👍 718 도움이 됐어요!
06-27
임대주택포함 다주택 양도세문의
서초구 아파트 매도계획중입니다
현재 거주중이며 보유. 거주 8-9년. 양도차익예상 14억.
충남 아산에 임대주택 2개보유중이며(각각 4년/8년)
암대사업자등록 2017 년 10월
임대개시 등록 2020년 9월.
1가구1주택 적용 양도세 가능한지 대랴적인 양도세 금액 문의합니다.
(세부사항 전화상담 및 세금신고대행 의뢰 가능)
공유하기
제보하기
1개의 전문가 답변
채택된
답변
답변
컨설팅∙자금조달
종합소득세
법인세
상속∙증여세
양도소득세
문용현 세무사
세무회계 문 서울특별시 강서구
세금은 상담1위(3,600건이상) 세무사에게 맡기세요!
15분 전화상담
24,000원
예약하기
30분 방문상담
95,000원
예약하기
안녕하세요? 세무회계 문 문용현 세무사 입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.
위의 경우, 주택임대사업자의 거주주택 비과세 제도를 적용받을 수 있습니다.
주택임대사업자인 경우, 1세대가 일정한 요건을 충족한 임대주택과 2년 이상 거주한 1채의 거주주택을 소유한 상태에서 거주주택을 양도할 경우에는 임대주택은 없는 것으로 보아 1세대 1주택 비과세 규정을 적용받을 수 있습니다. 임대주택 수는 관계 없습니다. 거주주택 비과세 특례의 요건은 다음과 같습니다. 모두 충족을 해야 합니다.
1. 임대개시일 당시 기준시가 6억원(수도권 외의 지역은 3억원)이하
2. 의무임대기간 준수
- 2020. 07. 10 이전 등록 : 단기임대주택 or 장기임대주택 등록 + 5년 이상 임대
- 2020. 07. 11 ~ 2020. 08.17 등록 : 장기임대주택으로 등록 + 8년 이상 임대
- 2020. 08. 18 ~ 등록 : 장기임대주택으로 등록 + 10년 이상 임대
3. 임대료 증액제한 준수
- 종전 계약 대비 보증금이나 임대료 5% 범위내로 상한
4. 지방자치단체 + 세무서에 모두 주택임대사업자로 등록
다만, 의무임대기간을 모두 충족하지 않더라도 의무임대기간의 1/2이상 임대하고 자진말소하더라도 자진말소일로부터 5년 이내 거주주택을 양도한다면 거주주택 양도세 비과세를 적용받을 수 있으며, 의무임대기간을 모두 충족하여 자동말소될 경우에도 자동말소일로부터 5년 이내 거주주택을 양도한다면 거주주택 양도세 비과세를 적용받을 수 있습니다. 거주주택이 2채 이상일 경우, 최초로 등록이 말소되는 임대주택의 등록말소 이후 5년 이내 거주주택을 양도하셔야 합니다.
거주주택을 먼저 양도한 이후, 임대주택의 의무임대기간을 충족해도 되는 것입니다. 따라서 반드시 의무임대기간을 충족한 이후에 거주주택을 양도하는 것은 아닌 것이므로 현재 거주주택을 양도해도 비과세 특례를 적용받을 수 있습니다.
주택임대사업자의 거주주택 비과세 특레제도와 관련해서 포스팅한 글이니 참고하시면 도움이 될 것입니다.
https://blog.naver.com/cta_moonyh/222268423495
https://blog.naver.com/cta_moonyh/222667888622
https://blog.naver.com/cta_moonyh/222692052033
1세대 1주택 고가주택의 양도소득세를 계산하기 위해서는 양도차익 뿐만 아니라 양도가액을 반드시 알아야 합니다. 1세대 1주택 비과세의 경우, 양도가액 12억까지는 완전 비과세가 되며 양도가액이 12억을 초과한다면 전체 양도차익 중, 12억을 초과하는 양도가액 비율만큼 양도소득세가 과세가 됩니다.
*구체적인 세금계산 및 신고대행절차를 원하실 경우, 전화상담을 해주시면 됩니다.
도움이 되셨길 바랍니다. 감사합니다.
다음 내용이 궁금하신가요?
택슬리의 회원이 되어주세요!
택슬리의 회원이 되어주세요!
3초만에 회원가입하기
도움이 됐어요
1
공유하기
제보하기
중소벤처기업 M&A
브릿지코드
문의하기
중소벤처기업 M&A
브릿지코드
문의하기
*질문답변 게시판을 통한 답변은 질문에 기재된 내용만을 참고하여 현행 세법을 기준으로 제공되는 간단한 답변으로 세무대리 업무가 아닙니다.
