부동산매매대금을 사업용계좌로 받으면 안좋을까요?

안녕하세요, 정현 세무사 입니다:D사업을 하시는 많은 분들이 금융거래를 통해 대금을 지급하고, 판매한 물품에 대한 대가를 받습니다. 대부분의 사업자분들이 사업용계좌를 개설하셨지만 일부 사업자는 계좌를 가지고 있어도 신고를 하지 않는 등 사업용계좌에 대해 정확하게 알지 못하시는 경우가 종종 있습니다.사업용계좌를 개설·사용하여야 할 사업자가 이를 이행하지 않는 경우에는 가산세가 부과되고 세액감면에서 배제가 될 수 있으니 사업자분들은 본인이 '사업용 계좌 개설 의무자'에 해당하는지 확인해보실 필요가 있습니다.1. 사업용계좌란?사업용계좌란사업과 관련된 거래대금, 인건비, 임차료를 지급할 때 사업에 관련되지 아니한 용도로사용되는 계좌와 구분하여 사업용으로만 사용하는 계좌를 말합니다.사업자의 수입과 비용을 별도의 계좌로 관리하게 되니 국세청의 입장에서는 세원관리의 투명성이 높아지겠죠?사업과 관련하여 재화 또는 용역을 공급받거나 공급하는 거래의 경우로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 때에는 사업용계좌를 사용하여야 한다.1. 거래의 대금을 금융회사등을 통하여 결제하거나 결제받는 경우2. 인건비 및 임차료를 지급하거나 지급받는 경우소득세법 제160조의5(사업용계좌의 신고·사용의무 등) 제1항2. 사업용계좌 개설·사용 의무자모든 사업자가 반드시 사업용 계좌를 사용해야 하는 것은 아닙니다.개인사업자 중 복식부기의무자와전문직사업자가사업용계좌 신고 대상에 해당합니다.(따라서 간편장부대상자는 해당되지 않습니다!)(1) 복식부기의무자복식부기의무자란직전년도 수입금액이 다음의업종별 기준금액 이상인 자를 말합니다.업 종기준금액농업 및 임업, 어업, 광업, 도매업 및 소매업(상품중개업 제외), 부동산매매업, 그 밖에 아래에 해당하지 아니하는 사업3억원제조업, 숙박 및 음식점업, 전기·가스· 증기 및 공기조절 공급업, 수도·하수·폐기물처리·원료재생업, 건설업(비주거용 건물 건설업 제외), 부동산 개발 및 공급업(주거용 건물 개발 및 공급업에 한정), 운수업 및 창고업, 정보통신업, 금융 및 보헙업, 상품중개업1억 5천만원부동산임대업, 부동산업(부동산매매업 제외), 전문·과학 및 기술서비스업, 사업시설관리·사업지원 및 임대서비스업, 교육서비스업, 보건업 및 사회복지서비스업, 예술·스포츠 및 여가 관련 서비스업, 협회 및 단체, 수리 및 기타 개인서비스업, 가구내 고용활동7천 5백만원(2) 전문직사업자전문직사업자는수입금액 규모에 상관없이복식부기의무자입니다.구분전문직사업자의 범위부가가치세 간이과세배제대상 사업서비스부가가치변호사업, 심판변론인업, 변리사업, 법무사업, 공인회계사업, 세무사업, 경영지도사업, 기술지도사업, 감정평가사업, 손해사정인업, 통관업, 기술사업, 건축사업, 도선사업, 측량사업, 공인노무사업, 의사업, 한의사업, 약사업, 한약사업, 수의사업과 그 밖에 이와 유사한 사업서비스업으로서 기획재정부령으로 정하는 것의료·보건용역을 제공하는 자병원, 의원, 치과의원, 한의사업, 수의사업, 약사업참고로 법인의 경우에는 사업용계좌를 개설하면 자동으로 과세당국에 신고가 되므로 별도로 사업용계좌를 신고하는 절차를 밟을 필요가 없습니다.3. 사업용계좌 사용범위[소득세법 시행령 제208조의5(사업용계좌의 신고 등)]거래의 대금을 금융회사등을 통하여 결제하거나 결제받는 경우 또는 인건비 및 임차료를 지급하거나 지급받는 경우에는 사업용계좌를 사용하여야 합니다.