합유등기 지분 취득시기 문의드립니다.

이혼 재산분할에 따라 취득시 지출한 취득세 등록세 등은필요경비로 인정할 수 없음(상대방의 최초 취득가격, 취득시기 적용)요 지조심-2010-서-0154, 귀속년도 : 2009, 생산일자 : 2010.11.16.이혼에 따른재산분할로 인하여 취득하는 부동산의 취득가액은최초의 취득시기를 기준으로 정하여야 할 것이므로 청구인이 지출한 취득세 등록세 등은 취득가액으로 인정할 수 없음결정내용붙임과 같음.주 문○○○세무서장이 2009.11.19. 청구인에게 한 2009년 귀속 양도소득세 7,519,300원에 대한 경정청구 거부처분은 추가부담금 등의 안분계산오류의 수정에 따른 금액 156,768원을 추가로 필요경비로 인정하여 양도소득 과세표준과 세액을 경정하고 나머지 심판청구는 기각한다.이 유1. 처분개요가. 청구인은 2009.3.11. 배우자인 ○○○으로부터 이혼에 따른 재산분할을 원인으로 하여 ○○○(이하 “쟁점아파트”이라 한다)의 2분의 1지분을 취득한 뒤에 2009.6.29. 이를 659,500,000원에 양도하고 2009.8.31. 2009년 귀속 양도소득세 99,677,360원을 예정신고·납부하였다.나. 청구인은 2009.9.24. 처분청에게 자신이 쟁점아파트의 2분의 1지분을 취득할 당시 납부한 취득세·등록세 등의 합계액인 16,522,800원을 필요경비에 추가로 산입하는 등으로 하여 기납부한 양도소득세 중 7,519,306원을 환급하여야 한다는 취지의 경정청구를 제기하였다.다. 처분청은 거주자가 이혼하면서 재산분할청구권을 행사함에 따라 취득한 자산을 양도하는 경우 취득시기와 취득가액은 당해 거주자에게 소유권을 이전등기하여 주는 배우자의 당초 취득시기 및 취득가액에 의한다고 보아 2009.11.19. 청구인의 경정청구를 거부하였다.라. 청구인은 이에 불복하여 2009.12.14. 심판청구를 제기하였다.2. 청구인 주장 및 처분청 의견가. 청구인 주장이혼에 의한 재산분할은 부부가 혼인한 후 공동으로 형성한 재산을 분할하는 것이므로 실질적으로는 공유물분할에 해당하는 것이어서, 배우자가 쟁점아파트를 취득할 때부터 청구인의 소유이므로 그 가액을 필요경비로 공제함은 물론이고, 쟁점아파트 중 2분의 1지분을 청구인 명의로 이전등기하는 것은 공유물에 대하여 제한적으로 행사하던 권리를 지분권 분할로 인하여 특정 부분에 집중시켜 존속시키는 것인 만큼, 청구인이 부담한 취득세·등록세 등은 소유권 행사를 원활하게 하기 위하여 지출한 비용이므로 필요경비로 인정하여야 한다.나. 처분청 의견실지거래가액에 의하여 양도소득세를 산정함에 있어서 필요경비는「소득세법」제97조 및 같은 법 시행령 제163조에서 열거하는 항목에 한하는 것이며,협의 또는 재판상 이혼시 재산분할청구권의 행사에 따라 취득한 자산을 양도하는 경우 그 자산의 취득시기 및 취득가액은 소유권을 이전하여 준 배우자의 당초 취득시기 및 취득가액에 의하는 것인 바(재산-438, 2009.2.6 외 다수), 청구인이 경정청구시 필요경비로 제시한 취득세·등록세는 배우자 ○○○과 이혼하며 재산분할청구권을 행사함에 따라 지출한 비용으로 법령에서 열거하고 있는 항목에 해당되지 아니하므로 경정청구를 거부한 처분은 적법하다.3. 심리 및 판단가. 쟁점이혼에 의한 재산분할에 따라 취득한 아파트 2분의 1지분에 대한 취득세·등록세 등이 동 지분의 양도에 대한 필요경비인지 여부★주요 경력- 95,000건 이상의 세금 상담 및 용역- 600건 이상의 경정청구를 통한 약 25억 이상 세금 환급- 세무사 플랫폼 '택슬리' 상담 및 후기 1위 (약 3,700건 이상 상담)- 전문가 플랫폼 '아하커넥츠' 상담 및 후기 1위 (약 500건 이상 상담)- 지식공유플랫폼 '아하 QnA' 세무/회계 1위 (약 90,000건 이상 답변 및 337만건 이상 공유)- KB금융 콘텐츠 필진- 한국경제필진- 서울시 마을세무사- ㈜코스맥스 세무팀- ㈜현대중공업 세무기획팀- ㈜iMBC 재무회계팀- 세무법인 넥스트

