싱가건물분만 법인매도가능여부문의

20년 8월 취득세 개정으로 인하여 현재 주택 매수자가법인이나 다주택자인 경우 최대 13.4%의 취득세 중과세가 적용되고 있습니다.기본 주택취득세율 1~3%와 비교하면 중과세율은 최대 13배정도의 세금을 납부하게 됩니다.이에 따라 다주택자 또는 법인 매수자는 주택 건물을 철거하여 주택 외 부동산으로서4%대의 기본 취득세율을 적용받기를 원하는 경우가 많습니다.반면 1세대 1주택자로서 양도소득세 비과세 대상인 매도자인 경우에는 잔금일 전에 주택건물을 철거한다면비과세를 받지 못하는 상황이 발생할 수 있습니다.아래에서는매매계약일 현재에는 주택이지만, 양도일 현재 주택을 멸실하는 조건으로 양도하는 경우 발생할 수 있는 세무상 이슈에 대해서 자세히 알아보겠습니다.구분세무상 이슈매도자1. 양도소득세 비과세2. 양도소득세 장기보유특별공제매수자취득세 중과세1. 양도일 현재 철거된 건물이 양도소득세과세 대상인지비과세를 여부를 판단하기 전에 선행되어야 할 부분은양도일 현재 철거된 주택건물이 양도소득세 과세 대상 여부인지를 판단해야 합니다.만약 사실관계에 따라 멸실된 주택 건물이 양도소득세 과세 대상에서 제외되는 상황이라면,토지는 주택의 부수토지가 아닌 나대지로서 비과세를 받을 수 없거나 건물과 토지에 안분되는 양도가액 등이 달라져 양도소득세가 달라질 수 있으며, 만약 겸용주택의 경우 부가가치세 과세 여부의 판단도 달라지기 때문입니다.양도일 현재 철거된 건물이 매매계약서의 양도가액에 포함된 경우에는 건물도 양도소득세의 대상에 해당합니다.다만,양도계약서의 기재 내용, 양도의 목적과 경위, 양수자의 매수목적 등 관련 사실에 따라 토지만을 양도한 것으로 볼 수 있으니 유의해야 합니다.2. 양도소득세 1세대 1주택 비과세소득세법상1세대 1주택 비과세의 판정은 양도일 현재를 기준으로 하는 것이 원칙입니다.소득세법상 양도일 : 빠른 날(잔금청산일, 등기접수일)다만,매매 특약에 의하여 매매계약일 현재 주택이었으나 양도일 현재 멸실한 경우에는 예외적으로 매매계약일 현재를 기준으로 1세대 1주택 비과세 여부를 판단합니다.계약일을 기준으로 비과세 여부를 판단한다면 매도자는 비과세를 받을 수 있기 때문에 납세자에게 유리한 규정에 해당합니다.이때 매매계약서상특약의 기재 내용과 철거 비용의 부담 주체에 따라 특약의 적용 여부가 달라질 수 있으니 유의해야 합니다.매매 특약에 따라 계약일을 기준으로 판단한다는 것은 1세대1주택 비과세 규정을 적용함에 있어 납세자에게 유리하게 하기 위한 예외규정에 해당하므로 매도자는 계약 내용을 잘 챙기셔서 꼭 적용받아야 합니다.블로그에 적을 수는 없지만, 실무에서 특약을 인정 받을 수 있는 중요한 요건들이 몇 가지 있으니 꼭 전문가와 상의하여 매매계약서 작성 및 진행하시는 것을 추천해 드립니다.3. 장기보유특별공제만약 1세대 1주택자로서 양도하는 주택이양도가액이 12억원을 초과하는 경우(=고가주택) 초과하는 부분에는 보유기간과 거주기간에 따라 다음과 같은 장기보유특별공제가 적용됩니다.구분공제율표1보유연수 x 2%(최대 30%)표2(2년 이상 거주)보유연수 x 4% + 거주연수 x 4%(각각 40%, 최대 80%)매매 특약에 따라 양도일 현재 멸실한 경우장기보유특별공제 표2 적용의 고가주택 판단 기준일 역시 계약일 현재로 보아야 하는 것으로 판단됩니다.[다가구주택, 다세대주택 판단기준일]만약 주택이 건축법상 다세대주택에 해당하는 경우 세대별로 주택에 해당하므로 1세대 1주택 비과세 및 표2의 장기보유특별공제가 적용되지 않습니다.매매계약 내용을 구체적으로 살펴보아야 하겠지만,용도변경으로 양도하는 부동산 종류가 변경되는 경우 판단기준일은 계약일이 아닌 양도일로 판단될 수 있으므로 이에 해당하는 사례의 경우 유의해야 할 필요가 있습니다.4. 다주택자 양도소득세 중과다주택자의 경우 현재 한시적으로 1년간 중과세율이 적용되지 않지만, 유예 기간 이후에는기본양도소득세율에 20%(3주택 이상 30%)을 가산하는 중과세율이 적용됩니다.중과세율은 세율이 올라갈 뿐만 아니라, 장기보유특별공제를 아예 받지 못하기 때문에 세액이 더 크게 증가합니다.매매 특약에 따라 양도일 현재 멸실한 경우주택 수의 판단 역시 매매계약일 현재를 기준으로 판단하므로 양도자가 다주택자인 경우 유의해야 합니다.[ 다주택자 절세방안 ]반대로 다주택자인 양도자가 중과세율을 적용받지 않기 위하여 주택 건물을 멸실하고 나대지인 상태로 양도하는 경우,주택의 부수토지가 아닌 나대지로 다주택자 양도소득세 중과를 피할 수 있습니다.다만, 이 경우 건물을 멸실했더라도실질이 주택의 부수토지로 보아 중과세를 적용하여 다시 추징될 수 있으니 세무전문가와 멸실, 양도계획 등을 수립하여 문제없이 처리해야 합니다.5. 취득세 중과20.8.12 이후 다주택자 및 법인이 매매를 원인으로 주택을 취득하는 경우 다음과 같이 취득세가 중과됩니다.매매를 원인으로 주택 취득시 취득세율(농특세 등 제외)개인구분조정대상지역비조정대상지역기존 무주택 세대1~3%기존 1주택 세대8%1~3%기존 2주택 세대12%8%기존 3주택 세대12%법인12%만약,특약에 따라 멸실조건으로 취득하는 경우취득하는 경우 취득하는 부동산은 주택이 아닌 토지로서4%의 기본취득세율(지방교육세, 농특세 포함 4.6%)가 적용됩니다.