😮 608 저도 궁금해요!
08-14
오피스텔 분양권 판매 시
현재 가지고 있는 분양권을 전매 예정인데요
1. 양도소득세는 그 거래를 통해 이익을 본 경우에만 지급하는게 맞나요? 만약에 계약금 그대로 전매를 진행(무피거래) 하면 양도소득세는 발생하지 않나요?
2. 마이너스피 (계약금보다 오히려 적은 금액)에 거래하면, 양도소득세는 어떻게 되나요?
3. 분양권 팔고, 일반임대사업자 폐업시에 환급받은 부가세 반납 제외하고 또 발생할만한 세금 관련 금액들이 있을까요?
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문용현 세무사
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안녕하세요? 세무회계 문 문용현 세무사 입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.
1. 기재하신 내용이 맞습니다. 무피로 양도하여 실제 발생한 소득이 없다면 납부할 양도세는 없습니다. 다만, 양도세 신고는 하셔야 합니다. 참고로 특수관계자(가족 등)과 거래할 경우에는 반드시 시가로 거래하셔야 합니다.
2. 1번과 마찬가지로 소득이 발생하지 않았기 때문에 납부할 양도세는 없습니다.
3. 부가세 공제를 받은 분양권을 파는 것이라면, 분양권을 팔때 부가가치세를 포함한 가격으로 파시고 해당 부가세만 잘 납부하시면 됩니다.
도움이 되셨길 바랍니다. 감사합니다.
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안녕하세요? 세무회계 시연 황연하 세무사 입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.
1. 네, 양도소득세는 발생하지 않습니다.
2. 양도소득세가 발생하지 않을 뿐 더 이상의 실익은 없습니다.
3. 환급받은 부가가치세는 반납하지 않습니다. 최초 계약시 납부했던 것을 돌려받는 개념이기 때문입니다. 중도금까지 납부하고 대출금이 있는 상황이라면 이야기가 달라진긴 합니다.
다만, 분양권 전매시 부가가치세 이슈가 있습니다. 사업의 포괄양수도에 해당하는 경우에는 매수인에게 부가가치세를 받아서 납부할 일이 없겠지만, 포괄양수도 조건에 부합하지 않는다면 매수인에게 부가가치세를 따로 받아서 납부해야 합니다. 확실하게 하려면 부가가치세를 매수인에게 따로 받아 납부하고 매수인이 추후 환급받으면 됩니다. 만약 매수인이 사업자가 아니라면 최종소비자이기 때문에 부가가치세는 환급 못받습니다.
감사합니다.
세무회계 시연(02 6953 8317)
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택슬리 및 답변을 한 전문가에게 법적 책임이 없음을 알려드립니다. 실제 업무를 진행하실 때, 반드시 개별 전문가와 상세 내역을 검토 후에
진행하시길 바랍니다.
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관련 질문답변
모두보기양도소득세
오피스텔 분양권 매도시에 양도소득세 얼마인지요?
1. 오피스텔의 분양권을 2년 이상 보유하고 양도하신다면 기본세율이 적용됩니다. 따라서 프리미엄가액에 대해서 기본세율을 적용하여 양도소득세를 계산하시면 됩니다.
(참고)
조세법령운용과-840(2021.09.30)
2021년 6월 1일 이후 양도하는 분양권부터 적용하는 인상된 양도소득세 중과세율을 적용함에 있어, 주거용 오피스텔 분양권의 양도는 양도소득세 중과세율 적용 대상에 해당하지 않습니다.
2. 예상 양도소득세는 다음과 같습니다.
양도가(프리미엄) 100,000,000
-중개수수료 2,000,000
=양도차익 98,000,000
-장기보유특별공제 -
=양도소득금액 98,000,000
-기본공제 2,500,000
=과세표준 95,500,000
x세율 35%
-누진공제 14,900,000
=양도소득세 18,525,000
=지방소득세 1,852,500
=합계 20,377,500
양도소득세 계산에 특별한 이슈가 없으므로, 굳이 세무사에게 양도세 신고는 하지 않으셔도 될 것으로 보여집니다. 만약, 홈택스에서 스스로 신고가 어려우실 경우에만 세무사에게 신고대행을 맡기시면 됩니다.