(1)거래의 대금을 금융회사등을 통하여 결제하거나 결제받는 경우금융기관의 중개 또는 금융기관에 위탁 등을 통한 아래의 방법에 의하여 그 대금의 결제가 이루이지는 경우를 포함함① 송금 및 계좌간 자금이체②수표(발행인이 사업자인 것에 한한다)로 이루어진 거래대금의 지급 및 수취③ 어음으로 이루어진 거래대금의 지급 및 수취④ 신용카드, 직불카드, 기명식선불카드, 직불전자지급수단, 기명식선불전자지급수단, 기명식전자화폐를 통하여 이루어진 거래대금의 지급 및 수취(2) 인건비 및 임차료를 지급하거나 지급받는 경우다만,인건비를 지급하거나 지급받는 거래 중에서 금융거래와 관련하여 채무불이행 등의 사유로 종합신용정보집중기관에 그 사실이 집중관리 및 활용되는 자 또는 외국인 불법체류자와의 거래 등 사업용계좌를 사용하기 어려운 거래는 제외합니다.3. 사업용계좌 개설·신고방법개인사업자 중 금융기관에서 '사업용계좌' 또는 '사업자통장'이라는 이름의 통장을 개설하시는 분이 계시는데요. 이를 통해 사업용계좌 신고가 완료되었다고 착각하시는 분들이 계십니다. 은행에서 통장을 개설하였다고 해서 세무서에 사업용계좌가 신고가 된 것은 아니며,별도로세무서에 사업용계좌 신고를 하여야 합니다.사업용계좌 신고시 반드시 신규로 통장을 개설해야할 필요는 없으며 기존에 사용하던 일반통장을 실제 사업용으로 사용하거나 사용할 계획이라면 해당 통장을 세무서에 신고하면 됩니다.사업용계좌는 사업장별로 사업장 관할세무서장에 신고하여야 하며 1개의 계좌를 2 이상의 사업장에 대한 사업용계좌로 사용할 수 있습니다. 또한, 1개의 사업장에 대해 2 이상의 사업용계좌를 신고할 수도 있습니다.사업용계좌는 세무서에 직접 방문하여 제출하거나 국세청 홈택스를 통해 신고할 수 있습니다.(1) 세무서에 직접 방문사업자 본인의 경우 신분증과 통장 사본(+대리인이 방문하는 경우에는 신고인 신분증 사본과 위임장 원본)을 지참하여가까운 세무서의 민원봉사실을 방문하여 사업용계좌신고서를 작성하여 제출합니다.첨부파일[별지 제22호서식] 계좌개설(변경)신고서.hwp파일 다운로드(2) 국세청 홈택스 신고국세청 홈택스세무 캘린더 이전 달 다음 달 일요일 월요일 화요일 수요일 목요일 금요일 토요일 30 31 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 자주찾는 메뉴 1 / 3 My 홈택스 반기장려금 로그인하여 신청하기 반기장려금 개별인증번호로 신청하기 반기장려금 계산해보기 나의신고대리인 수임동의 전자세금계산서 건별발급 탈세제보 전자세금계산서 내역조회 전자세금계산서 합계표조회 현금영수증 사용내역조회 원천세신고 환...www.hometax.go.kr(아이유와 함께 하는 국세청 홈택스. 아이유는 사랑입니다)< 사업용계좌 신고현황 확인 방법 >4. 사업용계좌 신고기한사업용계좌의 신고기한은 복식부기의무가 적용되는 과세기간의 개시일부터 6개월 이내 입니다. 예를 들어, 2020년의 업종별 수입금액을 기준으로 2021년에 복식부기의무자가 된다면 2021년 6월 말까지 사업용계좌를 신고해야 합니다.전문직사업자의 경우 직전연도 수입금액과 관계없이 무조건 복식부기의무자에 해당되므로 사업을 개시함과 동시에 복식부기의무자에 해당되며, 사업용계좌는 다음 해 6월말까지 신고하면 됩니다. 예를 들어, 2020년에 전문직사업자로서 사업을 개시한다면 그 다음 해인 2021년 6월 말까지 사업용계좌를 신고해야 합니다.만약, 신규로 사업용계좌를 신고하는 것이 아닌 사업용계좌를 변경하거나 추가하고자 하는 경우에는 종합소득세 확정신고기한인 5월 말(성실신고확인대상사업자는 6월말)까지 신고를 해야 합니다.복식부기의무자는 복식부기의무자에 해당하는 과세기간의 개시일(사업 개시와 동시에 복식부기의무자에 해당되는 경우에는 다음 과세기간 개시일)부터 6개월 이내에 사업용계좌를 해당 사업자의 사업장 관할 세무서장 또는 납세지 관할 세무서장에게 신고하여야 한다. 다만, 사업용계좌가 이미 신고되어 있는 경우에는 그러하지 아니하다.