특약에 따라 멸실조건 취득 취득시 취득세율(농특세 등 제외)개인4%법인매매를 원인으로 부동산을 유상취득 하는 경우 지방세법상 취득시기는 다음과 같습니다.지방세법상 취득일 : 빠른 날(매매잔금청산일, 등기접수일)지방세법에서는 특약에 따라 멸실 조건으로 취득하는 경우 계약일로 판단한다는 예외규정이 없으며,지방세법상 취득일 현재 공부상 등재 현황에 따라 부과하므로 토지에 대한 기본취득세율 4%를 적용받게 됩니다.매매 특약을 적절히 활용한다면 매매거래 한다면 매도자와 매수자 모두 윈윈할 수 있는 절세가 가능합니다. 이때,양도소득세와 취득세에서 발생할 수 있는 세무상 이슈에 대해 세무전문가와 충분히 검토하여 최선의 방법을 모색하는 것이 중요합니다.도움이 되셨다면공감과 이웃추가한 번씩 부탁드립니다.상담은 유료로 진행돠며, 상담이 필요하신 분들은상단 배너의 번호로 연락주시기 바랍니다.매매계약서 작성 및 매매컨설팅, 세무신고까지 모두 한번에 진행해드리고 있습니다.참고하시면 좋은 관련된 내용의 글https://blog.naver.com/highyes_tax/222704391748[부동산전문세무사] 상가(근생) 투자시 반드시 알아야 할 취득부터 양도까지 단계별 세금 총정리1. 근린생활시설 ‘근린생활시설’이란 건축법에 따른 건축물의 용도 중 하나로서 슈퍼마켓 등 보통 일상생...blog.naver.comhttps://blog.naver.com/highyes_tax/222454349263[부동산 전문 세무사] 주택의 부속토지만 보유함으로써 변경되는 양도세, 종부세, 취득세(다주택자 절세 컨설팅 방안)안녕하세요. 부동산, 재산 전문 세무사입니다. 주택으로 사용하는 건물은 일반적으로 아파트와 같은 집합건...blog.naver.com

1. 서론​근래 다주택자에 대한 세금이 지독하다 보니, 주택을 근린생활시설로 용도변경한 후에 매도하려는 아이디어를 듣게 됩니다. 건축법상 주택을 근린생활시설로 변경하는 것은 시설기준이 너그러운데다 신고 대상으로 허가도 불필요해서 그리 어려운 일이 아닙니다. 물론 세법에서는 시설의 공부상 용도구분과 관계없이 사실상 용도가 중요하므로, 건축법상 용도변경에 더해 사실상 근린생활시설로도 이용해야 합니다.​이때 사실상 근린생활시설이려면, ① 임대인이 [비주거용 건물임대업]으로 일반과세자 사업자등록을 낸 뒤 부가가치세 납세의무를 다하여야 하고, ② 임차인도 임차한 공간을 사업장소재지로 하여 사업자등록을 내어야 합니다. ③ 그가 [상가건물 임대차보호법]을 알고 있다면, 당연히 사업자등록과 함께 확정일자도 확보할 것입니다. ④ 그 밖에도 주거에 적합한 시설인지, 전입신고를 하였는지, 수도/가스/전기를 어떻게 사용하고 있는지 등이 증거가 됩니다.​소득세법 제88조(정의)이 장에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.7. “주택”이란 허가 여부나 공부(公簿)상의 용도구분과 관계없이 사실상 주거용으로 사용하는 건물을 말한다. 이 경우 그 용도가 분명하지 아니하면 공부상의 용도에 따른다.​여차저차 주택을 근린생활시설로 용도변경하고 나서 곧바로 팔면, 그게 그대로 상가로 인정이 될까요? 여기서 조금 불안감이 생깁니다. 이번 포스팅에서는 주택을 상가로 용도변경 후 매도하는 것에 대해 알아봅니다.​​2. 주택 여부 판정일​주택 여부는 양도일에 판정하는 것이 원칙입니다. 양도일이란 일반적인 매매계약에서는 잔금일을 말합니다. 또, 잔금일은 매수인 입장에서는 취득세를 판정하는 취득일이기도 합니다. 그래서 취득일에 주택이면, 매도인도 주택으로 양도하는 것이고, 매수인도 주택으로 취득하는 것입니다.​그런데 매수인이 다주택자이거나 법인인 경우에는 주택으로 취득하면 13.4%까지도 취득세를 낼 수도 있습니다. 그래서 매수인은 매도인에게, 잔금일에는 주택을 상가로 용도변경하거나, 주택을 멸실하여 토지로 만들어주기를 기대할 수 있습니다. 하지만 매도인이 1세대 1주택자인 경우 절대 그렇게 협조할 수가 없습니다. 1세대 1주택 비과세를 못 받기 때문입니다. 그러다 보니 세금 때문에 부동산 거래에 마찰이 생기는 경우가 있습니다.그래서 매매특약을 두어 계약일에 주택인 것을 잔금일에 상가나 토지로 하는 경우에는 특별한 규칙이 적용됩니다. 양도소득세에서는 매매계약일을 기준으로 물건을 판단할 수 있고, 취득세에서는 잔금일을 기준으로 물건을 판단할 수 있습니다.​소득세 집행기준 89-154-12 [주택의 판정 기준일]주택에 해당하는지 여부는 양도일 현재를 기준으로 판단하며, 매매특약에 의하여 매매계약일 이후 주택을 멸실한 경우에는 매매계약일 현재를 기준으로 판단한다.​​조심2017지178(2017.04.07)지방세법 시행령 제20조 제2항 제1호에서 유상승계취득의 시기를 사실상의 잔금지급일로 규정하고 있는 점, 주택이란 주거에 공하는 건물을 뜻하는 것이며 부속토지란 당해 주택과 경제적 일체를 이루고 있고 사회통념상 주거생활공간으로 인정되는 토지인 점(조심 2015지1847, 2015.12.17. 