개인 소유 토지를 법인으로 바꾸는 작업 진행

(1) 서론​소득세는 개인의 소득에 대한 세금입니다. 작가, 아트딜러, 갤러리스트, 컬렉터, 감정가, 전시 기획자, 미술사학자, 비평가, 기자, 아트컨설턴트, 큐레이터 등 미술계에 종사자 대다수가 개인으로 활동하는 경우가 많기 때문에, 소득세는 미술세무에서 가장 중요한 세목입니다.​소득 관련 세금은 과거부터 있었습니다. 과거에는 주로 곡물이 중요한 값어치를 했습니다. 따라서 소득에 대한 세금이란, 소유하고 있는 토지 수확물에 대한 세금이었습니다. 우리나라 조선시대에도 전분 6등법, 연분 9등법, 대동법 등 수확량을 기준으로 하는 조세제도가 있었다는 걸 국사시간에 배운 기억이 나실 것입니다.​현대적 의미의 소득세는 18세기 말 영국에서 전비를 마련하기 위해 시작되었다고 합니다. 그런데 소득세는 개인의 소득에 대해 매기는 세금인 바, 개인의 소득을 국가가 파악할 필요가 있었습니다. 개인이 얼마를 벌고 있는지 일일이 알려고 드니, 사생활 침해 성격이 있어 조세저항이 강했다고 합니다. 반발을 해결하기 위해 시행착오를 거쳐, 소득세는 소득원천에 대해서 세금을 매기는 형태를 갖추게 되었습니다. 예를 들면, [당신이 한 해 동안 번 돈이 얼마입니까?]라고는 묻지 않고, [당신이 한 해 동안 어디서 얼만큼 벌었는지 국가가 알 수는 없겠지만, 국가가 미리 지정해놓은 소득원천, 예를 들어 금융, 사업, 근로를 통해서 돈을 벌게 되는 때 국가가 세금을 징수할건데 괜찮으시죠?]라고 형태를 바꾼 것입니다. 또, [그 세금을 보다 잘 걷기 위해서, 소득을 지급하는 사람에게 미리 떼고 주라고 할 건데 괜찮으시죠?]라고 해놓은 것입니다.​여기서 소득세의 중요한 특징, [소득원천설]이 등장합니다. 소득세법을 보면, 어떤 소득을 벌면 미리 세금을 걷겠다고 소득 종류를 미리 나열해 놓았습니다. 미리 나열된 소득원천을 중심으로 과세대상을 정하는 것이 소득원천설입니다. 나중에 설명할 법인세도 똑같이 소득을 과세물건으로 하는 세금인데도 불구하고 순자산증가를 전부 과세한다는 점에서 근본적인 차이가 있습니다.​만약 소득세가 소득원천설을 따른다면, 소득원천으로 나열하지 않은 것은 과세하지 않아야 합니다. 맞습니다. 원칙적으로는 소득세법에 나열되어 있지 않으면 과세하지 않습니다. 하지만 소득원천설도 예외가 많아서 유명무실해지고 있는 실정입니다. 그러니 여러분께는 [소득원천설] 원칙보다 [소득 있는 곳에 세금 있다] 원칙이 더 중요합니다. 이론상으로는 소득원천설이 맞지만 사실상 거의 모든 소득이 나열되어 있어 소득을 얻으면 세금을 낸다고 이해하는게 더 낫습니다.​개인의 소득원천은 크게 9가지로 나열되어 있습니다. [이자소득, 배당소득, 사업소득, 근로소득, 연금소득, 기타소득, 금융투자소득, 퇴직소득, 양도소득]입니다. 이 중에서 이자, 배당, 사업, 근로, 연금, 기타, 이상의 6가지 소득을 종합소득이라 하고, 금융투자소득, 퇴직소득, 양도소득을 따로 분류합니다. (소득세법 제4조) 소득세를 이해할 때는 지금 이 소득이 어떤 소득인지를 파악하는게 가장 중요합니다. 소득구분에 따라 필요경비, 과세방법, 원천징수세율이 다 달라지기 때문에 이 부분이 첫 단추입니다. 금융투자소득, 퇴직소득, 양도소득은 예술가 여러분에게 크게 중요하지 않기 때문에, 앞으로는 6가지 종합소득 위주로 설명하겠습니다.​​(2) 납세의무자​1) 개인​소득세는 소득을 얻은 자에게 납세의무가 있습니다. (소득세법 제2조, 소득세법 제3조) 과거에는 부부를 납세의무자로 삼아 소득세를 매긴 적도 있었습니다. 부부가 경제생활의 기초단위라고 생각했기 때문입니다. 지금도 그렇게 과세하는 나라들이 있습니다. 하지만 누진율을 적용하는 소득세법 특성상, 결혼을 하면 부부의 소득이 합쳐져 세금이 더 늘어나는 상황이 벌어졌습니다. 결국 국가가 결혼의 자유를 침해하고, 나아가서 결혼에 대해 패널티를 적용하는 꼴이 되었습니다. 이는 부당하다고 하여, 헌법재판소가 2002년에 위헌결정을 내렸습니다. 그 이후부터 우리나라 소득세의 납세의무자는 각 개인입니다. 이것을 어려운 말로 [부부별산제에 따른다]고 하기도 합니다.​헌재2001헌바82, 2002.08.29부부 자산소득 합산과세는 헌법 제36조 제1항에 의해서 보호되는 혼인한 부부에게 조세부담의 증가라는 불이익을 초래한다. 