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중소기업을 창업하면 5년간 50% 혹은 100%의세액감면을 받을 수 있다(업종, 연령, 지역 요건 확인!!!)안녕하세요. <세무회계문> 문용현 세무사입니다.조세특례제한법에서 정한 중소기업을 창업할 경우, 창업세액감면을 적용받을 수 있습니다. 수도권과밀억제권역 여부, 청년 여부 등에 따라 50% 혹은 100%의 세액감면 적용이 가능합니다.창업중소기업● 제조업 등 아래 감면 대상 업종으로 창업한 중소기업1. 광업2. 제조업(제조업과 유사한 사업으로서 대통령령으로 정하는 사업을 포함한다. 이하 같다)3. 수도, 하수 및 폐기물 처리, 원료 재생업4. 건설업5. 통신판매업6. 대통령령으로 정하는 물류산업(이하 “물류산업”이라 한다)7. 음식점업8. 정보통신업. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 업종은 제외한다.가. 비디오물 감상실 운영업나. 뉴스제공업다. 블록체인 기반 암호화자산 매매 및 중개업9. 금융 및 보험업 중 대통령령으로 정하는 정보통신을 활용하여 금융서비스를 제공하는 업종10. 전문, 과학 및 기술 서비스업[대통령령으로 정하는 엔지니어링사업(이하 “엔지니어링사업”이라 한다)을 포함한다]. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 업종은 제외한다.가. 변호사업나. 변리사업다. 법무사업라. 공인회계사업마. 세무사업바. 수의업사. 「행정사법」 제14조에 따라 설치된 사무소를 운영하는 사업아. 「건축사법」 제23조에 따라 신고된 건축사사무소를 운영하는 사업11. 사업시설 관리, 사업 지원 및 임대 서비스업 중 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 업종가. 사업시설 관리 및 조경 서비스업나. 사업 지원 서비스업(고용 알선업 및 인력 공급업은 농업노동자 공급업을 포함한다)12. 사회복지 서비스업13. 예술, 스포츠 및 여가관련 서비스업. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 업종은 제외한다.가. 자영예술가나. 오락장 운영업다. 수상오락 서비스업라. 사행시설 관리 및 운영업마. 그 외 기타 오락관련 서비스업14. 협회 및 단체, 수리 및 기타 개인 서비스업 중 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 업종가. 개인 및 소비용품 수리업나. 이용 및 미용업15. 「학원의 설립ㆍ운영 및 과외교습에 관한 법률」에 따른 직업기술 분야를 교습하는 학원을 운영하는 사업 또는 「근로자직업능력 개발법」에 따른 직업능력개발훈련시설을 운영하는 사업(직업능력개발훈련을 주된 사업으로 하는 경우로 한정한다)16. 「관광진흥법」에 따른 관광숙박업, 국제회의업, 유원시설업 및 대통령령으로 정하는 관광객 이용시설업17. 「노인복지법」에 따른 노인복지시설을 운영하는 사업18. 「전시산업발전법」에 따른 전시산업● 창업 후 3년 내 밴체확인을 받은 기업으로서위와 같은 업종을 영위하는 벤처투자기업, 기술평가 보증 · 대출기업, 연구개발비가 당해 과세연도의 수입금액 5% 이상인 중소기업※ 벤처기업확인은 중소벤처기업부(www.mss.go.kr, 국번없이 1357)● 창업보육센터사업자로 지정받은 자창업자에게 작업장 등 시설을 저렴하게 제공하는 창업보육센터(Business Incubator)사업자로 지정받은 내국인● 에너지신기술 중소기업「에너지이용합리화법」 제15조에 따른 에너지소비효율 1등급 제품 및 같은 법 제22조에 따라 고효율에너지 기자재로 인증받은 제품을 제조하는 중소기업으로서 창업일이 속하는 과세연도와 그 다음 3개연고가 지나지 않은 중소기업「신에너지 및 재생에너지 개발·이용·보급 촉진법」 제 13조에 따라 신·재생에너지 설비로 인증받은 제품을 제조하는 중소기업으로서 창업일이 속하는 과세연도와 그 다음 3개 과세연도가 지나지않은 중소기업수도권과밀억제권역청년이 창업했을 경우, 수도권과밀억제권역 여부에 따라 창업세액감면이 달라집니다. 