같은 뜻임), 청구인과 전소유자 간에 체결한 매매계약서 특약사항에 “매매계약일 이후 잔금청산일 이전에 매수자가 주택 철거를 요구할 경우 매도자는 특별한 사유가 없는 한 이를 수락하기로 한다.”고 기재되어 있고 건축물철거·멸실신고서를 보면 단독주택 건축물의 철거일자가 2015.11.24.부터 2015.11.25.까지로 되어 있으며, 2015.11.27. 일반건축물대장이 말소되고, 이후 청구인은 2015.12.4. 잔금을 지급한 점 등을 종합하면 청구인이 쟁점부동산 중 토지만을 취득한 것으로 나타나므로 청구인의 경정청구를 거부한 이 건 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.​​3. 일시적 변경인지​[주택 -> 상가], [상가 -> 주택]으로 용도를 변경한다고 하는데, 하루아침에 물건 성격이 180도 바뀌는 것은 아닙니다. 여러가지 증거를 통해서 건물의 성격을 판정해야 합니다. 그런데 거기에 대해서 명확한 기준이 있지는 않고, 사실판단하여야 한다고 합니다. 그러니까 다주택자가 주택을 상가로 용도변경하였다는 확신이 들려면 여러 가지 요소를 통해 이를 증명할 수 있어야 합니다. 이를 증명하지 못하면, 본래의 용도가 변하지 않고 일시적으로 다른 용도로 쓰이고 있다고 봅니다.​소득세 집행기준 89-154-18 [주택을 일시적으로 다른 용도로 사용하고 있는 경우]일시적으로 주거가 아닌 다른 용도로 사용되고 있다 하더라도 그 구조·기능이나 시설 등이 본래 주거용으로서 주거용에 적합한 상태에 있고 주거기능이 그대로 유지·관리되고 있어 언제든지 주택으로 사용할 수 있는 건물은 주택으로 본다.​서면4팀-316(2006.02.17)거주자가 소유하고 있던 공부상 주택인 1세대 1주택을 거주용이 아닌 영업용 건물(점포, 사무소 등)로 사용하다가 양도하는 때에는 소득세법 시행령 제154조 제1항에 규정하는 1세대 1주택으로 보지 아니하는 것이며, 양도소득세가 비과세되는 1세대 1주택을 판정함에 있어 '주택'이라 함은 공부상 용도구분에 관계없이 사실상 주거용으로 사용하는 건물을 말하는 것으로, 이에 해당하는지 여부는 사실판단할 사항입니다.​​아래 판례에서는 판단 기준이 여럿 소개됩니다. ① 건축물대장의 내용이 어떤지 ② 용도변경을 위한 기본적인 내부 공사자료, 외관상의 변화가 있는지, 그것이 자료 또는 사진으로 입증되는지, ③ 전기사용량의 변동이 있는지, ④ 주민등록 전입 여부를 확인하였습니다. 그래서 청구인이 [상가 -> 주택]임을 주장하여도 받아주지 않았습니다. 그 반대도 마찬가지일 것입니다.​조심2020인2580(2020.12.02)이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 쟁점건물의 건축물관리대장에 의하면 쟁점건물 2층이 2016.12.8. 공부상 근린생활시설에서 주택으로 용도변경 및 증축된 것으로 확인되기는 하나 실제 주택으로 용도 변경되었다는 사실을 입증할 만한 기본시설(방, 화장실, 바닥난방공사 등) 관련 인테리어공사자료를 제시하지 못하고 있고, 또한 인테리어공사업체의 부가가치세 신고내용도 확인되지 않고 있어 실제로 용도변경을 위한 공사가 있었는지 불분명할 뿐만 아니라 포털 지도 상에도 용도변경 전후 외관이 전혀 변동이 없는 것으로 보이는 점, 쟁점건물의 2층을 용도변경 및 증축하기 위하여 쟁점건물 2층을 임차하여 사업장으로 사용하고 있던 OOO이 1층으로 사업장을 이전하였다고 하나 용도변경일 직전(2016년 11월)부터 쟁점건물 이외의 장소(OOO)로 사업장을 이전한 2017년 5월까지의 전기사용량이 사업장으로 사용하던 2016년 11월 이전과 크게 변동이 없는 것으로 나타나 OOO이 실제로 사업장을 이전하기 전까지 계속하여 2층을 사용한 것으로 보이는 점, 청구인의 주민등록 등(초)본을 보면 2018.3.15. 쟁점건물에 주소를 이전하고 2019.2.26. 전출한 것으로 나타나나 실제로 거주한 사실이 없는 것으로 확인되는 등 쟁점건물 2층이 상시 주거용 건물로 사용가능한 상태에 있었다고 인정하기 어려워 보이는 점 등에 비추어 볼 때 처분청이 쟁점건물의 양도에 대하여 1세대1주택 비과세를 부인하여 과세한 당초 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.​​4. 장기보유특별공제​현행법상, 상가는 소득세법 제95조 제2항의 표1 장기보유특별공제를 적용할 수 있습니다. 보유기간 1년마다 2%씩 최대 30%를 적용합니다. 한편 다주택자의 주택을 양도하는 때에는 장기보유특별공제 적용이 배제됩니다. 그러면 다주택자로서 장기보유특별공제를 못 받다가, 상가로 용도변경하는 경우, 그간의 보유기간에 대한 장기보유특별공제가 모두 부활하는걸까요? 그렇지는 않습니다. 모든 보유기간 중 상가로 보유한 기간만 장기보유특별공제가 적용됩니다. 취지가 잘 드러난 판례와 최근 해석을 소개합니다.