😮 277 저도 궁금해요!
09-18
부모와 자녀가 공동명의로 주택을 취득할 때, 실제 자금비율과 합의한 지분비율이 차이가 나는 경우 증여 문제
안녕하세요. 항상 도움 감사드립니다.
부모와 딸,사위포함 총4명이 공동명의로 주택을 취득할 예정입니다.
규제지역(서초구) 내 부동산 취득으로
매매대금 중 부모의 실제 자금비율은 55.9%인데, 등기상 지분비율은 55%로 하려고 합니다.
이렇게 되면 약2천6백만원정도 차이가 나는데요,
차이나는 금액을 부모가 자녀에게 증여한 것으로 볼 여지가 있는지 궁금합니다.
공유하기
제보하기
6개의 전문가 답변
채택된
답변
답변
상속∙증여세
양도소득세
기장
부가가치세
종합소득세
최지호 세무사
삼도회계법인 서울특별시 강남구
안녕하세요, 친절하고 정확한 세무 지식을 드립니다.
15분 전화상담
20,000원
예약하기
30분 방문상담
50,000원
예약하기
안녕하세요? 삼도회계법인 최지호 세무사 입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.
명확하게 하기 위해서는 비율에 따른 자금 투입을 맞춰야 합니다. 하지만 위 사례를 봤을 때는 고가의 주택에 대해 자녀분들의 45%에 대한 자금 소명이 더 중요할 것 같습니다. 국세청에서 보유하고 있는 소득과 은행에서 보유하고 있는 계좌, 대출 등의 합계가 위 45%에 근접해야 하기 때문에 그 부분에 대한 소명 준비가 중요할 것으로 보입니다. 2600만 원의 경우에는 사실 증여가 아니더라도 대여로 처리할 수 있는 부분이기 때문에 크게 문제는 없습니다.
저는 부동산 관련 세법, 경매학원 강의, 양도/상속/증여 등 블로그 운영 중입니다.
블로그 주소는 https://blog.naver.com/cchh19이고, 참고해 보시면 좋을 것 같습니다.
다음 내용이 궁금하신가요?
택슬리의 회원이 되어주세요!
택슬리의 회원이 되어주세요!
3초만에 회원가입하기
도움이 됐어요
0
공유하기
제보하기
상속∙증여세
양도소득세
세무조사∙불복
컨설팅∙자금조달
자금조달계획서
신윤권 세무사
세무회계 장성 서울특별시 강남구
전문분야 : 상속세, 증여세, 양도소득세
15분 전화상담
30,000원
예약하기
30분 방문상담
100,000원
예약하기
안녕하세요? 세무회계 장성 신윤권 세무사 입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.
원칙적으로 증여에 해당됩니다.
다만,그 지분비율이 작고 금액이 증여재산공제 범위 이내에 들어오기 때문에 증여이슈와 관련되서는 리스크가 크지 않아 보입니다.
원칙과 실무상에는 약간의 차이가 있으므로, 전문가와 상담하여 선생님의 성향에 맞게 해결책을 찾는 것이 중요해보입니다.
원칙적으로 하려면 이러한 사안은 굳이 전문가가 없어도 신고만 제대로하면 문제될 것이 없기 때문입니다.
이러한 부동산 관련 세금에 대한 경험이 많은 전문가에게 상담을 받아 선생님에게 맞는 맞춤방안으로 진행하시기를 권장드립니다.
세무회계 장성
세무사 신윤권 드림.
더보기
도움이 됐어요
0
공유하기
제보하기
컨설팅∙자금조달
종합소득세
법인세
상속∙증여세
양도소득세
문용현 세무사
세무회계 문 서울특별시 강서구
세금은 상담1위(3,500건이상) 세무사에게 맡기세요!
15분 전화상담
23,000원
예약하기
30분 방문상담
95,000원
예약하기
안녕하세요? 세무회계 문 문용현 세무사 입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.
실무적으로 기재하신 2,600만원 정도의 차액이라면 사실상 문제가 되지는 않을 것입니다. 말씀하신 2,600만원이 부모를 제외한 딸, 사위 등에 분산하여 자금이 이루어질 것이므로 1인당 대략 1,300만원정도의 추가증여를 받은 것으로 볼 수 있으나, 딸과 사위의 연령 및 누적된 소득금액을 고려한다면 조사대상은 아닐 것이니 너무 걱정하지 않으셔도 될 것으로 보여집니다.
도움이 되셨길 바랍니다. 감사합니다.
* 보다 궁금한 사항이 있으실 경우, 02 6403 9250 또는 cta_moonyh@naver.com으로 연락을 주셔도 됩니다.
더보기
도움이 됐어요
0
공유하기
제보하기
중소벤처기업 M&A
브릿지코드
문의하기
안녕하세요? 회계법인혜안 이상규 회계사 입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.
등기상 소유지분비율과 실제자금조달비율이 다르다면, 말씀대로 그 차이금액에 대해 증여이슈가 있습니다.
배우자간 지분비율과 자금비율이 다른 경우에는 배우자공제금액이 6억원이기에 큰 문제는 없을 수 있습니다.
하지만 부모님과 자녀의 비율차이에 대해서는 증여공제금액이 5천만원이고, 이전에 증여받은 적이 있다면 추가적인 증여세를 부담해야 할 수 있습니다.
감사합니다.
더보기
도움이 됐어요
0
공유하기
제보하기
법인세
기장
종합소득세
양도소득세
상속∙증여세
김명선 세무사
세무법인 송촌 서울특별시 송파구
고객여러분의 세금고민을 풀어 드릴수 있는 지식과 경험유
15분 전화상담
30,000원
예약하기
30분 방문상담
70,000원
예약하기
안녕하세요? 세무법인 송촌 김명선 세무사 입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.
실질적으로는 2천6백만원의 증여가 발생된 것이 맞습니다. 다만 부모님이 자녀의 통장에 송금하고 자녀가 직접 자금을 집행하는 경우에는 자금조달계획서 작성시에 본인 자금으로 분류하는 방법도 가능할 수 있으니 전문가와 상담해 보시기 바랍니다.
더보기
도움이 됐어요
0
공유하기
제보하기
안녕하세요? 예원 택스 이화숙 세무사 입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.
부동산을 공동명의로 취득하시는 경우, 자금비율과 등기상 지분비율이 차이가 나는 경우, 차이 나는 금액은 부모님이 자녀분에게 증여한 것으로 볼 수 있습니다.
다만, 부모님이 자녀분에게 직전 10년동안 누적금액 5천만원(미성년자 자녀의 경우 2천만원)까지는 증여를 하더라도 증여세가 비과세될 수 있습니다.
감사합니다.
더보기
도움이 됐어요
0
공유하기
제보하기
중소벤처기업 M&A
브릿지코드
문의하기
*질문답변 게시판을 통한 답변은 질문에 기재된 내용만을 참고하여 현행 세법을 기준으로 제공되는 간단한 답변으로 세무대리 업무가 아닙니다.
택슬리 및 답변을 한 전문가에게 법적 책임이 없음을 알려드립니다. 실제 업무를 진행하실 때, 반드시 개별 전문가와 상세 내역을 검토 후에
진행하시길 바랍니다.
택슬리 및 답변을 한 전문가에게 법적 책임이 없음을 알려드립니다. 실제 업무를 진행하실 때, 반드시 개별 전문가와 상세 내역을 검토 후에
진행하시길 바랍니다.
나도 질문하기
추천전문가
Ads
나도 질문하기
추천 전문가
Ads
문용현
세무회계 문서울특별시 강서구
세금은 "상담 1위(3,500건 이상)" 검증된 세무사에게 맡기시고, 고객님은 일상과 사업에 집중하세요!
15분 전화상담
23,000원
예약하기
30분 방문상담
95,000원
예약하기
이미정
ARCHITAX부산광역시 동래구
부동산 관련 세금은
부동산 전문 세무사를 통한 상담이 필수입니다.