택슬리 및 답변을 한 전문가에게 법적 책임이 없음을 알려드립니다. 실제 업무를 진행하실 때, 반드시 개별 전문가와 상세 내역을 검토 후에
진행하시길 바랍니다.
택슬리 및 답변을 한 전문가에게 법적 책임이 없음을 알려드립니다. 실제 업무를 진행하실 때, 반드시 개별 전문가와 상세 내역을 검토 후에
진행하시길 바랍니다.
나도 질문하기
추천전문가
Ads
나도 질문하기
추천 전문가
Ads
김현우
김현우세무회계인천광역시 서구
계산도 정확해야하지만 고객의 의견과 소통이 무엇보다 중요하다고 생각합니다. 항상 고객의 입장에서 생각하고 소통하는 세무사가 되겠습니다.
15분 전화상담
20,000원
예약하기
30분 방문상담
50,000원
예약하기
신윤권
세무회계 장성서울특별시 강남구
궁금한 점을 확실히 해결해드립니다.
방문 상담은 1시간 기준으로 진행됩니다.
고객이 만족하는 맞춤형 상담을 제공합니다.
15분 전화상담
30,000원
예약하기
30분 방문상담
100,000원
예약하기
김주성
자연세무회계컨설팅 서울특별시 강서구
머털도사 절세도사 자연세무회계컨설팅 김주성 입니다.^^
- 전문영역 : 양도소득세, 상속세,증여세 및 법인및개인기장
납세자의 든든한 파트너가 되어드리겠습니다.
15분 전화상담
20,000원
예약하기
30분 방문상담
50,000원
예약하기
허훈
세무사·행정사 허훈 사무소 서울특별시 영등포구
전문 분야 : 조세불복, 과세자료 해명, 제2차 납세의무 등 체납 관련 업무
30분 방문상담
110,000원
예약하기
방은제
세무사방은제사무소세종특별자치시
내 재산처럼! 내 세금처럼!
쉽고 친절하게 그러나 은은하게 집요한
경험 많고 공감 많은
동네 언니 세무사와
현명한 세금길 함께 걸어요!
15분 전화상담
33,000원
예약하기
30분 방문상담
66,000원
예약하기
김현우
김현우세무회계인천광역시 서구
계산도 정확해야하지만 고객의 의견과 소통이 무엇보다 중요하다고 생각합니다. 항상 고객의 입장에서 생각하고 소통하는 세무사가 되겠습니다.
15분 전화상담
20,000원
예약하기
30분 방문상담
50,000원
예약하기
신윤권
세무회계 장성서울특별시 강남구
궁금한 점을 확실히 해결해드립니다.
방문 상담은 1시간 기준으로 진행됩니다.
고객이 만족하는 맞춤형 상담을 제공합니다.
15분 전화상담
30,000원
예약하기
30분 방문상담
100,000원
예약하기
김주성
자연세무회계컨설팅 서울특별시 강서구
머털도사 절세도사 자연세무회계컨설팅 김주성 입니다.^^
- 전문영역 : 양도소득세, 상속세,증여세 및 법인및개인기장
납세자의 든든한 파트너가 되어드리겠습니다.
15분 전화상담
20,000원
예약하기
30분 방문상담
50,000원
예약하기
허훈
세무사·행정사 허훈 사무소 서울특별시 영등포구
전문 분야 : 조세불복, 과세자료 해명, 제2차 납세의무 등 체납 관련 업무
30분 방문상담
110,000원
예약하기
방은제
세무사방은제사무소세종특별자치시
내 재산처럼! 내 세금처럼!
쉽고 친절하게 그러나 은은하게 집요한
경험 많고 공감 많은
동네 언니 세무사와
현명한 세금길 함께 걸어요!
15분 전화상담
33,000원
예약하기
30분 방문상담
66,000원
예약하기
김현우
김현우세무회계인천광역시 서구
계산도 정확해야하지만 고객의 의견과 소통이 무엇보다 중요하다고 생각합니다. 항상 고객의 입장에서 생각하고 소통하는 세무사가 되겠습니다.
15분 전화상담
20,000원
예약하기
30분 방문상담
50,000원
예약하기
관련 질문답변
모두보기양도소득세
농어촌주택 포함 2주택자 양도세
1. 양도소득세 계산시, 주택수를 판단할 때 농어촌 주택은 제외되지 않습니다. 따라서 서울 주택 양도시 일반세율로 양도세 신고를 하시면 되며 1세대 1주택 양도세 비과세를 적용받을 수 없습니다. 기재하신 것은 농어촌주택을 3년 이상 보유하고 그 농어촌주택 취득 전에 보유하던 일반주택을 양도할 경우, 농어촌주택은 없는 것으로 보아 1세대 1주택 비과세를 적용받을 수 있다는 내용입니다. 이에 관한 자세한 내용은 과거에 제가 포스팅한 내용을 참고하시면 됩니다.
https://blog.naver.com/cta_moonyh/222459142184
2. 법인의 종합부동산세는 3%입니다. 단, 조정지역 2주택 이상 보유 또는 조정지역 불문하고 3주택 이상을 보유하고 있는 법인의 종합부동산세는 6%입니다.