​서울행법2012구단26961(2013.04.24)장기보유특별공제제도는 장기보유자산의 양도에 공제혜택을 부여함으로써 건전한 투자행태 또는 소유행태를 유도하기 위한 제도인 점, 주택투기를 억제하고자 하는 입법정책적 판단에 따라 소득세법은 다주택 보유자에 대한 장기보유특별공제를 배제하고 있는 점, 다주택 보유자가 일부 주택을 근린생활시설로 용도변경하고 양도하였다고 하여 용도변경일 이전 주택 보유기간에 대하여도 공제혜택을 받는다면, 용도변경 이전에 해당 주택을 장기간 보유하였을수록 오히려 더 높은 공제율의 적용을 받게 되는 바, 이는 다주택 보유자에 대하여 장기보유특별공제를 배제한 소득세법의 입법취지에 정면으로 반하는 것인 점, 이와 같은 경우 해당 주택을 근린생활시설로 용도변경한 시점에서부터 비로소 그 부동산에 대한 장기보유를 용인·독려할 사정이 생겼다고 볼 수 있는 점, (생략) 원고가 1세대 2주택 이상 주택에 해당하던 이 사건 부동산을 근린생활시설로 용도변경한 후 부담부증여한 이 사건에서, 장기보유특별공제액 산정을 위한 기준이 되는 보유기간은 이 사건 부동산을 근린생활시설로 사용한 기간, 즉 용도변경일부터 부담부증여일까지의 기간으로 한정된다고 해석함이 상당하다.​사전법령해석재산2021-939(2021.11.08)귀 사전답변 신청의 사실관계와 같이, 「소득세법」 제95조제2항의 장기보유특별공제액을 계산함에 있어 1세대가 조정대상지역에 2주택을 보유한 상태에서 같은 법 제104조제7항에 따른 양도소득세가 중과되는 1주택을 근린생활시설로 용도변경하여 사용하다 이를 양도하는 경우의 보유기간은 해당 건물의 취득일부터 양도일까지의 기간 중 근린생활시설로 사용한 기간으로 하는 것입니다.​만약 다주택자가 아닌 1주택자였다면, 장기보유특별공제가 배제된 적이 없겠지요. 그런 경우에는 모든 기간에 대해 장기보유특별공제를 받을 수 있습니다.​사전법령해석재산2021-971(2021.08.31)귀 세법해석 사전답변신청의 사실관계와 같이, 주택 지분외 다른 주택을 소유하지 않는 세대가 그 주택을 근린생활시설로 용도 변경하고 이후에 양도하는 경우 그 건물의 취득일부터 양도일까지 보유기간에 따른 「소득세법」제95조제2항 「표 1」공제율을 적용한 장기보유특별공제를 적용받을 수 있습니다.

안녕하세요 머털도사 절세도사 김주성세무사입니다 ^오늘은 제가 많이 기장하고있는 부동산매매및임대 법인의 각 소유단계별 발생하는세금에 대해서 설명드리겠습니다.1.취득단계에서 발생하는 세금은?1.법인 주택 유상 취득시 취득세율1).다음과 같은 세율을 적용합니다 .취득가액2020.08.11 이전취득2020.08.12이후 취득6억원이하1% 12%(주택수및 소재지관계없이 무조건 적용함)6억원 초과~ 9억원이하1.01%~2.99%9억원 초과3%2).그러나 아래에 해당하는 주택을 취득시 중과대생에서 제외되어 기본세율(1%~3%)을 적용합니다.①주택공시가격 1억원이하인 주택→지분이나 부속토지만을 취득한 경우에도 지분가액이 아닌 전체 주택으로 판단합니다. 정비구역이나 사업시행구 역에 소재하는 주택이면 안됩니다.②노인복지주택③등록문화재 주택④가정어린이집⑤주택신축목적취득주택→주택신축판매업자가 신축목적(종전주택 멸실)으로 취득하는 주택 취득일로부터 1년이내 멸실, 3년이내 신축하여 판매하지 않은 경우 추징합니다⑥주택시공자취득주택→주택시공자가 주택의 공사대금으로 취득한 미분양 주택⑦농어촌주택→대지면적이 660제곱미터 and건축물의 연면적이 150제곱미터 이내 and 건축물의 시가표준액이 6천5백만원이내 and법소정 지역에 소재할것⑧사원용주택→ 사원에 대한 임대용으로 직접 사용할 목적으로 취득하는 주택(전용면적 60제곱미터 이하인 공동주택으로 특수관계자가 아닌 사원에게 제공할것)3).아래의 요건을 충족시대도시 중과대상 법인과 취득세율 중과[지방세법 13조 2항]에따라 12%세율을 적용하게 됩니다 ①법인이 설립된지 5년이 넘지 않은 법인일것.②법인이 대도시내 주택취득할것.③법인의 본점소재지가 대도시에 소재할것.◆ 대도시 중과대상 법인이 주택공시가격 1억원 이하 주택을 취득하는경우 취득세율 적용◆다음의 ①,②중 높은 세율을 적용합니다①중과세율 적용제외 주택[지방세법 시행령 28조의2](1%세율)②중과대상 법인에 대한 취득세 중과[지방세법 13조 2항](12%세율)구분법인 설립 5년이내법인 설립 5년 경과대도시내 주택취득대도시외 주태취득대도시내 주택취득대도시외 주택취득본점소재지대도시내12%1%1%1%대도시외1%1%1%1%2.법인 상가 취득시 취득세율1).개인과 법인 모두 상가 취득시 취득세율은 동일하게4.6%입니다.2).그러나 다음의 요건을 모두 충족시 취득세가9.4%적용 해야 합니다.①법인 설립된지 5년이 넘지 않은 법인일것.②대도시 내의 부동산취득할것.③법인의 본점소재지가 대도시에 소재할것.◆위에서 말하는 지방세법 대도시란?◆-수도권 과밀억제권에서산업단지를 제외한 지역을 말합니다-산업단지란 가산디지털산업단지, 구로디지털산업단지, 서울온수산업단지, 마곡산업단지를 의미합니다.-수도권 과밀억제권역은 다음의 지역을 말합니다 -2. 보유단계에서 세금은?1.법인 종합부동산세1).