03-25

1세대2주택[1주택(아파트)+1분양권(오피스텔)] 비과세요건 여쭤봅니다

* 2014년 구매 후 2020년 투기지역으로 지정 (남편단독명의) - 공시지가 12억 이상 (시가 20억) * 2020년 08월 투기지역 오피스텔 주택임대사업자 분양권 구매 (부부공동명의 50:50 지분) -> 23년 08월 등기 예정 이럴 경우 아파트와 오피스텔 모두 비과세 요건을 갖추려면 어떻게 해야 할까요? 아파트는 23년 12월에 10년보유, 5년거주 비과세 요건을 충족합니다.
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안녕하세요? 세무회계 문 문용현 세무사 입니다. 질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다. 기존주택은 신규 분양권 취득일로부터 3년 이내 또는 3년 이후 양도할 경우, 아래 요건을 충족한다면 비과세를 받을 수 있습니다. 1)분양권 (입주권) 취득일로부터 3년 이내 종전주택 양도하는 경우 a. 종전주택을 취득한 날부터 1년 이상 지난 후 분양권(조합원입주권) 취득 b.분양권(조합원입주권)을 취득한 날부터 3년 이내 종전주택 양도 c. 종전주택은 1세대 1주택 비과세 요건(2년 보유 및 거주 등)을 충족할 것 2) 분양권(입주권) 취득일로부터 3년이 지난 후 종전주택을 양도하는 경우 a. 재개발·재건축 주택이 완성된 후 2년 이내 재개발·재건축주택으로 세대전원이 이사하여 1년이상 계속 거주할 것 b. 재개발·재건축주택이 완성되기 전 또는 완성된 후 2년 이내에 종전주택 양도 c. 종전주택은 1세대 1주택 비과세 요건(2년 이상 보유 및 거주 등)을 충족할 것 단, 비과세를 받더라도 양도가액이 12억원을 초과한다면 전체 양도차익 x 양도가액 중 12억을 초과하는 비율만큼은 과세가 됩니다. 이때는 거주기간 및 보유기간별로 각각 10년씩, 1년당 4%의 장기보유특별공제(최대 80%)를 받을 수 있습니다. 다만, 분양권 취득일로부터 3년 이후 기존주택을 양도할 경우에는 신규주택 완공일로부터 2년 이내에 세대원 전원이 신규주택으로 전입신고하여 1년 이상 거주를 해야 비과세가 가능한 것입니다. 따라서 신규 오피스텔을 거주용이 아닌 주택임대용으로 사용한다면 전입신고가 사실상 불가능하기 때문에 기존주택의 비과세는 불가능할 것으로 보여집니다. 기존주택을 비과세 받았다면 오피스텔은 취득일~양도일까지 2년이상 보유 및 거주한다면 양도세 비과세는 가능합니다. 다만, 기존주택이 양도세가 과세가 되었다면 오피스텔만 남은 시점에서 새롭게 2년이상 보유 및 거주해야 비과세가 가능한 것입니다. 또한, 해당 오피스텔을 주택임대사업자로 등록한다면 의무임대기간 이전에 주택을 양도할 경우, 과태료(약 3,000만원)을 납부하셔야 합니다. 도움이 되셨길 바랍니다. 감사합니다.
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