수도권과밀억제권역에 해당하지 않을 경우 100% 세액감면이 적용되며 , 수도권과밀억제권역에 해당할 경우 50%의 세액감면이 적용됩니다.수도권 과밀억제권역(수도권정비계획법 제6조 제1항 제1호)● 서울특별시, 인천광역시(강화군, 옹진군, 서구 대곡동·불로동·마전동·금곡동·오류동·왕길동·당하동·원당동, 인천경제자유구역 및 남동 국가산업단지 제외)● 의정부시, 구리시, 남양주시(호평동, 평내동·금곡동·일패동·이패동·삼패동·가운동·수석동·지금동 및 도농동만 해당), 하남시, 고양시, 수원시, 성남시, 안양시, 부천시, 광명시, 과천시, 의왕시, 군포시, 시흥시[반월특수지역(반월특수지역에 해제된 지역포함)은 제외]청년창업중소기업● 개인사업자로 창업하는 경우- 창업 당시 15세 이상 34세 이하인 사람. 다만, 병역을 이행한 경우에는 그 기간(6년 한도)을 창업 당시 연령에서 빼고 계산합니다.● 법인으로 창업하는 경우개인사업자로 창업하는 경우의 요건과 지배주주 등으로서 해당 법인의 최대주주 또는 최대출자자이어야 합니다.감면 기간 및 감면 비율가장 중요한 창업세액감면의 감면 기간 및 감면비율입니다. 아래 표를 참고하시길 바랍니다.지금까지 창업중소기업 등에 대한 세액감면에 대해서 알아보았습니다. 창업을 하셨을 경우, 창업중소기업 업종에 해당하는 기업이라면 법인세나 종합소득세 신고시 해당 세액감면을 반드시 신청하셔서 세제혜택을 꼭 받으시길 바랍니다.지금까지 <세무회계 문> 문용현 세무사였습니다. 읽어주셔서 감사합니다.실무에 도움이 되셨으면 좋겠습니다.

안녕하세요서가세무회계 최혜경 세무사 입니다 : )소득이 생기는 순간세금 때문에 걱정이 많으실텐데요.사실상 세금보다 더 즉시 우리에게 다가오는 것은바로 '4대 보험' 입니다.직장가입자 시절에는직장에서세금은 원천징수로4대보험은 회사에서 반을 부담해주고,나머지 반은 미리 징수하여우리가 흔히 아는소득 - 세금/4대보험료 = '세후 소득' 에 대해월급으로 꽂히는 형식일텐데요.사업자가 되는 순간지역가입자 혹은 사업장가입자로 변경되어세금 신고나 납부도 스스로 해야 하며,4대 보험도 전액 사업자가 납부해야 합니다.오늘은 4대 보험 중 사업자가 되면가입, 납부해야 하는 보험과추가적인 혜택이 무엇인지 한번 확인해보도록 하겠습니다.1인 사업자가 되면 가입해야 하는 보험직원이 없는 1인 사업자를 기준으로 설명드리겠습니다.직원 없이 혼자 운영한다면,본인은 '근로자' 가 아니므로4대 보험 중 2가지만 의무 가입해야 합니다.바로<국민연금> 과 <건강보험> 입니다.이 두 보험은지역가입자로 가입하게 되면,보험료는 사업소득과 재산 (자동차, 주택 등) 을 기준으로 산정됩니다.cf. 다른 곳에서 직장 생활을 병행하며 보험료를 내고 있다면추가로 가입할 필요는 없으나,사업소득이 일정 기준 (연 2천만원 초과 등) 을 넘으면추가 보험료가 발생할 수 있습니다.나머지<고용보험> 과 <산재보험> 은 의무는 아니지만본인의 희망에 따라자영업자 고용보험이나중소기업 사업자 산재보험에 가입할 수 있습니다.