안녕하세요 머털도사 절세도 사 김주성 세무사입니다 ^^오늘은 상속 시 상속 특례세율(0.8%) 적용에 대해서 설명드리겠습니다.주택을 상속으로 취득했을 때 취득세 과세표준과 세율은?▶과세표준-시가 표준액을기준으로 과세합니다. 시가로 하는 것이 아닙니다. 상속은 부득이하게 취득하는 것이므로 예 죄적으로 시가 표준액(공동주택 가격)을 기준으로 합니다.▶세율-2.8%의 세율이 적용됩니다. 만약 상속으로 1개의 주택을 취득하여 1세대 1주택에 해당한다면0.8% 특례세율이적용됩니다.▶신고기한-상속개시일이 속하는 달의 말일로부터 6개월(국외에 주소를 둔 상속인이 있는 경우에는 9개월) 이내에부동산 소재지 관할 구청에 취득세를 신고 납부해야 합니다.상속 취득세 특례세율 적용은?-상속인(재외국민은 제외)과주민등록표에 함께 기재되어 있는 가족(동거인은 제외)으로구성된 1세대가 1개의 주택을 상속받아 1세대 1주택에 해당하면 2.8%가 아닌 특례세율 0.8%를 받을 수 있습니다. 또한, 피상속인이 아닌상속인을 기준으로 1세대 1주택이 되는지를 판단합니다.-1세대 1주택 판정 시조합원 입주권, 주택 분양권, 재산세가 주택분으로 과세되는 오피스텔은 취득시기에 상관없이 주택 수에 포함하지 않습니다.그러나, 상속인이1주택을 별도 세대와 공동으로 소유하고 있는 경우와 주택의 부수토지만을 소유하고 있는 경우에는 1주택을 소유하고 있는 것으로 봅니다.-피상속인이 여러 채의 주택을 남겼더라도각 상속인들이 주택 1채씩을 상속받아 1세대 1주택에 해당하면 상속인 모두 특례세율을 적용받을 수 있습니다.상속 주택 1채를 상속인이 공동으로 상속받은 경우 특례세율 적용은?-1채의 주택을 여러 상속인이 공동으로 상속받으면상속주택은 주된 상속인이 취득한 것으로 보아 주된 상속인에게 적용되는 취득세율이 다른 상속인이게도 똑같이 적용됩니다.이때주된 상속인은 지분이 큰 자-상속주택에 거주하는 자-최연장자 순서로판단합니다.※적용 사례※·아버지 사망으로 아버지 상속주택 1채만 있고, 해당 주택을 상속받을 때어머니 무주택자이고, 아들은 1주택 소유하고 있음case1. 어머니 60%/ 아들 40%로 등기했을 때☞무주택인 어머니의 지분이 더 크 므로 어머니 주된 상속인이 되므로 어머니와 아들 모두 0.8% 세율 적용이 가능합니다.case2. 어머니 40%/ 아들 60%로 등기했을 때☞1주택이 있는 아들의 지분이 더 크므로 아들이 주된 상속인이 되므로 어머니와 아들 모두 2.8% 세율이 적용됨.case2. 어머니 50%/ 아들 50%로 등기했을 때☞지분이 동일하지만 어머니의 나이가 더 많으러 어머니가 주된 상속인이 되므로 어머니와 아들 모두 0.8% 세율이 적용됨.주택 부수토지를 소유한 경우 1세대 1주택 판정은?-취득세에서는 주택 부수토지를소유하고 있더라도 1주택을 소유하고 있는 것으로 봅니다. 따라서, 무주택 세대인상속인이 주택 부수토지만 상속받아도 1세대 1주택에 해당하여 특례세율이 적용됩니다.-만약 주택 부수토지를 소유한 상태에서 1주택을 상속받거나, 주택과 다른 주택의 부수토지를 동시에 상속받는다면 1세대 1주택에 해당하지 않아서 특례세율 적용이 안 됩니다.케이스별 취득세 특례세율 적용은?case1. 아버지와 어머니가 50%씩 가지고 있는 한 개의 상속주택을 상속인 어머니와 1채의 주택을 소유한 아들이상속받을 경우.(어머니와 아들은 별도 세대)☞ 어머니가 50%의 아버지의 상속지분을 상속 받을 겨우에는 상속개시일 현재 어머니는 1세대 1주택이 되므로 어머니와 아들 모두 0.8% 세율이 적용 가능합니다.