복식부기의무자는 사업용계좌를 변경하거나 추가하는 경우 제70조(종합소득과세표준 확정신고) 및 제70조의2(성실신고확인서 제출)에 따른 확정신고기한까지 이를 신고하여야 한다.소득세법 제160조의5(사업용계좌의 신고ㆍ사용의무 등) 제3항 및 제4항5. 사업용계좌 미사용·미신고시 불이익- 가산세 부과- 중소기업특별세액감면 등 조세특례제한법 상의 각종 세액감면 배제- 세무조사의 사유(1) 사업용계좌를 사용하지 않은 경우사업용계좌를 사용하지 않은 금액 x 0.2%(2) 사업용계좌를 개설·신고하지 않은 경우MAX ( ① , ② ) =① 해당 과세기간의 수입금액 X 미신고기간 / 365(윤년 366) X 0.2%② 거래대금, 인건비, 임차료 등 사용대상금액의 합계액 X 0.2%창업중소기업의 경우에는 창업중소기업 세액감면, 중소기업특별세액감면 등 조세특례제한법상 세액감면의 대상에서 배제가 되기 때문에 더욱 주의하여 사업용계좌를 신고해야 합니다.처음 사업을 시작하시는 소규모 자영업자 등 소상공인분들의 경우에는 사업용계좌를 개설하고 신고하는 것이 다소 귀찮은 일일 수도 있습니다. 그렇지만 그동안 이용하시던 주거래은행에 사업용계좌를 별도로 개설하고 신용카드 역시 사업자의 명의로 만드는 것이 아무래도 자금이 필요하실 때 우대금리를 적용받는 등 혜택을 받을 수 있어 유리할 수 가 있을 듯 합니다.(특정 은행에 대한 금융상품 광고 아닌 거 아시쥬?)사업용계좌 관리와 관련하여 조금 말씀을 드린다면 2개의 사업용계좌를 개설하여 수입이 들어오는 통장과 비용이 지출되는 통장을 따로 관리하신다면 현금의 흐름을 파악하는데 용이할 수 있습니다. 즉, 수익통장에서 비용통장에 지출되는 비용만큼 송금함으로써 수익통장에 남은 돈이 실제 현금흐름이 되는 것이고 비용통장을 통해 한달에 얼마 정도가 어떠한 내용으로 지출되는지 한 눈에 확인할 수가 있게 됩니다.사업용계좌를 신고하더라도 담당 세무공무원이 전체 계좌내역을 무조건적으로 열람할 수 있는 것이 아니며, 사업자의 개인정보와 관련되는 부분이므로 세무조사를 하는 경우가 아닌 이상 함부로 사업용계좌를 들여야 볼 수는 없습니다.실무적으로 사업자가 복식부기의무자에 해당되어 사업용계좌 신고대상이 되면 세무서에서는 사업용계좌 신고대상이므로 신고를 해야 한다는 안내문을 사업자에게 송부합니다.(이 안내문은 과세관청의 의무사항이 아니며 납세자를 배려한 안내장에 불과합니다) 사업자는 세무서로부터 안내문을 받은 이후에서야 사업용계좌 신고의무에 대해 인지하게 되는 경우가 일반적입니다. 따라서, 복식부기의무자에 해당하는 규모가 있는 사업을 시작하실 예정이라면 사업을 개시하면서 사업용계좌를 함께 신고하는 것이 가산세를 예방하는 한가지 방법이 될 수 있습니다.이상으로 포스팅을 마치겠습니다.감사합니다: )

안녕하세요, 오회계사입니다.이번에 다룰 내용은 조세불복 사례 중 남편 단독명의 계좌에서 주택을 매입하고 부부공동명의로 등기한 경우에도 증여로 보지 않은 사례입니다.세부적으로 살펴보면,부부간 계좌이체라고 증여로 보지 않습니다부부간에 계좌이체를 하면, 증여로 보는 것 아닌지 걱정을 하시는 경우가 종종 계신데 무조건 증여로 보지는 않습니다.부부는 경제공동체라서 남편의 급여를 배우자의 계좌로 이체한다고 하여 증여로 보지는 않습니다. 특히, 그 사용내역이 생활비, 교육비 등으로 사용된 것이라면 증여세 비과세 대상입니다.문제는 이체된 자금으로 부동산, 주식 등의 재산을 취득하는 경우에 주로 발생합니다. 특히, 배우자의 소득이 없는 경우라면 남편이 보내준 자금으로 재산을 취득한다면 증여를 받은 것으로 볼 수 있습니다.부부 각자의 수입을 원천으로 취득한 재산은 증여로 보지 않습니다부부가 맞벌이를 하는 경우, 각자의 수입은 각자의 통장으로 관리하고 생활비 등 비용이 지출되면 별도 통장으로 모아 지급하는 경우도 있고 1인이 지출하는 경우도 있습니다.