도움이 되셨길 바랍니다. 감사합니다.
양도소득세
부동산 2주택자 양도세 문의
1. 1번 주택 먼저 양도할 경우
1번주택을 2번주택 취득일로부터 3년 이내 양도한다면 일시적 2주택 양도세 비과세를 적용받을 수 있어 양도소득세는 납부하지 않습니다.
1번주택을 양도한 이후, 2번주택은 최초 취득일~양도일까지 2년 이상 보유하고 양도하면 1세대 1주택 양도세 비과세를 적용받을 수 있습니다. 만약, 1년 미만 보유하고 양도한다면 77%, 1년이상 ~ 2년미만 보유하고 양도한다면 66%세율이 적용됩니다.
2. 2번 주택을 먼저 양도할 경우
2번주택을 먼저 양도한다면, 2번주택은 비과세가 불가능합니다. 2번 주택을 1년미만 보유하고 양도할 경우 77%, 1년이상 ~ 2년미만 보유하고 양도할 경우 66%, 2년이상 보유하고 양도할 경우 일반세율이 적용됩니다. 2번주택을 양도한 이후, 1번주택은 바로 양도하셔도 1세대 1주택 양도세 비과세를 적용받을 수 있습니다.
도움이 되셨길 바랍니다. 감사합니다.
양도소득세
다주택자 부동산양도소득세 문의
01.
양도의 순서
가장 양도차익이 높은 주택은 양도소득세가 높으므로
1세대 1주택이나 일시적 1세대 2주택 등으로 비과세를
받을 수 있는 상태에서 비과세로 양도하는 것이 가장 낫습니다.
만일 모든 주택이 비과세를 받을 수 없는 상황이라면
어떤 것을 먼저 팔 건 동일합니다.
다만 양도차손이 발생한 보유주택이 있는 경우에는
양도차익이 있는 보유주택과 동일한 연도에 양도하는 것이 나으며
양도차익이 발생한 보유주택들은 각각 다른 연도에 양도하시는 것이
양도소득세 절세에 큰 도움이 됩니다.
02.
양도소득세 예상세액
장기보유특별공제나 기타 필요경비 등을 고려하지 않고
단순 계산한다면 지방세 포함하여
약 1,680만원(공동명의 : 약 1,125만원)의 예상세액이 발생합니다.
양도소득세는 개인별 양도차익이 높을수록 세율이 높아지는 구조를
가지고 있으며 개인별로 250만원의 기본공제가 적용되기 때문에
부부 공동명의면 상대적으로 낮은 양도차익으로 인해 낮은 세율과
250만원의 기본공제를 두번 적용할 수 있기 때문에
양도소득세에서 이점이 있습니다.
더 궁금하신 점이 있으시면 개별적인 상담을 요청하시기 바랍니다.
양도소득세
주택 임대 사업자의 양도세 계산 문의
B주택을 임대사업자 등록하시고 A주택의 양도소득세를 물어보시는 것은, 아마도 A주택에 대해 비과세를 받을 수 있다는 전제일 것입니다. 이것을 거주주택 비과세 특례(소득세법 제155조 제20항)이라고 합니다.
그런데, B주택을 임대사업자 등록/임대 주택 등록 했다는 것 외에 추가 확인 사항이 필요합니다.
B주택에 임차인이 언제 들어왔는지, 그간 차임이나 보증금을 5% 이상 올리지는 않았는지 알아야 합니다.
또, A주택의 양도차익이 5억이라고 하셨는데, 전체 양도가액도 알아야 합니다.
그렇지 않으면 세액이 너무 달라져서 답변하는 의미가 없을 것으로 생각됩니다.
양도소득세
공시지가1억미만 농촌주택 포함 3주택시 양도세관련
1. 취득세에서만 공시가격 1억 이하는 주택수에서 제외되는 것입니다. 따라서 양도세에서는 모두 주택수에 포함이 되어 3주택에 해당하기 때문에 첫번째로 양도하는 주택은 일시적 2주택 양도세 비과세는 불가능합니다.
2. 위의 경우, 양도세는 대략 1,450만원입니다.
도움이 되셨길 바랍니다. 감사합니다.