이러한 불이익은 자산소득을 가진 고소득계층뿐만 자산소득을 가진 중간 소득계층에게도 광범위하게 발생한다고 볼 수 있고, 자산소득을 가진 혼인한 부부가 혼인하지 아니한 자산소득자에 비해서 받게 되는 불이익은 상당히 크다고 할 것이다. 이에 반해서 자산소득합산과세를 통하여 인위적인 소득분산에 의한 조세회피를 방지하고, 소비단위별 담세력에 부응한 공평한 세부담을 실현하고, 소득재분배효과를 달성하는 사회적 공익은 기대하는 만큼 그리 크지 않다고 할 것이다. 위 양자를 비교형량하여 볼 때 자산소득합산과세를 통해서 얻게 되는 공익보다는 혼인한 부부의 차별취급으로 인한 불이익이 더 크다고 할 것이므로, 양자간에는 균형적인 관계가 성립한다고 볼 수 없다. 위에서 살펴본 바와 같이, 이 사건 법률조항이 자산소득합산과세제도를 통하여 합산대상 자산소득을 가진 혼인한 부부를 소득세부과에서 차별취급하는 것은 중대한 합리적 근거가 존재하지 아니하므로 헌법상 정당화되지 아니한다. 따라서 혼인관계를 근거로 자산소득합산과세를 규정하고 있는 이 사건 법률조항은 혼인한 자의 차별을 금지하고 있는 헌법 제36조 제1항에 위반된다.​​2) 비거주자​비거주자도 국내원천소득이 있으면 소득세를 냅니다. (소득세법 제2조) 한국인/외국인이 아니라 거주자/비거주자라고 하니까 낯설게 느껴지실 것입니다. 소득세법에서는 국적이 아닌 고유의 [거주자 개념]을 판단기준으로 삼고 있습니다. 많이 혼동하는 부분입니다. 거주자란 국내에 주소를 두거나 183일 이상의 거소를 둔 개인을 말합니다. 거주자가 아닌 개인은 비거주자라고 합니다. 비거주자에 관한 내용은 작가편에서 한꺼번에 자세히 설명하겠습니다.​​3) 공동사업​작업의 규모가 크다 보면 공동으로 작업하는 경우도 많이 생깁니다. 이럴 때는 누가 소득세를 내야 할까요? 부부가 그런것처럼, 공동작업을 하는 때에는 각자 번 돈 만큼 소득세를 내면 됩니다. (소득세법 제2조, 소득세법 제43조) 그러면 곧바로 이런 생각에 부딪힐 것입니다. ①각자 번 돈이 얼마인지 알려면, 멤버들 사이에서 분배에 대한 협의가 필요하지 않을까? ②각자 번 돈이라고 말하는데, 공동경비는 어떻게 할까? ③각자한테 나눌 때는 매출과 경비를 전부 비율대로 나누는 걸까, 아니면 순이익만 나누는 걸까? 매출단계부터 나눠 가지면 매출에 따라 복식부기의무자가 되는 등 제재가 있기 때문입니다. 결론은, ①공동사업은 공동사업을 한 사람(1명의 거주자)으로 보고 ②공동경비를 뺀 뒤 순이익을 계산한 다음에 ③비율에 따라 각자에게 나눕니다. 멤버 사이의 손익분배비율은 각자 정하면 됩니다. 손익분배비율을 명시적으로 약정하지 않으면, 사실상 분배하는 금액의 비율로 봅니다.​예를 들어보겠습니다. A는 혼자서 작업하는 작가이고, 2020년 한 해 혼자서 총수입금액 50,000,000원을 벌었고 필요경비로 30,000,000원을 써서 20,000,000원을 남겼습니다. 그리고 5명이 함께 진행하는 공동작업에 참여하였습니다. 공동작업을 통해서 도합 40,000,000원을 벌었으며, 공동경비는 30,000,000원을 썼다고 합시다. 손익분배비율은 한 사람이 20%입니다. A의 타산은 어떻게 될까요? 단체는 단체대로 1사업자로 보고 소득금액을 도출한 뒤에, 각 개인의 소득에 분배합니다.​[개인 총수입금액 50,000,000－개인 필요경비 30,000,000＝개인 소득금액 20,000,000]＋[단체 총수입금액 40,000,000－단체 필요경비 30,000,000＝단체 소득금액 10,000,000] ×손익분배비율 20＝따라서 A의 소득금액 22,000,000​그런데, 단체가 손익분배비율은 따로 정하지 않고 그냥 단체를 하나의 독립체로 보기로 했다면 어떡할까요? 그때는 단체를 1명의 개인처럼 보고 소득세법에 따라 납세의무를 집니다. (소득세법 제2조 제3항) 이때 소득계산은 단체만 별도로 하고, 재산도 단체가 별도로 관리합니다. (국세기본법 기본통칙 13-0…1)

