지는 않습니다. 가족간 저가양도는다양한 예외적인 세법 규정들이 적용되며, 국세청 등관련기관에서도 거래내용에 대한 소명을 요구하는 등 강도 높은 관리를 받게 됩니다.저가양도 컨설팅을 진행하면서 가장 많이 듣는 질문이 “세무사님, 저가양도하면 세무조사 나오지 않나요?”입니다.지금까지 다양한 내용의 수많은 저가양도 컨설팅을 진행해오면서 느낀 점은복잡하고 어려운 사례라고 하더라도 세무조사의 위험성을 벗어날 수 있는 안전한 계획을 충분히 수립할 수 있다는 것입니다. 다만, 사실관계에 따라 문제될 수 있는 세무상 이슈는 다르기 때문에 세무전문가와 함께 충분한 검토가 필요합니다.세무컨설팅 세로움은저가양도, 교환 등 거래에 대한 전문세무사로서상담시 실제로 진행했던 가족간부동산거래 사례들을 기반으로 최적의 절세방안을 제시해드리고 있습니다.2. 양도소득세: 부당행위계산의 부인시세가 10억원인 아파트를 7억원에 취득했다면 해당 아파트를 양도 시 양도차익 3억원에 대한 양도소득세를 내야합니다. 그렇다면 시세 10억원의 아파트를 자녀에게 7억원에 양도한다면 양도가와 취득가가 동일하니 양도소득세를 안 내도 될까요?「소득세법」에서는‘특수관계인’이라는 개념을 두어특수관계인에게 시세보다 저렴하게 양도하는 경우 해당 매매거래금액을 부인하고 세법에서 정하는 금액을 적용하여 양도소득세를 다시 계산하도록 하고 있습니다. 이는 가족 등에게 시세보다 저렴하게 양도하여 양도소득세를 회피하는 행위를 예방하여 과세형평을 실현하기 위한 규정입니다.<1> 특수관계인「소득세법」에서는 부당행위계산 부인이 적용되는 특수관계인을 다양하게 규정하고 있지만 일반적으로 적용되는 대상을 나열하면 다음과 같습니다.- 4촌 이내의 혈족- 3촌 이내의 인척- 배우자(사실상 혼인관계에 있는 자를 포함)- 친생자로서 다른 사람에게 친양자 입양된 자 및 그 배우자·직계비속따라서 자녀, 손자녀, 사위, 며느리, 형제 등은 모두 특수관계인에 해당합니다.<2> 매매거래금액특수관계인 간 거래라고 하더라도 모든 매매거래가 부당행위계산 부인의 대상이 되는 것은 아닙니다.시가와 거래금액(대가)의 차이가min(시가의 5%, 3억원)을 초과하는 경우에만 부당행위계산 부인의 대상이 됩니다.[저가양도 사례1]✔부모님 소유 A아파트를 자녀에게 저가양도✔A 아파트 시가 10억 원, 취득가 5억 원(1) 자녀에게 A 아파트를 8억 원에 양도하는 경우시가와 대가의 차액인 2억 원이 3억 원 이내이지만 시가의 5%인 5천만 원을 초과하므로 양도가액은시가 10억 원을 적용하여 양도차익 5억 원에 대해 양도소득세를 부과합니다.(2) 자녀에게 A아파트를 9.5억 원에 양도하는 경우시가와 대가의 차액인 5천만 원이 min(5천만 원, 3억 원)을 초과하지 않으므로 양도가액은 시가 10억 원이 아닌 실제 매매가액인9.5억 원을 적용하여 양도차익 4.5억 원에 대해 양도소득세를 부과합니다.따라서 양도소득세 측면에서 바라본다면자녀에게 저가양도하는 것은 대부분 절세효과가 없을 수 있으니 유의해야 합니다.<3> 시가세법에서 저가양도하는 재산의 가치를 정하는 금액을‘시가’라고 하며, 시가를 산정하기 어려운 경우에는‘보충적 평가방법’에 의해 가치를 산정합니다. 해당 금액은 증여 및 부담부증여시 금액과 동일하게 적용됩니다.평가방법금액시가매매가, 감정가, 수용·경매가, 유사매매사례가보충적 평가기준시가(공시가, 공시지가)(1) 감정가양도일 또는 취득일 전후 각 3개월의 기간(평가기간)동안 양도하려는 부동산에 대해 2곳 이상의 감정기관에 의뢰하여 감정평가를 받았다면 그 평균액을 시가로 봅니다.