관련 전문가
모두보기관련 포스트
모두보기양도소득세
임대주택거주자(분양자) 1주택 양도소득세 비과세
안녕하세요최근 수원지역(호매실로) 비과세 문의가 많아져 포스팅 해봅니다.호매실마을의 경우 LH공사가 시공한 임대주택입니다.임대주택의 경우 임대기간을 다 채우고 양도(분양)를 받아 해당 주택을 소유할 수 있게 됩니다.이 경우, 아래의 법령에 의거하여 1세대 1주택자로 비과세 받을 수 있습니다.소득세법 시행령 154조1. 「민간임대주택에 관한 특별법」에 따른 민간건설임대주택이나 「공공주택 특별법」에 따른 공공건설임대주택 또는 공공매입임대주택을 취득하여 양도하는 경우로서 해당 임대주택의 임차일부터 양도일까지의 기간 중 세대전원이 거주(기획재정부령으로 정하는 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양, 그 밖에 부득이한 사유로 세대의 구성원 중 일부가 거주하지 못하는 경우를 포함한다)한 기간이 5년 이상인 경우또한 위 규정은 거주기간이 5년 이상이기만 하면 적용되기 때문에 보유기간, 거주기간 등에 관계없이 1세대 1주택 비과세를 적용받을 수 있게 됩니다.양도 재산세과-2264 2008.08.18.임대주택법 제2조 제1호 규정에 따른 임대사업자가 임대를 목적으로 건설하여 임대하는 주택에서 입주일 이후부터 분양전환 당시까지 거주한 임차인이 당해 임대주택을 임대주택법에 따른 분양 전환으로 취득하여 양도하는 경우로서 양도일 현재 당해 세대가 다른 주택을 소유하지 않은 경우 당해 건설임대주택의 임차일로부터 당해주택의 양도일까지의 거주기간이 5년 이상에 해당하면 취득일 이후 3년 보유 여부에 관계없이 1세대 1주택 양도소득세 비과세를 적용받을 수 있는 것입니다.1세대 1주택 비과세일 경우 신고의무가 없지만 신고를 하지 않은 상태에서 추후에 문제가 생길경우 매우 큰 가산세를 부담할 수 있기 때문에 신고를 반드시 진행하시는 것이 좋습니다.
양도소득세
임대주택거주자(분양자) 1주택 양도소득세 비과세
안녕하세요최근 수원지역(호매실로) 비과세 문의가 많아져 포스팅 해봅니다.호매실마을의 경우 LH공사가 시공한 임대주택입니다.임대주택의 경우 임대기간을 다 채우고 양도(분양)를 받아 해당 주택을 소유할 수 있게 됩니다.이 경우, 아래의 법령에 의거하여 1세대 1주택자로 비과세 받을 수 있습니다.소득세법 시행령 154조1. 「민간임대주택에 관한 특별법」에 따른 민간건설임대주택이나 「공공주택 특별법」에 따른 공공건설임대주택 또는 공공매입임대주택을 취득하여 양도하는 경우로서 해당 임대주택의 임차일부터 양도일까지의 기간 중 세대전원이 거주(기획재정부령으로 정하는 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양, 그 밖에 부득이한 사유로 세대의 구성원 중 일부가 거주하지 못하는 경우를 포함한다)한 기간이 5년 이상인 경우또한 위 규정은 거주기간이 5년 이상이기만 하면 적용되기 때문에 보유기간, 거주기간 등에 관계없이 1세대 1주택 비과세를 적용받을 수 있게 됩니다.양도 재산세과-2264 2008.08.18.임대주택법 제2조 제1호 규정에 따른 임대사업자가 임대를 목적으로 건설하여 임대하는 주택에서 입주일 이후부터 분양전환 당시까지 거주한 임차인이 당해 임대주택을 임대주택법에 따른 분양 전환으로 취득하여 양도하는 경우로서 양도일 현재 당해 세대가 다른 주택을 소유하지 않은 경우 당해 건설임대주택의 임차일로부터 당해주택의 양도일까지의 거주기간이 5년 이상에 해당하면 취득일 이후 3년 보유 여부에 관계없이 1세대 1주택 양도소득세 비과세를 적용받을 수 있는 것입니다.1세대 1주택 비과세일 경우 신고의무가 없지만 신고를 하지 않은 상태에서 추후에 문제가 생길경우 매우 큰 가산세를 부담할 수 있기 때문에 신고를 반드시 진행하시는 것이 좋습니다.
