상생임대차 계약 증명시 필요한서류

상생임대차 계약을 통해 비과세 조건을 만족하려고 하는데요 직전계약은 2년 계약기간 중 1년 10개월 채우고 바로 다음세입자와 계약하려고 합니다 1) 향후 이를 증명하기 위해서는 두개의 전세계약만 있어도 될까요? 아님 다른 요건이 필요한가요? 2) 직전계약의 실제 임대기간이 계약서상 기간과 다른데 상관없는걸까요? 실제 임대기간 1년 10개월은 어떻게 증명하면 되나요?

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안녕하세요? 세무회계 시연 황연하 세무사 입니다. 질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다. 질문1에 대하여 법령 먼저 말씀드립니다. 아래의 요건을 모두 만족하셔야 합니다. 상생임대주택 특례(「소득세법」 시행령 155의3, 2022년2월15일 신설) 양도일 현재 국내에 1주택을 소유한 1세대가 다음의 요건을 모두 갖추어 상생임대주택을 양도하는 경우에는 1세대1주택(154조1항),장기임대주택보유시 거주주택 비과세(155조20항1호), 장기보유특별공제(159조의4)를 적용할 때 2년 거주기간의 제한을 받지 않는다. [요건] (1)1세대가 주택을 취득한 후 해당 주택에 대하여 임차인과 체결한 직전임대차계약 대비 임대보증금 또는 임대료 증가율이 5%를 초과하지 않는 상생임대차계약을 '21.12.20~24.12.31' 기간 중에 체결하고 임대를 개시할 것(해당 주택의 취득으로 임대인의 지위가 승계된 경우의 임대차계약은 제외) (2)직전임대차계약에 따라 임대한 기간이 1년6개월 이상일 것 (3)상생임대차계약에 따라 임대한 기간이 2년 이상일 것 질문2에 대하여 계약서상 임대기간과 통장 입출금 내역이 임대기간의 증명이 됩니다. 다만 계약상 기간이 1년6개월이 안되고 실제 임대한 기간이 1년10개월일 경우 통장에서 보증금을 받은 날과 반환한 날을 증명하여 매도 전 과세관청에 확인을 받으면 될 것으로 사료됩니다. 감사합니다.

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안녕하세요? 이헌세무회계컨설팅 강덕구 세무사 입니다. 질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다. 상생임대차 거주기간 특례적용을 위한 위한 요건은 아래와 같습니다. ① 직전임대차계약 대비 임대보증금 또는 임대료의 증가율이 5% 이내인 임대차계약을 2021.12.20부터 2024.12.31까지 체결할 것 ② 직전임대차계약에 따라 임대한 기간이 1년 6개월 이상일 것 ③ 상생임대차계약에 따라 임대한 기간이 2년 이상일 것 상생임대차 거주기간 특례적용을 받으려면 양도소득세 신고시 특례적용신고서 및 직전임대차계약서/상생임대차계약서를 첨부하여 제출하면 됩니다. 또한 위 임대기간은 계약서상 임대기간이 아닌 실제 임대기간을 말하는 것으로, 임대기간이 상이한 경우에는 별도의 합의서 등을 추가로 제출하면 됩니다. 도움이 되셨길 바랍니다. 감사합니다.

안녕하세요? 세무법인 송촌 김명선 세무사 입니다. 질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다. 전세계약서만 있어도 됩니다. 단 임대료 5%이내 인상요건은 충족하여야 합니다. 실제임대기간은 전입일과 전출일 등으로 보완해서 주장할 수 있습니다.

*질문답변 게시판을 통한 답변은 질문에 기재된 내용만을 참고하여 현행 세법을 기준으로 제공되는 간단한 답변으로 세무대리 업무가 아닙니다.