3. 최근에는 신용카드 무이자 할부로 양도소득세 납부도 가능합니다. 다만, 수수료 0.8%는 부과가 될 것입니다. 신용카드 납부방식에 관한 사항은 양도세 신고 이후에 관할 세무서에 문의하시면 됩니다.
도움이 되셨길 바랍니다. 감사합니다.
양도소득세
1년에 토지, 아파트, 오피스텔 판매시 양도세
1. 양도소득세는 개인별로 신고, 납부 의무가 있기 때문에 토지, 오피스텔 같은 연도에 양도 시 동일한 세율로서 통산되기 때문에 세액 부담이 있을 수 있습니다.
2. 현재 양도세 중과는 유예되어 있기 때문에 종합소득세율로 적용됩니다. 따라서 2년 보유만 넘으셨다면 모두 종합소득세율로 적용되기 때문에 합산되어 종합소득세율 6%~45%가 적용될 겁니다.(지방세율은 양도세율의 10%입니다. 따라서 6.6%~50.5%)
저는 여러 가지 세무지식에 대해서 블로그도 운영 중입니다.
블로그 주소는 https://blog.naver.com/cchh19이고, 참고해 보시면 좋을 것 같습니다.
자세한 내용은 hwchoi1990@gmail.com 또는 010-7667-8698 최지호 세무사로 연락 주시면 답변드리겠습니다. 감사합니다.
종합부동산세
부모님 오피스텔 분양권을 누구 명의로 받는게 좋을까요
01.
분양 오피스텔을 상업용으로 쓸 경우
누가 양수하건 무방합니다.
다만 매매로 취득할 예정이라면 자금이 충분한 사람이
매수하는 것이 나을 것으로 판단됩니다.
02.
분양 오피스텔이 주거용으로 쓸 경우
분양 오피스텔을 주거용으로 사용할 예정이라면
해당 오피스텔은 양도소득세에 있어서 주택으로 봅니다.
따라서 주택수에 포함되어 기존 주택들을 양도할 때 비과세에
영향을 미칠 수 있습니다.
만약, 딸이 양수한다면 분양권이 있는 상태에서 양수하거나
주택 취득일부터 1년내(~24.04월 이전에 매수가정)에 신규주택을
취득한 경우에 해당하여 기존 주택을 차후에 양도할 때
일시적 1세대 2주택으로 비과세를 받을 수 없습니다.
반면 남편 명의로 취득할 경우에는 기존주택 취득일부터 1년 이상
경과하였기 때문에 오피스텔 취득일부터 3년 내 기존주택을 양도하면
기존주택에 있어서 양도소득세 비과세를 받을 수 있습니다.
따라서 남편 명의로 취득하는 것이 나을 것으로 판단됩니다.
03.
보유세 관련
주거용 오피스텔로 사용하는 경우라도 보통 상업용으로 재산세가 나오나
지방구청에서 권고하거나 직권으로 주거용 임대로 보아서
주택분 재산세가 나오게 될 수 있습니다.
이러할 경우 해당 오피스텔의 공시가액이 종합부동산세 계산에 있어서
공시가액을 합산할 수 있는데 이러할 경우에도 부부 각각 9억원이 공제됩니다.
따라서, 공시가액 합계액이 9억원이 되지 않을 것으로 판단되는 상황에서는
누가 취득하건 차이가 없을 것으로 판단됩니다.
더 궁금하신 사항 있으시면 개별적인 상담을 이용해주시기 바랍니다.
취득세
오피스텔 매수 실거주 2-3년후 매도 시 가장 합리적인 방향
1. 임대가 아닌 실거주를 목적으로 하는 경우에는 따로 사업자등록을 하실 필요는 없습니다.
2. 오피스텔이 조정대상지역에 위치하였다면 2년 이상 보유 및 거주해야 하며, 비조정대상지역에 위치하였다면 2년만 보유하시면 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.
3. 무주택상태이기 때문에 오피스텔 매수 시점이나 방법에 대해서 따로 말씀드릴 사항이 없는 점 양해부탁드립니다.
4. 청약에 당첨된다면 해당 당첨일이 분양권의 취득시기가 되고, 이로 인하여 사실상 2주택자(1주택 + 1분양권)에 해당하게 됩니다.
