부모님은 자녀의 집 전입신고 및 실거주, 자녀는 부모 명의로 받은 월세 집에 전입신고 및 실거주

안녕하세요, 오회계사입니다.이번에 살펴볼 내용은 지난달에 나온 조세심판례 중 위장전입과 관련된 건에 대해 살펴보겠습니다. 최근 실거주 요건 때문에 위장전입 사례가 많은편입니다.세부적으로 살펴보면,17.8.2대책으로취득당시 조정대상지역이면, 2년 실거주해야 합니다.1세대 1주택 비과세를 위해서는 주택 취득 당시, 비조정이면 실거주요건이 없으나 조정지역이면 2년 실거주를 해야합니다.이때, 실거주는 전세대원이 해야합니다. 다만, 직장, 학업 등으로 인한 부득이한 사유가 있는 경우에는 일부세대원이 거주하지 않아도 실거주한 것으로 봅니다.살펴 볼 조세심판 사례는 본인 소유 집을 전세를 주고 본인은 방한칸을 다시 임차하여 살았다고 주장하며 주민등록전입을 한 경우로,위장전입으로 판단되고 상시 거주요건이 충족되지 못해 결국 비과세를 받지 못한 경우입니다.양도, 조심-2022-중-0196 , 2022.06.23 , 기각[ 제 목 ]청구인이 쟁점아파트에서 2년 이상 거주하지 아니한 것으로 보아 1세대 1주택 비과세의 적용을 배제하여 양도소득세를 부과한 처분의 당부[ 요 지 ]설령 청구인의 소명내용과 같이 생활하였다 하더라도 ‘거주’라고 함은 일정한 곳에 자리를 잡고 머물러 사는 것을 의미하는 것이므로 부모의 집에서 일상생활을 하다 취사를 하는 경우도 없이평일 일부 시간에 잠시 들러서 잠만 잤다는 소명만으로 쟁점아파트에 거주하였다고 보기 어려움청구인은 본인 소유 주택을임대하고 다시 방 1칸을 임차하였음청구인 주장을 정리하면,① 이혼 후 혼자살며,돈이 부족해서 소유 주택을 임대주고 다시 1칸만 임차를 함② 주로 일찍 출근하고 늦게 귀가하여, 식사도 하지 않았고 잠만 자는 것으로 활용하였음③주말에는 인근 부모님댁에서 지냄④ TV,인터넷은핸드폰을 사용하여 별도 설치안했음⑤택배는 편의상 인근 부모님 집과 사무실에서 수령하였음⑥아파트 차량 등록은 늦게 했지만, 필요성을 못느낀 것임그 외 거주확인서, 진술서 등을 증거로 제출하며 실거주 2년을 충족한 것으로 주장함가. 청구인 주장1) 청구인은 이혼 후 안정된 생활을 위해 쟁점아파트를 매입하면서 1세대 1주택 비과세를 설계하였으나, 자금이 부족하여 쟁점아파트를 계속하여 임대하기로 하였고, 임차인 AAA에게 계약기간을 연장해 주는 조건으로 2년의 거주요건을 충족하기 위하여 방 한칸을 임차하게 되었다.2) 재혼 후 OOO시로 이전하기 전까지 오전 6시경 집에서 출발하여 OOO역 근처 헬스장을 이용한 후, 광역버스로 OOO역 근처 사무실로 출근하였으며, 퇴근 후 다시 헬스장에서 운동을 마치고 늦은 귀가를 하였고, 주말에는 부모님댁에서 지냈다. 평일 아침은 결식하고, 저녁은 운동 전 사무실에서 간단히 요기하는 생활을 반복하였다.3) 청구인은 우편물 청구서 등은 이메일 및 문자를 이용하여 수령하였고, 핸드폰을 이용하였으므로 TV와 인터넷 관련 설비를 따로 갖추지 않았으며, 택배는 인근 부모님 집과 사무실로 배송받아재산세 영수증 외에 주거와 관련된 증빙 서류를 따로 갖추지는 않고 있다.4) 차량은 2011년 구입하였으나 주말에만 가끔 사용하였고, 당시 쟁점아파트에 차량 통행 차단기가 없어 별도 등록의 필요성을 느끼지 못했고, 올케가 가끔 청구인 소유의 차를 이용하였다. 이후 오빠가 2019.11.4. 쟁점아파트로 이사하자 2019.12.9. 