법인 소유 부동산을 개인에게 증여하는 경우

교회 소유 자산을 목사에게 증여하는 경우입니다. 현 시가 5억 상당이고 해당 부동산을 2억 5천에 매수하는 형식을 취하였으나 실제로 교회-목사간 주고 받은 금액은 없고 사실상 부동산만 이전된 것입니다. 2억 5천의 거래 형식을 취한 이유는 나중에 양도소득세가 부과될 것을 생각하여 미리 금액을 낮춰서 기재한 것입니다. 위의 모든 행위가 당국에 적발될 경우에 어떠한 처분(목사에게 증여세 또는 소득세가 얼마나 부과되는지)을 받게 될까요?

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안녕하세요? 세무사전영석 전영석 세무사 입니다. 질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다. 30% 저가 양도에 따른 증여세와 양도소득세법상 부당행위에 따라 시세가격에 따른 양도소득세 산출액 중 큰 금액으로 세금이 부과됩니다.

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팬데믹 시국에도 식지 않는 부동산 불장은 한국뿐만 아니라 주요 선진국에서도 공통적으로 관측되고 있다. 올해 들어서도 집값이 무서운 속도로 치솟으면서 부동산 투자에 관심을 갖는 사람이 많아지는 추세다. 투자자들은 양도소득세 등 세금을 절약하기 위해서 법인을 설립해 부동산 투자를 하고 있으며, 실제로 법인 계약이 증가하고 있다. 법인을 설립해 투자하는 것이 절세의 방법도 되겠지만, 사전 검토 없이 법인을 설립해 부동산 투자를 했다가 낭패를 볼 수도 있다. 또한 기존 사업을 영위하는 법인이라도 부동산 매매 시 관련되는 세금을 잘 모른다면 뜻하지 않은 손실을 볼 수 있다. 법인이 부동산을 취득하고 보유, 양도할 때 받는 규제들을 살펴보자.법인의 부동산 취득세 중과 규정지방세법에 따라 대도시에서 법인을 설립하거나 지점 또는 분사무소를 설치하는 경우, 법인의 본점·주사무소·지점 또는 분사무소를 대도시 밖에서 대도시로 전입해 부동산을 취득하는 경우 취득세가 중과된다. 이러한 취득세 중과세는 법인 또는 사무소 등의 설립·설치·전입 이후 5년 이내에 부동산을 취득하는 경우에 해당한다.정리하자면 대도시에서 법인을 설립한 지 5년 이내라면, 대도시 내에서 부동산을 취득할 때 취득세가 중과된다. 예를 들어 상가나 업무시설을 취득할 때 개인 명의면 4.6%의 세금을 부담하지만, 법인은 9.4%의 세금을 부담하게 된다. 일반적으로 부동산 가액은 크기 때문에 매입가액의 4.8%를 더 부담하게 되는 취득세 중과는 타격이 크다. 취득세 중과에 대한 예외규정도 있으니 법인 명의로 부동산 취득 전에 반드시 검토해야 한다.법인 명의로 주택이나 상가주택을 매입할 계획이 있다면 더욱 주의해야 한다. 7·10 부동산 대책에 따라 2020년 8월 12일 이후부터는 법인이 주택을 취득하는 경우 주택 수와 관계없이 무조건 12%의 취득세율이 적용되며, 지방교육세와 농어촌특별세까지 합하면 13.4%의 세금을 부담하게 된다. 