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부동산 시장 불확실성이 지속되면서 임대인의 세 부담을 경감할 수 있는 상생임대주택 특례(소득세법 시행령 §155조의3)에 대한 관심이 꾸준히 증가하고 있습니다.특히, 임대차계약의 당사자인 임차인이 ‘법인’인 경우에도 상생임대차계약 요건을 충족하는지 여부는 실무에서 자주 문의되는 쟁점입니다.이번 글에서는임차인이 법인인 경우에도 상생임대차계약으로 인정되는지, 관련 법령 구조와 과거 유사 해석례를 토대로 정리해 드립니다.1.사실관계 요약신청인은2022년본인이 소유한 주택에 대해소득세법 시행령 §155조의3(상생임대주택 특례)요건을 충족하는 임대차계약을 체결할 예정이며, 지문에서 제시된 다른 요건들은 모두 충족되는 것으로 전제됩니다.다만, 문제되는 부분은「임차인이 ‘법인’인 경우에도 상생임대차계약이 가능한가」라는 점입니다.2.상생임대주택 특례 규정의 구조소득세법 시행령 §155조의3은 다음 요건을 모두 충족하는 경우,1세대1주택 비과세의 ‘거주기간’을 면제하는 특례를 부여합니다.(1) 핵심 요건 요약직전 임대차계약 대비임대료·보증금 인상률 5% 이하2021.12.20.~2026.12.31.사이 계약 체결상생임대차계약 기간2년 이상 유지직전 임대차계약의 임대기간1년 6개월 이상유지→임차인의 자격(개인·법인)에 대한 제한 규정은 없음즉, 조문 그 자체로는 임차인을 ‘개인’으로 한정한다는 문구는 존재하지 않습니다.3.유사 규정 및 해석례 분석 – 핵심 논거상생임대주택 규정과 동일한 구조를 가진 과거 규정에서법인임차인도 주거용 사택으로 사용하는 경우 특례 적용을 인정한 해석이 존재합니다.● 서면인터넷방문상담4팀-2782(2007.09.21)조특법 §97의 장기임대주택 감면규정 적용 시,임차인이 법인이라도해당 법인이 주택을 ‘상시 주거용 사택’으로 사용하는 경우 감면 가능하다는 해석을 제시하였습니다.→ 제출서류로는 법인 사업자등록증, 사택 거주 직원의 주민등록등본 및 재직증명서 등을 요구.● 상생임대주택 규정에도 동일 논리 적용 가능상생임대주택 특례도 마찬가지로 “임차인의 성격”이 아니라해당 임대차계약이 실제 주거용 임대차인지를 기준으로 판단하는 구조입니다.단순한 법인 명의라고 하여 ‘주거용 임대차’가 부정되는 것은 아니며,해당 주택이 법인의 직원 사택 등으로 실제 거주용으로 사용되면 요건 충족으로 보아야 한다는 해석이 타당합니다.실제 국세청 상담례에서도 다음과 같이 명확히 확인됩니다.“법인이 임차인이더라도 해당 법인이 주택을 상시 주거용도의 사택으로 사용하는 경우,소득세법 시행령 §155조의3의 상생임대주택 특례를 적용할 수 있음.”즉,개인·법인 여부는 본질적인 판단 요소가 아니며, 그 주택이 주거용으로 실제 사용되었는지가 핵심 기준입니다.4.종합 판단 – 임차인이 법인이어도 상생임대차 인정 가능✔ 결론임차인이 법인이라도, 해당 법인이 직원 등의 ‘실제 주거용 사택’으로 사용하는 경우, 상생임대주택 특례를 적용할 수 있습니다.이는 다음 근거에 기반합니다.시행령 §155조의3 자체에 임차인 제한 규정 없음과거 장기임대주택 감면규정에서도 법인임차인 인정 사례 존재상생임대주택 규정의 목적(임차인 주거안정)에 비추어 실질 사용 여부가 핵심국세청 해석례에서도 동일 취지 명시5.실무상 준비해야 할 서류임차인이 법인일 경우,실제 주거용도로 사용됨을 입증하는 자료가 필수적입니다.법인 사업자등록증법인 임차주택 사용내역실제 거주자의 주민등록등본재직증명서거주사실 확인서(필요한 경우)임대차계약서 원본 및 계약금 이체증빙직전 임대차계약서위 서류를 충실히 준비하면 신고 시 불필요한 소명 요청을 예방할 수 있습니다.6.마무리상생임대주택 특례는거주기간 요건을 면제해 주택 양도 시 큰 절세 효과를 가져올 수 있는 제도입니다.임차인이 법인인 경우에도 제도 적용이 가능하므로, 임대차 구조에 따라 활용범위를 넓힐 수 있습니다.다만,법인이 실제 주거용으로 사용하는지에 대한 입증자료 확보가 필수적이므로 계약 체결 단계에서부터 준비하시기를 권합니다.상생임대주택 관련 추가 상담이 필요하시면 전문 세무사와의 사전 검토를 권유드립니다.

