대학생 자녀에게 주택담보대출 승계 및 1세대 1주택 비과세 양도

현재 어머님 명의로 되어있는 시세 8억의 아파트 명의를 대학생 자녀인 제 명의로 변경하고자 합니다. 함께 2년 넘게 거주중이며 1세대 1주택 조건을 충족하여 비과세 받으며 시세보다 30% 저렴한 5억 6천에 양도받으려 하는데요. 다만 주택담보대출이 5억 5천 껴있습니다. 여기서 궁금한 점은 제가 매수하며 대출을 승계받을 시 현금 천만원만 부모님께 지급해도 위 비과세 대상에 해당되는 것인지, 그리고 매수자인 제가 신용도와 소득 문제로 은행에서 주택담보대출 승계가 거절될 가능성도 있을까요?

3개의 전문가 답변

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안녕하세요? 세무회계 문 문용현 세무사 입니다. 질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다. 기재하신 내용이 맞습니다. 시가가 10억 이하인 주택을 저가로 취득할 경우에는 시가대비 70% 이상의 대가만 지불하셔도 저가 취득자에 대한 증여세 문제는 발생하지 않고, 어머니께서도 1세대 1주택 양도세 비과세를 적용받을 수 있어 양도세를 납부하지 않습니다. 대출승계도 양도대가에 포함하므로 5.6억 중 5.5억은 대출을 승계하고, 나머지 1천만원 이상의 대가만 지불하셔도 관계 없습니다. 매매계약서에서는 해당 내용을 기재하시면 됩니다. 주택담보대출이므로 질문자님의 소득과 재산과는 큰 관련은 없어 보이나 대출승계가 가능한지 여부는 해당 은행에 직접 유선문의를 해보시길 바랍니다. 참고로 해당 주택담보대출은 반드시 질문자님이 상환을 하셔야 매매에 해당하는 것이지, 실제로 어머니가 상환을 한다면 이는 매매가 아닌 증여에 해당하여 증여세가 부과될 수도 있습니다. 도움이 되셨길 바랍니다. * 보다 궁금한 사항이 있으실 경우, 02 6403 9250 또는 cta_moonyh@naver.com으로 연락을 주셔도 됩니다.

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안녕하세요? 세무회계 장성 신윤권 세무사 입니다. 질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다. 매수자의 경우, 현재 소득이 없는 대학생인데다 부모자식간인 특수관계인간 저가거래이기에 국세청에서 문제 삼을 여지는 많습니다. 이럴 경우, 해당 저가거래를 부인하고 전액 증여받은 것이라고 주장하며 과세를 할 수 있습니다. 대출을 승계하는 것은 적어도 이자를 지급할 수 있는 소득 및 재산, 직업이 있어야 객관적으로 승계가 가능하다는 것을 입증할 수 있습니다. 더군다나 부모 자식 간 거래에서는 이러한 입증이 더욱 필요해보입니다. 은행에서 대출승계가 될 지는 미지수 이나, 과세관청에서 문제 삼을 여지는 충분히 있습니다. 자세한 내용은 전문가와 상의하시어 꼭 진행하시기를 권장드립니다. 세무회계 장성 세무사 신윤권 드림.

안녕하세요? 일비 세무그룹 윤국녕 세무사 입니다. 질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다. 1. 현금천만원만 부모님께 지급해도 비과세 대상에 해당합니다. 2. 일반적으로 대출 승계할 때 매수자에게 대출이 가능한지나 신용도를 확인하므로 소득이 없는 대학생이라면 거절될 수도 있습니다. 다만 각 금융기관마다 정책이 다르니 직접 물어보시는 것이 나으실 것입니다. 또한 같이 고려할 사항으로 대출승계 후 대출이자 등을 질의자님이 스스로 갚지않고 부모님이 대신 대출이자를 내추거나 하면은 그 실질이 매매가 아닌 증여로 보아서 증여세가 과세될 수 있으니 주의하시기 바랍니다.

*질문답변 게시판을 통한 답변은 질문에 기재된 내용만을 참고하여 현행 세법을 기준으로 제공되는 간단한 답변으로 세무대리 업무가 아닙니다.