안녕하세요. 김영훈 세무사입니다.이번 글에서는 개인사업자의 법인전환에 대해 알아보도록 하겠습니다.법인전환이란?우선 법인전환이란 무엇인지 알아보도록 하겠습니다.법인전환은 개인사업자의 조직형태를 법인사업자의 조직형태로 바꾸는 것을 말합니다.사업을 시작할 때에는 개인사업자로 시작하였지만 사업이 잘되어 규모가 커지게 되면 법인사업자로 전환을 생각하게 되는데요. 법인전환의 방법은 크게 사업의 포괄양수도, 현물출자, 법인설립 후 개인사업자 폐업으로 나눌 수 있습니다.법인사업자의 장점법인사업자가 어떠한 장점이 있기에 법인전환을 하는 것일까요?​ㄱ. 세율 면에서 법인이 유리합니다.개인사업자의 경우 6%~45%의 세율을 적용받으나, 법인사업자는 10%~25%의 세율을 적용받습니다. 더군다나 대기업이 아닌 이상 25%의 세율을 부과받을 가능성은 거의 없습니다. 이런 이유로 최고세율이 낮은 법인이 되면 세금 측면에서 혜택을 받을 수 있습니다.​ㄴ. 대외신용도가 높아집니다.개인사업자에 비하여 법인사업자가 되면 대외적으로 신용도가 올라가 각종 정부사업에 참여하거나 보다 더 큰 대출을 받을 수 있습니다. 일반적으로 사람들은 개인보다는 법인이 낫다는 인식을 갖고있기 때문에 영업측면에서도 이익을 볼 수 있습니다.​ㄷ. 자본조달이 용이합니다.법인이 되면 투자를 받기 쉬우며 현재 많은 스타트업회사들이 법인으로 시작하는 것도 이와 같은 이유라 볼 수 있습니다. 그리고 신주발행을 통하여 일반 대중들로부터도 자금을 조달할 수 있습니다.​ㄹ. 재산 이전 및 기업의 영속성을 유지할 수 있습니다.개인사업자는 재산을 물려줄 때 증여세나 상속세를 부담하는데요. 법인사업자는 주식배당, 상여 등으로 부의 이전을 꾀할 수 있습니다. 또한, 주주들에 의하여 움직이는 주식회사(법인)의 특성상 대표이사의 개인적 사정과 관계없이 영원히 존속할 수 있습니다. ​법인사업자의 단점법인이라고 항상 장점만 있는 것은 아닙니다. 법인이 되면 개인기업에 비하여 아래와 같은 단점이 있습니다.​ㄱ. 설립절차가 복잡합니다.개인사업자는 특정한 인허가를 요하는 사업을 제외하고는 상당히 사업자등록이 간편합니다. 법인의 경우 사업자등록을 하기 이전에 법인 설립을 해야하며 이 과정에서 정관, 주주명부 작성등의 작업을 요합니다.​ㄴ. 개인용도로 자금을 사용할 수 없습니다.법인의 대표자는 마음대로 법인의 자금을 사용할 수 없습니다. 법인은 법인격을 가진 법적 주체에 해당하기 때문에 법인이 벌어들인 돈을 대표자가 가져가게 된다면 가지급금 문제가 발생할 수 있습니다.​ㄷ. 회계 및 세무처리가 복잡합니다.법인은 개인기업에 비하여 세무적으로 신경쓸 일이 많습니다. 특히나 가지급금과 관련된 문제는 추후 세무조사 대상이 될 여지가 있기 때문에 상당한 주의를 요합니다. ​이번 글은 여기에서 마치겠습니다.감사합니다.

1. 코인(가상화폐)의 자금출처 세무조사최근 비트코인으로 대변되는 가상자산, 코인(가상화폐) 투자를 통해 큰 수익을 얻은 분들을 어렵지 않게 볼 수 있습니다.하지만 정당하게 코인(가상화폐)투자로 얻은 수익을 자금출처로 하여 아파트 등의 부동산을 취득하여'세무조사 또 소명 요청 대상자'로 선정되어 어려움을 겪는 분들이 많습니다.일부 부동산을 취득할 때매수자는 자금의 출처를 밝히는‘자금조달계획서’를 제출해야 하고, 과세관청은 매수자의 소득을 파악할 수 있는 자료를 근거로 하여‘자금조달계획서’와 비교하여 세무조사를 진행하기 때문입니다.다음의 부동산을 취득하는 경우해당 부동산 취득에 대한 자금을 조달 내용을 구체적으로 기재하는 ‘주택취득자금 조달 및 입주계획서’, ‘토지취득자금 조달 및 토지이용계획서’ 흔히 말하는‘자금조달계획서’를 작성하여 제출해야 합니다.구분대상 부동산주택1. 투기과열지구·조정대상지역 소재 주택2. 비규제지역 소재 6억원 이상 주택3. 법인이 취득하는 주택토지수도권·광역시·세종시 소재 1억원 이상 토지수도권·광역시·세종시 소재 토지의 모든 지분거래이외 지역 소재 6억원 이상 토지이때자금조달계획서를 잘못 작성하거나 자금의 출처로 기재한 금액에 대한 입증이 미흡한 경우소명 요청 및 세무조사를 통해 증여로 추정하는 등의 방식으로 세금을 부과할 수 있게 됩니다.이때 매수자는 매매와 관련한 자료를 취합하고 가공하여 코인(가상화폐)의 종류, 일자, 수익에 대하여 입증해야 합니다.코인(가상화폐)가 대중화 되었다고는 하지만, 아직 관련 법조문 및 세무에 있어서 행정적인 절차들이 제도화되지 않았습니다. 특히코인(가상화폐) 매매에 관한 기록은 과세관청에서 파악하기가 어려워 이에 대한 입증책임을 매수자에게 전가하고 입증하지 못하는 경우 세금을 추징하는 행태가 반복되고 있습니다.2. 세무조사 대상자 선정 이유 및 입증의 어려움코인(가상화폐)란탈중앙화된 디지털 통화로서 어떤 사람이나 기관이 통제할 수 없으며, 중앙서버가 따로 없습니다.