부부간 맞증여 문제될까요?(주식,부동산)

안녕하세요. 부동산 맞교환, 가족 간 저가양도 등 특수거래를 전문으로 하는 세무컨설팅 세로움입니다.이번 포스팅은 소유권 이전 방식 중 끝판왕이라 볼 수 있는'가족간 부동산 맞교환'에 대해 설명 드리겠습니다.‘부동산교환거래’는 쉽게 말해서 서로의 부동산을 매도하는 것인데 그 대가를 현금이 아닌 부동산으로 받는 양도행위로서 여러 소유권 이전방식 중에서 가장 어렵고 난해할 수 있는 거래입니다.가족간 매매거래는 당사자가 양도자와 양수자로 구분되지만, 교환은 쌍방 모두 양도자와 양수자에 해당합니다. 따라서 교환은 당사자 모두가 양도소득세와 취득세의 납세의무자가 되므로 각자에게 적용되는 서로다른 세법 규정을 모두 검토해야하며, 만약 교환하는 부동산의 가치가 동일하지 않은 경우에는 증여세가 추가로 부과될 수 있습니다.교환, 저가양도, 부담부증여 등 가족 간 소유권이전 방법과 관련된 내용 역시 저희 세로움에서 집필한 책에 자세한 내용이 설명되어 있으니 필요하신 분들은 참고하시면 될 것 같습니다.https://search.shopping.naver.com/book/catalog/46406818625?cat_id=50005825&frm=PBOKMOD&query=%EC%BD%94%EC%9D%B8%EA%B3%BC+%EC%84%B8%EA%B8%88%2C+%EA%B7%B8%EB%A6%AC%EA%B3%A0+%EC%9E%90%EA%B8%88%EC%B6%9C%EC%B2%98%EC%A1%B0%EC%82%AC+%EC%9D%B4%EC%95%BC%EA%B8%B0&NaPm=ct%3Dluqfeu0o%7Cci%3Dc7a93bbfb2f66e35d5b6c744f364de7060eefd90%7Ctr%3Dboknx%7Csn%3D95694%7Chk%3D9143188ce6268420328616b3f5962162d53e678a코인과 세금, 그리고 자금출처조사 이야기 : 네이버 도서네이버 도서 상세정보를 제공합니다.search.shopping.naver.com1. 부동산 맞교환이강력한 절세방안인 이유블로그에서 부동산교환세금에 대해 여러번 다뤘지만, 이번 글은2024년 최신 세법에 맞춰 새롭게 작성된 내용입니다.내용이 어려울 수 있어 결론부터 먼저 말씀드리면 부동산 맞교환으로 절세효과를 얻을 수 있는 이유는 크게 3가지로 구분됩니다.(1) 부동산 교환가액 산정부모자식간 부동산을 교환할 때부모님 소유의 부동산은 실제시세보다 저렴하게, 자녀 소유의 부동산은 실제시세보다 비싸게 산정할 수 있습니다.20억짜리 부동산을 10억원에 사오면 차이 10억원에 대한 증여세를 내야하지만,교환은 각 물건의 차이를 줄일 수 있기 때문에 증여세를 대폭 절세할 수 있는 것입니다.(2) 교환에 따른 추가증여공제일반적으로 알고 계시듯 자녀에게 현금을 증여할 때 10년 동안 5천만원은 세금 없이 증여할 수 있습니다. 여기에 추가로 2024년부터는 결혼했거나 출산한 자녀에게 추가로 1억원을 세금 없이 증여할 수 있습니다.하지만, 부동산교환거래의 방식으로 증여할때는 위 1.5억원 증여공제 외 추가로최대 3억원의 증여공제를 더 받을 수 있습니다.증여 방식을 부동산맞교환으로만 변경한다면 현금으로 증여했을 때 받을 수 있는 공제금액의 최대 6배까지 추가공제를 받는 것이죠.(3) 상속세 절세부동산을 증여하시려는 분들 중 대부분은 향후 상속세를 함께 걱정하고 계십니다. 현금, 부동산을 증여하려는 이유도 최대 50%의 상속세를 줄이기 위해 미리미리 증여해야한다고 알고 계시기 떄문일겁니다.많은 분들이 아시는 것처럼돌아가시기 10년 이내에 자녀에게 증여한 재산은 모두 상속재산에 합산됩니다. 쉽게 말해 상속세를 줄이기 위해 돌아가시기 1년 전에 자녀에게 증여하더라도 결국 동일한 상속세가 나오는 것이죠.하지만교환을 통하여 줄인 증여재산은 상속재산에 합산되지 않습니다.따라서 부모자식간 부동산맞교환으로 세금 없이 증여 한 뒤 일반적인 현금 증여를 한번 더 할 수 있습니다. 아니면 부동산 교환을 여러번 함으로써 게속해서 상속재산을 줄여나갈 수 있는 것입니다.2. 부동산 맞교환 실제 절세사례(25억원 증여, 총세금 9억원→ 2억원)Previous imageNext image실제 세로움에서 진행해드렸던 절세사례입니다. 총 예상세액 약 9억원에서 최종 약 2억원으로 7억원 가량의 세금을 줄인 사례입니다.각자의 사실관계에 맞는 가장 적절한 절세플랜을 계획하면 이정도의 세금이 줄어들 수도 있구나 참고하시면 될 것 같습니다.✔부모님 소유 A주택 : 시세 25억원(전세보증금 4.5억원)✔자녀 소유 B아파트 : 시세 9억원(은행 채무 4억원)✔부모님과 자녀세대는 각각 해당 주택만을 보유한 1세대 1주택자세목부동산 증여교환양도세없음0원증여세약 8억원0원취득세약 1억원약 8천만원합계약 9억원약 8천만원절세가능액약 8.2억원위 사례에서 부모님의 25억원짜리 주택을 단순히 증여한다면증여세와 취득세는 약 9억원이 발생합니다.이때 증여방식을 단순히 부동산을 증여하는 것이 아닌 교환으로 바꾼다면 약9억원의 총세액이 1억원도 안되게 바뀔 수 있게 됩니다.부모님의 주택은 교환 시기를 조절하여 공시가가 적용될 수 있도록 하였고,공시가 12억원을 기준으로 양도세 비과세 적용받아0원,자녀의 아파트는 시세 9억원을 기준으로 양도세 비과세 적용받아0원,증여세는 교환시 적용받는 증여재산공제액 이내의 차액이므로0원승계하는 채무를 고려하여 부모님과 자녀세대에 적용되는 취득세를 계산해보면 합계 약8천만원의 세금만 발생합니다.일부 요건들만 충족시키도록 만들어서 부동산 교환을 활용하여 결국 9억원의 세금을 취득세 8천만원만 내면 되도록 바꾼 것입니다.다만, 교환으로 인한 증여효과는 A주택의 시세인 25악원이 아니라 B아파트를 대가로 넘기고 승계한 채무를 고려한다면 약 16억원의 증여효과를 얻을 것입니다.하지만 교환을 한 뒤 자녀가 다가구주택을 2년 이상 보유 후 제3자에게 1세대 1주택 비과세로 양도하고, 해당 자금으로 부모님에게 교환으로 넘겼던 B아파트를 다시 시세보다 저렴한 저가양도로 사온다면 2번의 가족 간 거래로 결국 25억원의 재산을 약간의 양도세와 취득세만 내고 모두 가져올 수 있습니다.즉, 동일하게 25억원의 재산을 가지고 오면서 9억원하던 세금이 거의 발생되지 않는 것이죠. 시간을 두고 여러 방식의 적절한 증여플랜을 세운다면 비교할 수 없을 정도의 세금이 줄어들 수 있습니다.