강제가 아니지만,보험료를 내고 가입하면 좋은 점은폐업 시 실업급여를 받거나업무 중 부상에 대비해 산재보험이 적용될 수 있습니다.1인 사업자 보험료 기준지역가입자로 가입하게 되면모든 보험료를 전액 사업주가 부담하게 됩니다.국민연금 : 월 소득의 9.5%건강보험 : 소득, 재산에 따라 차등 부과(소득월액 X 건강보험료율 7.19%) + (재산보험료부과점수 X 점수당 211.5원)고용보험 : 실업급여 0.8% + 고용안전보험 0.25% = 1.05%산재보험 : 업종별 보험료율 상이 (보수총액의 0.5 ~ 5.0%)만약 직장인이면서 프리랜서인 경우직장가입자로 가입하게 되면개인의 보험료 부담액은 어떻게 될까요?국민연금 : 월 소득의 4.75% (절반 회사 부담)건강보험 : 월 급여의 3.595% (절반 회사 부담)고용보험 : 실업급여 0.9% (실업급여 절반 및 고용안전보험 전액 회사 부담)산재보험 : X (전액 사업주 부담)해당자직장인이면서 1인사업자1인사업자/프리랜서구분직장가입자지역가입자국민연금기준소득월액(월근로소득)의9.5%4.75%: 근로자 부담4.75% : 사업주 부담의무가입기준소득월액(월근로소득/사업소득)의9.5%전액 본인부담건강보험보수월액(월급여)의7.19%3.545%: 근로자 부담3.545% : 사업주 부담의무가입소득, 재산에 따라 차등 부과(소득월액 X 건강보험료율7.19%) +(재산보험료부과점수 X 점수당211.5원)보수월액 외 연소득이 2,000만원 초과하는 경우 그 초과분의7.19%고용보험(1) 실업급여 : 보수총액의1.8%0.9%: 근로자 부담0.9% : 사업주 부담가입선택실업급여 1.8%1인사업자 0.25%총2.05%전액 본인부담(2) 고용안전보험 : 보수총액의0.25~0.85%(전액 사업주 부담)(상시근로자 수 150명 미만 : 0.25%)산재보험보수총액의0.5~5.0%선(전액 사업주 부담)(업종별 보험료율 상이)가입선택보수총액의 0.5~5.0%개인사업자 정산 방법국민연금은사업자 등록 첫 해에는 소득을 확인할 수 없어최소 기준소득 40만원 (납부액 약 38,000원) 을 납부한 이후5월 소득세 신고 후 7월에 소득금액에 따라기준소득이 결정되어 다음해 6월까지 고지됩니다.별도의 정산금액은 없습니다.건강보험은사업자 등록 첫 해에는 소득을 확인할 수 없어재산에 따라 건강보험료가 부과됩니다.5월 소득세 신고 이후 소득금액이 1원이라도 잡힌다면11월부터 소득 금액을 반영됩니다.건강보험은 '정산제도'가 있으며신고된 종합소득세 소득금액에 대한 건강보험료가다르게 납부된 바 있으면 정산하여11월에 재정산하여 고지서가 나오거나 환급이 발생합니다.건강보험료는소득 뿐만 아니라 보유 재산 가액도 보험료에 산입하기 때문에생각한 금액보다 초과되거나, 계산이 난해할 수 있습니다.지역가입자 건강보험 계산은 아래 링크에서 모의계산 할 수 있습니다.지역가입자 건강보험 계산지역보험료 모의계산 < 보험료 모의계산 < 모의계산 < 민원서비스 | 국민건강보험모의계산 대상 선택 지역보험료 모의계산 직장보험료 모의계산 퇴직(연말)정산 보험료 모의계산 납입고지 유예 정산보험료 모의계산 임의계속보험료 모의계산 시작하기 전에 본 내용은 예상보험료 결과입니다. 보건복지부의 「보험료 경감 고시」에 따른 경감(노인, 장애인, 한부모 등), 소득·재산 등 부과요소의 변동, 지방자치단체 등의 보험료 지원, 한시적 감액 여부 등의 사유로 실제 납부하는 보험료와는 차이가 있을 수 있습니다. 건강보험료 계산식은 {소득월액(연소득÷12) ⅹ 건강보험료율} + (재산등급별 점수 ⅹ 부과점수당 금액)이고, 장기요...www.nhis.or.kr1인 사업자 4대 보험 Q&AQ. 