코인(가상화폐) 네트워크의 핵심은 현재 코인 소유자뿐만 아니라 과거의 거래한 기록을 보관하는데이터베이스이며 이를원장(ledger)이라고 합니다. 거래당사자의 신원 외 네트워크를 통해 거래되는 금융정보가 모두 공개되며, 공개된 거래원장의 복사본을 담고 있는 데이터베이스가 분산되기 때문에 모든 참가자가 복사본을 소장할 수 있습니다.트랜잭션을 블록에 담고, 이런 블록들이 차례대로 기록되기 때문에 분산 데이터베이스를 블록체인이라고 부릅니다. 블록들은 서로 연결되어 있기 때문에 트랜잭션을 변경할 수 없으며, 기록을 위조하는 것이 사실상 불가능합니다.다만,거래를 통제·관리하는 기관이 따로 없으며 거래의 방식도 굉장히 다양하기 때문에 기존의 중앙화된 금융기관을 통한 거래와는 다르게 과세관청에서 자금 출처에 대한 자료를 확보하기가 어렵습니다.또한 기존의 거래는 돈을 이체하기 위해서 금융기관이라는 중재자가 필요했지만,코인(가상화폐) 거래는 금융기관 없이 개인 간 자유롭게 거래가 가능합니다.예를 들어 개인 간 자금관리를 돕는 소프트웨어를'지갑'이라고 부르는데, 지갑은 개인의 자산을 안전하게 유지하고 네트워크로 보내는 트랜잭션을 처리합니다. 개인이 수십개의 지갑을 보유하고 안전하게 관리할 수 있지만, 지갑의 개인키를 잃어버리면 지갑 소유자도 자산에 접근할 수 없습니다.그러므로 당연히 과세관청도 개인의 코인(가상화폐)를 파악하기 어려우며, 개인 간 거래내역을 확보할 수 없습니다.이런 코인(가상화폐)의 특성이 불법 자금의 세탁과 세금 탈루 행위에 많이 활용되고 있는 이유입니다.코인(가상화폐)의 특성상 자금출처에 대한 입증은 근로소득, 부동산 매매차익에 대한 자금출처 입증과 비교했을 때 굉장히 까다롭습니다. 국내 거래소를 통한 거래, 해외거래소를 통한 거래, 개인 간 거래, 에어 드롭, 디파이 등 거래 형태가 다양함에 따라 입증의 방식도 달라지기 때문입니다.3. 명확한 소명의 필요성현재 국세청은 코인(가상화폐) 매매에 따른 자금출처 소명 부분에 대한 별도 명확한 제도가 확립되어 있지 않습니다.최근 검찰은 가상화폐 거래 정밀분석을 위한 ‘추적기’를 구매를 추진하고 있기도 합니다.[단독] 檢, 가상화폐 거래 추적기 구매 착수10조원 이상 규모의 불법 외환송금 사건을 수사 중인 검찰이 가상화폐 거래 정밀분석을 위한 ‘추적기’ 구매에 착수한 것으로 확인됐다. 비정상 외환송금 사건 등에서 가상화폐 거래소를 거쳐 빠져나간 수상한 자금 흐름을 쫓기 위한 것으로 보인다. 16일 법조계 등에 따르면 대검찰청은 서울중앙지검 반부패수사1부에서 사용하기 위한 가상화폐 추적 프로그램 구매를 추진하고 있다. 대검은 “가상화폐 관련 사건을 수사하기 위한 도구를 구입하려는 것”이라고 밝혔다. 검찰이 확보하려는 추적기는 비트코인 등 가상화폐 거래내역에 대한 실시간 모니터링, 거...www.msn.com과세관청 역시 제도를 확립해 나가는 과정에 있으며 일반적인 근로소득, 부동산 매매에 대한 양도차익에 따른 자금출처 입증과 다르게 코인(가상화폐) 관련 자금출처조사에 어려움을 겪고 있는 만큼 코인(가상화폐) 매매를 통하여 발생한 정상적인자금출처에 대해서 명확하게 입증하지 못한다면, 세무조사를 통하여 증여 등으로 추정하여 과다한 세금과 가산세가 추징될 수 있습니다.예를 들어 10억원의 아파트를 취득한 경우로서 전세 5억원을 승계하는 경우 차액 5억원이 투자수익일 때 투자수익을 입증하는 경우와 입증하지 못하는 경우 발생하는 세액은 다음과 같습니다.사례)- 10억원 아파트 취득- 전세 5억원 승계-차액 5억원 지급(코인 매매수익)- 취득 후 2년 뒤 세무조사 진행 가정구분입증하는 경우입증하지 못하는 경우증여세0원80,000,000원가산세0원30,000,000원합계0원110,000,000원4. 입증자료 및 대응 방안코인(가상화폐) 자금출처 관련한 소명 요청 건과 세무조사 대응 건들에 대한 사전통지서 및 요청 공문입니다.관련 건들에 대하여 충분한 입증자료를 만들어 제출함으로써 추징세액 없이 마무리 해오고 있습니다.자금출처조사를 대응하는 것은 부동산 등을 취득한 자금이 만들어진 과정을 국세청에 이해시키는 작업입니다. 따라서 근로소득, 부동산 매매차익, 코인(가상화폐) 매매차익 등 자금출처의 종류와 사실관계에 따라 입증에 필요한 자료는 달라지며 입증자료의 형식이 정해져 있는 것은 아닙니다.