택슬리 및 답변을 한 전문가에게 법적 책임이 없음을 알려드립니다. 실제 업무를 진행하실 때, 반드시 개별 전문가와 상세 내역을 검토 후에
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이상웅 세무사1. 개요소득세법 제89조에 따른1세대 1주택 양도세 비과세 규정 적용시 주택 수 판단은‘세대’를 기준으로 판단합니다.따라서 주소를 같이 두고 있는 가족이 소득세법에 따른 세대에 포함 여부에 따라 양도소득세가 크게 달라질 수 있으므로‘1세대’ 범위에 대한 판단이 중요합니다.소득세법 제89조 [ 비과세양도소득 ]① 다음 각호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 “양도소득세”라 한다)를 과세하지 아니한다.가. 1세대가 1주택을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 요건을 충족하는 주택2. 1세대의 개념소득세법 제88조에서 ‘1세대’란거주자 및 그 배우자 및 그 배우자가 그들과 같은 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 자와 함께 구성하는 가족 단위라고 규정하고 있습니다.따라서다음의 요건들을 충족하는 경우에는 같은 세대로 보아 보유 주택수 산정시 포함되며, 각 항목에 따라 구분하여 판단해야 합니다.동일세대 요건1소득세법상가족에 해당2동일한 주소 및 거소에 해당3생계를 같이하는가족3. 가족세대에 포함되는가족은 다음과 같습니다.세대에 포함되는 가족배우자법률상 이혼하였으나 생계를 같이하는 등사실상 이혼한 것으로 보기 어려운 경우 포함직계존비속배우자의 직계존비속을 포함하며,직계존비속의 배우자를 포함형제자매배우자의 형제자매를 포함1. 배우자소득세법에서 동일한 세대에 포함되는 배우자란 법률상 배우자뿐만 아니라법률상 이혼을 하였으나 생계를 같이 하는 등 사실상 이혼한 것으로 보기 어려운 관계에 있는 사람을 포함하고 있습니다.따라서 법률상 이혼하여 각각 1세대 1주택 비과세를 받으려는 조세회피를 위한'위장이혼'을 하는 경우에는 세무조사를 통하여 양도소득세와 가산세가 추징될 수 있으니 유의해야 합니다.[혼인신고를 하지 않은 사실혼]당초 혼인신고를 하지 않았지만 사실상 혼인생활을 하는 사실혼의 경우 세 대 포함 여부는 아래의 글에 자세하게 작성되어 있습니다.https://blog.naver.com/highyes_tax/222512427401[양도세 전문세무사] 신혼부부가 절대 놓치면 안되는 양도세 비과세 혜택(혼인신고가 고민인 경우 포함)요즘 상담을 하다보면 청약, 대출, 양도소득세 비과세 등 다양한 문제로 혼인신고를 늦추는 분들이 굉장히 ...blog.naver.com2. 직계존비속본인의 직계존비속뿐만 아니라배우자의 직계존비속도 포함하며,직계존비속의 배우자도 포함됩니다.직계존속직계존속은 부모와 조부모를 포함직계비속배우자의 직계존비속을 포함하며, 직계존비속의 배우자를 포함직계비속은다음의 요건을 충족하는 경우에만 독립세대를 인정합니다.1.배우자가 있는 경우2. 해당 거주자의 나이가30세 이상인 경우3. 배우자가사망하거나 이혼한 경우4, 거주자의 소득이기준중위소득의 40% 수준 이상으로서 소유하고 있는 부동산을 관리·유지하면서 독립된 생계를 유지할 수 있는 경우(다만, 미성년자는 제외)[배우자와 별거하는 경우의 자녀]거주자의자녀가 별거하는 배우자와 생계를 같이하고 있는 경우 자녀는 거주자의 세대에서 제외될 수 있습니다.