[증여전문세무사] 내 집을 자녀에게 증여할 때 증여세는 얼마? 증여재산평가 방법의 모든 것–'시가'(증여세
1. 개요부모의 부를 자녀에게 물려주는상속·증여 규모가 지난해 처음으로 100조 원을 넘어섰습니다.자녀에게 증여하는 이유는 다음과 같이 다양합니다.(1) 상속세 절세(2) 다주택자 종합부동산세 중과세 부담(3) 2023년 취득세 개정(4) 재개발·재건축이 예상되는 부동산(5) 다주택자 양도소득세 중과 등일례로현재 조정대상지역의 2주택자가 5억에 산 아파트가 10억으로 올랐다면,해당 아파트를 양도하는 경우 발생하는 양도소득세는 3억 원이지만,자녀에게 증여하는 경우 발생하는 증여세는 2,2억 원입니다. 만약 제삼자에게 양도하고 남은 7억원을 자녀에게 증여한다면 추가로 발생하는 증여세는 1.3억 원으로서 합계세액은 4.3억 원이 됩니다.조정대상지역 2주택자제삼자에게 양도 시 양도소득세액(중과세율)자녀에게 증여 시 증여세액300,000,000원세후 금액을 자녀에게 증여 시 증여세액130,000,000원합계세액430,000,000원220,000,000원비록 올해 5월 10일부터 1년간 다주택자의 양도소득세 중과를 한시적으로 배제해주고 있지만, 급매로 내놓아도 매수자를 찾기가 쉽지 않은 상태입니다.만약,여러 가지 이유로 증여해야 하는 상황이라면 증여세액과 직결되는 가장 유리한 증여재산평가 방법과 평가시기를 고려하여 증여를 해야 합니다.참고 사항으로 현재 증여 시취득세는 공시가격(기준시가)를 기준으로 부과되지만, 23.1.1 이후 취득분부터는 시가를 기준으로 부과되므로 취득세가 물건 종류에 따라 2배 이상 증가할 수 있습니다.관련 내용에 대해서는 다음의 글을 참고하시면 좋습니다.https://blog.naver.com/highyes_tax/222618873713[부동산전문세무사]가 말하는 지금 아파트을 증여해야 하는 이유최근 서울 및 수도권부터 전국으로 집값이 하락세 또는 지역에 따라서 보합세가 지속되고 있습니다. 금융규...blog.naver.com2. 증여재산 평가증여재산을 평가할 때 가액은'시가'를 원칙으로 하며, 시가를 산정하기 어려운 경우에는'기준시가'(보충적 평가 방법)에 따릅니다.구분평가액원칙시가보충적 평가 방법(시가를 알 수 없는 경우 적용)기준시가3. 시가증여세법에서시가란 증여일 전 6개월 ~ 후 3개월 이내의 기간 중 다음의 가액을 의미합니다.1매매가액2감정가액3수용·공매·경매가액4유사 매매사례가액<1> 매매가액증여 재산이증여일 전 6개월 ~ 후 3개월 이내(평가기간)의 기간에 매매한 사실이 있는 경우에는 거래가액을 시가로 적용합니다.평가기간 이내 판단 기준일은매매 잔금일이나 등기접수일이 아닌‘매매계약일’을 기준으로 적용함을 유의해야 합니다.또한 매매가액이란 제삼자 간 정상적인 거래에 의하여 형성된 객관적 교환가격을 말하는 것으로서특수관계인과의 거래 등으로 그 거래가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우는 시가에 해당하지 않습니다.중도에매매계약이 해지된 경우 거래가액의 시가 인정 여부는 국세청과 대법원의 판결을 달리하고 있습니다. 따라서 사실관계에 따라 적정한 거래가액으로 인정될 수 있는지에 대한 판단이 필요합니다.<2> 감정평가액증여 재산이증여일 전 6개월 ~ 후 3개월 이내(평가기간)의 기간에 2곳 이상의 감정기관이 평가한 감정가액이 있는 경우에는 평균액을 시가로 적용합니다.(주식 및 출자지분에 대하여는 감정가액의 평균액이 있는 경우에도 시가로 인정되지 않습니다.)(1) 평가기간 이내의 판단기준일평가기간 이내 판단 기준일은가격산정 기준일과 감정가액평가서 작성일을 기준으로 판단합니다.2014.2.21. 이후 평가하는 분부터 소급감정 방지를 위해 감정평가서를 작성한 날 뿐만 아니라감정가액평가서 작성일 모두 평가기간 이내에 들어와야 하는 것으로 개정하였습니다.가격산정기준일 또는 평가서 작성일이‘평가기간’이내인지‘법정결정기한’이내인지에 따라‘적정시가’, ‘평가심의위원회에 따른 시가’, ‘소급감정가’, ‘시가 불인정액’해당 여부가 달라질 수 있습니다.해당 부분에 대해서는 명확한 규정이 없지만,관련 예규·판례를 참고하여 진행하고 있으므로 잘 판단해서 진행하셔야 합니다.