😮 163 저도 궁금해요!
09-04
다주택자 임대사업건 양도세 문의
거주주택A 서울시 강동구 아파트
임대주택B 서울시 송파구 아파트(2015.2 2억2800 매매, 현재시세 10억)
임대주택C 경기도 고양시 아파트(2017.1 2억3300 매매, 현재시세 3.6억)
임대사업자를 2018.1에 시작하여 26년 만료되었습니다.
1 임대요건을 충족했다고 보고 장특공 특례 적용을 받을 경우B, C를 모두 매도할 경우 과세가 어느정도 일지, 어떤 순서로 매도해야 유리할지 궁금합니다.
2. C를 먼저 매도후 B의 매도를 늦추어 장기 보유후 매도하는 경우 현재 거주중인A 2주택 중과과세가 되는지 과세 금액이 궁금합니다.
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상속∙증여세
양도소득세
기장
부가가치세
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최지호 세무사
삼도회계법인 서울특별시 강남구
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안녕하세요? 삼도회계법인 최지호 세무사 입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.
2018년 1월 등록하여 2026년 의무임대가 종료됐다는 사실만으로 70% 공제를 바로 적용하기는 어렵습니다. 현재 조세특례제한법상 장기일반민간임대주택의 장기보유특별공제 70% 특례는 10년 이상 계속 임대한 경우가 기본 요건이기 때문입니다.
다만 2018년 당시 어떤 유형으로 등록했는지, 자동말소된 주택인지, 민간임대주택법상 임대기간과 세법상 임대기간이 어떻게 계산되는지에 따라 적용되는 특례가 달라질 수 있습니다. 따라서 임대사업자등록증과 등록·말소내역을 먼저 확인해야 합니다.
취득가액·필요경비·임대주택 유형·등록일·말소일·임대료 증액요건 준수 여부를 확인한 후 계산하는 것이 맞습니다. 현재 시세만으로 정확한 세액을 계산하기는 어렵습니다.
C는 고양시 주택으로 현재 시세 기준 양도차익이 약 1.3억원인 반면, B는 송파구 주택으로 단순 차익만 약 7.7억원입니다. 따라서 세 부담이 상대적으로 작은 C를 먼저 정리한 후 B의 매도시기를 별도로 검토하는 방향이 가능합니다.
특히 2026년 5월 9일부터 다주택자 중과 유예가 종료되어, 조정대상지역 내 주택을 다주택자가 양도하면 중과 여부를 반드시 확인해야 합니다. 반면 비조정대상지역 주택의 양도에는 다주택 중과가 적용되지 않습니다.
C를 먼저 매도하면 A와 B 두 채가 남습니다. 이후 B를 매도할 때는 B가 장기임대주택으로서 다주택 중과배제 요건을 충족하는지가 중요합니다. 중과배제가 되지 않는다면 송파구 B의 경우 매도시점의 조정대상지역 여부와 주택 수에 따라 중과세율이 적용될 수 있으므로, 단순히 오래 보유하여 장특공을 늘리는 전략이 오히려 불리할 수도 있습니다.
① B·C의 임대주택 등록유형 및 말소내역 확인 → ② 각각 장특공 및 중과배제 여부 확인 → ③ C→B 순서와 B→C 순서의 세액 비교 → ④ A 거주주택 비과세까지 연결해서 검토해야 합니다.
특히 A를 최종적으로 1세대 1주택 비과세로 매도할 계획이 있다면 거주주택 비과세 특례 적용 여부까지 포함하여 세 채의 매도순서를 한 번에 시뮬레이션하는 것을 권합니다.
저는 부동산 관련 세법, 양도·상속·증여·취득세, 자금출처조사 및 부동산 절세에 관한 내용을 블로그에 꾸준히 정리하고 있습니다.
블로그 주소는 https://blog.naver.com/cchh19이며, 참고해 보시면 도움이 되실 것입니다.
자세한 상담이 필요하시면 hwchoi1990@gmail.com 또는 010-7667-8698 최지호 세무사로 연락 주시면 답변드리겠습니다. 감사합니다.
