증여주택 매도 시 1세대1주택 비과세 요건 문의

일반주택과 농어촌주택을 동일한 날에 증여받은 경우일반주택의 1세대 1주택 비과세 여부(불가능하다)★농어촌주택을 3년 이상 보유하고 그 농어촌주택 취득 전에 보유하던 일반주택을 양도할 경우, 농어촌주택은 없는 것으로 보아 1세대 1주택 비과세를 적용받을 수 있습니다..조특, 서면-2022-법규재산-5201 [법규과-2421] , 2023.09.19[ 제 목 ]일반주택과 농어촌주택을 동일한 날에 증여받은 경우 조세특례제한법§99의4에 따른 특례 적용 여부[ 요 지 ]｢조세특례제한법｣ 제99조의4에 따른 1세대가 별도세대인 직계존속으로부터 같은 조 제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 1채의 주택과 다른 주택을 동일한 날 증여받은 경우에는 같은 조에 따른 과세특례가 적용되지 아니하는 것임[ 회 신 ]귀 서면질의의 경우, 아래 ｢기획재정부 재산세제과-1093, 2023.09.15.｣를 참고하시기 바랍니다.○ 기획재정부 재산세제과-1093, 2023.09.15.【질의】동일한 날에 직계존속으로부터 일반주택과 ｢조세특례제한법｣ 제99조의4 제1항제1호에 따른 농어촌주택을 증여받은 후 일반주택을 양도하는 경우, ｢조세특례제한법｣ 제99조의4에 따른 특례(이하 “쟁점특례”)를 적용받을 수 있는지 여부(제1안) 쟁점특례 적용 가능(제2안) 쟁점특례 적용 불가【회신】｢조세특례제한법｣ 제99조의4에 따른 1세대가 별도세대인 직계존속으로부터 같은 조 제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 1채의 주택과 다른 주택을 동일한 날 증여받은 경우에는 같은 조에 따른 과세특례가 적용되지 아니 하는 것입니다.[ 관련법령 ]조세특례제한법 제99조의4【농어촌주택등 취득자에 대한 양도소득세 과세특례】1. 사실관계○2017.2.**. 甲은 직계존속으로부터 일반주택(A)과 조세특례제한법§99의4에 따른 농어촌주택(B)*을 증여받음* B주택은 본건 쟁점 이외 조세특례제한법§99의4①(1)에 따른 농어촌주택의 다른 요건은 모두 충족하는 것으로 전제함○2022.11.**. 甲은 일반주택(A)을 양도함2. 질의내용○동일한 날에 직계존속으로부터 일반주택과 ｢조세특례제한법｣ 제99조의4제1항제1호에 따른 농어촌주택을 증여받은 후 일반주택을 양도하는 경우, ｢조세특례제한법｣ 제99조의4에 따른 특례(이하 “쟁점특례”)를 적용받을 수 있는지 여부

배우자나 직계존비속으로부터 증여받은 부동산을 10년(2022.12.31 이전 증여분은 5년)이내 양도할 경우, 양도소득세 이월과세가 적용됩니다. 양도세 이월과세에 관한 자세한 내용은 과거 포스팅한 내용을 참고하시면 됩니다.양도세 이월과세 규정 및 적용배제양도세 이월과세 규정 및 적용배제 전화상담 또는 방문상담은 아래 사이트에서 예약해주시면 됩니다 안녕하...blog.naver.com다만,증여받은 주택이 1세대 1주택 비과세 요건(2년이상 보유, 증여당시 조정지역이라면 2년 이상 거주)을 충족하고 양도할 경우, 양도소득세 이월과세가 적용되지 않고 1세대 1주택 양도세 비과세를 적용받을 수 있습니다.이와 관련된 예규와 해석을 첨부하니 참고하시면 됩니다.양도, 부동산거래관리과-0911 , 2011.10.26[ 제 목 ]이월과세대상 자산이 1세대 1주택 비과세 요건을 충족한 경우 부당행위계산 부인 규정 적용 여부[ 요 지 ]모가 별도세대인 자로부터 1주택을 증여받은 날부터 5년 이내 양도한 주택이 1세대1주택 비과세 조건을 충족한 경우에는 「소득세법」 제101조(양도소득의 부당행위계산)가 적용되는 것이며, 다만, 해당주택의 양도소득이 모에게 실질적으로 귀속된 때에는 그러하지 아니함[ 회 신 ]귀 질의의 경우 모가 별도세대인 자로부터 1주택을 증여받은 날부터 5년 이내 양도한 주택이 1세대1주택 비과세 조건을 충족한 경우에는 「소득세법」 제101조(양도소득의 부당행위계산)가 적용되는 것입니다. 