개인사업자 대표 본인의 4대보험료는종합소득세 신고시 비용으로 인정되나요?1) 국민연금필요경비로 인정되지 않으나,연금소득공제로 보험료 전액이 들어갑니다.2) 건강보험필요경비로 인정됩니다.3) 고용, 산재보험가입 의무가 없고 선택 사항이기 때문에필요경비로 인정되지 않으며,관련 소득공제도 별도로 없습니다.Q. 소득세 절세 방안처럼4대 보험료 절감 방안이 있나요?4대 보험료는 급여를 기준으로 정해진 요율로 부과되기 때문에절감방법이 크게 없습니다.다만 아래 요건에 해당하는 경우정부 지원을 통한 절감이 가능한 경우도 있습니다.1) 두루누리 제도직원을 고용한 사업주의 경우근로자 10인 미만 사업장에서요건에 맞는 근로자를 채용한 경우,국민연금과 고용보험을 최대80%를 36개월 지원해주는 제도가 있습니다.2) 소상공인 고용보험료 지원사업5인 미만의 소상공인의 경우'자영업자 고용보험'에 가입한다면보험료의 50~80%를 최대 5년(60개월) 동안환급받을 수 있는 제도가 있습니다.일반적으로 1인 사업자는고용보험 임의가입자이기 때문에추후 실업급여 등을 목적으로 한다면자영업자 고용보험을 가입하고보험료 환급을 받는 것이 현명할 수 있습니다.3) 소득세 신고시 비용 처리건강보험료는 비용 처리,국민연금보험료는 소득공제 처리를 통해낸 비용에 대한 감면, 공제를 활용하셔야 합니다.해당 내용은 연말정산간소화서비스 PDF를 통해금액을 확인할 수 있고,혹시라도 금액이 상이하면 실제 낸 금액을 기준으로필요경비에 산입할 수 있습니다.4) 고소득자의 경우 '법인전환'법인으로 전환하면사업장 소득에 대한 보험부과가 아닌대표자가 받는 급여에 대해서만 보험료가 부과됩니다.특히 법인 잉여금을 배당으로 전환하여 받는 배당금액은 2천만원 이하의 경우,퇴직금은 전액 4대보험료과 부과되지 않는 영역이기 때문에이 부분을 활용하신다면 4대보험료를 절감할 수 있습니다.오늘은 사업자의 4대 보험료에 대해 알아보았는데요.직원이 있는 사장님이 납부하셔야 하는 4대 보험료는또 다르게 적용되니 다음에 자세히 설명드리도록 하겠습니다.제가 세무사로서 느끼는 가장 큰 보람은누군가에게 새로운 길과 방법을 안내하는 순간입니다.관련해서 문의 사항 있으시면언제든 아래 링크로 연락주세요.긴 글 읽어주셔서 감사합니다.편안한 한 주 되시길 바랍니다.서가세무회계 최혜경 세무사 드림.

안녕하세요서가세무회계 최혜경 세무사 입니다 : )소득이 생기는 순간세금 때문에 걱정이 많으실텐데요.사실상 세금보다 더 즉시 우리에게 다가오는 것은바로 '4대 보험' 입니다.직장가입자 시절에는직장에서세금은 원천징수로4대보험은 회사에서 반을 부담해주고,나머지 반은 미리 징수하여우리가 흔히 아는소득 - 세금/4대보험료 = '세후 소득' 에 대해월급으로 꽂히는 형식일텐데요.사업자가 되는 순간지역가입자 혹은 사업장가입자로 변경되어세금 신고나 납부도 스스로 해야 하며,4대 보험도 전액 사업자가 납부해야 합니다.오늘은 4대 보험 중 사업자가 되면가입, 납부해야 하는 보험과추가적인 혜택이 무엇인지 한번 확인해보도록 하겠습니다.1인 사업자가 되면 가입해야 하는 보험직원이 없는 1인 사업자를 기준으로 설명드리겠습니다.직원 없이 혼자 운영한다면,본인은 '근로자' 가 아니므로4대 보험 중 2가지만 의무 가입해야 합니다.바로<국민연금> 과 <건강보험> 입니다.이 두 보험은지역가입자로 가입하게 되면,보험료는 사업소득과 재산 (자동차, 주택 등) 을 기준으로 산정됩니다.cf. 다른 곳에서 직장 생활을 병행하며 보험료를 내고 있다면추가로 가입할 필요는 없으나,사업소득이 일정 기준 (연 2천만원 초과 등) 을 넘으면추가 보험료가 발생할 수 있습니다.나머지<고용보험> 과 <산재보험> 은 의무는 아니지만본인의 희망에 따라자영업자 고용보험이나중소기업 사업자 산재보험에 가입할 수 있습니다.