(2) 2곳 이상의 평가액다만, 「소득세법」 제99조 제1항 제1호에 따른 부동산 중 기준시가 10억 원 이하의 부동산은 하나의 감정가액도 시가로 적용합니다.이때 지분을 증여하는 경우에도 해당 부동산 전체지분의 기준시가를 기준으로 10억 원 이하 해당 여부를 판단해야 합니다.(3) 부적절한 감정가액 등다음의 사유에 해당하는 감정가액은 세무상 이슈가 발생할 수 있습니다.구분내용납부목적에 적합하지 않거나 원형대로 감정하지 않은 경우시가 제외보충적 평가액 또는 유사 매매사례가액의 90%에 미달하는 경우세무서장이 재감정 의뢰위의 사유에 해당하지 않더라도세무서장 등이 부적정한 평가액이라고 인정되는 경우 다른 감정기관에 의뢰하여 재감정을 의뢰할 수 있습니다.따라서감정가액이 무조건 낮다고 유리한 것이 아니며, 재감정 등을 통하여 추징될 수 있으니 해당 감정가액이 세법상으로도 인정될 수 있는지를 함께 검토해야 합니다.(4) 소급감정소급감정이란평가기간 이후에 감정한 가액으로서 평가심의위원회의 결정기한 내에 들어오지 않는 평가액을 의미합니다.소급감정을 시가로 인정할 수 있는지에 대하여 국세청, 심판원과 대법원의 입장이 다릅니다.국세청, 심판원은 소급감정가액을 시가로서 부인하고 있지만,대법원은 시가로 인정하는 것으로 판시한 바 있습니다.<3> 수용가격, 경·공매가격증여 재산이증여일 전 6개월 ~ 후 3개월 이내(평가기간)의 기간에 수용, 경·공매한 사실이 있는 경우에는 보상가액, 경매·공매가격을 시가로 적용합니다.평가기간 이내 판단 기준일은보상가액, 경매·공매가격이 결정된 날을 기준으로 판단합니다.이때 결정된 날이란 수용 보상계약체결일과 매각 허가 결정일을 말합니다.<4> 유사 매매사례가액증여 재산이증여일 전 6개월 ~ 후 3개월 이내(평가기간)의 기간에 평가대상 재산과 면적·위치·용도·종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 매매 사실이 있는 경우에는 그 거래가액을 시가로 적용합니다.구분요건공동주택1. 동일한공동주택단지 내2. 주거전용면적의 차이가 평가대상 주택의 주거전용면적의5% 이내3. 공동주택가격의 차이가 평가대상 주택의 공동주택가격의5% 이내이외의 재산면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산공동주택가격이 있는 공동주택의 경우 비교적 유사한 재산의 판단기준이 명확하지만, 이외의 재산의 유사성 판단기준이 명확하지 않아, 유사 매매사례가의 판단에 어려움일 발생합니다.각종 예규와 판례에 따르면 층수, 위치, 면적, 기준시가, 조망권, 실제 사용용도 등 사실관계를 종합하여 유사성을 판단하고 있습니다. 따라서물건별로 유사 매매사례가액 적용 가능 여부를 면밀하게 검토하여 진행해야 합니다.또한입주권과 분양권 역시 유사 매매사례가액을 인정하고 있습니다.4. 정리작성한 내용 이외에도 다음의 세무상 이슈가 발생할 수 있습니다.(1) 평가기간 내 유사 매매사례가액이 여러 개가 있는 경우우선순위 판단(2) 시가로 사용할 수 있는 가액들의우선 적용 여부(3) 평가심의위원회를 통한 시가재산정 후 추징 여부절세 방안평가 방법의 내용을 모두 알고 있다면,적용할 수 있는 가장 유리한 평가방법과 증여시기를 파악 하여 증여한다면 최선의절세효과를 누릴 수 있습니다.도움이 되셨다면공감과 이웃추가한 번씩 부탁드립니다.상담은 유료로 진행돠며, 상담이 필요하신 분들은상단 배너의 번호로 연락주시기 바랍니다.감정평가, 등기, 신고진행 까지 모두 같이 진행하여 최적 절세 컨설팅을 도와드리고 있습니다.참고하시면 좋은 관련된 내용의 글https://blog.naver.com/highyes_tax/222789643038[컨설팅전문세무사] 상생임대주택, 중과유예기간을 활용한 부담부증여 절세 컨설팅 방법(상생임대주택 혜택 극대화)1. 개요 최근 윤석열 정부가 내놓은 ‘상생임대인 개선안’과 ‘다주택자 중과유예’가 큰 이슈가 되고 있...blog.naver.comhttps://blog.naver.com/highyes_tax/222424421830[양도·증여·상속 전문 세무사]특수관계인간(부모,자식간) 부동산 저가매매·양도 컨설팅 세부내용(인터넷으로 절대 알 수 없는 이유)안녕하세요. 가족간 부동산 매매거래를 전문으로 컨설팅 하고 있는 이상웅 세무사입니다. 따라서 오늘은 &#...blog.naver.com
