다주택자의 장기주택임대사업 시 양도세

안녕하세요. 김영훈 세무사입니다.임대주택과 관련한 국세청 유권해석에 대하여 알아보도록 하겠습니다.거주주택 과세특례소득세법 시행령 제155조 제20항에 규정되어 있는 거주주택 과세특례의 요건은 다음과 같습니다.​○ 장기임대주택① 지자체와 세무서에 사업자등록을 할 것② 5년 이상 임대할 것③ 임대개시일 당시 기준시가 6억원(수도권 외 지방은 3억원)이하일 것④ 임대료 5% 상한을 준수할 것​○ 거주주택보유기간 중 거주기간이 2년이상인 주택​해당 거주주택을 양도하는 경우 1세대 1주택 비과세를 적용합니다.​다만, 임대주택법 개정으로 인하여 추가된 사항이 있는데요. 세법상 장기임대주택은 20년 7월 10일 이전에 임대사업자 등록 신청한 주택으로 한정한다는 조문이 추가됐습니다.​질의회신질의회신상 사실관계 및 질의사항은 다음과 같습니다.7월 10일 이전에 등록신청하였으나, 11일 이후에 접수가 된 경우에도 거주주택 과세특례가 적용이 가능할까요?​회신 내용은 다음과 같습니다.7월 11일 이후 등록신청을 한 주택에 한정하여 거주주택 과세특례에서 제외되는 임대주택으로 보기 때문에 7월 10일 이전에 등록신청을 한 임대주택의 경우에는 과세특례가 적용되는 것으로 보아야 한다는 내용입니다. 즉, 신청일과 등록일이 다르더라도 신청일이 7월 10일 이전이기만 하면 다른 요건을 갖추었을 때 세법상 장기임대주택으로 인정하는 것입니다.​이번 블로그 글은 여기에서 마치겠습니다.감사합니다.

장기임대주택과 1주택의 재건축 사업시행기간동안거주목적으로 취득한 대체주택을 양도하는 경우 비과세 여부(비과세 가능하다)사전-2022-법규재산-0399 [법규과-1164]생산일자 : 2022.04.12.요 지장기임대주택과 그 밖의 1주택을 소유한 1세대가 장기임대주택과 그 밖의 1주택에 대한 재건축 사업시행기간 중 거주하기 위하여 취득한 대체주택을 양도하는 경우 소득령§155제20항 및 소득령§156조의2제5항의 요건을 모두 충족하는 경우에 한하여 1세대 1주택 특례를 적용받을 수 있는 것임답변내용위 사전답변 신청의 사실관계와 같이,장기임대주택과 그 밖의 1주택을 소유한 1세대가 장기임대주택과 그 밖의 1주택에 대한 재건축 사업시행기간 중 거주하기 위하여 취득한 다른 주택(「소득세법 시행령」 제156조의2 제5항의 대체주택을 말함)을 양도하는 경우에는 같은 영 제155조 제20항 및 같은 영 제156조의2 제5항의 요건을 모두 충족하는 경우에 한하여 1세대 1주택 특례를 적용받을 수 있는 것이며,이 경우 같은 영 제167조의3의 규정에 의한 임대사업자 등록 후 임대개시 당시 임대주택 요건을 충족한 장기임대주택이 재건축으로 주택이 신축되어 기준시가가 임대주택 요건을 초과하여도 같은 영 제155조 제20항 각 호 외의 부분 본문에 따른 장기임대주택에 해당하는 것입니다.1. 사실관계○1994.03.11. 과천시 별양동 주공6단지 아파트A 취득(거주주택)○ 2004.01.26. 과천시 문원동 주공2단지 아파트B 취득(임대주택)○ 2013.08.14. 아파트B 임대 개시(단기5년 매입임대주택 등록, 사업자등록필) * 임대주택 규모 및 기준시가 : 20.07㎡, 192백만원○ 2016.11.16. 아파트B 관리처분인가○ 2017.05.14. 아파트B 재건축에 따른 주택 멸실 예정으로 임차인 퇴거○ 2017.08월 아파트A 관리처분인가○ 2017.11월 아파트B 철거○ 2018.01.23. 