감정평가액이 평가기간 이내에 해당하는지 여부의 판단기준은 가격산정 기준일과 감정평가서 작성일입니다. 따라서 양도일로부터 3개월 이내 작성된 감정평가서라도 평가금액의 기준일이 3개월 이전이라면 적정한 시가에 해당하지 않습니다.(2) 유사매매사례가증여하는 재산과 면적·위치·용도·종목 또는 기준시가가 같거나 비슷한 다른 물건이 평가기간 동안 정상적으로 매매됐다면 그 거래가액을 시가로 적용합니다.(3) 기준시가시가로 사용할 수 있는 금액이 없는 경우에는기준시가(보충적 평가방법)에 따라 양도할 수 있습니다.기준시가는 물건의 종류에 따라 다르지만 흔히 아는 토지 공시지가, 아파트 공시가 등이 기준시가에 해당합니다.기준시가로 저가양도하는 경우 시가로 저가양도하는 경우와 비교하여 증여세와 취득세가 현저히 줄어들 수 있습니다.하지만 일정기간에 유사한 물건의 매매거래가 없다고 해서 무조건 기준시가로 양도가 가능한 것은 아닙니다.기준시가로 양도세, 증여세를 신고·납부한 경우 세무서장 또는 국세청장의 요청에 따라평가심의위원회의 심의를 통해 일정기간 내 시가로 세금을 추징하거나, 증여일 이후 감정평가를 의뢰하여 받은 감정평가액으로 추징할 수 있으므로 유의해야 합니다.3. 증여세 : 시가의 30% 매매거래(저가 양수 또는 고가 양도에 따른 이익의 증여)특수관계인에게 저가양도 또는 고가양도를 하는 경우 양도소득세 재계산뿐만 아니라추가 증여세가 부과될 수 있습니다.부동산을 증여하거나 현금을 증여하는 행위가 수반되는 것은 아니지만 해당 매매거래를 통하여 양수자에게 일정 금액 이상의 경제적 이익이 귀속되는 경우 증여세 과세대상으로 규정하고 있기 때문입니다.<1> 매매거래금액모든 매매거래에 증여세를 부과하는 것은 아니며,시가와 거래금액(대가)의 차이가min(시가의 30%, 3억원)을 초과하는 경우증여세가 부과됩니다.부당행위계산부인이 적용되는 대상이 min(시가의 5%, 3억원)인 것과 비교하면 증여세법에서는 그 범위를 보다 넓게 보고 있습니다.[저가양도 사례2]✔부모님 소유 A 아파트를 자녀에게 저가양도✔A 아파트 시가 11억 원, 취득가 5억 원(1) 자녀에게 A 아파트를 7억 원에 양도하는 경우시가와 대가의 차액인 4억 원이 min(3.3억 원, 3억 원)을 초과하므로증여세가 부과됩니다.(2) 자녀에게 A 아파트를 8억 원에 양도하는 경우시가와 대가의 차액인 3억 원이 min(3.3억 원, 3억 원)을 초과하지 않으므로증여세가 부과되지 않습니다.상담을 하다보면 많은 분들이 시가의 30% 또는 3억원보다 적은 금액으로 양도하면 전혀 문제없지 않냐고 물어보십니다. 세법 규정을 하나씩 자세히 따져보면증여세가 부과되지는 않지만, 양도소득세는 시가로 재계산될 수 있으므로 양도소득세를 고려하지 않은 반은 맞고 반은 틀린 말인 것입니다.또한 저가양도에서 가장 중요한 것은자금소명 및 세무조사를 대비한 자금출처계획 수립과 가족 간 거래로서 증여추정 규정에 따라 증여로 추징되지 않도록 거래의 객관성을 부여하는 것입니다. 단순하게 시가의 30% 또는 3억원보다 적은 금액이면 괜찮다고 생각하여 섣불리 매매거래 하는 경우 예상하지 못한 세금과 가산세가 추징될 수 있습니다.