강제가 아니지만,보험료를 내고 가입하면 좋은 점은폐업 시 실업급여를 받거나업무 중 부상에 대비해 산재보험이 적용될 수 있습니다.1인 사업자 보험료 기준지역가입자로 가입하게 되면모든 보험료를 전액 사업주가 부담하게 됩니다.국민연금 : 월 소득의 9.5%건강보험 : 소득, 재산에 따라 차등 부과(소득월액 X 건강보험료율 7.19%) + (재산보험료부과점수 X 점수당 211.5원)고용보험 : 실업급여 0.8% + 고용안전보험 0.25% = 1.05%산재보험 : 업종별 보험료율 상이 (보수총액의 0.5 ~ 5.0%)만약 직장인이면서 프리랜서인 경우직장가입자로 가입하게 되면개인의 보험료 부담액은 어떻게 될까요?국민연금 : 월 소득의 4.75% (절반 회사 부담)건강보험 : 월 급여의 3.595% (절반 회사 부담)고용보험 : 실업급여 0.9% (실업급여 절반 및 고용안전보험 전액 회사 부담)산재보험 : X (전액 사업주 부담)해당자직장인이면서 1인사업자1인사업자/프리랜서구분직장가입자지역가입자국민연금기준소득월액(월근로소득)의9.5%4.75%: 근로자 부담4.75% : 사업주 부담의무가입기준소득월액(월근로소득/사업소득)의9.5%전액 본인부담건강보험보수월액(월급여)의7.19%3.545%: 근로자 부담3.545% : 사업주 부담의무가입소득, 재산에 따라 차등 부과(소득월액 X 건강보험료율7.19%) +(재산보험료부과점수 X 점수당211.5원)보수월액 외 연소득이 2,000만원 초과하는 경우 그 초과분의7.19%고용보험(1) 실업급여 : 보수총액의1.8%0.9%: 근로자 부담0.9% : 사업주 부담가입선택실업급여 1.8%1인사업자 0.25%총2.05%전액 본인부담(2) 고용안전보험 : 보수총액의0.25~0.85%(전액 사업주 부담)(상시근로자 수 150명 미만 : 0.25%)산재보험보수총액의0.5~5.0%선(전액 사업주 부담)(업종별 보험료율 상이)가입선택보수총액의 0.5~5.0%개인사업자 정산 방법국민연금은사업자 등록 첫 해에는 소득을 확인할 수 없어최소 기준소득 40만원 (납부액 약 38,000원) 을 납부한 이후5월 소득세 신고 후 7월에 소득금액에 따라기준소득이 결정되어 다음해 6월까지 고지됩니다.별도의 정산금액은 없습니다.건강보험은사업자 등록 첫 해에는 소득을 확인할 수 없어재산에 따라 건강보험료가 부과됩니다.5월 소득세 신고 이후 소득금액이 1원이라도 잡힌다면11월부터 소득 금액을 반영됩니다.건강보험은 '정산제도'가 있으며신고된 종합소득세 소득금액에 대한 건강보험료가다르게 납부된 바 있으면 정산하여11월에 재정산하여 고지서가 나오거나 환급이 발생합니다.건강보험료는소득 뿐만 아니라 보유 재산 가액도 보험료에 산입하기 때문에생각한 금액보다 초과되거나, 계산이 난해할 수 있습니다.지역가입자 건강보험 계산은 아래 링크에서 모의계산 할 수 있습니다.지역가입자 건강보험 계산지역보험료 모의계산 < 보험료 모의계산 < 모의계산 < 민원서비스 | 국민건강보험모의계산 대상 선택 지역보험료 모의계산 직장보험료 모의계산 퇴직(연말)정산 보험료 모의계산 납입고지 유예 정산보험료 모의계산 임의계속보험료 모의계산 시작하기 전에 본 내용은 예상보험료 결과입니다. 보건복지부의 「보험료 경감 고시」에 따른 경감(노인, 장애인, 한부모 등), 소득·재산 등 부과요소의 변동, 지방자치단체 등의 보험료 지원, 한시적 감액 여부 등의 사유로 실제 납부하는 보험료와는 차이가 있을 수 있습니다. 건강보험료 계산식은 {소득월액(연소득÷12) ⅹ 건강보험료율} + (재산등급별 점수 ⅹ 부과점수당 금액)이고, 장기요...www.nhis.or.kr1인 사업자 4대 보험 Q&AQ. 