만약, 이런식으로 부부가 각자 소득이 있고 각자 통장으로 관리하다 부동산 등을 공동명의로 취득하고 매입대금을 각자의 통장으로 지급한다면 문제될 것이 없습니다.문제는 모든 수입을 1인의 통장에 모아서 관리하고, 부동산을 공동명의로 취득하였는데 1인의 통장에서 지급되는 경우, 이를 증여로 볼 것이냐인데 아래의 심판례를 살펴보겠습니다.부부가 공동사업을 하고,모든 수입은 남편 통장으로 관리한 경우입니다부부가 공동으로 가게를 운영하고, 다만 모든 수입을 남편 명의 통장으로 관리하였는데 부동산을 취득하면서 공동명의로 취득한 경우에 증여에 해당하는지 여부인데, 증여가 아니라고 판단한 사례입니다.[사실관계]① 부부공동명의로 부동산을 취득하고 증여세 신고납부함② 경정청구로 증여가 아님을 주장③ 1973년부터 2000년까지쌀가게를 공동으로 운영한 소득임④ 쌀매입과 배달은 남편이, 판매는 아내가 하였음⑤ 편의상 남편 명의 통장으로 모든 수입을 관리한 것임따라서,공동명의로 취득한 자금의 출처는 부인의 공동사업 결과로 얻은 소득이므로 증여가 아님상증, 조심-2016-서-2670 , 2017.01.17 , 인용[ 제 목 ]쟁점부동산은 공동사업으로 형성된 자금으로 취득한 부부 공동재산이므로 증여재산이 아니라는 청구주장의 당부[ 요 지 ]청구인이 쟁점부동산의 지분을 배우자로부터증여받았다기보다는 부부가 공동으로 쌀가게를 하면서 모은 자금으로 쟁점외부동산을 취득하고 그 양도대금을 원천으로 쟁점부동산을 부부 공동으로 취득한 것으로 봄이 타당함남편명의 통장에서 부인의 부동산 취득자금이 지급되었으나,증여로 보지 않음조세불복 결과,① 사진과 확인서에 따라, 실제 부부가 공동으로 쌀가게를 운영한 것으로 판단② 남편명의로 모든 수입을 관리했다는 것은 당시 관습으로 인정③ 당초의 증여세 신고는 세법을 몰라 신고한 것으로 보이는 점④ 증여가 아닌, 당초 가게 운영 수입을 원천으로 부동산을 취득한 것으로 보이는 점등을 인정하여, 당초 증여세를 취소하였습니다(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 처분청은 청구인이 쟁점부동산의 2분의 1지분에 대하여 증여세 신고를 하였고 청구인의 자금으로 쟁점부동산을 취득하였다는 객관적인 금융증빙 등을 제시하지 못하므로 그 지분은 배우자로부터 증여받은 재산에 해당한다는 의견이나, 청구인이 제출한 쌀가게를 할 당시의 사진이나 인근 주민들의 확인서 등에 따르면 청구인과 배우자가 쌀가게를 공동으로 운영한 것으로 보이는 점, 부부가 공동으로 쌀가게를 하면서 수입이나 자금 등을 모두 배우자가 지배・관리하였을뿐 아니라 이를 원천으로 쟁점외부동산을 구입하여 배우자 단독 명의로 소유권이전 등기를 하였다는 청구인의 진술은 당시의 관습이나 상관행상 충분히 수긍할 수 있는 점, 특히 쟁점부동산을 매매를 원인으로 하여 부부 공동재산(지분 각 2분의 1)으로 소유권이전등기까지 경료하고 쟁점외부동산에서 쟁점부동산으로 주소지를 이전한 점, 당초 청구인의 증여세 신고는 세법의 무지에 기인한 것으로 보이는 점 등에 비추어 청구인이 쟁점부동산의 2분의 1지분을 배우자로부터 증여받았다기보다는 부부 공동으로 쌀가게를 운영하면서 모은 자금으로 쟁점외부동산을 취득하고 그 양도대금을 원천으로 하여 각자 2분의 1지분을 취득한 것으로 봄이 타당하다고 판단된다.정리하면,부부가 맞벌이를 한다면, 각자의 명의 계좌로 재산을 관리하고 부동산 등을 취득할 때 본인 명의 통장에서 지급되는 것이 깔끔하고 추후 문제 소지가 없습니다.그러나, 심판례처럼 가게 운영을 공동으로 하고 수입을 남편 통장으로 관리하다가 부인의 부동산 취득자금이 남편통장에서 이체되어도, 이를 공동사업으로 인한 수입을 원천으로 부인이 재산을 취득한 것이므로 증여로 보지 않는 사례도 있으니 참고하시길 바랍니다.