다만, 해당주택의 양도소득이 모에게 실질적으로 귀속된 때에는 그러하지 아니합니다.■ 재산-316, 2009.01.29「소득세법 시행령」 제154조 제1항의 규정에 의한 1세대 1주택을 적용함에 있어 1주택을 소유한 거주자가 그 주택을 동일세대원인 가족(같은영 같은조 제6항의 규정에 의한 가족)에게 증여한 후 그 수증자가 이를 양도하는 경우에는 증여자의 보유기간을 통산하여 비과세여부를 판정하는 것으로, 귀 질의의 경우와 유사한 기존 질의회신문(서면5팀-893, 2007.3.20. 및 서면4팀-1663, 2004.10.19.)을 참고하기 바랍니다.■ 서면5팀-893, 2007.03.20　「소득세법 시행령」 제154조 제1항의 규정에 의한 1세대 1주택을 적용함에 있어 1주택을 소유한 거주자가 그 주택을 동일세대원인 가족(같은영 같은조 제6항의 규정에 의한 가족)에게 증여한 후 그 수증자가 이를 양도하는 경우에는 증여자의 보유기간을 통산하여 비과세여부를 판정하는 것으로, 귀 질의의 경우와 유사한 기존 질의회신문(서면5팀-234, 2007.1.19. 및 서면5팀-1002, 2006.11.27. ; 서면4팀-1663, 2004.10.19.)을 참고하기 바람.■ 서면4팀 -2097, 2004.12.22소득세법 시행령 제154조 제1항의 규정에 의한 1세대 1주택의 비과세 요건을 적용함에 있어 1주택을 소유한 거주자가 그 주택을 동일세대원인 가족(같은영 같은조 제6항의 규정에 의한 가족)에게 증여한 후 그동일세대원인 수증자가 이를 양도하는 경우에는 증여자의 보유기간을 통산하여 비과세여부를 판정하는 것이나, 양도일 현재 가족관계가 해소된 경우에는 증여를 받는 날을 기산일로 보유기간 및 거주기간을 산정하는 것임.■ 부동산납세-51, 2013.09.24거주자가 양도일로부터 소급하여 5년 이내에 그 직계존비속으로부터 증여받은 주택을 양도하는 경우 소득세법 시행령 제154조제1항에 따른 해당 주택의 보유기간은 소득세법 제95조제4항 단서 및 같은 법 시행령 제154조제5항에 따라 그 증여한 직계존비속이 해당 주택을 취득한 날부터 기산하는 것임■ 부동산거래관리 -672, 2010.05.13「소득세법」제97조제4항(배우자 이월과세)가 적용되는 증여받은 자산을 양도하는 경우로서 같은 법제89조제1항제3호 및 같은 법시행령제154조제1항에 따른 1세대 1주택 비과세를 판정함에 있어 거주기간은 보유기간 중 증여한 배우자와 동일세대원으로서 거주한 기간을 통산하는 것이므로, 귀 질의의 경우에는 같은 법 시행령제154조제1항이 적용되지 아니하는 것입니다.■ 부동산거래관리 -447, 2011.06.01거주자가 양도일로부터 소급하여 5년 이내에 그 직계존비속으로부터 증여받은 주택을 양도하는 경우 소득세법 시행령 제154조제1항에 따른 해당 주택의 보유기간은 소득세법 제95조제4항 단서 및 같은 법 시행령 제154조제5항에 따라 그 증여한 직계존비속이 해당 주택을 취득한 날부터 기산하는 것입니다.[제목] 주택을 동일세대에게 증여 후 5년내 양도한 경우 1세대1주택 비과세 여부[요약] 1세대 1주택을 적용함에 있어 1주택을 소유한 거주자가 그 주택을 동일세대원인 가족에게 증여한 후 그 수증자가 이를 양도하는 경우 증여자의 보유기간을 통산하여 비과세여부를 판정하는 것임