거래소를 통한 거래라면 해당 거래소에 요청하여 관련 자료를 쉽게 준비할 수 있지만,거래소를 통하지 않은 개인 간 거래이거나 에어 드롭, 디파이 등의 방식으로 수익을 창출한 경우 자료가 충분치 않을 수 있습니다.자료가 충분하지 않은 경우에는직접적인 자료가 아니더라도 관련 간접적인 자료들을 취합, 가공하여 조사관을 이해시킬 필요가 있습니다.현행 세제는'증여추정'이라는 규정을 통하여 자금출처의입증 책임은 매수자에게 있으며, 매수자가 이를 입증하지 못하는 경우 억울하게 세금을 납부해야 하는 경우들이 있습니다.따라서 자금출처조사에 대한 경험과 더불어 코인(가상화폐) 거래의 전반적인 이해와 필요한 입증자료의 마련 등에 대한 경험이 많은 전문 세무사와 소명 요청 및 세무조사 대응을 하는 것이 필요하며, 세무조사 사전통지서를 받지 못한 분이라도 사실관계에 따라 입증에 필요한 자료들을 미리 준비해둘 필요가 있습니다.함께 읽어보시면 좋은 관련 글[세무조사전문세무사] 서울지방국세청 자금출처조사 대응 사례 - 부모님과 지인으로부터 차용, 사업 매출누락하여 고가 부동산을 취득한 경우1. 사전통지 및 조사대상기간 안녕하세요. '자금출처조사, 세무조사 전문'으로 하고 있는 이상웅...blog.naver.com[자금소명, 자금출처조사] 부동산 증여·매매거래, 실제 자금소명·자금출처조사 사례 및 대응방안1. 개요(증여추정) 2020년 기준 국세청 세무조사 건수는 최근 5년간 최저를 기록했습니다. 코로나 위기로 ...blog.naver.com[재산전문세무사]2022년부터 과세되는 비트코인 양도, 상속, 증여시 세금 과세문제!안녕하세요. 부동산, 재산 전문 세무사입니다. 오늘은 2022년 1월 1일부터 과세되는 비트코인 및 가상자산...blog.naver.com

부동산 법인은 무엇인가?부동산법인 파헤치기란 주제를 선정하면서, 부동산법인이 무엇인가에 대해 생각해 보았다.​국어사전에도 백과사전에도 그 어디에도 검색 되지 않고, ​세법에서도 존재하지 않는 부동산법인이란 용어를 나도 자연스레 쓰고 있는거 같다.​정식적인 명칭이 아님에도 네이버에서 검색하면 꽤 많은 내용이 검색 되고, 연관 검색어로도 뜨고 있다. ​부동산법인을 자연스럽게 쓰고 있는 이유는 최근 부동산에 워낙 많은 관심이 쏠려 있기 때문인 것 같다.​사업자등록을 할 때 대분류 부동산업으로 구분된 업종코드는 아래와 같이 약 31개이다. 구체적인 언급이나 정의는 없으나 누구나 연상할 수 있듯이 부동산을 소유하고 있는 법인을 부동산 법인이라고 하는 것 같다. ​그런데 우리나라 대기업을 비롯해 대다수의 법인이 부동산을 소유하고 있으나 단순히 부동산을 소유하고 있다고 해서 부동산법인이라고 하지는 않는다.​결국, 당연한 이야기 일 수 있으나 부동산을 소유하며 부동산 관련 수익이 큰 비중을 차지하는 법인을 부동산 법인이라고 부르는 것 같다.​부동산 법인 왜 만드는 걸까?부동산법인이 최근에 생긴 건 아니다. 과거에도 부동산을 소유한 가족법인 형태로 운용된 사례는 많았었다.​다만, 주택 보다는 주로 토지, 건물을 투자할 때 법인을 활용하는 경우가 대다수 였다. ​종종 기사를 통해 연예인들이 법인을 통해 부동산 투자를 한다는 내용을 접한 적이 있었던 것으로 기억한다. 그러나 최근 이렇게 부동산 법인이 증가 한 이유는 계속되는 부동산정책의 영향이 큰 것으로 생각된다.​부동산 법인을 만드는 사유가 여러가지 일 수 있지만, 주로 법인을 만드는 사유는 다음과 같을 것으로 생각된다.​1. 다주택자가 1세대1주택 비과세를 받기 위한 목적으로 설립2. 주택의 계속적인 거래를 목적으로 설립3. 부동산 단기 투자를 위한 목적으로 설립 4. 향후 부동산 증여를 다양한 방법으로 하기 위한 목적으로 설립​위 에도 다양한 사유로 부동산 법인을 설립 할 것으로 생각 된다. ​결국은 부동산법인은 절세를 위한 목적으로 대부분이 만들어지는 건 명확해 보인다. ​나 역시 오피스텔이 팔리지 않아, 어쩔 수 없이 주식회사 이앤나를 설립하였다. ​ 최초 오피스텔 취득 시 주택임대사업자로 진행하면 향후 문제가 없을 거라 판단하고 매입하였는데, 주택임대사업자 관련 법이 바뀌어 버렸다. ​개인적인 사견이지만, 현재 양도소득세 관련 법은 너무 문제가 많아 보인다. 문제가 생기면 땜질식으로 추가 대책을 내놓고 있다. ​우선 대책을 발표하고 대책을 피해가는 방안이 발생하면 정부가 추가 대책을 통해 해당 방안이 정답이었다는 걸 알려주는 식이다. ​​​부동산법인의 세제상 혜택과 주의사항은 다음편에 계속,,,