다만, 시가표준액 1억원 이하인 주택, 60㎡ 이하의 사원용 주택 등은 중과세에서 제외되는 규정도 있다.법인 보유 주택, 종합부동산세 부담 강화재산세는 법인과 개인이 차이가 없지만, 종합부동산세법에서는 2021년부터 법인이 보유하는 주택은 세금부담을 강화했다.개인이 보유하는 주택은 기본공제액 6억원(1세대 1주택자 9억원)을 적용하지만, 법인이 보유하는 주택은 기본공제가 적용되지 않는다. 법인이 주택을 보유한다면 종합부동산세는 무조건 부담한다.종합부동산세의 세율은 개인의 경우 과세표준에 따라 0.6~6%의 누진세율을 적용하지만, 법인의 경우 2주택 이하를 소유한 경우(조정대상지역 내 2주택을 소유한 경우는 제외) 3%, 3주택 이상을 소유하거나 조정대상지역 내 2주택을 소유한 경우 6%의 단일세율을 적용한다. 법인이 보유한 주택은 개인에 대한 세율 중 최고세율을 적용하는 것이다.또 법인의 경우 세액공제가 안 되고, 종합부동산세 부담이 급증하는 것을 막아주는 세부담의 상한도 적용되지 않는다.토지 등 양도소득에 대한 법인세 과세법인세법에서는 개인과 법인 간의 세부담 차이를 이용한 조세회피를 방지하기 위해 2021년 1월 1일 이후 양도분부터 조합원입주권과 분양권의 양도소득에도 20%의 세율로 법인세를 과세하고, 주택·별장·토지 등 양도소득에 대한 법인세 세율을 10%에서 20%로 인상했다.주택과 별장, 분양권은 양도소득에 대한 법인세 과세대상이 되는지를 판단하기에 어려움이 없다. 비사업용 토지에 해당하는지를 판단하는 기준이 복잡하고 예외규정도 많아 실무적으로 어렵다.비사업용 토지란 토지를 소유하는 기간 중에 법령이 정하는 일정기간 동안 지목 본래의 용도로 사용하지 않은 토지를 말한다. 토지를 양도한 경우 비사업용 토지는 일반적으로 해당 토지의 보유기간 중 일정기간 이상 비사업용으로 사용되었는지 여부(기간기준)로 판정한다. 비사업용 토지의 판단방법은 ① 토지의 사실상 지목을 판정하고, ② 기간기준에 관계없이 무조건 비사업용 토지에서 제외되는 토지인지 확인하고, ③ 기간기준을 확인하고, ④ 기간기준에 적용하여 비사업용 토지 여부를 판정하는 절차로 이뤄진다.비사업용 토지에 해당하면 지방소득세를 포함해 양도차익에서 11%의 세금을 더 부담하므로 반드시 부동산 양도 전에 비사업용 토지에 해당하는지를 검토해야 한다. 비사업용으로 사용된 기간이 있다면 기간 기준을 고려해 양도시기를 결정하고, 더 나아가서는 부동산 취득시점부터 비사업용 토지에 해당하는지를 살펴야 한다.위의 규제 내용 이외에도 세무당국은 부동산 법인거래 조사를 강화하고 있다. 법인 주택거래 시 별도의 법인용 신고서식을 작성해야 하며, 모든 법인 거래에 자금조달계획서 제출을 의무화했다. 또한 부동산 법인을 운영하다 보면 주식거래 시 과점주주 간주 취득세, 부동산 과다보유 여부 등 고려해야 할 규정도 존재한다. 부동산 과열을 억제하기 위한 규제는 당분간 이어질 것으로 보인다. 법인 부동산 거래를 계획하고 있다면 반드시 사전 검토해 뜻밖의 위험을 줄여야 할 것이다.