관리사무소에 차량 등록을 하였고,2020.6.9.에는 차량을 오빠 명의로 이전하였으므로 차량 등록 시점은 청구인의 거주사실과 무관하다.위장전입으로 의심되고, 설령 거주했다해도상시 거주가 아니므로비과세 안됨이에 대해, 조세심판원은 아래의 근거로 비과세 대상이 아니라고 판단하였음①임차인은 고등학생 2명 자녀를 둔 4인 가족인데, 방 한칸을 임차한다는 것은 사회통념상 이례적인 경우임②입주자 차량등록을 세입자가 전출한 시점에 한 점③거주 사실확인서 외에는 다른 증빙을 제시하지 못하는 점④부모님집이 같은 아파트 단지에 있는데, 굳이 임차인 집에 잠을 잔다는 것은 납득하기 어려운점⑤설령, 위장전입이 아니라고 해도 해당 주택에 취사 및 일상생활을 하지 않고 평일에 잠만 자고 주말에 부모님집에서 지내는 것은 거주라고 볼수 없음따라서, 1세대 1주택 비과세 거주요건을 충족하지 못함.다. 사실관계 및 판단(나) 청구인은 쟁점아파트에 2018.3.13.부터 2020.7.27.까지(일부 기간 제외) 주민등록상 주소지를 두었으므로 해당 기간 동안 쟁점아파트에서 거주한 것으로 인정되어야 한다고 주장하나, 청구인이 쟁점아파트 같은 단지에 부모가 거주하고 있음에도 고등학생 자녀 2명을 둔 임차인 가족이 거주하는 쟁점아파트의 방 한 칸을 빌려 거주하였다는 것은 사회통념상으로도 지극히 이례적일 뿐만 아니라, 설령 청구인의 소명내용과 같이 생활하였다 하더라도 ‘거주’라고 함은 일정한 곳에 자리를 잡고 머물러 사는 것을 의미하는 것이므로 부모의 집에서 일상생활을 하다 취사를 하는 경우도 없이 평일 일부 시간에 잠시 들러서 잠만 잤다는 소명만으로 쟁점아파트에 거주하였다고 보기 어려운 점, 처분청이 제출한 입주자명부 및 차량등록 현황에 의하면 청구인은 쟁점아파트 취득 전에는 청구인 소유의 아파트를 소유중(쟁점아파트와 같은 단지 102동 802호, 청구인의 오빠와 함께 전입신고 되어 있음)임에도 아버지가 소유한 아파트(쟁점아파트와 같은 단지 123동 1201호)에 청구인 소유의 차량을 등록하였다가, 쟁점아파트의 세입자 AAA가 전출하고 아버지가 소유한 아파트를 양도한 2019.12.9. 이후 쟁점아파트에 부모와 함께 입주자등록 및 차량등록을 한 것으로 나타나는 점, 청구인은 2018.3.10. 임차인 AAA와 체결한 임대차계약서를 제시하였으나, 임대기간(2017.4.14.∼2019.4.14.)이 1년 이상 남아 있던 임차인이 전세기간을 6개월 연장하기 위해 월세도 받지 않고 타인과 공동거주를 하였다고 보기 어려운 점, 청구인은 사후적으로 작성된 사실 확인서 외에 쟁점아파트에서 임차인 가족과 함께 거주한 사실을 입증할 만한 신빙성 있는 증빙의 제시를 하지 못하고 있는 점등에 비추어 청구인은 적어도 2019.10.31. 임차인 AAA가 쟁점아파트에서 전출하기 이전에는 쟁점아파트에서 실제로 거주하였다고 보기 어렵다.정리하면,이상 위장전입으로 의심되어, 세무조사를 받고 추징되고 조세불복한 사례를 살펴보았습니다.본인 주택을 임대주고 다시 방 1칸을 임차하여 전입을 하였으나, 실거주에 대한 증거 부족과 정황상 1칸 임차 실거주 했다고 보기 어렵다고 판단하였습니다.특히, 실제 평일에 잠만 잔 것이 인정되어도 이는 실거주 보지않는다는 심판례입니다.**부동산 세금과 관련된 보다 많은 정보는 아래 링크네이버 '오회계사의 지식창고'를 방문해주시면 됩니다.https://blog.naver.com/riverodwby부동산세무상담/조세불복세무사/부산세무사