안녕하세요. 김영훈 세무사입니다.이번 시간에는 사업용 계좌에 대해서 알아보도록 하겠습니다.사업용 계좌 신고 대상 및 기한법인사업자와는 달리 개인사업자 중 복식부기의무자에 해당하게 되는 경우에는 사업용 계좌를 신고해야 합니다.직전연도 수입금액이 아래의 업종별 기준금액 이상인 복식부기의무자입니다.사업용 계좌 신고기한은 다음과 같습니다.① 복식부기의무자에 해당하는 과세기간 개시일 부터 6개월 이내② 사업개시와 동시에 복식부기의무자에 해당되는 경우에는 다음 과세기간 개시일부터 6개월 이내③ 사업용계좌를 변경하거나 추가하는 경우에는 종합소득세 확정신고기한까지 신고​사업용 계좌 사용대상 거래ⓐ 거래의 대금을 금융회사등을 통하여 결제하거나 결제받는 경우1. 송금 및 계좌간 자금이체2. 「수표법」 제1조에 따른 수표(발행인이 사업자인 것에 한한다)로 이루어진 거래대금의 지급 및 수취3. 「어음법」 제1조 및 제75조에 따른 어음으로 이루어진 거래대금의 지급 및 수취4. 「조세특례제한법」 제126조의2제1항에 따른 신용카드, 직불카드, 기명식선불카드, 직불전자지급수단, 기명식선불전자지급수단, 기명식전자화폐를 통하여 이루어진 거래대금의 지급 및 수취​ⓑ 인건비 및 임차료를 지급하거나 지급받는 경우다음 중 어느 하나에 해당하는 거래는 제외합니다.1. 금융거래와 관련하여 채무불이행 등의 사유로 「신용정보의 이용 및 보호에 관한 법률」 제25조제2항제1호에 따른 종합신용정보집중기관에 그 사실이 집중관리 및 활용되는 자2. 외국인 불법체류자​사업용 계좌 미개설, 미신고 시 불이익사업용 계좌는 은행, 농협, 수협, 상호저축은행, 우체국, 새마을금고, 신용협동조합, 종합금융회사, 증권회사 등 ｢금융실명거래 및 비밀보장에 관한 법률｣ 제2조 제1호의 금융기관에서 개설할 수 있습니다. 반드시 사업용으로 개설하지 않더라도 사용 용도가 사업용이라면 국세청에 사업용 계좌로 신고하면 됩니다.​사업용 계좌를 사용하지 아니한 경우에는 미사용 금액의 0.2%를 가산세로 납부하게 됩니다.​사업용 계좌를 미개설 또는 미신고하는 경우 다음 중 큰 금액을 가산세로 납부하게 됩니다.① 해당 과세기간의 수입금액 x 미신고기간/365(366) x 0.2%② 거래대금, 인건비, 임차료 등 사용대상금액의 합계액 x 0.2%​사업용 계좌를 신고하지 아니한 경우 조세특례제한법상 각종 세액감면, 공제 혜택을 받을 수 없으며 세무조사 대상이 될 가능성이 높으니 신고 대상에 해당하시는 경우 사업용 계좌를 신고하시는게 좋습니다.​이상으로 이번 블로그 글을 마치겠습니다.감사합니다.