☞아들이 50% 지분을 상속받으면 상속개시일 현재 1세대 2주택자가 되어서 어머니와 아들 모두 2.8% 세율이 적용됩니다.case2. A 주택과 B 주택을 단독 명의로 아버지가 소유하고 있다가 상속인이 아들과 딸이 있는 상태에서 상속이 일어난 경우 (아버지와 아들과 딸 모두 별도 세대이며 아들과 딸은 무주택자일 때)☞ A 주택과 B 주택을 둘 중 어느 주택을 각각 아들과 딸이 100%씩 상속받았다면 상속개시일 현재 아들과 딸 모두 무주택자가 되므로 0.8% 세율을 적용받을 수 있습니다.☞ A 주택과 B 주택을 A 주택은 아들이 100% 상속받고, B 주택은 아들이 40%, 딸이 60%씩 상속받았다면상속개시일 현재 아들은 A 주택한 채이므로 A 주택 100%와 B 주택 40%에 대해서 0.8% 특례세율을 적용받을 수 있고 상속개시일 현재 딸은 B 주택(최대 지분 자이므로) 한채이므로 B 주택 60%에 대해서 0.8% 세율을 적용받을 수 있습니다.☞ A 주택과 B 주택을 A 주택은 아들이 100% 상속받고, B 주택은 아들이 60%, 딸이 40%씩 상속받았다면상속개시일 현재 아들은 A 주택, B 주택을 소유하는 것이므로 A 주택 100%와 B 주택 40%에 대해서 2.8% 세율을 적용받고 상속개시일 현재 딸은 최대 지분자인 아들 따라가므로 B 주택 40%에 대해서 2.8% 세율을 적용받습니다.이상입니다!취득세 양도세 상속세 증여세 관련 문의사항이나 신고업무 의뢰에 관련해서 궁금하신 것은 아래의 네이버 엑스퍼트를 이용해서 상담 주시면 친절, 신속, 정확하게 상담해 드리겠습니다.https://naver.me/xqf2QCoi양도세 상속세 증여세 상담 : 네이버 엑스퍼트엑스퍼트: 양도세, 상속세,증여세, 취득세 ,종합부동산세, 재산세, 법인세, 종합소득세,부가가치세등에 대해서 문의해주시면 신속,정확하게 친절히 설명해드리겠습니다.naver.mehttps://open.kakao.com/o/gL55goKd자연세무회계 컨설팅 양도/상속/ 증여 상담방자연세무회계컨설팅 김주성세무사 양도/상속/증여 상담방open.kakao.com

주택의 각 지분별 취득시기가 다른 경우주택의 거주요건 판정방법(취득시기별 거주요건을 판정)사전-2025-법규재산-0030 [법규과-1238]등록일자 : 2025.07.09.생산일자 : 2025.06.12.요 지주택의 각 지분별 취득시기가 다른 경우 취득시기별 거주요건을 판정하는 것임답변내용위 사전답변 신청의 사실관계와 같이 1세대가 조정대상지역에 소재하는 주택의 1/2지분을 취득하고 조정대상지역이 해제된 후 나머지 1/2지분을 취득한 경우에는, ｢소득세법 시행령｣ 제154조제1항에 따라 취득당시 조정대상지역에 속한 지분만 거주요건이 적용되는 것입니다.상세내용1. 사실관계○ ’18.1월 할머니로부터 쟁점주택 1/2지분 증여로 취득 (조정지역)○ ’20.11월 매매로 나머지 1/2지분 취득 (비조정지역)○ ’24.12월 쟁점주택 양도*신청인은 쟁점주택에서 거주하지 않음2. 질의내용○ 1세대가 국내에 1주택을 소유한 경우로서, 해당주택의 1/2지분은 조정대상지역으로 지정된 상태에서, 나머지 1/2지분은 조정대상지역이 해제된 상태에서 각각 취득한 경우, 거주요건 판정방법3. 