어렴풋이 아는 지식이 아니라
법령과 판례에 근거하여 현행법에 맞게
구체적이고 명확하게 상담해드립니다.
15분 전화상담
33,000원
예약하기
30분 방문상담
100,000원
예약하기
강덕구
이헌세무회계컨설팅서울특별시 강서구
절세 뿐만이 아니라 회사 경영 전반에 대해서도 솔루션을 제공해드릴 수 있는 이헌세무회계컨설팅 강덕구 세무사입니다.
15분 전화상담
30,000원
예약하기
30분 방문상담
55,000원
예약하기
이상웅
세무컨설팅 세로움서울특별시 송파구
매일 개정되는 세법과 쏟아지는 판례를 계속 연구합니다.
우리는 양도,증여,상속 등 재산 관련 세금만 집중합니다. 최고 수준의 절세 컨설팅으로 수천, 수억의 세금을 줄여보세요.
15분 전화상담
35,000원
예약하기
30분 방문상담
80,000원
예약하기
김현우
김현우세무회계인천광역시 서구
계산도 정확해야하지만 고객의 의견과 소통이 무엇보다 중요하다고 생각합니다. 항상 고객의 입장에서 생각하고 소통하는 세무사가 되겠습니다.
15분 전화상담
20,000원
예약하기
30분 방문상담
50,000원
예약하기
문용현
세무회계 문서울특별시 강서구
세금은 "상담 1위(3,500건 이상)" 검증된 세무사에게 맡기시고, 고객님은 일상과 사업에 집중하세요!
15분 전화상담
23,000원
예약하기
30분 방문상담
95,000원
예약하기
이미정
ARCHITAX부산광역시 동래구
부동산 관련 세금은
부동산 전문 세무사를 통한 상담이 필수입니다.
어렴풋이 아는 지식이 아니라
법령과 판례에 근거하여 현행법에 맞게
구체적이고 명확하게 상담해드립니다.
15분 전화상담
33,000원
예약하기
30분 방문상담
100,000원
예약하기
강덕구
이헌세무회계컨설팅서울특별시 강서구
절세 뿐만이 아니라 회사 경영 전반에 대해서도 솔루션을 제공해드릴 수 있는 이헌세무회계컨설팅 강덕구 세무사입니다.
15분 전화상담
30,000원
예약하기
30분 방문상담
55,000원
예약하기
이상웅
세무컨설팅 세로움서울특별시 송파구
매일 개정되는 세법과 쏟아지는 판례를 계속 연구합니다.
우리는 양도,증여,상속 등 재산 관련 세금만 집중합니다. 최고 수준의 절세 컨설팅으로 수천, 수억의 세금을 줄여보세요.
15분 전화상담
35,000원
예약하기
30분 방문상담
80,000원
예약하기
김현우
김현우세무회계인천광역시 서구
계산도 정확해야하지만 고객의 의견과 소통이 무엇보다 중요하다고 생각합니다. 항상 고객의 입장에서 생각하고 소통하는 세무사가 되겠습니다.
15분 전화상담
20,000원
예약하기
30분 방문상담
50,000원
예약하기
문용현
세무회계 문서울특별시 강서구
세금은 "상담 1위(3,500건 이상)" 검증된 세무사에게 맡기시고, 고객님은 일상과 사업에 집중하세요!
15분 전화상담
23,000원
예약하기
30분 방문상담
95,000원
예약하기
관련 질문답변
모두보기양도소득세
부모님 아파트 지분 매매(공동명의)
가족간 매매거래를 전문으로 하고 있습니다.
가족간 매매거래는 실거래가신고, 자금조달계획서를 및 조세회피 가능성이 높아 제3자간 거래와는 다르게 별도로 관리되는 거래로서 자금출처조사 등의 표적이 될 수 있습니다. 따라서 상황에 맞는 매매가액 설정과 자금마련 등의 법적인 문제보다 실무적인 경험이 더 중요한 컨설팅입니다.
매매거래 후 지자체 및 세무서에서 소명요청이 오게되어 소명대응을 위한 구체적이고 꼼꼼한 입증자료를 준비와 법적근거가 필요합니다.
[질의 답변]
부모님께서 1세대 1주택자로서 07년에 취득하셨다면 양도세 비과세가 가능합니다.
1. 비과세 양도차익
총 양도차익에서 다음의 금액이 비과세 됩니다.
(시세 20억 - 최초취득가) * 12억 / 20억 * 매매지분율
2. 장기보유특별공제
위 비과세 양도차익을 제외한 양도차익에서 장기보유특별공제를 받을 수 있습니다.
이때 장기보유특별공제는 부모님께서 해당 주택에 2년 이상 거주하셨다면 보유연수*4%+거주연수*4%(각각 40%씩 , 총 80%한도)의 공제를 받을 수 있습니다.
만약 거주하지 않으셨다면 보유연수*2%(최대 30%)를 받을 수 있습니다.
비과세 대상이시라면 매매비율을 조금 더 늘리는 것이 이후 상속세까지 고려 했을때 유리할 수 있습니다.
상담을 통하여 가장 최적 매매비율과 매매가액 설정액 안내드리고 있습니다.
[증여 추정]
상증법 제44조에 따라 배우자 또는 직계존비속에게 양도한 재산은 양도자가 그 재산을 양도한 때에 그 재산의 가액을 배우자 등이 증여 받은 것으로 추정하여 매매계약을 부인합니다. 가족간 매매거래는 일반적인 거래는 아니므로 서류 조작 및 조세회피가 용이하기 때문에 우선 증여로 추정한다는 규정입니다.
다만 예외적으로 매매거래임을 입증하는 경우 매매거래로 인정받을 수 있지만, 입증책임은 납세자에게 있으며 매매거래로 인정받을 수 있도록 거래계획을 세워야 합니다.
가족간 매매거래는 상황에 따라서 큰 절세 컨설팅으로 활용할 수 있습니다. 정식상담을 통하여 세액비교 컨설팅 방안 안내드리고 있습니다.
[실질과세원칙]
세법은 헌법의 평등주의에 입각하여 과세형평을 위하여 형식과 실질이 다른 경우로서 조세회피행위가 이루어지는 경우에는 실질에 따라 세금을 부과하고 있습니다.
따라서 차용거래, 매매대금의 비율 등에 따라 매매거래가 부인되어 추징될 수 있습니다.
관련 내용에 대하여 작성한 글이니 참고하시면 좋을 것 같습니다.
https://blog.naver.com/highyes_tax/222424421830
https://blog.naver.com/highyes_tax/222633118594
https://blog.naver.com/highyes_tax/222635350162
상담을 통하여 추가적인 사실관계 여쭤보고 상황에 맞는 가장 좋은 방안 안내 드리고 있습니다.
컨설팅∙자금조달
공동명의 상가건물 구매, 사업자등록은?
1. 부모님과 공동명의로 부동산을 취득하더라도, 사업자등록은 질문자님 단독으로 할 수 있습니다. 이 경우에는 질문자님이 부모님 상가 지분을 무상으로 사용하여 사업을 하는 것으로 볼 수 있어 부동산 무상사용에 따른 증여문제가 발생할 수 있습니다. 다만, 증여세 문제가 발생하려면 무상으로 사용하는 부동산의 시가가 1,318,987,323원 이상이어야 합니다. 따라서 부모님 지분의 부동산 가액이 해당 가격 이하라면 증여세 문제 없이 질문자님이 단독으로 사업자등록을 할 수 있는 것입니다.
2. 공동명의로 사업자를 할 경우, 사업용통장은 공동사업자 중 한분의 통장으로 사용하셔도 전혀 관계 없습니다. 부가가치세나 종합소득세 신고만 잘 하시면 됩니다.
3. 참고로, 부동산 무상사용이익에 대한 증여세가 과세가 되려면 아래 해당하는 가액이 1억원 이상이어야 합니다.
증여재산가액 = 부동산가액 * 2% * 3.790787 (5년 연금 현가계수)
위의 증여재산가액이 1억 이상이 되려면 무상으로 사용하는 부동산 가액이 1,318,987,323 원으로 약 13억 이상이어야 합니다.