법인의 종합부동산세의 특징①법인은2주택이하 소유시 기본세율 2.7%, 3주택이상 소유시 중과세율 5%(2023년부터)적용됩니다.②법인은개인과 다르게 기본공제 9억원이 적용되지 않습니다. 따라서 법인이 주택 취득시 무조건 종부세가 부과 됩니다. 바로 이 종부세 때문에 요즘에는 법인으로 주택을 취득하시는 분이 적습니다 .③법인의종부세 계산시 직전연도에 비해서 과도하게 부과되는것을 방지 하기 위해 세액에서 차감해주는 세부담 상한율을 적용하지 않습니다.따라서 직전연도에 비해서 과도하게 부과 될수도 있습니다.2).기본공제금액(9억원) ·기본세율적용(0.5%~5%)·세부담상한 초과액(150%)을 적용가능한 특레법인①공공주택 특별법에 따른 공공주택사업자②상속세및 증여세법에 따른 공익법인(교회, 종교단체)③주택법에 따른 주택조합④도시정비법및 소규모주택정비법에 따른 사업시행자⑤민간임대주택에 관한 특별법에 따른 건설임대주택사업자⑥사회적 기업 육성법에 따른 사회적 기헙및 협동조합 기본법에 따른 사회적협동조합⑦종중⑧도시개발법등 관계 법령에 따라 임대주택 건설및 공급의무가 있는 사업시행자2.각 사업연도소득에 대한 법인세1).적용세율과세표준세율누진공제2억이하9%없음200억이하19%2,000만원3,000억 이하21%42,000만원3,000억초과24%942,000만원2).주요인정되는 필요경비①재산세②종합부동산세③이자비용④수선비⑤공인중개사수수료⑥대표자급여⑦세무비용3. 처분단계에서의 세금은?1.법인 토지등 양도소득세1).기본개념-법인이주택, 별장, 조합원입주권,분양권,비사업용토지를 양도하여소득이 발생하면각사업연도소득 법인세와는 별도로토지등 양도소득 법인세를 각사업연도 법인세와는 별도로 추가로 납부해야합니다.(상가는 과세대상이 아닙니다.)2). 토지등 양도소득세 계산구조양도가액양도가액-)장부가액취득가액+자본적지출액(공인중개사수수료,세무사수수료는 장부가액으로 인정이 안됩니다 )=양도소득*세율(지방세포함)11%(비사업용토지),22%(주택등),44%(미등기자산)=산출세액각사업연도소득 법인세에 추가하여 납부부동산매매임대법인 자주묻는 질문은?Q1:법인 설립전에 대표자 개인돈으로 부동산 계약금을 먼저 지급해도 되나요?A1:네 가능합니다. 세무사에게 부동산계약서와 개인돈 지급내역을 전달해주시면 가수금(대표자개인이 법인에게 빌려준돈)으로 회계처리해드립니다 . 향후 가수금은 언제든지 법인통장에서 대표자가 인출 가능합니다.Q2: 상가를 법인으로 보유하고 있다가 상가를 양도시 토지등양도소득세 부과 되나요?A2: 부과되지 않습니다. 상가는 부과 대상자산이 아닙니다.Q3: 아파트 (85제곱미터이하)를 법인이 보유하고 있다가 양도시 부가가치세를 내야하나요?A3 :85제곱미터 이하 아파트는 양도해도 부가가치세가 부과되지 않습니다.만약 85제곱미터 넘는 아파트 였다면 부가가치세가 건물분에 대해서만 부과되며 매출세금계산서를 발행해야합니다. 상가를 양도했다면 당연히 건물분에 대해서 부가가치세를 납부해야하며 매출세금계산서를 발행하셔야합니다. 토지양도는 부가가치세 면세이므로 부가가치세가 없습니다.만약 사업의 포괄양수도에 해당한다면 부가가치세없이 거래가 가능합니다.이상입니다!취득세 양도세 상속세 증여세 관련 문의사항이나 신고업무 의뢰에 관련해서 궁금하신것은 아래의 네이버 엑스퍼트를 이용해서상담 주시면 친절,신속,정확하게 상담해 드리겠습니다.https://naver.me/xqf2QCoi양도세 상속세 증여세 상담 : 네이버 엑스퍼트엑스퍼트: 양도세, 상속세,증여세, 취득세 ,종합부동산세, 재산세, 법인세, 종합소득세,부가가치세등에 대해서 문의해주시면 신속,정확하게 친절히 설명해드리겠습니다.naver.mehttps://open.kakao.com/o/gL55goKd자연세무회계 컨설팅 양도/상속/ 증여 상담방자연세무회계컨설팅 김주성세무사 양도/상속/증여 상담방open.kakao.com

1. 개요​이번에는 양도소득세의 기본 중의 기본인 1세대 1주택 비과세에 대해 알아보겠습니다. 자세히 설명하면 정말 공부할 내용이 많지만, 실무에서 관심이 되는 내용 위주로 알아봅니다.​[1세대 1주택 비과세]라는 것은 우리가 편하게 부르는 용어이고, 법률에 의하면 조금 엄격하게 정의되어 있습니다. 원래 양도소득세 과세대상자산을 양도하게 되면 양도소득세가 발생하게 됩니다. 그런데 특별한 요건을 갖춘 경우에는 양도소득세를 과세하지 않습니다. 그 특별한 요건 중에 1세대가 보유한 1주택이 포함되어 있는 형태입니다.​1세대 1주택이 뭐길래 양도소득세를 과세하지 않을까요? 다른 부동산과 달리 주택은 투자 목적물이기도 하지만, 세대가 주거생활의 거점으로 삼아 거주하는 보금자리이기도 합니다. 특히 1세대가 보유한 하나의 주택은 보금자리일 개연성이 아주 높습니다. 그런데 이런 주택을 차익을 내는 투자 상품으로만 바라보고 세금을 매긴다면, 주택의 매도대금으로 새로운 보금자리를 구하는데 어려움을 겪게 되거나, 거주자의 의사에 반하여 주택을 선택하도록 내몰게 되어, 거주이전의 자유를 방해하게 됩니다. 헌법 제14조에 의하면 모든 국민은 거주 이전의 자유를 가지는데요, 세법이 헌법으로 정한 사항을 거스르면 안 되겠지요. 