개인사업자 대표 본인의 4대보험료는종합소득세 신고시 비용으로 인정되나요?1) 국민연금필요경비로 인정되지 않으나,연금소득공제로 보험료 전액이 들어갑니다.2) 건강보험필요경비로 인정됩니다.3) 고용, 산재보험가입 의무가 없고 선택 사항이기 때문에필요경비로 인정되지 않으며,관련 소득공제도 별도로 없습니다.Q. 소득세 절세 방안처럼4대 보험료 절감 방안이 있나요?4대 보험료는 급여를 기준으로 정해진 요율로 부과되기 때문에절감방법이 크게 없습니다.다만 아래 요건에 해당하는 경우정부 지원을 통한 절감이 가능한 경우도 있습니다.1) 두루누리 제도직원을 고용한 사업주의 경우근로자 10인 미만 사업장에서요건에 맞는 근로자를 채용한 경우,국민연금과 고용보험을 최대80%를 36개월 지원해주는 제도가 있습니다.2) 소상공인 고용보험료 지원사업5인 미만의 소상공인의 경우'자영업자 고용보험'에 가입한다면보험료의 50~80%를 최대 5년(60개월) 동안환급받을 수 있는 제도가 있습니다.일반적으로 1인 사업자는고용보험 임의가입자이기 때문에추후 실업급여 등을 목적으로 한다면자영업자 고용보험을 가입하고보험료 환급을 받는 것이 현명할 수 있습니다.3) 소득세 신고시 비용 처리건강보험료는 비용 처리,국민연금보험료는 소득공제 처리를 통해낸 비용에 대한 감면, 공제를 활용하셔야 합니다.해당 내용은 연말정산간소화서비스 PDF를 통해금액을 확인할 수 있고,혹시라도 금액이 상이하면 실제 낸 금액을 기준으로필요경비에 산입할 수 있습니다.4) 고소득자의 경우 '법인전환'법인으로 전환하면사업장 소득에 대한 보험부과가 아닌대표자가 받는 급여에 대해서만 보험료가 부과됩니다.특히 법인 잉여금을 배당으로 전환하여 받는 배당금액은 2천만원 이하의 경우,퇴직금은 전액 4대보험료과 부과되지 않는 영역이기 때문에이 부분을 활용하신다면 4대보험료를 절감할 수 있습니다.오늘은 사업자의 4대 보험료에 대해 알아보았는데요.직원이 있는 사장님이 납부하셔야 하는 4대 보험료는또 다르게 적용되니 다음에 자세히 설명드리도록 하겠습니다.제가 세무사로서 느끼는 가장 큰 보람은누군가에게 새로운 길과 방법을 안내하는 순간입니다.관련해서 문의 사항 있으시면언제든 아래 링크로 연락주세요.긴 글 읽어주셔서 감사합니다.편안한 한 주 되시길 바랍니다.서가세무회계 최혜경 세무사 드림.

안녕하세요, 최지호 세무사입니다.2025년 10월 15일 발표된 주택시장 안정화 대책은취득부터 양도, 금융까지 전방위 규제 강화라는 점에서그 어느 때보다 강력한 규제 확대라고 평가받고 있습니다.서울 전역과 경기 핵심 12개 지역이 조정대상지역 및 투기과열지구로 동시에 지정되고, 토지거래허가구역까지 확대되면서사실상 수도권 전역이 규제망 안으로 들어왔습니다.이에 따른 세금, 규제 및 대출의 변화에 대해서 알아보겠습니다.조정대상지역 및 투기과열지구 지정 현황현재는 강남, 송파, 용산구만 조정대상지역으로 지정되어 있었으나, 이번지정으로 서울 전역과과천, 광명, 성남시(분당,수정,중원구 한정), 수원시(영통,장안,팔달구 한정), 안양시 동안구, 용인시 수지구, 의왕시, 하남시등 경기 12개 시지역이 조정대상지역 및 투기과열지구로 추가 지정되었습니다.효력 발생일은 어제 15일 대책발표 다음 날인 오늘 16일부터입니다.조정대상지역 지정 시 변화되는 취득세 규정이번 규제의 가장 큰 파급효과 중 하나가취득세 중과 확대입니다.지정 전에는 2주택까지 일반세율(1~3%)이 가능했던 지역들이 신규 조정대상지역으로 지정되어 이제부터는2주택부터 8%, 3주택부터 12% 중과가 적용됩니다.