중요한 것은 절세방안이 가능한 요건들을 충족할 수 있도록 미리 준비해야 하므로 세무사님과 최소한의 시간을 두고 계획하는 것입니다.3. 부동산교환 양도소득세교환은 당사자 모두 양도소득세 납세의무자가 되므로 부동산 외 현금의 지급, 채무의 승계 등 교환의 내용에 따라 각자의 양도가액이 달라질 수 있습니다. 또한 특수관계인 간의 교환인 경우 저가양도에서 적용됐던 부당행위계산의 부인 규정이 동일하게 적용되므로교환의 대가가 상이한 거래라면 각자에게 적용되는 양도가액 역시 달라질 수 있습니다.교환은 다음과 같이 2가지로 구분할 수 있습니다.세법에서 시가 산정 절차 또는 차액 정산 절차를 수반하지 않은 단순한 교환은 교환의 실가가 불분명한 경우에 해당할 수 있으며, 단순하지 않은 교환은 실가가 분명한 경우에 해당할 수 있습니다. 각 상황에 따른 양도가액 산정 기준은 다음과 같습니다.(1) 실가가 분명한 경우양도가액은 교환으로 인하여 취득하게 되는 부동산의 가액에 현금 수수가 있다면 해당 금액을 가감하여 산정합니다. 만약 특수관계인 간 거래로서 부당행위계산의 부인 규정이 적용되는 경우에는 저가양도와 동일하게 양도가를 산정합니다.(2) 실가가 불분명한 경우에는교환계약서에 기재한 교환가액에도 불구하고 과세관청에서 매매사례가액, 감정가액, 기준시가에 따라 양도가액을 결정하여 양도소득세를 추징할 수 있습니다. 추계과세란 납세자가 허위로 신고한 경우 과세관청이 추정하여 결정한다는 의미입니다. 실지거래가액을 알 수 없다고 인정되는 경우 「소득세법」에 따라 추계의 방식으로 과세함에 있어서 명확한 근거규정은 없지만 과세 형평 재고를 위해 부과할 수 있는 것으로 해석할 여지가 있습니다.[교환거래 사례2]✔부모님 소유 A 주택: 시가 10억 원✔자녀 소유 B 주택: 시가 8억 원✔A 주택과 B 주택을 교환하면서 정산차액 2억 원을 지급하는 경우① 부모님 양도가:10억 원(취득하는 부동산 8억 원 + 받은 현금 2억 원)② 자녀 양도가:8억 원(취득하는 부동산 10억 원 – 지급한 현금 2억 원)가치가 상이한 부동산을 교환하면서 차액에 대하여 현금으로 지급하는 경우 양도가는 취득하는 부동산 가액에서 수수한 현금 금액을 가감하여 산정합니다.4. 부동산교환 증여세부모자식 간 부동산교환거래를 하는 경우 지급하는 현금과 승계하는 채무를 고려한자산의 가치가 서로 다르다면 적은 대가를 지급한 당사자가 얻은 재산적 이익을 증여받은 것으로 보아 증여세가 부과될 수 있습니다.<1> 교환금액모든 교환거래에 증여세를 부과하는 것은 아니며, 교환하는 자산의 차이가min(시가의 30%, 3억원)을 초과하는 경우 증여세가 부과됩니다.교환에 따른 양도소득세 계산 시 부당행위계산 부인이 적용되는 대상이 min(시가의 5%, 3억원)인 것과 비교하면 증여세법에서는 그 범위를 보다 넓게 보고 있습니다.<2> 증여세 계산교환금액의 차이가 min(시가의 30%, 3억원)을 초과하는 경우로서 증여세 과세대상 금액은교환차액에서 min(시가의 30%, 3억원)을 뺀 금액으로 규정하고 있습니다.즉, 부모님 소유 10억원의 아파트를 받으면서 자녀 소유 8억원의 아파트를 교환의 대가로 넘기는 경우 차액2억원은 시가의 30%와 3억원 이내의 금액에 해당하므로 추가 증여세 없이 교환이 가능한 것입니다.현금 2억원을 증여하는 경우 3천만원의 증여세가 발생하게 되지만, 교환의 경우 세금 없이 처리가 가능하며 내용에 따라서 훨씬 큰 금액의 세금이 줄어들 수 있습니다.5. 유의할 사항실제로 부동산교환거래를 신고하면국세청으로부터 많은 연락을 받게 됩니다.법에서 규정하지 않는 여러 가지 세무상 이슈들이 존재하고, 절세효과가 큰만큼 국세청에서도 쉽게 넘어갈 순 없습니다. 실제로 서로 다른 건에서 같은 쟁점인데도 불구하고 담당 조사관님들마저 다른 의견으로 연락주시는 경우도 있었습니다.<1> 양도소득세교환계약서에 기재한 교환가액이 객관성을 띄는 적정한 실가로 보기 어렵다면교환계약서를 작성했음에도 불구하고 과세관청이 산정한 적정한 금액으로 결정될 수 있습니다.이에 따라 비과세가 적용되지 않거나 고가주택인 경우에는 예상하지 못한 상당한 세금과 가산세가 추징될 수 있으니 유의해야 합니다.납세자가 직접 추계과세로 소득세를 신고납부할 수 있는지 여부에 대한 판단은 별개의 문제이며, 예외적으로 시가 감정을 하지 않더라도 객관적인 시가를 반영할 수 있는 자료에 의거하여 정산차액을 지급하는 등의 교환거래는 실가가 분명한 경우로 인정되는 경우도 있으므로 판단은 사실관계에 따라 달라질 수 있습니다.<2> 저가매매와 고가매매의 기준가치가 상이한 교환은 당사자별로 저가양도가 되기도 하며 고가양도가 되기도 합니다.해당 거래의 차액이 일정금액 이상인 경우 증여세가 부과되는데 이때 판단기준금액에 대한 규정이 명확하지 않습니다.일반적인 양도계약은 양도자와 양수자, 증여계약은 증여자와 수증자로 구분되므로 세법에서도 각 당사자에 적용되는 내용에 대해 구체적으로 규정하고 있습니다. 반면 교환은 당사자 모두 양도·양수자가 되며, 각 당사자에게 적용되는 규정이 쌍방당사자일 때 발생할 수 있는 모든 사례를 포함하지 못하고 있습니다. 이렇게 법 규정이 충분하지 못한 경우에는 예규 또는 판례 등을 참고하여 실무를 진행해야하지만, 교환거래의 경우 이마저도 부족한 부분이 많습니다. 따라서 교환거래는 해당 컨설팅에 대한 경험과 전문성이 충분한 세무전문가와 함께 진행하시는 것이 보다 안전할 것입니다.<3> 취득세세법에서 교환의 취득세는 일반적인 매매거래와 동일하게 규정하고 있습니다. 교환은 서로에게 매매하는 것으로서 당사자 모두 매매로 인한 취득세율이 적용됩니다. 따라서 교환 당사자가 보유하고 있는 주택 수에 따라 다주택자 취득세 중과세율이 적용될 수 있습니다. 만약 교환하는 주택 외 주택을 추가로 보유하고 있다면 일시적 2주택을 활용하여 중과세율을 피할 수 있습니다.교환은 당사자 모두가 취득세 납세의무자이므로 대가가 상이한 부동산을 교환하는 경우 문제가 발생합니다. 현행 세법은 낮은 가치의 부동산을 취득하는 당사자의 취득세에 대해 취득하는 부동산의 가치를 기준으로 부과하는 것이 아닌대가로 지급한 높은 가치의 부동산을 기준으로 취득세를 부과하고 있습니다.다만, 교환에 따른 취득세는 법에 명확하게 규정하고 있지 않아 실무에서 다양한 해석의 여지가 존재하며,교환의 내용에 따라 경정청구를 통해 취득세를 환급받을 수 있는 사례도 있으니면밀한 검토를 통해 취득세에서 불리함이 없도록 진행해야 합니다.