안녕하세요, 오회계사입니다.이번에 다룰 내용은 최근 거래절벽으로 인해 가족간에 증여나 가족간에 매매를 하는 경우가 늘고 있는데 가족간 매매를 증여로 보고 세무조사결과 추징하였으나, 조세불복을 통해 매매로 인정된 조세심판 사례를 살펴보겠습니다.세부적으로 살펴보면,가족간의 매매는 증여로 추정합니다요즘 매매가 잘 안되니, 일시적 2주택 비과세 처분기한이 있는 경우 또는 순수증여보다는 매매방식이 절세가 되어 가족간에 매매를 하는 경우가 많이 있습니다.중요한 것은, 가족간의 매매는 증여를 한 것으로 추정합니다. 즉, 단순히 부동산 매매계약서 쓰고 대금을 수수했다고 하여 매매로 보지 않고 이를 일단 증여한 것으로 추정합니다.증여가 아니라는명백한 반증이 있으면, 증여로 보지 않으나 저가매매로 다시 증여세 대상이 될 수 있습니다물론, 증여 추정이기 때문에 증여가 아니라는 반증이 있다면 매매로 인정이 됩니다. 이때는 매매로는 인정하되 거래 금액에 따라 저가양도시 증여세가 발생할 수 있음은 앞에 언급하였습니다.부친과 자녀가 아파트 매매계약을 하였으나, 국세청은 이를 증여한 것으로 보고 증여세를 부과한 사례를 살펴보겠습니다.구체적인 상황은[상황]①자녀가 제3자로부터 아파트를 취득함②부친명의로 대출을 받아 자녀와 차용증을 쓰고 아파트 매매 대금으로 빌려줌③차용증에 따라 자녀가 이자를 부친에게 송금하여 부친이 은행이자 상환④자녀의 아파트를 부친에게 양도함⑤부친이 자녀에게 받아야할 지원금(학원개업비, 인테리어비 등)을 상계한 나머지 금액을 부친에게 송금함세무서는 세무조사 결과 자녀가 부친에게 증여한 것으로 보아 증여세를 추징하였으나, 이에 불복하여 조세심판원에서 증여가 아닌 매매로 인정됨상증, 조심2012구5041 , 2013.09.26 , 인용 , 완료[ 제 목 ]증여할 만한 합리적인 이유가 없으므로 증여추정으로 볼 수 없음.[ 요 지 ]청구인은 쟁점아파트를 양도하여 동 채무를 상환한 것으로 나타나므로 피청구인의 재산상태나 소득에 비추어 사회통념상 피청구인이 직계존비속인 청구인에게 쟁점아파트를 증여할 만한 합리적인 이유와 원인을 찾기 어려운 점 등으로 볼 때, 청구인이 피청구인으로부터 쟁점아파트를 증여받았다고 보아 이 건 증여세를 과세한 처분은 잘못이 있는 것으로 판단됨.자녀의 소득과 재산으로 볼 때,사회통념상부친에게 증여할 이유가 없다고 판단조세심판원의 판단 근거를 살펴보면,①담보대출의 명의는 부친이나 실질은 자녀임②자녀는 부친의 이자를 계속 상환하였음③아파트 처분하고, 대출을 상환한 점을 볼때 이자부담으로 부친에게 양도한 것은 합리적④기존 자녀의 채무를 차감한 매매대금의 일부만 정산한 것으로 보이는 점⑤사회통념상, 자녀의 재산과 소득을 볼때 부친에게 증여를 할 만한 이유를 찾기 어려움 점등을 고려하여, 해당 부친-자녀의 매매거래는 증여가 아니라고 판단하였습니다.결국, 자녀가 대출이자 납부가 부담되어 부친에게 양도했다는 주장이 인정되고, 자녀의 재산이나 소득 수준이 낮은 편인데 아파트를 부친에게 증여를 한다는 것은 상식적이지 않다는 판단에 따른 것입니다.3. 