<2> 증여세 계산시가와 거래금액(대가)의 차이가 min(시가의 30%, 3억원)을 초과하는 경우로서 증여세 과세대상 금액은 시가와 대가의 차이에서 min(시가의 30%, 3억원)을 뺀 금액으로 규정하고 있습니다.[저가양도 사례3]✔부모님 소유 A 아파트를 자녀에게 저가양도✔A 아파트 시가 11억 원, 취득가 5억 원✔자녀에게 A아파트를 7억 원에 양도하는 경우시가와 대가의 차액인 4억 원에서min(3.3억 원, 3억 원)을 뺀 1억 원이 증여세 과세대상에 해당합니다.이때 증여세 계산은 동일인에게 10년 이내 증여한 금액을 합산하여 계산하므로 해당 매매거래 이전 자녀에게 증여한 재산이 있다면 합산해서 계산하는 점을 유의해야 합니다.4. 취득세 : 부당행위계산의 부인2023년 취득세 개정은 특수관계인 간 저가양도에도 영향을 미치게 되었습니다. 개정 전에는 시세와 무관하게 실제매매거래가액을 기준으로 부과했으며, 매매거래가액이 기준시가보다 낮은 경우 매매로 인한 취득세와 증여로 인한 취득세로 구분되어 적용되어왔습니다.개정 후에는 실제매매거래가액이 아닌'시가인정액'을 기준으로 취득세를 부과하고 있습니다.매매거래는 실제매매가액를 기준으로 취득세를 부과하는 것이 원칙이지만, 양도소득세와 동일하게 취득세에서도특수관계인 간 거래의 경우 시가인정액을 기준으로 세금을 부과하는 예외규정을 두고 있습니다. 개정으로 인해 취득세 부담이 증가되었다고 볼 수 있지만, 내용에 따라서는 오히려 유리한 결과를 가지고 오는 경우도 있으므로 매매금액에 따라 다르게 적용되는 규정들을 함께 검토하여 최적의 매매거래금액을 설정해야 합니다.참고로 개정 전 매매와 증여취득세가 구분되어 적용되던 이슈가 개정 후에도 여전히 쟁점으로 남아 있을 수 있습니다. 개정이 이뤄지고 많은 시간이 지나지 않았으므로 해당 이슈는 전문가와 함께 미리 검토하는 것을 추천드립니다.5. 절세방안그렇다면 어떤 경우 저가양도가 절세에서 유리한 방법일까요?[증여, 부담부증여, 저가양도 비교 사례]✔ 부모님 소유 A 아파트를 자녀에게 소유권 이전✔ A 아파트 시가 10억 원, 취득가 5억 원✔ 부모님 1세대 1주택자로서 2년 보유 및 거주기간 충족✔ 전세보증금 3억 원✔ 자녀는 무주택세대세목부동산 증여부담부증여(보증금 3억 원 승계)저가양도(매매가 7억 원)양도세0원0원0원증여세약 220,000,000원약 130,000,000원0원취득세약 40,000,000원약 39,000,000원약 35,000,000원합계약 260,000,000원약 169,000,000원약 35,000,000원절세가능액-약 91,000,000원약 225,000,000원위 사례에서 부담부증여를 활용한다면 약 91,000,000원의 절세가 가능하며, 저가양도를 활용한다면약 225,000,000원의 절세가 가능합니다.신혼부부이거나 출산한지 2년이 지나지 않은 자녀부부의 경우 : 세금 없이4.5억원의 증여효과저가양도금액을 7억원이 아닌 5.5억원으로 하는 경우 자녀에게 이득이 되는 금액은 약 4.5억원이지만,3억원(시가의 30%, 3억원) + 5천만원(기본증여공제) + 1억원(혼인 및 출산에 따른 추가공제)를 받아 증여세 없이 4.5억원의 증여효과를 얻을 수 있게 됩니다.다만,매매가액이 낮아질수록 매매거래 인정 여부 등 아래의 문제점들이 발생할 수 있으니세무전문가와 충분한 검토 후 진행하시는 것을 추천드립니다.6. 유의할 사항<1> 자금출처대비저가양도와 증여의 가장 큰 차이점은 매매대금이 오간다는 점입니다. 