(1) 법문​예술창작품의 공급이 아닌, 예술 용역의 면세를 설명하겠습니다. 이 조항은 인적 용역을 제공하는 개인 아트딜러, 기획자, 감정사, 비평가, 그리고 작가까지도 많은 분들께 적용되는 면세조항이기 때문에 아주 중요합니다. 심지어는 미술과 관련없는 성악가, 무용수, 영화스태프, 연주자는 물론이고 무대설치 스태프, 배달업 종사자, 대리운전 등 모든 프리랜서에게 적용되는 규정입니다. 하지만 작가는 예술창작품으로도 면세를 받을 수 있는 길이 있기 때문에 중요도를 고려하여 여기 아트딜러편에서 설명합니다.​개인 아트딜러, 기획자, 감정사, 비평가 중에서는 별도의 사무실 없이 전문적 지식으로 무장하여 솜씨를 발휘하시는 분들이 있습니다. 갤러리스트는 조금 예외인데요, 과거에는 아트딜러와 달리 갤러리라는 공간을 기초로 활동하는 경우가 많아서 프리랜서라고 말하기는 어려웠습니다. 그런데 요즘에는 인스타그램이나 유튜브를 통해서 작가를 큐레이팅 하는 경우가 많아졌습니다. 제가 이렇게 구분을 하는 이유는 뒤에 나오는 [물적 시설] 요건 때문인데, 일단 여기서는 넘어갑니다.​부가가치세법에 따르면 저술가·작곡가나 그 밖의 자가 직업상 제공하는 인적 용역으로서 개인이 기획재정부령으로 정하는 물적 시설 없이 근로자를 고용하지 아니하고 독립된 자격으로 용역을 공급하고 대가를 받는 인적 용역은 면세됩니다. 이들의 감독 또는 매니저의 경우도 마찬가지입니다. (부가가치세법 기본통칙 26-42-1) 인적용역의 종류에는 다음이 있습니다. (부가가치세법 제26조 제1항 제15호, 부가가치세법 시행령 제42조)​개인이 기획재정부령으로 정하는 물적 시설 없이 근로자를 고용하지 아니하고 독립된 자격으로 용역을 공급하고 대가를 받는 다음 각 목의 인적 용역∙ 저술·서화·도안·조각·작곡·음악·무용·만화·삽화·만담·배우·성우·가수 또는 이와 유사한 용역∙건축감독·학술 용역 또는 이와 유사한 용역∙저작자가 저작권에 의하여 사용료를 받는 용역∙고용관계 없는 사람이 다수인에게 강연을 하고 강연료·강사료 등의 대가를 받는 용역∙개인이 일의 성과에 따라 수당이나 이와 유사한 성질의 대가를 받는 용역​​부가가치세 면세는 오로지 법에 열거된 것만 가능하므로 열거되지 않은 내용 중에, 가령 개인 상가임대사업자가 미술품을 전시할 수 있도록 공간을 임대하는 것(대여 화랑)에 대한 대가는 과세됩니다. 이것은 예술창작품 공급 또는 인적용역 공급이 아니기 때문입니다.​부가46015-1004, 1994.05.2화랑을 경영하는 자가 작가 또는 예술창작품의 소유자로부터 당해 예술창작품의 판매를 위탁받아 동 예술창작품을 판매하여 주고 수수료를 받는 경우와 작가등의 작품전시회를 위해 전시장을 대여하고 대여료를 받는 경우에는 부가가치세법 제7조 제1항의 규정에 의하여 부가가치세가 과세되는 것입니다.​​​(2) 면세 요건​1) 개인​개인이든 법인이든 사업자는 부가가치세 납세의무가 있습니다. 그런데 인적용역 면세는 오직 개인만 적용받을 수 있습니다. 따라서 같은 인적용역이라도 법인이 직원을 통해 인적 용역을 제공하고 대가를 수령하면 과세됩니다.​개인의 인적용역을 면세하는 이유는 무엇일까요? 판례에 따르면 프리랜서는 업무의 속성상 대부분 영세하고, 당해 용역은 순수한 자기 노동력으로서 그 외에 특별히 부가되는 가치를 찾기 어렵다는 점 (대법 1983. 6. 28. 선고 82누312 판결), 근로자를 고용함이 없이 개인이 독립적으로 용역을 제공하고, 일의 성과에 따라 대가를 받는 경우 그 용역은 순수한 노무용역으로서 근로용역과 유사한 점을 감안하는 것이고, 근로용역과 같이 부가가치세를 면세함으로써 사업자등록 및 부가가치세 신고 등에 따른 납세협력비용 및 과다한 행정비용을 축소하기 위한 점 (심사부가2009-174, 2009.12.22)에 취지가 있습니다.​간세1235-2488, 1977.08.11개인이 독립된 자격으로 초상화를 그려주고 대가를 받는 경우에는 부가가치세법시행령 제35조 제1호 (가)목의 규정에 의하여 부가가치세가 면제된다. ​​2) 물적 시설 없이​물적 시설 없이 제공하는 인적용역이어야 합니다. 물적시설이란, 계속적·반복적으로 사업에만 이용되는 건축물·기계장치 등의 사업설비(임차한 것을 포함한다)를 말합니다. (부가가치세법 시행규칙 제29조)​①사업설비여야 합니다. 종류는 불문합니다. 법에서는 건축물과 기계장치를 예로 듭니다. 