1주택(A)을 소유한 자(女)와1주택(B)과’21.1.1. 이후 취득한 1분양권(C)을 소유한 자(男)가혼인한 경우로써A주택을 혼인한 날부터 5년 이내 먼저 양도하여 비과세받고,’21.1.1. 이후 취득한 C분양권을 보유한 상태에서남은 B주택(종전주택)을 양도하는 경우 비과세 가능한지(양도세 비과세 가능)서면-2023-법규재산-1259생산일자 : 2024.05.29.요 지1주택(A)을 소유한 자와 1주택(B)과 ’21.1.1. 이후 취득한 1분양권(C)을 소유한 자가 혼인한 경우로써 A주택을 혼인한 날부터 5년 이내 먼저 양도하여 비과세받고(소득령§156의3⑥), ’21.1.1. 이후 취득한 C분양권을 보유한 상태에서 남은 B주택(종전주택)을 양도하는 경우 소득령§156의3②적용 가능함회 신1주택(A)을 소유한 자와 1주택(B)·1분양권(C, ’21.1.1. 이후 취득)을 소유한 자가 혼인함으로써 1세대가 2주택(A, B)과 1분양권(C)을 소유하게 되는 경우 혼인한 날부터 5년 이내에 먼저 양도하는 주택(A)은 「소득세법 시행령」 제156조의3제6항 및 같은 영 제156조의2제9항의 규정을 적용하여 이를 1세대 1주택으로 보아 제154조 제1항을 적용하는 것이며, 이후 1주택(B, 종전주택)·1분양권(C, ’21.1.1. 이후 취득)을 소유한 상태에서 종전주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후에 분양권을 취득하고 그 분양권을 취득한 날부터 3년 이내에 1주택(B, 종전주택)을 양도하는 경우에는 「소득세법 시행령」제156의3제2항을 적용하는 것입니다.1. 사실관계 - ’21.9.14. 여 A주택 취득 - ’21.9.24. 남 B주택 취득 - ’23.1.7. 남 C주택 분양권 취득 - ’23.6월 혼인신고 - ’23.10월 여 A주택 양도 예정(비과세) - ’25.3월 C주택 완공 예정 - ’25.3월 B주택 양도 예정2. 질의내용○ 1주택(A)을 소유한 자(女)와 1주택(B)과 ’21.1.1. 이후 취득한 1분양권(C)을 소유한 자(男)가 혼인한 경우로써 A주택을 혼인한 날부터 5년 이내 먼저 양도하여 비과세받고(소득령§156의3⑥) - ’21.1.1. 이후 취득한 C분양권을 보유한 상태에서 남은 B주택(종전주택)을 양도하는 경우 소득령§156의3②적용할 수 있는지 * 일시적 1주택과 1분양권 특례(소득령§156의3②)의 다른 요건들은 충족하는 것을 전제★주요 경력- 약 85,000건 이상의 세금 상담 및 용역- 600건 이상의 경정청구를 통한 약 25억 이상 세금 환급- 세무사 플랫폼 '택슬리' 상담 및 후기 1위 (약 3,700건 이상 상담)- 전문가 플랫폼 '아하커넥츠' 상담 및 후기 1위 (약 500건 이상 상담)- 지식공유플랫폼 '아하 QnA' 세무/회계 1위 (약 75,000건 이상 답변 및 337만건 이상 공유)- KB금융 콘텐츠 필진- 한국경제필진- 서울시 마을세무사- ㈜코스맥스 세무팀- ㈜현대중공업 세무기획팀- ㈜iMBC 재무회계팀- 세무법인 넥스트