[ 요 지 ]2017.8.2. 이전 취득한 조정대상지역 주택을 재건축하여 2017.8.3. 이후 준공한 경우 「소득세법 시행령」 제154조 제1항의 1세대1주택 비과세 거주요건을 적용하지 않음[답변내용]조정대상지역 내 주택 재건축 시 「소득세법 시행령」 제154조 제1항의 1세대1주택 거주요건 적용 여부에 대하여는 「기획재정부 재산세제과-856, 2018.10.10.」를 참조하시기 바랍니다.※ 기획재정부 재산세제과-856, 2018.10.10.【질의】2017.8.2. 이전 취득한 조정대상지역 내 주택을 재건축하여 2017.8.3. 이후 준공한 경우 1세대1주택 비과세 판단 시 거주요건 적용 여부<제1안> 거주요건을 적용함<제2안> 거주요건을 적용하지 않음【회신】제2안이 타당함​[ 관련법령 ]소득세법 시행령 제154조【1세대1주택의 범위】​​1. 사실관계○ 2014.06.05. 서울시 ○○동 소재 노후주택(단층, 대지 119㎡) 매입* 노후주택에서 거주한 사실 없음○ 2017.11.13. 노후주택을 ○○○주택재건축정비사업조합으로 소유권이전(신탁)* 2014.5.30. 도정법상 관리처분계획인가 후 2014.10. 및 2015.10. 변경인가○ 2016.01.18.재건축아파트 동, 호수 배정○ 2018.04.재건축준공예정2. 질의내용○2017.8.2. 이전 취득한 조정대상지역 내 주택을재건축하여 2017.8.3. 이후 준공한 경우 1세대1주택 비과세 판단 시거주요건적용 여부3. 관련법령○소득세법 제89조【비과세 양도소득】① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 양도소득세 라 한다)를 과세하지 아니한다.1. 파산선고에 의한 처분으로 발생하는 소득2. 대통령령으로 정하는 경우에 해당하는 농지의 교환 또는 분합(分合)으로 발생하는 소득3.다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(가액이 대통령령으로 정하는기준을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한면적 이내의 토지(이하 이 조에서 주택부수토지 라 한다)의 양도로 발생하는 소득가. 1세대가 1주택을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 요건을 충족하는 주택나. 1세대가 1주택을 양도하기 전에 다른 주택을 대체취득하거나 상속, 동거봉양, 혼인 등으로 인하여 2주택 이상을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 주택○소득세법시행령 제154조【1세대1주택의 범위】① 법 제89조제1항제3호가목에서 대통령령으로 정하는 요건 이란 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우는 3년) 이상인 것[취득 당시에「주택법」 제63조의2제1항제1호에 따른 조정대상지역(이하 이 조에서 조정대상지역 이라 한다)에 있는 주택의 경우에는 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우에는 3년) 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것]을 말한다. 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 제1호부터 제3호까지의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 아니하며 제4호 및 제5호에 해당하는 경우에는 거주기간의 제한을 받지 아니한다.1.「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조제2호에 따른 민간건설임대주택 또는「공공주택 특별법」 제2조제1호의2에 따른 공공건설임대주택을 취득하여 양도하는 경우로서 해당 건설임대주택의 임차일부터 해당 주택의 양도일까지의 기간 중 세대전원이 거주(기획재정부령으로 정하는 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양, 그 밖에 부득이한 사유로 세대의 구성원 중 일부가 거주하지 못하는 경우를 포함한다)한 기간이 5년이상인 경우2. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우. 이 경우 가목에 있어서는 그 양도일 또는 수용일부터 5년 이내에 양도하는 그 잔존주택 및 그 부수토지를 포함하는 것으로 한다.가. 주택 및 그 부수토지(사업인정 고시일 전에 취득한 주택 및 그 부수토지에 한한다)의 전부 또는 일부가 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」에 의한 협의매수・수용 및 그 밖의 법률에 의하여 수용되는 경우나. 「해외이주법」에 따른 해외이주로 세대전원이 출국하는 경우. 다만, 출국일 현재 1주택을 보유하고 있는 경우로서 출국일부터 2년 이내에 양도하는 경우에 한한다.다. 1년 이상 계속하여 국외거주를 필요로 하는 취학 또는 근무상의형편으로 세대전원이 출국하는 경우. 다만, 출국일 현재 1주택을보유하고 있는 경우로서 출국일부터 2년 이내에 양도하는 경우에 한한다.3. 1년이상 거주한 주택을 기획재정부령으로 정하는 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양, 그 밖에 부득이한 사유로 양도하는 경우4. 거주자가 해당 주택을 임대하기 위하여 법 제168조제1항에 따른 등록과「민간임대주택에 관한 특별법」 제5조에 따른 임대사업자등록을 한 경우. 다만,「민간임대주택에 관한 특별법」 제43조를위반하여 임대의무기간 중에 해당 주택을 양도하는 경우는 제외한다.5. 거주자가 조정대상지역의 공고가 있은 날 이전에 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증빙서류에 의하여 확인되는 경우로서 해당 거주자가 속한 1세대가 계약금 지급일 현재 주택을 보유하지 아니하는 경우② 제1항에서 조정대상지역을 적용할 때 2017년 8월 3일부터 2017년11월 9일까지의 기간에는 다음 표의 지역을 조정대상지역으로 한다.1. 서울특별시전 지역2. 부산광역시해운대구ㆍ연제구ㆍ동래구ㆍ남구ㆍ부산진구 및 수영구ㆍ기장군3. 경기도과천시ㆍ광명시ㆍ성남시ㆍ고양시ㆍ남양주시ㆍ하남시 및 화성시(반송동ㆍ석우동ㆍ동탄면 금곡리ㆍ목리ㆍ방교리ㆍ산척리ㆍ송리ㆍ신리ㆍ영천리ㆍ오산리ㆍ장지리ㆍ중리ㆍ청계리 일원에 지정된 택지개발지구로 한정한다)4. 기타「신행정수도 후속대책을 위한 연기ㆍ공주지역 행정중심복합도시 건설을 위한 특별법」 제2조제2호에 따른 예정지역부칙 <대통령령 제28293호, 2017.9.19>제1조(시행일) 이 영은 공포한 날부터 시행한다.제2조(1세대 1주택 비과세 요건에 관한 적용례 등) ① 제154조제1항ㆍ제2항및 같은 조 제8항제3호의 개정규정은 이 영 시행 이후 양도하는 분부터 적용한다. ② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택에 대해서는 제154조제1항ㆍ제2항 및 같은 조 제8항제3호의 개정규정 및 이 조 제1항에도 불구하고 종전의 규정에 따른다. 1. 2017년 8월 2일 이전에 취득한 주택 2. 2017년 8월 2일 이전에 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증빙서류에 의하여 확인되는 주택(해당 주택의 거주자가 속한 1세대가 계약금 지급일 현재 주택을 보유하지 아니하는 경우로 한정한다) 3. 2017년 8월 3일 이후 취득하여 이 영 시행 전에 양도한 주택○주택법 제63조의2【조정대상지역의 지정 및 해제】① 국토교통부장관은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 지역으로서 국토교통부령으로 정하는 기준을 충족하는 지역을 주거정책심의위원회의 심의를 거쳐 조정대상지역(이하 조정대상지역 이라 한다)으로 지정할 수 있다. 