들어가며,

안녕하세요, 오회계사입니다.

이번에 다룰 내용은 최근 집값하락으로 급매로 싸게 파느니 자녀 등과 시세보다 저렴하게 넘기는 직거래가 늘고 있고 이에 대한 정부의 조사도 강화된다고 발표되었는데, 이러한 직거래시 주의점에 대해 살펴보겠습니다. (하단 기사 참고)


세부적으로 살펴보면,

시가보다 30% 또는 3억원 이상 차이나는 경우, 저가 매입 또는 고가 양도한 자가 증여받은 것으로 봅니다.

증여로 보는 거래 중, 저가양수로 인한 증여 규정을 보면


특수관계자간에 거래하는 매매가격이 시가대비 30%와 3억원보다 적은 금액을 초과하여 차이가 난다면, 초과분은 증여로 봅니다.


즉, 10억 아파트를 3억(min[10억x30%, 3억]) 싸게 자녀에게 팔면 증여가 아니지만 20억 아파트는 6억 싸게 자녀에게 팔면 기준금액 3억(min[20억x30%, 3억])을 초과하는 금액인 3억은 증여로 보게됩니다.

상증세법

제35조(저가 양수 또는 고가 양도에 따른 이익의 증여) 

① 특수관계인 간에 재산(전환사채 등 대통령령으로 정하는 재산은 제외한다. 이하 이 조에서 같다)을 시가보다 낮은 가액으로 양수하거나 시가보다 높은 가액으로 양도한 경우로서 그 대가와 시가의 차액이 대통령령으로 정하는 기준금액(이하 이 항에서 "기준금액"이라 한다) 이상인 경우에는 해당 재산의 양수일 또는 양도일을 증여일로 하여 그 대가와 시가의 차액에서 기준금액을 뺀 금액을 그 이익을 얻은 자의 증여재산가액으로 한다.

 

상증세법 시행령

제26조(저가 양수 또는 고가 양도에 따른 이익의 계산방법 등)

② 법 제35조제1항에서 “대통령령으로 정하는 기준금액”이란 다음 각 호의 금액 중 적은 금액을 말한다. 

1. 시가(법 제60조부터 제66조까지의 규정에 따라 평가한 가액을 말한다. 이하 이 조에서 “시가”라 한다)의 100분의 30에 상당하는 가액

2. 3억원

시가보다 5% 또는 3억원 이상 차이나는 경우, 고가 매입 또는 저가 양도한 자의 취득가액 또는 양도가액을 시가에 의해 계산합니다.

증여세의 30%와 3억원 규정만 아시고, 10억을 7억에 팔아도 세금문제가 없다고 착각하시는 분들이 있는데 아닙니다.


양도세는 자녀에게 10억인 아파트를 7억에 팔면, 10억에 판 것으로 보아 양도소득세를 계산합니다. 이를 양도세 부당행위계산부인 규정이라고 합니다.


따라서, 이러한 경우 부모가 자녀에게 싸게 팔아도 부모의 양도세는 줄어들지 않습니다. 양도세 신고는 시가를 적용해서 해야합니다.


몰론, 시가대비 5%와 3억원 중에 적은 금액이내로 저가매매를 한다면 양도세 문제도 발생하지 않습니다.


하지만 양도세 문제도 없을려면 고작 5%이내로 싸게 팔아야하는데, 매수하는 자녀 입장에서도 메리트가 없는 편입니다. 


소득세법 시행령

제98조(부당행위계산의 부인) 

② 법 제41조에서 조세 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 경우는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우로 한다. 다만, 제1호부터 제3호까지 및 제5호(제1호부터 제3호까지에 준하는 행위만 해당한다)는 시가와 거래가액의 차액이 3억원 이상이거나 시가의 100분의 5에 상당하는 금액 이상인 경우만 해당한다. 

1. 특수관계인으로부터 시가보다 높은 가격으로 자산을 매입하거나 특수관계인에게 시가보다 낮은 가격으로 자산을 양도한 경우



특수관계자 간의 비정상적인 거래는 시가로 보지 않습니다

그렇다면, 시가가 얼마인지가 중요한데 최근 급매 위주로 거래가 되고 있어 간혹 시가를 잘못 적용하는 경우가 있습니다.


시가 적용 우선순위는

① 감정평가액

② 유사매매사례가액

③ 공시가격

이 됩니다.


감평을 안받고 유사매매사례를 적용할 때, 주의해야 합니다. 왜냐하면, 특수관계자간의 비정상적인 거래는 유사매매로 인정을 하지 않습니다.


예를 들어, 지난달 10억이던게 최근 단지내 동일평수 거래된게 7억이 있다고 할 때 이를 적용하여 7억의 30%인 2.1억 낮은 4.9억에 거래를 하면 증여로 보지 않을까요?


해당 7억원 거래가 특수관계자 간의 거래라면 시가로 인정되지 않을 수 있습니다.


하지만, 안타깝게도 실거래가 정보에는 직거래 여부는 표시되나 이게 특수관계자인지 아니면 제3자간의 급매거래인지는 알 수가 없습니다.


최근처럼 시세가 급변하는 경우에는 안전한 방법은 1순위로 적용될 감정평가를 받는 것입니다.

거래대금에 대한 증빙과 자금출처조사에 대한 준비가 철저히 되어있어야 합니다

특수관계자간의 거래는 증여로 추정합니다. 물론, 실제 매매대금을 주고 받았다면 증여는 아닌 것으로 인정될 수 있습니다.


하지만, 이와는 별개로 자녀의 소득과 재산을 고려할 때 자력으로 취득이 어려울 것으로 볼 경우에는 자금출처조사를 받을 수 있습니다.


이 때, 취득자금에 대한 출처가 소명되지 않는 경우에는 이를 증여받은 것으로 보아 증여세가 추징될 수 있으니 저가매매로 인한 증여여부와는 별개의 주의해야할 부분입니다.


자금출처 조사로 인한 증여 추정은 아래의 포스팅 참고하세요

정리하면,

최근 가족간의 부동산 직거래, 주로 저가매매가 급증하고 있습니다.


단순히 저가양수로 인한 증여 규정인 시가의 30%와 3억원보다 적은 금액이내로 저가거래하면 문제가 없을 줄 착각하고 진행하시는 경우가 있는데,


양도세 부당행위계산부인, 특수관계자간 거래의 증여추정, 자금출처소명에 따른 증여추정 등에 해당하여 예상치 못한 세금 폭탄을 맞을 수 있으니 사전에 전문가와 충분한 상담후에 진행이 필요합니다.





by 부동산세무상담/증여상담/세무조사대응/부산세무사