감사합니다. 추가 질문이 있으신 경우 상담 신청 부탁드립니다.
상속∙증여세
부모 자식 간 오피스텔 분양권 매매 시
1. 네, 무방합니다. 계약금 3,700만원만 맞추면 계약에 문제는 없겠습니다.
2. 특약으로 과거 차용한 2천만원을 계약금중 일부로 상환한다. 정도로 기재하면 될 듯 합니다.
3. 증여와 매매의 차이는 자산이 무상으로 이전되느냐로 판단하시면 됩니다.
써주신 내용으로 봐서는 계약금은 모두 어머님이 부담하고 계시므로 무상이전은 아니고
매매로 보입니다.
관련 전문가
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모두보기양도소득세
취득세
[취득세,양도세 - 오피스텔] 오피스텔/오피스텔 분양권 주택수, 취득세율 (by 부산세무사/부산회계사)
안녕하세요, 오회계사입니다.이번에 살펴볼 주제는 오피스텔에 대한 세무상 처리문제입니다.주택으로 보는지 취득세, 양도세 여러 세금에서 어떻게 판단되는지 확인해보겠습니다.세부적으로 살펴보면,1.취득세오피스텔 취득세는4.6%로 중과 적용대상은 아닙니다.취득세의 경우,오피스텔은 취득 시점에 주택여부가 불분명하므로 취득세인 4%를 적용하고 지방교육세 0.4%와 농특세 0.2%를 더한 총 4.6%의 세율이 적용됩니다.[국세청 100문 100답]오피스텔 분양권은 주택수에 포함되지 않으나,20.8.12일 이후에 취득한 주거용 오피스텔은 주택수에 포함됩니다.20.8.12일 이후 취득한 주택 분양권의 경우, 주택수에 포함되나 오피스텔 분양권은 주택 분양권인지, 업무용건물 분양권인지를 분양권 상태에서 알 수 없으므로 주택수에 제외됩니다.[국세청 100문 100답]그러나, 주거용 오피스텔은 주택수에 포함이 됩니다.단, 20.8.12일 이전에 취득 및 매매/분양 계약이 된 오피스텔은 주택수에서 제외됩니다.따라서 주택수 산정시 취득 시점에 주의해야합니다.[국세청 100문 100답]지방세법제13조의3(주택 수의 판단 범위)제13조의2를 적용할 때 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 다음 각 호에서 정하는 바에 따라 세대별 소유 주택 수에 가산한다.1. 「신탁법」에 따라 신탁된 주택은 위탁자의 주택 수에 가산한다.2. 「도시 및 주거환경정비법」 제74조에 따른 관리처분계획의 인가 및 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」 제29조에 따른 사업시행계획인가로 인하여 취득한 입주자로 선정된 지위[「도시 및 주거환경정비법」에 따른 재건축사업 또는 재개발사업, 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」에 따른 소규모재건축사업을 시행하는 정비사업조합의 조합원으로서 취득한 것(그 조합원으로부터 취득한 것을 포함한다)으로 한정하며, 이에 딸린 토지를 포함한다. 이하 이 조에서 “조합원입주권”이라 한다]는 해당 주거용 건축물이 멸실된 경우라도 해당 조합원입주권 소유자의 주택 수에 가산한다.3. 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제3조제1항제2호에 따른 “부동산에 대한 공급계약”을 통하여 주택을 공급받는 자로 선정된 지위(해당 지위를 매매 또는 증여 등의 방법으로 취득한 것을 포함한다. 이하 이 조에서 “주택분양권”이라 한다)는 해당 주택분양권을 소유한 자의 주택 수에 가산한다.4. 제105조에 따라 주택으로 과세하는 오피스텔은 해당 오피스텔을 소유한 자의 주택 수에 가산한다.