취득세
[취득세 개정안 - 다주택자 중과세율 인하] 일시적 2주택, 등록임대주택, 증여 취득세 (by 부동산세무상담
안녕하세요, 오회계사입니다.이번에 다룰 내용은 최근 발표된 취득세 중과세율 인하에 대한 것입니다.세부적으로 살펴보면,현재매매는 조정지역 2주택, 비조정 3주택 및증여는 다주택자의조정지역시가표준액 3억원 이상 주택은 12%를 적용합니다윤석열 정부 출범할 때, 양도세 중과세율 한시적 유예와 일시적 2주택 조건 완화 등은 즉시 시행되었으나 취득세 중과는 개정을 할 것이라는 발표는 있었지만 구체적인 내용이 발표되지 않고 있었습니다.현행 취득세 세율 구조는 아래와 같습니다.유상승계시 조정지역 여부와 주택수에 따라 8% or 12%의 중과세율이 적용되고, 증여로 취득시 조정대상지역이면 조건에 따라 12%가 적용되기도 합니다.매매의 경우, 조정대상지역 2주택 or 비조정대상지역 3주택부터 중과세율이 적용됩니다.2주택 중과세율은 폐지하고, 3주택 중과세율은 절반으로 인하합니다최근 부동산 시장이 침체이고 거래 자체가 안되다보니, 이번 개정안은 다주택자들의 취득세 부담을 줄여서라도 거래를 활성화 하겠다는 것입니다.① 2주택은 중과세율을 전면 폐지② 3주택 이상은 종전 중과세율의 절반으로 조정합니다.③법인의 주택 취득세율도 종전 12%에서 6%로 하향 조정합니다.조정지역의 시가표준액 3억원 이상인 주택증여로 인한 취득세도 인하됩니다조정대상 지역의 시가표준액 3억원인 주택을 증여하는 경우에 12%의 세율을 적용하였는데, 이도 절반인 6%로 하향 조정합니다.그리고 현재는 1세대 1주택자가 직계존비속에게 증여하는 경우에는 예외를 하였는데 이번 개정안에는1세대 2주택자까지 증여로 인한 취득세 중과세율 적용을 폐지합니다.12월 21일부터소급적용할 계획이나,법 개정은 민주당 협조가 필요한 사항입니다현재 정부의 개정 방향만 발표가 된 것이지, 시행이 확정된 것이 아닙니다. 취득세 중과세율 개정은 국회의 법률 개정사항으로 내년에 국회를 통과해야 가능합니다.아시는 바와 같이, 당초 종부세 개정도 중과세율 폐지 등으로 정부가 발표하였으나 민주당의 반대로 전면 폐지가 아닌 중과세율 적용 대상을 축소하는 수준으로 합의된 바가 있습니다.따라서, 현재 발표된 내용대로 시행되지 않고 중과세율 인하폭을 조정하게 될 수 있으나, 뉴스 보도 등에 따르면 민주당도 크게 반대하고 있지 않다고 하니 통과될 가능성은 높아 보입니다.아파트 임대등록이 재개되는 경우, 취득세 재산세 감면도 적용되게 됩니다현재는 아파트는 등록임대주택을 할 수 없지만, 정부 개정안은 국민주택규모 아파트는 임대등록을 다시 허용할 계획입니다. 이에 따라, 기존에 등록임대주택에 대한 취득세와 재산세 감면 혜택도 받을 수 있게 됩니다.물론, 민간임대주택 특별법에 국민주택규모 아파트의 등록을 재개하는 개정안이 통과되어야 가능한 것입니다.예상 질의와 쟁점에 대해서는 아래 참고바랍니다정리하면,12.21일에 발표된 취득세 중과세율 인하 방안에 대한 정부 발표를 살펴보았습니다.3주택부터 중과세율을 적용하고, 중과세율도 인하하고, 증여 취득세도 대상을 축소하고 세율을 조정하는 것이 주요 내용입니다. 다주택자의 주택 취득을 활성화시켜 주택 거래를 살려보겠다는 취지입니다.지방세 개정내용은 12.21일부터 소급 적용 계획입니다. 물론, 국회의 다수당인 민주당의 협조가 필요한 부분입니다.**부동산 세금과 관련된 보다 많은 정보는 아래 링크네이버 '오회계사의 지식창고'를 방문해주시면 됩니다.https://blog.naver.com/riverodwBy부동산세무상담/부동산세무사/김해,양산,부산세무사
상속∙증여세
양도소득세
[양도세전문세무사] 양도소득세 주택 수 포함 여부 판단 총정리(오피스텔, 생활형 숙박시설, 고시원, 별장,