심리 및 판단살피건대, 청구인이 계좌로 OOO을 문OOO에게 지급한 것으로 나타나고, 문OOO이 당초 쟁점아파트를 취득할 당시 OOO 채무의 채무자가 부친인 청구인으로 되어 있으나 문OOO은 OOO 채무를 쟁점아파트의 취득자금으로 사용하였고, 문OOO 소유의 아파트를 담보물건으로 제공한 점과 대출금 이자를 문OOO이 계속하여 상환한 점에 비추어 볼 때 대출편의상 채무자 명의를 청구인으로 하였을 뿐 실질 채무자는 문OOO이었을 것으로 보이고 청구인은 쟁점아파트를 양도하여 동 채무를 상환한 것으로 나타나므로, OOO 채무는 청구인이 쟁점아파트를 취득하면서 인수하였다고 볼 수 있으며, 문OOO이 쟁점아파트를 취득할 당시인 2007년에는 문OOO이 결혼후 자녀를 두고 부친과 별도세대를 구성하면서 바이올린학원을 운영하고 있었던 점에 비추어 문OOO이 부친인 청구인으로부터 지원받은 금액 OOO과 OOO 채무와의 차액 OOO을 정산하였다고 볼 수 있는 점, 청구인의 딸 문OOO의 재산상태나 소득에 비추어 사회통념상 문OOO이 직계존속인 청구인에게 쟁점아파트를 증여할 만한 합리적인 이유와 원인을 찾기 어려운 점 등으로 볼 때, 청구인이 문OOO으로부터 쟁점아파트를 증여받았다고 보아 이 건 증여세를 과세한 처분은 잘못이 있는 것으로 판단된다정리하면,이상 가족간의 거래시 유의할 점에 대해 살펴보았습니다.중요한 것은 가족간의 매매는 매매로 보지 않고 증여로 추정합니다.매매계약서도 쓰고 대금을 주고 받아도 사실관계에 따라 이를 증여로 보아 증여세가 추징될 수 있습니다.따라서, 세무조사 등으로 추징되지 않을려면 가족간 매매할 경우에는 단순히 가격에만 신경쓸 것이 아니라, 이러한 점들을 고려하여 매우 신중하게 검토한 이후에 매매를 진행해야 할 것입니다.

안녕하세요, 오회계사입니다.이번에 다룰 내용은 자녀가 증여를 받고 증여세를 납부할 수가 없을때, 증여세를 대납하거나 증여세 재원을 만드는 방법에 대해 알아보겠습니다.세부적으로 살펴보면,증여재산 공제는 증여자의 그룹별로 10년간 한도가 적용됩니다증여재산 공제액은 증여자가 배우자, 직계존속, 직계비속, 기타친족인지에 따라 10년간 공제액이 정해져있습니다.개인별이 아닌 그룹별이고, 건별이 아닌 10년간 적용되는 금액입니다.예를 들어, 부친과 조부에게서 5천만원씩을 증여받는 경우, 각각 5천만원을 공제받는게 아니고 직전 10년이내 부친과 조부에게서 증여받은 금액을 순차적으로 5천만원 공제합니다.따라서, 조부가 먼저 증여하고 부친이 증여한 경우 조부의 5천만원은 공제되나 부친이 증여한 5천만원은 공제 안됩니다.증여세율은 아래의 누진공제표를 적용합니다.증여재산액이 3억원이면, 3억원 x 20% - 1천만원 = 5천만원이 증여세입니다.증여세 대납도 증여에 해당하며, 방정식을 통해 계산하게 됩니다대납하는 증여세도 증여를 한 것으로 봅니다.따라서, 납부할 세액을 계산할려면 납부할 세액이 증여재산에 들어야하는 것으로 1차 방정식을 통해 구해집니다.『대납액(x) = [(당초 증여재산가액 + 대납액(x) - 증여재산공제액)*증여세율 - 누진공제액]*(1-신고세액공제 3%)』미성년자인 자녀에게 3억원의 주택을 증여하는 경우, 아래의 산식으로 계산되고 대납세액은 55,359,801원으로 산출됩니다.대납세액 = [(3억원 + 대납세액 - 2천만원) x 20% - 1천만원] x (1 - 3%)결과적으로, 증여액은 3억원이 아닌 355,359,801원입니다.만약, 취득세 등의 취득부대비용 등도 대납하는 경우 증여재산에 포함하여 계산하여야 합니다.대납이외 은행 담보대출, 월세로 납부 등을 고려해볼 수 있습니다증여세 대납으로 하지 않는 다른 방법은 있습니다.