관련법령□ 소득세법 제89조【비과세 양도소득】① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 양도소득세 라 한다)를 과세하지 아니한다.3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 주택부수토지 라 한다)의 양도로 발생하는 소득 가. 1세대가 1주택을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 요건을 충족하는 주택 나. 1세대가 1주택을 양도하기 전에 다른 주택을 대체취득하거나 상속, 동거봉양, 혼인 등으로 인하여 2주택 이상을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 주택□소득세법 제98조【양도 또는 취득의 시기】자산의 양도차익을 계산할 때 그 취득시기 및 양도시기는 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우 등 대통령령으로 정하는 경우를 제외하고는 해당 자산의 대금을 청산한 날로 한다. 이 경우 자산의 대금에는 해당 자산의 양도에 대한 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 양수자가 부담하기로 약정한 경우에는 해당 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액은 제외한다.□소득세법시행령 제154조【1세대1주택의 범위】① 법 제89조제1항제3호가목에서 대통령령으로 정하는 요건 이란 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우는 3년) 이상인 것[취득 당시에「주택법」제63조의2제1항제1호에 따른 조정대상지역(이하 조정대상지역 이라 한다)에 있는 주택의 경우에는 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우에는 3년) 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것]을 말한다. 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 제1호부터 제3호까지의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 않으며 제5호에 해당하는 경우에는 거주기간의 제한을 받지 않는다.□소득세법 시행령 제162조【양도 또는 취득의 시기】① 법 제98조 전단에서 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우 등 대통령령으로 정하는 경우 란 다음 각 호의 경우를 말한다.1. 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부 등에 기재된 등기ㆍ등록접수일 또는 명의개서일2. 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기(등록 및 명의의 개서를 포함한다)를 한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부등에 기재된 등기접수일3. 기획재정부령이 정하는 장기할부조건의 경우에는 소유권이전등기(등록 및 명의개서를 포함한다) 접수일ㆍ인도일 또는 사용수익일중 빠른 날4. 자기가 건설한 건축물에 있어서는「건축법」 제22조제2항에 따른 사용승인서 교부일. 다만, 사용승인서 교부일 전에 사실상 사용하거나 같은 조 제3항제2호에 따른 임시사용승인을 받은 경우에는 그 사실상의 사용일 또는 임시사용승인을 받은 날 중 빠른 날로 하고 건축허가를 받지 아니하고 건축하는 건축물에 있어서는 그 사실상의 사용일로 한다.5. 상속 또는 증여에 의하여 취득한 자산에 대하여는 그 상속이 개시된 날 또는 증여를 받은 날★주요 경력- 102,000건 이상의 세금 상담 및 용역- 600건 이상의 경정청구를 통한 약 25억 이상 세금 환급- 세무사 플랫폼 '택슬리' 상담 및 후기 1위 (약 3,700건 이상 상담)- 전문가 플랫폼 '아하커넥츠' 상담 및 후기 1위 (약 500건 이상 상담)- 지식공유플랫폼 '아하 QnA' 세무/회계 1위 (약 96,000건 이상 답변 및 337만건 이상 공유)- KB금융 콘텐츠 필진- 한국경제필진- 서울시 마을세무사- ㈜코스맥스 세무팀- ㈜현대중공업 세무기획팀- ㈜iMBC 재무회계팀- 세무법인 넥스트