주거용 오피스텔 이라도취득세 중과여부, 주택수 산정시에 취득 당시시가표준액이 1억 이하 오피스텔이 주택수에서 제외됩니다.[국세청 100문 100답]2.양도세주거용 오피스텔은 주택으로 봅니다. 주거용의 여부는공부상 구분과 관계없이사실상 주거용인지 업무용인지로 판단합니다.양도세의 주택에 대한 정의는 공부상 구분과 관계없이, 주거용으로 사용하면 주택입니다.즉, 오피스텔도 공부상에는 주택으로 안되어 있어도 실제 주택으로 사용하면 주택입니다.소득세법제88조(정의) 이 장에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.7. “주택”이란 허가 여부나 공부(公簿)상의 용도구분과 관계없이 사실상 주거용으로 사용하는 건물을 말한다. 이 경우 그 용도가 분명하지 아니하면 공부상의 용도에 따른다.따라서, 주거용 오피스텔과 다른 1 주택을 보유한 경우그 주택의 처분시에 1세대 1주택 비과세가 적용되지 않고, 조정지역인 경우 중과될 수 있습니다.그리고, 주택인지 여부는①주택임대사업자 등록여부②임차인 사업자등록여부, 직업, 주민등록 이전③오피스텔의 구조 (주거가능 상태인지)④전력, 도시가스, 수도 사용량⑤임차인 확정일자 여부등을 고려하여 판단하게 됩니다.단순히, 세입자 전입을 안하는 조건으로 하여 확정일자를 못받게 하는 조건을 거는 경우가 있는데,사실상 상시 거주으로 판단되면 주택수에 포함됩니다.양도, 심사-양도-2020-0016 , 2020.09.02 , 일부인용[ 제 목 ]쟁점주택 양도 당시 쟁점오피스텔을 주택으로 봄이 타당함[ 요 지 ]분양 당시부터 쟁점오피스텔은 주거용도로 사용하기 적합하게 구조를 갖추고 있었고, 임차인이 쟁점오피스텔을 주거용으로 사용한 것으로 보여 주택으로 봄이 타당함나) 쟁점주택 양도 당시 쟁점오피스텔을 주택으로 볼 수 있는지 여부에 대한 판단청구인은 처분청이 쟁점오피스텔을 주택으로 보아 양도한 쟁점주택이 1세대 1주택 비과세 요건을 충족하지 못한다고 보는 것은 부당하다고 주장한다.그러나 청구인이 2007년 쟁점오피스텔을 분양받을 당시부터 쟁점오피스텔은주거용도로 사용하기 적합하게 구조(큰방, 거실, 드레스룸, 화장실) 및 시설(싱크대, 세탁기, 냉장고, 가스레인지, 에어컨)을 갖추고 있었고, 2011년 쟁점오피스텔이 완성된 이후 2016년 1월부터 쟁점주택 양도시(2019.2.22.) 및 이후 2019.4.16.까지 쟁점오피스텔을 임차한 임차인이 쟁점오피스텔을 주거용으로 사용한 것으로 보이는 점, 쟁점주택을 양도한 이전에는 청구인이 임차인에게 주민등록 전입신고 및 사업자등록을 금지하는 조건은 임대하고, 쟁점주택을 양도한 이후에는 전입신고를 허락한 사실이 확인되는바, 쟁점주택 양도 前 청구인과 임차인 김아무개 간 맺은 전세계약서(2016.10.26.)의 특약을 보면, 주거용도로 사용하지 못할 목적으로 전입신고를 금지한 것은 일응 이해되나, 임차인이 사업자등록을 하지 아니할 것을 요구한 것은 쟁점오피스텔을 업무용도로 사용하는 것을 막는 것이어서 청구인이 쟁점오피스텔을 업무용도로만 사용할 목적으로 제한하여 임대하였다는 청구주장과는 모순되는 점 등에 비추어 청구주장을 받아들이기는 어렵다고 판단된다.이와 반대로,공부상 주택인 오피스텔이라도 실제로는 주거용으로 사용하지 않는 경우,주택이 아닌 일반 건물의 양도로 보아 1세대 1주택 비과세가 적용이 되지 않습니다.양도, 서면-2016-부동산-5722 [부동산납세과-1982] , 2016.12.30[ 제 목 ]오피스텔 보유시 일시적 2주택 적용여부[ 요 지 ]공부상 업무시설인 오피스텔을 임차인이 사실상 업무용으로 사용한 경우에는 주택으로 보지 아니하는 것으로, 오피스텔의 실제 사용용도는 사실판단 사항임[ 회 신 ]1.