도움이 되셨길 바랍니다. 감사합니다.
상속∙증여세
부모님 명의로 분양받아서 함께 살 경우 분양대금을 제가 내는것도 증여가 되나요?
1. 질문자님이 부담하신 금액에 대해서 공동명의로 등기를 하지 않았다면 사실상 부모님은 질문자님으로부터 취득자금을 증여받으신 것입니다. 따라서 원칙적으로 부모님은 질문자님이 납부한 분양대금에 대해서 증여세를 신고 및 납부하셔야 합니다. 질문자님의 거주여부와는 무관합니다.
세무서는 재산 취득자의 소득, 재산, 연령을 보아 해당 재산을 자력으로 취득하기 어렵다고 인정되는 경우에는 자금출처조사를 할 수 있습니다. 따라서세무서는 부모님의 자금소명 과정에서 불분명하거나 미입증된금액이 나올 경우에는 증여세 및 가산세를 부과할 수 있습니다. 이에 대해서 자세하게 작성한 글이니 참고하시면 됩니다.
https://blog.naver.com/cta_moonyh/222041365647
https://blog.naver.com/cta_moonyh/222439430100
2. 해당 주택은 부모님 명의로 되어있으므로 주택을 양도할 때는 부모님께서 양도세를 정상적으로 신고 및 납부하면 되는 것입니다. 1번의 증여문제와 관계 없습니다.
*구체적인 상담을 원하실 경우에는 전화상담을 신청해주셔도 됩니다.
도움이 되셨길 바랍니다. 감사합니다.
종합소득세
종소세 신고시 임대사업자 소득분배비율 정정 신고 가능한지요?
기재하신 것처럼 주택의 부부 지분이 동일한 경우, 부부 사이의 합의에 따라 1인의 임대소득으로 신고할 수 있습니다. 다만, 1인의 임대소득으로 신고하시려면 사업자등록증 상의 임대사업자도 1인으로 되어야 하는 것입니다.
따라서 2021년을 기준으로 세무서 사업자등록증에 공동사업자로 되어있다면 2021년 귀속 임대소득은 각자 지분비율대로 신고해야 합니다. 단독명의로 임대사업자 정정신고한 이후부터 1인에게 임대소득을 귀속시킬 수 있는 것입니다.
단, 이때 주택이 공동소유임에도 불구하고, 임대소득을 1명(예: 남편) 에게 귀속시킨다면 남편이 아내의 지분을 무상으로 사용하는 것에 해당하여 증여세 문제가 발생할 수 있습니다. 다만, 무상으로 사용하는 아내지분의 주택의 시가가 1,318,987,323 원 이상일 경우에만 증여의 문제가 발생하는 것이므로 이에 해당하지 않는다면 증여의 문제도 발생하지 않습니다.
부동산 무상사용에 대한 증여세 문제는 과거 제가 포스팅한 내용을 참고하시면 도움이 될 것입니다.
https://blog.naver.com/cta_moonyh/222042951360
도움이 되셨길 바랍니다. 감사합니다.
상속∙증여세
며느리 증여 우회증여 가능성이 있을까요 ?
시부모님에게서 증여 받을 당시 증여세 신고를 하고 그 돈을 다시 배우자에게 증여하는 경우 각 각 증여세 신고를 한다면 문제될게 없다고 사료됩니다.
아파트를 공동소유로 구매하시는 방법도 가능합니다. 부담하는 자금에 해당하는 비율만큼 공동소유자로 등기하시면 걱정하시는 문제는 발생 될 여지가 전혀 없습니다.
관련 포스트
모두보기상속∙증여세
세무조사∙불복
[세무조사전문세무사] 서울지방국세청 자금출처조사 대응 사례 - 부모님과 지인으로부터 차용, 사업 매출누락하여
1. 사전통지 및 조사대상기간안녕하세요.'자금출처조사, 세무조사 전문'으로 하고 있는이상웅 세무사입니다.서울지방국세청에서 22.08.08~22.09.26 실시한 자금출처조사 대응 사례에 대한 내용과 과정입니다.이상웅 세무사 증여세 자금출처조사해당 조사는16년 1월 1일 ~ 19년 12월 31일을 조사대상기간으로 하여해당 기간 내 국세청에 신고된 소득금액을 초과하여 전세계약체결 및 고가의 다수 상가를 분양 받아 취득하였습니다.전세보증금과 부동산 취득금액은 총 40억을 초과하였으며, 자금출처 부분에 대하여차용 인정여부, 증여세와 소득세 추징 문제가 쟁점이었습니다.사업을 진행하시는 분이라면 자금출처조사를 진행하면서 증여뿐만 아닌 본인의 사업장에 대하여 조사가 함께 진행되므로증여세 뿐만 아니라, 소득세까지 문제가 될 수 있으므로 각별히 유의해야 합니다.2. 사실관계해당 건의 사실관계를 정리하면 다음과 같습니다.1. 조사기간 중본인 명의로 약 40억을 초과하는 상가 분양 취득(일부는 부모님으로부터 분양권 상태로 전매), 본인 명의 전세계약 체결2. 지인과공동사업장 현금매출누락 및 수익배분 불완전(동업계약서 미작성)3. 본인단독 사업장 현금매출누락 및 부모님을 직원으로 하여 급여 비용처리4.부모님과 지인으로부터 자금을 차용(차용증 미작성)5. 개인 투자에 대한 투자수익 발생(투자약정서 미작성, 투자수익에 대한 세금 미신고)3. 쟁점 사항위 사실관계에 따른 주요한 쟁점은 다음과 같습니다.1. 지인과공동사업장에 대한 현금매출누락 및 수익배분 및 확대조사 문제2. 지인과공동으로 투자한 상가건물의 취득자금과 대출에 대한 정산 문제3. 본인단독 사업장에 대한 현금매출누락 및 부모님을 직원으로 등록하여 급여 지급 및 비용처리 문제4. 부모님과 지인으로부터 받은 금액에 대한차용 인정 여부 문제(차용증 미작성)5.투자수익 자금출처 인정여부 및 분양권 전매에 대한 세법적 이슈이번 조사는 여러 가지 이슈가 복잡하게 얽혀있어 쟁점이 굉장히 많은 건이었습니다.<1> 지인과 공동사업장에 대한 현금매출누락 및 수익배분 및 확대조사 문제지인과 공동사업을 운영하면서현금 매출 중 일부를 누락하여 신고하였으며, 구체적인 동업계약서를 작성하지 않고 수익 배분 역시 명확하게 처리하지 않았습니다.따라서 공동사업장의 출자 비율을 초과하여 배분된 소득에 대한증여세 이슈가 발생하였고, 사업장을 폐업한 이후에도 공동사업자와 꾸준히 자금을 주고받아 공동사업자에 대한 확대조사로 번질 수 있는 상황이었습니다.A :동업자와의 관계, 실제 사업이 진행된 내용, 동업기간 동안 이체된 금액과 폐업 후 이체금액을 맞추어 사실관계를 입증함으로써 확대조사를 막을 수 있었습니다.또한 상호 증여할 의사가 없었으며, 입출금 내역을 입증함으로써 증여가 아닌 사인 간 차용으로 증여세 추징 없이 마무리할 수 있었습니다.<2> 지인과 공동으로 투자한 상가건물의 취득자금과 대출에 대한 정산 문제공동사업 외공동으로 고가의 상가를 취득하였으며, 실제 취득한 부동산 지분과 실제로 부담한 금액이 차이가 있어취득자금에 대한 증여세 이슈가 발생하였으며,담보대출의 경우 공동명의로 취득하더라도 1인의 명의로 받게 되므로,대출 중 일부를 자금출처로 인정받기 위해서 각자가 원리금을 부담하는 등의 사후관리가 필요하지만, 미비한 상황이었습니다.A :상가를 공동취득한 것과 공동사업을 별개로 보지 않고, 연장으로 보아 소득배분 정산차액과 상가대금 정산차액을 함께 처리하여 증여세 이슈를 해결하였습니다.