아파트B 단기임대주택에서 준공공임대주택(8년)으로 변경등록○ 2018.06.11. 아파트B 재건축아파트 분양 계약○ 2018.08.24. 아파트C 취득(대체주택)○ 2018.12.04. 아파트B‘ 임대주택 변경 등록 * 종전 준공공임대주택(20.07㎡)을 재건축으로 분양받은 주택(59.94㎡)으로 지자체에 변경 신고함○ 2021.01.30. 재건축한 아파트B‘ 준공○ 2021.03.30. 재건축한 아파트B‘ 임대 개시 * 2021.06월 최초 고시 기준시가 : 923백만원○ 2021.12.05. 아파트A‘ 준공, 입주○ 2022.05.20. 아파트C(대체주택) 양도’94.3.11’04.1.26’13.8.14’16.11.16’17.08월’18.8.24.’18.12.4.’21.3.30’21.12.5’22.5.20-----▴-----------▴----------○------------∥-----------∥-----------▴-----------○-----------∥-----------∥-----------▴---아파트A취득아파트B취득아파트B임대 개시아파트B관리처분인가아파트A 관리처분인가대체주택C 취득아파트B'임대주택변경신고아파트B' 준공/ 임대아파트A' 준공/ 입주대체주택C 양도2. 질의요지○ 1세대가 1주택(A)과 장기임대주택(B)의 재건축으로 취득한 대체주택(C)을 양도하는 경우로서, B주택의 임대개시 당시 기준시가 6억원 이하 요건을 충족하였으나 재건축되어 분양받은 아파트로 임대주택을 변경등록하고 재건축 후 주택가격의 기준시가가 6억원을 초과한 경우 - 소득령§155제20항의 장기임대주택 요건을 충족*한 것으로 보아 대체주택(C) 양도에 대해 소득령§156의2⑤을 적용하여 비과세 가능한지 여부 * 기준시가 외 다른 장기임대주택 요건은 충족함을 전제함★주요 경력- 95,000건 이상의 세금 상담 및 용역- 600건 이상의 경정청구를 통한 약 25억 이상 세금 환급- 세무사 플랫폼 '택슬리' 상담 및 후기 1위 (약 3,700건 이상 상담)- 전문가 플랫폼 '아하커넥츠' 상담 및 후기 1위 (약 500건 이상 상담)- 지식공유플랫폼 '아하 QnA' 세무/회계 1위 (약 90,000건 이상 답변 및 337만건 이상 공유)- KB금융 콘텐츠 필진- 한국경제필진- 서울시 마을세무사- ㈜코스맥스 세무팀- ㈜현대중공업 세무기획팀- ㈜iMBC 재무회계팀- 세무법인 넥스트

장기임대주택과 1주택의 재건축 사업시행기간동안거주목적으로 취득한 대체주택을 양도하는 경우 비과세 여부(비과세 가능하다)사전-2022-법규재산-0399 [법규과-1164]생산일자 : 2022.04.12.요 지장기임대주택과 그 밖의 1주택을 소유한 1세대가 장기임대주택과 그 밖의 1주택에 대한 재건축 사업시행기간 중 거주하기 위하여 취득한 대체주택을 양도하는 경우 소득령§155제20항 및 소득령§156조의2제5항의 요건을 모두 충족하는 경우에 한하여 1세대 1주택 특례를 적용받을 수 있는 것임답변내용위 사전답변 신청의 사실관계와 같이,장기임대주택과 그 밖의 1주택을 소유한 1세대가 장기임대주택과 그 밖의 1주택에 대한 재건축 사업시행기간 중 거주하기 위하여 취득한 다른 주택(「소득세법 시행령」 제156조의2 제5항의 대체주택을 말함)을 양도하는 경우에는 같은 영 제155조 제20항 및 같은 영 제156조의2 제5항의 요건을 모두 충족하는 경우에 한하여 1세대 1주택 특례를 적용받을 수 있는 것이며,이 경우 같은 영 제167조의3의 규정에 의한 임대사업자 등록 후 임대개시 당시 임대주택 요건을 충족한 장기임대주택이 재건축으로 주택이 신축되어 기준시가가 임대주택 요건을 초과하여도 같은 영 제155조 제20항 각 호 외의 부분 본문에 따른 장기임대주택에 해당하는 것입니다.1. 