①은행 대출을 받아 납부자녀가 증여받은 부동산을 담보 대출을 받아서 납부할 수도 있습니다. 물론, 이 경우에 그 대출의 이자비용이나 원금의 상환 출처가 부모라면 증여세가 추징됩니다.따라서, 소득이나 기존 재산이 없는 미성년자라면 현실적으로 어렵겠습니다.②월세를 받아 납부증여를 받은 부동산에서 월세를 받아 그 월세로 증여세를 대납 할 수는 있겠으나, 월세 대비 증여세가 큰 경우가 많기 때문에 납부할 세액이 2천만원을 초과하는 경우 연부연납 제도를 활용할 수 있습니다. 증여세 연부연납은 최대 5회이므로, 총 6년에 걸쳐 분납을 할 수 있습니다.부모가 돈을 빌려주고 증여세를 납부하는 방법도 고려해볼 수 있습니다은행 대출방법이나 월세를 받아 연부연납하는 것도 안된다면, 부모나 가족에게 돈을 빌려서 납부하는 방식을 고려해 볼 수 있습니다.문제는 가족간의 차용거래는 명백한 반증이 없으면 증여로 본다는 것입니다.따라서, 차용증은 기본이고 이자, 원금 상환내역이 중요한데 이 또한 기존 재산이 없는 미성년자는 현실적으로 어렵습니다.또한, 차용으로 인정되어도 이자율이 낮으면, 저리대여로 인한 이익이 연간 1천만원 이상이면 증여로 봅니다.정리하면,증여를 할 때, 증여받는 사람이 증여세를 납부할 여력이 안되어 대신 납부하는 경우에는 그 납부세액도 증여로 보고, 1차 방정식의 방식으로 증여액이 다시 산정됩니다.증여세를 대납하는 대신, 증여 부동산을 담보로 대출을 받아 납부하거나 연부연납을 신청하고 월세를 받아 납부하는 방식 등을 생각해 볼 수 있습니다.은행 대출이나 월세 방식도 어렵다면, 가족간 대여도 고려해볼 수 있으나 증여에 해당하지 안되도록 주의해야 합니다.그리고, 미성년자나 소득이 없는 자녀에게 부동산 등을 향후에 증여할 생각이라면, 하루라도 빨리 예금을 증여하여 추후 증여세, 취득세라도 납부할 수 있게하는 것이 최선입니다. 왜냐하면 직전 10년간의 증여는 합산되고 공제 한도도 적용되기 때문입니다.**부동산 세금과 관련된 보다 많은 정보는 아래 링크네이버 '오회계사의 지식창고'를 방문해주시면 됩니다.https://blog.naver.com/riverodwby부산 부동산세무사/부동산세무상담

[양도소득세]양도일과 전입일이 동일한 경우 1세대1주택 비과세 여부(양도세 비과세 가능)사전-2026-법규재산-0239등록일자 : 2026.04.08.생산일자 : 2026.03.25.요 지1주택 소유자가 주택을 양도하는 경우로서 양도일에 주택을 보유한 부모님 세대로 전입하여 양도일과 전입일이 같은 날인 경우먼저 주택을 양도하고 전입한 것으로 보아「소득세법 시행령」제154조제1항을 적용하는 것임답변내용귀 사전답변 신청의 사실관계와 같이 1주택 소유자가 주택을 양도하는 경우로서 양도일에 1주택을 보유한 부모님과 세대를 합가하여 양도일과 세대합가일이 같은 날인 경우 먼저 주택을 양도하고 세대합가를 한 것으로 보아 ｢소득세법 시행령｣ 제154조제1항을 적용하는 것입니다.상세내용1. 사실관계○갑법인은 반도체 및 디스플레이 제조용 설비의 제조 및 판매업을 영위하는 법인으로서○ 20.◌◌.◌◌. A주택 취득, 취득 이후 2년이상 보유 및 실거주○ 26.△△.△△. A주택 양도, 같은 날 주택을 소유한 별도세대인 부모세대로 전입2. 