증여는 부동산의 소유권을 넘기면서 수증자가 증여세와 취득세만 납부하면 되지만, 저가양도는 실제 매매가액이 오가는 거래이므로양수자가 지급하는 매매대금의 자금출처를 입증해야합니다.가족 간 거래는 제3자 간 일반적인 거래와 동일한 형식과 실질을 갖춘 경우에만 예외적으로 인정되고 있습니다. 따라서 양수자가 지급하는 매매대금이 자력으로 마련한 것이 아니고 부모님으로부터 우회증여 받은 것이라면 저가양도는 부인되고 부동산 증여로 보아 증여세와 가산세가 추징될 수 있습니다.따라서 반드시세법에서 인정하는 자금출처 방식으로 자금을 마련해야 합니다.저가양도거래를 하기 전 미리 부동산 취득자금, 신용카드 등 사용내역, 소득신고내역, 금융기관 채무 등 자금운용액과 자금출처액을 비교하여 적정 매매가액을 산정한다면 가장 좋을 것입니다.양수자가 사회초년생 등으로 소득증빙이 부족한 경우 무조건 저가양도가 불가능한 것은 아닙니다.감정평가를 받거나 채무를 활용하는 등의 방법이 있을 수 있으며, 이외에도 사실관계에 따라 자금출처대비를 할 수 있는 여러가지 방안이 있을 수 있습니다.다만,계획하는 방안이 세법에서 인정하지 않는 부적절한 것이라면 세무조사의 대상이 될 수 있으므로 세무전문가와 함께 적절한 계획을 세우시는 것을 추천드립니다.<2> 증여추정세법에서 규정하고 있는‘증여추정’에 의하여배우자 또는 직계존비속에게 양도한 재산은 양도의 형식을 갖춘 경우라도 증여받은 것으로 우선 추정합니다. 만약 배우자 또는 직계존비속에게적법한 방식으로 마련된 매매대금을 실제로 지급하고 거래내용의 실질이 제3자 간 매매거래와 동일함을 입증하여 객관성을 인정받은 경우에는 증여추정에도 불구하고 예외적으로 해당 거래를 인정하고 있습니다.추정규정은 조세탈루 행위가 빈번하게 발생하는 행위에 대한 입증책임을 과세관청이 아닌 납세자에게 부과하는 것입니다. 배우자 및 직계존비속간의 매매거래가 정당한 형식과 실질을 갖춘 것임을 납세자가 입증해야 하므로 증여, 부담부증여 등의 소유권 이전 방식보다 난이도가 있는 컨설팅에 해당합니다.부모·자식간 차용거래를 활용한 저가양도예를 들어부모님으로부터 차용하여 매매대금을 마련하는 경우 정당한 자금의 출처로 인정되지 못할 수 있으므로 매매거래를 이행하더라도 증여로 추징될 수 있으니 유의해야 합니다.<3> 매매 인정 여부매매대금을 지급했다고 하여 반드시 증여가 아닌 정상적인 매매거래로 인정되는 것은 아닙니다.실제 거래금액이 적정시가와 비교하여 현저히 낮다고 판단되거나, 채무의 종류가 부적합하거나, 차용거래로 자금을 마련하는 경우 등 사실관계에 따라 문제가 될 수 있는 세무상 이슈는 다양하게 존재합니다.세법에서는 정상적인 매매로 인정하는 저가양도 거래요건에 대해 구체적으로 규정하지 않고 있으므로, 모든 내용은 세법의 기본원칙과 해당 규정의 취지 등에 따라 다양한 해석의 여지가 존재할 수 있습니다. 저가양도 인정여부에 의한 세액의 차이가 상당히 클 수 있으므로 거래를 실행하기 전 꼼꼼한 검토가 필요합니다.<4> 소명요청, 세무조사가족 간 거래는 제3자 간 일반거래보다 조세를 탈루하는 행위가 빈번하게 이뤄지기 때문에 과세관청 및 관련 행정기관에서 특별히 관리하는 거래에 해당합니다.기본적으로 가족에게 저가양도 하는 경우 한국부동산원 등의 기관에서 해당 거래에 대한 소명요청을 요구하고 있습니다.또한적법한 시가산정, 자금마련, 세액계산 등이 이루어지지 않았다면 과세관청에서 저가양도거래에 대한 세무조사를 시행하는 등 예상치 못한 상황들이 발생할 수 있습니다.