<4> 교환거래 인정 여부가장 중요한 것은 교환거래의 인정 여부입니다. 교환거래는 거래의 특성상 제3자 간 거래 비중이 많지 않으며, 절대적인 거래 수도 적어 사회통념상 합리적인 교환거래를 특정하기가 쉽지 않으며, 세법에서도 적정한 것으로 인정되는 교환거래의 구체적인 기준에 대해 규정하고 있지 않습니다.따라서 교환거래를 계획하여 실행했지만 교환가치의 객관성, 정산차액 지급여부, 담보되어 있는 채무의 종류와 승계 가능여부 등 사실관계에 따라 거래의 실질이 교환으로 인정되지 못하는 경우도 발생하고 있습니다. 교환거래에서 가장 중요한 부분은 객관적인 교환거래로서 적법한 형식과 실질을 갖추어 거래 자체가 인정되지 못하는 결과를 방지하는 것입니다.정리하며,부동산교환거래는 부모님이 1세대 1주택자로서 저가양도를 활용하여 적은 세금으로 자녀에게 자산의 이전하고 싶지만, 자녀가 저가양도를 위한 자금력이 부족하거나 이미 주택을 보유하고 있어 2주택자가 되는 것이 부담스러운 경우 교환을 통하여 해결할 수 있습니다.이외에도 아래와 같이 절세효과뿐만 아니라 다양한 사례에서 유용하게 활용할 수 있는 컨설팅입니다.다만, 활용 범위가 넓은 만큼 컨설팅의 난이도가 높고 관련 규정이 충분하지 못하여 다양한 해석의 여지가 있을 수 있으므로, 발생할 수 있는 세무상 쟁점들을 사전에 꼼꼼히 살펴 교환거래 후 예상하지 못한 세금이 추징되지 않도록 해야 할 것입니다.(1) 부모님과 자녀가 각각 주택을 소유하고 있고 각자가 서로의 주택에서 거주하고 있으며, 계속해서 거주를 원하는 경우 임대차계약 등 없이 효율적으로 소유권 이전 가능(2) 저가양도 진행을 하기 위한 자금이 충분하지 않은 경우 소유하고 있는 부동산을 대가로 활용하여 저가양도와 동일한 효과를 얻을 수 있음(3) 부모님이 향후 시세가 오를 것으로 예상되는 주택을 증여하고 싶지만, 자녀가 이미 주택을 보유하고 있는 경우 교환을 통하여 양도소득세 문제 해결 및 증여세를 절세할 수 있음(4) 주택을 보유하는 세대가 일시적 2주택, 혼인합가 비과세 등 일정 기간 내 주택을 양도해야 하는 경우 유사한 상황에 놓인 제3자와 교환을 통하여 당사자 모두 양도기간 문제를 해결할 수 있음세무컨설팅 세로움은 부동산세금(양도·증여·상속) / 자금출처조사 전문세무사로서유사한 수많은 사례들을 진행해오고 있으며, 최적 절세방안으로 도와드릴 것을 약속드립니다.상담을 통하여 각 사례에 적용될 수 있는 세무상 이슈와 세액비교 및 최적절세방안을 함께 안내드리며,교환계약서 작성 및 등기부터 감정평가·세금신고·사후관리까지 모든 절차 대행도와드리고 있습니다.상담은 유료로 진행되며, 상담이 필요하신 분들은[0507-1444-1361]로 연락주시기 바랍니다.관련 포스팅내용링크세금 없이 4.5억원 증여받는 방법 - 가족간 저가양도 세금과 유의사항 총정리https://blog.naver.com/highyes_tax/223410379988가족간 증여vs매매 어떤방법이 더 유리할까?https://blog.naver.com/highyes_tax/222337935363한국부동산원 “부동산 거래신고 소명, 자금소명 대응사례”- 소명서 작성 방법 및 대응방안https://blog.naver.com/highyes_tax/22336864616450m© NAVER Corp.세무컨설팅 세로움서울특별시 송파구 백제고분로7길 16-16 2층 세무컨설팅 세로움

[양도,상속,증여]특수관계자(가족간) 부동산 저가양수도 · 고가양수도에 따른증여세, 양도세, 취득세 문제 총 정리안녕하세요. <세무회계 문> 문용현 세무사입니다.양도소득세, 증여세, 상속세, 취득세 등 재산분야 세금을 전문으로 하고 있는데요. 가족간 저가양수, 고가양도 등에 따른 증여세, 양도소득세, 취득세 문제를 살펴보겠습니다. 일반적으로 가족간에는 고가양수도보다 저가양수도를 많이 합니다. 주로 부모가 자금여력이 크지 않은 자녀에게 저가양도를 하는 경우가 많습니다.과거에 쓴 글이니 참고하셔도 됩니다. 내용은 모두 동일합니다.저가양수 · 고가양도에 따른 이익의 증여 및 저가양도에 따른 양도소득세 부당행위계산부인 문제저가양수 · 고가양도에 따른 이익의 증여 및 저가양도에 따른 양도소득세 부당행위계산부인 문제 안녕하세...blog.naver.com저가양수도일단,양도세에서 시가란 양도일 전후 3개월 이내의 유사매매사례가격, 감정가격 등을 의미합니다.가족간 거래시, 실무적으로는 감정평가를 최저로 받아 양도소득세와 취득세 부담을 줄이고, 저가매수하는 자의 자금부담도 줄이는 방식을 많이 하십니다.1. 증여세 (저가매수자)가족 등 특수관계자에게 부동산을 저가로 양수할 경우, 저가 양수한 자에게는 증여세 문제가 발생할 수 있습니다. 이때 증여이익은 아래와 같이 계산이 됩니다.시가 - 실제매수가격 - Min[시가 x 30%, 3억]시가를 10억, 대가를 6억이라고 가정할 경우, 증여이익은 아래와 같습니다.시가 10억 - 실제매수가격 6억 - Min[시가 10억 x 30%, 3억] = 증여이익 1억저가로 매수한 자는 1억을 증여받은 것으로 보아 증여세 신고를 하셔야 합니다. 직계존속으로부터 증여받을 경우에는 10년간 5천만원까지 공제가 됩니다. 만약, 부모님으로부터 저가로 매수한 경우라면 1억에서 5천만원 공제 후, 남은 5천만원의 10%인 500만원의 증여세를 납부하게 됩니다.저가매수로 인한 증여세 문제가 발생하지 않으려면 시가가 10억일 경우, 7억 이상의 대가를 지불하시면 됩니다.시가 10억 - 실제매수가격 7억 - Min[시가 10억 x 30%, 3억 ] = 증여이익 0원이를 정리하면 시가가 10억 이하라면 시가의 70% 이상 대가를 지불하시면 되며, 시가가 10억을 초과하면 시가와 대가의 차액이 3억 이하가 되는 대가를 지급하시면 됩니다.예를 들어 시가가 11억이라면 8억 이상의 대가를 지불하면 증여세 문제는 없습니다.시가 11억 - 실제매수가격 8억 - Min[시가 11억x30%, 3억] = 증여이익 0원2. 양도세 (저가양도자)저가양도한 입장에서 보자면 시가보다 부동산을 저렴하게 양도한 것입니다.세법에서는특수관계자에게 자산을 시가대비 저렴하게 양도했을 경우, 시가와 거래가격의 차액이 Min[3억,시가의 5%] 이상이라면 실제 거래가격을 부인하고 시가로 양도한 것으로 봅니다.