1. 개요소득세법 제89조에 따른 1세대 1주택 비과세를 적용 받기 위해서는 세대를 기준으로 1개의 주택을 보유해야 하는 것이 원칙입니다.이때 주택에 해당하는지 여부의 판단은 실질에 따라 판단하게 되므로 주거용으로 사용하는오피스텔, 폐가, 무허가주택, 생활형숙박시설 등의 경우에도 사실관계에 따라 주택으로 포함될 수 있습니다.소득세법 제88조 [ 정의 ]7. 주택 이란 허가 여부나 공부(公簿)상의 용도구분과 관계없이 사실상 주거용으로 사용하는 건물을 말한다. 이 경우 그 용도가 분명하지 아니하면 공부상의 용도에 따른다.국세, 지방세, 청약, 대출, 지역주택조합 등 무주택자 및 1주택자를 판단해야 하는 경우들이 많지만 각 관련 법 규정에 따라 판단의 기준이 달라집니다. 청약 시 무주택자에 해당하여 해당 분양아파트를 1세대 1주택 비과세를 적용하여 비과세로 신고했지만보유하고 있던 오피스텔이 주택으로 잡혀 양도세가 추징되는가 하면, 상속받은 토지 위에 본인도 모르게 위에 친척이 농가주택으로 사용함으로써 취득세 폭탄을 맞는 경우도 있습니다.사례1)- 일산 A아파트 보유- 송도 B오피스텔 보유(주거용으로 임대)- 일산 A아파트를 7억원에 양도 후 비과세 신고구분실제 추징 세액A아파트 양도 전 B오피스텔을사무용으로 변경하는 경우양도소득세110,000,000원0원가산세30,000,000원0원합계세액140,000,000원0원양도소득세의 경우 오피스텔이라고 하더라도 실제로 주거용으로 임대하여 임차인이 주거용으로 사용하는 경우 주택수에 포함되므로 1세대 1주택 비과세가 적용되지 않습니다.사례2)- 10년 전 파주 A토지 상속(토지 위 건물은 친척이 농가주택으로 사용)- 은평구 B아파트 12억원에 취득구분실제 납부 세액B아파트 취득 전 A농가주택을멸실하는 경우취득세108,000,000원42,000,000원취득세의 경우 주택으로 사용하고 있는 건물의 부속 토지에 해당한다면 해당토지만 본인 소유라고 하더라도 주택 수에 포함되므로 새로운 조정대상지역의 주택 취득 시 2주택에 해당하여 9%의 높은 중과세율이 적용됩니다.이처럼 각 세목에 따라 생각하지 못한 부동산들이 주택에 포함되어 비과세가 불가능하거나 중과세율이 적용되는 불이익을 받지 않도록 각별한 주의가 필요합니다.아래에서는 양도소득세 비과세 및 다주택자 중과세 판단 시 물건 종류별로 주택 수 포함 여부에 대해서 자세하게 안내해 드리겠습니다.1. 오피스텔2. 생활형 숙박시설(레지던스)3. 고시원4. 별장5. 기숙사6. 무허가주택2. 오피스텔소득세법 제88조에 따라 오피스텔이라도 주거용으로 사용하는 것은 주택에 해당합니다.오피스텔로 건축하여 공부상 오피스텔이라고 하더라도실제 사용하는 용도에 따라 소득세법상 주택에 해당할 수도 있는 것입니다.주거용으로 사용 여부의 판단은임대차계약서, 전입신고 여부, 확정일자 부여, 사업자등록 여부, 수도 사용량, 내부 구조등으로 판단할 수 있습니다.[절세방안]오피스텔은 주택에 포함될 수도 있으며, 제외될 수도 있습니다.따라서무주택자의 경우에는 오피스텔을 주택으로 인정받을 수 있도록 하여 1세대 1주택 비과세를 받는 것이 유리하며,1주택 이상자의 경우에는 오피스텔이 주택에서 제외될 수 있도록 하여 다른 주택을 비과세 받는 것이 유리합니다.다만 실무에서는 조세회피 행위를 방지를 위한 제도들이 마련되어 있으며, 사실관계에 따라 인정받기 어려울 수 있습니다.따라서양도일 현재의 사용 용도뿐만 아니라 전후 사실관계를 함께 고려하여 유리한 방향으로 인정될 수 있도록 사전에 필요한 절차들을 준비해 놓는 것이 필요하며, 일정 기간의 여유만 있다면 충분히 입증 가능합니다.3. 생활형 숙박시설(레지던스)주택에 대한 각종 세금들이 높은 중과세율이 적용되면서 새로운 투자처를 찾는 사람들이 늘어나면서 최근 생활형 숙박시설이 관심을 많이 받고 있습니다.생활형 숙박시설은 실내에서 취사가 가능한 숙박시설로서 숙박용 호텔과 주거형 오피스텔이 합쳐진 개념으로 건축법상 숙박시설 중 생활숙박시설에 해당합니다.하지만 호텔은 일반숙박시설로서 취사가 불가능 하지만 생활형 숙박시설은 취사가 가능하므로 주거용으로 사용 가능한 것이 특징입니다.청약 시 제한을 받지 않고, 생활형 숙박시설을 보유하고 있더라도 전세자금대출도 가능하여 큰 인기를 얻고 있으나 세법에서는 사용 용도에 따라 주택에 포함될 수 있으니 유의해야 합니다.