저가양도거래의 인정여부에 대해 의심하고 미리 대비하시는 분들도 많지만, 간혹 저가양도거래를 너무 단순하고 쉽게 생각하시는 분들도 있습니다. 실제로 전문가의 도움 없이 직접 진행한 뒤 국세청 또는 세무서로부터 문제가 있음을 전달받고 연락주시는 경우가 있습니다. 사실관계에 따라 다를 수 있지만, 저가양도는 일반적으로 세무상 이슈가 다양하게 존재하고 여러규정이 복합적으로 적용되는 컨설팅이므로 쉽게 생각해서는 안될 것입니다.<5> 양수자의 양도소득세증여세를 부담하지 않고 저가양도를 진행한 경우 주택을 양수한 자의 주택 취득가액은 시가가 아닌 실제 매매가액으로 적용됩니다. 예를 들어 시가 10억원의 부동산을7억원에 양수한 자녀가 향후 시세가 올라 해당 부동산을 제3자에게 13억원에 양도하는 경우 시세차익인 6억원에 대해 양도소득세가 부과됩니다.따라서 진정한 절세를 위한 저가양도 컨설팅은 저가양수자가 향후 양도할 때의 양도소득세까지 함께 고려하여 가장 유리한 매매금액과 거래방식으로 이루어져야 합니다.7. 결론가족간 저가양도, 특수관계인저가양도는 부동산을 소유하고 있는 세대가양도소득세 비과세 요건을 충족하는 경우 또는 부동산을 양수하는 세대가 기본취득세율을 적용받을 수 있는 경우에는 저가양도를 활용하여 유의미한 절세효과를 얻을 수 있습니다.또한 절세효과뿐만 아니라 아래와 같이 다양한 사례에서 유용하게 활용할 수 있는 컨설팅입니다.(1) 주택보유세대가 일시적 2주택, 혼인합가 비과세 등 일정기간 내 양도해야 하는 경우 양도시기 조절가능(2) 재개발·재건축 등의 투자목적 보유주택으로서 제3자에게 양도하기 아쉬운 경우 계속해서 소유가능(3) 부모님이 자산가로서 자녀에게 증여하고자 하는 증여재산이 많은 경우 증여세 합산과세가 적용되지 않으면서 일정 금액을 증여 가능다만, 모든 상황에서 저가양도가 가장 절세되는 컨설팅은 아닙니다. 가족간부동산거래의 경우 저가양도 뿐만 아니라 교환, 증여, 부담부증여 등 여러가지 방안을 모두 비교하여 가장 적절한 계획을 수립하는 것이 필요합니다.또한 소유권을 이전 받은 자녀가 향후 해당 부동산을 양도할때 발생하는 양도소득세까지 함께 고려해야 진정한 절세플랜이 될 것 입니다.세무컨설팅 세로움은 부동산세금(양도·증여·상속) / 자금출처조사 전문세무사로서유사한 수많은 사례들을 진행해오고 있으며, 최적 절세방안으로 도와드릴 것을 약속드립니다.상담을 통하여 각 사례에 적용될 수 있는 세무상 이슈와 세액비교 및 최적절세방안을 함께 안내드리며,매매계약서 작성 및 등기부터 감정평가·세금신고·사후관리까지 모든 절차 대행도와드리고 있습니다.상담은 유료로 진행되며, 상담이 필요하신 분들은[0507-1444-1361]로 연락주시기 바랍니다.관련 포스팅내용링크가족간 부동산 교환을 통한 절세컨설팅https://blog.naver.com/highyes_tax/222817350284?trackingCode=blog_bloghome_searchlist입주권, 분양권 부담부증여 절세컨설팅https://blog.naver.com/highyes_tax/222473398125?trackingCode=blog_bloghome_searchlist가족간 증여vs매매 어떤방법이 더 유리할까?https://blog.naver.com/highyes_tax/222337935363?trackingCode=blog_bloghome_searchlist