담보대출의 경우 이자 비용 실질 부담 및 필요경비 공제 현황 등을 입증하여 부담액 중 일부를 인정 받을 수 있었습니다.<3> 본인 단독 사업장 현금매출누락 및 부모님을 직원으로 하여 급여 비용처리개인사업을 영위하면서 발생하는 현금매출을 누락하는 경우종합소득세 과소신고에 대한 가산세 뿐만 아니라 현금영수증 의무 발행 업종인 경우 현금영수증 미발행에 대한 가산세가 추가로 발생합니다.현재 미발행가산세는 거래대금의20%로서, 과소신고 가산세는 과소신고한 세액에 대하여 부과하는 것과 다르게 세액이 아닌 대금에 대한 20%이므로 큰 부담이 될 수 있습니다.부모님 등 가족들을 직원으로 등재하여 급여 지급 후 비용으로 처리 하는 경우 실제로 업무를 이행하지 않았다면 비용처리한 급여는 모두 부인되어 과소신고한 세액이 추징되게 됩니다.A :매출누락한 금액은 수익의 귀속시기와 부과체적기간을 잘 판단하여 최대한 추징되는 세액 및 가산세를 줄여나가야 합니다.다만, 자금출처조사가 사업장 조사로 확대된다면 매출누락 뿐만 아니라 필요경비, 세액공제 등 종소세 신고사항에 대해 전반적으로 조사가 진행될 수 있으므로 매출누락 행위는 큰 문제로 붉어질 수 있으므로 조심해야 합니다.<4> 부모님과 지인으로부터 받은 금액에 대한 차용 인정 여부 문제(차용증 미작성)사인 간 대금의 이체가 증여가 아닌차용으로 인정받기 위해서는 차용증을 작성하고, 공증 등의 행위를 이행하고 원리금을 주기적으로 이체하는 이체내역의 입증 등이 필요합니다.직계존비속간의 소비대차는 원칙적으로 차용으로 인정받지 못하기 때문에 차용으로 인정 받기 위해서는 사전작업이 필요합니다.A :부모님과의 차용증을 작성하지 않았더라도 부모님의 증여 여력, 증여 의사, 차용금액와 차용의 목적 등의 사실관계를 통하여 차용관계로 인정 받을 수 있는 경우가 있습니다.다행히 해당 건은 차용증을 작성하지 않았지만, 부모님과 지인으로부터의 차용한 자금을 인정 받을 수 있었습니다.<5> 투자수익 자금출처 인정여부 및 분양권 전매에 대한 세법적 이슈개인이 투자를 통하여 수익이 발생한 경우 투자약정서 및 수익에 대하여 소득을 구분하여 세액을 신고 및 납부해야 합니다.또한 부모님이 계약한 분양권을 매매를 원인으로 하여 전매로 취득한 경우 특수관계인간 매매이므로 프리미엄 등의 시가 산정액에 따른 부당행위계산부인의 문제를 검토해야 합니다.A :해당 건은 당초 투자약정서 등을 작성하지 않았으며 투자수익에 대해서도 어떠한 처리를 하지 않았지만, 이체내역 등의 사실관계를 입증하고 투자약정서를 이에 맞게 작성함으로써 다행히 자금출처로 인정 받을 수 있었습니다.분양권을 특수관계인간 매매하는 경우 매매일 현재 프리미엄가액에 대하여 양도차익으로 보아 양도소득세가 부과될 수 있습니다. 다만, 프리미엄의 산정은 세법의 기준에 의해야 하며 세법상 산정할 수 있는 프리미엄이 없는 것으로 마무리할 수 있었습니다.4. 추징세액 비교해당 건의 당초 추징예상세액과 조사 대응으로 종결된 세액은 다음과 같습니다.(조사과정에서 당초 과세관청에서 파악하여 문제를 삼았던 세액 외 이슈가 추가로 발생하였으나, 해당 부분은 제외하였습니다.)구분당초 추징예상세액조사 종결 세액추징세액약 300,000,000원약 0원5. 정리이번 건은자금출처 중 증여부분 뿐만 아니라 개인 사업장에 대한 부분까지 이슈가 확대되었으며, 공동사업자와의 관계까지 쟁점이 되어 상당히 어렵고 복잡한 건이었습니다.다행히 쟁점이 됐던 사항들에 대해서 대부분 원하는 방향으로 조사를 종결할 수 있었습니다.조사 건마다 사실관계는 동일할 수 없습니다.각자의 상황이 다르고 소득수준이 다르며, 거래내용이 다르기 때문에 모든 조사 건에 획일적으로 적용되는 법조문 및 판례는 없습니다.따라서 세무대리인이 양도, 증여, 상속 등 세목에 대한 전반적인 지식이 얼마나 갖추어져 있냐에 따라 주장하는 내용이 달라지므로 조사 결과가 크게 차이 날 수 있습니다.관련 세목에 대한 경험과, 개정되는 세법과 최신 예규 및 판례들을 계속해서 공부하고 연구가 필요합니다.같은 조사건이라고 하더라도 담당 세무대리인이 해당 세목에 대한 경험이 얼마나 많고, 평소 관련 판례와 법령공부를 얼마나 하느냐에 따라 조사대응을 통한 절세액은 큰 차이가 날 수 있습니다.함께 읽어보시면 좋은 관련 글https://blog.naver.com/highyes_tax/222773165621[자금출처조사전문세무사] 서울지방청 자금출처조사 대응 사례(20대 자녀가 소득대비 고액의 전세계약 및 아파트를 취득한 경우)1. 사전통지 및 조사대상기간 안녕하세요. '자금출처조사' 전문으로 하고 있는 이상웅 세무사입...blog.naver.comhttps://blog.naver.com/highyes_tax/222726202273[자금출처조사전문세무사] 서울지방국세청 자금출처조사 대응 - 자녀와 차용증을 작성하여 중학생 자녀 명의로 다수의 부동산을 취득한 사례, 명의신탁 및 차용증 인정여부1. 사전통지 및 조사대상기간 안녕하세요. '자금출처조사' 전문으로 하고 있는 이상웅 세무사입...blog.naver.comhttps://blog.naver.com/highyes_tax/222698732943[자금출처조사전문세무사] 서울지방청 자금출처조사 대응 - 사업소득 매출누락 및 현금 우회 증여를 통한 고가의 부동산 취득사례(현금영수증 미발행 가산세)안녕하세요. 자금출처조사 전문으로 하고 있는 이상웅 세무사입니다. 현재 서울지방국세청에서 실시하는 자...blog.naver.com
양도소득세
주택보유는 세금과 전쟁…공동명의냐 단독이냐 따져봤다
주택을 취득하게 되면 취득단계에서 취득세, 보유단계에서 보유세, 매도단계에서 양도소득세가 주요 세금으로 발생한다. 주택 보유 상황에 따라 새로운 주택을 취득할 때 부부공동명의와 단독명의 유불리가 달라지므로 잘 따져보고 행동으로 옮겨야 한다.양도소득세는 양도가액에서 취득가액을 뺀 양도차익에 대해 과세하는 세금으로, 양도차익은 보유하고 있는 지분 비율에 따라 세율이 적용되기 때문에 공동명의가 양도소득세에서 유리하다. [사진 pxhere]취득단계의 취득세일반적으로 제3자로부터 매매를 원인으로 취득하는 경우 취득세는 세대를 기준으로 하기 때문에 부부공동명의와 단독명의의 취득세 차이는 없다. 다만, 부부일방의 부모로부터 증여 또는 매매로 취득할 때는 취득세가 달라질 수 있다.증여 및 부담부증여증여로 취득하는 경우 조정대상지역에 소재하면서 공시가격이 3억원을 초과하는 물건이라면 취득세가 12%로 중과될 수 있다. 하지만 증여자가 1세대1주택자이면서 직계비속에게 증여하는 경우라면 기본 취득세율인 4%가 적용된다.