인스타그램이나 유튜브를 기반으로 활동하는 프리랜서는 어떨까요? 인터넷을 활용한 가상 공간은 건축물이나 기계장치가 아닙니다. 지금은 인스타그램이나 유튜브를 활용하더라도 물적시설로 보지 않는 것으로 해석됩니다. 그러나, 뒤에서 설명할 컬렉터의 양도소득세 기준에서는 [인터넷 등 정보통신망을 이용한 가상의 사업장]이라는 문구가 등장합니다. 비교적 최근에 개정된 부분에서 이런 경향이 나타나는 것을 보면, 지금은 아니지만 추후 부가가치세법도 개정될 수도 있겠다는 생각을 합니다.​②자가보유와 임차를 불문합니다. 임차한 경우 임차료도 불문합니다. 아트딜러나 비평가, 미술품 감정사가 소규모 사무실을 내고 활동하는 경우가 있습니다. 판례에서는 강사 직업을 가진 자가 5평 정도의 소규모 사무실을 무상으로 임대하고 있는 경우에도 사업에 계속 반복적으로 사용하는 물적시설이 있으므로, 면세가 되지 아니한다고 보았습니다. 하지만 자택은 사업장으로 보지 않습니다. 인적용역을 제공하는 자가 개인인 이상, 자택을 사업장으로 보면 자택 없는 사람이 없어 면세받을 사람이 아무도 없게 됩니다. 또 자택은 결코 사업에만 이용하는 장소가 될 수도 없습니다.​③계속 반복적으로, 사업에만, 이용되어야 합니다. 자택 아닌 사무 공간이 있다고 반드시 물적 시설은 아니고 ‘사업에만’, ‘계속, 반복’이 중요합니다. 고객 의뢰로 고객 본사 회의실을 일시적으로 작업공간으로 이용한다면, 회의실은 본래 프리랜서의 사업에만 쓰이는 물적시설이 아니어서 괜찮습니다. 반면 작가에게 [아틀리에, 레지던시], 아트딜러에게 [갤러리, 수장고] 아트컨설턴트와 감정사 등에게 [전용 사무실]이 있다면 사업에만, 계속 반복적으로, 사용하는 물적시설이 있어 인적 용역이 면세되지 않습니다.​실무에서는 이 조항에 따라 면세를 받는 사람들은 둘 중 하나의 모습을 하고 있습니다.​①대부분 사업자등록증이 없는 프리랜서입니다. 왜냐하면 사업자등록을 할 때에는 사업장 소재지를 물으면서 임대차계약서를 제출하도록 되어 있는데, 임대차계약서를 제출한다는 것은 물적시설이 있다는 뜻이 되므로, 이 조항에 따른 면세를 적용받을 수 없게 되는 것입니다.​②사업자등록증이나 고유번호증을 가지고도 이 조항에 따라 면세를 받는 사람들은 대부분 사업자등록증의 소재지가 자택으로 되어 있습니다. 그래야 물적시설이 없는 것으로 보기 때문입니다.​부가-4584, 2008.12.03[질의] “A”는 프리랜서 강사로서 대학강당에서 강의도 하고 기업체나 타 기관의 의뢰를 받아 강의를 하기도 함. 그 동안은 사업소득으로 원천징수를 해 왔으나, 매출액이 점점 커져 사업자등록을 내려고 함. 사업장은 아시는 분의 사업장에 5평정도 무상임대해서 사용할 예정임. 위 경우 강의 용역에 대하여 면세 규정이 적용이 되는지 여부, 만약 안 된다면 사업장을 자택으로 하여 면세사업자등록이 가능한지 여부[회신] 개인이 ｢부가가치세법 시행령｣ 제35조 제1호의 규정에 따라 계속적·반복적으로 사업에 이용되는 건축물·기계장치 등의 사업설비(임차한 것을 포함한다) 없이 근로자를 고용하지 아니하고 독립된 자격으로 강의용역을 공급하는 경우에는 ｢부가가치세법｣ 제12조 제1항 제13호의 규정에 따라 부가가치세가 면제되는 것임. 귀 질의의 경우 사업장을 무상으로 임차하여 용역을 공급하는 경우에는 물적 시설이 있는 것이므로 면세 규정이 적용되지 아니하고 면세사업자등록을 할 수 없는 것임. 다만, 사업장 등 물적 시설이 없는 경우에는 주소 또는 거소를 사업장으로 하여 면세사업자등록을 할 수 있는 것임.[해설] 프리랜서로서 활동하는데, 5평의 사무실을 얻고자 했습니다. 이때 물적시설 여부는 사업에만 계속 반복적으로 사업에 이용되는지가 중요하지, 크기, 임차료는 불문이라는 점을 확실히 했습니다.​조심2012서1084, 2012.05.11청구인은 청구외법인에게 쟁점용역을 제공한 2008.9.1부터 2010.12.14까지 대외적으로 사업자임을 표방한 사실이 없으며, 근로자를 고용하지 아니하였고, 청구외법인의 사무실을 무상으로 사용하기는 하였으나 그 사무실은 임차한 사업장이라기보다는 청구외법인이 단순히 편의를 제공한 것으로 청구외법인이 요구할 경우 언제든지 비워주어야 할 것으로 보이는 바, 적어도 사업장이 되려면 청구인이 사무실을 독자적으로 사용할 수 있어야 하는데 본 건은 그런 정황이 보이지 않는 점 등을 감안할 때, 쟁점용역은 ｢부가가치세법｣상 과세대상에 해당하지 아니한다고 판단된다.