소득세법 제89조 제3호 및 동법시행령 제154조의 규정에 의하여 양도소득세가 비과세되는 1세대1주택을 판정함에 있어 “주택”이라 함은 공부상 용도구분에 관계없이 사실상 주거용으로 사용하는 건물을 말하는 것이므로, 공부상 업무시설인 오피스텔을 임차인이 사실상 업무용으로 사용한 경우에는 주택으로 보지 아니하는 것입니다.소득세법 기본통칙89-154…4【공부상 주택이나 사실상 영업용 건물인 경우 비과세여부】소유하고 있던 공부상 주택인 1세대1주택을 거주용이 아닌 영업용 건물(점포・사무소 등)로 사용하다가 양도하는 때에는 영 제154조 제1항에 규정하는 1세대1주택으로 보지 아니한다.※ 21년 이후 취득한 분양권은 양도세 주택수에 포함되는데, 오피스텔 분양권이 양도세 중과 주택수에 포함되는지 여부는 명확한 유권해석은 없으나, 취득세와 마찬가지로 제외되는 것으로 봄이 타당합니다.분양권의 정의에 주택에 대한 공급계약과 주택을 공급받는자로 선정된 지위로 되어 있어, 업무용일지 주택일지 불분명한 오피스텔 분양권은 이에 해당하지 않는다고 봅니다.소득세법제88조(정의)10. “분양권”이란 「주택법」 등 대통령령으로 정하는 법률에 따른 주택에 대한 공급계약을 통하여 주택을 공급받는 자로 선정된 지위(해당 지위를 매매 또는 증여 등의 방법으로 취득한 것을 포함한다)를 말한다.오피스텔이공실인 경우, 내부시설 등이 상시 주거용으로 사용가능한지로 판단합니다.오피스텔이 공실인 경우에는,공부상의 용도가 아닌 사실상 주거용으로 사용이 가능한지 여부로 판단합니다.양도세 집행기준 89-154-22공실인 오피스텔의 주택 여부주택 양도일 현재 공실로 보유하는 오피스텔의 경우 내부시설 및 구조 등을 주거용으로 사용할수 있도록 변경하지 아니하고 건축법상의 업무용으로 사용승인된 형태를 유지하고 있는 경우에는 주택으로 보지 않으며, 내부시설 및 구조 등을 주거용으로 변경하여 항상 주거용으로 사용 가능한 경우에는 주택으로 본다.공실인 상태에서 사실상 주거용인지 여부는 내부 시설이 상시 거주가 가능한 샤워시설, 싱크대, 세탁기 등이 설치되어 있는지 여부로 판단합니다.양도, 조심-2018-서-1973 , 2018.10.02 , 기각[ 제 목 ]쟁점아파트 양도 당시 공실상태인 쟁점오피스텔을 주택으로 보아 1세대 1주택 비과세 적용을 배제하여 과세한 처분의 당부[ 요 지 ]쟁점아파트 양도일 이전인 쟁점오피스텔을 구청, 세무서에 주택임대사업자로 등록하였고, 취득세등을 감면 받는등 주택임대사업으로 공적인 의사표시를 한점, 도시형 생활주택동과 업무용 오피스텔동의 내부구조 및 편의시설이 크게 다르지 않고, 화장실, 샤워시설, 싱크대 등이 있어 독립된 주거가 가능한 점등에 비추어 이 건 처분은 달리 잘못 없음이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 쟁점아파트 양도 당시 공가상태인 쟁점오피스텔을 공부상 용도인 업무용 오피스텔로 보아야 한다고 주장하나, 청구인이 쟁점아파트 양도일 이전인 2016.9.30. 