그래서 1세대 1주택의 양도에 대해서는 특별한 규정을 두어 세금을 줄여주고 있는 것입니다.​비과세의 요건에 대해서는 뒤에서 더 자세히 알아보고, 여기서는 양도의 의미를 조금 더 깊이 살펴봅니다. 양도란 자산에 대한 등기 등록과 관계없이 매도, 교환, 현물출자 등을 통하여 그 자산을 유상으로 사실상 이전하는 것을 말하고, 부담부증여 시 수증자가 부담하는 채무액에 해당하는 부분도 양도입니다. 따라서,​① 주택의 교환도 양도입니다. 가치가 같은 자산이 서로 자리만 바꾼 것인데 세금을 내느냐고 합니다. 반대로 생각해보면 매도대금을 현금이 아닌 자산으로 받은 것 뿐입니다. 그러니 대물변제받은 자산의 가액을 양도가액으로 하고, 내가 취득할 때의 가액을 취득가액으로 하여 양도차익을 도출하여 양도소득세를 부담합니다. 교환은 쌍방이 같은 상황을 겪고 있기 때문에, 쌍방이 다 양도소득세를 내게 됩니다. 그리고 각자 교환받은 자산은, 교환 당시 시가에서부터 다시 양도차익을 카운트한다는 의미도 있습니다. 마찬가지로 법인에 부동산을 현물출자로 넘겨주는 것도 양도입니다. 법인에게 부동산을 매도하는 것은 당연히 양도인데, 매도대금을 현금이 아닌 주식으로 받은 것 뿐입니다. ​② 단독주택을 수용당하는 것도 양도입니다. 가끔 국가에서 강제로 재산을 빼앗아가는데 세금까지 낸다고 화내시는 분들이 계신데요, 금액이 마음에 들지 않을지언정 국가가 대가를 지불하기는 합니다. 그러니 유상성이라는 성질이 존재하고 있습니다.​③ 등기, 등록하지 않아도 유상으로 이전하면 양도입니다. 가끔 고객들 중에서는 상속이 개시된지 한참이 지났는데도 주택 등기를 돌아가신 분의 명의로 그대로 남겨두고 있는 경우가 있는데요, 그렇게 매도대금을 받고 주택을 매수인 명의로 이전해주고 나서는 등기부에 본인들 이름이 찍히지 않았는데 왜 양도소득세를 내냐고 묻습니다. 등기를 고치지 않고 양도해도 양도소득세가 부과됩니다. 자산의 양도차익이 본인에게 귀속되었기 때문입니다. 게다가 미등기양도로 불이익을 볼 수도 있습니다.​④ 주택을 부담부증여로 하여 채무를 넘겼다면 채무상당액도 양도입니다. 이걸 잘 이해 못하시는 분들이 있는데요. 만약 은행 채무를 넘기는 부담부증여를 했다고 합시다. 최초 은행에서 대출을 일으킬 때 은행이 내 주머니에 돈을 넣어주었습니다. 그러나 이때는 별로 기쁠 것도 없습니다. 자산이 늘어난 만큼 빚도 늘어, 돈을 번 것은 아무것도 없죠. 그런데 상대가 내 빚을 떠안아 준다? 내 주머니에 돈은 남았지만 빚은 없어졌으니, 비로소 나는 이익을 보게 된 것입니다. 그러니 ‘유상성’이 있고, 양도로 보는 것입니다.​⑤ 돈을 주지 않고 주택 세입자를 끼고 매매했다고 양도소득세도 그대로냐고 자주 여쭤보십니다. 유상성이라는 것은 대가를 뜻합니다. 이때 대가지불의 방법은 돈으로 지불하는 것도 있지만, 채무를 인수하는 방법도 있습니다. 따라서 잔금을 지불하는 대신에 주택의 담보 대출을 승계한다거나, 전세보증금 반환채무를 승계하는 것도, 그저 대가를 지불하는 방법의 차이일 뿐 양도소득세에는 아무런 영향을 주지 않습니다. ​그러면 반대로 양도가 아닌 것을 말해보면,​① 증여나 상속은 유상성(대가)이 없이 일방적으로 부를 이전시키는 것이므로 양도소득세의 대상이 아니고 증여세 또는 상속세의 대상입니다.​② 이혼으로 인한 주택의 재산분할도 쌍방의 협력으로 이루어진 재산을 각자 소유로 명의만 정리하는 것이라 자산의 이전이 없습니다. 명의만 정리하는 것입니다. 취득세만 일부 낼 뿐입니다.​③ 신탁하는 경우, 담보 목적으로 소유권 이전(양도담보)하는 경우, 내 단독주택이 재개발 후 새 아파트로 그대로 돌아오는 환지처분받는 경우는, 자산의 소유권이 이전되었다고 할 수 없어 양도소득세 과세대상이 아닙니다.​④ 계약이 당초부터 하자가 있어서 무효인 경우, 합의가 해제사유 있어서 해제된 경우는, 소유권이 이전된 바가 없어 양도소득세 과세대상이 아닙니다. (단 국세청에서는 사유나 조세회피목적을 따져 2번의 양도로 보기도 함)​마지막으로 특이한 것이 있습니다. 배우자 또는 직계존비속(형제는 불포함)간 주택 양도는 가능할까요? 자산이 유상으로 이전되는 것을 양도라 한다면 안 될 것도 없이 얼마든지 가능합니다. 그런데 세법에서는 형제사이는 그렇다 쳐도 부모 자식간이나 부부 간에 유상거래가 있었다는 걸 수상하게 봅니다. 따라서 일단 가족간의 주택 매매는 유상이 아닌 무상으로 이전된 것으로 보되, 어디 한 번 유상성을 적극적으로 입증하라고 합니다. 이것을 증여로 추정한다고 합니다. 일리가 있습니다.​하지만 부모 자식간이나 부부 간이라도 유상성이 명백한 경우에는 국세청도 꼬리를 내립니다. 경매/공매/파산 절차를 거친 경우, 법원이 개입하여 대가를 수수하므로 믿어줍니다. 주택을 서로 교환하면, 등기를 통해 유상성이 입증되기 때문에 인정합니다. 통장 내역이나 이체확인증을 통해 매매대금이 이동한 것이 명백하고 그 매매대금이 소득세나 증여세를 내고 난 깨끗한 돈이라는 것이 확실하면 또한 인정합니다.