[해설] 프리랜서가 사무실을 사용하기는 했지만, 더부살이였습니다. 따라서 요구가 있는 경우 언제든지 비워줘야 했기 때문에, 사업에만 계속 반복적으로 사용하는 물적시설이 아니었습니다.​서삼46015-10664, 2002.04.24[질의] 인적·물적 사업설비를 갖추지 아니한 개인이 다른 사업자의 사업장에서 계약에 의하여 독립적으로 판매대행용역을 제공하고 그 판매실적에 따라 일정 수수료를 받는 경우 2001.12.31 개정된 부가가치세법시행령 제35조 제1호 타목의 규정에 의하여 부가가치세가 면제되는지 및 원천징수대상 사업소득에 해당하는지 여부[회신] 인적·물적 사업설비를 갖추지 아니한 개인이 다른 사업자의 사업장에서 계약에 의하여 독립적으로 판매대행용역을 제공하고 그 판매실적에 따라 일정 수수료를 받는 경우 당해 용역은 부가가치세법시행령 제35조 제1호 타목(2001.12.31, 대통령령 제17460호로 개정된 것)의 규정에 의하여 부가가치세가 면제되는 것이며, 소득세법시행령 제184조 제1항의 원천징수대상 사업소득(원천징수세율 3%)에 해당하는 것입니다.​부가22601-1767, 1988.10.11화랑을 경영하는 자가 예술창작품을 구입하여 판매하는 경우 동 예술창작품의 판매에 대하여는 부가가치세법 제12조 제1항 제14호의 규정에 의하여 부가가치세가 면제되며, 화랑을 경영하는 자가 화가 또는 예술창작품의 소유자로부터 당해 예술창작품의 판매를 위탁받아 동 예술창작품을 판매하여 주고 수수료를 받는 경우 그 판매수수료에 대하여는 부가가치세가 과세된다.​​3) 근로자를 고용하지 아니하고 독립된 자격으로 용역을 공급​인적용역으로 면세를 적용받으려면 독립적으로 일해야 합니다. 근로자를 고용하고 있으면 면세를 적용할 수 없습니다. 이때 근로자는 사용종속관계를 전제합니다. 가족 사이에서는 사용종속관계가 있을 수 있을까요? 동거 친족을 사용하는 경우 그 동거 친족은 일반적으로 사업의 손익이 귀속되는 자로서 일종의 공동경영주 또는 무급 가족종사자에 해당하는 것으로 볼 수 있고, 이들간에 사용종속관계를 인정하기 어려워 부가가치세 면세대상인 인적용역에 해당할 수 있습니다. (심사부가2009-174, 2009.12.22)​한편 여러 명의 작가나 프리랜서가 공동프로젝트를 진행하는 경우에는 비록 함께하고 있지만 사용종속관계로 볼 수 없으므로, 면세 적용 여지가 있습니다. 따라서 작가나 프리랜서가 프로젝트를 진행하면서 그 일부를 외주를 주었어도 사용종속관계가 없으면 면세가 적용됩니다.​부가-1330, 2009.09.18[질의] 개인이 물적시설 없이 근로자를 고용하지 아니하고 독립된 자격으로 “교과서, 참고서, 자습서 등 도서의 전쪽에 대한 레이아웃 및 디자인 디렉션 용역”을 공급하고자 함. 위 경우 부가가치세가 면제되는지 여부 [회신] 개인이 물적시설없이 근로자를 고용하지 아니하고 독립적으로 도서에 모양·색채·배치 등에 관한 것을 종합적으로 설계표현하여 그리는 용역을 공급하는 것은 ｢부가가치세법｣ 제12조 제1항 제13호 및 같은 법 시행령 제35조 제1호 제가목의 규정에 따른 도안용역 공급에 해당하여 부가가치세가 면제되는 것이나, 귀 질의의 “도서에 대한 레이아웃 및 디자인 디렉션 용역”이 위 도안용역에 해당하는지 여부는 사실판단할 사항임.​서울고법2011누39853, 2012.06.12따라서, 위와 같이 개인적 인적용역에 대한 면세제도의 취지에 비추어 볼 때, 개인 사업자가 독립된 자격으로 용역을 제공한다 하더라도, 그 과정에서 자신의 전속적인 노동력만을 제공하는 것이 아니라 별도로 인력을 고용한 후 그들의 전문적 지식이나 노동력을 취합하여 용역을 제공한다거나 건축물과 같은 물적시설의 사용이 그 용역 제공에 필수적으로 부수되어 주요한 내용을 구성하는 경우라면, 그러한 용역은 더 이상 부가가치세가 면세되는 ’개인적 ’인적용역’으로 보기는 어렵다 할 것이다.​서면3팀-1879, 2004.09.13인적·물적 사업설비를 갖추지 아니한 개인이 독립된 자격으로 출판사에 저술 및 삽화용역을 제공하고 그 대가를 받음에 있어 작업의 사정상 일부를 자기 책임하에 다른 저술가 등에게 외주에 의하여 동 용역을 공급하는 경우에도 부가가치세법 제12조 제1항 및 같은법 시행령 제35조 제1호의 규정에 의하여 부가가치세가 면제되는 것입니다.