매매로 취득하는 경우가족간 매매로 취득하는 경우 매매가액이 공시가액보다 낮은 경우에는 매매가액을 초과하는 공시가액 부분은 직계비속의 취득 부분은 증여를 원인으로 취득한 것으로 보아 4% 또는 12%의 세율이 적용될 수 있지만, 며느리 또는 사위의 취득 부분은 매매를 원인으로 취득한 것으로 보아 1~3% 또는 8, 12%의 취득세율이 적용될 수 있다.보유단계의 보유세보유세는 재산세와 종합부동산세(종부세)로 구성되어 있다. 일반적으로 쟁점이 되는 보유세는 세부담이 큰 종부세다.종부세는 세대기준이 아닌 인별로 과세가액을 산정하며, 세율 적용 시 주택 수도 각자의 보유하고 있는 주택 수를 기준으로 한다.1주택자① 단독명의1세대 1주택자가 단독명의로 주택을 보유하고 있는 경우에는 공시가격에서 11억원 초과분에 대해서만 종부세를 과세한다. 또한 보유기간 및 보유자의 나이에 따라 추가 세액공제를 받을 수 있다.② 부부공동명의원칙적으로 공동명의는 본인의 소유하고 있는 지분 만큼의 공시가액을 기준으로 6억 원 초과분에 대해 종부세를 납부하게 된다. 따라서 단독명의와 비교해보면 공제되는 금액이 각각 6억원씩 총 12억원으로 단독명의의 11억원보다 공제금액이 더 높다.하지만 이때는 추가 세액공제를 받지 못한다.고가의 주택일수록 12억원 공제보다 세액공제 혜택이 절세에 있어 더 효과적이다.다만, 부부공동명의인 경우 공동명의로 계산했을 때의 종부세와 단독명의로 계산했을 때의 종부세를 비교해 유리한 것을 선택할 수 있는 1세대1주택 특례 신청을 할 수 있기 때문에 부부공동명의가 단독명의보다 유리하다.조정지역 2주택 이상 보유조정대상지역 2주택자 또는 지역 무관 3주택 이상 보유자는 종부세에서 중과세율이 적용되어 세부담이 크게 증가한다.① 단독명의만약, 조정대상지역 A와 B주택을 부부가 단독으로 한 채씩 보유하고 있다면 각각의 공시가액에 6억원을 공제해 주며, 6억원 초과부분에 대해 적용되는 세율은 조정 2주택 중과세율이 아닌 일반세율이 적용된다.② 공동명의조정대상지역 A와 B주택을 부부가 50%씩 공동명의로 보유하고 있다면 각각의 50%만큼의 공시가격을 합산한 가액 중 6억원 초과분에 대해 종부세가 과세되며 이때 적용되는 세율은 중과세율이 적용된다.매도단계의 양도소득세양도소득세는 양도가액에서 취득가액을 뺀 양도차익에 대해 과세하는 세금으로서 양도차익의 계산은 인별로 판단하지만, 중과세율 적용 시 주택 수 판단은 세대 기준으로 한다. 적용되는 세율은 세대 기준이기 때문에 공동명의, 단독명의의 차이가 없지만 과세 대상인 양도차익은 보유하고 있는 지분 비율에 대해 각각 세율이 적용되기 때문에 공동명의가 양도소득세에서 더 유리하다.양도소득세의 기본세율은 양도차익에 따라 6~45%가 적용되는데 만약 11억원의 양도차익이 발생하는 부동산이라면 단독명의인 경우 최고 45% 세율이 적용되지만, 50% 공동명의인 경우 각각 42% 세율이 적용되면서 기본공제 250만원을 각각 적용받을 수 있다.주택 취득 시 명의가 고민된다면부부공동명의는 부부간 증여세 이슈가 발생할 수 있으며, 이후 상속세까지 고려해야 한다. 주택을 취득함에 있어서 영향을 미치는 세금이 이렇게 다양하다 보니 주택 취득 후 몇 년간의 계획에 따라 예상 세액을 비교하여 취득하기 전 미리 본인에게 가장 유리한 방향을 정하는 것이 필요하다.
상속∙증여세
양도소득세
[양도세/증여세 - 가족간 부동산 거래] 가족간 저가매매, 직거래 조사, 자금출처조사 (by 부동산세무상담/증여상담/세무조사대응/부산세무사)
들어가며,안녕하세요, 오회계사입니다.이번에 다룰 내용은 최근 집값하락으로 급매로 싸게 파느니 자녀 등과 시세보다 저렴하게 넘기는 직거래가 늘고 있고 이에 대한 정부의 조사도 강화된다고 발표되었는데, 이러한 직거래시 주의점에 대해 살펴보겠습니다. (하단 기사 참고)아파트 직거래 비율 급증…정부, 고강도 기획조사 나선다기사내용 요약 아파트 직거래 비율, 9월 최고점 17.8% 달해 국토부, 내년 10월까지 이상직거래 기획조사 3차 단계별로 시행…2021년 1월~2023년 6월 전국 특수관계인간 이상 고·저가 직거래 대상 [서울=뉴n.news.naver.com세부적으로 살펴보면,시가보다30% 또는 3억원이상 차이나는 경우,저가 매입 또는 고가 양도한 자가 증여받은 것으로 봅니다.증여로 보는 거래 중, 저가양수로 인한 증여 규정을 보면특수관계자간에 거래하는 매매가격이 시가대비 30%와 3억원보다 적은 금액을 초과하여 차이가 난다면, 초과분은 증여로 봅니다.즉, 10억 아파트를 3억(min[10억x30%, 3억]) 싸게 자녀에게 팔면 증여가 아니지만 20억 아파트는 6억 싸게 자녀에게 팔면 기준금액 3억(min[20억x30%, 3억])을 초과하는 금액인 3억은 증여로 보게됩니다.상증세법제35조(저가 양수 또는 고가 양도에 따른 이익의 증여)① 특수관계인 간에 재산(전환사채 등 대통령령으로 정하는 재산은 제외한다. 이하 이 조에서 같다)을시가보다낮은 가액으로 양수하거나 시가보다 높은 가액으로 양도한 경우로서 그 대가와 시가의 차액이 대통령령으로 정하는 기준금액(이하 이 항에서 기준금액 이라 한다) 이상인 경우에는 해당 재산의 양수일 또는 양도일을 증여일로 하여그 대가와 시가의 차액에서 기준금액을 뺀 금액을 그 이익을 얻은 자의 증여재산가액으로 한다.상증세법 시행령제26조(저가 양수 또는 고가 양도에 따른 이익의 계산방법 등)② 법 제35조제1항에서 “대통령령으로 정하는 기준금액”이란다음 각 호의 금액 중 적은 금액을 말한다.1. 시가(법 제60조부터 제66조까지의 규정에 따라 평가한 가액을 말한다. 이하 이 조에서 “시가”라 한다)의100분의 30에 상당하는 가액2.3억원시가보다5% 또는 3억원 이상차이나는 경우,고가 매입 또는 저가 양도한자의 취득가액 또는 양도가액을 시가에 의해 계산합니다.증여세의 30%와 3억원 규정만 아시고, 10억을 7억에 팔아도 세금문제가 없다고 착각하시는 분들이 있는데 아닙니다.양도세는 자녀에게 10억인 아파트를 7억에 팔면, 10억에 판 것으로 보아 양도소득세를 계산합니다. 이를 양도세 부당행위계산부인 규정이라고 합니다.따라서, 이러한 경우 부모가 자녀에게 싸게 팔아도 부모의 양도세는 줄어들지 않습니다. 양도세 신고는 시가를 적용해서 해야합니다.몰론, 시가대비 5%와 3억원 중에 적은 금액이내로 저가매매를 한다면 양도세 문제도 발생하지 않습니다.하지만 양도세 문제도 없을려면 고작 5%이내로 싸게 팔아야하는데, 매수하는 자녀 입장에서도 메리트가 없는 편입니다.