안녕하세요 머털도사 절세도사 김주성 세무사입니다 ^^오늘은 많은 분들이 궁금해하셨던 개인 부동산 매매사업자 양도세 및 종합소득세 신고방법에 대해서 설명드리겠습니다.부동산 매매 개인사업자의 매매차익 예정신고란?▶️ 매매차익 예정신고 대상은 소득세법 69조 1항에 따라토지, 건물(분양권, 조합원입주권은 제외입니다)의 매매일이 속하는 달의 말일부터 2개월이 되는 날까지 주소지 관할 세무서장에게 신고해야 합니다.▶️ 예정신고는매매차익이 없거나 매매 자손이 발생하였을 경우에도이행해야 합니다.미이행 시 가산세 부과됩니다.▶️ 부가가치세가면세되는 사업자도 과세 사업자처럼 예정신고를 해야 합니다.▶️ 예정신고 때는 기준경비율로 필요경비를 신고해도 무기상 가산세가 없습니다.▶️ 무신고 시 가산세 20%가 적용됩니다.⭐️ 부동산 매매 법인의 경우 부동산 양도 후 그다음 연도 3월에 법인세 신고할 때 양도차익을 반영해서 신고하면 되지만,개인 부동산 매매사업자의 경우 양도세를 준용하여 반드시 예정신고를 해야 합니다. 법인이랑 헷갈리셔서 양도세 신고를 안 하셔서 무신고 가산세 폭탄 나온 케이스를 제가 본 적이 있습니다.이점 주의해야 합니다.⭐️매매차익 예정신고 시계산 구조는?매매차익 예정신고 계산 구조는 아래와 같습니다.case1. 다주택자 중과(2주택자 기본세율에 20% 추가과세, 3주택자 기본세율에 30% 추가과세)가 적용되지 않는 주택을 양도한 경우▶️ 부동산 매매사업자 매매차익 예정신고 시에는 단기 보유 시 중과세율 적용(주택의 경우 1년 미만 보유 시 77%, 2년 미만 보유 시 66% 세율)이 되지 않습니다. 또한 예정신고에는 기본공제(2,500,000원)가 적용되지 않습니다.매매차익 예정신고 계산 구조 특이사항양도가액-) 취득가액실제 취득가액+ 취득세 및 법무사 비용-) 필요경비자본적 지출액+ 양도 시 비용(세무사 비용, 공인중개사 비용)= 양도차익-) 장기보유특별공제3년 이상 보유 시 장기보유특별공제 가능합니다= 매매차익기본공제( 2,500,000원)가 안됩니다-) 기신 곳 매매차익기 신고한 매매차익 합계액=과세표준*세율단기양도 시에도 기본세율 적용함=산출 세액-기 납부세액기 신고한 납부세액 합계액=납부할 세액case2. 다주택자 중과(2주택자 기본세율에 20% 추가과세, 3주택자 기본세율에 30% 추가과세)가 적용되는 주택을 양도한 경우.[ 2025.05.09일까지는 중과 배제되므로 2025.05.09이전에는 적용되지 않음]매매차익 예정신고 계산 구조 특이사항양도가액-) 취득가액실제 취득가액+ 취득세 및 법무사 비용-) 필요경비자본적 지출액+ 양도 시 비용(세무사 비용, 공인중개사 비용)= 양도차익-) 장기보유특별공제중과 주택은 3년 이상 보유 시 장기보유특별공제가 불가능합니다= 매매차익기본공제 (2,500,000원)가 안됩니다-) 기신 곳 매매차익기 신고한 매매차익 합계액=과세표준*세율MAX[ 단기양도 시 중과세율(주) 1, 기본세율(6~45%)+20%~30%]=산출 세액-기 납부세액기 신고한 납부세액 합계액=납부할 세액-(주) 1 주택 1년 미만 보유 시 70%,2년 미만 보유상가 1년 미만 보유 시 50%,2년 미만 보유 시 40%부동산 매매 개인사업자 확정신고는?➡️ 부동산 매매 개인사업자는 매년 5월 31일까지 종합소득세 계산방식에 따라 확정신고를 해야 합니다.매매차익 예정신고 시 납부한 세액은 이 납부세액으로 차감하여 줍니다➡️ 5월에 종합소득세 신고할 때는 부동산 수리 비용, 이자비용, 공인중개사 수수료, 재산세 등이 양도세 신고할 때는 다르게 비용 인정이 가능하다 보니예정신고 시 냈던 양도세를 환급받을 수 있는 경우가 많습니다.➡️ 만약,해당 연도에 매매차익 예정신고를 한 부동산밖에 없더라도 개인 양도세와는 달리 양도한 다음 연도 5월에 종합소득세 신고를 반드시 해야 합니다. 신고하지 않으면 예정신고 시 매매차익에 대해서 무신고한 것으로 보아 가산세가 부과됩니다.➡️ 2018년 귀속분부터는 예정신고를 하지 않고, 확정신고만 한 경우에는 예정분 무신고가산세를 50%감면 해줍니다???? 예정신고와 확정신고 비교 ????