질의요지○ 1세대 1주택 비과세 요건을 갖춘 주택의 양도일에 주택을 소유한 부모세대로 전입한 경우 - 양도일 현재 1주택을 소유한 것으로 보아 1세대1주택 비과세 적용 여부주택 양도일에 주택을 보유한 부모세대로 전입한 경우1세대 1주택 비과세 특례 적용 여부(1세대 1주택, 일시적 2주택 양도세 비과세 가능)사전-2024-법규재산-0827등록일자 : 2025.01.05.생산일자 : 2024.11.20.요 지일시적 2주택소유자가 신규주택 취득 후 3년 내 종전의 주택을 양도하는 경우로서 양도일에 주택을 보유한 부모님 세대로 전입하여 양도일과 전입일이 같은 날인 경우먼저 주택을 양도하고 전입한 것으로 보아「소득세법 시행령」 제154조제1항을 적용하는 것임답변내용귀 사전답변 신청의 사실관계와 같이,「소득세법 시행령」 제155조제1항에 따른 일시적 1세대 2주택 비과세 특례를 적용할 때 같은 날 주택을 취득하면서 종전의 주택을 양도한 경우에는 종전의 주택을 양도한 후 다른 주택을 취득한 것으로 보는 것이며, 일시적 2주택 소유자가 신규주택 취득 후 3년 내 종전의 주택을 양도하는 경우로서 양도일에 주택을 보유한 부모님 세대로 전입하여 양도일과 전입일이 같은 날인 경우 먼저 주택을 양도하고 전입한 것으로 보아 「소득세법 시행령」 제154조제1항을 적용하는 것입니다.1. 사실관계○ ’20.12.18. A주택 취득, 취득 이후 양도일까지 실거주○ ’23.10.31. B주택 취득○ ’24.11.28. A주택 양도, C주택 취득, 주택을 소유한 별도세대인 부모세대로 전입2. 질의내용○ 1세대 1주택 비과세 요건을 갖춘 주택의 양도일에 주택을 소유한 부모세대로 전입한 경우 - 양도일 현재 1주택을 소유한 것으로 보아 1세대1주택 비과세 적용 여부도움이 되셨길 바랍니다. 감사합니다.좋은 하루 보내세요!★전화상담 및 방문상담은 직접02-6403-9250으로 전화를 주시거나cta_moonyh@naver.com으로 연락을 주시면 됩니다!★주요 경력- 121,000건 이상의 세금 상담 및 용역- 600건 이상의 경정청구를 통한 약 25억 이상 세금 환급- 세무사 플랫폼 '택슬리' 상담 및 후기 1위 (약 4,000건 이상 상담)- 전문가 플랫폼 '아하커넥츠' 상담 및 후기 1위 (약 500건 이상 상담)- 지식공유플랫폼 '아하' 세무/회계 1위 (117,000건 이상 답변 및 337만건 이상 공유)- KB금융 콘텐츠 필진- 한국경제필진- 서울시 마을세무사- ㈜코스맥스 세무팀- ㈜현대중공업 세무기획팀- ㈜iMBC 재무회계팀- 세무법인 넥스트

토지거래허가구역(토허제)으로 확대 지정된 강남, 서초, 용산, 송파의 부동산 거래가 짧은 기간 내에 급감했습니다.기존에는 동 단위로 토지거래허가구역이 지정되어 있어, 투기과열지구 및 조정대상지역 내 소재 부동산이라 하더라도, 실거주가 문제되지 않는 경우가 많았습니다.다만, 이번 구단위 지정으로 인하여 강남, 서초, 용산 및 송파구의 실거주수요가 많은 매물 역시 타격을 받게 되었습니다.토지거래허가구역이 지정되어 매물이 감소하며, 가족 간 거래에 대해 고민하시는 경우가 많습니다.토지거래허가구역 확대지정의 개요토지거래허가구역 확대지정에 따른 구체적인 개요는 아래와 같습니다.대상지역 : 강남3구(강남, 서초,송파), 용산구 전역적용대상 : 대상지역 내 유상거래 계약적용배경 : 소위 잠삼대청(잠실, 삼성, 대치, 청담동)의 토지거래허가구역 해제 이후 집값이 급등하였기에 이러한 부동산가격 상승 방지추가조치 : 전세대출 규제 강화 → HUG 보증비율 하향, 일부 은행 전세대출, 2주택자 대출 중단을 통해 실거주 수요 보호해당지역 내유상거래 시 토지거래허가를 받아야 합니다.