상속주택과 일반주택을 각각 1개씩 소유하고 있는1세대가 다른 주택을 취득한 경우에는대체주택 비과세 특례가 적용되는 것임.★대체주택 양도세 비과세- 재개발 · 재건축기간 중에 취득한 주택을 양도하는 경우1세대가 소유한 1주택이 재개발 · 재건축시행으로 사업기간 중에 다른주택(대체주택)을 취득하여 거주하다가 재개발 · 재건축 완공된 주택으로 이사하게 되어 대체주택을 양도하는 경우, 아래 요건을 모두 충족하면 보유기간의 제한을 받지 않고 양도소득세를 비과세 받을 수 있습니다.● 사업시행인가일 이후 대체주택을 취득하고 1년 이상 거주● 재개발 · 재건축주택 완공 전 또는 완공 후 3년 이내에 대체주택을 양도● 완공 후 3년 이내에 재개발 · 재건축주택으로 세대전원이 이사하고 1년 이상 계속하여 거주재산세과-2969 (2008.09.29)요 지상속주택과 일반주택을 각각 1개씩 소유하고 있는 1세대가 일반주택의 주택재건축사업 시행기간 동안 거주하기 위하여 다른 주택을 취득한 경우에는 대체주택 비과세 특례가 적용되는 것임.회 신국내에 「소득세법 시행령」 제155조 제2항 규정에 의한 상속주택과 일반주택을 각각 1개씩 소유하고 있는 1세대가 일반주택의 주택재건축사업 시행기간 동안 거주하기 위하여 다른 주택(이하 “대체주택”이라 함)을 취득한 경우로서 같은법 시행령 제156조의 2 제5항 각호의 요건을 모두 갖추어 대체주택을 양도하는 경우에는 이를 1세대1주택으로 보아 같은법 시행령 제154조 제1항의 규정을 적용하며, 이 경우 대체주택은 보유기간 및 거주기간 제한을 적용하지 않는 것입니다.[문서번호] 서면-2020-부동산-1122(2020.09.28)[세목] 양도[납세자회신번호] 부동산납세과-1127[제 목]상속주택과 일반주택 보유 중 일반주택의 대체주택 비과세 특례 적용 여부[요 지]상속주택과 일반주택을 각각 1개씩 소유하고 있는 1세대가 일반주택의 주택재건축사업 시행기간 동안 거주하기 위하여 다른 주택을 취득한 경우에는 대체주택 비과세 특례가 적용되는 것임.[답변내용]귀 질의의 경우 기존해석사례인 “재산세과-2969, 2008.9.29., 사전-2020-법령해석재산-0780, 2020.8.30.”을 참고하시기 바랍니다.○ 재산세과-2969, 2008.9.29.국내에 「소득세법 시행령」 제155조 제2항 규정에 의한 상속주택과 일반주택을 각각 1개씩 소유하고 있는 1세대가 일반주택의 주택재건축사업 시행기간 동안 거주하기 위하여 다른 주택(이하 “대체주택”이라 함)을 취득한 경우로서 같은법 시행령 제156조의 2 제5항 각호의 요건을 모두 갖추어 대체주택을 양도하는 경우에는 이를 1세대1주택으로 보아 같은 법 시행령 제154조 제1항의 규정을 적용하며, 이 경우 대체주택은 보유기간 및 거주 기간 제한을 적용하지 않는 것입니다.○ 사전-2020-법령해석재산-0780, 2020.8.30.귀 사전답변 신청의 사실관계와 같이, 주택을 소유하지 않은 1세대가 ? 도시 및 주거환경정비법?에 따른 재건축사업의 사업시행인가일 이후 관리 처분계획인가일 이전 종전주택(A)를 취득한 후, 다른 주택(B, C)을 취득하여 C주택을 먼저 양도한 후 1년 이상 거주한 B주택을 양도하는 경우로서 ?소득세법 시행령? 제156조의2제5항의 요건을 갖춘 경우에는 1세대 1주택 특례가 적용되는 것입니다.★주요 경력- 약 68,000건 이상의 세금 상담 및 용역- 600건 이상의 경정청구를 통한 약 25억 이상 세금 환급- 세무사 플랫폼 '택슬리' 상담 및 후기 1위 (약 3,600건 이상 상담)- 전문가 플랫폼 '아하커넥츠(현재 개편중)' 상담 및 후기 1위 (약 500건 이상 상담)- 지식공유플랫폼 '아하 QnA' 세무/회계 1위 (약 59,000건 이상 답변 및 337만건 이상 공유)- 한국경제필진- 서울시 마을세무사- ㈜코스맥스 세무팀- ㈜현대중공업 세무기획팀- ㈜iMBC 재무회계팀- 세무법인 넥스트 등