이 경우 제1호에 해당하는 조정대상지역의 지정은 그 지정 목적을 달성할 수 있는 최소한의 범위로 한다.1. 주택가격, 청약경쟁률, 분양권 전매량 및 주택보급률 등을 고려하였을 때 주택 분양 등이 과열되어 있거나 과열될 우려가 있는 지역2.주택가격, 주택거래량, 미분양주택의 수 및 주택보급률 등을 고려하여주택의 분양ㆍ매매 등 거래가 위축되어 있거나 위축될 우려가 있는 지역② 국토교통부장관은 제1항에 따라 조정대상지역을 지정하는 경우 다음 각 호의 사항을 미리 관계 기관과 협의할 수 있다.1.「주택도시기금법」에 따른 주택도시보증공사의 보증업무 및 주택도시기금의 지원 등에 관한 사항2. 주택 분양 및 거래 등과 관련된 금융ㆍ세제 조치 등에 관한 사항3. 그 밖에 주택시장의 안정 또는 실수요자의 주택거래 활성화를 위하여 대통령령으로 정하는 사항③ 국토교통부장관은 제1항에 따라 조정대상지역을 지정하는 경우에는 미리 시ㆍ도지사의 의견을 들어야 한다.④ 국토교통부장관은 조정대상지역을 지정하였을 때에는 지체 없이 이를 공고하고, 그 조정대상지역을 관할하는 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 공고 내용을 통보하여야 한다. 이 경우 시장ㆍ군수ㆍ구청장은사업주체로 하여금 입주자 모집공고 시 해당 주택건설 지역이 조정대상지역에 포함된 사실을 공고하게 하여야 한다.⑤ 국토교통부장관은 조정대상지역으로 유지할 필요가 없다고 판단되는 경우에는 주거정책심의위원회의 심의를 거쳐 조정대상지역의 지정을 해제하여야 한다.⑥ 제5항에 따라 조정대상지역의 지정을 해제하는 경우에는 제3항 및 제4항 전단을 준용한다. 이 경우 지정 은 해제 로 본다.⑦ 조정대상지역으로 지정된 지역의 시ㆍ도지사 또는 시장ㆍ군수ㆍ구청장은 조정대상지역 지정 후 해당 지역의 주택가격이 안정되는 등 조정대상지역으로 유지할 필요가 없다고 판단되는 경우에는 국토교통부장관에게 그 지정의 해제를 요청할 수 있다.⑧ 제7항에 따라 조정대상지역의 지정의 해제를 요청하는 경우의 절차등 필요한 사항은 국토교통부령으로 정한다.<본조신설 2017.8.9.>

강남, 교대, 서초 세무사노우만 세무회계의 안성인 세무사 입니다. 의뢰하실 내용이 있으신 경우에는 자료를 구비하셔서 직접상담을 받으시는 것을 권해드립니다.​양도소득세가 과세되지 않는 1세대 1주택(1) 개요​1주택을 소유하는 1세대가 양도일 현재 2년 이상 보유한 국내의 1주택을 양도할 때에는 비과세가 적용됩니다. 단, 실지거래가액이 9억 원을 초과하는 부분은 비과세가 적용되지 않습니다. ​​(2) 요건​▶ 거주기간 요건 (조정대상지역에 있는 주택의 경우에만 적용)취득당시 조정대상 지역에 있는 주택의 경우 보유기간 중 2년 이상 거주하여야 합니다. 다만, 다음의 주택을 양도하는 경우에는 적용되지 않습니다. - 조정대상지역 지정일(2017년8월2일) 이전 취득한 주택 (지정일 이전 매매계약을 체결 및 계약금을 지급한 경우 포함)- 2019년12월16일 이전에 세무서 및 시,군,구에 등록한 임대주택으로서 임대의무기간을 충족한 주택 (2019년 12월17일 이후 임대주택으로 등록한 경우에는 거주요건 적용됨​)​▶보유기간 요건- 주택을 취득한 날부터 양도한 날까지의 기간이 2년 이상이 되어야 합니다. - 2021년 1월1일 이후부터는 1세대가 1주택 이상을 보유한 경우, 다른 주택을 모두 양도하고 최종적으로 1주택을 보유하게 된 날부터 2년 이상이 되어야 합니다. ​​(3) 비과세 제외에 해당되는 경우​▶ 1세대 1주택이라도 취득등기를 하지 않고 매도하는 '미등기 양도' 의 경우에는 비과세 요건에 해당된다 하더라도 양도소득세를 부담하여야 합니다. '미등기 양도'인 경우에는 양도차익의 70%에 해당되는 세율이 적용됩니다. ​▶ 1세대 1주택이라도 '고가주택'(양도가액이 9억원을 초과하는 경우)에 해당되면 양도소득세가 부과됩니다.​▶ 2011년 7월1일 이후 최초로 매매계약하는 분부터, 매매계약서의 거래가액을 실지거래가액과 다르게 적은 경우에는 양도소득세의 비과세 규정을 적용할 때 비과세 받을 세액에서 아래의 ①과 ② 중 적은 금액을 뺀 세액만 비과세 됩니다. ① 비과세를 적용 안한 경우의 산출세액② 매매계약서의 거래가액과 실지거래가액과의 차액