소득세법 시행령제98조(부당행위계산의 부인)② 법 제41조에서 조세 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 경우는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우로 한다. 다만, 제1호부터 제3호까지 및 제5호(제1호부터 제3호까지에 준하는 행위만 해당한다)는 시가와 거래가액의 차액이3억원 이상이거나 시가의 100분의 5에 상당하는 금액 이상인 경우만 해당한다.1. 특수관계인으로부터시가보다 높은 가격으로 자산을 매입하거나 특수관계인에게 시가보다낮은 가격으로 자산을 양도한 경우특수관계자 간의비정상적인 거래는 시가로 보지 않습니다그렇다면, 시가가 얼마인지가 중요한데최근 급매 위주로 거래가 되고 있어 간혹 시가를 잘못 적용하는 경우가 있습니다.시가 적용 우선순위는① 감정평가액② 유사매매사례가액③ 공시가격이 됩니다.감평을 안받고 유사매매사례를 적용할 때, 주의해야 합니다. 왜냐하면,특수관계자간의 비정상적인 거래는 유사매매로 인정을 하지 않습니다.예를 들어, 지난달 10억이던게 최근 단지내 동일평수 거래된게 7억이 있다고 할 때 이를 적용하여 7억의 30%인 2.1억 낮은 4.9억에 거래를 하면 증여로 보지 않을까요?해당 7억원 거래가 특수관계자 간의 거래라면 시가로 인정되지 않을 수 있습니다.하지만, 안타깝게도 실거래가 정보에는 직거래 여부는 표시되나 이게 특수관계자인지 아니면 제3자간의 급매거래인지는 알 수가 없습니다.최근처럼 시세가 급변하는 경우에는 안전한 방법은 1순위로 적용될 감정평가를 받는 것입니다.거래대금에 대한 증빙과 자금출처조사에 대한 준비가 철저히 되어있어야 합니다특수관계자간의 거래는 증여로 추정합니다. 물론, 실제 매매대금을 주고 받았다면 증여는 아닌 것으로 인정될 수 있습니다.하지만, 이와는 별개로 자녀의 소득과 재산을 고려할 때자력으로 취득이 어려울 것으로 볼 경우에는 자금출처조사를 받을 수 있습니다.이 때, 취득자금에 대한 출처가 소명되지 않는 경우에는 이를 증여받은 것으로 보아 증여세가 추징될 수 있으니 저가매매로 인한 증여여부와는 별개의 주의해야할 부분입니다.자금출처 조사로 인한 증여 추정은 아래의 포스팅 참고하세요[증여세 - 자금출처조사] 재산 취득, 부채 상환 증여 추정 (by 부산 오 회계사/부산세무사)들어가며, 안녕하세요, 오회계사입니다. 이번에 살펴볼 주제는 요즘 많이 당하시는 자금출처조사와 이에 따...blog.naver.com정리하면,최근 가족간의 부동산 직거래, 주로 저가매매가 급증하고 있습니다.단순히 저가양수로 인한 증여 규정인 시가의 30%와 3억원보다 적은 금액이내로 저가거래하면 문제가 없을 줄 착각하고 진행하시는 경우가 있는데,양도세 부당행위계산부인, 특수관계자간 거래의 증여추정, 자금출처소명에 따른 증여추정 등에 해당하여 예상치 못한 세금 폭탄을 맞을 수 있으니 사전에 전문가와 충분한 상담후에 진행이 필요합니다.by 부동산세무상담/증여상담/세무조사대응/부산세무사
상속∙증여세
세무조사∙불복
자금조달계획서, 자금출처전문세무사가 알려드리는 정확한 작성방법(자금소명 및 자금출처조사 대비)
'자금조달계획서'는 일부지역 또는 일정금액 이상의 부동산 뿐만 아니라입주권과 분양권 역시 대상이므로 분양권을 취득하신 분들도 자금조달계획서제출이 의무입니다.과거에 비해 규제가 강화되고 부동산의 금액이 크게 상승하면서 자금조달계획서의제출대상의 범위가 넓어졌으며, 자금조달계획서를부동산 거래 소명 및 자금출처조사의 근거자료로 활용되고 있기 때문에출처금액 산정과 분류에 따른 정확한 작성이 중요합니다.이번 글은 자금조달계획서제출 의무를 위한자금조달계획서대상, 자금조달계획서작성방법과 유의사항 등에 대한 내용이며, 세로움에서 집필한책 「코인과 세금, 그리고 자금출처조사 이야기」의 내용을 일부 발췌한 글입니다.https://search.shopping.naver.com/book/catalog/46406818625?cat_id=50005825&frm=PBOKMOD&query=%EC%BD%94%EC%9D%B8%EA%B3%BC+%EC%84%B8%EA%B8%88%2C+%EA%B7%B8%EB%A6%AC%EA%B3%A0+%EC%9E%90%EA%B8%88%EC%B6%9C%EC%B2%98%EC%A1%B0%EC%82%AC+%EC%9D%B4%EC%95%BC%EA%B8%B0&NaPm=ct%3Dluc457r4%7Cci%3D373b71e062d1be1e3cefcf340799a0810787fa3f%7Ctr%3Dboknx%7Csn%3D95694%7Chk%3D8dc58aa6a4d927abc8026a18f61ae362d8320fe1코인과 세금, 그리고 자금출처조사 이야기 : 네이버 도서네이버 도서 상세정보를 제공합니다.search.shopping.naver.com1. 자금조달계획서 제출대상 및 작성방법다음의 거래를 하는 경우 부동산 취득자금 조달 내용을 구체적으로 기재하는‘주택취득자금 조달 및 입주계획서’를 작성하여 제출해야 합니다.분양권·입주권의 공급계약 및 전매계약도 자금조달계획서 제출 대상에 포함됩니다.구분내용1투기과열지구 모든 주택 거래2조정대상지역 모든 주택 거래3비규제지역 6억 원 이상 주택 거래4모든 법인 주택 거래현재 투기과열지구와 조정대상지역은 전국 4개 지역만 남아있습니다.서울 용산구, 서초구, 강남구, 송파구 4개 지역만 해당하는 것으로 해당 지역에 소재하는 주택을 취득할때 1,2에 따라 자금조달계획서를 제출해야 합니다. 4개 지역 외 지역에서 주택을 취득할때는 3에 따라 6억원이 넘는 주택을 취득할때 자금조달계획서를 제출해야 합니다자금조달계획서는 실제로 자금출처조사에서 중요한 역할을 하고 있습니다. 지자체에서는 자금조달계획서와 거래증빙 내용을 검증하며, 검증 과정에서 자료 제출 요구 및 소명을 요구할 수 있도록 「부동산거래신고법」에서 규정하고 있습니다.자금조달계획서와 관련 증빙자료를 통해 재산을 취득할 능력 또는 부채를 상환할 능력이 있는지를 판단하며,자금조달계획서 및 증빙자료가 실제와 다른 경우 취득자는 소명요청을 받을 수 있습니다. 따라서 중요한 것은 자금조달계획서 제출 단계에서 각 취득자금의 출처를 정리하고 명확하게 기재하여 추가 소명의 대상이 되지 않도록 하는 것입니다. 또한 자금출처조사공동명의의 경우 각각 출처금액에 대한 작성이 이루어져야 하는데 이부분은 아래에서 설명드리고 있습니다.사례1) 주식 또는 코인 매매수익예를 들어 주식 또는 코인 투자로 5억 원을 벌어 부동산을 취득하는 경우,부동산 거래 직전 주식 또는 코인을 매도하여 통장에 원화로 가지고 있다고 하더라도 해당 금액을 자금조달계획서 금융기관 예금액에 기재하는 것은 적절한 작성이 아닐 수있습니다.