아파트 분양계약자만 부모님 명의이고,실제 자금은 자녀가 납부했을 경우 증여 문제(구체적 사실관계를 따져보아야 함)안녕하세요. <세무회계 문> 문용현 세무사입니다.아파트의 실제 소유자가 자녀이고, 단순히 아파트 분양권을 부모님 명의로 취득(분양권 당첨)하고, 실제 아파트 대금은 자녀가 납부하면서 아파트 명의를 부모님->자녀로 변경하였을 경우에는 증여에 해당하지 않습니다.증여세는 재산을 무상으로 취득했을 때 과세가 되는 것이므로, 실제 아파트 자금(계약금, 중도금, 잔금)을 본인이 납부했다면 증여받은 것이 아니므로 증여세가 과세되지 않는 것입니다.다만, 부모님 명의로 분양권을 취득한 것이므로 분양권의 프리미엄은 무상으로 이익을 본 것으로 볼 수 있으므로 이에 대해서는 증여세 신고를 하는 것이 적절합니다. 이와 관련된 예규를 첨부합니다.▣ 재산세과-891 , 2009.12.01[ 제 목 ] 아파트의 증여에 해당하는지 여부[ 요 지 ]아파트분양권에 대한 실제 소유자가 자녀인 경우로서편의상 아버지명의로 분양계약을 체결한 후분양대금을 자녀의 금전으로 지급하고,실제 소유자인 자녀의 명의로 소유권을 이전하는 경우에는 증여세가 과세되지 아니하는 것임[ 회 신 ]타인의 증여에 의하여 재산을 취득한 자는 「상속세 및 증여세법」 제2조 및 제4조의 규정에 의하여 증여세를 납부할 의무가 있는 것이며, 이 경우 “증여”라 함은 그 행위 또는 거래의 명칭ㆍ형식ㆍ목적 등에 불구하고 경제적 가치를 계산할 수 있는 유형ㆍ무형의 재산을 타인에게 직접 또는 간접적인 방법에 의하여 무상으로 이전(현저히 저렴한 대가로 이전하는 경우를 포함한다)하는 것 또는 기여에 의하여 타인의 재산가치를 증가시키는 것을 말하는 것입니다.귀 질의의 경우아파트분양권에 대한 실제 소유자가 아버지인 경우로서 분양대금 등을 자녀의 금전으로 지급하고 소유권은 자녀와 며느리 소유로 등기를 한 경우에는아버지는 매수대금 등을 증여받은 것으로 보고 자녀 및 며느리는 등기접수일에 동 부동산을 증여받은 것으로 보아 각각 과세하는 것이나, 아파트분양권에 대한 실제 소유자가 자녀인 경우 로서 편의상 아버지명의로 분양계약을 체결 한 후 분양대금을 자녀의 금전으로 지급 하고, 실제 소유자인 자녀 의 명의로 아파트에 대한 소유권을 이전하는 경우에는 자녀지분에 대하여는 증여세가 과세되지 아니하는 것입니다.다만,이 경우에도 아파트를 우선적으로 분양받을 수 있는 권리를 가진 아버지의 지위를 이용하여 아파트를 분양받음으로써 이익을 얻은 경우에는 당해 이익상당액에 대하여 증여세를 과세하는 것으로 이에 해당하는지 여부는 구체적인 사실을 확인하여 판단할 사항입니다.위의 예규에서 보듯이 실제 소유자는 본인이면서 분양권 명의자만 부모님이고, 실제 대금은 본인이 납부하였다면 증여세는 과세되지 않습니다. 이는 구체적인 사실관계를 따져보아야 할 문제이며, 사실관계에 따라 오히려 증여세가 이중으로 부과될 수도 있는 것입니다.증여로 보지 않는 경우에도 취득세는 두번 납부하셔야 합니다.1) 부모님이 주택을 등기하실 때,2) 부모님->본인 명의로 등기할 때, 총 두번을 납부하는 것입니다.부모님이 주택을 등기하실 때는 주택의 유상 취득세율(주택수에 따라 1%~12%)를 납부하는 것이고, 부모님->본인으로 주택으로 등기할 경우에는 실제 자금을 부모님께 납부한 것이 아니므로 증여 취득세율(3.5% 또는 12%)이 적용됩니다.