사실관계○1994.03.11. 과천시 별양동 주공6단지 아파트A 취득(거주주택)○ 2004.01.26. 과천시 문원동 주공2단지 아파트B 취득(임대주택)○ 2013.08.14. 아파트B 임대 개시(단기5년 매입임대주택 등록, 사업자등록필) * 임대주택 규모 및 기준시가 : 20.07㎡, 192백만원○ 2016.11.16. 아파트B 관리처분인가○ 2017.05.14. 아파트B 재건축에 따른 주택 멸실 예정으로 임차인 퇴거○ 2017.08월 아파트A 관리처분인가○ 2017.11월 아파트B 철거○ 2018.01.23. 아파트B 단기임대주택에서 준공공임대주택(8년)으로 변경등록○ 2018.06.11. 아파트B 재건축아파트 분양 계약○ 2018.08.24. 아파트C 취득(대체주택)○ 2018.12.04. 아파트B‘ 임대주택 변경 등록 * 종전 준공공임대주택(20.07㎡)을 재건축으로 분양받은 주택(59.94㎡)으로 지자체에 변경 신고함○ 2021.01.30. 재건축한 아파트B‘ 준공○ 2021.03.30. 재건축한 아파트B‘ 임대 개시 * 2021.06월 최초 고시 기준시가 : 923백만원○ 2021.12.05. 아파트A‘ 준공, 입주○ 2022.05.20. 아파트C(대체주택) 양도’94.3.11’04.1.26’13.8.14’16.11.16’17.08월’18.8.24.’18.12.4.’21.3.30’21.12.5’22.5.20-----▴-----------▴----------○------------∥-----------∥-----------▴-----------○-----------∥-----------∥-----------▴---아파트A취득아파트B취득아파트B임대 개시아파트B관리처분인가아파트A 관리처분인가대체주택C 취득아파트B'임대주택변경신고아파트B' 준공/ 임대아파트A' 준공/ 입주대체주택C 양도2. 질의요지○ 1세대가 1주택(A)과 장기임대주택(B)의 재건축으로 취득한 대체주택(C)을 양도하는 경우로서, B주택의 임대개시 당시 기준시가 6억원 이하 요건을 충족하였으나 재건축되어 분양받은 아파트로 임대주택을 변경등록하고 재건축 후 주택가격의 기준시가가 6억원을 초과한 경우 - 소득령§155제20항의 장기임대주택 요건을 충족*한 것으로 보아 대체주택(C) 양도에 대해 소득령§156의2⑤을 적용하여 비과세 가능한지 여부 * 기준시가 외 다른 장기임대주택 요건은 충족함을 전제함★주요 경력- 95,000건 이상의 세금 상담 및 용역- 600건 이상의 경정청구를 통한 약 25억 이상 세금 환급- 세무사 플랫폼 '택슬리' 상담 및 후기 1위 (약 3,700건 이상 상담)- 전문가 플랫폼 '아하커넥츠' 상담 및 후기 1위 (약 500건 이상 상담)- 지식공유플랫폼 '아하 QnA' 세무/회계 1위 (약 90,000건 이상 답변 및 337만건 이상 공유)- KB금융 콘텐츠 필진- 한국경제필진- 서울시 마을세무사- ㈜코스맥스 세무팀- ㈜현대중공업 세무기획팀- ㈜iMBC 재무회계팀- 세무법인 넥스트