이를 부당행위계산부인이라고 합니다.즉, 위의 경우, 시가 10억 짜리를 7억에 팔았다면 시가와의 거래가격의 차액은 3억이고, 이는 5천만원(3억과 시가의 5% 중 적은 금액)이상이므로 저가 양도자는 양도세 신고시 시가인 10억으로 신고하셔야 합니다. 만약, 실제거래가격으로 양도세 신고를 원하신다면 9.5억을 초과하는 대가를 받아야만 실제 거래가격으로 양도세 신고를 하실 수 있습니다.실무적으로는 저가 양수하는 가족의 자금부담이 적은 저가매매로 많이들 합니다. 시가로 양도세 신고를 하나, 95% 초과하여 대가로 거래하여 실거래가로 양도세 신고를 하나 양도세 차이는 그리 크지 않기 때문입니다. 또한,해당 주택이 1세대 1주택 양도소득세 비과세 대상이거나 양도차익이 적으면 저가양도로 하여 시가로 양도한 것으로 보더라도 세금부담이 적습니다.3. 취득세(저가매수자)취득세는 양도소득세 내용과 동일합니다. 즉, 특수관계자등으로부터 시가 10억인 주택을 7억에 주고 구매했더라도 10억 기준의 취득세를 납부합니다. 양도세와 동일하다고 보시면 됩니다.시가와 실제 거래가격의 차액이 Min[3억,시가의 5%] 이상이라면 실제 거래가격이 아닌 시가로 취득세를 납부합니다.배우자나 직계존비속간 주택을 구매할 경우 취득세에 대한 내용은 아래 포스팅을 참고하시면 됩니다.배우자 또는 직계존비속간의 주택 매매시 취득세(경우에 따라 증여취득세율 적용될 수 있음)배우자 또는 직계존비속간의 주택 매매시 취득세 (경우에 따라 증여취득세율 적용될 수 있음) 안녕하세요. ...blog.naver.com고가양수도실무적으로는 고가양수도를 하는 경우는 드뭅니다. 고가양수도보다 저가양수도 비율이 훨씬 높습니다.1. 증여세 (고가양도자)가족 등 특수관계자에게 부동산을 고가로 양도할 경우, 고가 양도한 자에게는 증여세 문제가 발생할 수 있습니다. 이때 증여이익은 아래와 같이 계산이 됩니다.실제양도가격 - 시가 - Min[시가x30%,3억]예를 들어 시가 10억인 주택을 14억에 팔 경우, 고가양도자의 증여이익은 아래와 같습니다.실제양도가격 14억 - 시가 10억 - Min[시가x30%,3억] = 증여이익 1억고가로 양도한 자는 1억을 증여받은 것으로 보아 증여세 신고를 하셔야 합니다. 직계존속으로부터 증여받을 경우에는 10년간 5천만원까지 공제가 됩니다. 만약, 부모님에게 고가로 양도한 것이라면 1억에서 5천만원 공제 후, 남은 5천만원의 10%인 500만원의 증여세를 납부하게 됩니다.고가양도로 인한 증여세 문제가 발생하지 않으려면 시가가 10억일 경우, 13억 이하의 대가를 받으셔야 합니다.2. 양도소득세(고가양도자)특수관계자에게 고가로 자산을 양도하고, 증여이익이 발생했다면 양도세 신고시 양도가격에서 증여이익을 차감해준 가격으로 양도세 신고를 하셔야 합니다.위 예시처럼 시가 10억인 주택을 14억에 팔았다면 증여이익은 1억입니다. 양도세 신고시 양도가격은 13억(양도가격 14억 - 증여이익 1억)으로 신고하셔야 합니다. 고가양도에 따른 증여이익이 없다면 실제 양도가격으로 양도소득세 신고를 하시면 됩니다.3. 취득세(고가양수자)고가로 양수한 자는 실제 고가로 양수한 금액으로 취득세를 납부합니다. 예를 들어 시가 10억인 주택을 14억에 구매했다면 14억 기준으로 취득세를 납부하는 것입니다.가족간 양도, 증여, 교환 등 세금상담 및 용역을 전문적으로 하고 있으니 도움이 필요하시면 부담없이 문의를 주셔도 됩니다.긴 글 읽어주셔서 감사합니다. 좋은 하루 보내세요!★주요 경력- 105,000건 이상의 세금 상담 및 용역- 600건 이상의 경정청구를 통한 약 25억 이상 세금 환급- 세무사 플랫폼 '택슬리' 상담 및 후기 1위 (약 3,900건 이상 상담)- 전문가 플랫폼 '아하커넥츠' 상담 및 후기 1위 (약 500건 이상 상담)- 지식공유플랫폼 '아하' 세무/회계 1위 (98,000건 이상 답변 및 337만건 이상 공유)- KB금융 콘텐츠 필진- 한국경제필진- 서울시 마을세무사- ㈜코스맥스 세무팀- ㈜현대중공업 세무기획팀- ㈜iMBC 재무회계팀- 세무법인 넥스트

안녕하세요, 오회계사입니다.이번에 다룰 내용은 조세불복 사례 중 남편 단독명의 계좌에서 주택을 매입하고 부부공동명의로 등기한 경우에도 증여로 보지 않은 사례입니다.세부적으로 살펴보면,부부간 계좌이체라고 증여로 보지 않습니다부부간에 계좌이체를 하면, 증여로 보는 것 아닌지 걱정을 하시는 경우가 종종 계신데 무조건 증여로 보지는 않습니다.부부는 경제공동체라서 남편의 급여를 배우자의 계좌로 이체한다고 하여 증여로 보지는 않습니다. 특히, 그 사용내역이 생활비, 교육비 등으로 사용된 것이라면 증여세 비과세 대상입니다.문제는 이체된 자금으로 부동산, 주식 등의 재산을 취득하는 경우에 주로 발생합니다. 특히, 배우자의 소득이 없는 경우라면 남편이 보내준 자금으로 재산을 취득한다면 증여를 받은 것으로 볼 수 있습니다.부부 각자의 수입을 원천으로 취득한 재산은 증여로 보지 않습니다부부가 맞벌이를 하는 경우, 각자의 수입은 각자의 통장으로 관리하고 생활비 등 비용이 지출되면 별도 통장으로 모아 지급하는 경우도 있고 1인이 지출하는 경우도 있습니다.만약, 이런식으로 부부가 각자 소득이 있고 각자 통장으로 관리하다 부동산 등을 공동명의로 취득하고 매입대금을 각자의 통장으로 지급한다면 문제될 것이 없습니다.문제는 모든 수입을 1인의 통장에 모아서 관리하고, 부동산을 공동명의로 취득하였는데 1인의 통장에서 지급되는 경우, 이를 증여로 볼 것이냐인데 아래의 심판례를 살펴보겠습니다.부부가 공동사업을 하고,모든 수입은 남편 통장으로 관리한 경우입니다부부가 공동으로 가게를 운영하고, 다만 모든 수입을 남편 명의 통장으로 관리하였는데 부동산을 취득하면서 공동명의로 취득한 경우에 증여에 해당하는지 여부인데, 증여가 아니라고 판단한 사례입니다.