1. 개요​이번에는 양도소득세의 기본 중의 기본인 1세대 1주택 비과세에 대해 알아보겠습니다. 자세히 설명하면 정말 공부할 내용이 많지만, 실무에서 관심이 되는 내용 위주로 알아봅니다.​[1세대 1주택 비과세]라는 것은 우리가 편하게 부르는 용어이고, 법률에 의하면 조금 엄격하게 정의되어 있습니다. 원래 양도소득세 과세대상자산을 양도하게 되면 양도소득세가 발생하게 됩니다. 그런데 특별한 요건을 갖춘 경우에는 양도소득세를 과세하지 않습니다. 그 특별한 요건 중에 1세대가 보유한 1주택이 포함되어 있는 형태입니다.​1세대 1주택이 뭐길래 양도소득세를 과세하지 않을까요? 다른 부동산과 달리 주택은 투자 목적물이기도 하지만, 세대가 주거생활의 거점으로 삼아 거주하는 보금자리이기도 합니다. 특히 1세대가 보유한 하나의 주택은 보금자리일 개연성이 아주 높습니다. 그런데 이런 주택을 차익을 내는 투자 상품으로만 바라보고 세금을 매긴다면, 주택의 매도대금으로 새로운 보금자리를 구하는데 어려움을 겪게 되거나, 거주자의 의사에 반하여 주택을 선택하도록 내몰게 되어, 거주이전의 자유를 방해하게 됩니다. 헌법 제14조에 의하면 모든 국민은 거주 이전의 자유를 가지는데요, 세법이 헌법으로 정한 사항을 거스르면 안 되겠지요. 그래서 1세대 1주택의 양도에 대해서는 특별한 규정을 두어 세금을 줄여주고 있는 것입니다.​비과세의 요건에 대해서는 뒤에서 더 자세히 알아보고, 여기서는 양도의 의미를 조금 더 깊이 살펴봅니다. 양도란 자산에 대한 등기 등록과 관계없이 매도, 교환, 현물출자 등을 통하여 그 자산을 유상으로 사실상 이전하는 것을 말하고, 부담부증여 시 수증자가 부담하는 채무액에 해당하는 부분도 양도입니다. 따라서,​① 주택의 교환도 양도입니다. 가치가 같은 자산이 서로 자리만 바꾼 것인데 세금을 내느냐고 합니다. 반대로 생각해보면 매도대금을 현금이 아닌 자산으로 받은 것 뿐입니다. 그러니 대물변제받은 자산의 가액을 양도가액으로 하고, 내가 취득할 때의 가액을 취득가액으로 하여 양도차익을 도출하여 양도소득세를 부담합니다. 교환은 쌍방이 같은 상황을 겪고 있기 때문에, 쌍방이 다 양도소득세를 내게 됩니다. 그리고 각자 교환받은 자산은, 교환 당시 시가에서부터 다시 양도차익을 카운트한다는 의미도 있습니다. 마찬가지로 법인에 부동산을 현물출자로 넘겨주는 것도 양도입니다. 법인에게 부동산을 매도하는 것은 당연히 양도인데, 매도대금을 현금이 아닌 주식으로 받은 것 뿐입니다. ​② 단독주택을 수용당하는 것도 양도입니다. 가끔 국가에서 강제로 재산을 빼앗아가는데 세금까지 낸다고 화내시는 분들이 계신데요, 금액이 마음에 들지 않을지언정 국가가 대가를 지불하기는 합니다. 그러니 유상성이라는 성질이 존재하고 있습니다.​③ 등기, 등록하지 않아도 유상으로 이전하면 양도입니다. 가끔 고객들 중에서는 상속이 개시된지 한참이 지났는데도 주택 등기를 돌아가신 분의 명의로 그대로 남겨두고 있는 경우가 있는데요, 그렇게 매도대금을 받고 주택을 매수인 명의로 이전해주고 나서는 등기부에 본인들 이름이 찍히지 않았는데 왜 양도소득세를 내냐고 묻습니다. 등기를 고치지 않고 양도해도 양도소득세가 부과됩니다. 자산의 양도차익이 본인에게 귀속되었기 때문입니다. 게다가 미등기양도로 불이익을 볼 수도 있습니다.