관련 행정기관에서 5억 원의 자금이 발생된 출처를 이해할 수 있도록최초 투자자금과 투자수익을 구분하여 해당하는 곳에 기재하고 투자수익에 대한 자료 및 매매내역에 대한 자료를 함께 제출한다면 보다 명확한 자금조달계획서가 될 수 있습니다.취득자 본인의 사실관계에 맞게 자금조달계획서를 작성한다면 불필요한 소명요청에서 벗어날 수 있을 것입니다.사례2) 부모님과의 차용거래자금조달계획서 작성 및 부동산원의 소명에 대한 대응을 할때 가장 많이 보이는 사례가부모님으로부터의 차용한 사례입니다. 해당 부동산 취득자금을 위한 차용 이외에도부동산을 취득하기 몇년 전 전세계약을 할때 차용하거나 부모님이 임대인에게 대신 보증금을 이체한 경우가 정말 많습니다.이와 같은 사례에서당초 전세보증금은 이번 부동산 자금조달과는 무관하니 모두 본인의 자금으로 기재하여 자금조달계획서를 작성하는 것은 부적절할 수 있습니다.우선 부동산 취득자금을 차용한 경우차용증 등의 입증자료와 원금 및 이자에 대한 상환내역을 함께 제출하여 입증해야하며, 취득자금 외 기존 전세보증금 등의 목적으로 부모님으로부터 차용한 경우차용시기와 금액에 따라 최초 차용거래에 대한 입증을 하는 것에 대한 유불리를 판단하여 적절하게 대응하는 것이 필요합니다.◎ 자금조달 증빙서류종류항목증빙자료자기자금금융기관 예금액예금잔액증명서주식·채권 매각대금주식거래내역서,잔고증명서증여·상속증여·상속세 신고서,납세증명서현금 등 그 밖의 자금소득금액증명원,근로소득원천징수영수증 등부동산 처분대금 등부동산매매계약서,임대차계약서차입금 등금융기관 대출액 합계금융거래확인서,부채증명서, 대출신청서임대보증금임대차계약서회사지원금·사채·그 밖의 차입금금전 차용을 증빙할 수 있는 서류2. 정확한 작성이 중요한 이유「부동산 거래신고 등에 관한 법률」에 따르면 국토교통부장관은부동산 거래신고 내용과 부동산의 가격정보를 활용하여 거래가격에 대한 적정성을 판단하고 검증 결과를 세무관서의 장에게 통보합니다.통보받은 세무관서의 장은 자금출처조사 대상자 선정의 자료로 활용할 것이며 이러한 흐름으로 보아자금조달계획서, 자금소명, 자금출처조사는 밀접한 관계가 있음을 알 수 있습니다. 따라서자금출처조사가 나오기 전 자금조달계획서 작성 단계 또는 자금소명요청 단계에서 미리 세무전문가와 함께 사실관계에 맞는 적절한 대응을 한다면 조사의 가능성을 줄일 수 있을 것입니다.◎ 현금 등 그밖의 자금위에서 말씀드린 것처럼 자금조달계획서는 자금출처에 대한 정확한 작성이 중요합니다. 예를 들어 예전에 증여 받은 금액이 예금에 있는 경우 증여시기에 따라 예금란에 기재하고 증여세신고서를 함께 제출하거나, 증여받은 금액에 기재하여 제출할 수 있습니다. 주식, 채권 매각 대금 역시 매각시기에 따라 예금란에 기재하고 매도를 입증하는 관련자료를 함께 제출할 수도 있습니다.다만, '현금 등 그밖의 자금'에 금액을 기재할때는 유의해야합니다. 부동산을 취득하기 위한 큰 금액들은 예금에 넣어 놓는 것이 일반적이지만,현금으로 큰 금액을 가지고 있는 경우 탈세 또는 불법적인 자금으로 형성된 것이라는 의심을 살 수 있기 때문입니다.현금은 예금과 다르게 자금의 출처를 국세청에서 확인하기 어렵습니다. 예를 들어부모님이 예전부터 가지고 있던 현금을 자녀에게 증여하거나, 사업체를 운영하고 있으면서 현금매출에 대하여 신고를 누락한 경우들이 있을 수 있는데 해당 자금의 출처를 국세청에서 한눈에 파악할 수 없습니다. 따라서 자금조달계획서에서'현금 등 그밖의 자금'에 금액을 기재한다면 소명요청 및 조사의 대상이 될 가능성이 높을 수 있으므로 유의해야 합니다.한국부동산원 및 구청의 “부동산 거래신고 소명, 자금소명에 대한 내용 및 대응방법(대응사례)에 대한 것은 아래 글에 자세히 설명되어 있습니다.한국부동산원 “부동산 거래신고 소명, 자금소명 대응사례” - 소명서 작성 방법 및 대응방안(자금소명 전문세무사)안녕하세요. 부동산세금, 자금출처조사 전문 세로움입니다. 부동산을 취득하신 분들 중에서는 한국부동산원...blog.naver.com3. 자금조달계획서 관련 자주 묻는 질문(Q&A)Q. 자금조달계획서를 제출한 뒤 실제 계획이 달라지면 문제가 되나요?A. 자금조달계획서는 말 그대로 주택의 취득자금을 조달하기 위한 계획서입니다. 계획서에 불과한 것으로 최초 기재한 내용과 제출 후 계획은 충분히 달라질 수 있으며, 다르다고 해서 무조건 문제를 삼는 것은 아닙니다.당초 계획과 달라지더라도 자금출처가 명백하고 입증이 가능한 경우라면 소명 요구가 오는 것을 기다렸다가 소명해도 무방하며, 필요에 따라 소명 요구가 오기 전에 정정신고를 할 수도 있습니다.Q. 부동산을 부부 공동명의로 취득하면 2장써야하나요?A. 매수자가 여러명이면 각각 자금조달계획서를 작성해야하며, 부부라고 하더라도 동일합니다. 원칙적으로 각각의 지분에 해당하는 금액에 대한 자금조달계획서를 작성해서 제출해야 하며, 자금출처금액 합계가 부동산 매매대금과 일치해야 합니다.만약 각자의 지분과 자금출처금액 비율이 차이가 있다면 부부 간 증여로 처리해야하는데, 부부 간 증여공제는 10년간 6억원까지 적용되므로 해당 금액 이내의 증여재산가액이라면 별도의 증여세가 발생하지 않습니다.Q. 자금조달계획서는 어떻게 내는 건가요?A. 공인중개사를 통한 중개거래의 경우 공인중개사가 신고하는 것이 원칙이며, 실거래 신고서를 제출할 때 자금조달계획서 및 증빙자료를 함께 제출합니다.직거래 계약의 경우 매수인이 직접 신고·제출하거나 대리인을 통한 제출도 가능합니다. 또한 공인중개사를 통한 거래의 경우에도 개인정보 노출 등의 사유로 직접 제출하고자 한다면 별도 제출이 가능합니다.Q. 자금조달계획서 제출일 현재 대출 등이 실행되지 않았다면?A. 부동산 거래 잔금일까지 기간이 오래 남은 거래는 자금조달계획서 제출일 현재 실행되지 않은 항목들이 많을 수 있습니다. 대출을 받을 계획이지만 자금조달계획서 제출일 현재 실행되지 않은 경우 자금조달계획에서는 기재하되 증빙자료를 제출하지 않아도 됩니다. 다만, 미제출 사유서에 내용을 기재하여 제출해야 하고 거래가 완료된 이후 추가 증빙자료를 요청하는 경우 보충하여 제출해야 합니다.Q. 자금조달계획서 제출 직전에 부동산 또는 주식을 매각한 경우 기재방법은?A. 자금조달계획서는 각 자금의 출처 내용을 파악하기 위한 자료입니다. 자금조달계획서 제출 시에는 부동산 또는 주식 매각 대금이 통장에 있지만, 사안에 따라서는 해당 금액을 금융기관 예금액에 적는 것이 적절하지 않은 내용일 수 있습니다. 적정한 자금조달 여부를 검열하는 공무원은 해당 자금이 통장에 들어오게 된 현금흐름이 궁금할 수 있기 때문입니다.