< 현행 다주택자에 대한 취득세 증과 세율 >일시적 2주택 취득세판단은 신규 주택 취득 시점을 기준으로 하고, 매도잔금일에 조정대상지역에서 해제가 되었더라도 신규 주택 취득 시점에 조정대상지역이면 처분 기한은 2년이 됩니다.분양권 취득세주택 수 판단은 분양권 취득 시점으로 하고, 조정대상지역 판단은 매수잔금일로 합니다. 따라서, 분양권 취득 시점에 2주택이었다면 현행 기준으로는 1~3%의 세율, 2주택부터는 매수잔금일 기준으로 조정대상지역이라면 8%, 3주택부터는 12%의 세율이 적용됩니다.증여 취득세증여자가 2주택 이상이고, 조정대상지역의 공시지가 3억 원 이상의 주택 증여 시 : 12%(기본 세율은 3.5% 취득세율)조정대상지역 지정 시 변화되는 양도세 규정이번 규제의 가장 큰 파급효과 중 또 하나가양도세 비과세 거주요건 및 중과 확대입니다.1세대 1주택 비과세 요건 강화1세대1주택 비과세 거주요건은 ‘양도일’이 아니라 ‘취득 당시’ 지역 상태를 기준으로 판단합니다.따라서 기존에 비조정대상지역을 매수하셨던 분들은 거주요건이 필요없으나, 10.16일 이후 계약분에 대해서는 조정대상지역에 해당한다면 2년 거주 요건을 만족해야 비과세가 가능합니다.다주택자 중과 적용 및 장기보유특별공제 배제다주택자는 조정대상지역의 주택을 양도하면 법령에서는 양도세가 중과되고, 그에 따른 장기보유특별공제도 배제됩니다.하지만 한시적으로 22년 5.10일부터 26년 5월 9일까지 유예가 되어 있는 상황이었습니다.이 부분을 명확하게 유예 기간이 끝나면 다시 다주택자의 양도소득세를 중과 적용하겠다는 명확한 지침으로 보입니다.따라서 다주택자인 분들은 중과 배제를 피하기 위해서 내년 5월 9일까지 매도에 대한 잔금까지 받으셔야 합니다.< 조정대상지역 내 다주택자 양도세 중과 >투기과열지구 지정 시 변화되는 정비사업 규제투기과열지구 지정 시정비사업 관련 규제가 매우 강력해집니다.이번 지정으로 서울 전역이 투기과열지구에 포함되면서 정비사업 물건 거래도 사실상 차단되는 구간이 크게 늘었습니다.또한, 투자 목적으로 재개발·재건축 물건을 여러 번 당첨받는 전략은 사실상 불가능해집니다.투기과열지구 지정 시 변화되는 대출 규제투기과열지구는 금융 규제의 강도도 매우 높습니다. 특히 이번 발표로DSR 적용 강화와 대출한도 축소가 동시에 진행됩니다.실수요자라 하더라도 고가주택 구입 시 대출 여력이 크게 줄어듭니다.특히 전세대출을 이용 중인 경우 신규 주택 매입 자체가 제한되는 경우도 발생할 수 있어 주의가 필요합니다.갭투자는 사실상 봉쇄되는 구조입니다.토지거래허가구역 지정서울 전역과 경기 12개 지역이 2025.10.20일자로토지거래허가구역으로 지정됩니다.이는 이번 대책의 또 하나의 핵심입니다. 조정대상지역·투기과열지구가 세제·금융 규제라면, 토지거래허가구역은거래 자체를 제한하는 규제입니다.매수자는 잔금 전에 반드시 관할 구청에 허가신청을 해야 하며, 실거주를 증명해야 합니다.실거주 의무 위반 시 이행강제금 부과 및 계약 해제 가능성이 있습니다.따라서, 갭투자나 전세 끼고 매수하는 형태는 사실상 불가능합니다.조정대상지역, 투기과열지구와 다른 점은 효력일이 25.10.20일부터라는 점입니다.이번 10·15 부동산 대책은 단순한 ‘부분 규제’가 아니라,취득·보유·양도·정비사업·금융·거래 절차 전반에 걸친 종합 규제입니다.앞으로 수도권 대부분의 부동산 거래는 세금과 금융규제를 전제로 한 전략적 설계가 필수적입니다.투자자뿐 아니라 실수요자 역시 단순 매수·매도보다는 세무와 자금조달, 실거주 요건까지 함께 고려해야 불필요한 세금 부담이나 규제 리스크를 피할 수 있습니다.도움 되셨다면 공감 하트 & 이웃 추가 부탁드리며,문의사항은 댓글이나 메시지로 언제든지 남겨주세요.