​​소득세법 제88조(정의)이 장에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.1. “양도”란 자산에 대한 등기 또는 등록과 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등을 통하여 그 자산을 유상으로 사실상 이전하는 것을 말한다. 이 경우 대통령령으로 정하는 부담부증여 시 수증자가 부담하는 채무액에 해당하는 부분은 양도로 보며, (이하 생략)​소득세법 제89조(비과세 양도소득)① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 “양도소득세”라 한다)를 과세하지 아니한다.3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 “주택부수토지”라 한다)의 양도로 발생하는 소득가. 1세대가 1주택을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 요건을 충족하는 주택나. 1세대가 1주택을 양도하기 전에 다른 주택을 대체취득하거나 상속, 동거봉양, 혼인 등으로 인하여 2주택 이상을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 주택​심사양도2012-147(2012.09.21)소득세법 제88조 제1항에 따르면, 양도 란 자산에 대한 등기 또는 등록과 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말하는데, 이 건 청구인 등과 피고측 합의의 경우 쟁점부동산 소유자인 청구인 등이 무효인 소유권보존등기의 말소등기절차를 이행하지 않기로 합의하면서 170백만원을 피고측으로부터 지급받아 이 중 청구인이 자신의 상속지분에 해당하는 36,037천원을 수취한 것인 바, 그 실질은 무효인 소유권보존등기를 유용하여 토지소유권을 이전하는데 있는 것으로 보이므로 청구인이 지급받은 36,037천원은 양도소득세 부과대상이 되는 토지양도 대금에 해당하는 것으로 보이며, 아울러 이 건의 경우 법원 판결에 의하여 쟁점부동산에 관하여 원고인 피상속인 명의로 소유권보존등기를 하고 청구인등의 명의로 소유권이전등기를 신청할 수 없는 법률상 또는 사실상 장애사유가 없는 것으로 보이므로 청구인에게 쟁점부동산에 대한 등기를 하지 아니한 책임을 추궁하는 것이 가혹하다고 보기도 어려운 점 등을 종합해 볼 때, 청구인이 쟁점부동산을 취득한 후 자신 앞으로 등기를 할 수 있었음에도 불구하고 이를 행하지 않고 피고에게 양도한 것으로 미등기양도자산에 해당한다고 보여 지는 바, 이 건 양도소득세를 경정 고지한 처분청의 부과처분은 달리 잘못이 없는 것으로 보인다.​상속세 및 증여세법 제44조(배우자 등에게 양도한 재산의 증여 추정)① 배우자 또는 직계존비속(이하 이 조에서 “배우자등”이라 한다)에게 양도한 재산은 양도자가 그 재산을 양도한 때에 그 재산의 가액을 배우자등이 증여받은 것으로 추정하여 이를 배우자등의 증여재산가액으로 한다.③ 해당 재산이 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 제1항과 제2항을 적용하지 아니한다.1. 법원의 결정으로 경매절차에 따라 처분된 경우2. 파산선고로 인하여 처분된 경우3. 「국세징수법」에 따라 공매(公賣)된 경우4. 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」 제8조의2제4항제1호에 따른 증권시장을 통하여 유가증권이 처분된 경우. 다만, 불특정 다수인 간의 거래에 의하여 처분된 것으로 볼 수 없는 경우로서 대통령령으로 정하는 경우는 제외한다.5. 배우자등에게 대가를 받고 양도한 사실이 명백히 인정되는 경우로서 대통령령으로 정하는 경우④ 제2항 본문에 따라 해당 배우자등에게 증여세가 부과된 경우에는 「소득세법」의 규정에도 불구하고 당초 양도자 및 양수자에게 그 재산 양도에 따른 소득세를 부과하지 아니한다.​상속세 및 증여세법 시행령 제33조(배우자 등에게 양도한 재산의 증여추정)③법 제44조제3항제5호에서 “대통령령으로 정하는 경우”란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다.1. 권리의 이전이나 행사에 등기 또는 등록을 요하는 재산을 서로 교환한 경우2. 당해 재산의 취득을 위하여 이미 과세(비과세 또는 감면받은 경우를 포함한다) 받았거나 신고한 소득금액 또는 상속 및 수증재산의 가액으로 그 대가를 지급한 사실이 입증되는 경우3. 당해 재산의 취득을 위하여 소유재산을 처분한 금액으로 그 대가를 지급한 사실이 입증되는 경우