구분내용청약주택 수 제외대출주택 수 제외전매 제한전매 제한 제외세금분양권 상태 주택 수 제외(준공 후 사용현황에 따라 포함)취득세는 공부를 기준으로 판단하므로 실제 사용 용도가 주거용이라고 하더라도 주택의 취득세가 적용되지 않습니다.다만, 실질의 원칙으로 하는 양도소득세에서는 다릅니다.생활형 숙박시설이라고 하더라도 주거용으로 사용하는 경우에는 주택에 포함됩니다.따라서 생활형 숙박시설이 소득세법상 주택에서 제외되기 위해서는 숙박업으로 신고가 필요합니다. 숙박업으로 등록하지 않는 경우 공중위생관리법상 벌금이 부과될 수 있으며, 각종 세금에서 주택으로 보아 중과세가 적용될 수 있으니 유의해야 합니다.[생활형 숙박시설 분양권]소득세법에서 21.1.1 이후 취득한 아파트의 분양권은 주택에 포함됩니다.다만, 생활형 숙박시설의 분양권은 21.1.1 이후 취득하더라도 소득세법에 따른 분양권에 해당하지 않으므로 주택 수에서 제외됩니다.4. 고시원고시원은 일반적으로 방마다 취사시설이 구비되어 있지 않고 공동 취사시설을 사용합니다. 고시원의 주택 여부를 판단할 때는 방마다 취사시설 및 화장실 등 독립된 주거 활동이 가능한지, 주택임대차계약서 작성 여부, 공부상 주택 여부, 보증금 여부 등 관련 사실관계를 종합적으로 판단합니다.고시원이 주택 외 건물로 인정된 사례도 있지만, 사실관계에 따라 주거용으로 보아 주택으로 본 사례도 있습니다.고시원 건물이 공부상 주택이 아니더라도 사실에 따라 주거용으로 인정되는 경우 주택으로 사용하는 층수가 4층 이상이라면 다세대주택으로 보아 다주택자 중과세율의 높은 세금이 부과될 수 있으므로 유의해야 합니다.5. 별장소득세법에서'별장'이란‘주거용 건축물로서 상시 주거용으로 사용하지 아니하고 휴양, 피서, 위락 등의 용도로 사용하는 건축물’이라고 규정하고 있습니다.하지만 이 조문은 비사업용토지에 대한 것으로서 1세대 1주택 비과세 판단에 있어서 동일하게 적용하기 어렵습니다.별장은 일반적으로 주거용으로 사용할 수 있도록 내부구조와 취사시설이 설비되어 있습니다.따라서 주거용으로 사용하기 적합한 건물로서 언제든지 주택으로 사용할 수 있는 건물에 해당하기 때문에 주택에서 제외되기 어려울 수 있습니다.별장의 가장 중요한 것은 주거용으로 사용할 수 있는 적합한주거기능이 유지·관리되어 있다는 점으로서 1주택과 1별장을 보유하는 경우 별장을 주택에서 제외하여 1세대 1주택 비과세를 받는 것은 쉽지 않은 일입니다.다만, 실무에서 별장으로 사용하고 있음을 입증하는 방법은 다양하게 있으므로 전문 세무사와 함께 준비한다면 충분히 인정받을 수 있습니다.6. 기숙사기숙사는오피스텔, 고시원과 같이 주택법에 따른 준주택으로서 주택 외 건축물로서 주거시설로 이용가능한 시설을 말합니다.따라서 기숙사 역시 주거시설로 사용 가능한 건물이기 때문에 소득세법상 주택에 해당할 수 있는 건물입니다. 특히나기숙사는 고시원과 다르게 아파트 등을 기숙사 등으로 사용하는 경우도 있으므로 기숙사의 형태나 사업주의 형태도 함께 고려해야 합니다.기숙사의 형태 중공장 등에 부수된 합숙소인 경우에는 주택에서 제외될 수 있지만, 공장 이외의 장소에 위치한 주택인 경우 주택으로 인정되기 어려울 수 있습니다.만약기숙사로 사용하고 있는 건물이 아파트라면 인정 가능성이 낮을 수 있습니다.아파트는 기숙사 뿐만 아니라 실제로 사업용으로 사용하더라도 사업용 건물로도 보기 어렵습니다. 따라서 기숙사 건물의 용도뿐만 아니라 건물 종류도 함께 고려해야 합니다.7. 무허가주택소득세법에서 주택이란 등기부상 등기 또는 건축물관리대장상 등재 여부에 불구하고무허가주택을 모두 포함하는 것입니다.[무허가주택의 토지를 취득한 경우]소득세법상 주택의 건물과 주택의 부수토지의 소유자가 다른 경우로서 각 소유자가 별도세대라면 주택의 부수토지 소유자는 소득세법상 주택에서 제외합니다.다만,주택이 무허가주택인 경우에는 소유주를 특정할 수 없으므로 부수토지만 취득한 경우에도 주택을 함께 취득한 것으로 보아 주택 수에 포함될 수 있으니 유의해야 합니다.