안녕하세요. <세무회계 문> 문용현 세무사입니다.주택 취득당시 조정지역일 경우, 1세대 1주택 양도세 비과세를 받으려면 세대원 전원이 2년이상 거주를 하셔야 합니다.다만, 아래에 해당하는 상생임대요건을 충족했다면 거주요건을 충족하지 않더라도 비과세를 적용받을 수 있습니다.★ 상생임대주택 내용 요약1) '직전계약'대비 임대료를 5%이내 인상하면서 2년이상 임대2) '직전계약'이란 신규주택 취득 이후, 임차인과 본인이 직접 계약하고 1년 6개월 이상 임대할 것3) '21.12.20 이후 갱신하는 임대부터 적용4) '직전계약' 이후의 갱신기한은 '24.12.31까지소득세법 시행령 제155조의3(상생임대주택에 대한 1세대1주택의 특례)① 국내에 1주택(제155조, 제155조의2, 제156조의2, 제156조의3 및 그 밖의 법령에 따라 1세대1주택으로 보는 경우를 포함한다)을 소유한 1세대가 다음 각 호의 요건을 모두 갖춘 주택(이하“상생임대주택”이라 한다)을 양도하는 경우에는 제154조제1항, 제155조제20항제1호 및 제159조의4를 적용할 때 해당 규정에 따른거주기간의 제한을 받지 않는다.1. 1세대가 주택을 취득한 후 해당 주택에 대하여 임차인과 체결한직전 임대차계약(해당 주택의 취득으로 임대인의 지위가 승계된 경우의 임대차계약은 제외한다)대비 임대보증금 또는 임대료의 증가율이 100분의 5를 초과하지 않는 임대차계약(이하 “상생임대차계약”이라 한다)을 2021년 12월 20일부터2024년 12월 31일까지의 기간 중에 체결(계약금을 지급받은 사실이 확인되는 경우로 한정한다)하고상생임대차계약에 따라 임대한 기간이 2년 이상일 것4. 제1호에 따른직전 임대차계약에 따라 임대한 기간이 1년 6개월 이상일 것④ 직전임대차계약 및 상생임대차계약에 따른 임대기간을 계산할 때 임차인의 사정으로 임대를 계속할 수 없어 새로운 임대차계약을 체결하는 경우로서 기획재정부령으로 정하는 요건을 충족하는 경우에는새로운 임대차계약의 임대기간을 합산하여 계산한다.<신설 2023.2.28>기존 상생임대주택 요건을 보면,상생임대차계약을 체결한 임차인이 2년 이상 임차기간을 채우지 못하고 퇴거할 경우에도 상생임대요건을 충족할 수 있는지 여부에 대한 내용이 있지 않아, 임대인들 사이에 혼란이 있었습니다. 이처럼 임차인이 사정상 퇴거를 할 수도 있는데, 2년을 채우지 못했다고 하여 상생임대주택 요건을 충족하지 못한다면 임대인 입장에서는 너무 억울할 것입니다.이에 대한 세법이 개정되었고, 내용은 아래와 같습니다.즉, 기존 임차인이 퇴거했을 경우, 기존 계약과 동일한 조건 또는 더 낮은 조건으로 신규 임차인을 받아 임대를 할 경우 기존+신규임차인의 임대기간을 합산하여 2년 이상이라면 상생임대주택 요건을 충족할 수 있습니다.[서면-2022-부동산-2241] (2022.12.14.)