[사실관계]① 부부공동명의로 부동산을 취득하고 증여세 신고납부함② 경정청구로 증여가 아님을 주장③ 1973년부터 2000년까지쌀가게를 공동으로 운영한 소득임④ 쌀매입과 배달은 남편이, 판매는 아내가 하였음⑤ 편의상 남편 명의 통장으로 모든 수입을 관리한 것임따라서,공동명의로 취득한 자금의 출처는 부인의 공동사업 결과로 얻은 소득이므로 증여가 아님상증, 조심-2016-서-2670 , 2017.01.17 , 인용[ 제 목 ]쟁점부동산은 공동사업으로 형성된 자금으로 취득한 부부 공동재산이므로 증여재산이 아니라는 청구주장의 당부[ 요 지 ]청구인이 쟁점부동산의 지분을 배우자로부터증여받았다기보다는 부부가 공동으로 쌀가게를 하면서 모은 자금으로 쟁점외부동산을 취득하고 그 양도대금을 원천으로 쟁점부동산을 부부 공동으로 취득한 것으로 봄이 타당함남편명의 통장에서 부인의 부동산 취득자금이 지급되었으나,증여로 보지 않음조세불복 결과,① 사진과 확인서에 따라, 실제 부부가 공동으로 쌀가게를 운영한 것으로 판단② 남편명의로 모든 수입을 관리했다는 것은 당시 관습으로 인정③ 당초의 증여세 신고는 세법을 몰라 신고한 것으로 보이는 점④ 증여가 아닌, 당초 가게 운영 수입을 원천으로 부동산을 취득한 것으로 보이는 점등을 인정하여, 당초 증여세를 취소하였습니다(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 처분청은 청구인이 쟁점부동산의 2분의 1지분에 대하여 증여세 신고를 하였고 청구인의 자금으로 쟁점부동산을 취득하였다는 객관적인 금융증빙 등을 제시하지 못하므로 그 지분은 배우자로부터 증여받은 재산에 해당한다는 의견이나, 청구인이 제출한 쌀가게를 할 당시의 사진이나 인근 주민들의 확인서 등에 따르면 청구인과 배우자가 쌀가게를 공동으로 운영한 것으로 보이는 점, 부부가 공동으로 쌀가게를 하면서 수입이나 자금 등을 모두 배우자가 지배・관리하였을뿐 아니라 이를 원천으로 쟁점외부동산을 구입하여 배우자 단독 명의로 소유권이전 등기를 하였다는 청구인의 진술은 당시의 관습이나 상관행상 충분히 수긍할 수 있는 점, 특히 쟁점부동산을 매매를 원인으로 하여 부부 공동재산(지분 각 2분의 1)으로 소유권이전등기까지 경료하고 쟁점외부동산에서 쟁점부동산으로 주소지를 이전한 점, 당초 청구인의 증여세 신고는 세법의 무지에 기인한 것으로 보이는 점 등에 비추어 청구인이 쟁점부동산의 2분의 1지분을 배우자로부터 증여받았다기보다는 부부 공동으로 쌀가게를 운영하면서 모은 자금으로 쟁점외부동산을 취득하고 그 양도대금을 원천으로 하여 각자 2분의 1지분을 취득한 것으로 봄이 타당하다고 판단된다.정리하면,부부가 맞벌이를 한다면, 각자의 명의 계좌로 재산을 관리하고 부동산 등을 취득할 때 본인 명의 통장에서 지급되는 것이 깔끔하고 추후 문제 소지가 없습니다.그러나, 심판례처럼 가게 운영을 공동으로 하고 수입을 남편 통장으로 관리하다가 부인의 부동산 취득자금이 남편통장에서 이체되어도, 이를 공동사업으로 인한 수입을 원천으로 부인이 재산을 취득한 것이므로 증여로 보지 않는 사례도 있으니 참고하시길 바랍니다.

원글 출처 : https://blog.naver.com/highyes_tax/224074429210원글이 화질, 깨짐 측면에서 보시기가 훨씬 좋습니다.안녕하세요,자금출처조사를 전문으로 하는 세로움입니다.오늘은 상담을 진행하면서 가장 많이 물어보시는 질문에 대해 답변드리려 합니다. 살아가면서 도움이 될 수 있는 기본적인 세무상식일 수 있으니 참고하시면 좋을 것 같습니다.1.가족간 계좌이체하면 세무조사 나오나요?2. 자녀, 부모님에게 드리는용돈은 증여인가요?3.부부간 계좌이체도 증여인가요?4. 부모님 집에서무상거주중인데 세무조사 받나요?5. 부모님 명의신용카드사용하면 증여인가요?자금출처는 사람마다 상황이 다르고, 여러 변수가 있기 때문에 세무사님들마다도 의견이 다를 수 있습니다.저희 의견이 정답이 아닐 수도 있습니다. 하지만, 세로움은 누구보다 자금조달계획서, 부동산거래신고소명, 자금출처조사에 대한 경험이 많고, 성공적으로 대응해오고 있으며, 모든 내용은 실제 사례를 기반으로 설명 드리는 것으로 기본적인 방향을 정하시는 데에는 도움이 될 것이라 생각합니다.[세무컨설팅 세로움 대표 세무사 이상웅]???? '코인과 세금, 그리고 자금출처조사 이야기' 저자???? 포스코건설, 대우건설 재개발·재건축 자문세무사???? 하나금융투자 자문세무사???? 택스넷 양도, 증여, 상속 상담위원???? 중앙일보, 한국경제 칼럼 필진???? SBS, tnN 등 다수 방송 출연???? 서울청, 중부청 부동산 자금출처조사 전문1. 가족간 계좌이체하면 세무조사 나오나요?유튜브나 블로그 글을 보면 가족간 계좌이체하면 AI로 잡아서 세무조사 나온다 , 얼마 이상 이체하면 국세청이 들여다본다 라는 말들로 겁주는 내용이 많습니다.결론부터 말씀드리면아닙니다. 볼 수 없습니다.많은 분들이 아시는 것처럼 현금으로 입출금하면 세무조사가 나올 수 있지만, 계좌이체만으로는 세무조사가 진행되기 어렵습니다.가족간 계좌이체에 대한 절차를 어떻게 생각하시면 되냐면, 우리에게 중요한 것은 세무조사를 피하는 것이잖아요, 그러기 위해서는 정확한 인과관계를 파악하면 됩니다.현금이 아닌계좌이체로는 큰 금액을 이체하시더라도 괜찮아요. 가족간 계좌이체로 세무조사가 나오지 않습니다. 안하는게 아니라 못하는 겁니다. 은행기록은 남습니다만, 국세청에서 그 기록을 볼 수가 없습니다.하지만,‘이때’는 문제가 됩니다. 우리는 살면서 크게 3가지 이유로 세무조사를 받게 됩니다.(1) 부모님이 돌아가시거나(2) 부동산을 취득하거나(3) 사업체를 운영하시는 경우세무조사를 받습니다. 상속세의 경우 10년 치 계좌내역을 전수조사하는데, 이때기존에 계좌이체 했던 것들이 드러나게 되면서 증여세가 추징되는 것입니다.결국 계좌이체를 했기 때문에 국세청에 보고가 돼서 세무조사가 나오는 것은 아닙니다.그럼 이제 각자의 상황에 맞춰보시면 됩니다. 부모님이 연로하셔서 10년 이내에 상속이 개시될 수 있거나, 또는 몇 년내로 큰 부동산을 취득하실 계획이 있으시다면 세무조사 가능성이 높으니 해당 기간동안은안전한 방식으로 자산을 증여하시는 것이 좋습니다.(1) 부모님이 연로하시거나 상속이 예정되어 있으신 분들은 상속세 조사에서 10년 내 계좌이체한 것들은 모두 조사에서 추징되기 때문에, 상속세가 걱정되시는 분들은 계좌이체로 상속세를 줄이기보다는① 자녀에게 부동산을 저가로 양도하거나, ② 교환을 하거나, ③ 가족법인을 설립하는 방식으로안전하게 세금을 줄일 수 있습니다.(2) 부동산을 취득할 계획이 있으시다면 적절한 자금조달계획을 만들어야 합니다. 부동산을 취득하게 되면'자금조달계획서'와'부동산실거래조사소명서'를 작성해야하는데조달계획서와 소명서의 내용이 불성실하거나 문제가 있다면 자금출처조사가 나올 수 있기 때문입니다.