[양도세, 주임사]2020.7.11. 이후 단기임대주택을 장기일반민간임대주택으로변경한 경우, 장기임대주택으로 볼 수 없음(장특공 특례배제, 거주주택 비과세 배제, 양도세중과적용)서면-2021-법규재산-0684 [법규과-3057]등록일자 : 2022.11.03.생산일자 : 2022.10.25.요지2020.7.11. 이후 단기임대주택을 장기일반민간임대주택으로 변경한 경우 소득령§155⑳의 장기임대주택으로 볼 수 없음회신귀 서면질의 신청의 사실관계와 같이, ’20.7.10. 이전에 종전의 「민간임대주택에 관한 특별법」(법률 제17482호로 개정되기 전의 것) 제5조에 따라 등록을 한 같은 법 제2조제6호에 따른 단기민간임대주택을 같은 법 제5조제3항에 따라 2020년 7월 11일 이후 장기일반민간임대주택등으로 변경 신고한 주택은 「소득세법 시행령」 제155조제20항의 장기임대주택에 해당하지 아니하는 것입니다.1. 사실관계○’15. 1. 수원 소재 A주택 취득○’20. 3. 수원 소재 B오피스텔 취득○’20. 5. B오피스텔을 「민간임대주택에 관한 특별법」의 단기민간임대주택으로 등록하고 임대 개시○’20.8.10. B오피스텔을 「민간임대주택에 관한 특별법」의 장기일반민간임대주택으로 변경2. 질의내용○「민간임대주택에 관한 특별법」(법률 제17482호 로 개정되기 전의 것)의 제2조제5호에 따라 등록한단기민간임대주택을 ‘20.7.11. 이후 장기일반민간임대주택으로 변경 신고한 경우 당해 장기일반민간임대주택이「소득세법시행령」제155조제20항의 장기임대주택에 해당하는지 여부도움이 되셨길 바랍니다. 감사합니다.좋은 하루 보내세요!★전화상담 및 방문상담은 직접02-6403-9250으로 전화를 주시거나cta_moonyh@naver.com으로 연락을 주시면 됩니다!★주요 경력- 121,000건 이상의 세금 상담 및 용역- 600건 이상의 경정청구를 통한 약 25억 이상 세금 환급- 세무사 플랫폼 '택슬리' 상담 및 후기 1위 (약 4,000건 이상 상담)- 전문가 플랫폼 '아하커넥츠' 상담 및 후기 1위 (약 500건 이상 상담)- 지식공유플랫폼 '아하' 세무/회계 1위 (117,000건 이상 답변 및 337만건 이상 공유)- KB금융 콘텐츠 필진- 한국경제필진- 서울시 마을세무사- ㈜코스맥스 세무팀- ㈜현대중공업 세무기획팀- ㈜iMBC 재무회계팀- 세무법인 넥스트

오피스텔 기준시가가 최초로 고시되기 전장기임대주택의 요건이 되는 기준시가 산정 방법(토지+건물 기준시가 합계로 판단함)사전-2025-법규재산-0053 [법규과-804]생산일자 : 2025.04.17.요 지오피스텔을 주택으로 임대 개시하는 날 당시 ｢소득세법｣ 제99조제1항제1호다목에 따라 고시된 오피스텔 기준시가가 없는 경우에는 같은 호 가목의 가액과 나목의 가액의 합계액을 기준으로 기준시가를 계산하는 것임답변내용귀 사전답변 신청의 사실관계와 같이, ｢소득세법 시행령｣ 제167의3제1항제2호가목에 따른 장기임대주택 해당 여부를 판단하는 경우로서, 오피스텔을 주택으로 임대 개시하는 날 당시 ｢소득세법｣ 제99조제1항제1호다목에 따라 고시된 오피스텔 기준시가가 없는 경우에는 같은 호 가목의가액과 나목의 가액의 합계액을 기준으로 기준시가 6억원(수도권 밖의 지역인 경우에는 3억원) 이하 여부를 판단하는 것입니다.상세내용1. 