구분매매차익 예정신고종합소득세 확정신고계산 구조 양도가액-) 취득가액-) 필요경비-) 장기보유특별공제-----------------------------------------= 매매차익* 세율----------------------------------------=산출 세액(주 1)수입 금액-) 필요경비-------------------------------------=사업소득 금액+다른 소득 금액-이월결손금---------------------------------------=소득 금액-소득공제----------------------------------------=과세표준*세율------------------------------------------=산출 세액-기 납부세액(주 1)----------------------------------------------=납부세액필요경비자본적지출, 세무사 비용, 공인중개사 수수료·자본적지출, 세무사 비용, 공인중개사 수수료·수익적지출, 이자비용, 재산세, 종합부동산세, 수리 비용 등세율기본세율(중과대상 주택은 중과세율 적용함)기본세율비교과세예정신고 시에는 비교과세하지 않음미등기양도자산, 비사업용 토지, 다주택의 조정 대상 지역 내 주택(2025.05.09일까지는 비교과세 안 함), 분양권 양도 시 비교과세 적용함준용 법양도세종합소득세▶️ 확정신고 시 이 납부세액(주1)으로 차가하는 세액은 예정신고 시 납부할 세액(산출 세액(주1)을 의미합니다.▶️ 부동산 매매 개인사업자 등록 전 취득한 주택도 판매 목적으로 보유한 주택이면 부동산 매매사업자의 재고자산에 해당할 수 있습니다. 재고자산인지는 부동산 취득 및 보유현황, 양도의 규모, 횟수, 태양등에 비추어 부동산 매매로 볼 수 있을 정도의 계속성과 반복성과 사업목적이 있는 거지로 판단합니다 [사전 -2017-법령해석 소득 -0483,2017.10.27]- 다음번에는 개인 부동산 매매사업자 비교과세에 대해서 설명드리겠습니다.이상입니다!양도세 관련 문의나 부동산 매매 개인사업자 기장 관련 세무 문의는 아래 엑스퍼트를 통해서 문의하시면친절하게 상담해 드리겠습니다https://naver.me/xqf2QCoi양도세 상속세 증여세 상담 : 네이버 엑스퍼트엑스퍼트: 양도세, 상속세,증여세, 취득세 ,종합부동산세, 재산세, 법인세, 종합소득세,부가가치세등에 대해서 문의해주시면 신속,정확하게 친절히 설명해드리겠습니다.naver.mehttps://open.kakao.com/o/gL55goKd자연세무회계 컨설팅 양도/상속/ 증여 상담방자연세무회계컨설팅 김주성세무사 양도/상속/증여 상담방open.kakao.com저작자 명시 필수 영리적 사용 불가태그#강서구양도세전문세무사#마곡양도세전문세무사#양도세전문세무사#부동산매매사업자기장세무사#개인부동산매매사업자기장전문세무사#부동산전문세무사#부동산매매업기장세무사#부동산임대전문세무사#강서구상속세전문세무사#마곡상속세전문세무사#강서구부동산전문세무사#마곡부동산전문세무사#부동산매매사업자예정신고#사업자등록전개인주택주택수포함여부 태그수정

안녕하세요 머털도사 절세도사 김주성세무사입니다 ^^이번시간에는 저번시간에 개인 부동산매매사업자 예정신고및 확정신고에 설명한것에 이어서개인 부동산 매매사업자 비교과세에 대해서 설명드리겠습니다개인 부동산 매매 사업자 비교과세란?-개인 부동산매매사업자가 매년 5월에 확정신고를 할때 양도소득세 중과세율이 적용되는 자산일 경우에종합소득세준용하여 산출세액과 양도소득세를 계산한 산출세액중 더 큰것을 적용하여 신고하는것을 말합니다.-이는 부동산 투기목적이 있는 양도세 중과대상 자산을 사업자등록을 내고 종합소득세 기본세율로 적용받아서 세금을 줄이는것을 막기 위함입니다.비교과세 대상 자산은?-다음과 같습니다①분양권(조합원 입주권은 비교과세대상이 아닙니다) {소득세법 104조 1항 1호}②비사업용토지 {소득세법 104조 1항 8호}③미등기양도자산{소득세법 104조 1항 10호}④다주택자 조정대상지역내 중과대상자산 (2025.05.09 이전까지는 중과배제되므로 2025.05.09 이전까지는 비교과세 안됨){소득세법 104조 7항 }2년미만 보유한 주택,상가는 비교과세 대상이 아닙니다비교과세 산식은? 