여러가지 상황에 맞춘 자금조달계획서와 부동산실거래조사소명서 작성 방법에 대해서는 아래 글에서 자세히 설명드리고 있으니 필요하신 분들은 참고해주세요.함부로 쓰지마세요! 자금조달계획서&부동산실거래신고소명서, 이렇게 쓰세요안녕하세요, [부동산&가상자산&자금출처]를 전문으로 다루는 세무컨설팅 세로움입니다. 저희 세로...blog.naver.com위와 같은 특수한 상황이 아닌 분들이라면 가족간 계좌이체 만으로는 세무조사가 나오지는 않습니다. 다만, 현금입출금은 작은 금액이라도 세무조사가 나올 수 있으니 반드시 조심해주시는게 좋습니다.국세청에도 정해진 절차와 매뉴얼이 있습니다. 따라서 여기저기 잘못된 정보로 혼란스러워하시기 보다는 정확한 기준과 시스템을 파악한다면 현명하게 활용할 수 있을 것입니다.2. 자녀, 부모님에게 드리는 용돈은 증여인가요?또 이런 내용이 많습니다. 가족간 계좌이체하면 다 증여다 누구에게는 맞고 누구에게는 틀립니다.계좌이체가 증여가 안되려면 크게3가지 요건을 충족해야 합니다.(1) 첫 번째로 이체하는 용도에 맞게 써야합니다. 자녀에게 용돈을 줄 목적으로 계좌이체를 했을때 자녀가 용돈으로 쓰면 증여가 아닙니다. 그런데 용돈을 차곡차곡 모아서부동산을 사거나, 주식을 사면 증여가 됩니다.간혹 대학생 자녀가 가지고 있는 수천만원을 어릴때부터 친척들이 명절마다 준 세뱃돈, 용돈을 모은 돈이라고 말씀하시면서 이게 왜 증여냐하고 화를 내시는 분들도 있습니다만,세뱃돈이나 용돈을 조금씩 모아서 소규모로 주식을 살수는 있겠지만, 그 규모가 수천만원일때는증여로 추징될 수 있습니다. 차라리 그럴때는 10년마다 세금 없이 증여할 수 있는증여공제를 활용하는 것이 좋습니다.미성년 자녀는 10년에 2천만원, 성년은 5천만원씩 증여세가 부과되지 않기 때문에 어릴때부터 10년마다 증여공제만큼만 증여하고 신고하신다면 자녀가 30살이 되었을때 1.1억원의 목돈을 마련해줄 수 있습니다.그 외에도 친족간 증여, 혼인증여 등을 활용한다면'약 2.8억원'의 목돈을 세금 없이 마련해줄 수도 있습니다.(2) 두 번째로 경제적 능력이 없어야합니다. 예를들어 대학생 자녀에게 용돈을 주는건 증여로 보지 않습니다. 그런데 자녀가 직장을 다니면서 연봉이 5천, 6천이 넘어가는데도 용돈을 받는다면 경제적으로 자립할 수 있는 상황이기 때문에전부 용돈으로 쓰더라도 증여로 봅니다.참고로 이런 판례도 있습니다. 조부모님이 손자의 유학비를 대신 부담하는 경우, 부모님이 경제적 능력이 없다면 증여로 보지 않지만, 부모님이 충분한 경제적 능력이 있을때는 조부모님이 손자에게 지원해주는 것이 유학비라고 하더라도 증여로 본 사례입니다.조심2020서144(2020.07.21)청구인의 유학 당시 부모의 경제적 부양능력이 전혀 없어 피상속인이그 부모를 대신하여 자신의 손녀인 청구인을 부양할 의무가 있었다고 보기는 어려운 점, 유학 당시 성년에 이르렀던 청구인의 경우 유학경비를 자력으로 감당할 수 있었던 것으로 보이는 점 등에 비추어 청구주장을 받아들이기 어려움(3) 세 번째로 사회통념에 들어오는 금액이어야 합니다. 사회통념이라는 것이 개인이 살아온 배경이나 경험에 따라서 판단이 다르기 때문에 애매모호할 수 밖에 없습니다.관련해서 재밌는 판례 중에서는 실제로 해당 집안의 배경을 같이 고려해서 판단한 사례도 있습니다만, 통상적으로는 100~200만원 수준으로 보시면 될 것 같습니다.3. 부부간 계좌이체도 증여인가요?부부간 계좌이체도 마찬가지로'목적'이 중요합니다.부부가 모든 자금을 각자 구분해서 관리하는 것은 불가능하죠. 부부는경제공동체이기 때문에 서로 많은 돈이 오고 갈 수 밖에 없습니다.따라서 부부간 계좌이체도공동경비로 사용하는 자금들은 증여로 보지 않습니다.실제 조사에서도 부부라는 특수성을 반영할 수 밖에 없기 때문에 대부분의 이체내역들을 증여로 보지 않지만,그래도 반드시 증여로 추징되는 것이 있습니다.배우자의 명의로자산을 취득하는 것은 증여세가 추징됩니다. 남편이 외벌이로 아내에게 생활비나 공동경비를 이체하는 것은 문제가 되지 않지만, 그 돈으로 아내 명의 집을 산다면 아내에게 증여한 것으로 봅니다.보통의 부부들이 집을 살때 공동명의로 취득하게 되는데, 부부의 소득비율이 다른 경우에도 세무조사가 나오지 않는 이유는부부는 10년에6억원까지는 증여세가 공제되기 때문입니다. 따라서 외벌이인 부부라고 하더라도 취득하는 부동산 금액이12억원을 초과하지 않는다면 문제되지 않습니다.다만, 요즘은 부동산 가격이 워낙 올라서 12억원 초과하는 부동산이 많죠. 고가의 부동산을 취득할때 적절한 자금계획 없이50:50으로 취득하시고 영문도 모른 채 세무조사를 받으시는 분들이 실제로 있습니다.그리고 또하나, 요즘 신혼부부 중에서혼인신고를 미루시는 분들이 많으시잖아요.사실혼관계에서 공동명의로 신혼집을 취득하시는 분들이 많은데,사실혼관계는 6억 공제를 받지 못합니다.요즘 사실혼관계에서 부동산 취득때문에 자금소명이나 세무조사를 통해 증여세가 추징되는 실제 사례가 많아지고 있으니 취득 전에 꼭 자금계획을 세우시는 것을 추천드립니다.누군가의 자금이 훨씬 커도 괜찮습니다. 각자의 자금비율을 정확히 산정해서 취득하는 부동신의 지분을 조정하는 것이 가능합니다.4. 부모님 집에서 무상거주 중인데세무조사 받나요?다주택자인 부모님 명의 집에서 무상으로 거주하시는 분들이 있습니다. 걱정되시는 분들 중에서는 부모님과 전세계약을 체결해서 사는 분들도 있고, 전세계약서만 작성해두고 보증금은 실제로 지급 안하신 분들도 있습니다.증여세법에는부모님 집에서 무상으로 거주하는 경우에도 경제적 이득을 얻기 때문에증여세를 부과하는 규정이 있습니다.상속세및증여세법 제37조 [ 부동산 무상사용에 따른 이익의 증여① 타인의 부동산(그 부동산 소유자와 함께 거주하는 주택과 그에 딸린 토지는 제외한다. 이하 이 조에서 같다)을 무상으로 사용함에 따라 이익을 얻은 경우에는 그 무상 사용을 개시한 날을 증여일로 하여 그 이익에 상당하는 금액을부동산 무상 사용자의 증여재산가액으로 한다. 다만, 그 이익에 상당하는 금액이 대통령령으로 정하는 기준금액 미만인 경우는 제외한다.(2015.12.15 개정)다만, 해당 규정은 부동산 가격이'약 13억원 이상'인 경우에만 부과하도록 되어있어요. 따라서13억원 미만의 부동산에서 거주하시는 분들은 굳이 부모님에게 보증금을 드리면서 살지 않아도 괜찮습니다. 