쟁점오피스텔을 관할 구청 및 세무서에 주택임대사업자로 등록하였고, 이를 근거로 취득세 등 지방세를 감면 받는 등 주택임대사업으로 공적인 의사표시를 한 점, 분양안내서에는 주거용인 도시형 생활주택동과 업무용 오피스텔동의 내부구조 및 편의시설이 크게 다르지 않고, 생활하는데 필요한화장실과 샤워시설, 싱크대, 전기쿡탑, 개별난방 보일러, 냉장고, 세탁기 등이 설치되어 있어 독립된 주거가 가능한 형태를 갖추고 있는 점, 쟁점오피스텔 단지의 인터넷 매물정보에는 도시형 생활주택동과 업무용 오피스텔동이 구분 없이 주거형 원룸오피스텔로 게시되어 쟁점오피스텔이사실상 주거용으로 사용된 것으로 보이는 점 등에 비추어 볼 때, 처분청이 쟁점아파트 양도 당시 쟁점오피스텔을 주택으로 보아 1세대 1주택 비과세 적용을 배제하여 양도소득세를 과세한 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.정리하면,오피스텔은 일반적인 아파트와 달라, 취득세 양도세 등에 차이가 있는데취득세의 경우①취득세 중과시, 오피스텔 분양권은 주택수에 미포함②오피스텔의 취득시 세율은 4.6% (지방세교육세 0.4% 농특세 0.2%)③주거용 오피스텔은 주택수에 포함④주거용 오피스텔도 공시가격 1억이하는 주택수 제외양도세의 경우①양도세 중과세, 오피스텔 분양권은 주택수에 미포함②공부상 주택이 아니라도, 실제 주택으로 사용하는 경우는 주택임③공실인 경우, 내부시설이 상시주거용에 적합한 경우는 주택임오피스텔이 주거용인지 여부는① 주택임대사업자 등록여부② 임차인 사업자등록여부, 직업, 주민등록 이전③ 오피스텔의 구조 (주거가능 상태인지)④ 전력, 도시가스, 수도 사용량⑤ 임차인 확정일자 여부등을 고려하여 판단해야함**부동산 세금과 관련된 보다 많은 정보는 아래 링크네이버 '오회계사의 지식창고'를 방문해주시면 됩니다.https://blog.naver.com/riverodwby부산세무사/부산회계사

회계서비스
오피스텔 분양권의 주택 수 포함여부
양도, 서면-2021-법규재산-0586 [법규과-374] , 2022.01.27[ 제 목 ]오피스텔 분양권의 주택 수 포함 여부[ 요 지 ]「건축법 시행령」 별표1 제14호나목2)에 따른 오피스텔을 공급받는 자로 선정된 지위는 「소득세법」 제88조제10호에 따른 분양권에 해당하지 아니하는 것임[ 회 신 ]「건축법 시행령」 별표1 제14호나목2)에 따른 오피스텔을 공급받는 자로 선정된 지위는 「소득세법」 제88조제10호에 따른 분양권에 해당하지 아니하는 것입니다.[ 관련법령 ]소득세법 제88조 【정의】1. 사실관계○ ’21.1.25. 경기도 성남시 소재 오피스텔 분양계약* 업무형과 주택형 내부구조 중 주택형구조를 선택하여 계약2. 질의내용○ ’21.1.1. 이후 취득한 오피스텔 분양권이 1세대1주택 비과세 및 다주택 중과세율 판정 시 주택 수 계산에 포함되는지 여부

양도소득세
오피스텔 분양권 양도시 중과세율 적용여부
양도, 서면-2020-법령해석재산-6216 [법령해석과-3439] , 2021.10.04[ 제 목 ]주거용 오피스텔 분양권을 양도하는 경우 양도소득세 중과세율 적용 여부[ 요 지 ]2021.6.1. 이후 양도하는 분양권부터 적용하는 인상된 양도소득세 중과세율을 적용함에 있어, 주거용 오피스텔 분양권을 양도하는 경우 양도소득세 중과세율 적용 대상에 해당하지 않음[ 회 신 ]귀 서면질의의 경우, 아래 「기획재정부 조세법령운용과-840, 2021.09.30.」를 참고하시기 바랍니다.○ 기획재정부 조세법령운용과-840, 2021.09.30.【질의】 2021.6.1. 이후 양도하는 분양권부터 적용하는 인상된 양도소득세 중과 세율을 적용함에 있어, 주거용 오피스텔 분양권을 양도하는 경우 양도소 득세 중과세율 적용 여부(제1안) 중과세율 적용대상에 해당함(제2안) 중과세율 적용대상에 해당하지 않음【회신】귀 질의의 경우 2안이 타당합니다.[ 관련법령 ]소득세법 제104조【양도소득세의 세율】1. 사실관계○2020.6.17. 甲은 ‘경기 ◎◎◎’ 소재 주거용 오피스텔 분양권 취득함○◎◎◎시는 2020.6.19. 조정대상지역으로 지정됨

