20년 8월 취득세 개정으로 인하여 현재 주택 매수자가 법인이나 다주택자인 경우 최대 13.4%의 취득세 중과세가 적용되고 있습니다.
기본 주택 취득세율 1~3%와 비교하면 중과세율은 최대 13배 정도의 세금을 납부하게 됩니다.
이에 따라 다주택자 또는 법인 매수자는 주택 건물을 철거하여 주택 외 부동산으로서 4%대의 기본 취득세율을 적용 받기를 원하는 경우가 많습니다.
반면 1세대 1주택자로서 양도소득세 비과세 대상인 매도자인 경우에는 잔금일 전에 주택건물을 철거한다면 비과세를 받지 못하는 상황이 발생할 수 있습니다.
아래에서는 매매계약일 현재에는 주택이지만, 양도일 현재 주택을 멸실하는 조건으로 양도하는 경우 발생할 수 있는 세무상 이슈에 대해서 자세히 알아보겠습니다.
1. 양도일 현재 철거된 건물이 양도소득세
과세 대상인지
비과세를 여부를 판단하기 전에 선행되어야 할 부분은 양도일 현재 철거된 주택건물이 양도소득세 과세 대상 여부인지를 판단해야 합니다.
만약 사실관계에 따라 멸실된 주택 건물이 양도소득세 과세 대상에서 제외되는 상황이라면, 토지는 주택의 부수토지가 아닌 나대지로서 비과세를 받을 수 없거나 건물과 토지에 안분되는 양도가액 등이 달라져 양도소득세가 달라질 수 있으며, 만약 겸용주택의 경우 부가가치세 과세 여부의 판단도 달라지기 때문입니다.
양도일 현재 철거된 건물이 매매계약서의 양도가액에 포함된 경우에는 건물도 양도소득세의 대상에 해당합니다.
다만, 양도계약서의 기재 내용, 양도의 목적과 경위, 양수자의 매수목적 등 관련 사실에 따라 토지만을 양도한 것으로 볼 수 있으니 유의해야 합니다.
2. 양도소득세 1세대 1주택 비과세
소득세법상 1세대 1주택 비과세의 판정은 양도일 현재를 기준으로 하는 것이 원칙입니다.
다만, 매매 특약에 의하여 매매계약일 현재 주택이었으나 양도일 현재 멸실한 경우에는 예외적으로 매매계약일 현재를 기준으로 1세대 1주택 비과세 여부를 판단합니다.
계약일을 기준으로 비과세 여부를 판단한다면 매도자는 비과세를 받을 수 있기 때문에 납세자에게 유리한 규정에 해당합니다.
이때 매매계약서상 특약의 기재 내용과 철거 비용의 부담 주체에 따라 특약의 적용 여부가 달라질 수 있으니 유의해야 합니다.
매매 특약에 따라 계약일을 기준으로 판단한다는 것은 1세대1주택 비과세 규정을 적용함에 있어 납세자에게 유리하게 하기 위한 예외규정에 해당하므로 매도자는 계약 내용을 잘 챙기셔서 꼭 적용받아야 합니다.
블로그에 적을 수는 없지만, 실무에서 특약을 인정 받을 수 있는 중요한 요건들이 몇 가지 있으니 꼭 전문가와 상의하여 매매계약서 작성 및 진행하시는 것을 추천해 드립니다.
3. 장기보유특별공제
만약 1세대 1주택자로서 양도하는 주택이 양도가액이 12억원을 초과하는 경우(=고가주택) 초과하는 부분에는 보유기간과 거주기간에 따라 다음과 같은 장기보유특별공제가 적용 됩니다.
매매 특약에 따라 양도일 현재 멸실한 경우 장기보유특별공제 표2 적용의 고가주택 판단 기준일 역시 계약일 현재로 보아야 하는 것으로 판단됩니다.
[다가구주택, 다세대주택 판단기준일]
만약 주택이 건축법상 다세대주택에 해당하는 경우 세대별로 주택에 해당하므로 1세대 1주택 비과세 및 표2의 장기보유특별공제가 적용되지 않습니다.
매매계약 내용을 구체적으로 살펴보아야 하겠지만, 용도변경으로 양도하는 부동산 종류가 변경되는 경우 판단기준일은 계약일이 아닌 양도일로 판단될 수 있으므로 이에 해당하는 사례의 경우 유의해야 할 필요가 있습니다.
4. 다주택자 양도소득세 중과
다주택자의 경우 현재 한시적으로 1년간 중과세율이 적용되지 않지만, 유예 기간 이후에는 기본양도소득세율에 20%(3주택 이상 30%)을 가산하는 중과세율이 적용됩니다.
중과세율은 세율이 올라갈 뿐만 아니라, 장기보유특별공제를 아예 받지 못하기 때문에 세액이 더 크게 증가합니다.
매매 특약에 따라 양도일 현재 멸실한 경우 주택 수의 판단 역시 매매계약일 현재를 기준으로 판단하므로 양도자가 다주택자인 경우 유의해야 합니다.
[ 다주택자 절세방안 ]
반대로 다주택자인 양도자가 중과세율을 적용받지 않기 위하여 주택 건물을 멸실하고 나대지인 상태로 양도하는 경우, 주택의 부수토지가 아닌 나대지로 다주택자 양도소득세 중과를 피할 수 있습니다.
다만, 이 경우 건물을 멸실했더라도 실질이 주택의 부수토지로 보아 중과세를 적용하여 다시 추징될 수 있으니 세무전문가와 멸실, 양도계획 등을 수립하여 문제없이 처리해야 합니다.
5. 취득세 중과
20.8.12 이후 다주택자 및 법인이 매매를 원인으로 주택을 취득하는 경우 다음과 같이 취득세가 중과됩니다.
만약, 특약에 따라 멸실조건으로 취득하는 경우 취득하는 경우 취득하는 부동산은 주택이 아닌 토지로서 4%의 기본취득세율(지방교육세, 농특세 포함 4.6%)가 적용됩니다.
매매를 원인으로 부동산을 유상취득 하는 경우 지방세법상 취득시기는 다음과 같습니다.
지방세법에서는 특약에 따라 멸실 조건으로 취득하는 경우 계약일로 판단한다는 예외규정이 없으며, 지방세법상 취득일 현재 공부상 등재 현황에 따라 부과하므로 토지에 대한 기본취득세율 4%를 적용 받게 됩니다.
매매 특약을 적절히 활용한다면 매매거래 한다면 매도자와 매수자 모두 윈윈할 수 있는 절세가 가능합니다. 이때, 양도소득세와 취득세에서 발생할 수 있는 세무상 이슈에 대해 세무전문가와 충분히 검토하여 최선의 방법을 모색하는 것이 중요합니다.
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