그 보증금으로 대출이자를 덜내거나 다른 곳에 투자를 하시면 남들보다 훨씬 재산적으로 유리할 수 있습니다.만약 13억원이 넘는 부동산이라도 임대차계약하시고 실제로 대금을 지급하시면 살아도 전혀 문제는 없는 것이고, 무상으로 거주할때 증여세가 부과될 수 있습니다.다만, 법상으로는 증여세가 부과되는 것이 맞지만, 실무에서 조사가 나올 가능성을 그렇게 높지는 않습니다. 원칙은 증여세가 부과된다는 점은 알고 계셔야합니다.무상사용에 대해 더 자세한 내용이 궁금하신 분들은 아래 글을 참고 부탁드립니다.[부동산 전문 세무사] 부모,자녀의 부동산을 무상으로 사용하는 경우 각종 세금이 추징될 수 있습니다 - 증여세, 소득세, 부가가치세■ 개념 일반적으로 부모가 자녀의 부동산을, 자녀가 부모의 부동산을 사용할 때 임대차 계약서를 작성하고...blog.naver.com5. 부모님 명의 신용카드 사용하면 증여인가요?부모님 명의로 신용카드를 쓰거나 매달 생활비를 계좌로 받는 자녀분들이 많이 있죠.이때도 마찬가지로 증여 여부는경제적 능력 유무에 따라 달라집니다.소득이 충분한 자녀가 부모님의 카드를 사용하는 것은 모두증여일 수 밖에 없는데, 카드사용내역은부모님이 돌아가셨을 때 상속조사에서 걸리는 경우가 많습니다.조사를 하면서 부모님의 신용카드 사용금액이 큰 경우 사용내역을 모두 분석합니다. 요즘은 백화점에서 명품 살때도 인적사항을 기록하잖아요. 실제 여러 조사기관에서 구매자 정보들을 활용해서 조사를 진행하고 있습니다.따라서 부모님이 연로하시거나 특수한 상황으로 세무조사가 나올 가능성이 있다면 부모님 카드를 사용하거나 계좌로 생활비를 지원 받는 것은 조심하는 것이 좋습니다.이런 경우도 있습니다. 부모님이 몸이 불편하시거나 귀찮아서 자녀에게대신 구입해달라고하고 돈을 보내시는 경우가 있습니다.나중에 조사에서 대신 결제했다는 것을 입증하지 못하면억울하게 증여로 세금이 추징될 수 있기 때문에 이럴때는 돈을 받으실 때 적요에대리구매로 꼭 기록을 해주시고, 부모님과대화내용들을 캡쳐해두는 것이 좋습니다.특히 돈을 돌려받으실 때 현금으로 돌려받으시면 입증이 쉽지 않기 때문에 계좌로 받으시는 것이 더 좋겠죠.오늘은 많은분들이 실제로 가장 많이 겪게 되는 상황에서 발생하는 세금문제와 대응방안에 대해서 안내드렸습니다. 이익은 수익 - 비용 입니다. 세금에 투자하는 10분으로 1억을 벌 수 있습니다.세로움이었습니다. 감사합니다.세무컨설팅 세로움은 부동산&가상자산&자금출처조사 전문세무사로서유사한 수많은 사례들을 진행해오고 있으며, 최적 절세방안으로 도와드릴 것을 약속드립니다.상담을 통하여 각 사례에 적용될 수 있는 세무상 이슈와 세액비교 및 최적절세방안을 함께 안내드리며,각종계약서 작성 및 등기부터 감정평가·세금신고·사후관리까지 모든 절차 대행 도와드리고 있습니다.모든상담은 유료로 진행되며, 상담이 필요하신 분들은[0507-1444-1361]로 연락주시기 바랍니다.

1. 사전통지 및 조사대상기간안녕하세요.'자금출처조사 전문'이상웅 세무사입니다.oo세무서에서23.04.03~23.05.12 실시한 자금출처조사 대응 사례에 대한 내용과 과정입니다. 이번 세무조사 대상 납세자분은 의사로서 병원을 운영하시는 개원의였습니다. 세무조사 후최종 추징세액은'약 300만원'으로 성공적으로 조사를 종결하였습니다. 0원으로 종결하지는 못해 아쉬웠지만,당초 과세관청의 자료를 기준으로 하여 산정한 예상 추징세액인 약 1.8억원의'99%'를 감면하였습니다.자금출처조사 사전통지서해당 조사는17년 1월 1일 ~ 19년 12월 31일총 3개년을 조사대상기간으로 하여해당 기간 내 국세청에 신고된 소득금액을 초과하는 금액의 아파트를 취득하였습니다. 병원을 운영하시면서 실제 세법에서 인정받을 수 있는 경비보다 많은 경비를 넣음으로써 출처로 인정받을 수 있는 소득금액이 적었습니다.실제로 사업을 운영하면서매출 누락, 가공경비를 넣는 개인사업주분들이 적지 않습니다. 매년 납부하는 종합소득세가 부담되어 신고 시 현금매출 중 일부분을 누락하거나, 경비를 가공하여 많이 넣곤 하시지만 가공 금액이 누적될수록 인정받을 수 있는 소득금액이 줄어들어 결과적으로 자금출처조사의 대상이 될 수 있습니다.자금출처조사가 진행되는 경우 수년간 적게 납부했던 종합소득세뿐만 아니라 이에 대한최대 70%의 가산세(미신고 가산세 20%, 납부불성실 가산세 최대 약50%)가 추가로 부과될 수 있습니다. 만약 장부를 허위로 작성하거나, 타인 명의를 활용하는 등의 방식으로 조세를 탈루한 경우에는 원래 내야 하는 세금의 100% 이상의 가산세가 부과될 수 있으니 특히 유의해야 합니다.2. 사실관계전체적인 사실관계를 정리하면 다음과 같습니다.1. 고가의 아파트를부부 공동명의로 취득2. 기존 전세계약의보증금 임차인이 배우자 일방 단독명의였으며, 아파트 취득을 위한담보대출 역시 배우자 일방의 단독명의3. 국내주식, 해외주식 및 각종금융상품 등을 통한 투자수익 발생4. 여러 해를 걸쳐 사업소득에 대한종합소득세 신고 시 가공경비 계상3. 쟁점 사항해당 건에 대하여 주요한 쟁점은 다음과 같습니다.1. 공동명의 취득자각자의 지분에 대한 자금출처가 개별적으로 인정되는 범위인지2. 배우자 일방의 명의로 되어 있는대출과 전세임차권이 공동의 것으로 인정될 수 있는지3. 국내, 해외 주식 등금융상품 투자수익의 자금출처 인정 여부4. 가공경비 계상 부분에 대한종합소득세 및 가산세 추징5. 병원을 운영하는 개원의로서 가공경비를 계상한 해당 사례가사기나 그 밖의 부정한 행위에 해당하는지 여부<1> 공동명의 취득자 각자의 지분에 대한 자금출처가 개별적으로 인정되는 범위인지부동산을 취득할 때 공동명의로 취득하는 경우 총매매가액과 취득세 등의 경비를 합한 금액에서 각자의 지분율에 해당하는 자금출처가 개별적으로 입증되어야 합니다.만약 부부가 공동명의로 취득하는 경우 매매자금 출처의 구분이 중요한 경우가 있습니다. 예를 들어맞벌이 부부의 경우 한사람의 명의 계좌로 소득을 모아서 관리하고 있다면 그 자금을 명의자의 단독 자금출처로 보아야 할지, 소득수준에 맞추어 구분해 판단해야 할지 문제가 발생할 수 있습니다.만약 평생 가정주부인 경우에는 소득이 없었으므로 아내의 자금출처 인정액을 0원으로 보아야 할지, 기여분을 인정해 줄지 여부가 문제될 수 있습니다.