사실관계○’18.03.09. A주택 취득(거주주택)○’18.03.29. B오피스텔 분양계약 및 임대사업자 등록* *소득법§168에 따른 사업자등록 및 민특법§5에 따른 임대사업자등록○’20.12.07. B오피스텔 준공○’20.12.17. B오피스텔 임대개시 *임대개시일 당시 소득법§99①(1)다목에 따라 고시된 가액은 없음○’24.12.16. B오피스텔 단기임대사업자 자동말소○’24.12.30. A주택 양도(2년 이상 거주) *B오피스텔 임대개시일 당시 기준시가 6억원 요건 외 소득령§155⑳ 거주주택 요건 모두 충족한 것으로 전제2. 질의내용○신축 오피스텔을 주택으로 임대 개시하는 날 당시 오피스텔의 토지와 건물에 대해 국세청장이 일괄 산정하여 고시한 기준시가(소득법§99①(1)다목)가 없는 경우 -소득령§167의3①(2) 장기임대주택 요건 기준이 되는 기준시가 산정 방법3. 관련법령□소득세법(2020.1.1. 법률 제16834호로 개정된 것) 제99조【기준시가의 산정】①제100조(양도차익 산정)*및 제114조제7항(양도소득 추계 결정․경정)*에 따른 기준시가는 다음 각 호에서 정하는 바에 따른다. *양도차익을 계산시, 양도가액을 실지거래가액으로 하는 경우 취득가액도 실지거래가액(환산취득가액 포함), 양도가액을 기준시가로 하는 경우 취득가액도 기준시가로 함 1.제94조제1항제1호에 따른 토지 또는 건물 가.토지 ｢부동산 가격공시에 관한 법률｣에 따른 개별공시지가(이하 “개별공시지가”라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지의 가액은 납세지 관할 세무서장이 인근 유사토지의 개별공시지가를 고려하여 대통령령으로 정하는 방법에 따라 평가한 금액으로 하고, 지가(地價)가 급등하는 지역으로서 대통령령으로 정하는 지역의 경우에는 배율방법에 따라 평가한 가액으로 한다. 나.건물 건물(다목 및 라목에 해당하는 건물은 제외한다)의 신축가격, 구조, 용도, 위치, 신축연도 등을 고려하여 매년 1회 이상 국세청장이 산정·고시하는 가액 다.오피스텔 및 상업용 건물 건물에 딸린 토지를 공유로 하고 건물을 구분소유하는 것으로서 건물의 용도·면적 및 구분소유하는 건물의 수(數) 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 오피스텔(이에 딸린 토지를 포함한다) 및 상업용 건물(이에 딸린 토지를 포함한다)에 대해서는 건물의 종류, 규모, 거래상황, 위치 등을 고려하여 매년 1회 이상 국세청장이 토지와 건물에 대하여 일괄하여 산정·고시하는 가액 라.주택 ｢부동산 가격공시에 관한 법률｣에 따른 개별주택가격 및 공동주택가격. 공동주택가격의 경우에 같은 법 제18조제1항 단서에 따라 국세청장이 결정·고시한 공동주택가격이 있을 때에는 그 가격에 따르고, 개별주택가격 및 공동주택가격이 없는 주택의 가격은 납세지 관할 세무서장이 인근 유사주택의 개별주택가격 및 공동주택가격을 고려하여 대통령령으로 정하는 방법에 따라 평가한 금액으로 한다.★주요 경력- 95,000건 이상의 세금 상담 및 용역- 600건 이상의 경정청구를 통한 약 25억 이상 세금 환급- 세무사 플랫폼 '택슬리' 상담 및 후기 1위 (약 3,700건 이상 상담)- 전문가 플랫폼 '아하커넥츠' 상담 및 후기 1위 (약 500건 이상 상담)- 지식공유플랫폼 '아하 QnA' 세무/회계 1위 (약 90,000건 이상 답변 및 337만건 이상 공유)- KB금융 콘텐츠 필진- 한국경제필진- 서울시 마을세무사- ㈜코스맥스 세무팀- ㈜현대중공업 세무기획팀- ㈜iMBC 재무회계팀- 세무법인 넥스트