안녕하세요 머털도사 절세도 사 김주성 세무사입니다 ^^오늘은 상속인 간의 상속재산분할 시 검토해야 할 사항에 대해서 설명드리겠습니다상속재산분할 협의란?-상속인들끼리 상속재산에 대해서 어떤 지분으로 나눌지 결정하는 것입니다.-상속재산분할협의는 공동상속인 전원이 참석해야 하며 그 협의는 한자리에서 이루어져야 하는 것은 아니고, 순차적으로 이루어질 수도 있습니다.-공동상속인 전원의 동의가 없거나 일부가 협의에서 누락되었다면 당해 협의분할은 무효가 됩니다.상속재산의 최초 분할은?-피상속인의 유언에 따른 상속 정리가 없는 경우 상속인들은피상속인의 사망일 이후 기한의 제한이 없이언제든지 상속재산을 분할할 수 있고,그 효력은 상속개시일 당시로 소급효가 인정됩니다.-상속재산의 지분의 변동되었어도 증여로 보지 않는 경우는 다음과 같습니다.1. 상속 회복 청구의 소에 의한 법원의 확정판결에 따라 상속인 및 상속재산에 변동이 있는 경우2. 「민법」제404조에 따른 채권자대위권의 행사에 의하여 공동상속인들의 법정상속분대로 등기 등이 된 상속재산을 상속인 사이의 협의분할에 의하여 재분할하는 경우3.법 제67조에 따른 상속세 과세표준 신고기한(이하 “상속세 과세표준 신고기한”이라 한다) 내에 상속세를 물납하기 위하여「민법」제1009조에 따른 법정상속분으로 등기·등록 및 명의개서 등을 하여 물납을 신청하였다가제71조에 따른 물납 허가를 받지 못하거나 물납재산의 변경 명령을받아 당초의 물납재산을 상속인 사이의 협의분할에 의하여 재분할하는 경우4. 상속세 과세표준신고기한 이내에 상속지분을 변경하여 상속인 및 상속재산의 변동이 있는 경우.상속재산분할 협의 시 세무 이슈는?◆ 현재 상황 피상속인 :아버지 상속인 : 장남, 차남 피상속인 재산현황 총 25억상당액 →아파트 1채( 20억상당), 보통예금 (5억) CASE1. 형제 중 장남이 모든 상속재산을 취득하고, 다른 형제들에게는 현금을 나누어 주라는 유언이 있었을 때→장남은 총 상속재산에서다른 형제에게 지급하기로 한 현금 상당액을 차감한 가액을 유증 받은 것으로보고, 다른 형제들은장남에게 수령한 금전 상당액만큼 유증 받은 것으로봅니다.CASE2. 상속재산 중 부동산을 특정 상속인에게 협의 분할 후, 해당 재산의 매각 대금을 분배한 경우→협의분할을 통해 상속지분을 확정한 후 부동산을 양도 시 양도대금은 협의로 상속 부동산을 받기로 한 상속인에게 귀속되어야 합니다. 만약 양도대금을 상속인 간에 분배했다면 매각 대금은 분배 받은상속인에게 증여세가 부과됩니다.case2-1. 피상속인의 아파트를 팔고 상속등기한 상속인 명의(형)로 양도 후 그 돈으로 형제(형, 동생)끼리 신고기한 내에 나눈 경우-->동생이 양도한 것으로 보나 양도가액과 취득가액이 동일하므로 양도세 납부세액은 없음, 증여세 문제없습니다.case2-2. 피상속인의 아파트를 팔고 상속등기한 상속인 명의(형)로 양도 후 그 돈으로 형제지(형, 동생) 끼 리 상속세 신고기한 지나서 나눈 경우-->형과 동생이 증여세 문제 발생합니다.case2-3. 피상속인의 아파트를 상속인 2명 중 형이 이받고 그 대신 상속인(형)의 돈으로 상속세 신고기한이 내에 다른 상속인(동생)에게 주었을 때-->동생이 아파트 50% 지분을 받고 양도한 것으로 봄, 대신 양도가액과 취득가액이 동일해서 양도차익 0원이라 양도세 없습니다. 양도로 보므로 증여세 문제는 없습니다.case2-4.. 피상속인의 아파트를 상속인 2명 중 형이 받고 그 대신 상속인(형)의 돈으로 다른 상속인에게 신 고기한 지나서 주었을 때 -->동생이 아파트 50% 지분을 받고 양도한 것으로 봅니다. 