양도소득세
취득세
부동산 아파트 오피스텔 분양권 양도소득세 세율 계산 신고
안녕하세요절세를 통해 윤택한 삶을 만들어드리는 최지호 세무사입니다.분양권 양도소득세 & 취득세 등 관련된 내용에 대해 알아보는 시간을 갖도록 하겠습니다.분양권이란?주택법에서 정하는 주택에 대한 공급계약을 통해 주택을 공급받는 자로 선정된 지위를 말합니다.흔히 우리가 접하는 주택 청약에 당첨된 경우가 가장 많이 쓰입니다.아래에 이어질 내용은 대부분 주택 분양권을 말합니다. 흔하지 않지만 오피스텔 분양권도 혼용되어 사용되는데이 용어도 모아서 설명드리겠습니다.주택 분양권은 세법상 주택을 취득할 수 있는 권리로 분류되어 주택과는 다른 세법상 체계를 가지고 있습니다.중요하게 기억해야 하는 날짜는 2021.01.01입니다. 자세히 설명드리겠습니다.© joshuas, 출처 Unsplash분양권 양도소득세 계산 구조 및 세율우선 분양권의 취득시기는 어떻게 될까요?청약으로 당첨된 경우에는청약 당첨일을 취득시기로 봅니다.[기획재정부 재산세과-85, 2022.1.14]반면, 분양권을 승계취득(매수)한 경우에는잔금 청산일을 취득시기로 봅니다.[부동산거래관리과-86, 2012.02.09]양도시기는 어떻게 될까요?분양권은 이전 등기를 할 수 있는 주택과 다르게 권리이기 때문에, 명의변경을 잔금청산일 이전에 했더라도잔금 청산일이 양도시기입니다.[부동산거래관리과-86, 2012.02.09]양도시기와 취득시기의 양도차익에 대해 인당 연간 250만 원의 기본공제를 적용한 후 세율을 곱하면 양도소득세가 나오는데요.세율은 보유기간 1년 내의 경우 70%, 1년 이후의 경우 60%입니다. 지방소득세는 양도소득세의 10%로 즉, 77%, 66%의 아주 높은 세율이 적용되고 있습니다. 이는 현 정부의 2023년 경제정책방향에 인하 계획이 있었으나 적용되고 있지 않은 모습입니다.정리해 보자면 다음과 같은 세액 구조입니다.양도가액잔금 청산일의취득가액ㅡ필요경비청약 당첨일 또는 잔금 청산일의 취득가액, 양도 시 중개수수료=양도차익ㅡ장기보유공제분양권의 경우에는없습니다.=양도소득금액ㅡ기본공제연간 250만 원=과세표준X세율(지방세 포함)1년 미만 77%,1년 이상 66%=산출세액이를 보면 알 수 있습니다. 양도차익이 있는 분양권의 경우에는 양도하시면 안 된다는 점을요.© homajob, 출처 Unsplash분양권으로 취득하는 주택의 취득시기는?분양권으로의 양도차익에 대한 세금이 크기 때문에 완공이 되었다고 가정해 보겠습니다.이때부터는 분양권이 아닌 주택이 됩니다.취득시기는 잔금청산일입니다. 이 시점부터 2년 보유 또는 거주 요건을 충족해서1세대 1주택 비과세를 받으실 수도 있습니다. 또한, 3년 이상의 보유 또는 거주 시장기보유특별공제를 산정하는 기산일이기 때문에 꼭 기억하시기 바랍니다. 분양권만 가지고 있을 때의 비과세를 가정한 것이고, 다른 주택이 있으실 때의 일시적 2주택 등은 따로 포스팅하도록 하겠습니다.© glenncarstenspeters, 출처 Unsplash분양권 취득세분양권 자체는 주택을 취득할 수 있는 권리이기 때문에 취득세가 과세되지 않습니다. 하지만 완공되면서 잔금청산일로부터 2개월 이내에 주택으로 취득될 때 신고, 납부하게 됩니다.주택 수 판단은 분양권을 취득했을 때의 시점으로, 조정대상지역 여부 판단은 잔금청산일 기준으로 하게 됩니다.