임대기간 중 임차인의 사정으로 조기퇴거한 경우 상생임대주택 비과세 특례를 적용할 수 있는지 여부[ 제 목 ]임대기간 중 임차인의 사정으로 조기퇴거한 경우 상생임대주택 비과세 특례를 적용할 수 있는지 여부[ 요 지 ]귀 질의의 경우, 기존 해석사례인 “서면-2022-법규재산-1236(2022.10.31.)” 및 “기획재정부 재산세제과-1412(2022.11.10.)”를 참고하시기 바랍니다.[ 회 신 ]귀 질의의 경우, 기존 해석사례인 “서면-2022-법규재산-1236(2022.10.31.)” 및 “기획재정부 재산세제과-1412(2022.11.10.)”를 참고하시기 바랍니다.○서면-2022-법규재산-1236(2022.10.31.)귀 서면질의 신청의 사실관계와 같이, 국내에 1주택을 소유한 1세대가 해당 주택을 취득한 후 「소득세법 시행령」 제155조의3제1항제4호에 따른 직전 임대차계약 및 같은 항 제1호에 따른 상생임대차계약을 체결한 경우로서,임차인의 조기퇴거로 상생임대차계약에 따라 실제 임대한 기간이 2년 미만인 경우에는 상생임대주택에 대한 1세대 1주택의 특례를 적용받을 수 없는 것입니다.○ 기획재정부 재산세제과-1412(2022.11.10.)｢소득세법 시행령｣ 제155조의3제1항을 적용할 때, “직전 임대차계약” 또는 “상생임대차계약”을 체결하였으나, 임차인이 중도 퇴거하여 같은 항의 임대 기간(이하 “종전 임대기간”이라 한다) 요건을 충족하지 못한 경우,종전 임대 기간과 새롭게 체결한 임대차계약(종전 임대차계약의 임대보증금 또는 임대료보다 낮거나 같은 경우에 한정한다)에 따른 임대기간을 합산할 수 있는 것입니다.이상 마치겠습니다. 실무에 도움이 되셨으면 좋겠습니다.

상생임대주택의 임대차계약기간과실제와 상이한 경우 임대기간 판정방법(실제로 판정한다)주택 취득당시 조정지역일 경우, 1세대 1주택 양도세 비과세를 받으려면 세대원 전원이 2년이상 거주를 하셔야 합니다.다만, 아래에 해당하는 상생임대요건을 충족했다면 거주요건을 충족하지 않더라도 비과세를 적용받을 수 있습니다.★상생임대주택 내용 요약1) '직전계약' 대비 임대료를 5%이내 인상하면서 2년 이상 임대2) '직전계약'이란 신규주택 취득 이후, 임차인과 본인이 직접 계약하고 1년 6개월(18개월) 이상 임대할 것3) '21.12.20 ~ '24.12.31까지 갱신하는 상생임대부터 적용양도, 서면-2022-부동산-5462 [부동산납세과-1662] , 2023.06.27[ 제 목 ]상생임대주택의 임대차계약기간과 실제와 상이한 경우 임대기간 판정방법[ 요 지 ]임대인과 임차인 간 합의 등을 통해 추가로 임대하여 계약기간과 실제 임대기간이 상이한 경우실제 임대기간을 기준으로「소득세법 시행령」제155조의3제1항에 따른 직전 임대차계약의 임대기간 요건을 판정하는 것입니다.[ 회 신 ]귀 질의의 경우,임대인과 임차인 간 합의 등을 통해 추가로 임대하여 계약기간과 실제 임대기간이 상이한 경우 실제 임대기간을 기준으로「소득세법 시행령」제155조의3제1항에 따른 직전 임대차계약의 임대기간 요건을 판정하는 것입니다.[ 관련법령 ]소득세법 시행령제155조의3【상생임대주택에 대한 1세대1주택의 특례】1.