양도소득세 집행기준 89-154-9 [거주자의 배우자와 1세대 요건을 갖춘 아들이 같은 세대원인 경우]거주자가 단독으로 1세대를 구성하고 그 거주자의 배우자는 그들의 아들과 함께 1세대를 구성하여 생계를 같이하고 있는 경우에 거주자와 그 배우자는 세대 또는 생계를 달리하여도 같은 세대원으로 보는 것이나, 그 아들이「소득세법」 제88조제6호에 따른 1세대 구성요건을 갖춘 경우에는 거주자와 그 아들은 같은 세대원으로 보지 아니한다.3. 형제자매형제자매는배우자의 형제자매는 가족에 해당하지만,형제자매의 배우자는 가족에 해당하지 않습니다.따라서 매형은 생계를 같이하더라도 세대에 포함되지 않지만, 매형을 기준으로는 세대에 포함될 수 있으니 유의해야 합니다.이복형제자매는 소득세법상 세대에 포함될 수 있으니 유의해야 합니다.4. 동일한 주소 및 거소1세대로 보는 가족은'주민등록상 주소지'를 기준으로 판단합니다. 다만, 세대원 중에 취학·질병의 요양·근무상 또는 사업상 형편으로 본래의 주소 또는 거소를일시퇴거한 사람은 가족에 포함합니다.대학교 기숙사에서 생활하는 경우, 군복무를 위해 입대한 경우 등의 일시퇴거한 사람은 세대에 포함될 수 있으므로 유의해야 합니다.만약,주민등록상 주소가 같이 되어있더라도 실제로 생계를 달리하여 별도 세대를 구성하고 있는 경우에는 해당 사실관계를 입증한다면 분리된 세대로 인정받을 수 있습니다.반대로주민등록상에 별도 세대이더라도 사실상 생계를 같이하고 있음이 밝혀진다면 동일한 세대로 보아 양도세 비과세 등이 추징될 수 있으니 유의해야 합니다.5. 생계를 같이하는생계를 같이한다는 것의 의미는'일상생활에서 동일한 생활자금으로 숙식을 같이하는 등 경제적으로 함께'하고 있음을 말합니다.실질적인 생계를 같이하는지 여부는공과금 납부내역, 신용카드 사용내역, 우편물 배달내역, 재직증명서, 세대분리의 필요성, 월세 이체내역 등 사실관계를 종합하여 판단합니다.가족이같은 아파트, 다가구주택에서 거주하더라도 사실관계에 따라 독립된 생계를 꾸려나갈 수 있다고 인정되는 경우 분리세대로 인정받을 수 있습니다.세대분리 인정 판례세대분리 부인 판례같은 건물에 거주하였지만 독립적 생활을 영위할 수 있는 다가구주택이면서, 배우자가 남긴 유산,이자등의 소득이 있는 경우군입대 전 6개월 동안 월평균 최저생계비를 상회하는 정도의 수입을 올린 경우동생과 같은 아파트에서 숙식을 해결하였지만,각자 별도의 직업과 소득이 있으며 본인 명의카드를 사용한 경우신용카드 사용내역, 계좌 내역 상 각자의 생활비 지출이 구분되지 않는 경우부모와 자녀가 같은 집에서 거주하였으나, 보증금 및 생활비를 분담하고 있는 경우대학원 재학생으로서 번역 등 인적용역 사업소득과 부모의 개인사업장에서 소득이 발생되는 경우부모에게 지속적인 생활비를 지급하지는 않았으나, 별도의 소득이 있으며 간헐적으로 부모에게 일정한 금전을 지급한 경우양도일 직전에 사실상 독립하여 분리세대 요건을 충족한 경우노모와 세대합가 하였으나 노령연금을 수령하고, 병원비를 자녀들이 분담하는 경우서로 다른 주거공간에 실제 거주하였더라도 양도일 이후 다시 합가한 경우다만 실제로 독립된 주거공간에서 거주했다고 하더라도,양도일 직전 세대분리 또는 양도일 이후 재합가하는 경우 역시 사실관계에 따라 조세회피 의도로 보아 비과세가 부인될 수 있으니 유의해야합니다.양도소득세 비과세를 적용함에 있어세대분리여부는 동일한 사실관계라도 법리적 논리와 근거를 세워 주장하며, 이에 맞는 핵심 근거자료를 준비함에 따라 다른 결과를 만들어 낼 수 있습니다.