부부간 증여공제를 활용하더라도 공제액을 초과하는 경우들이 발생하기 때문에이와 같은 경우에는 관련 판례 등을 근거로 논리를 만들어 나간다면 추징세액 없이 풀어나갈 수 있습니다.<2> 배우자 일방의 명의로 되어 있는 대출과 전세임차권이 공동의 것으로 인정될 수 있는지공동명의 부동산이라도 일반적으로 채무의 명의자는 단독인 경우가 많습니다. 또한 부부가 전세계약을 할 때 굳이 공동임차인으로 작성하지 않고 편의상 단독 임차인으로 계약을 하여 보증금도 단독명의 계좌로 이체하는 경우가 많습니다.공동명의라고 하더라도 계약서 등의 형식이 단독명의이므로 채무자금의 원천을 단독명의로 보는 것이 원칙입니다.다만 채무에 대한 원리금 상환 등의 사실관계을 입증함에 따라 대응이 가능합니다.<3> 국내, 해외 주식 등 금융상품 투자수익의 자금출처 인정 여부국내주식의 경우 대부분의 증권사에서 기간별 투자수익을 직관적으로 알 수 있도록 자료를 제공하지만,해외금융상품 또는 cma 등의 금융상품들은 투자수익을 파악하기가 어려울 수 있습니다.증권사, 금융상품마다 금융상품 투자수익과 관련된 받을 수 있는 자료는 모두 다르기 때문입니다.따라서 실제로 발생한 투자수익을 입증하는 것이 가장 중요하며,만약 입증하지 못하는 경우 안타깝지만, 정식 자금출처로 인정받지 못합니다.투자수익에 대한 입증은 준비할 수 있는 자료에 따라 달라지며, 세무조사를 대응하는 세무사의 경험이 가장 중요한 항목입니다.<4> 가공경비 계상 부분에 대한 종합소득세 및 가산세 추징위에서 말씀드렸던 것처럼 사업소득에 따른 종합소득세 부담을 줄이기 위해현금매출 일부를 누락하거나, 가공경비를 계상하여 신고하는 경우 소득금액이 줄어들어 그만큼 자금출처 인정액도 줄어들게 됩니다.애초에 출처인정액이 줄어들게 되므로 자금출처조사가 진행되며, 조사를 통하여 현금매출 누락과 가공경비 계상한 사실이 드러나게 됩니다.적발된 과소신고액에 대해서는 원칙적으로 납부했어야 할 종합소득세와과소신고·납부한 세액을 기준으로 최대 70%의 가산세(미신고 가산세 20%, 납부불성실 가산세 최대 약50%)가 추가로 부과될 수 있으니 유의해야 합니다. 종합소득세 본세에 가산세가 추가되는 구조이므로 종합소득세 본세의 추징세액 절감을 최우선 목표로 잡아야 합니다.다만,가공경비를 계상했다고 하더라도 업종별 특성에 따라 세무상 해석이 다를 수 있는 부분에 대해 전반적인 지식을 가지고 이해하고 있다면 사실관계에 맞는 대응을 통하여 충분히 추징세액을 줄일 수 있습니다.이번 세무조사 건은 병원을 운영하고 계시는 의사라는 업종의 특이성을 살려 추징세액을 최소화할 수 있었습니다.<5> 가공경비를 계상한 해당 사례가 사기나 그 밖의 부정한 행위에 해당하는지 여부매출 누락, 가공경비 계상 등으로 파생되는 자금출처조사의 경우 가장 무서운 것은 탈루행위가사기나 그 밖의 부정한 행위에 해당할 수 있다는 점입니다. 거짓 증빙, 거짓 문서의 작성 및 수취, 장부의 거짓 기장 등 법에서 열거하고 있는 항목에 해당하는 행위로 조세를 탈루한 경우높은 가산세율과 장기부과제척기간을 적용하게 됩니다.사기나 그 밖의 부정한 행위에 해당한다면가산세 부담이 2배까지 늘어날 수 있어 원래 내야 하는 세금을 한번 더 내는 수준까지 늘어날 수 있습니다.다만, 사기나 기타 부정한 행위의 인정 해당 여부는 조세포탈의 정도와 전후 사실관계를 종합하여 판단해야 하므로 충분히 대응한 논리를 갖출 수 있습니다.사기나 기타 부정한 행위 관련 내용에 대하여 자세하게 작성한 글이니 참고하시면 좋을 것 같습니다.https://blog.naver.com/PostView.naver?blogId=highyes_tax&logNo=223057652319[세무조사,불복]‘사기 기타 부정한 행위’에 대한 처벌과 판단의 기준에 대한 고찰(장기부과제척기간, 부정가산세, 형사처벌)1. 개요 납세의무자는 각 세목의 법정신고기한까지 세법에 따른 신고해야 할 세액을 정확히 신고·납부해야...blog.naver.com4. 추징세액 비교해당 사례의 당초 과세관청의 자료를 기준으로 하여 산정한예상 추징세액은 약 1.8억원이었지만, 최종 추징세액은 약 300만원으로 99% 정도의 감면을 달성했습니다. (조사과정에서 당초 과세관청에서 파악하여 문제로 삼았던 세액 외 이슈가 추가로 발생하였으나, 해당 부분은 제외하였습니다.)구분당초 추징예상세액조사 종결 세액추징세액180,000,000원0원정리이번 건은 병원·치과·한의원 등의 병의원 특성을 이해하고 그에 맞는 대응 방안을 수립하는 것이 가장 중요한 사례였습니다. 증여세를 목적으로 자금출처조사가 나오는 경우에도 실제 출처부족액의 원천이병원을 운영하는 의사·치과의사·한의사 등 사업의 매출 누락, 가공경비 계상으로 발생된 것이라면 증여세가 아닌 종합소득세로 추징됩니다.조사대상기간 동안의 사업용계좌, 개인계좌 이체내역을 모두 파악하여 매출누락과 과다경비액에 대한 세무조사를 진행합니다. 또한사업소득 외 실제로 투자수익을 원천으로 하거나 부동산 취득자의 명의와 대출, 채권의 명의자가 다른 경우로 인한 자금출처부족액은 증여세로 추징됩니다.따라서증여세와 종합소득세를 모두 대응해야 하는 건에 해당하므로 다양한 세무조사 사례에 대한 경험이 중요합니다.투자수익에 대해서는 입증할 수 있는 자료를 어떻게 가공해서 만들어 나갈지를 고민해야 하며, 법리적 판단이 필요한 쟁점에 대해서는 증여세뿐만 아니라 이외의 세목, 더 나아가 민법의 개념까지 전반적인 법 지식과 관련한 판례의 연구에 대해 충분히 연구하여 대응해 나가야 합니다.모든 세무조사는 세무조사 대상 납세자분들이 직접 대응할 수 있습니다.다만, 세무조사를 대응하는 사람의 능력에 따라 추징세액의 결과는 크게 달라질 수 있습니다.사례별 세무조사 대응 방안내용링크가상화폐수익으로 부동산 취득https://blog.naver.com/highyes_tax/222909348139사업 매출누락 및 고가 부동산 취득https://blog.naver.com/highyes_tax/222884858869https://blog.naver.com/highyes_tax/222698732943차용증을 작성하여 고가의 부동산 취득https://blog.naver.com/highyes_tax/222726202273카드 사용, 축의금, 생활비 우회 증여https://blog.naver.com/highyes_tax/222519521075