비교과세 산식MAX(①,②) ①종합소득과세표준*종합소득세율 ②[(주택등 매매차익(주1)-장기보유특별공제(주2)-양도소득기본공제)]*양도소득세율+[(종합소 득과세표준-주택등 매매차익)*종합소득세율] (주1)주택등 매매차익=양도가액-취득가액-필요경비 (주2)미등기양도자산, 분양권,다주택자의 조정대상지역내 주택(2025.05.09 이전 양도분은 제외함)은 장기보유특별공제 안됩니다 . 비사업용토지는 장특공제 가능합니다 .계산 사례는?김강남씨 /개인부동산매매사업자/ 3주택 보유자/ 강남 소재 아파트 30억에 양도시-양도가액:30억 (2025.10.11일 양도함)-취득가액: 20억 (2020.05.06일 취득함)-필요경비: 공인중개사수수료 2천만원, 샷시확장비용(3천만원), 도배비용 (3백만원) [단위;원]종합소득세 적용시양도소득세 적용시수입금액3,000,000,000양도가액3,000,000,000-)취득가액2,000,000,000-)취득가액 2,000,000,000-)필요경비53,000,000-)필요경비 50,000,000 (중개사+샷시 비용)=소득금액947,000,000=양도차익950,000,000-)장특공제중과되면 배제됨=양도소득금액950,000,000-)소득공제1,500,000-)기본공제2,500,000=과세표준945,500,000=과세표준947,500,000*세율42% -35,940,000*세율72%-35,940,000=산출세액361,170,000=산출세액646,260,000-종합소득세 는 사업과관련된 모든비용이 비용으로 인정되나, 양도세에서는 자본적지출액인 샷시 확장비용만 인정되고 , 수익적지출인 도배비용은 제외합니다. ◆주의사항설명 ◆ ① 분양권과 조합원입주권 예정신고의무및 비교과세 대상 여부 예정신고의무확정신고시 비교과세 대상여부분양권예정신고의무 없음비교과세 대상임조합원입주권예정신고의무 없음비교과세 대상아님②case1.다주택자 중과세율이 실제 적용되지 않는다면, 주택및 상가등 2년미만 단기보유시에도 예정 신고 및 확정신고시 모두 기본세율로 과세 됩니다. 2년미만 단기보유에 의한 세율을 적용하지 않습니다 case2.다주택자 중과세율이 실제 적용된다면, 주택및 상가등 2년미만 단기보유시에 예정신고 및 확 정 신고시 다주택자 중과세율(기본세율+20%,30%)과 단기보유세율(주택 70%,60%) 중 큰것의 세율로 과 세 됩니다. ③주택,상가등 2년미만 보유했다고 해서 비교과세를 하는것은 아닙니다.개인부동산 매매사업자 예정신고및 확정신고 설명한것도 참고부탁드립니다https://blog.naver.com/totwm/223542638140[강서구 양도세 전문세무사][마곡 양도세 전문세무사][양도세전문세무사][기장전문세무사] 개인부동산 매매사업자 양도세 예정신고 및 종합소득세 확정신고 (자연세무회계컨설팅)안녕하세요 머털도사 절세도사 김주성세무사입니다 ^^ 오늘은 많은 분들이 궁금해하셨던 개인 부동산 매매...blog.naver.com이상입니다 !개인 부동산 매매사업자 양도세신고및 기장문의는 아래 네이버 엑스퍼트를 통해서 문의주시면친절히 상담 해드리겠습니다.https://naver.me/xqf2QCoi양도세 상속세 증여세 상담 : 네이버 엑스퍼트엑스퍼트: 양도세, 상속세,증여세, 취득세 ,종합부동산세, 재산세, 법인세, 종합소득세,부가가치세등에 대해서 문의해주시면 신속,정확하게 친절히 설명해드리겠습니다.naver.mehttps://open.kakao.com/o/gL55goKd자연세무회계 컨설팅 양도/상속/ 증여 상담방자연세무회계컨설팅 김주성세무사 양도/상속/증여 상담방open.kakao.com태그#강서구양도세전문세무사#마곡양도세전문세무사#강서구상속세전문세무사#마곡상속세전문세무사#부동산매매사업자기장전문세무사#부동산매매사업자분양권#분동산매매사업자조합원입주권#부동산매매사업자비교과세#부동산매매사업자중과#부동산매매사업자거주주택주택수포함#부동산매매사업자양도세#부동산전문세무사 태그수정공감 2이 글에 공감한 블로거 열고 닫기댓글쓰기 이 글에 댓글 단 블로거 열고 닫기