주택 양도 시 비과세 여부를 판단하는 과정에서 가장 해석이 어려운 요소가 ‘세대 구성’입니다. 특히 부모, 자녀, 손자녀까지 여러 가족이 한 주소지에 살고 있는 경우에는, 각 구성원이 경제적으로 독립되어 있더라도실제로 별도 세대로 볼 수 있느냐가 핵심 쟁점이 됩니다.이번 조세심판원 결정은 이러한 문제를 다룬 대표적인 사례로, “주민등록상 동일 세대라면, 실제 생계가 명확히 분리되었다는 내역이 입증되지 않는 한 독립세대로 인정되기 어렵다”는 점을 다시 확인해 주었습니다.아래에서는 해당 사건을 바탕으로세대 분리 인정 판단 기준,비과세 적용 실질 요건,실무에서 준비해야 할 증빙등을 정리해보겠습니다.1. 사건의 시작 – 고가 아파트 양도와 비과세 논쟁청구인은 서울 서초구 소재 아파트를 양도하면서1세대 1주택 비과세 규정을 적용해 신고를 마쳤습니다. 이후 스스로 판단을 다시 하여 한 차례 수정신고를 했지만, 얼마 지나지 않아 다시 비과세 적용이 가능하다고 주장하며경정청구, 즉 환급을 요청합니다.그 근거는 다음과 같습니다.모친은 연금과 임대료 등 일정 소득이 있어경제적으로 독립적이다.자녀와 자녀 배우자 역시 전문직으로충분한 소득이 있어 스스로 생활한다.같은 주소지에 거주하지만,방·생활 패턴·지출 구조가 분리되어 있다.즉, 모두 별도 세대이므로 청구인은단독 세대의 1주택자라는 주장입니다.그러나 세무서는 이를 받아들이지 않았습니다.심판 단계에서도 결론은 동일했습니다.2. 청구인 측 논리 – “한집에 살아도 경제·생활이 분리되었다”청구인이 제시한 논리는 크게 두 가지였습니다.● 자녀부부는 사실상 독립된 단위아들은 서울 병원 근무, 며느리는 진주 병원 신경외과 원장으로 재직 중.각자 소득이 충분하고, 실제 근무지가 달라생활 리듬과 소비 방식이 구분되어 있음.넓은 주거공간을 사용하면서 방과 생활 공간을 분리했고, 숙식도 따로 해결한다는 점을 강조.● 모친도 생활비를 스스로 부담기초연금, 국민연금, 임대료 수입을 근거로 ‘독립된 생활 능력’을 확보했다는 취지.나이가 많지만, 매달 수입이 발생하므로경제적으로 자립된 세대라고 주장.결국 청구인의 입장은 단순합니다.“같은 집에 살지만, 생활비·관리비·숙식·경제활동이 따로 이루어지므로 각각 별도로 세대를 형성하고 있다.”3. 처분청 및 심판원 판단 – “소득의 존재가 아니라, 실제 생계 분리가 핵심”세무서와 심판원은 이 주장들을 검토했지만증빙 부족을 이유로 배척했습니다.● 1) 생계 단위는 ‘주민등록’보다 ‘실질 생활 방식’세대판단의 기본 원칙은 다음과 같습니다.같은 주소지에 거주하는 경우생활비·관리비·공과금 등을부담하는 방식과 자금 흐름을 토대로 생계를 함께하는지 여부를 판단즉,소득이 있다고 해서 자동으로 세대 분리가 되는 것이 아니다는 의미입니다.● 2) 모친의 소득 구조가 자녀 의존인지 여부가 명확하지 않음심판원은 제출된 계좌 내역만으로는,연금 이외의 입금이 자녀들의 생활비인지모친이 실제로 각종 비용을 부담하며 자립적인 생활을 유지했는지구분하기 어렵다고 판단했습니다.또한 고령이라는 점도 고려해독립적으로 생활했다고 보기 어렵다고 보았습니다.● 3) 자녀부부 역시 별도 생계 자료 부족직업과 소득은 많았지만, 문제는생활비 분리 증빙이 전혀 없었다는 점입니다.즉,관리비 이체 내역공과금 납부식비·생활비 지출각자의 계좌에서 정기적으로 발생하는 일상 소비 패턴이와 같은‘생활 자금 흐름’ 증거가 없었습니다.● 4) 입증 책임은 납세자에게 있음심판원은 명확하게 말합니다.“1세대 1주택 비과세를 주장하는 자가 스스로 그 요건을 증명해야 한다.”즉,“세대 분리가 맞다”는 주장은청구인이 스스로 입증해야 하는데 제출된 자료로는 부족하다는 결론입니다.4. 조세심판원 결론 – “별도 세대로 보기 어렵다”심판원은 다음과 같은 사유로 청구를 기각했습니다.