예를 들어 당첨 당시에 1주택을 이미 소유하고 있었고 분양권이 완공될 때 조정대상지역이라면 2주택 중과세로 8%가 과세됩니다.따라서, 분양권을 취득하실 때 이를 잘 고려하여 의사결정하시기 바랍니다. 물론 현재는 조정대상지역이 대부분 해제되었기 때문에 2주택까지는 대부분 1~3%로 과세되는 상황입니다.취득세율에 대해서는 자세히 제 블로그에 있으니 참고하시기 바랍니다.2023년 취득세법 개정 사항 정리안녕하세요, 최희원 세무사입니다. 오늘 포스팅에서는 2022년 12월 21일에 발표된 행정안전부의 개인과 법...blog.naver.com분양권 양도소득세 주택 수 판단서두에 말씀드렸던 2021.01.01일은 분양권 세금에서 중요한 날짜입니다.2020년까지의 취득한 분양권은 주택 수에 포함되지 않습니다.즉, 내가 가지고 있는 1주택이 비과세 요건이 있는 경우에 2020년까지의 취득한 분양권이 10개 있어도 비과세는 가능합니다.2주택일 경우에도 중과세 여부를 따질 때 2020년까지의 취득한 분양권이 1개 있어도 1세대 3주택으로 산정되지 않습니다.(물론 현행 세법에서는 중과세가 유예되어 적용되지 않습니다.)하지만2021년부터 취득한 분양권은 주택 수에 포함됩니다.즉, 내가 가지고 있는 1주택이 비과세 요건이 있는 경우에도 2021년에 취득한 분양권이 1개 더 있으면 적용되지 않습니다.2주택일 경우에도 중과세 여부를 따질 때 2021년에 취득한 분양권이 1개 있으면 1세대 3주택 중과세로 산정됩니다.(물론 현행 세법에서는 중과세가 유예되어 적용되지 않습니다.)© marvelous, 출처 Unsplash오피스텔 분양권 양도소득세오피스텔 분양권은 세법에서 어떻게 취급이 될까요?준공되기 이전에는 주택으로 쓸지 사무용으로 쓸지 알 수가 없기 때문에 원래의 오피스텔 공부상 용도인 업무시설로 판단하게 됩니다. 즉, 주택을 공급받는 자의 지위인 일반적인 분양권과는 다릅니다.따라서, 단기 양도 시 중과세율이 적용되는 분양권에도 해당되지 않습니다. 즉 77%, 66%의 높은 세율이 적용되지 않습니다.[기재부 조세법령운용과-840, 2021.09.30]일반적인 상가, 토지의 단기 세율과 같이 1년 이내 55%, 2년 이내 44%, 2년 경과 후에는 종합소득세율이 적용됩니다.비과세, 중과 판단 시 주택 수 여부에도 당연히 제외됩니다.도움 되셨다면 공감 하트 & 이웃 추가최지호 세무사의 최신 세무 글을 구독하실 수 있습니다 :)

양도소득세
주거용 오피스텔 분양권을 양도하는 경우 양도소득세 중과세율 적용 여부
안녕하세요반포세무회계 심현주세무사입니다.분양권 관련 정의가 세법상 정의됨에 따라주거용 오피스텔 분양권 양도소득세 중과규정 적용대한 이야기가 많았는데요이렇게 확실한 답변이 나온것은 처음인것 같습니다.-결론: 오피스텔 분양권 전매는 분양권 중과세가 적용되지 않는다!양도, 기획재정부 조세법령운용과-840 [] , 2021.09.30[ 제 목 ]주거용 오피스텔 분양권을 양도하는 경우 양도소득세 중과세율 적용 여부[ 요 지 ]2021.6.1. 이후 양도하는 분양권부터 적용하는 인상된 양도소득세 중과세율을 적용함에 있어, 주거용 오피스텔 분양권을 양도하는 경우 양도소득세 중과세율 적용 대상에 해당하지 않음[ 회 신 ]【질의】2021.6.1. 이후 양도하는 분양권부터 적용하는 인상된 양도소득세 중과 세율을 적용함에 있어- 주거용 오피스텔 분양권을 양도하는 경우 양도소득세 중과세율 적용 여부(제1안) 중과세율 적용대상에 해당(제2안) 중과세율 적용대상에 해당하지 않음【회신】귀 질의의 경우 2안이 타당합니다.