토지거래허가구역 내에서는 대가를 받고 토지를 이전하거나 설정하는 계약을 진행할 경우 토지거래계약에 대한 허가를 받아야 합니다.즉, 제 3자를 통한 일반적인 매매계약은 모두 허가 대상이 되는 것이고, 가족 등 특수관계인 간 거래를 진행할 경우에도 저가양도 등 유상거래는 토지거래허가 대상이 되는 것입니다.다만, 무상거래인 증여의 경우에는 허가가 필요하지 않습니다. 이는 별도의 대가를 주고받는 것이 아닌 재산 이전이기 때문입니다.토지거래허가 신청 시주의할 사항토지거래허가구역 지정의 주요 배경에서 알 수 있듯이, 허가 신청 시 가장 중요한 사항은실거주 목적을 밝히는 것입니다. 즉, 주택을 실거주 목적으로 취득한다면 허가를 받을 가능성이 높습니다.다만, 세입자를 들이기 위하여 주택을 구매한다거나, 다주택자가 투자용으로 주택을 구입하는 경우 실거주 목적을 밝히기 어려워 토지거래허가를 받기 어렵습니다.특히 다주택자의 경우에는 기존 주택의 매매 또는 임대 계획 등을 제출하여 구매대상 주택에 실거주할 것임을 증명해야 합니다.만약 제3자간 거래가 아닌, 특수관계인 간 저가양도를 통해 부동산을 취득하는 경우라도, 실거주 목적을 밝힌다면 토지거래허가를 받을 수 있습니다. 부담부증여가 특히 주의해야 하는 이유부담부증여는 거래대상 주택에 담보된 채무와 함께 해당 주택의 명의를 이전하는 거래 방식입니다. 이 때 채무부분은 유상, 그 외 부분은 무상으로 이전된 것으로 봅니다.이 경우 채무부분에 대해서는 종전 명의자에게 양도소득세가, 그 외 부분에 대해서는 명의를 이전받는 자에게 증여세가 발생됩니다.따라서 이를 활용하여 분산된 과세표준에 따라 누진세율 부담을 줄이거나, 양도소득세 비과세를 활용하여 절세가 가능하기에 특수관계인 거래 시 절세방안으로 활용되는 경우가 많습니다.중요한 사항은 부담부증여계약에는유상부분이 포함되기에 토지거래허가대상에 해당한다는 것입니다. 즉, 부담부증여 계약을 실행하려면 우선적으로 토지거래허가를 받을 수 있는 지에 대해 판단해봐야 합니다.일반적으로 주택에 담보된 채무는 주택담보대출 또는 임대차계약에 따른 보증금입니다. 주택담보대출을 승계하는 부담부증여의 경우에는 유상거래일지라도, 실거주와 직접적으로 관련이 없기에 토지거래허가 이후 명의 이전을 위한 계약까지 문제가 되지 않습니다.문제가 되는 것은임대보증금을 승계하는 부담부증여입니다. 예를 들어 부모가 자녀에게 주택을 증여하되, 세입자와 임대차계약이 존재하는 부동산이라면, 세입자에게 임대가 유지되기에 토지거래허가 이용 목적이 위반되는 것입니다. 따라서거주 목적이 없다고 보아 토지거래허가를 받을 수 없습니다.만약 토지거래허가를 받지 않기 위해, 증여자가 임대차계약을 종료하거나 대출을 일시적으로 상환하고, 증여 이후에 다시 수증자 명의로 대출을 실행하는 등 방안을 활용한다면, 증여 시점에 채무가 존재하지 않아 부담부증여가 성립되지 않는다는 딜레마가 있습니다.따라서, 가족(특히 직계존비속)간의 부담부증여를 계획 중이라면 세법 외에도 현재 정책에 따른 규제 등을 확인해보시고 가능 여부를 판단해보셔야 합니다.마무리부동산과 관련된 세금은 세법적인 외 정부 규제 등에도 영향을 많이 받습니다. 따라서 이러한 사항과 자금출처에서 발생될 수 있는 문제 등까지 모두 확인해보시고 거래를 진행하는 것이 탈이 없습니다.