주민등록상 모두 같은 주소지에 등재모친, 자녀부부가 실제로 생활비·관리비를정기적으로 부담했다는 자료 부족모친은 고령으로 독립 생계 유지 능력을 쉽게 인정하기 어려움제출된 계좌내역으로는 용돈인지 독립 소득인지 판별 불가자녀부부의 생활도 독립적 자금 흐름을 증명할 자료가 없음따라서 쟁점 아파트의 양도는다주택 세대가 보유 중인 1주택 양도로 보아 비과세 요건을 충족하지 않는다고 판단했습니다.5. 실무 핵심 정리 – 세대 분리를 인정받으려면 무엇이 필요한가?이번 사례는 “경제적으로 독립해 보인다”는 주장만 갖고는 부족하며,생활비·관리비·자금 흐름이 명확하게 분리되어야 세대 분리 인정이 가능하다는 점을 확인시켜 줍니다.아래는 실제 세대 판단에서 중요한 요소입니다.✔ 생계 분리 입증을 위한 주요 증빙관리비·전기·수도·가스 등주거비 부담 내역식비·보험료·통신비 등정기 지출 패턴별도 계좌에서 이뤄지는 상시 소비 기록주거 공간 실사용 사진 또는 분리 이용 설명부모·자녀 간 용돈 전달이 아닌,각자의 수입으로 생활이 이루어지는 구조✔ 부모님 세대가 분리되려면기준중위소득의 40% 이상 안정적 소득자녀에게 의존하는 형태의 입금이 없어야 함관리비·구매비용 등을 스스로 부담고령이라도 ‘자립적 생활 가능 여부’가 증빙되어야 함✔ 자녀 세대 분리 시 핵심주민등록만 분리한다고 해결되지 않음실제 생활비 흐름으로 분리된 가계 구조가 필요근무지 중심 생활 패턴·출퇴근·지출이 따로 이루어져야 함6. 마무리 – 1세대 1주택 비과세는 ‘세대 구성’부터 다시 봐야 한다많은 납세자분들이 “소득이 충분하면 별도 세대 아닌가?”라고 생각하시지만,세법은생계 유지 방식, 즉 실제 생활 단위를 기준으로 판단합니다.이번 결정은 다음 사실을 강조합니다.“한 주소지에서 살고 있고, 생활비 분리가 명확하지 않다면아무리 소득이 많아도 동일 세대로 본다.”비과세 가능성을 검토하실 때는주택 보유·거주요건보다 먼저 세대 구성부터 검토해야하며, 세대 분리를 전제로 절세를 계획한다면 초기부터지출 구조와 계좌 흐름을 체계적으로 구성해야 합니다.

강남, 교대, 서초 세무사노우만 세무회계의 안성인 세무사 입니다. 의뢰하실 내용이 있으신 경우에는 자료를 구비하셔서 직접상담을 받으시는 것을 권해드립니다.양도소득세가 과세되지 않는 1세대 1주택(1) 개요1주택을 소유하는 1세대가 양도일 현재 2년 이상 보유한 국내의 1주택을 양도할 때에는 비과세가 적용됩니다. 단, 실지거래가액이 9억 원을 초과하는 부분은 비과세가 적용되지 않습니다. (2) 요건▶ 거주기간 요건 (조정대상지역에 있는 주택의 경우에만 적용)취득당시 조정대상 지역에 있는 주택의 경우 보유기간 중 2년 이상 거주하여야 합니다. 다만, 다음의 주택을 양도하는 경우에는 적용되지 않습니다. - 조정대상지역 지정일(2017년8월2일) 이전 취득한 주택 (지정일 이전 매매계약을 체결 및 계약금을 지급한 경우 포함)- 2019년12월16일 이전에 세무서 및 시,군,구에 등록한 임대주택으로서 임대의무기간을 충족한 주택 (2019년 12월17일 이후 임대주택으로 등록한 경우에는 거주요건 적용됨)▶보유기간 요건- 주택을 취득한 날부터 양도한 날까지의 기간이 2년 이상이 되어야 합니다. - 2021년 1월1일 이후부터는 1세대가 1주택 이상을 보유한 경우, 다른 주택을 모두 양도하고 최종적으로 1주택을 보유하게 된 날부터 2년 이상이 되어야 합니다. (3) 비과세 제외에 해당되는 경우▶ 1세대 1주택이라도 취득등기를 하지 않고 매도하는 '미등기 양도' 의 경우에는 비과세 요건에 해당된다 하더라도 양도소득세를 부담하여야 합니다. '미등기 양도'인 경우에는 양도차익의 70%에 해당되는 세율이 적용됩니다. ▶ 1세대 1주택이라도 '고가주택'(양도가액이 9억원을 초과하는 경우)에 해당되면 양도소득세가 부과됩니다.▶ 2011년 7월1일 이후 최초로 매매계약하는 분부터, 매매계약서의 거래가액을 실지거래가액과 다르게 적은 경우에는 양도소득세의 비과세 규정을 적용할 때 비과세 받을 세액에서 아래의 ①과 ② 중 적은 금액을 뺀 세액만 비과세 됩니다. ① 비과세를 적용 안한 경우의 산출세액② 매매계약서의 거래가액과 실지거래가액과의 차액