대신 양도가액과 취득가액 차액에 대해서 양도 차익에 대해서 양도세 내야 합니다. 이때 취득이 두 번 이루어졌지만 상속에 의한 취득세를 한번 납부하고, 양도에 의한 취득세를 추가 납부할 필요는 없습니다. 양도세는 상속등기 접수일을 양도시기로 해서 양도세 신고하면 됩니다.CASE3. 상속재산분할에 대한 조정을 갈음하는 결정으로 청구인이 다른 상속인들의 상속재산에 대한 법정상속지분을 현금 등으로 유상취득한 경우.-->법원의 조정을 갈음하는 결정에 따라 상속 부동산 등에 대하여 공동상속인 중 상속인 1인이 단독 소유하고 나머지 공동상속인들에게 그에 상당하는 현금을 지급하도록 하는 경우 상속 부동산에 대한 법정 상속분 포기 대가로 청구인 외 다른 상속인들이 지급받은 현금 등은 양도소득세 과세 대상입니다.상황별 유리한 상속재산 분할 방법은?case1. 상속인 중 한 명이 피상속인과 함께 오랫동안 같이 동거했을 경우→해당 상속인이 주택을 상속받아동거주택상속공제를 받는 것이 유리합니다.case2. 상속인 중 한 명이 주택이 많아서 현금이 많이 필요한 경우→해당 상속인은주택보다 현금을 상속받는 것이 유리합니다.case3. 상속인 중 한 명이 무주택자인 경우→해당 상속인은 주택을 상속받아취득세 특례 (0.8%) 받고, 향후 양도세 1세대 1주택 비과세를 받는 것이 유리합니다.case3. 배우자 상속 공제를 많이 받아야 하는 경우→배우자가 주택, 주식, 예금을 많이 상속받는 것이 좋으나, 이왕이면주택 등 부동산보다 주식이나 예금을 상속을 많이 받아서 배우자가 상속세를 자녀들 대신 납부해 주는 구조로 하는 게 유리합니다.이상입니다!취득세 양도세 상속세 증여세 관련 문의사항이나 신고업무 의뢰에 관련해서 궁금하신 것은 아래의 네이버 엑스퍼트를 이용해서 상담 주시면 친절, 신속, 정확하게 상담해 드리겠습니다.https://naver.me/xqf2QCoi양도세 상속세 증여세 상담 : 네이버 엑스퍼트엑스퍼트: 양도세, 상속세,증여세, 취득세 ,종합부동산세, 재산세, 법인세, 종합소득세,부가가치세등에 대해서 문의해주시면 신속,정확하게 친절히 설명해드리겠습니다.naver.mehttps://open.kakao.com/o/gL55goKd자연세무회계 컨설팅 양도/상속/ 증여 상담방자연세무회계컨설팅 김주성세무사 양도/상속/증여 상담방open.kakao.com태그#강서구상속세전문세무사#마곡상속세전문세무사#강서구양도세전문세무사#마곡양도세전문세무사#강서구증여세전문세무사#마곡증여세전문세무사#강서구부동산전문세무사#마곡부동산전문세무사#일산김포부천상속세전문세무사#강남상속세전문세무사#상속재산분할방법#상속재산분할#상속재산분할시고려사항 태그수정

안녕하세요 서가세무회계 최혜경 세무사입니다.취득세는 대표적인 '신고'세목입니다.일정 계약이 성립되고 취득을 하고자 할 때등기를 하기 위해서는 취득세 납부영수증이 필요하니납세자 입장에서 먼저 '신고'를 하면신고서 및 납부서를 과세관청에서 제공하고이에 대한 금액을 납부하면 '영수증' 이 나오는 시스템입니다.그런데 이런 경우가 있습니다.계약이 성립되어 취득세를 신고, 납부하였는데계약이 틀어지게 되는 경우입니다.이 경우 당연히 '취득'을 위해 냈던 거액의 취득세를환급받기 위해 과세관청의 문을 두드려보면'취득세 납세의무가 성립됐다''등기, 등록이 된 경우 불가하다'등의 여러 이류를 들어취득세 환급을 거부합니다.굉장히 억울한 경우임에도법령에서 기재해 놓은 일정 요건이 아니면이미 냈던 취득세를 돌려받기란 여간 어려운 일이 아닙니다.매매 계약도 그렇지만,증여 계약도 마찬가지입니다.토지거래허가구역 내에서의 계약이라면 더더욱 복잡해집니다.오늘은 계약이 해제되었을 때어떤 경우 취득세 환급을 할 수 있는지 알아보도록 하겠습니다.