​④ 주택을 부담부증여로 하여 채무를 넘겼다면 채무상당액도 양도입니다. 이걸 잘 이해 못하시는 분들이 있는데요. 만약 은행 채무를 넘기는 부담부증여를 했다고 합시다. 최초 은행에서 대출을 일으킬 때 은행이 내 주머니에 돈을 넣어주었습니다. 그러나 이때는 별로 기쁠 것도 없습니다. 자산이 늘어난 만큼 빚도 늘어, 돈을 번 것은 아무것도 없죠. 그런데 상대가 내 빚을 떠안아 준다? 내 주머니에 돈은 남았지만 빚은 없어졌으니, 비로소 나는 이익을 보게 된 것입니다. 그러니 ‘유상성’이 있고, 양도로 보는 것입니다.​⑤ 돈을 주지 않고 주택 세입자를 끼고 매매했다고 양도소득세도 그대로냐고 자주 여쭤보십니다. 유상성이라는 것은 대가를 뜻합니다. 이때 대가지불의 방법은 돈으로 지불하는 것도 있지만, 채무를 인수하는 방법도 있습니다. 따라서 잔금을 지불하는 대신에 주택의 담보 대출을 승계한다거나, 전세보증금 반환채무를 승계하는 것도, 그저 대가를 지불하는 방법의 차이일 뿐 양도소득세에는 아무런 영향을 주지 않습니다. ​그러면 반대로 양도가 아닌 것을 말해보면,​① 증여나 상속은 유상성(대가)이 없이 일방적으로 부를 이전시키는 것이므로 양도소득세의 대상이 아니고 증여세 또는 상속세의 대상입니다.​② 이혼으로 인한 주택의 재산분할도 쌍방의 협력으로 이루어진 재산을 각자 소유로 명의만 정리하는 것이라 자산의 이전이 없습니다. 명의만 정리하는 것입니다. 취득세만 일부 낼 뿐입니다.​③ 신탁하는 경우, 담보 목적으로 소유권 이전(양도담보)하는 경우, 내 단독주택이 재개발 후 새 아파트로 그대로 돌아오는 환지처분받는 경우는, 자산의 소유권이 이전되었다고 할 수 없어 양도소득세 과세대상이 아닙니다.​④ 계약이 당초부터 하자가 있어서 무효인 경우, 합의가 해제사유 있어서 해제된 경우는, 소유권이 이전된 바가 없어 양도소득세 과세대상이 아닙니다. (단 국세청에서는 사유나 조세회피목적을 따져 2번의 양도로 보기도 함)​마지막으로 특이한 것이 있습니다. 배우자 또는 직계존비속(형제는 불포함)간 주택 양도는 가능할까요? 자산이 유상으로 이전되는 것을 양도라 한다면 안 될 것도 없이 얼마든지 가능합니다. 그런데 세법에서는 형제사이는 그렇다 쳐도 부모 자식간이나 부부 간에 유상거래가 있었다는 걸 수상하게 봅니다. 따라서 일단 가족간의 주택 매매는 유상이 아닌 무상으로 이전된 것으로 보되, 어디 한 번 유상성을 적극적으로 입증하라고 합니다. 이것을 증여로 추정한다고 합니다. 일리가 있습니다.​하지만 부모 자식간이나 부부 간이라도 유상성이 명백한 경우에는 국세청도 꼬리를 내립니다. 경매/공매/파산 절차를 거친 경우, 법원이 개입하여 대가를 수수하므로 믿어줍니다. 주택을 서로 교환하면, 등기를 통해 유상성이 입증되기 때문에 인정합니다. 통장 내역이나 이체확인증을 통해 매매대금이 이동한 것이 명백하고 그 매매대금이 소득세나 증여세를 내고 난 깨끗한 돈이라는 것이 확실하면 또한 인정합니다.​​소득세법 제88조(정의)이 장에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.1. “양도”란 자산에 대한 등기 또는 등록과 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등을 통하여 그 자산을 유상으로 사실상 이전하는 것을 말한다. 