안녕하세요, 최지호 세무사입니다.최근 강의나 상담에서 가장 많이 받는 질문 중 하나가“부동산 대책 때문에 투자로 보유하던 주택이 조정대상지역이 되었을 때, 부동산매매업자는 어떻게 과세되느냐”는 부분입니다.특히 매매업자는 보통 종합소득세로 끝난다고 생각하시는데, 중과대상 자산을 양도하면 양도소득세율과 다시 비교해서 큰 금액으로 과세하는 ‘비교과세’가 적용됩니다. 오늘은 이 비교과세만 떼어내서 정리하겠습니다.*** 기존에 부동산매매업자에 대한 관련된 전반적인 내용은 아래에 있으니 참고해주세요!부동산 매매사업자의 A부터 Z까지 정리해 드립니다.오늘 포스팅에서는 부동산 매매사업자에 대해 정리해 보는 시간을 갖도록 하겠습니다. 부동산 매매사업자란...blog.naver.com비교과세의 개념부동산매매업자는 원칙적으로 부동산을 팔아 생긴 소득을 사업소득으로 보아종합소득세율(6%~45%)을 적용합니다.그런데 소득세법 제64조에서는 예외를 두고 있습니다. 매매업자가 양도한 자산이 ‘양도세에서 중과세율을 두고 있는 자산’에 해당하면,해당 자산에 대해서는양도소득세율(소득세법 제104조)을 한 번 더 적용해 계산한 뒤, 종합소득세로 계산한 금액과비교해서 더 큰 금액으로 과세하도록 한 것입니다.즉 매매업자라 하더라도, 어떤 자산을 팔았느냐에 따라 종합소득세율만 적용해서 끝나는 경우와양도세율(단기세율·중과세율 포함)과 다시 비교하는 경우로 나뉩니다.비교과세 적용 대상비교과세는 모든 자산에 적용되는 것이 아니며, 양도세 중과대상 자산에만 적용됩니다.(1) 비사업용 토지실제 영업에 사용되지 않은 토지, 기본세율 + 10%p(2) 조정대상지역 내 다주택자 주택2주택: 기본세율 + 20%p3주택 이상: 기본세율 + 30%p보유기간 1년 미만: 70%, 2년 미만: 60%이 규정이 가장 많이 물어보시는 질의입니다. 중과세는 2026.5.9까지 유예되어 있기 때문에 아직은 괜찮으나,단기세율인 70%, 60%가 적용되는지에 대한 부분인데 이번 질의 회신을 통해 적용되는 것으로 보입니다.(3) 분양권·미등기양도자산 등미등기: 70% 단일세율참고로 분양권 양도 시에는 예정신고 의무는 없습니다.(토지 또는 건물로만 명시되어 있기 때문입니다.)비교과세가 적용되지 않는 경우(1)비조정대상지역 내 주택즉 아래 사진에 있는 조정대상지역이 아닌 주택을 매도하는 경우에는 비교과세가 적용되지 않습니다.(2)1세대 1주택다주택자에 한정해서 비교과세를 하는 것이기 때문에 1주택일 때 단기로 부동산매매업자로서 양도하는 경우에는 비교과세가 적용되지 않고 기존대로 종합소득세율로 적용됩니다.물론, 2년 보유/거주 요건을 만족한 경우 개인으로 비과세 적용 받으실 수도 있습니다.(3)사업용 토지실제 사업에 사용됐음을 입증할 수 있으면 비사업용 토지가 적용되지 않아 비교과세 대상이 아닙니다.국세청 질의회신 참고 : 2025.10.17아래 비교과세 단기세율 적용에 관한 질의회신에 대한 답변이 나왔습니다.“부동산매매업자의 비사업용 토지나 조정지역 내 다주택자 양도 시에는단기세율(70%·60%)을 포함한 제104조 세율로 비교과세를 해야 한다.”즉,예정신고 시에는 기본세율로 신고한 후확정신고 시에는 단기세율·중과세율을 포함하여 비교과세 한다는 것입니다.따라서 부동산매매업자는 단기보유라도 ‘비사업용 토지’나 ‘조정지역 주택’을 매도했다면양도세율 70% 또는 60%가 반영된 비교과세 계산이 적용됩니다.부동산매매업자는 거래 전에 최소한조정대상지역 여부, 주택 수, 보유기간, 토지의 사업용 여부는 먼저 체크하셔야 하고,2026.5.9. 이후에는 조정대상지역 다주택 중과가 다시 살아나므로 이 비교과세 규정의 실효성이 지금보다 커질 수 있습니다.이 부분은실제 양도 시점, 보유형태, 다른 사업소득과의 합산까지 함께 봐야 하므로 부동산업을 이해하는 세무대리인과 구조를 먼저 짜신 뒤 진행하시는 것이 안전합니다.도움 되셨다면 공감 하트 & 이웃 추가 부탁드리며,문의사항은 댓글이나 문자로 언제든지 남겨주세요.