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안녕하세요? 공감 세무회계 김윤전 회계사 입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.
올해 세법개정안에 임대주택 및 다주택 중과 관련 추가 조정 논의도 담겨 있으나 아직 국회에서 확정되지 않은 상태이므로, 이하 답변은 현재 시행 중인 세법을 기준으로 안내드리는 것이며 향후 개정안 확정 여부에 따라 내용이 달라질 수 있는 점 양해 부탁드립니다.
1 임대요건을 충족했다고 보고 장특공 특례 적용을 받을 경우B, C를 모두 매도할 경우 과세가 어느정도 일지, 어떤 순서로 매도해야 유리할지 궁금합니다.
- B, C가 「민간임대주택에 관한 특별법」상 장기일반민간임대주택으로 등록해 2018.1.부터 임대하셨다면, 2026년에 임대의무기간(8년)이 만료되어 자동말소되신 것으로 보입니다. 의무임대요건(주택면적, 증액요건, 주택가액 등)을 충족한다면 조세특례제한법 제97조의3(장기일반민간임대주택 등에 대한 양도소득세의 과세특례)에 따라 장기보유특별공제율 50%가 적용가능합니다.
- 두 부동산 모두 임대요건을 충족하였다면 중과배제되고, 장기보유특별공제율 50% 적용가능하기 때문에 유리한 매도순서는 없지만, 같은 과세연도에 두 자산을 함께 양도하면 양도소득금액이 합산되어(소득세법§118) 누진세율 구간이 높아지므로, 서로 다른 과세연도에 나누어 매도하는 것이 유리합니다.
2. C를 먼저 매도후 B의 매도를 늦추어 장기 보유후 매도하는 경우 현재 거주중인A 2주택 중과과세가 되는지 과세 금액이 궁금합니다.
- 소득세법 시행령 제155조 제23항에 따르면 장기임대주택등록이 말소된 경우에는 해당 등록이 말소된 이후 5년 이내에 거주주택을 양도하는 경우에 한정하여 임대기간요건을 갖춘 것으로 보아 비과세를 적용한다고 되어있습니다.
- 서면-2022-법규재산-1999에 따르면 장기임대주택과 거주주택을 보유한 1세대가 장기임대주택이 민특법§6⑤에 따라 자동말소되고 5년이 경과한 후 거주주택을 양도하는 경우 중과배제와 장기보유특별공제 적용됨이라고 회신하고 있으므로 말소된 이후 5년 이후 양도시에는 비과세는 적용되지 않으나 중과는 배제됩니다.
추가로 궁금하신 사항 있으시면 언제든 공감세무회계(010-3491-7760/arrogant79@naver.com)로 문의해 주시기 바랍니다.
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안녕하세요? 서가세무회계 최혜경 세무사 입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.
1. B , C 주택 중 순서는 크게 중요하지 않습니다.
각각 장특공제 특례, 중과 배제 를 각각의 요건에 맞춰서 적용하기 때문입니다.
만약 중과배제가 불가능하다면 고양시 먼저, 그 이후에 송파구를 파시면 됩니다.
다만, 같은 해에 파시면 두 주택의 차익이 합산되어 과세 세율이 올라가기 때문에
해를 나누는 것이 중요합니다.
2. 거주 주택 비과세는 최초로 말소된 임대주택 기준으로 5년 이내 매도하시거나,
혹은 임대주택을 모두 매도하신 뒤 매도하여야 합니다.
다만 현행 세법상 기준이며 임대사업자 관련해서는 장특공제 특례도 개정안이 올라온 상황이라 양도시점에 따라 달라질 여지는 있습니다.
세액 계산은 장기보유특별공제 특례를 적용할 때 각 시점의 기준시가 및 추가적으로 확인해야 할 사항이 있기 때문에 상담 진행해주시면 세팅해드리도록 하겠습니다.
서가세무회계 최혜경 세무사
지방세·부동산 세금 전문 (양도·증여·취득세)
☎ 010-4012-0152 / ✉ hyekeong@naver.com
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진행하시길 바랍니다.
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