일반적인 매매 계약이 해제되었을 때 취득세 환급매매계약이 해제되었을 때1) 등기, 등록을 하지 않고2) 아래의 서류로 계약이 해제된 사실이 입증된다면취득한 것으로 보지 않습니다.① 화해조서, 인낙조서 (취득일부터 60일 이내 입증된 것)② 공정증서 (취득일부터 60일 이내 공증받은 것)③ 계약해제신고서 (취득일부터 60일 이내 제출된 것)④ 부동산거래계약 해제 등 신고서 (취득일부터 60일 이내 등록관청에 제출한 것)여기서 취득일은 사실상의 잔금지급일을 기준으로 의미하며취득일을 기준으로 취득세 신고, 납부를 하였으나60일 이내 등기하지 않고 위의 서류를 입증받으면환급이 가능하게 됩니다.등기, 등록을 하지 않았다면사실상 잔금을 다 지급했더라도60일 이내 계약 해제시취득세 환급에 대해 잊지말고 진행하시길 바랍니다.60일이 지났다면 어떤 경우에도 환급이 불가능할까요?계약 자체가 무효, 취소된 내용이 성립된다면취득세 환급이 가능합니다.민법상 계약이 '무효'가 되는 경우는 일반적이지는 않기 때문에이 부분은 현재 어떤 현황에 있는지 상담을 필요로 합니다.증여 계약 해제시 취득세 환급 가능한가요?증여 계약 후 취득세를 납부했는데1) 등기, 등록하지 않고2) 계약이 해제된 사실을 다음이 서류로 입증하면취득한 것으로 보지 않습니다.① 화해조서, 인낙조서 (취득일이 속하는 달의 말일부터 3개월 이내 입증된 것)② 공정증서 (취득일이 속하는 달의 말일부터 3개월 이내 공증받은 것)③ 계약해제신고서 (취득일이 속하는 달의 말일부터 3개월 이내 제출된 것)매매와 달리 증여세 나 증여취득세의 신고 기간이말일로부터 3개월 이내라는 것을 인정하여60일에서 3개월로 개정되었습니다.만약 3개월이 지난 후라면 어떻게 될까요?무효나 취소가 아닌 이상,이미 조세채권이 성립되었고 사실상 취득행위를 했다고 보아납부한 취득세를 돌려받기란 쉽지 않습니다.번외1. 분양 계약이 해제된 경우라면분양 계약의 취득시기는 '완공일' (사용승인일, 실제 사용가능한 날 중 빠른 날) 로 봅니다.따라서 분양 계약 도중 계약이 해제된 경우라면취득시기가 도달하지 않았기 때문에취득세 신고 납부의무가 존재하지 않으며납부할 수도 없습니다.따라서 잔금 이전 계약 해제시 취득세에 대한 이슈는 존재하지 않습니다.다만, 잔금을 아주 소액으로 남겨둔 뒤 대부분의 대금을 지급한 경우라면사실상의 취득이 성립되어 취득세를 신고하라는 판례가 있습니다.따라서 잔금이 어느정도 남았는지에 따라 사실판단이 달라질 수 있습니다.번외2. 토지거래허가구역 내 취득시기는?토지거래허가구역에서는 토지거래허가를 받기 전까지는거래계약의 효력이 발생하지 않습니다.일단 허가를 받거나 허가구역이 해제된다면그 계약은 소급하여 유효한 계약이 되고이와 달리 불허가 되면 확정적으로 무효가 됩니다.당해 계약이 확정적으로 유효가 될지 무효가 될지알 수 없는 <유동적 무효의 상태>에서취득세는 어떻게 해야 하는걸까요?이때는 취득세를 허가를 받거나 허가구역이 해제되는 등의 사유로그 매매계약이 확정적으로 유효하게 되었을 때 비로소 취득세의신고 납부의무가 발생하게 됩니다.즉, 토지거래를 하는 경우 취득시기를 '잔금지급일'로 볼지 '허가구역 해제일' 로 볼지는'허가구역 해제일' 혹은 '허가일'을 기준으로 하고 있습니다.취득세 관련 억울한 이슈가 있다면혼자 과세관청과 싸우시지 마세요.취득세가 환급이 가능한지 여부본세 및 가산세, 이자가산액 등을 최대한 아낄 수 있는 플랜이 있는지어떤 방식으로 과세관청과 다툼을 시작해야 하는지지방세 실무 경험을 밑바탕으로함께 고민해드리도록 하겠습니다.위의 내용과 관련하여 궁금한 내용 있으시다면,아래 링크로 연락주시길 바랍니다.친절하고, 꼼꼼하게, 함께 고민해드리겠습니다.긴 글 읽어주셔서 감사합니다.서가세무회계 최혜경 세무사 드림.