사실관계2. 질의내용-계약기간 14개월의 임대차계약을 체결하였으나 임대인과 임차인간 상호 합의하에 4개월 연장하여 임대한 경우 연장된 기간을 포함하여 18개월을 직전임대차계약으로 볼 수 있는지 여부3. 관련법령○소득세법 시행령 제155조의3【상생임대주택에 대한 1세대1주택의 특례】① 국내에 1주택(제155조, 제155조의2, 제156조의2, 제156조의3 및 그 밖의 법령에 따라 1세대1주택으로 보는 경우를 포함한다)을 소유한 1세대가 다음 각 호의 요건을 모두 갖춘 주택(이하 상생임대주택 이라 한다)을 양도하는 경우에는 제154조제1항, 제155조제20항제1호 및 제159조의4를 적용할 때 해당 규정에 따른 거주기간의 제한을 받지 않는다.1.1세대가 주택을 취득한 후 해당 주택에 대하여 임차인과 체결한 직전 임대차계약(해당 주택의 취득으로 임대인의 지위가 승계된 경우의 임대차계약은 제외하며, 이하 이 조에서 직전임대차계약 이라 한다)대비임대보증금 또는 임대료의 증가율이100분의 5를 초과하지 않는 임대차계약(이하 이 조에서 상생임대차계약 이라 한다)을 2021년 12월 20일부터 2024년 12월 31일까지의 기간 중에 체결(계약금을 지급받은 사실이 증빙서류에 의해 확인되는 경우로 한정한다)하고 임대를 개시할 것2. 직전임대차계약에 따라 임대한 기간이 1년 6개월 이상일 것3. 상생임대차계약에 따라 임대한 기간이 2년 이상일 것② 상생임대차계약을 체결할 때 임대보증금과 월임대료를 서로 전환하는 경우에는「민간임대주택에 관한 특별법」 제44조제4항에서 정하는 기준에 따라 임대보증금 또는 임대료의 증가율을 계산한다.③ 직전임대차계약 및 상생임대차계약에 따른 임대기간은 월력에 따라 계산하며, 1개월 미만인 경우에는 1개월로 본다.④ 직전임대차계약 및 상생임대차계약에 따른 임대기간을 계산할 때 임차인의 사정으로 임대를 계속할 수 없어 새로운 임대차계약을 체결하는 경우로서 기획재정부령으로 정하는 요건을 충족하는 경우에는 새로운 임대차계약의 임대기간을 합산하여 계산한다. <신설 2023.2.28>⑤ 제1항을 적용받으려는 자는 법 제105조 또는 제110조에 따른 양도소득세 과세표준 신고기한까지 기획재정부령으로 정하는 상생임대주택에 대한 특례적용신고서에 해당 주택에 관한 직전임대차계약서 및 상생임대차계약서를 첨부하여 납세지 관할 세무서장에게 제출해야 한다. 이 경우 납세지 관할 세무서장은「전자정부법」 제36조제1항에 따른 행정정보의 공동이용을 통하여 해당 주택의 토지ㆍ건물 등기사항증명서를 확인해야 한다.4. 관련사례○ 서면-2022-부동산-3860, 2023.01.25.귀 질의1의 경우, 소득령 §155의3①이 개정되기 전 체결한 임대차계약에 대해서도 종전 규정에 따른 기준시가 요건을 적용하지 아니하는 것입니다.귀 질의2의 경우,1년 계약하였으나주택임대차보호법 제6조에 의한 묵시적 갱신 등으로 신규 계약 체결 없이 2년 이상 임대한 경우 소득령 §155의3에 따른 임대기간으로 인정되는 것입니다.