주택에 대한 세금 규제가 지속되면서 오피스텔에 투자수요가 몰리고 있다. 주택에 대하여 다주택자와 법인에게 취득세를 중과하고 보유세 부담을 늘리는 등 규제가 이루어지면서 상대적으로 규제를 덜 받는 오피스텔 투자가 인기인 것이다. 또한 소득세 절세 및 대출한도 등의 이유로 법인 명의로 오피스텔을 취득하는 투자자가 늘고 있다. 이 역시도 법인을 통한 오피스텔 투자에 따라 취득하고 보유하는 과정에서 발생하는 세금 이슈를 미리 파악하고 투자를 해야 한다.오피스텔은 임차인이 어떻게 사용하느냐에 따라 취득, 보유 및 양도 단계별로 세금이 달라지므로 사전에 검토하여 투자계획을 세워야 할 것이다. [사진 pxhere]법인이 오피스텔을 취득하고 임대하면서 화두가 되는 것은 업무용인지 주거용인지에 대한 구분일 것이다. 최근에는 오피스텔을 주거용으로 쓰는 비율이 높아지고 있으며, 임대할 경우 임차인의 실질적인 사용 용도에 따라 세금이 달라진다. 임차인이 업무용으로 사용한다면 부가가치세 과세사업자가 되는 것이고, 주택임대는 부가가치세법상 면세 항목이기 때문에 면세사업자가 되는 것이다.면세사업이란?흔히 ‘면세’와 ‘비과세’의 용어를 혼동하는 경우가 많다. ‘면세’는 부가가치세를 면제하는 것으로 1977년 부가가치세법이 시행되면서 국민 필수재 등에 대한 국민들의 세금 부담을 경감하기 위하여 면세제도를 두었다. 부가가치세법 제26조(재화 또는 용역의 공급에 대한 면세)에 부가가치세의 면세 대상이 열거되어 있으며, 최종 소비자가 부담하는 부가가치세를 면제해주는 것이다. 예를 들어 면세 항목으로는 농산물, 축산물, 수산물, 수돗물, 도서, 주택임대 등이 있다. ‘비과세’는 소득자에게 일정한 소득에 대하여 세금을 부과하지 않도록 법인세법, 소득세법 등에서 규정한 것을 말한다. 해당 세법에서 비과세 항목을 정해놓은 것으로 예를 들면 1세대 1주택 양도소득세 비과세, 근로소득자의 식대와 차량유지비, 무주택자의 상속주택 비과세 등이 있다.임차인이 오피스텔을 주거용으로 사용한다면 면세사업자가 되는 것이고, 업무용으로 사용한다면 과세사업자가 되는 것이다. 주거용으로 사용하는지는 공부상 용도 구분에 상관없이 실질에 따르며, 임차인의 사업자등록 여부에 불구하고 주거시설 등이 갖추어져 있고 임차인이 상시 주거용으로 사용하고 있다면 주택으로 볼 수 있으니 주의해야 한다.법인의 오피스텔 취득법인이 오피스텔을 취득하는 단계에서 만나는 주요 세금은 취득세와 건물분에 대한 부가가치세일 것이다. 취득세는 업무용과 주거용에 상관없이 4.6%의 취득세를 적용한다. 다만, 대도시에서 법인을 설립한 지 5년 이내라면 대도시 내에서 부동산 취득 시 취득세가 중과되는 규정이 있으니 주의해야 한다.건물분에 대한 부가가치세는 오피스텔 취득 시 사용 용도가 불분명하기 때문에 부가가치세 환급이 가능하다. 오피스텔 취득할 때부터 주거용으로 임대하게 된다면 면세사업이 되므로 취득 시 부가가치세를 환급받을 수 없다. 또한 취득 당시에는 부가가치세 환급을 받았다가 임차인이 주거용으로 사용한다면 면세사업에 사용하게 되는 것이므로 환급받았던 부가가치세를 다시 반납해야 한다. 다만 건물의 경우 부가가치세 과세기간이 지날수록 과세기간마다 5%의 체감률을 적용하여 간주시가를 계산하기 때문에 건물의 금액이 감소하는 만큼 반납해야 할 부가가치세 부담도 줄어들게 된다.법인의 오피스텔 보유단계법인이 오피스텔을 보유하면서 발생하는 세금은 재산세, 부가가치세, 법인세 등이다. 오피스텔 재산세의 경우 주택분과 상업분(토지/건축물분)으로 나눌 수 있다. 기본적으로 오피스텔은 공부에 따라 상업분 재산세에 해당하지만 지자체에 주택임대사업자로 등록하거나, 소유자가 주택분 재산세로 변경 신청한 경우 주택분 재산세가 부과된다. 일반적으로 주택분 재산세가 상업분 재산세보다 저렴하다고 해서 주택분으로 변경 신청하는 경우가 있는데, 주택분 재산세의 납세의무자는 종합부동산세 납부의무도 생기므로 주의해야 한다.오피스텔을 업무용으로 사용한다면 과세사업이므로 임차인에게 세금계산서를 발행하고, 임대차 계약에 따라 10%의 부가가치세가 포함된 임대료를 받게 된다. 예를 들어 월임차료(공급가액)가 100만원이라면 10만원을 별도로 받아 부가가치세 신고 시 납부하는 것이다. 또한 임대보증금에 대하여 간주임대료를 계산하여 부가가치세 신고서에 반영하여 납부하여야 한다. 주거용이라면 면세사업이므로 부가가치세가 면제되는 계산서를 발행하게 된다. 면세사업의 경우 부가가치세 매출세액이 없어 부가가치세를 부담하지 않기 때문에 매입세액에 대하여도 공제를 받을 수 없게 된다.법인의 오피스텔 양도법인이 오피스텔을 양도하는 경우 발생하는 세금은 건물분에 대한 부가가치세와 법인세 등이다.오피스텔을 업무용으로 사용했을 경우 건물분에 대하여 세금계산서를 발행하고 부가가치세를 납부하여야 한다. 일반적으로 양도금액에 토지와 건물의 가격이 구분되지 않는 경우에는 공시가격에 따라 안분한다. 또한 오피스텔을 양도하면서 양도차익이 발생했다면 장부에 반영하여 법인세 및 법인지방소득세 신고·납부를 진행하면 된다.오피스텔을 주거용으로 사용했다면 건물분에 대한 부가가치세는 발생하지 않지만, 양도차익이 발생한 경우 ‘토지 등 양도소득에 대한 과세특례’에 따라 주택에 해당하여 법인세 신고 시 양도차익의 20%를 추가하여 납부하여야 한다. 법인지방소득세까지 합치면 22%의 세금을 더 부담하게 된다.이처럼 오피스텔은 임차인이 어떻게 사용하느냐에 따라 취득, 보유 및 양도 단계별로 세금이 달라지므로 사전에 검토하여 투자계획을 세워야 할 것이다.