[양성화 조치에 따라 등기가 가능한 경우]무허가주택을 주택으로 인정 받아 1세대 1주택 비과세로 양도하려는 경우로서 무허가주택이 특정건축물 양성화 조치에 따라 등기가 가능한 주택에 해당한다면‘미등기양도자산’에 해당하여 비과세 혜택 적용이 불가능할 수 있으니 유의해야 합니다.함께 읽어보시면 좋은 관련 글[양도세 전문 세무사]1주택 비과세, 장특혜택 2년 거주 요건 충족하는 방법안녕하세요. 부동산, 재산 전문 세무사입니다. 양도소득세에 있어서 거주 기간의 문제는 비과세 및 장기보...blog.naver.com[부동산전문세무사]주택 취득세 자주 묻는 주요 질문 모아봤습니다. - 취득세 중과, 세대기준, 일시적 2주택, 입주권·분양권작년 7.10 대책 이후로 취득세 부담이 크게 올라가고 복잡해졌습니다. 그만큼 주택 취득시 취득세에 대한 ...blog.naver.com
양도소득세
기장
[취득세, 종합부동산세, 양도소득세] 공시가격 1억이하 주택의 주택수 포함여부?
안녕하세요. 세무회계 청율의 강홍구세무사입니다.많은 분들이 공시가격 1억이하 주택을 취득해서 처분시까지 주택수에 포함되는지, 제외되는지에 대해서 많이 헷갈려하십니다.공시가격 1억이하 주택을 취득하였을때 취득세, 종합부동산세, 양도소득세 등에 대해서 간단하게 이해할 수 있게 정리해보도록 하겠습니다.1. 취득세 : 주택수 제외- 공시가격 1억이하 주택의 경우 해당 주택의 취득세는 1.1% 가 적용됩니다.또한, 해당 주택을 보유하면서 타주택을 취득할 경우에도 공시가격 1억이하 주택은 전체 주택수에서 제외됩니다.<근거규정>지방세법시행령 제28조의 4 [ 주택 수의 산정방법(2020.08.12 신설) ]⑤ 제1항부터 제4항까지의 규정에 따라 1세대의 주택 수를 산정할 때 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택, 조합원입주권, 주택분양권 또는 오피스텔은 소유주택 수에서 제외한다.(2020.08.12 신설) 1. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(2020.08.12 신설) 가. 제28조의2 제1호에 해당하는 주택으로서 주택 수 산정일 현재 같은 호에 따른 해당 주택의 시가표준액 기준을 충족하는 주택(2020.08.12 신설)2. 종합부동산세 : 주택수 포함- 종합부동산세법상 공시가격을 기준으로 주택수에서 제외하는 규정은 없습니다.따라서 공시가격 1억이하여부에 관계없이 주택수에 포함됩니다.3. 양도소득세 : 주택수 포함- 양도소득세법상 공시가격 1억이하 주택도 주택수에는 포함됩니다.1. 공시가격 1억이하주택을 보유하면서 타주택 양도시 1억이하주택도 주택수에 포함!2. 참고사항1) 2주택자의 경우 공시가격 1억이하주택 양도시 중과세율 적용배제2) 3주택자의 경우 공시가격 1억이하주택 양도시 중과세율 적용<근거규정>소득세법시행령 제167조의 10 [ 양도소득세가 중과되는 1세대 2주택에 해당하는 주택의 범위(2018.02.13 신설) ]9. 주택의 양도 당시 법 제99조에 따른 기준시가가 1억원 이하인 주택. 다만, 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 정비구역(종전의 「주택건설촉진법」에 따라 설립인가를 받은 재건축조합의 사업부지를 포함한다)으로 지정·고시된 지역 또는 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」에 따른 사업시행구역에 소재하는 주택(주거환경개선사업의 경우 해당 사업시행자에게 양도하는 주택은 제외한다)은 제외한다.4. 결론<공시가격 1억이하 주택의 주택수 포함 여부> 1. 취득세 : 제외 단, 아래 주택은 취득세 중과➀도정법상 정비구역의 재개발, 재건축 주택➁ 빈집 및 소규모 주택 정비법상 정비구역내 재개발,재건축 주택 2.종합부동산세 : 포함 3.양도소득세 : 포함 <참고사항>1) 2주택자의 경우 1억이하 주택은 양도소득세 중과배제2) 3주택자의 경우 적용제외https://blog.naver.com/vamostovic01/222664665737