이 경우 대통령령으로 정하는 부담부증여 시 수증자가 부담하는 채무액에 해당하는 부분은 양도로 보며, (이하 생략)​소득세법 제89조(비과세 양도소득)① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 “양도소득세”라 한다)를 과세하지 아니한다.3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 “주택부수토지”라 한다)의 양도로 발생하는 소득가. 1세대가 1주택을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 요건을 충족하는 주택나. 1세대가 1주택을 양도하기 전에 다른 주택을 대체취득하거나 상속, 동거봉양, 혼인 등으로 인하여 2주택 이상을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 주택​심사양도2012-147(2012.09.21)소득세법 제88조 제1항에 따르면, 양도 란 자산에 대한 등기 또는 등록과 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말하는데, 이 건 청구인 등과 피고측 합의의 경우 쟁점부동산 소유자인 청구인 등이 무효인 소유권보존등기의 말소등기절차를 이행하지 않기로 합의하면서 170백만원을 피고측으로부터 지급받아 이 중 청구인이 자신의 상속지분에 해당하는 36,037천원을 수취한 것인 바, 그 실질은 무효인 소유권보존등기를 유용하여 토지소유권을 이전하는데 있는 것으로 보이므로 청구인이 지급받은 36,037천원은 양도소득세 부과대상이 되는 토지양도 대금에 해당하는 것으로 보이며, 아울러 이 건의 경우 법원 판결에 의하여 쟁점부동산에 관하여 원고인 피상속인 명의로 소유권보존등기를 하고 청구인등의 명의로 소유권이전등기를 신청할 수 없는 법률상 또는 사실상 장애사유가 없는 것으로 보이므로 청구인에게 쟁점부동산에 대한 등기를 하지 아니한 책임을 추궁하는 것이 가혹하다고 보기도 어려운 점 등을 종합해 볼 때, 청구인이 쟁점부동산을 취득한 후 자신 앞으로 등기를 할 수 있었음에도 불구하고 이를 행하지 않고 피고에게 양도한 것으로 미등기양도자산에 해당한다고 보여 지는 바, 이 건 양도소득세를 경정 고지한 처분청의 부과처분은 달리 잘못이 없는 것으로 보인다.​상속세 및 증여세법 제44조(배우자 등에게 양도한 재산의 증여 추정)① 배우자 또는 직계존비속(이하 이 조에서 “배우자등”이라 한다)에게 양도한 재산은 양도자가 그 재산을 양도한 때에 그 재산의 가액을 배우자등이 증여받은 것으로 추정하여 이를 배우자등의 증여재산가액으로 한다.③ 해당 재산이 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 제1항과 제2항을 적용하지 아니한다.1. 법원의 결정으로 경매절차에 따라 처분된 경우2. 파산선고로 인하여 처분된 경우3. 「국세징수법」에 따라 공매(公賣)된 경우4. 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」 제8조의2제4항제1호에 따른 증권시장을 통하여 유가증권이 처분된 경우. 다만, 불특정 다수인 간의 거래에 의하여 처분된 것으로 볼 수 없는 경우로서 대통령령으로 정하는 경우는 제외한다.5. 배우자등에게 대가를 받고 양도한 사실이 명백히 인정되는 경우로서 대통령령으로 정하는 경우④ 제2항 본문에 따라 해당 배우자등에게 증여세가 부과된 경우에는 「소득세법」의 규정에도 불구하고 당초 양도자 및 양수자에게 그 재산 양도에 따른 소득세를 부과하지 아니한다.​상속세 및 증여세법 시행령 제33조(배우자 등에게 양도한 재산의 증여추정)③법 제44조제3항제5호에서 “대통령령으로 정하는 경우”란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다.1. 권리의 이전이나 행사에 등기 또는 등록을 요하는 재산을 서로 교환한 경우2. 당해 재산의 취득을 위하여 이미 과세(비과세 또는 감면받은 경우를 포함한다) 받았거나 신고한 소득금액 또는 상속 및 수증재산의 가액으로 그 대가를 지급한 사실이 입증되는 경우3. 당해 재산의 취득을 위하여 소유재산을 처분한 금액으로 그 대가를 지급한 사실이 입증되는 경우