이 경우 자금조달계획서 제출 이후 추가 자료 요청이 올 때 대응할 수도 있지만, 필요에 따라서는 최초 제출 시 보충 자료를 만들어 함께 제출할 수도 있습니다.[코인 투자수익 자금조달계획서]코인 투자수익은 최초 투자 단계부터 매매 단계까지의 자금흐름이 드러나지 않는 경우가 많습니다. 또한 관련 행정기관에서도 해당 수익을 파악하지 못하는 경우가 대부분입니다.따라서 코인 투자수익의 경우 최초 자금조달계획서 제출 시 투자수익이 발생한 흐름을 파악할 수 있는 자료를 만들어 함께 제출하는 것이 좋을 수 있습니다.만약 보충자료가 미제출되는 경우 사안에 따라 즉시 세무조사로 이어질 가능성도 있으므로 코인 투자수익의 경우 반드시 해당 분야 세무전문가와 함께 자료를 준비하는 것을 추천드립니다.세무컨설팅 세로움은 부동산세금(양도·증여·상속) / 자금출처조사 전문세무사로서상담시 실제로 진행한 컨설팅, 세무조사대응사례와 절세방안을 함께 안내 드리고 있습니다.상담은 유료로 진행되며, 상담이 필요하신 분들은[0507-1444-1361]로 연락주시기 바랍니다.관련 포스팅내용링크한국부동산원 부동산 거래신고 소명대응사례- 소명서 작성 방법 및 대응방안https://blog.naver.com/highyes_tax/223368646164서울청 차용증 자금출처조사 성공사례- 중학셩 자녀명의 다수의 부동산취득https://blog.naver.com/highyes_tax/222726202273자녀에게 현명하게 증여하고 싶다면 ? 저가양도 를 활용한 부동산 증여 절세컨설팅https://blog.naver.com/highyes_tax/222424421830
상속∙증여세
세무조사∙불복
[조세불복 조세심판 사례 - 부부간 증여] 부부간 계좌이체, 단독명의 계좌, 자금출처조사 (by 증여세신고/
안녕하세요, 오회계사입니다.이번에 다룰 내용은 조세불복 사례 중 남편 단독명의 계좌에서 주택을 매입하고 부부공동명의로 등기한 경우에도 증여로 보지 않은 사례입니다.세부적으로 살펴보면,부부간 계좌이체라고 증여로 보지 않습니다부부간에 계좌이체를 하면, 증여로 보는 것 아닌지 걱정을 하시는 경우가 종종 계신데 무조건 증여로 보지는 않습니다.부부는 경제공동체라서 남편의 급여를 배우자의 계좌로 이체한다고 하여 증여로 보지는 않습니다. 특히, 그 사용내역이 생활비, 교육비 등으로 사용된 것이라면 증여세 비과세 대상입니다.문제는 이체된 자금으로 부동산, 주식 등의 재산을 취득하는 경우에 주로 발생합니다. 특히, 배우자의 소득이 없는 경우라면 남편이 보내준 자금으로 재산을 취득한다면 증여를 받은 것으로 볼 수 있습니다.부부 각자의 수입을 원천으로 취득한 재산은 증여로 보지 않습니다부부가 맞벌이를 하는 경우, 각자의 수입은 각자의 통장으로 관리하고 생활비 등 비용이 지출되면 별도 통장으로 모아 지급하는 경우도 있고 1인이 지출하는 경우도 있습니다.만약, 이런식으로 부부가 각자 소득이 있고 각자 통장으로 관리하다 부동산 등을 공동명의로 취득하고 매입대금을 각자의 통장으로 지급한다면 문제될 것이 없습니다.문제는 모든 수입을 1인의 통장에 모아서 관리하고, 부동산을 공동명의로 취득하였는데 1인의 통장에서 지급되는 경우, 이를 증여로 볼 것이냐인데 아래의 심판례를 살펴보겠습니다.부부가 공동사업을 하고,모든 수입은 남편 통장으로 관리한 경우입니다부부가 공동으로 가게를 운영하고, 다만 모든 수입을 남편 명의 통장으로 관리하였는데 부동산을 취득하면서 공동명의로 취득한 경우에 증여에 해당하는지 여부인데, 증여가 아니라고 판단한 사례입니다.[사실관계]① 부부공동명의로 부동산을 취득하고 증여세 신고납부함② 경정청구로 증여가 아님을 주장③ 1973년부터 2000년까지쌀가게를 공동으로 운영한 소득임④ 쌀매입과 배달은 남편이, 판매는 아내가 하였음⑤ 편의상 남편 명의 통장으로 모든 수입을 관리한 것임따라서,공동명의로 취득한 자금의 출처는 부인의 공동사업 결과로 얻은 소득이므로 증여가 아님상증, 조심-2016-서-2670 , 2017.01.17 , 인용[ 제 목 ]쟁점부동산은 공동사업으로 형성된 자금으로 취득한 부부 공동재산이므로 증여재산이 아니라는 청구주장의 당부[ 요 지 ]청구인이 쟁점부동산의 지분을 배우자로부터증여받았다기보다는 부부가 공동으로 쌀가게를 하면서 모은 자금으로 쟁점외부동산을 취득하고 그 양도대금을 원천으로 쟁점부동산을 부부 공동으로 취득한 것으로 봄이 타당함남편명의 통장에서 부인의 부동산 취득자금이 지급되었으나,증여로 보지 않음조세불복 결과,① 사진과 확인서에 따라, 실제 부부가 공동으로 쌀가게를 운영한 것으로 판단② 남편명의로 모든 수입을 관리했다는 것은 당시 관습으로 인정③ 당초의 증여세 신고는 세법을 몰라 신고한 것으로 보이는 점④ 증여가 아닌, 당초 가게 운영 수입을 원천으로 부동산을 취득한 것으로 보이는 점등을 인정하여, 당초 증여세를 취소하였습니다(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 처분청은 청구인이 쟁점부동산의 2분의 1지분에 대하여 증여세 신고를 하였고 청구인의 자금으로 쟁점부동산을 취득하였다는 객관적인 금융증빙 등을 제시하지 못하므로 그 지분은 배우자로부터 증여받은 재산에 해당한다는 의견이나, 청구인이 제출한 쌀가게를 할 당시의 사진이나 인근 주민들의 확인서 등에 따르면 청구인과 배우자가 쌀가게를 공동으로 운영한 것으로 보이는 점, 부부가 공동으로 쌀가게를 하면서 수입이나 자금 등을 모두 배우자가 지배・관리하였을뿐 아니라 이를 원천으로 쟁점외부동산을 구입하여 배우자 단독 명의로 소유권이전 등기를 하였다는 청구인의 진술은 당시의 관습이나 상관행상 충분히 수긍할 수 있는 점, 특히 쟁점부동산을 매매를 원인으로 하여 부부 공동재산(지분 각 2분의 1)으로 소유권이전등기까지 경료하고 쟁점외부동산에서 쟁점부동산으로 주소지를 이전한 점, 당초 청구인의 증여세 신고는 세법의 무지에 기인한 것으로 보이는 점 등에 비추어 청구인이 쟁점부동산의 2분의 1지분을 배우자로부터 증여받았다기보다는 부부 공동으로 쌀가게를 운영하면서 모은 자금으로 쟁점외부동산을 취득하고 그 양도대금을 원천으로 하여 각자 2분의 1지분을 취득한 것으로 봄이 타당하다고 판단된다.정리하면,부부가 맞벌이를 한다면, 각자의 명의 계좌로 재산을 관리하고 부동산 등을 취득할 때 본인 명의 통장에서 지급되는 것이 깔끔하고 추후 문제 소지가 없습니다.그러나, 심판례처럼 가게 운영을 공동으로 하고 수입을 남편 통장으로 관리하다가 부인의 부동산 취득자금이 남편통장에서 이체되어도, 이를 공동사업으로 인한 수입을 원천으로 부인이 재산을 취득한 것이므로 증여로 보지 않는 사례도 있으니 참고하시길 바랍니다.